luận văn kinh doanh bất động sản Nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Đất Mới

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (604.2 KB, 58 trang )

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
TIỂU LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẤT MỚI
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Đăng Phúc
Mã số sinh viên: 07135122
Lớp: DH07TB
Khóa: 2007 – 2011
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
TP.Hồ Chí Minh, tháng 06 năm 2011
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

Nguyễn Đăng Phúc
NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẤT MỚI
Giáo viên hướng dẫn: Thầy Trần Mạnh Hùng
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)

(Ký tên: ………………………………)
Tháng 06 năm 2011

LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên con xin được nói lời cảm ơn và lòng biết ơn sâu
sắc nhất đến cha mẹ, người đã sinh thành, dưỡng dục, tạo mọi
điều kiện thuận lợi nhất để con có được thành quả như ngày hôm
nay.
Em cũng xin chân thành cảm ơn quý thầy cô trường Đại học

Nông Lâm TP.HCM và quý thầy cô Khoa Quản Lý Đất Đai
và Bất Động Sản đã truyền đạt những kiến thức vô cùng quý báu
trong suốt thời gian em học dưới mái trường.
Và trong suốt thời gian thực hiện Tiểu Luận, em cũng xin
chân thành cảm ơn đến:
Thầy Trần Mạnh Hùng đã ân cần chỉ bảo, góp ý những sai sót
để em hoàn thành tốt Tiểu Luận.
Quý anh chò ở Công ty Tư Vấn Đất Mới đã tạo điều kiện, giúp
đỡ, chỉ bảo em tận tình trong quá trình thực tập tại công ty.
Cuối cùng em xin gửi lời cảm ơn đến các bạn lớp Quản Lý Thò
Trường Bất động Sản khóa 33 đã giúp đỡ và động viên Tôi trong
qua trình làm tiểu Luận.
Trong quá trình làm Luận Văn do thời gian, nguồn lực và
kiến thức có phần giới hạn nên không thể tránh khỏi những thiếu
sót. Rất mong được sự góp ý của quý thầy cô để tiểu Luận em
được hoàn thiện hơn.
Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn và xin chúc quý anh
chò trong công ty thành công trong công việc của mình, chúc quý
thầy cô luôn dồi dào sức khỏe.
Tp. Hồ Chí Minh, ngày 15 tháng 6 năm 2011
Sinh viên: Nguyễn Đăng Phúc
TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Đăng Phúc, Lớp Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
khóa 33, Trường Đại Học Nông Lâm TP.HCM.
Đề tài: “NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẤT MỚI”.
Giáo viên hướng dẫn: Trần Mạnh Hùng
Tiểu Luận tốt nghiệp: “Nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản tại Công ty
Cổ phần Đất Mới” được thực hiện nhằm đánh giá khả năng đáp ứng nhu cầu dịch vụ
định giá bất động sản của công ty. Từ đó đánh giá và đề xuất các giải pháp để nâng

cao năng lực cung cấp dịch vụ của Công ty Cổ phần Đất Mới.
Đề tài được thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết chung về Bất động sản, Thị
trường Bất động sản. Bên cạnh đó còn tham khảo một số Tiểu luận của các khóa trước
và tham khảo một số tài liệu liên quan.
Đề luận chứng cho những vấn đề nêu ra được thuyết phục, đề tài đã nghiên cứu
các nội dung sau:
- Tìm hiểu sơ lược và tình hình hoạt động định giá tại Công ty Cổ phần Tư vấn
Đất Mới qua quá trình hoạt động định giá bất động sản của Công ty Cổ phần Đất Mới.
- Đánh giá hiệu quả hoạt động định giá tại Công ty Cổ phần Đất Mới từ kết quả
hoạt động định giá.
- Ứng dụng quy trình thẩm định giá cho một bất động sản cụ thể
- Đề xuất các giải pháp để nâng cao năng lực cung cấp dịch vụ của Công ty Cổ
phần Đất Mới về:
+ Nguồn nhân lực của công ty.
+ Vấn đề thông tin trong thẩm định giá.
Và sử dụng các phương pháp: phương pháp nghiên cứu tài liệu, phương pháp thu
thập thông tin, phương pháp tổng hợp…
Từ đó đề xuất giải pháp và đưa ra những kiến nghị để hoạt động định giá ngày
càng hoàn thiện hơn.
MỤC L ỤC
II.1.8. Quy trình thẩm định giá tại công ty Đất Mới 5
II.2. Tình hình hoạt động định giá tại công ty Đất Mới năm 2009 9
Bảng 2.5: Thống kê hoạt động thẩm định giá BĐS + MMTB năm 2009 13
II.5. Đánh giá hoạt động định giá bất động sản tại Đất Mới 28
II.6. Đề xuất các giải pháp để nâng cao năng lực cung cấp dịch vụ của công ty 29
Kiến nghị 33
Tuyển những nhân viên có kinh nghiệm trong vấn đề thẩm định giá để qua đó không mất
nhiều thời gian cho quá trình đào tạo 33
Hiện nay nhu cầu về thẩm định giá ở các tỉnh đồng bằng sông Cửu Long đặc biệt là TP.Cần
Thơ đang đòi hỏi rất nhiều trong khi chỉ có một vài công ty định giá. Thiết nghĩ nên thành

