Báo cáo thực tập Định giá bất động sản
MỤC LỤC
Hà Nội, ngày 15 tháng 11 năm 2010 19
CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ 19
Ngô Văn Thịnh
Báo cáo thực tập Định giá bất động sản
GIỚI THIỆU VỀ BẢN THÂN
VÀ ĐƠN VỊ THỰC TẬP
PHẦN I
GIỚI THIỆU BẢN THÂN
-Họ tên:Ngô Văn Thịnh
-Ngày tháng năm sinh:20/05/1989.
-Quê quán:Hiệp hòa-Bắc Giang.
-Nghề nghiệp:Sinh viên ĐH Kinh tế quốc dân.
-Chuyên ngành:Quản trị kinh doanh.
-ĐT: 0984866116
Hiện tại tôi đang là sinh viên khoa Quản trị kinh doanh của trường Kinh
Tế Quốc Dân .Nhưng lại rất đam mê lĩnh vực bất động sản.Qua người quen
bạn bè và nhu cầu cần học.Tôi đã tham gia học tập khóa ngắn hạn về Môi
giới,định giá,quản lý sàn do trường ĐH Kinh tế quốc dân tổ chức. Trong thời
gian học tập tôi cảm thấy lại càng thích ngành kinh doanh bất động sản.
Qua quá trình học tập tại lớp ngắn hạn, tôi đã có thêm nhiều thông tin bổ
ích, đặc biệt là môn định giá bất động sản. Sau đây là bài trình bày báo cáo
thực tập về môn định giá bất động sản với những số liệu cụ thể kết hợp bài
giảng làm cơ sở dữ liệu trong quá trình làm báo cáo.
Với kinh nghiệm thực tế còn ít và lượng kiến thức chưa được đầy đủ nên
bài báo cáo của tôi không tránh khỏi những sai sót. Tôi rất mong nhận được
những lời góp ý của thầy cô để hoàn thiện kiến thức của mình .
Tôi xin chân thành cám ơn!
Ngô Văn Thịnh - 1 -
Báo cáo thực tập Định giá bất động sản

PHẦN II
GIỚI THIỆU VỀ SÀN GIAO DỊCH ( ĐƠN VỊ THỰC TẬP)
1. Thông tin chung về sàn.
- Tên sàn : SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN PHÚC HÀ
- Tên giao dịch : PHÚC HÀ Real Estate Exchanges
- Tên viết tắt : IPACO Land
- Địa chỉ sàn : Tầng 1 - Đơn Nguyên 3, Tòa nhà CT9 Khu đô thị
Sông Đà - Mỹ Đình - Từ Liêm - Hà Nội.
- Điện thoại : (04)3 556 9996
- Fax : (04)3 556 9718
- Website : www.phuchaland.com
- Emai :
Sàn Giao Dịch BĐS Phúc Hà trực thuộc Công ty CP Đầu tư KD & PT
Hạ tầng khu Công nghiệp Phúc Hà (IPACO) được thành lập đầu tháng
10/2007. Bằng những kiến thức, kinh nghiệm và tâm huyết của mình, những
người sáng lập và đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp của IPACO với phương
châm làm việc NĂNG ĐỘNG - HIỆU QUẢ - PHÁT TRIỂN công ty tự hào
đã góp một phần nhỏ công sức của mình vào sự phát triển kinh tế chung của
đất nước bằng các hoạt động kinh doanh có hiệu quả cho Khách hàng và bản
thân doanh nghiệp. Công ty luôn mong muốn mang đến cho Khách hàng của
mình những sản phẩm có giá trị đích thực nhằm phục vụ cho nhu cầu phát
triển kinh doanh của các doanh nghiệp cũng như nhu cầu an cư hoặc đầu tư
vào bất động sản của từng cá nhân.
Ngô Văn Thịnh - 2 -
Báo cáo thực tập Định giá bất động sản
2.Cơ cấu tổ chức
2.1.Sơ đồ tổ chức.
2.2 Nhân sự và cơ sở vật chất kỹ thuật của sàn.
2.2.1 Nhân sự:
- Phòng Hành chính , kế toán tổng hợp :04 người .

+ 02 người tốt nghiệp Đại Học, có chứng chỉ kế toán và 01 người có
chứng chỉ Quản lý sàn, 01 người có chứng chỉ Môi Giới .
+ 01 người tốt nghiệp Cao Đẳng, có chứng chỉ kế toán.
+ 01 người tốt nghiệp Trung Cấp, có chứng chỉ kế toán.
- Phòng Tư Vấn, Môi Giới : 6 người .
+ 05 người tốt nghiệp Đại Học : 04 người có 03 chứng chỉ Môi Giới,
Định giá và Quản lý Sàn giao dịch bất động sản. 01 người có 02 chứng chỉ
Môi Giới và Quản lý Sàn giao dịch bất động sản.
+ 01 người tốt nghiệp Cao Đẳng : Có 03 chứng chỉ Môi Giới, Định giá và Quản
lý Sàn giao dịch bất động sản và 20 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực Môi giới.
- Phòng định giá : 02 người.
02 người có bằng đại học và 03 chứng chỉ Môi Giới, Định giá và Quản
lý Sàn giao dịch bất động sản .
- Phòng khai thác thị trường : 4 người
+ 2 người tốt nghiệp Đại học: 1 người có 3 chứng chỉ Môi Giới, Định giá
và Quản lý Sàn giao dịch bất động sản.
+ 2 người tốt nghiệp Cao Đẳng .
- Mức lương trung bình cho cán bộ công nhân viên trong sàn là 20 triệu
đồng / 1 tháng .
Chi phí chung cho hoạt đông của sàn và điều hành sàn trung bình : 150
triệu/ 1 tháng.
2.2.2.Cơ sở vật chất :
- Diện tích sàn : 140m2
Ngô Văn Thịnh - 3 -
Các Phó Giám Đốc
Giám Đốc Sàn
Phòng Hành
Chính, Kế Toán
Tổng Hợp
Phòng Tư Vấn

