LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP LỚP BẤT ĐỘNG SẢN VB2K13
1
SVTH: TẠ NGỌC TRÍ
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM
KHOA KINH TÊ
́
PHA
́
T TRIÊ
̉
N














ĐỀ TÀI: “LÝ THUYẾT VỀ LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN -
DỰ ÁN XÂY DỰNG CAO ỐC PHƯỚC AN”

Giảng viên hướng dẫn : ThS. Trương Thành Hiệp
Sinh viên thực hiện : Tạ Ngọc Trí
MSSV : 33101022279
Lớp : BĐS-VB2-K13





2012
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP LỚP BẤT ĐỘNG SẢN VB2K13
2
SVTH: TẠ NGỌC TRÍ
MỤC LỤC
Đề tài:“LÝ THUYẾT VỀ LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN - DỰ ÁN
XÂY DỰNG CAO ỐC PHƢỚC AN” 5
PHẦN MỞ ĐẦU 5
1. Tính cấp thiết của đề tài 5
2. Mục tiêu nghiên cứu 6
3. Câu hỏi nghiên cứu 6
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu 6
5. Phƣơng pháp nghiên cứu 6
CHƢƠNG 1: KHUNG LÝ THUYẾT LIÊN QUAN 7
1.1. Khái niệm dự án đầu tƣ BDS 7

1.2. Đặc điểm của dự án đầu tƣ BDS 7
1.3. Phân loại dự án đầu tƣ BDS. 8
1.4. Các giai đoạn hình thành và thực hiện dự án 8
CHƢƠNG 2: TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN CAO ỐC PHƢỚC AN 11
2.1. Tổng quan về dự án “ĐẦU TƢ XÂY DỰNG CAO ỐC PHƢỚC AN” . 11
2.1.1. Sự cần thiết phải đầu tƣ và cơ sở pháp lý 11
2.1.1.1. Sự cần thiết phải đầu tƣ 11
2.1.1.2. Cơ sở pháp lý 11
2.1.2. Chủ đầu tƣ - hình thức đầu tƣ 13
2.1.2.1. Giới thiệu về chủ đầu tƣ 13
2.1.2.2. Hình thức đầu tƣ 15
2.1.2.3. Phân cấp công trình 15
2.1.2.4. Nguồn tài liệu, số liệu 15
2.1.3. Giới thiệu chung về dự án 15
2.1.3.1 Tên dự án: CAO ỐC PHƢỚC AN 15
2.1.3.2 Địa điểm: 15
2.1.3.3 Quy mô đầu tƣ: 15
2.1.3.4 Mục tiêu đầu tƣ 16
2.2. Phƣơng án, vị trí và giải pháp kiến trúc 16
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP LỚP BẤT ĐỘNG SẢN VB2K13
3
SVTH: TẠ NGỌC TRÍ
2.2.1 Lựa chọn địa điểm 16
2.2.1.1 Địa điểm công trình 16
2.2.1.2 Ranh giới khu đất 16
2.2.2 Điều kiện tự nhiên 17
2.2.2.1 Nhiệt độ 17
2.2.2.2 Lƣợng mƣa 17
2.2.2.3 Chế độ gió 17
2.2.2.4 Nắng 18

2.2.2.5 Thủy văn 18
2.2.3 Giải pháp kiến trúc 18
2.2.3.1 Giải pháp quy hoạch 18
2.2.3.2 Giải pháp kiến trúc 19
2.2.3.3 Giải pháp vât liệu công trình 24
2.3. Giải pháp hạ tầng kỹ thuật 25
2.3.1 Giải pháp kết cấu 25
2.3.1.1 Tiêu chuẩn 26
2.3.1.2 Điều kiện đất nền 27
2.3.1.3 Tải trọng tác động 27
2.3.2 Giải pháp hạ tầng kỹ thuật 28
2.3.2.1 Hệ thống điện nhẹ 29
2.3.2.2 Hệ thống điều hòa không khí 29
2.3.2.3 Hệ thống phòng cháy chữa cháy 30
2.3.2.4 Hệ thống cấp thoát nƣớc 30
2.4. Giải pháp bảo vệ môi trƣờng 30
2.4.1 Nguồn gây ô nhiễm 31
2.4.1.1 Nguồn gây ô nhiễm khi triển khai thi công xây dựng 31
2.4.1.2 Nguồn gây ô nhiễm khi dự án đi vào hoạt động 36
2.4.2 Các biện pháp giảm thiểu tác động tiêu cực 37
2.4.2.1 Trong giai đoạn xây dựng 37
2.4.2.2 Khi dự án đi vào hoạt động 40
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP LỚP BẤT ĐỘNG SẢN VB2K13
4
SVTH: TẠ NGỌC TRÍ
CHƢƠNG 3: XÁC ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CAO ỐC PHƢỚC AN 42
3.2 Tính toán các chỉ tiêu kinh tế kĩ thuật cho dự án 43
3.2.1 Phân tích doanh thu 43
3.2.2 Xác định chi phí 47
3.2.3 Phân tích ngân lƣu cho dự án 48

3.3 Đánh giá hiệu quả các chỉ tiêu tài chính của dự án 49
3.3.1 Đánh giá dự án bằng chỉ tiêu NPV 49
3.3.2 Đánh giá dự án bằng chỉ tiêu IRR. 50
3.3.3 Đánh giá dự án bằng chỉ tiêu B/C 50
3.3.4 Thời gian thu hồi vốn: 50
3.4 Phân tích an toàn tài chính 51
3.4.1 Phân tích rủi ro của dự án khi tăng chi phí lên 10% 52
3.4.2 Phân tích rủi ro của dự án khi giảm doanh thu xuống 10% 52
3.4.3 Phân tích rủi ro của dự án khi tăng chi phí 10% đồng thời giảm
doanh thu 5% 53
3.5 Đánh giá hiệu quả đầu tƣ của dự án. 54
3.5.1 Hiệu quả kinh tế 54
3.5.2 Hiệu quả xã hội 54
3.6 Phƣơng án tổ chức quản lý, khai thác , vận hành dự án sau đầu tƣ. 56
3.6.1 Hình thức quản lý dự án: 56
3.6.2 Quản lý khai thác dự án 56
3.6.2.2 Quyền hạn và nhiệm vụ của chủ đầu tƣ 56
3.6.2.3 Đơn vị tƣ vấn xây dựng: 57
3.6.2.4 Trách nhiệm của nhà thầu xây dựng: 57
CHƢƠNG 4: KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ VÀ TÀI LIỆU THAM KHẢO 58
4.1 Kết luận 58
4.2 Kiến nghị. 58
4.3 Tài liệu tham khảo. 59
PHỤ LỤC 60


LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP LỚP BẤT ĐỘNG SẢN VB2K13
5
SVTH: TẠ NGỌC TRÍ
Đề tài: “LÝ THUYẾT VỀ LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN

DỰ ÁN XÂY DỰNG CAO ỐC PHƢỚC AN”
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thành phố Hồ Chí Minh là thành phố lớn nhất nƣớc, với tốc độ đô thị hóa ngày
càng cao, kéo theo tốc độ dân số tăng nhanh. Tạo sức ép lớn về mọi mặt của đời
sống xã hội. Từ nhu cầu về cơ sở hạ tầng phát triển các khu dân cƣ, khu đô
thị,…đến các tiện ích xã hội nhƣ bệnh viện, trƣờng học, công viên,… đặc biệt là
nhu cầu về nhà ở.
Ngoài ra, suy thoái kinh tế thế giới vào cuối năm 2008 kéo theo sự sụp đổ của thị
trƣờng bất động sản toàn cầu nói chung, và Việt Nam cũng không nằm ngoài quy
luật đó. Giá cả của hầu hết các phân khúc bất động sản đều giảm, điều đó tác động
lớn đến tâm lý các nhà đầu tƣ.
Vì những lý do trên, việc đầu tƣ vào bất động sản đòi hỏi sự chọn lọc khắt khe với
những dự án có tính an toàn cao. Và thƣớc đo cho sự an toàn trong các quyết định
đầu tƣ nằm ở khâu lập dự án đầu tƣ, với các chỉ số tài chính của dự án đƣợc dự báo
dựa trên các cơ sở pháp lý của dự án, các yêu cầu tài chính quan trọng đem lại khả
năng sinh lời cho dự án.
Đặc biệt, trong thời gian gần đây, với các chính sách của Chính phủ thắt chặt tín
dụng đối với lĩnh vực bất động sản, số lƣợng dự án đầu tƣ bất động sản gặp khó
khăn trong công tác huy động vốn ngày càng gia tăng. Việc hoàn thành một hồ sơ
lập dự án đầu tƣ vào bất động sản hoàn chỉnh về mặt pháp lý và khả thi về mặt tài
chính sẽ giúp dự án có tính cạnh tranh hơn trong quá trình thẩm định, xét duyệt xin
tài trợ vốn. Vì vậy, tôi chọn đề tài: “Lý thuyết về lập dự án đầu tƣ bất động sản - dự
án xây dựng cao ốc Phƣớc An” để làm đề tài tốt nghiệp.
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP LỚP BẤT ĐỘNG SẢN VB2K13
6
SVTH: TẠ NGỌC TRÍ

2. Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài ứng dụng các lý thuyết cơ bản về bất động sản, dự án đầu tƣ bất động sản,

phân tích quy trình, nguyên tắc thực hiện lập một dự án đầu tƣ bất động sản hoàn
chỉnh. Trong đó có phân tích, đánh giá tính hiệu quả của các chỉ tiêu tài chính cụ
thể, đƣa ra phƣơng án huy động vốn, dự báo khả năng sinh lời cụ thể của dự án
trong tƣơng lai.
Qua đó, sinh viên có thể nắm bắt đƣợc quy trình, cách thức thực hiện lập một dựán
đầu tƣ bất động sản và vận dụng vào công việc lập dự án đầu tƣ trong thực tiễn.
3. Câu hỏi nghiên cứu
Xuyên suốt quá trình thực hiện đề tài, nhằm mục đích trả lời các câu hỏi nghiên
cứu sau:
- Tại sao cần phải lập dự án đầu tƣ Cao ốc Phƣớc An.
- Căn cứ nào để lập dự án đầu tƣ bất động sản.
- Nên hay không nên đầu tƣ dự án Cao ốc Phƣớc An.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tƣợng nghiên cứu chính của đề tài là dự án đầu tƣ xây dựng Cao ốc Phƣớc An.
Thông qua quá trình nghiên cứu, sinh viên có cơ hội tiếp xúc với các vấn đề về bất
động sản, kiến trúc – xây dựng, các chỉ tiêu tài chính liên quan đến việc lập dự án
đầu tƣ bất động sản.
Từ đó rút ra yêu cầu đối với công tác lập dự án đầu tƣ bất động sản nói chung và
loại hình BĐS cƣ trú – căn hộ chung cƣ nói riêng.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Đề tài sử dụng phƣơng pháp thống kê mô tả và tính toán các chỉ tiêu tài chính nhằm
đánh giá dự án
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP LỚP BẤT ĐỘNG SẢN VB2K13
7
SVTH: TẠ NGỌC TRÍ
CHƢƠNG 1: KHUNG LÝ THUYẾT LIÊN QUAN
1.1. Khái niệm dự án đầu tƣ BDS
Đầu tƣ theo nghĩa rộng nhất là quá trình sử dụng vốn đầu tƣ nhằm duy trì tiềm lực
sẵn có hoặc tạo ra tiềm lực lớn hơn cho sản xuất, kinh doanh dịch vụ và sinh hoạt
đời sống. Đối với nền kinh tế hoạt động đầu tƣ là một hoạt động nhằm tạo ra và

duy trì hoạt động của các cơ sở vật chất, kĩ thuật của nền kinh tế. Đối với các cơ sở
sản xuất kinh doanh, hoạt động đầu tƣ nhằm tăng thêm cơ sở vật chất – kỹ thuật
hiện có, là điều kiện để phát triển sản xuất kinh doanh. Hoạt động đầu tƣ đƣợc thể
hiện tập trung qua việc thực hiện các dự án đầu tƣ.
Dự án đầu tư có thể được xem xét từ nhiều góc độ:
Về mặt hình thức: Dự án đầu tƣ là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết
và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch để đạt đƣợc những kết
quả và thực hiện những mục tiêu nhất định trong tƣơng lai.
Về bản chất: Dự án đầu tƣ là một tập hợp những đề xuất có liên quan đến việc bỏ
vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm đạt sự
tăng trƣởng về số lƣợng hoặc duy trì, cải tiến, nâng cao chất lƣợng của sản phẩm
hoặc dịch vụ trong khoảng thời gian xác định.
Trên góc độ quản lý: Dự án đầu tƣ là một công cụ quản lý việc sử dụng vốn đầu tƣ,
lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế, x hội trong thời gian dài.
Trên góc độ kế hoạch hoá: Dự án đầu tƣ là một công cụ thể hiện kế hoạch chi tiết
của một công cuộc đầu tƣ sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế x hội làm tiền đề
cho các quyết định đầu tƣ và tài trợ.
Các dự án đầu tƣ là đối tƣợng cho vay trung và dài hạn chủ yếu của các ngân hàng.
Ở một quốc gia đang phát triển nhƣ Việt Nam các dự án đầu tƣ đóng vai trò quan
trọng trong việc thực hiện chiến lƣợc phát triển kinh tế xã hội của đất nƣớc. Các
chủ dự án thƣờng không đủ vốn để các doanh nghiệp thực hiện các dự án đầu tƣ
mở rộng sản xuất, đầu tƣ theo chiều sâu và các dự án đầu tƣ mới phục vụ cho hoạt
động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
1.2. Đặc điểm của dự án đầu tƣ BDS
Một dự án đầu tƣ có một số đặc trƣng chủ yếu sau:
Có mục tiêu, mục đích cụ thể
Có một hình thức tổ chức xác định (một cơ quan cụ thể) để thực hiện dự án.
Có nguồn lực để tiến hành hoạt động của dự án (vốn lao động, công nghệ ).
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP LỚP BẤT ĐỘNG SẢN VB2K13
8