TMCP : Thương mại cổ phần
TNHH : Trách nhiệm hữu hạn
TP : Thành phố
TP.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh
TSSS1 : Tài sản so sánh 1
TSSS2 : Tài sản so sánh 2
TSSS3 : Tài sản so sánh 3
TSTĐ : Tài sản thẩm định
UBND : Ủy Ban Nhân Dân
XD : Xây dựng
DANH MỤC CÁC BẢNG
II.1.8. Quy trình thẩm định giá tại công ty Đất Mới 5
II.1.8. Quy trình thẩm định giá tại công ty Đất Mới 5
II.2. Tình hình hoạt động định giá tại công ty Đất Mới năm 2009 9
Bảng 2.5: Thống kê hoạt động thẩm định giá BĐS + MMTB năm 2009 13
Bảng 2.5: Thống kê hoạt động thẩm định giá BĐS + MMTB năm 2009 13
II.5. Đánh giá hoạt động định giá bất động sản tại Đất Mới 28
II.6. Đề xuất các giải pháp để nâng cao năng lực cung cấp dịch vụ của công ty 29
Kiến nghị 33
Kiến nghị 33
Tuyển những nhân viên có kinh nghiệm trong vấn đề thẩm định giá để qua đó không mất
nhiều thời gian cho quá trình đào tạo 33
Tuyển những nhân viên có kinh nghiệm trong vấn đề thẩm định giá để qua đó không mất
nhiều thời gian cho quá trình đào tạo 33
Hiện nay nhu cầu về thẩm định giá ở các tỉnh đồng bằng sông Cửu Long đặc biệt là TP.Cần
Thơ đang đòi hỏi rất nhiều trong khi chỉ có một vài công ty định giá. Thiết nghĩ nên thành
lập một chi nhánh ở Cần Thơ. Ở đây có thể cạnh tranh với các công ty khác, và có thể giảm
thời gian đi lại nếu nhu cầu thẩm định ở các tỉnh bên cạnh đòi hỏi 33
Hiện nay nhu cầu về thẩm định giá ở các tỉnh đồng bằng sông Cửu Long đặc biệt là TP.Cần
Thơ đang đòi hỏi rất nhiều trong khi chỉ có một vài công ty định giá. Thiết nghĩ nên thành