Môi Giới
Phòng Định Giá
Phòng khai thác
thị trường
Báo cáo thực tập Định giá bất động sản
+ Diện tích phòng họp : 20 m2 .
+ Diện tích phòng Giám Đốc + phòng phó giám đốc : 30m2 .
+ Diện tích phòng giao dịch : 90m2 (Bao gồm lễ tân, phần giao dịch – tư
vấn khách hàng và phần khách hàng ngồi chờ).
Hệ thống công nghệ thông tin hiện đại và đồng bộ giúp truyền tải, cập
nhập nhanh chóng và lưu trữ thông tin an toàn.
3.Lĩnh vực hoạt động của sàn :
3.1 Môi giới, Đầu tư kinh doanh Bất Động sản, bao gồm:
• Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê và cho thuê Bất động sản.
• Quảng cáo, môi giới Bất động sản.
• Địnhgía, Đấu giá Bất động sản.
• Đào tạo Bất động sản.
• Hỗ trợ tài chính.
3.2 Tư vấn đầu tư kinh doanh và hoàn thiện các thủ tục pháp lý:
• Tư vấn đầu tư, môi giới, tư vấn pháp lý các dự án khu công nghiệp.
• Tư vấn thiết kế, kiến trúc, nội thất miễn phí cho Khách hàng.
Sàn giao dịch bất động sản Phúc Hà đã đang và sẽ nổ lực hết mình, từng
bước hoàn thiện, nâng cao để đáp ứng những đòi hỏi chính đáng của Khách
hàng và các đối tác.
BÁO CÁO THỰC TẬP ĐINH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN
BẤT ĐỘNG SẢN THẨM ĐỊNH: 345 Nơ 3, Bán đảo Linh Đàm,
Hoàng Mai, Hà Nội.
KHÁCH HÀNG YÊU CẦU : Ông Nguyễn Hữu Cường.
ĐỊA CHỈ : 345 Nơ 3, Bán đảo Linh Đàm,

Hoàng Mai, Hà Nội.
THỜI ĐIỂM THẨM ĐỊNH : Tháng 11 năm 2010
I.Căn cứ pháp lý.
- Căn cứ Luật đất đai 2003 ngày 26/11/2003 và các văn bản hướng dẫn
thi hành luật Đất đai;
- Căn cứ Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003;
- Căn cứ Luật Nhà ở;
- Căn cứ nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05 tháng 01 năm 2006 của
Ngô Văn Thịnh - 4 -
Báo cáo thực tập Định giá bất động sản
Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện Quy chế khu đô thị mới;
- Căn cứ Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về quyền
sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, nghị định số 38/2000/NĐ-CP
ngày 23/08/2000 của chính phủ về thu tiền sử dụng đất;
- Căn cứ Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 16/11/2005 của Chính phủ về
Thẩm định giá;
Căn cứ vào Hợp đồng Thẩm định giá số 010/HĐ-TĐG ngày 20 tháng 09
năm 2010 giữa Bà: Nguyễn Thị Hồng Thúy và Đại diện sàn giao dịch Bắc Hà.
II.Cung - Cầu:
1.Cung:
Nguồn cung: Sau một vài mô hình thí điểm thành công, ở Hà Nội đã
mọc lên hàng loạt các dự án khu đô thị mới với nhiều loại hình, quy mô và
tính chất khác nhau Từ ngày đổi mới, phổ biến “thuật ngữ”: Chia “lô”. Chia
từng lô đất để xây nhà, người ta thường nghĩ đến nhà mặt đường, nhưng
không phải chỉ có thế - độc đáo kiến trúc đô thị Việt Nam, tràn lan nhà chia lô
với nhiều loại hình khác nhau. Trong những năm gần đây, trên địa bàn Hà Nội
có rất nhiều khu đô thị mới được xây dựng và phát triển loại hình nhà chia lô.
Cụ thể, trên địa bàn thành phố Hà Nội hiện đã và đang triển khai xây dựng
hơn 40 khu đô thị mới với trên 400 nhà cao tầng; xây dựng mới khoảng 6
triệu m2 nhà ở chia lô, diện tích bình quân đạt 7,5m2/đầu người. Đây là một

con số không nhỏ, chứng tỏ cung về bất động sản nhà chia lô là khá lớn.
Loại hình nhà chia lô: Xuất hiện rất nhiều kiểu nhà chia lô, chia lô mặt
đường, ngõ hẻm, dù rất nhỏ, mặt trước chỉ vài mét, diện tích dăm bảy chục
mét vuông, có khi chỉ hai ba chục mét vuông, luồn lách đến chẳng có mặt
trước. Chia lô lớn hơn diện tích có thể một, vài trăm mét vuông, để xây nhà
có vườn, xây biệt thự. Chia lô hàng ngàn mét vuông để xây cao tầng làm văn
phòng, dịch vụ, nhà ở kiểu căn hộ. Chia lô khổng lồ, từ vài ba héc-ta đến hàng
trăm héc-ta để xây cả khu đô thị (KĐT).Hay với cùng một diện tích cũng có
Ngô Văn Thịnh - 5 -
Báo cáo thực tập Định giá bất động sản
nhiều kiểu chia lô,ví dụ như, với diện tích đất 100m² các đơn vị làm công tác
quy hoạch đều chia lô theo kiểu nhà ống (diện tích thường là 5 x 20m). một
phương án chia lô khác, cũng cùng với một diện tích như vậy nhưng cơ hội
cho các phòng tiếp xúc trực tiếp với khoảng không gian bên ngoài lớn hơn
nhiều: đó là chia lô theo kiểu 10m x 10m = 100m2,
Đánh giá thời điểm cung hiện tại: Theo ông Vũ Văn Hậu, Giám đốc Sở Tài
nguyên Môi trường thì Hà Nội vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu nhà ở, nhất là
nhà ở cho người nghèo, người thu nhập thấp, công chức, viên chức. Mặc dù
đã có rất nhiều nỗ lực cải cách, song hiện tại có thể nói chúng ta vẫn chưa
hoàn toàn thoát khỏi tình trạng khan hiếm về nhà ở. Khan hiếm về nhà ở và
nhà ở chất lượng kém vẫn là vấn đề nổi cộm và bức xúc, nhất là tại thành phố
lớn như Hà Nội. Chính vì vậy dù còn nhiều nhược điểm thì trong thời điểm
hiện tại giải pháp nhà ở bình dân chia lô với quan điểm tự do xây dựng vẫn
không thể loại bỏ mà còn phải nhìn nhận nó như một thực tại khách quan cần
đầu tư nghiên cứu và phát triển đúng mức để góp phần tích cực giải toả bớt
sức ép về nhà ở tại các đô thị lớn của chúng ta. Đặc biệt còn nhiều bất cập tại
hầu hết các đô thị mới.
Tuy nhiên, việc triển khai mô hình nhà chia lô trên địa bàn Hà Nội đã
góp phần tích cực vào kết quả phát triển nhà ở của thành phố khoảng trên 1
triệu m2 nhà mỗi năm, tạo không gian đô thị mới, kiến trúc hiện đại, nâng cao