SVTH: TẠ NGỌC TRÍ
Có một khoảng thời gian nhất định để thực hiện mục tiêu dự án.
1.3. Phân loại dự án đầu tƣ BDS.
Phân loại theo nguồn vốn: gồm
- Dự án đầu tƣ bằng nguồn vốn trong nƣớc.
- Dự án đầu tƣ có vốn đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài (FDI).
- Dự án đầu tƣ có nguồn vốn viện trợ của nƣớc ngoài (ODA).
* Phân loại theo lĩnh vực đầu tư:gồm dự án sản xuất kinh doanh, dịch vụ, phát
triển cơ sở hạ tầng, văn hoá xã hội
* Phân loại theo thẩm quyền quyết định hoặc cấp giấy phép đầu tư:
- Đối với đầu tƣ trong nƣớc chia thành 3 loại A, B, C.
Dự án nhóm A do thủ tƣớng chính phủ quyết định. Dự án nhóm B, C do Bộ trƣởng,
Thủ trƣởng các cơ quan ngang bộ, các cơ quan trực thuộc chính phủ, UBND cấp
tỉnh (và thành phố trực thuộc TW) quyết định.
- Đối với đầu tƣ nƣớc ngoài gồm 3 loại A, B và loại đƣợc phân cấp cho các địa
phƣơng.
* Phân theo hình thức thực hiện: dự án BTO, BOT, BT
Việc phân loại dự án đầu tƣ theo cách nào cũng mang đến tính chất tƣơng đối và
quy ƣớc. Một dự án đầu tƣ đƣợc xếp vào nhóm này hay nhóm khác là tuỳ thuộc
vào mục đích, phạm vi và yêu cầu nghiên cứu xem xét.
Một dự án đầu tƣ có thể đƣợc đƣa vào thực hiện phải trải qua những giai đoạn nhất
định. Các giai đoạn kế tiếp nhau trong quá trình hình thành và vận hành dự án tạo
thành chu kỳ của dự án đầu tƣ.
1.4. Các giai đoạn hình thành và thực hiện dự án
Một dự án đầu tƣ từ khi hình thành đến khi kết thúc thƣờng trải qua các giai đoạn
sau:
 Giai đoạn 1: Chuẩn bị đầu tư, bao gồm các hoạt động chính sau:
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP LỚP BẤT ĐỘNG SẢN VB2K13
9
SVTH: TẠ NGỌC TRÍ

 Nghiên cứu cơ hội đầu tƣ, sản phẩm của bƣớc này là báo cáo kỹ thuật về cơ hội
đầu tƣ.
 Nghiên cứu tiền khả thi: Lựa chọn một cách sơ bộ khả năng đầu tƣ chủ yếu từ cơ
hội đầu tƣ. Sự chọn lựa căn cứ vào các vấn đề sau:
- Phù hợp với chính sách phát triển kinh tế của Đảng và nhà nƣớc.
- Có thị trƣờng tiêu thụ và khả năng cạnh tranh.
- Xem xét nguồn tài chính dự án.
- Phù hợp khả năng tài chính của chủ đầu tƣ.
 Nghiên cứu khả thi:
Sản phẩm của bƣớc này là báo cáo khả thi (hay luận chứng kinh tế kỹ thuật), đây là
báo cáo đầy đủ nội dung cần phải làm của một dự án nói chung và dự án đầu tƣ nói
riêng. theo quan điểm của ngƣời lập dự án đầu tƣ trên cơ sở phân tích các nhân tố
ảnh hƣởng. Đây là giai đoạn sàng lọc cuối cùng các quan điểm của ngƣời lập dự án
và khẳng định tính khả thi của dự án và tạo cơ sở cho các nhà đầu tƣ ra quyết định
đầu tƣ.
 Thẩm quyền ra quyết định đầu tƣ:
Sau khi dự án đã đƣợc chuẩn bị kỹ càng, có thể tiến hành thẩm định một cách độc
lập, xem xét toàn bộ các mặt của dự án để đánh giá xem dự án có thích hợp và khả
thi hay không trƣớc khi bỏ ra một chi phí lớn. Nếu qua thẩm định cho thấy dự án
mang tính khả thi cao thì có thể bắt đầu đầu tƣ vào dự án.
 Giai đoạn 2: Giai đoạn thực hiện đầu tư.
Đây là giai đoạn cụ thể hoá nguồn hình thành vốn đầu tƣ và triển khai thực hiện
dự án đầu tƣ. Giai đoạn này gồm những công việc sau:
- Khảo sát, thiết kế, dự toán.
- Đấu thầu ký hợp đồng giao thầu.
- Thi công xây lắp công trình
- Chạy thử và bàn giao.
 Giai đoạn 3: Vận hành và khai thác.
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP LỚP BẤT ĐỘNG SẢN VB2K13
10