lập một chi nhánh ở Cần Thơ. Ở đây có thể cạnh tranh với các công ty khác, và có thể giảm
thời gian đi lại nếu nhu cầu thẩm định ở các tỉnh bên cạnh đòi hỏi 33
Ứng dụng mô hình tổ chức hệ thống đăng ký, quản lý và hỗ trợ định giá bất động sản sẽ
làm cho công việc định giá thuận lợi hơn. Hơn thế nữa sẽ là bước đi để công ty đón đầu
những cơ hội 33
Ứng dụng mô hình tổ chức hệ thống đăng ký, quản lý và hỗ trợ định giá bất động sản sẽ
làm cho công việc định giá thuận lợi hơn. Hơn thế nữa sẽ là bước đi để công ty đón đầu
những cơ hội 33
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 2.1: Tỷ lệ các loại tài sản Đất Mới thẩm định 27
Biểu đồ 2.2. Thống kê phương pháp thẩm định giá tại Đất Mới năm 2009 32
DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ
Sơ đồ 2.1 : Bộ máy tổ chức của công ty Đất Mới 21
Sơ đồ 2.2 : Khái quát quy trình thẩm định giá tại công ty Đất Mới 22
ĐẶT VẤN ĐỀ
Tính cấp thiết của đề tài
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản ngày càng
được hình thành và phát triển. Ngày nay thị trường bất động sản đã trở thành một bộ
phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân, thúc
đẩy nền kinh tế nước ta phát triển.
Song song với sự ra đời của thị trường bất động sản, sự nở rộ của các công ty hoạt
động trong lĩnh vực dịch vụ: môi giới, tư vấn, định giá đã phần nào đáp được nhu cầu
của khách hàng cũng như góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường. Trong đó, có
thể nói hoạt động định giá đóng một vai trò khá quan trọng bởi ở một khía cạnh nào đó
hoạt động định giá cung cấp những thông tin kịp thời và chính xác, nhằm hạn chế sự
thiếu minh bạch về giá trên thị trường.
Theo thống kê năm 2011, trên cả nước có 41 công ty định giá được xem là đạt tiêu
chuẩn theo quy định của Bộ Tài Chính. Sự ra đời của các công ty định giá đã phần nào
tạo sự yên tâm cho người tham gia thị trường, góp phần thúc đẩy giao dịch bất động
sản thêm sôi động. Thông qua dịch vụ định giá, tài sản bất động sản sẽ được xác định

giá trị gần với giá trị thực tế của nó nhất.
Bên cạnh những mặt tích cực như thế cũng cần phải nói rằng hoạt động định giá
nước ta còn những mặt hạn chế vì ngành thẩm định giá mới ra đời ở nước ta không
bao lâu.
Trước những vấn đề đó, để góp phần hoàn thiện nghiệp vụ định giá chúng tôi đã
tiến hành thực hiện đề tài: “Nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản tại công ty
Cổ phần Đất Mới”. Từ đó đưa ra những kiến nghị để nâng cao hiệu quả hoạt động
định giá, góp phần vào sự phát triển của thị trường bất động sản.
Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài này thực hiện nhằm đánh giá khả năng đáp ứng nhu cầu dịch vụ định giá bất
động sản thông qua nghiên cứu đối tượng hoạt động, loại hình bất động sản định giá,
các phương pháp, quy trình và các nguyên tắc định giá bất động sản tại Công ty Cổ
phần Đất Mới.
Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là:
- Mô hình tổ chức, hoạt động, quy trình định giá tại Công ty Cổ phần Đất Mới.
- Các phương pháp định giá tại công ty Cổ phần Đất Mới.
Phạm vi nghiên cứu của đề tài
Đề tài được thực hiện trong phạm vi tìm hiểu về hoạt động định giá tại Công ty Cổ
phần Đất Mới từ ngày 22/3/2011 đến ngày 30/6/2011.
PHẦN I
TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở khoa học
I.1.1. Bất động sản
 Khái niệm
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ
La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất
cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản
bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan
đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận

cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm
đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi
nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân
loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”.
Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến
đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517,
518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân
sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…).
Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai
nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ,
không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với
đất đai được coi là bất động sản. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng
chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là
động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ
luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy
định: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những
quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm bất động sản
bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính:
Thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là
bất động sản;
Thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác
nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về bất động sản đã có những điểm khác biệt
đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này Một mặt, liệt
kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; Mặt khác, đưa ra khái niệm
chung về bất động sản là “Những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị
của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất

đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các bất động sản.
Tại Việt Nam, điều 181 của Bộ Luật Dân sự: “Bất động sản là những tài sản không
di dời được, bao gồm:
a. Đất đai;
b. Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó;
c. Các tài sản khác gắn liền với đất;
d. Các tài sản khác do pháp luật quy định;
Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể
bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là bất động sản,
trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục động sản. Hơn nữa, các quy định về
bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có
các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.
Cũng theo quan niệm như trên về bất động sản, hàng hóa bất động sản bao gồm hai
chủng loại chủ yếu đó là: đất đai và vật kiến trúc đã xây dựng xong.
Đất đai, bao gồm các loại sau:
- Đất nông nghiệp;
- Đất lâm nghiệp;
- Đất khu dân cư nông thôn;
- Đất đô thị;
- Đất chuyên dùng;
- Đất chưa sử dụng…
Vật kiến trúc đã xây dựng xong bao gồm các loại sau:
- Công trình làm nhà ở;
- Công trình thương nghiệp, khách sạn, văn phòng
- Công trình công nghiệp;
- Công trình đặc biệt: quốc phòng, an ninh…
Song song với bất động sản là các quyền. Đó là các quyền sau:
- Quyền sử dụng.
- Quyền định đoạt.