chất lượng dịch vụ đô thị, đảm bảo đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội,
khớp nối với khu dân cư cũ
Tại Hà Nội, thị trường trong 6 tháng đầu năm 2009 đang có sự chênh
lệch khá lớn về cung và cầu. Ở Hà Nội, tổng số căn hộ còn để bán từ các dự
án khoảng 1.467 căn, tập trung chủ yếu tại các quận Từ Liêm, Đống Đa và
Hai Bà Trưng. Những dự án còn hàng bán ra hiện nay như Keangnam Hanoi,
Landmark Tower, Vincom Park Place, Sky City Tower và Golden Westlake,
CT1 – khu đô thị mới Cổ Nhuế và CT2A – khu đô thị mới Nghĩa Đô… cũng
Ngô Văn Thịnh - 6 -
Báo cáo thực tập Định giá bất động sản
đều nhằm đến thị trường trung và cao cấp. Trong khi nguồn cung lớn, giá bán
căn hộ lại cao hơn nhiều so với giá thành xây dựng. Nguồn cung quá lớn,
cùng với giá quá đắt đỏ khiến thị trường BĐS không thể “gượng dậy” sau một
thời gian dài đóng băng”.
Các văn phòng môi giới bất động sản tại phía tây Hà Nội cho biết, giao
dịch bất động sản tại khu vực thời điểm này giảm tới 90% so với thời điểm
cao trào (tháng 8-10/2009). Nhiều sàn bất động sản đã đóng cửa hoặc giảm số
lượng nhân viên.
Bất chấp sức cầu suy yếu, nguồn cung vẫn được chuẩn bị. Cùng với
hàng trăm dự án đô thị khu vực phía tây Hà Nội đang triển khai, trên địa bàn
các huyện thuộc phía đông, phía bắc Hà Nội như Mê Linh, Đông Anh, Long
Biên, Gia Lâm… nhiều dự án đô thị, khu nhà ở tiếp tục được bổ sung.
Theo thống kê của Hà Nội, riêng địa bàn huyện Mê Linh đang có gần 80 dự
án khu đô thị, nhà ở triển khai, trong đó chiếm phân nửa là các dự án nhà ở,
nhà vườn, biệt thự nhà vườn…
Còn tại phía đông Hà Nội, có thể kể đến các dự án nhà ở điển hình như
khu đô thị Việt Hưng, Đặng Xá, Sài Đồng, Thạch Bàn và 2 dự án ở Hưng Yên
là khu đô thị sinh thái Eco Park (Vihajico đầu tư) và khu đô thị Villa Park
(Viet Asia Land), trong đó Ecopark được chú ý là khu đô thị sinh thái lớn
nhất miền Bắc với diện tích quy hoạch lên tới 500ha.

Giá cả: Khi bàn về giá nhà đất, các nhà kinh doanh nhà đất của chúng ta
vẫn bám vào tỷ suất lợi nhuận cao, rất cao.
Ngay cả Bộ Xây dựng cũng công bố chi phí xây dựng nhà chung cư cao lắm
cũng chỉ 12 triệu đồng/m2, vậy nhưng các chủ đầu tư vẫn bán ra với giá 30 -40
triệu/m2. Lợi nhuận kinh doanh nhà của chúng ta có thời kỳ còn đạt trên 400%.
Liên quan đến chính sách nhà nước: Thực tế, những thành tựu trong lĩnh
vực nhà ở những năm qua đã cho thấy đây không phải là một giải pháp xấu.
Nó vẫn đang phát huy tác dụng và chắc chắn sẽ còn tiếp tục ảnh hưởng lâu dài
Ngô Văn Thịnh - 7 -
Báo cáo thực tập Định giá bất động sản
đến thị trường nhà đất của nước ta trong nhiều thập kỷ tới. Với chính sách này
sự căng thẳng về nhà ở trong các đô thị đã dần được giải toả sau nhiều năm
bao cấp, chỉ số m2 nhà ở trên đầu người không ngừng được tăng lên và chất
lượng nhà ở cũng ngày càng được cải thiện. Nhà ở bình dân chia lô không
những đã huy động và phát huy được tối đa nguồn lực sẵn có trong nhân dân
mà với cách tổ chức sắp xếp, quy hoạch và hướng dẫn xây dựng hợp lý nó
còn đáp ứng tốt những nhu cầu cơ bản nhất của con người về mặt vật chất và
tinh thần. Đồng thời có thể giảm bớt và giải toả được sức ép cũng như gánh
nặng cho toàn bộ nền kinh tế. Chính nó đã góp phần quan trọng trong việc
hoạch định các chính sách về nhà ở của các thành phố trong những năm qua. .
Nhiều chuyên gia BĐS cũng cho rằng, một lý do khiến thị trường căn hộ ít
nguồn cung mới đó là việc quy định theo Luật Nhà ở, chủ đầu tư chỉ được phép bán
căn hộ khi đã hoàn thiện phần hạ tầng và xây xong phần móng của công trình.
Ngay cả các chính sách siết chặt của các cơ quan nhà nước nhằm hạn
chế nạn đầu cơ nhà đất sẽ vô tình làm hàng hóa khan hiếm, khiến giá nhà đất
tiếp tục gia tăng trong thời gian tới” Tại Hà Nội, ngay khu vực phía tây là nơi
sốt nóng nhất cũng lâm vào tình trạng ảm đạm, giá giảm. Khu chung cư
Dương Nội, quận Hà Đông vào thời điểm sốt giá, mức chênh khoảng 100
triệu đồng/căn, nay đã hết cả chênh và được giao bán giá gốc.
Giá cả vật liệu xây dựng: sự tăng giá của nguyên vật liệu xây dựng như