SVTH: TẠ NGỌC TRÍ
Đây là giai đoạn đƣa công trình bào hoạt động để chính thức đƣa sản phẩm ra tiêu
dùng trên thị trƣờng
Đánh giá dự án:
Đây là giai đoạn đánh giá việc thực hiện dự án đầu tƣ và các ảnh hƣởng của nó.
Các nhà phân tích sẽ xem xét lại một cách có hệ thống các yếu tố làm nên thành
công hay thất bại của dự án để áp dụng tốt hơn vào các dự án trong tƣơng lai. Đánh
giá không chỉ đƣợc tiến hành khi dự án kết thúc, mà nó còn là công cụ quản lý dự
án khi nó đang hoạt động, có thể tiến hành đánh giá một vài lần trong suốt chu kỳ
của dự án.
Trong các giai đoạn trên thì giai đoạn 1 có ý nghĩa và vai trò cực kỳ quan trọng, nó
là cơ sở cho việc triển khai dự án ở các giai đoạn sau, quyết định thành công hay
thất bại của dự án. Trong giai đoạn này, thẩm định dự án đƣợc xem nhƣ một yêu
cầu không thể thiếu và là cơ sở để ra quyết định đầu tƣ.
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP LỚP BẤT ĐỘNG SẢN VB2K13
11
SVTH: TẠ NGỌC TRÍ
CHƢƠNG 2: TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN CAO ỐC PHƢỚC AN
2.1. Tổng quan về dự án “ĐẦU TƢ XÂY DỰNG CAO ỐC PHƢỚC AN”
2.1.1. Sự cần thiết phải đầu tƣ và cơ sở pháp lý
2.1.1.1. Sự cần thiết phải đầu tƣ
Quận 2 đƣợc thành lập để kịp thời phát triển nhanh và phân bố lại dân cƣ của thành
phố. Với vị trí kế cận của nội thành, quỹ đất xây dựng lớn, Quận 2 dự kiến hình
thành nhiều khu dân cƣ mới, đƣợc thiết kế đạt chuẩn đô thị hiện đại nhằm đáp ứng
phục vụ khoảng 400.000 – 500.000 dân trong tƣơng lai, rất thích hợp thu hút dân
cƣ, góp phần thực hiện chủ trƣơng giãn dân trong nội thành.
Bán đảo Thủ Thiêm, hƣớng phát triển trở thành trung tâm mới của Thành phố, với
định hƣớng là một trung tâm tài chính, tín dụng, dịch vụ, thƣơng mại trong tƣơng
lai. Quận 2 cách trung tâm Thành phố bởi con sông Sài Gòn. Việc xây dựng cụm
công nghiệp cảng Cát Lái; Khu thể thao – du lịch Rạch Chiếc có quy mô cấp Thành

phố và khu vực; cùng hàng loạt tuyến giao thông huyết mạch nhƣ Đại lộ Đông Tây,
cầu hầm Thủ Thiêm, cầu và đƣờng vành đai Phú Mỹ phía đông Thành phố.
Khu dân cƣ Bình Trƣng Đông theo định hƣớng là khu dân cƣ lớn của Quận 2. Hiện
tại việc đầu tƣ hạ tầng kỹ thuật cũng đã gần nhƣ hoàn tất và sẽ thu hút một lƣợng
lớn dân cƣ đến định cƣ trong tƣơng lai gần đáp ứng một phần nhu cầu về nhà ở.
Tuy nhiên nhu cầu về nhà ở cho các đối tƣợng có thu nhập trung khá, cán bộ công
nhân viên vẫn đang rất cần thiết.
Do đó, việc xây dựng các khu dân cƣ trên địa bàn Quận 2 là rất cần thiết và phù
hợp với định hƣớng chung của việc phát triển của đô thị Thành phố. Nhằm đáp ứng
nhu cầu về nhà ở cho các đối tƣợng có thu nhập trung khá, Công ty TNHH Một
thành viên Dịch vụ Công ích quận 2 sẽ tiến hành đầu tƣ xây dựng Cao ốc Phƣớc
An thuộc Phƣờng Bình Trƣng Đông, Quận 2
2.1.1.2. Cơ sở pháp lý
- Luật xây dựng ngày 26/11/2003.
- Luật sửa đổi một số điều liên quan đến đầu tƣ xây dựng ngày 19/6/2009.
- Bộ Luật dân sự ngày 14/06/2005.
- Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính Phủ về quản lý chất
lƣợng công trình xây dựng và nghị định điều chỉnh 49/NĐ-CP ngày 18/04/2008
- Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính Phủ về quản lý dự án
đầu tƣ xây dựng công trình
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP LỚP BẤT ĐỘNG SẢN VB2K13
12
SVTH: TẠ NGỌC TRÍ
- Nghị định số 83/2009/NĐ-CP ngày 15/10/2009 về sửa đổi bổ sung một số điều
Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về quản lý dự án
đầu tƣ xây dựng công trình
- Nghị định số 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 của Chính phủ về quản lý chi
phí xây dựng công trình.
- Nghị định 48/2010/NĐ-CP ngày 07/05/2010 của CP về Hợp đồng trong hoạt
động xây dựng.

- Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ về quy định chi
tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở;
- Nghị định số 85/2009/NĐ-CP ngày 15/10/2009 của Chính phủ về hƣớng dẫn thi
hành Luật đấu thầu và lựa chọn nhà thầu xây dựng theo Luật Xây dựng;
- Thông tƣ số 23/2009/TT-BXD ngày 16/7/2009 của Bộ Xây dựng về hƣớng dẫn
thi tuyển và tuyển chọn phƣơng án thiết kế kiến trúc công trình xây dựng;
- Thông tƣ số 33/2009/TT-BXD ngày 30/9/2009 của Bộ Xây dựng về ban hành
quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN03:2009/BXD về phân loại, phân cấp công
trình xây dựng dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị;
- Thông tƣ 03/2009/TT-XD ngày 26/03/2009 quy định chi tiết một số nội dung
của Nghị định 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009
- Thông tƣ 27/2009/TTBXD ngày 31/07/2009 Hƣớng dẫn một số nội dung về
Quản lý chất lƣợng công trình.
- Quy chuẩn xây dựng Việt Nam
- TCXDVN 323:2004 kèm theo quyết định 21/2006/QĐ-BXD ngày 19/07/2006
về “ Nhà ở cao tầng – tiêu chuẩn thết kế”
- Văn bản số 5449/UBND-QLĐT ngày 06/8/2008 của UBND Quận 2 về chỉ tiêu
quy hoạch kiến trúc dự án khu nhà ở Phƣớc An, Phƣờng Bình Trƣng Đông Quận 2;
- Căn cứ Văn bản số 253/UBND-QLĐT ngày 10/01/2008 của UBND Quận 2 về
việc chấp thuận chủ trƣơng đầu tƣ xây dựng dự án Cao ốc Phƣớc An tại Phƣờng
Bình Trƣng Đông, Quận 2;
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP LỚP BẤT ĐỘNG SẢN VB2K13
13
SVTH: TẠ NGỌC TRÍ
- Căn cứ Văn bản số 5449/UBND-QLĐT ngày 06/8/2008 của UBND Quận 2 về
chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc dự án khu nhà ở Phƣớc An, Phƣờng Bình Trƣng Đông
Quận 2;
- Căn cứ Văn bản số 1217/UBND-ĐTMT ngày 24/03/2009 của UBND Tp.HCM
về chấp thuận chủ trƣơng đầu tƣ thực hiện dự án Cao ốc Phƣớc An tại Phƣờng
Bình Trƣng Đông, Quận 2;