- Quyền sở hữu.
 Bởi vậy, mua bất động sản chính là mua những quyền chứa đựng trong bất
động sản đó.
 Thuộc tính của bất động sản
Tính bất động: Đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, bán
nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản đó đến
một nơi họ muốn, đến một nơi mà họ đang sinh sống. Hơn thế nữa, vị trí của đất đai
gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội, điều đó đã tác động đến phương thức sử
dụng đất và giá đất. Đó cũng chính là nguyên nhân tại sao giá đất lại khác nhau dù ở vị
trí kế cận nhau.
Tính không đồng nhất: Trong thời kỳ bao cấp cũng như trong thời kỳ mới, phát
triển nền kinh tế thị trường, hàng hóa rất đa dạng và phức tạp nên khó có thể tìm kiếm
được hai tài sản giống hoàn toàn mà nó chỉ tương đồng về đặc điểm, chính vì vậy giá
cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản. Giả sử rằng hai bất động
sản cùng nằm trong một khu vực nhưng giá cả của chúng còn phụ thuộc vào thời điểm
bán như thế nào, người mua có thích hay không? Tâm lý của người đi mua lúc đó như
thế nào và đặc điểm cụ thể của bất động sản đó nữa. Tất cả điều này chứng minh cho
sự không đồng nhất đối với bất động sản và nhất là trong nền kinh tế thị trường hiện
nay.
Tính khan hiếm: diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số. Do vậy về
lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên. Và theo như tổng cục thống kê tổng
diện tích đất trong cả nước là 329.314,5 km
2
và mật độ dân số là 253 người/ km
2
.
Tính bền vững đời sống kinh tế: Bất động sản bao gồm cả đất đai và các công trình
trên đất, đất đai do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài
sản nào có thể thay thế được. Nó còn tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng
dù đem sử dụng cho mục đích nào đi nữa thì nó cũng mang lại lợi ích cho chủ sở hữu

nên nó mang tính bền vững. Hơn nữa, đất đai được sử dụng để hưởng quyền sở hữu
đất đai và hưởng các lợi ích do đất mang lại và thời gian sử dụng lại vô hạn làm cho ý
nghĩa của đất đai, bất động sản được nhân đôi. Điều này thể hiện đời sống kinh tế bền
vững.
 Đặc trưng của bất động sản
- Khả năng co dãn của cung bất động sản kém: Để minh chứng cho điều này thì
chúng ta lấy giá cả làm ví dụ: nếu giá cả chuyển nhượng bất động sản tăng thì nguồn
cung có tăng hay không? Nhìn chung cung bất động sản là tương đối kém đàn hồi với
thay đổi giá cả, do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các
mặt sau:
Thứ nhất: Tổng cung toàn bộ về đất đai là cố định vì đất đai do thiên nhiên ban
tặng chứ không do con người tạo ra. Vì vậy quỹ đất là luôn không thay đổi
Thứ hai: Chính sách quy hoạch đã được hoạch định cụ thể cho từng địa phương
với những mục đích sử dụng rõ ràng. Do vậy, khi giá cả tăng thì việc chuyển mục đích
tùy tiện là không thể. Đó cũng chính là lí do cung đất đai kém đàn hồi so với những
thay đổi của giá cả.
- Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao: Do bất động
sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán bất động sản phải được
cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường là dài so với các tài
sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao. Hơn nữa, giao dịch giữa
người mua và người bán không trực tiếp, phải qua “cò” như hiện nay nên phải trả thêm
chi phí cho những người môi giới. Đồng thời phát triển đất nước theo hướng công
nghiệp hóa – hiện đại hóa, chính sách pháp luật của Nhà nước, nhu cầu chuyển đổi
mục đích sử dụng để đáp ứng tình hình phát triển hiện nay. Tất cả đều làm cho chi phí
mua – bán giao dịch bất động sản tăng.
- Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt: Bất động sản là tài sản có giá
trị lớn nên việc mua bán thường được tính toán, đắn đo trong thời gian dài. Nên quá
trình giao dịch của nó diễn ra chậm hơn so với các tài sản thông thường khác. Do vậy,
việc chuyển hóa thành tiền mặt của nó kém linh hoạt hay nói theo thuật ngữ tài chính
là nó có tính thanh khoản thấp. Trường hợp điển hình như khi chủ sở hữu có một bất