thép, sắt, xi măng, đá và cát cũng dẫn đến việc đẩy giá nhà lên cao
Yếu tố tập quán: Nhà ở bình dân chia lô cần được tiếp tục tồn tại, tiếp
tục khẳng định vai trò không thể chối cãi của nó trong đời sống đô thị hiện đại
Nhà ở bình dân chia lô không những tỏ ra rất thích hợp với điều kiện kinh tế
xã hội còn nhiều khó khăn của nước ta mà còn đáp ứng được những nhu cầu
về vật chất, tâm lý, tình cảm rất chính đáng của người dân Với tâm lý của
người dân Việt Nam, ai cũng muốn có một căn nhà riêng nên khi quy hoạch,
nhà chia lô vẫn được ưa chuộng.Nó phản ánh một nếp nghĩ, một nguyện vọng
Ngô Văn Thịnh - 8 -
Báo cáo thực tập Định giá bất động sản
đã ăn sâu vào tiềm thức của người dân Việt Nam đó là có được một ngôi nhà
độc lập, tiện nghi nơi gắn bó lâu bền và là thành quả lao động xứng đáng do
họ dày công vun đắp, xây dựng mà thành. Sẽ hạnh phúc và thú vị hơn rất
nhiều khi mỗi người được sống trong căn nhà mà mỗi viên gạch, góc tường,
hay ô cửa đều gắn liền với những kỷ niệm vui buồn, những thành công hay
thất bại của từng thành viên trong gia đình. Nơi đây tồn tại và gắn kết nhiều
thế hệ cùng chung sống với những thiết chế gia đình bền chặt. Hơn thế với
loại hình nhà ở này những người dân nghèo một bộ phận không nhỏ trong xã
hội của chúng ta có thể bắt đầu xây dựng ngôi nhà với những tiêu chuẩn thấp,
rồi dần dần tự cải thiện và nâng cao chất lượng của nó theo thời gian để phù
hợp với nhu cầu và khả năng của họ. . Do vậy, việc phân lô cho các khu nhà ở
là một tất yếu khách quan và tình hình này cũng sẽ còn tiếp diễn trong nhiều
thập niên nữa
2.Cầu:
Ở mỗi vùng có nhu cầu khác nhau,vì vậy khi nghiên cứu cầu chúng ta
phải tìm hiểu những yếu tố ảnh hưởng lên cầu ở mỗi vùng cụ thể.Với các
chính sách của nhà nước,các chương trình tái thiết nhà ở cho hộ nghèo,các gia
đình có công, rồi chính sách di dân…
Thu nhập người dân,,điều kiện,việc phân vùng các khu công nghiệp,khu
làm việc, xu hướng thị trường.

Trong khi đó, giá bất động sản còn ở mức quá cao so với khả năng
thanh toán của đa phần người có nhu cầu mua nhà để ở. Do vậy mặc dù cầu
thật của thị trường rất lớn, thậm chí lớn hơn cung nhiều lần nhưng tỷ lệ giao
dịch thành công không nhiều.
Theo CBRE, chính nhu cầu tăng cùng với việc chủ trương mở rộng Hà
Nội về phía tây đã đẩy cơn sốt BĐS tại nhiều khu vực của Hà Nội và lan sang
cả các tỉnh lân cận như: Hà Tây, Bắc Ninh.
Nền kinh tế toàn cầu, đặc biệt là nền kinh tế khu vực Châu Á – Thái
Ngô Văn Thịnh - 9 -
Báo cáo thực tập Định giá bất động sản
Bình Dương, đang hồi phục đã kéo các nhà đầu tư quay trở lại Việt Nam. Mặc
dù hầu hết các mảng thị trường bất động sản đều tiếp tục suy giảm, nhu cầu
của các công ty cả trong nước và nước ngoài đều có xu hướng tăng lên nhờ thị
trường đã đạt mức giá dễ chấp nhận hơn.
CBRE cho rằng, nếu nhu cầu này bền vững, mức giá có thể ổn định trong
năm 2010 mặc dù thị trường sẽ đón nhận một nguồn cung lớn từ cuối năm 2010
cho tới 2011. Bên cạnh đó, ngày càng có nhiều các dự án nhà ở về phía Tây
thành phố, cùng với đó giá đất nền tại các dự án này cũng tăng đáng kể.
Thị trường nhà ở là điểm sáng trên thị trường bất động sản trong quý
I/2010 này với sự tăng giá mạnh mẽ tại tất cả các mảng thị trường, nhờ sự
tăng trưởng liên tục của thị trường chứng khoán, khuyến khích cả người mua
cuối cùng và các nhà đầu tư quay lại thị trường nhà ở. Cho dù có những quan
ngại về sự thay đổi chính sách thuế, có những dấu hiệu cho thấy thị trường
nhà ở có những thay đổi tích cực đáng kể. Giá đất tại các Khu đô thị mới ở
khu vực vành đai phía Tây và tại các vị trí quanh đường giao thông huyết
mạch hiện tại và trong tương lai tăng lên nhanh chóng cả từ phía nhà đầu tư
thứ cấp và từ phía chủ đầu tư điều chỉnh giá bán. Mặc dù đây là tin tốt đối với
chủ đầu tư có kế hoạch bán sớm nhưng giá đất tăng giá quá cao có thể là nguy
cơ đối với sự ổn định của thị trường.
Bên cạnh nhu cầu của khách hàng, sự tăng giá của nguyên vật liệu xây