- Căn cứ Nghị quyết số 106/NQ-CI.2 ngày 21/12/2010 của Hội đồng thành viên
Công ty TNHH Một thành viên Dịch vụ Công ích quận 2 về chủ trƣơng giải quyết
một số nội dung công việc và công tác cán bộ, trong đó thống nhất thuê đơn vị Tƣ
vấn khác lập lại thiết kế kiến trúc dự án Cao ốc Phƣớc An;
- Căn cứ Quyết định số 474A/QĐ-CI.2 ngày 18/4/2011 của Giám đốc Công ty
TNHH Một thành viên Dịch vụ Công ích quận 2 về phê duyệt kết quả tuyển chọn
phƣơng án thiết kế kiến trúc và phê duyệt phƣơng án thiết kế kiến trúc dự án Cao
ốc Phƣớc An;
- Căn cứ Quyết định số 1617/QĐ-CI.2 ngày 06/10/2011 của Giám đốc Công ty
TNHH Một thành viên Dịch vụ Công ích quận 2 về việc phê duyệt điều chỉnh quy
mô phƣơng án thiết kế kiến trúc dự án Cao ốc Phƣớc An
2.1.2. Chủ đầu tƣ - hình thức đầu tƣ
2.1.2.1. Giới thiệu về chủ đầu tƣ
- Tên đơn vị: CTY TNHH MỘT THÀNH VIÊN DỊCH VỤ CÔNG ÍCH QUẬN 2
- Địa chỉ: 936 Nguyễn Thị Định, Phƣờng Thạnh Mỹ Lợi, Quận 2, Tp.HCM.
- Điện thoại số: 08.3742.1166 - Fax: 08.3742.1167
- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: 4106000135.
- Vốn điều lệ: 31.094.000.000 đồng (Ba mƣơi mốt tỷ không trăm chín mƣơi bốn
triệu đồng).
- Mã số thuế: 0301481314.
- Nơi đăng ký kinh doanh: Phòng đăng ký kinh doanh - Sở Kế hoạch và Đầu tƣ
Tp.HCM.
- Ngƣời đại diện pháp luật: Ông Đoàn Công Thảo – Chức vụ: Giám đốc.
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP LỚP BẤT ĐỘNG SẢN VB2K13
14
SVTH: TẠ NGỌC TRÍ
- Các ngành nghề kinh doanh chính:
 Quản lý, duy tu bảo dƣỡng hệ thống công trình kỹ thuật hạ tầng đô thị theo phân
cấp (CTGT, CTCC, CTĐT).
 Quản lý, cho thuê bảo dƣỡng và nâng cấp nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc giao quận

quản lý.
 Thiết kế công trình dân dụng, công nghiệp.
 Thi công công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông, đô thị theo HĐKT với
khách hàng (sau khi có Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh theo quy định).
 Nhận quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở bán hoặc cho thuê; đầu tƣ cơ sở hạ
tầng theo quy hoạch xây dựng để chuyển quyền sử dụng đất.
 Tƣ vấn đầu tƣ xây dựng.
 Sản xuất, mua bán vật liệu xây dựng.
 Quản lý khai thác chơ.
 Thi công công trình điện chiếu sáng, công trình cấp thoát nƣớc.
 Đầu tƣ xây dựng, kinh doanh cở sở hại tầng khu công nghiệp.
 Đầu tƣ kinh doanh khu giải trí (không kinh doanh tại trụ sở công ty)
 Kinh doanh nhà ở.
 Cho thuê kho bãi, nhà xƣởng, văn phòng (chỉ thực hiện đối với những dự án
đƣợc cấp có thẩm quyền phê duyệt)
 Khai thác, xử lý, mua bán nƣớc sinh hoạt
 Phân phối kinh doanh nƣớc sạch.
 Dịch vụ trông giữ xe các loại.
 Vệ sinh khai thông cống rãnh, bồn nƣớc.
 Xử lý chất thải lỏng công nghiệp, nƣớc thải sinh hoạt.
 Thu gom, phân loại, đóng gói vận chuyển rác thải (sinh hoạt, công nghiệp, y tế).
 Hoạt động xử lý rác thải rắn (không sinh hoạt tại trụ sở công ty).
 Trồng hoa, cây cảnh.
 Trồng và chăm sóc cây xanh đƣờng phố.
 Mua bán hoa và cây cảnh.
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP LỚP BẤT ĐỘNG SẢN VB2K13
15
SVTH: TẠ NGỌC TRÍ
2.1.2.2. Hình thức đầu tƣ
Dự án đƣợc đầu tƣ theo hình thức: xây dựng – chuyển giao – vận hành.

2.1.2.3. Phân cấp công trình
- Phân cấp công trình (theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN03:2009/BXD):
 Loại công trình: công trình dân dụng, nhà chung cƣ.
 Cấp công trình: chung cƣ cấp I.
- Phân hạng chung cƣ: chung cƣ hạng trung cấp
2.1.2.4. Nguồn tài liệu, số liệu
- Quy chuẩn xây dựng Việt Nam do Bộ Xây dựng ban hành theo Quyết định số
04/2008/QĐ-BXD ngày 03/04/2008.
- Tiêu chuẩn xây dựng của Việt Nam về tiêu chuẩn thiết kế công trình dân dụng
của Bộ Xây dựng.
- Các văn bản quy định về định mức chi phí khảo sát thiết kế, lập dự án và đơn giá
xây dựng cơ bản
- Văn bản số 957/QĐ-BXD ngày 29/09/2009 của Bộ Xây dựng về việc công bố
Định mức chi phí quản lý dự án và tƣ vấn đầu tƣ xây dựng công trình.
- Các số liệu, tài liệu khác có liên quan….
2.1.3. Giới thiệu chung về dự án
2.1.3.1 Tên dự án: CAO ỐC PHƢỚC AN
2.1.3.2 Địa điểm:
PHƢỜNG BÌNH TRƢNG ĐÔNG – QUẬN 2 – TP HỒ CHÍ MINH
2.1.3.3 Quy mô đầu tƣ:
- Diện tích toàn khu : 10.417,50 m
2