động sản nào đó tương đối lớn, giá trị bằng tiền của nó cao nhưng khi khẩn cấp không
thể cắt một miếng để bán và có tiền mặt ngay được mà phải kéo dài nhiều khi bỏ lỡ rất
nhiều cơ hội.
- Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ: Chính vì bất động sản có tầm
quan trọng đối với nền kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia nên Nhà nước đã
ban hành những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ với việc sử dụng và chuyển
dịch bất động sản.
I.1.2. Thị trường bất động sản
 Khái niệm
Do quan niệm khác nhau về hàng hóa bất động sản và phạm vi thị trường, nên có
một số quan điểm khác nhau về thị trường bất động sản:
Có ý kiến cho rằng thị trường bất động sản và thị trường đất đai là một, bởi vì, tài
sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành bất động sản được.
Tuy nhiên, quan điểm trên đã bị phủ nhận vì trên thực tế đất đai chỉ là một bộ phận của
thị trường bất động sản và hàng hóa đất đai chỉ là một loại và một phần của hàng hóa
bất động sản.
Có ý kiến khác lại cho rằng thị trường bất động sản là thị trường nhà, đất. Tuy
nhiên, bất động sản nhà, đất chỉ là một bộ phận quan trọng của hàng hóa bất động sản
trên thị trường. Vì vậy, quan niệm này là không đầy đủ.
Và một ý kiến khá phổ biến thì cho rằng: Thị trường bất động sản là thị trường của
hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu bất động
sản theo quy luật của thị trường có sự quản lý của Nhà nước.
Cuối cùng cần phải đưa ra một khái niệm tổng quát về thị trường bất động sản. Và
sau đây là khái niệm tổng quát:
“Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản tại
một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định”.
 Đặc trưng của thị trường bất động sản
Không có thị trường trung tâm: Giao dịch bất động sản diễn ra mọi nơi, diễn ra ở
bất cứ nơi nào có nhu cầu mua bán. Vì tính cố định của hàng hóa bất động sản nên nó
không di chuyển đến nơi mà người mua cần mua. Do vậy, hàng hóa bất động sản

không có thị trường trung tâm. Để hàng hóa bất động sản có thể giao dịch thì ngoài
người bán và người mua thì cần phải có người làm cầu nối đó là những tổ chức trung
gian. Tuy nhiên, thực tế hiện nay hoạt động của các tổ chức này còn tự do, chưa mang
tính thống nhất, kém độ an toàn, chưa tạo sự tin tưởng cho những người tham gia giao
dịch. Do đó cần có sự quản lý điều tiết của cơ quan Nhà nước.
Thị trường bất động sản mang tính chất địa phương nhất là thị trường nhà ở: Vì
bất động sản là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu
ảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Mà tập quán, tâm lý, thị hiếu của mỗi
địa phương khác nhau. Cả bất động sản và những yếu tố trên không thể di dời từ nơi
này qua nơi khác. Vì vậy mà thị trường bất động sản mang tính chất địa phương.
Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo: Thị trường bất động sản được xếp vào
loại thị trường quan trọng ở nước ta cùng với thị trường lao động, thị trường chứng
khoán, thị trường khoa học. Thế nhưng thị trường bất động sản lại bị xem là thị trường
không minh bạch vào loại cao. Nguyên nhân là do thị trường bất động sản phụ thuộc
vào điều kiện đặc trưng của từng vùng, địa phương. Nó chịu sự chi phối của điều kiện
tự nhiên, kinh tế, xã hội, truyền thống và tập quán của mỗi vùng, mỗi địa phương, mỗi
cộng đồng khác nhau. Chính vì đặc điểm mang tính địa phương như vậy nên sự hiểu
biết về giao dịch và thực hiện giao dịch thường không hoàn hảo.
Có quan hệ mật thiết với các thị trường khác nhất là thị trường tài chính tiền tệ:
Theo thống kê của các chuyên gia thì tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải xã
hội ở các nước tuy mức độ có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng
của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới
30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Chỉ đọc qua những con số đó thì chúng ta đã biết
số lượng tiền bỏ vào bất động sản là lớn dường nào. Để phát triển thị trường bất động
sản ngày một tăng thì cần phải có một nguồn vốn để đầu tư, thế nhưng nguồn vốn đó
thì những nhà tạo lập, nhà đầu tư sẽ không có đủ. Mà nguồn vốn đó ở đâu? Đó là các
tổ chức tài chính mà đặc biệt là các ngân hàng. Khi mà thị trường bất động sản phát
triển thì sẽ làm cho nguồn vốn được tăng lên, hạn chế nguồn vốn bị “chết” và thúc đẩy
nền kinh tế phát triển. Nếu như thị trường bất động sản có vấn đề gì thì sẽ làm khủng
hoảng nền kinh tế do ứ đọng một nguồn vốn khủng lồ mà kinh nghiệm này đã thấy rõ