dựng như thép, sắt, xi măng, đá và cát cũng dẫn đến việc đẩy giá nhà lên cao
Hầu hết các dự án đều nhắm đến phân khúc thị trường trung và cao cấp. Mặc
dù cầu lớn hơn cung, nhưng hoạt động mua bán căn hộ diễn ra chậm so với
dự đoán của giới địa ốc. Trong quý 1/2010 chỉ có khoảng 330 căn có giao
dịch thành, chiếm khoảng 23% tổng số căn còn để bán. Cũng theo Savills, giá
bán thị trường sơ cấp trung bình đã giảm so với quý 4/2009. Giá chào bán trên
thị trường thứ cấp đang giảm từ 2 - 7,5% so với quý 4/2009. Giá giảm song
giao dịch trong thị trường vẫn không thể tăng. Nhiều nhà đầu tư với mục đích
Ngô Văn Thịnh - 10 -
Báo cáo thực tập Định giá bất động sản
đầu cơ đã từ bỏ thị trường.
III. Cơ sở thẩm định giá
- Giá trị thị trường: “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước
tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một
bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong
một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại
bình thường” (Tiêu chuẩn TĐGVN 01) .
- Giá trị phi thị trường: “Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước
tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể
được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường
như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo
hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị
doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế,
giá trị để tính thuế, …” (Tiêu chuẩn TĐGVN 02).
IV. phương pháp thẩm định giá
Phương pháp so sánh xác định hệ số điều chỉnh .
V. Thông tin sử dụng.
1.Thông tin bất động sản mục tiệu
Diện tích căn hộ: 95 m
2

, trần cao: 3.3 m
Xây dựng hoàn thành năm 2002
Mua lại vào năm 2007, sử dụng đến nay
a. Số phòng:
- 1 phòng khách
- 1 phòng bếp + phòng ăn
- 3 phòng ngủ
- 2 nhà vệ sinh
- 1 lô gia
• Phòng khách:
Diện tích: 24 m
2
.
Gồm có: 1 điều hòa (từ năm 2003)
1 bể cá cảnh treo tường: mua năm 2009 – giá 4.5 triệu đồng
Đèn quạt trần: mua năm 2009, giá 2.5 triệu đồng
Lát sàn gỗ: lát năm 2009 với giá 360 nghìn/m2 – tổng 35 triệu đồng
Ngô Văn Thịnh - 11 -
Báo cáo thực tập Định giá bất động sản
Tường dán giấy: dán năm 2009 với giá 90000 đồng/m
2
– tổng 20 triệu đồng
•Bếp + phòng ăn:
Diện tích: 10 m
2
, ốp đá khu vực nấu ăn; đồ dùng trong bếp: tủ bếp, máy
hút mùi
•Phòng ngủ:
- Phòng ngủ chính:
Diện tích: 20 m

2
Gồm có: 1 điều hòa: mua năm 2009
1 cửa sổ hướng Tây Bắc: thông gió chiếu sáng khá tốt
Lát sàn gỗ: năm 2009
Tường dán giấy: tổng cộng 10 triệu đồng
- Phòng ngủ phụ 1:
Diện tích: 18 m
2
; 1 cửa sổ phía Tây Bắc; lát sàn gỗ
- Phòng ngủ 2:
Diện tích: 15 m
2
; lát sàn gỗ; không có cửa sổ nên việc thông gió chiếu
sáng hầu như không có, trong phòng khá bí.
•Nhà vệ sinh:
WC1: Diện tích 4 m
2
, cạnh phòng khách; ốp gạch men trắng; có bình
nóng lạnh.
WC2: Diện tích 2 m
2
, trong phòng ngủ chính; ốp gách men trắng.
•Lôgia: Diện tích 3 m
2
,cạnh phòng bếp phía Tây Bắc; nhìn ra hồ Linh
Đàm và đường vành đai 3 – cầu Thanh Trì.
•Hành lang: Diện tích 2 m
2
,nối phòng khách với 3 phòng ngủ và WC1
b. Một số đặc điểm khác

- Bếp có sửa lại so với ban đầu
- Hệ thống nước trong Nơ không tốt: có hiện tượng thẩm nước ở góc
tường cạnh cửa chính của căn hộ
- Trần nhà vệ sinh có hiện tượng chóc sơn, vữa.
-Cửa phòng ngủ chưa lắp khóa
2.Thông tin so sánh
Sau khi tìm kiếm thông tin thị trường và cơ sở dữ liệu có sẵn tôi xin đưa
ra 5 bất động sản so sánh (BDSSS) mới bán trong thời gian gần nhất với
thông tin như sau :
Ngô Văn Thịnh - 12 -
Báo cáo thực tập Định giá bất động sản
TT Các yếu tố so sánh BĐS1 BĐS2 BĐS3 BĐS4 BĐS5
1 Giá bán (triệu/m2) 27,5 26 28 23 22
2 Diện tích(m2) 70m2 85 m2 80 m2 74 m2 70 m2
3 Số lượng nhà WC 2 2 2 1 1
4
Số lượng phòng
Khách phòng bếp
1+1 1 1+1 1 1
5 Số lượng phòng ngủ 2 3 3 2 2
6 Thời gian bán 5 T trước 2 T trước 1 T trước 10 T trước 3 T trước
7 Điều kiện bán TT TT TT TT TT
8 Quyền lợi TQSH TQSH TQSH TQSH TQSH
9 Điều kiện thanh toán Trả ngay Trả ngay Trả chậm1 tháng Trả chậm3 tháng Trả ngay
10 Vị trí
Tầng 9 Nơ 2
bán Đảo Linh Đàm
Tầng 15 nhà CT1
Bắc Linh Đàm
Tầng 2 Nơ 9