- Diện tích xây dựng : 8.958,20 m
2

- Tổng diện tích sàn xây dựng : 71.297,7 m
2

 Khối đế: 03 tầng

 Khối tháp: 17 tầng + 1 tầng lửng
- Mật độ xây dựng :
 Mật độ xây dựng chung cƣ + khối đế : ≤70 %
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP LỚP BẤT ĐỘNG SẢN VB2K13
16
SVTH: TẠ NGỌC TRÍ
 Mật độ xây dựng khối tháp : ≤40 %
- Hệ số sử dụng đất : 7,51
- Chiều cao :
 Chiều cao toàn công trình : 79 m
 Chiều cao căn hộ điển hình : 3,3m
- Tổng số căn hộ : 569 căn hộ
- Dân số dự kiến : 2000 dân
2.1.3.4 Mục tiêu đầu tƣ
- Phát triển quỹ nhà bán ƣu đãi phục vụ nhu cầu ở cho cán bộ công nhân viên của
Quận 2, kết hợp bán kinh doanh và khai thác thƣơng mại nhằm nâng cao hiệu quả
kinh tế của dự án góp phần giảm giá thành xây dựng đồng nghĩa với việc giảm giá
bán căn hộ cho cán bộ công nhân viên của Quận 2 đúng theo chỉ đạo của Ban
Thƣờng vụ Quận ủy và UBND Quận 2 trong việc thực hiện dự án Cao ốc Phƣớc
An.
- Đóng góp một phần vào quỹ nhà ở tái định cƣ phục vụ trực tiếp cho nhân dân
quận 2 chịu ảnh hƣởng trực tiếp từ các đồ án phát triển đô thị Quận 2.
- Tạo một công trình có kiến trúc đẹp với chất lƣợng tốt, làm đẹp cảnh quan đô thị
và tạo điểm nhấn cho kiến trúc đô thị của khu vực phù hợp với chủ trƣơng của
UBND thành phố về việc khuyến khích phát triển các dự án nhà ở cao tầng và xu
hƣớng đầu tƣ hiện nay nhằm khai thác hiệu quả khu đất
2.2. Phƣơng án, vị trí và giải pháp kiến trúc
2.2.1 Lựa chọn địa điểm
Dự án Cao ốc Phƣớc An có địa điểm và ranh giới khu đất nhƣ sau :
2.2.1.1 Địa điểm công trình

Vị trí khu đất xây dựng công trình: thuộc một phần thửa 2 đến thửa 14, tờ bản đồ số
32 (theo tài liệu đo năm 2003), Phƣờng Bình Trƣng Đông, Quận 2.
2.2.1.2 Ranh giới khu đất
Diện tích khu đất xây dựng theo ranh nhƣ sau:
Hƣớng Đông giáp đƣờng dự kiến mở, lộ giới theo quy hoạch 12m.
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP LỚP BẤT ĐỘNG SẢN VB2K13
17
SVTH: TẠ NGỌC TRÍ
Hƣớng Tây giáp đƣờng Lê Văn Thịnh, lộ giới theo quy hoạch 30m.
Hƣớng Nam giáp Trung Tâm dạy nghề quận 2.
Hƣớng Bắc giáp đƣờng số 42, lộ giới theo quy hoạch 20m.
Tổng diện tích đất khu đất : 10.417,5 m²
Diện tích xây dựng: 8.958,20 m
2

2.2.2 Điều kiện tự nhiên
Khí hậu:
Theo qui chuẩn xây dựng – tập III, khu vực này chịu ảnh hƣởng chung của khí hậu
miền Nam Việt Nam với những tính chất và đặc điểm sau:
- Thuộc phân vùng Ivb, vùng khí hậu IV của cả nƣớc.
- Nằm hoàn toàn vào vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa.
- Mùa mƣa: từ tháng 5 đến tháng 11.
- Mùa khô: từ tháng 12 đến tháng 4.
- Lƣợng mƣa trung bình năm 1.950mm/năm.
2.2.2.1 Nhiệt độ
Nhiệt độ trung bình tháng và năm:
Cả năm
1
2
3

4
5
6
7
8
9
10
11
12
27
0
C
25,8
26,7
27,9
29,0
28,1
27,3
31
27
26,6
26,4
26,4
25,6

2.2.2.2 Lƣợng mƣa
Bảng phân bổ lƣợng mƣa và ngày mƣa trong năm:
Cả năm
1
2

3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1.979mm
15
3
12
43
223
327
309
271
338
203
120
55
154ngày
2
1
2
5
17
22

23
21
22
20
12
7
Trong mùa mƣa phần lớn lƣợng mƣa xảy ra sau 12h trƣa, tập trung từ 14h-17h và
thƣờng kéo dài từ 1 – 3 giờ.
2.2.2.3 Chế độ gió
Phân bổ tần suất gió theo hƣớng chủ đạo(%):
Hƣớng gió chính
và tần suất %
Thời kỳ
1 – 3
4 - 6
7 - 9
10 – 12
Hƣớng chính
Đông nam 22
Đông nam 39
Tây nam 66
Tây nam 25
Hƣớng phụ
Đông 20
Nam 39
Tây 9
Bắc 15

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP LỚP BẤT ĐỘNG SẢN VB2K13
18

SVTH: TẠ NGỌC TRÍ
2.2.2.4 Nắng
Số giờ nắng trong tháng của năm:
Tháng
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
Giờ nắng
7,6
8,4
8,6
8,0
6,2
6,1
5,6
5,6
5,4
5,9
6,4
7,0