ở Châu Á vào 1998.
I.1.3. Định giá bất động sản
 Khái niệm
Theo từ điển Oxford: “Định giá là sự ước tính trị giá bằng tiền của một vật, của
một tài sản”, “ là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”.
Theo Giáo sư W.Seabrooke – Viện Đại học Portsmouth Vương quốc Anh: “Định
giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho
một mục đích đã được xác định rõ”.
Theo Fred Peter Marrone – Giám đốc Marketing của Hiệp hội định giá Austraylia:
“Định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm, có tính đến bản
chất của bất động sản và mục đích của định giá. Do vậy, định giá là áp dụng các dữ
kiện thị trường so sánh mà bạn thu thập được và phân tích, sau đó so sánh với tài sản
được định giá để hình thành giá trị của chúng”.
Pháp lệnh giá của Việt Nam công bố ngày 8/5/2002 định nghĩa: “Định giá là việc
đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm,
thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ Quốc tế”.
Mặc dù có thể còn nhiều định nghĩa khác, song những nét đặc trưng cơ bản của
định giá cần được thừa nhận là:
- Định giá là công việc ước tính.
- Định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn.
- Giá trị của tài sản được tính bằng tiền.
- Tài sản được định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là bất động sản.
- Xác định tại một thời điểm cụ thể.
- Xác định cho một mục đích nhất định.
- Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường.
Để khái quát một cách đầy đủ và rõ ràng những đặc trưng nêu trên, cần phải có
một khái niệm mang tính tổng quát hơn:
“Định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản
có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định”.
 Mục đích của định giá

Việc định giá bất động sản là làm căn cứ:
- Thu thuế và các khoản lệ phí.
- Điều chỉnh thu nhập của các tầng lớp dân cư và người lao động trong xã hội.
Sau đó là nhằm đáp ứng nhu cầu của người chủ sở hữu bất động sản trong việc:
- Chuyển đổi.
- Chuyển nhượng.
- Thừa kế.
- Cho thuê.
- Thế chấp.
- Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
- Đền bù giải phóng mặt bằng.
- Giải quyết các tranh chấp về giá trị bất động sản.
 Các nguyên tắc trong định giá bất động sản
Thị trường bất động sản là thị trường diễn biến phức tạp. Vì vậy khi định giá bất
động sản thì chúng ta phải tuân theo các nguyên tắc nhất định. Các nguyên tắc này là
những nguyên tắc kinh tế và chúng thường được sử dụng trong mối liên hệ chặt chẽ
với nhau và bổ sung cho nhau. Hơn thế nữa, nền kinh tế nước ta là nền kinh tế hàng
hóa nhiều thành phần, vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Để
các kết quả định giá sát với giá thị trường thì việc định giá phải tuân thủ theo các
nguyên tắc cơ bản sau:
Nguyên tắc sử dụng tối ưu được hiểu là tại thời điểm định giá thì bất động sản đó
đang sử dụng hợp pháp và cho thu nhập ròng lớn nhất.
Nguyên tắc cung – cầu: Nguyên tắc này cho thấy giá thị trường được hình thành
qua sự tương tác của cung và cầu. Khi lượng cung tăng mà cầu không tăng hoặc giảm
thì giá sẽ giảm. Khi lượng cung giảm mà cầu không giảm hoặc tăng thì giá sẽ tăng.
Trong trường hợp cả hai cùng tăng và giảm thì giá sẽ tăng và giảm theo tốc độ tăng,
giảm của cung và cầu.
Nguyên tắc thay thế là nguyên tắc cho rằng giá của một bất động sản này có thể bị
áp đặt bởi giá bán của một bất động sản khác khi mà người mua có sự so sánh về các
tiện ích giữa hai bất động sản trên hoặc so sánh với các bất động sản khác. Với giả