bán Đảo Linh Đàm
Tầng 6
Nhà CT4
Bắc Linh Đàm
Tầng 10 Nơ 5
bán Đảo Linh Đàm
11 Hướng nhà Đông Nam Tây Nam Đông Nam Tây Nam Tây Bắc
12 Pháp lý sổ đỏ chính chủ Sổ đỏ chính chủ Sổ đỏ chính chủ Sổ đỏ chính chủ Sổ đỏ chính chủ
3.Cơ sở điều chỉnh :
•Giá bán
- Giá bán được tính = diện tích * giá/ m2. Cụ thể:
- BĐS ss1= 70m2* 27.5tr/m2 = 1925tr
- BĐS ss2= 85m2*36tr/m2 = 2210 tr
- BĐS ss3= 80m2*28tr/m2 = 2240 tr
- BĐS ss4= 74m2 * 23tr/m2 = 1702 tr
- BĐS ss5= 70m2 * 22tr/m2 = 1540tr.
•Diện tích căn hộ
Diện tích căn hộ chung cư sẽ quyết định không gian sống và số phòng có
thể chia trong căn hộ. Do đó, theo ý kiến các chuyên gia thì căn hộ có diện
tích từ 95-100m2 sẽ có giá cao hơn từ 0.05 tới 0.1 triệu/m2 so với căn hộ có
diện tích từ 80-90m2 và cao hơn 0.1-0.15 tr/m2 so với các căn hộ có diện tích
từ 60 tới 80m2.
Và cụ thể chúng tôi tính ra các mức điều chỉnh tương ứng của BĐS mục
tiêu so với các BĐS ss lần lượt là 10.5tr; 8.5 tr; 8tr; 11.1tr; 10,5tr
•Số lượng WC trong căn hộ
Xu hướng hiện tại các căn hộ chung cư đều có ít nhất 2 WC. Do đó, giá
Ngô Văn Thịnh - 13 -
Báo cáo thực tập Định giá bất động sản
một căn hộ có 1 WC sẽ rẻ hơn căn hộ có 2 WC bời 2 yếu tố:
- Thứ nhất: chi phí để sửa chữa, xây dựng 1 WC mới

- Thứ hai: do căn hộ không đc sử dụng cao nhất tốt nhất do ko phù hợp
với tâm lí tiêu dùng
Tổng hợp 2 yêu tố trên, chúng tôi đưa ra mức điều chỉnh là 10 trđ/ 1 WC
•Số lượng phòng ngủ
Cũng tương tự như ở trên, xu hướng hiện tại 1 căn hộ cần có 3 phòng ngủ:
PN chính cho bố mẹ và 2 phòng ngủ phụ cho 2 người con. Do đó chúng tôi đưa
ra mức điều chỉnh tổng hợp 2 yếu tố chi phí và thị hiếu là 12tr/1 phòng ngủ.
•Thời gian bán
Điều chỉnh giá bán trong quá khứ về ngày định giá chúng tôi sử dụng chỉ
số giá tiêu dùng qua các tháng tại Hà Nội . Cụ thể là:
CPI tháng 4(2010)/ CPI tháng 3(2010) = 99,8%(giảm 0.2%)
CPI tháng 3(2010)/ CPI tháng 2(2010) = 100,75%(tăng 0.75%)
CPI tháng 2(2010)/ CPI tháng 1(2010) = 102,61%(tăng 2.61%)
CPI tháng 1(2010)/ CPI tháng 12(2009) = 101,3%(tăng 1.3%)
CPI tháng 12(2010)/ CPI tháng 11(2010) = 101,31%(tăng 1.31%)
CPI tháng 4(2010)/CPI tháng 6(2010) = 107,1% (tăng 7.1%)
Qua đó chúng tôi tính chuyển giá bán quá khứ về hiện tại với các mức
điều chỉnh tương ứng là:
- BĐSss1 được bán 5 tháng trước, mức điều chỉnh =
[(99.8%*100.75%*102.61%*101.3%*101.31%)-100%] * 1925 tr =
(105.88% - 100%)* 1925tr = 5.88%*1925tr= 111.867tr.
- Tương tự BĐS ss2,3,4,5, sẽ có mức điều chỉnh tương ứng là: 12.1tr;
-4,5 tr; 116.8tr; 47.8tr.
•Điều kiện bán
Tất cả đều là được mua bán trên thị trường nên không cần điều chỉnh
•Điều kiện thanh toán
Với mức điều chỉnh theo lãi suất tiền gửi 10,5 %/ năm ta có thể tính
được mức điều chỉnh tương ứng với các BĐS thanh toán chậm 1 tháng hay 3
tháng lần lượt là 19.49tr và 46.88tr.
•Quyền đối với BĐS