2.2.2.5 Thủy văn
Khu quy hoạch chịu ảnh hƣởng của chế độ thủy văn sông Sài Gòn. Sông Sài Gòn
chịu ảnh hƣởng dao động triều bán nhật của biển Đông. Mỗi ngày, nƣớc lên xuống
hai lần, theo đó thủy triều thâm nhập sâu vào các kênh rạch, gây nên tác động
không nhỏ đối với sản xuất nông nghiệp và sinh hoạt của ngƣời dân trong khu vực
2.2.3 Giải pháp kiến trúc
2.2.3.1 Giải pháp quy hoạch
 Bố cục không gian kiến trúc cảnh quan
- Tổ chức bố cục không gian kiến trúc trong khu quy hoạch là một khu nhà ở cao
tầng kết hợp thƣơng mại dịch vụ, khu thƣơng mại dịch vụ đƣợc bố trí xây dựng ở
khối đế công trình, khu căn hộ (2 khối tháp công trình), tổ chức các tuyến giao
thông trong khu vực linh động, vừa tạo điều kiện khai thác yếu tố mặt tiền, bố trí
diện tích vừa phải, thuận lợi cho việc lƣu thông đi lại và tạo điều kiện thuận lợi cho
việc điều hành quản lý sau này.
- Tổ chức tuyến giao thông hợp lý tận dụng tối đa diện tích giao thông trong khu
quy hoạch. Bên cạnh đó toàn bộ mạng lƣới giao thông đƣợc nghiên cứu thiết kế
hòa hợp với thực tế, chiều rộng đƣờng vừa phải nhƣng vẫn đảm bảo thông thoáng
cũng nhƣ mật độ lƣu thông an toàn, đảm bảo sự thông lƣu trong khu vực, khai thác
tối đa yếu tố mặt tiền của từng dãy nhà, tạo sự khang trang thông thoáng, thu hút
ngƣời dân.
- Các hình thức tổ chức nhà ở, mảng cây xanh, mạng lƣới giao thông … đƣợc
nghiên cứu phù hợp với điều kiện thực tế khu vực, đảm bảo đúng tiêu chuẩn. Bên
cạnh đó là giải quyết triệt để vấn đề thoát nƣớc, cấp nƣớc, cấp điện, vệ sinh môi
trƣờng, … đảm bảo điều kiện cuộc sống văn minh hiện đại. Tất cả sẽ tạo cho khu
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP LỚP BẤT ĐỘNG SẢN VB2K13
19
SVTH: TẠ NGỌC TRÍ
dân cƣ với một tổng thể hoàn chỉnh, hài hoà với cảnh quan xung quanh, góp phần
tích cực vào việc nâng cao môi trƣờng sống và cảnh quan đô thị, tạo điều kiện cho
đô thị phát triển sau này.

 Bố cục không gian các khu vực trọng tâm, các tuyến, các điểm nhấn và các
điểm nhìn quan trọng
- Trục đƣờng giao thông cảnh quan là trục chính của khu vực quy hoạch đƣợc bố
cục không gian theodạng đƣờng tuyến nhánh nhằm tạo tầm nhìn linh động, đa dạng
cho trục đƣờng. Công viên cây xanh ở giữa trục đƣờng và dãy cây xanh trang trí lề
đƣờng tạo cảnh quan và là tuyến bộ hành cũng nhƣ để xử lý cho các hệ thống hạ
tầng kỹ thuật đầu mối của khu vực.
- Trên trục giao thông này bố trí các công trình cao tầng nhằm tạo các góc nhìn
đẹp, linh hoạt và tạo những điểm nhấn cho trục đƣờng.
 Các yêu cầu về tổ chức và bảo vệ cảnh quan
- Việc bố trí công viên cây xanh nằm trong khuôn viên chung cƣ cao tầng và
mảng xanh đƣợc trồng trong công trình (cây xanh trồng trên phần đế công trình)
không ngoài mục đích tạo tầm nhìn đẹp từ phía ngoài vào khu vực quy hoạch nói
riêng mà còn đảm bảo cho tổng thể cảnh quan nói chung.
- Hình thức kiến trúc cuả các công trình phải phù hợp với chức năng; màu sắc
phải đơn giản, tƣơi sáng; bố cục công trình có chú ý các giải pháp thích hợp với khí
hậu Việt Nam : bố trí hiên che, tấm chắn nắng tại các mặt công trình hƣớng Đông –
Tây.
2.2.3.2 Giải pháp kiến trúc
- Tổng mặt bằng bố trí 2block chung cƣ với 1 mẫu điển hình.
- Tầng điển hình thiết kế 17 căn hộ 1 tầng, thiết kế lệch khối nhằm tận dụng tối đa
ánh sáng tự nhiên.
- Phƣơng án bố trí thang:
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP LỚP BẤT ĐỘNG SẢN VB2K13
20
SVTH: TẠ NGỌC TRÍ
 Theo thiết kế 1 block có 277 căn hộ từ tầng 4 đến tầng 20, theo tiêu chuẩn thiết
kế 2 thang máy, 2 thang bộ, đƣợc bố trí ở lõi trung tâm
- Phƣơng án bố trí phòng thu gom rác:
 Mỗi đơn nguyên bố trí 1 phòng thu gom rác với 2 lớp cửa, chống mùi hôi, bố trí

ở vị trí trung tâm, thuận tiện cho việc sử dụng, dùng thang tải rác, tại đây có phòng
thu gom rác rộng rãi và tách biệt với lối vào chính của công trình và các căn hộ
tầng trệt.
- Phƣơng án tính toán nhà để xe găn máy, chổ đậu xe hơi:
 Chỗ để xe máy: 1 hộ 2 xe
 Chỗ để xe ô tô: 6 hộ 1 xe
- Các căn hộ đƣợc thiết kế theo tiêu chí sau:
 Đa dạng các sản phẩm căn hộ để phục vụ các nhu cầu khác nhau
 Căn hộ 1 phòng ngủ : < 60 m2
 Căn hộ 2 phòng ngủ : 65 - 75m2
 Căn hộ 3 phòng ngủ : <100 m2
 Căn hộ Penthouse: < 200 m2
 Các phòng ngủ, phòng khách, phòng sinh hoạt chính đƣợc lấy sáng và thông gió
tự nhiên
 Có khu vực để máy giặt, sân phơi, đặt cục nóng HTĐHKK kín đáo
 Quy mô xây dựng:

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP LỚP BẤT ĐỘNG SẢN VB2K13
21
SVTH: TẠ NGỌC TRÍ
BẢNG CHI TIẾT QUY MÔ ĐẦU TƢ
Dự án: Cao Ốc Phƣớc An
Địa điểm: Phƣờng Bình Trƣng Đông, Quận 2









STT
Nội dung
Căn hộ thƣơng mại (không hầm).
Tổng
DT riêng
Diện tích chung
Tỷ lệ
Số căn
hộ
Diện tích
của CĐT
Công cộng
Kinh doanh
1
Khu đất:






- Diện tích toàn khu.
10,417.50





- Diện tích xây dựng.

8,958.20





2
Khối đế: 3 tầng
17,593.90
1,967.60
11,741.80
3,884.50

15
Bố trí căn hộ thƣơng mại, chỗ để xe, sinh
hoạt cộng đồng, khu kỹ thuật, dịch vụ, sân
chơi.
a
Tầng 1:
6,027.60
-
4,075.90
1,951.70



- Sảnh chung cƣ.
426.70

426.70




- Sinh hoạt cộng đồng.
430.00

430.00



- Ban quản lý + Khu kỹ thuật.
330.70

330.70



- Nhà xe
2,452.10

2,452.10



- Căn hộ thƣơng mại.
1,951.70


1,951.70


15
- Sân
436.40

436.40



b
Tầng 2:
5,705.80
-
3,773.00
1,932.80



- Sảnh chung cƣ.
267.10

267.10



- Nhà hàng tiệc cƣới.







LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP LỚP BẤT ĐỘNG SẢN VB2K13
22
SVTH: TẠ NGỌC TRÍ
- Nhà xe chung cƣ.
3,505.90

3,505.90



- Căn hộ thƣơng mại.
1,932.80


1,932.80


c
Tầng 3:
5,860.50
1,967.60
3,892.90
-



- Sảnh chung cƣ.
295.40


295.40



- Sân vƣờn.
3,597.50

3,597.50



- Khu kỹ thuật cho TTTM.
35.30
35.30




- Khu thƣơng mại - dịch vụ
1,932.30
1,932.30




3
Khối tháp: 17 tầng + 1 tầng lửng, căn hộ,
nhà hàng, sân vƣờn
53,703.80
625.10

9,078.80
43,999.90

554
a
Tầng 4 -> tầng 14: 11 tầng
33,721.60

503.90
2,561.70

374

Tầng điển hình: 1 tầng.
3,065.60



100.00%

- Phần căn hộ.
2,561.70


2,561.70
83.60%
34
- Phần công cộng.
503.90


503.90

16.40%

b
Tầng 15: 1 tầng, thông 2 khối
3,065.60

760.40
2,305.20
100.00%
30

- Phần căn hộ.
2,305.20


2,305.20
75.20%
30
- Phần công cộng.
498.20

498.20

16.30%

- Phần sân vƣờn.
262.20


262.20

8.60%

c
Tầng 16: 1 tầng, thông tầng
2,810.50

1,001.10
4,875.10
100.00%
30

- Phần căn hộ.
2,312.40


2,312.40
82.30%
30
- Phần công cộng.
498.20

498.20

17.70%

d
Tầng 17 – tầng 18: 2 tầng
6,131.20


502.90
2,562.70

68

Tầng điển hình: 1 tầng.
3,065.60



100.00%

- Phần căn hộ.
2,562.70


2,562.70
83.60%
34
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP LỚP BẤT ĐỘNG SẢN VB2K13
23
SVTH: TẠ NGỌC TRÍ
- Phần công cộng.
502.90

502.90

16.40%


e
Tầng 19: 1 tầng
3,101.10
625.10
475.40
2,000.60
100.00%
26

- Phần căn hộ.
2,000.60


2,000.60
64.50%
26
- Phần công cộng.
475.40

475.40

15.30%

- Phần nhà hàng.
625.10
625.10


20.20%


f
Tầng 20 -lửng: 2 tầng
4,873.70

795.80
4,077.90
100.00%
26

- Phần căn hộ.
4,077.90


4,077.90
83.70%
26
- Phần công cộng.
795.80

795.80

16.30%

4
Tổng diện tích
71,297.70
2,592.70
20,820.60
47,884.40



5
Tỷ lệ
1.00
3.60%
29.20%
67.20%


6
Tổng số căn hộ:




100.00%
569

- Loại A: 1 PN + 1 VS - 52m2–57m2.




16.9%
96
- Loại B: 2 PN + 1 VS - 64m2–67m2.





9.1%
52
- Loại C: 2 PN + 2 VS - 71m2–76m2.




27.8%
158
- Loại D: 2-3 PN + 2 VS - 81m2–84m2.




27.8%
158
- Loại E: 3 PN + 2 VS - 92m2–95m2.




11.2%
64
- Loại P: 3 PN + 3 VS - 112m2–191m2.




4.6%
26

- Loại T: căn hộ thƣơng mại.




2.60%
15
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP LỚP BẤT ĐỘNG SẢN VB2K13
24
SVTH: TẠ NGỌC TRÍ

2.2.3.3 Giải pháp vât liệu công trình
 Khu nhà xe
 Chiều cao tầng: 3m5 -4m2
 Nhịp khung 7m4 x 8m
 Tƣờng bao che dày 200,
 Sàn thiết kế theo tiêu chuẩn kỹ thuật.
Kết cấu:
 Móng Bê tông cốt thép (BTCT) trên nền thiên nhiên.
 Sàn BTCT.
 Cột BTCT mác 500
 Dầm BTCT mác 350
 Chiều dày sàn: 12 cm
Vật liệu hoàn thiện:
 Tƣờng sơn nƣớc.
 Sàn lát gạch granite.
 Sàn vệ sinh lát gạch granite nhám mặt
 Vách ngăn vệ sinh: vật liệu nhẹ, lắp đặt cách sàn 200
 Cửa kính khung nhôm
 Cửa thoát hiểm: cửa chống cháy

 Khu căn hộ
Kiến trúc:
- Chiều cao tầng: 3m3
- Nhịp khung 7m4 x 8m
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP LỚP BẤT ĐỘNG SẢN VB2K13
25
SVTH: TẠ NGỌC TRÍ
- Trần thạch cao khung nhôm chìm ( vị trí bếp, vệ sinh)
- Tƣờng bao che dày 200, tƣờng ngăn chia dày 100
Kết cấu:
- Sàn BTCT.
- Cột BTCT mác 500
- Dầm BTCT mác 350
- Chiều dày sàn: 12 cm
Vật liệu hoàn thiện:
- Tƣờng sơn nƣớc.
- Sàn lát gạch granite.
- Sàn vệ sinh lát gạch ceramic
- Cửa ngoài nhà: cửa kính khung nhôm
- Cửa trong nhà: cửa gỗ kính
- Bàn bếp BTCT, lát đá granite

2.3. Giải pháp hạ tầng kỹ thuật
2.3.1 Giải pháp kết cấu
- Giải pháp móng
Dựa vào Báo cáo khảo sát địa chất và tải trọng công trình, phƣơng án móng nhƣ
sau:Phƣơng án cọc bê tông dự ứng lực đƣờng kính D600 có chiều dài 40m tính từ
cao trình mặt đất tự nhiên, mũi cọc tựa vào lớp đất số 5, cát vừa nhiều bụi, it sỏi,
ƣớt, chặt vừa .
- Giải pháp kết cấu bên trên

Kết cấu khung dầm, cột kết hợp vách lõi thang máy bê tông cốt thép toàn khối có
khả năng chịu tải trọng ngang cao (tải trọng gió, tải trọng động đất), hệ kết cấu sàn
một phƣơng, hai phƣơng.