Tất cả đều là TQSH nên không cần điều chỉnh
•Vị trí căn hộ
Theo thống kê từ nhiều vụ giao dịch, có thể đáng giá xu hướng tác động
Ngô Văn Thịnh - 14 -
Báo cáo thực tập Định giá bất động sản
của vị trí lên một căn hộ chung cư trong bán đảo Linh Đàm như sau:
- Về toà nhà căn hộ đang tọa lạc ở vị trí nơ nào. Coi như các yếu tố khác
là như nhau, mức độ cầu về căn hộ sẽ giảm dần theo thứ tự nơ 7A, 4B rồi đến
Nơ 6A, CT1, Nơ 2, Nơ 3, nơ 5, Nơ 9 và Nơ 10. Yếu tố quyết định tới tác
động của vị trí đó là cảnh quan, hệ số mặt đường, các tiện ích quanh đó.
- Có thể lượng hóa các yếu tố đó dựa trên thống kê các vụ mua bán trong
lịch sử thì khu CT1 sẽ có giá đắt hơn Nơ 2 là 0.3tr/m2
- khu Nơ 9 sẽ có giá rẻ hơn Nơ 2 là 0.5tr/m2
- khu CT4 sẽ có giá đắt hơn Nơ 2 là 0.5tr/m2
- khu Nơ 5 sẽ có giá rẻ hơn Nơ 2 là 0.2tr/m2
Tương tự như trên, với việc trong một khu nhà, giá cao nhất thuộc về các
căn hộ thuộc tầng cao >5 nhưng không phải là căn hộ ở tầng sát mái.
Trong cùng 1 tầng thì cũng có sự phân hóa giá giữa các căn hộ đó là căn
họ có nằm ở vị trí là căn góc hay không? Nếu là căn góc sẽ bị giảm giá từ 0.3
tới 0.5 tr/m2.
•Hướng nhà
Theo thống kê các vụ giao dich trong khu vực, coi như các yếu tố khác là
như nhau. Một căn hộ hướng Đông Nam sẽ có giá đắt hơn các hướng khác
0.5tr/m2
•Nội thất trong nhà
Các nội thất trong nhà đã được điều chỉnh cho đúng với giá trị của nó và
đc điều chỉnh lên giá của BĐS mục tiêu.
Các BĐS ss đều không có nội thất.
4.Kết quả thẩm định :
Kết quả sau khi điều chỉnh sự khác biệt với bất động sản mục tiêu :

STT Các yếu tố so sánh BDS Mục tiêu
Bất động sản so sánh
BDSSS 1 BDSSS 2 BDSSS 3 BDSSS 4 BDSSS 5
1
Giá Bán (triệu đồng)
1925.00 2210.00 2240.00 1702.00 1540.00
2
Diện tích căn hộ (M2)
95 70.00 85.00 80.00 74.00 70.00
Mức điều chỉnh
(ĐV : triệu đồng)
10.50 8.50 8.00 11.10 10.50
Giá điều chỉnh
(ĐV : triệu đồng)
1914.50 2201.50 2232.00 1690.90 1529.50
3
Số lượng nhà vệ sinh
2 2.00 2.00 2.00 1.00 1.00
Mức điều chỉnh
(ĐV : triệu đồng)
0.00 0.00 0.00 10.00 10.00
Giá điều chỉnh
(ĐV : triệu đồng)
1914.50 2201.50 2232.00 1680.90 1519.50
Ngô Văn Thịnh - 15 -
Báo cáo thực tập Định giá bất động sản
4
Số lượng phòng ngủ
3 2.00 3.00 3.00 2.00 2.00
Mức điều chỉnh

(ĐV : triệu đồng)
12.00 0.00 0.00 12.00 12.00
Giá điều chỉnh
(ĐV : triệu đồng)
1902.50 2201.50 2232.00 1668.90 1507.50
5
Thời gian bán
5 T trước 2 T trước 1 T trước 10 T trước 3 T trước
Mức điều chỉnh
(ĐV : triệu đồng)
111.87 12.11 -4.46 116.82 47.79
a
Giá điều chỉnh
(ĐV : triệu đồng)
2014.37 2213.61 2227.54 1785.72 1555.29
6
Điều kiện bán
TT TT TT TT TT
Mức điều chỉnh
(ĐV : triệu đồng)
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
Giá điều chỉnh
(ĐV : triệu đồng)
2014.37 2213.61 2227.54 1785.72 1555.29
7
Điều kiện thanh toán
Trả ngay Trả ngay
Trả chậm
1 tháng
Trả chậm

3 tháng
Trả ngay
Mức điều chỉnh
(ĐV : triệu đồng)
0.00 0.00 19.49 46.88 0.00
Giá điều chỉnh
(ĐV : triệu đồng)
2014.37 2213.61 2247.03 1832.60 1555.29
8
Quyền đối với BDS TQSH
TQSH TQSH TQSH TQSH TQSH
Mức điều chỉnh
(ĐV : triệu đồng)
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
Giá điều chỉnh
(ĐV : triệu đồng)
2014.37 2213.61 2247.03 1832.60 1555.29
9
Vị trí căn hộ

a.
Vị trí tòa nhà
Nơ 2 Nơ 2 CT1 Nơ 9 CT4 Nơ 5
Mức điều chỉnh
(ĐV : triệu đồng)
0.00 -25.50 40.00 -37.00 14.00
Giá điều chỉnh
(ĐV : triệu đồng)
2014.37 2188.11 2287.03 1795.60 1569.29
b

Số tầng
3 5.00 15.00 2.00 6.00 10.00
Mức điều chỉnh
(ĐV : triệu đồng)
-21.00 -42.50 8.00 -29.60 0.00
Giá điều chỉnh
(ĐV : triệu đồng)
1993.37 2145.61 2295.03 1766.00 1569.29
c
Vị trí căn hộ trên 1 tầng
Không Căn Góc Căn Góc
Không Căn
Góc
Không Căn Góc
Không Căn
Góc
Không Căn
Góc
Mức điều chỉnh
(ĐV : triệu đồng)
21.00 0.00 0.00 0.00 0.00
Giá điều chỉnh
(ĐV : triệu đồng)
2014.37 2145.61 2295.03 1766.00 1569.29
10
Hướng nhà
Tây bắc Đông nam Tây nam Đông nam Tây nam Tây bắc
Mức điều chỉnh
(ĐV : triệu đồng)
-35.00 0.00 40.00 0.00 0.00

Giá điều chỉnh
(ĐV : triệu đồng)
1979.37 2145.61 2335.03 1766.00 1569.29
11
Nội thất

a.
Nội thất bếp
Tủ bếp + máy hút
mùi

Mức điều chỉnh
(ĐV : triệu đồng)
10.00 10.00 10.00 10.00 10.00
Giá điều chỉnh
(ĐV : triệu đồng)
1989.37 2155.61 2345.03 1776.00 1579.29
b
Sàn gỗ
sàn gỗ công nghiệp
Mức điều chỉnh
(ĐV : triệu đồng)
21.00 25.50 24.00 22.20 21.00
Giá điều chỉnh
(ĐV : triệu đồng)
2010.37 2181.11 2369.03 1798.20 1600.29
c
Giấy dán tường
phòng khách
và phòng ngủ chính


Mức điều chỉnh
(ĐV : triệu đồng)
50.00 50.00 50.00 50.00 50.00
Ngô Văn Thịnh - 16 -
Báo cáo thực tập Định giá bất động sản
Giá điều chỉnh
(ĐV : triệu đồng)
2060.37 2231.11 2419.03 1848.20 1650.29
d
Nội thất phòng khách
bể cá cảnh + quạt
trần giả cổ

Mức điều chỉnh
(ĐV : triệu đồng)
7.00 7.00 7.00 7.00 7.00
Giá điều chỉnh
(ĐV : triệu đồng)
2067.37 2238.11 2426.03 1855.20 1657.29
e
Nóng lạnh
2 bình nóng lạnh
Mức điều chỉnh
(ĐV : triệu đồng)
4.00 4.00 4.00 4.00 4.00
Giá điều chỉnh
(ĐV : triệu đồng)
2071.37 2242.11 2430.03 1859.20 1661.29
12

Giá điều chính
trên 1m2 diện tích
29.59 26.38 30.38 25.12 23.73
13
Tổng mức điều chỉnh
176.87 36.61 194.03 208.30 171.79
`14
Trọng số
3.00 5.00 2.00 1.00 4.00
15
(12*14)
88.77 131.89 60.75 25.12 94.93
Ngô Văn Thịnh - 17 -
Báo cáo thực tập Định giá bất động sản
-Trên cơ sở trọng số và giá đơn vị điều chỉnh của các bất động sản so
sánh, tiến hành tính tổng giá trị điều chỉnh theo đơn vị của các bất động sản so
sánh. Vậy tổng giá trị đã điều chỉnh theo đơn vị của các so sánh là :
(29.59x3)+(26.38x5)+(30.38x2)+(25.12x1)+(23.73x4) = 401.46 triệu
đồng/m2
Giá trị đơn vị của bất động sản mục tiêu được tính bằng tổng giá trị đã
điều chỉnh của các so sánh chia cho tổng trọng số của các so sánh :
401.46 triệu đồng/m2 : 15 = 26.764 triệu đồng / m2
Giá trị của bất động sản mục tiêu tính bằng giá trị đơn vị của bất động
sản mục tiêu nhân với diện tích của bất động sản đó :
26.764 triệu đồng / m2 x 95 m2 = 2.542,58 triệu đồng .
Làm tròn : 2.542 triệu đồng
Vậy tổng giá trị bất động sản cần thẩm định là:2.542 triệu đồng.
Ngô Văn Thịnh - 18 -
Báo cáo thực tập Định giá bất động sản
Số 01

v/v : Thẩm định giá
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập-Tự do-Hạnh phúc
Hà Nội, ngày 15 tháng 11 năm 2010
CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ
Kính gửi:Ông Nguyễn Hữu Cường
Theo đề nghị của ông tại văn bản số ngày về việc thẩm định giá
căn hộ chung cư số 345 Nơ 3, Bán đảo Linh Đàm, Hoàng Mai, Hà Nội .
1. Mục đích thẩm định giá:
Xác định giá tài sản phục vụ mục đích Xác định giá mua bán trên thị
trường
2. Thời điểm thẩm định giá: Tháng 11 năm 2010
3. Cơ sở thẩm định giá
Căn cứ hóa đơn, chứng từ, hồ sơ, giấy tờ pháp lý do ông cung cấp .
- Căn cứ vào kết quả khảo sát thông tin trong nước liên quan đến giá trị
tài sản cùng loại.
- Căn cứ pháp lý khác.
4. Thực trạng của bất động sản : Báo cáo đính kèm .
5. Phương pháp thẩm định giá:
- Phương pháp so sánh xác định hệ số điều chỉnh.
6. Kết quả thẩm định giá:
Trên cơ sở các tài liệu do ông cung cấp, qua khảo sát thực tế tại hiện
trường ; với phương pháp thẩm định giá được áp dụng trong tính toán,
thẩm định viên thông báo kết quả thẩm định giá tài sản căn hộ chung cư số
345 Nơ 3, Bán đảo Linh Đàm, Hoàng Mai, Hà Nội tại thời điểm tháng
11/2010 như sau:
Giá từng đơn vị m2 của tài sản: 26.764 triệu đồng / m2
Giá toàn bộ của tài sản: 2.542,58 triệu đồng
Ngô Văn Thịnh - 19 -
Báo cáo thực tập Định giá bất động sản

Làm tròn: 2.542 triệu đồng
(hai tỷ năm trăm bốn hai triệu đồng)
7. Điều kiện ràng buộc :
7.1. Mức giá là giá trị trường quyền sở hữu căn hộ chung cư số 345 Nơ
3, Bán đảo Linh Đàm, Hoàng Mai, Hà Nội tại thời điểm định giá phù hợp với
đặc điềm pháp lý – kinh tế - kỹ thuật của bất động sản .
7.2. Kết quả thẩm định chỉ có giá trị trong điều kiện trong điều kiện mua khách
quan trên thị trường, không tính đến những khả năng giao dịch phi thị trường .
7.3. Phương pháp so sánh chủ yếu dựa vào các dữ liệu điều tra trên thị
trường tại thời điểm thẩm dịnh, vì vậy các dữ liệu có tính lịch sử dễ trở nên
lạc hậu khi thị trường biến động .
7.4. Phương pháp so sánh định tính trong báo cáo mang tính chất đối
chứng tham khảo thêm , để khẳng đingj kết quả của phương pháp xác định hệ
số điều chỉnh .
7.5. Kết quả thẩm định trên được sử dụng làm cơ sở tham khảo để tiến
đến giao dịch khách quan giữa bên mua và bên bán . Không sử dụng kết quả
thẩm định giá vào mục đích khác .
Thẩm định viên về giá
(Ký tên)
Ngô Văn Thịnh
Ngô Văn Thịnh - 20 -