thiết không có sự chậm trễ trong việc thỏa thuận giá cả và thanh toán.
Nguyên tắc dự báo trước: là nguyên tắc dựa vào các căn cứ có cơ sở để phán đoán
về khả năng đem lại lợi nhuận từ một bất động sản mà nhà đầu tư muốn đầu tư.
Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản
khác: Một bất động sản có giá trị cao nhưng trong cùng khu vực với những bất động
sản có giá trị thấp thì nó sẽ bị giảm giá trị, ngược lại một bất động sản có giá trị thấp ở
trong cùng khu vực với những bất động sản có giá trị cao thì sẽ làm tăng giá trị của nó.
Nguyên tắc thay đổi: nguyên tắc này lí luận rằng giá trị thị trường của một bất
động sản cụ thể sẽ không bao giờ giữ nguyên bởi vì sự thay đổi của các yếu tố tự
nhiên, kinh tế, chính sách của Nhà nước qua từng thời kỳ.
Nguyên tắc cân đối: Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt, nguyên tắc
này cho rằng giá trị thị trường tối đa đạt được khi các yếu tố tạo ra bất động sản đạt tới
trạng thái cân đối; khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân
đối chỉ ra rằng giá trị thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ đất
dành cho việc xây dựng bất động sản đó được sử dụng hợp lý.
Nguyên tắc cạnh tranh: cạnh tranh trong thị trường bất động sản được hiểu đó là
biểu hiện của chủ thể hành vi kinh tế cùng loại trong thị trường vì tính đến lợi ích của
bản thân, nhằm tăng cường thực lực kinh tế của mình, loại trừ hành vi tương đồng của
chủ thể hành vi kinh tế cùng loại.
Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi: nguyên tắc này cho rằng khi sự gia tăng
liên tục của một nhân tố trong sản xuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố
định, thì nhu nhập thực sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định. Sau đó sự gia tăng liên
tục của nhân tố đó sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực trong tương lai.
Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất: khả năng sinh lời của đất được hiểu đó là
khoản lợi nhuận thu được từ đất do nó có vị trí thuận lợi hơn so với các vị trí đất khác.
 Một số phương pháp định giá
Bất động sản có nhiều loại và đặc biệt là chúng được sử dụng vào rất nhiều mục
đích khác nhau. Chính vì vậy mà việc lựa chọn ra phương pháp định giá thích hợp cho
mỗi loại bất động sản để có được kết quả định giá gần với giá trị thực của bất động sản
là vấn đề quan trọng đối với người định giá. Và sau đây là một số phương pháp định

giá bất động sản thông dụng:
- Phương pháp so sánh trực tiếp.
- Phương pháp chi phí.
- Phương pháp thu nhập.
- Phương pháp thặng dư.
- Phương pháp lợi nhuận.
Trong tất cả các phương pháp vừa nêu trên thì không có phương pháp nào là
phương pháp chủ đạo, chúng thường được đi kèm nhau để bổ sung cho nhau. Thực ra
mỗi phương pháp được sử dụng ưu tiên hơn các phương pháp khác khi áp dụng cho
một bất động sản cụ thể trong trường hợp khi nguồn thông tin của phương pháp đó
được đáp ứng một cách dễ dàng, đầy đủ chính xác và kịp thời.
a. Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp sử dụng giá của những thửa
đất ở đã qua chuyển nhượng trên thị trường làm cơ sở để xác định giá cho thửa đất cần
định giá.
Trường hợp áp dụng:
Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất hoặc giá nhà đất cho
các yêu cầu: mua, bán, thế chấp, góp vốn…Nó đặc biệt thích hợp cho những bất động
sản có tính đồng nhất cao như các căn hộ chung cư, các dãy nhà phố liên kế được xây
dựng cùng một kiểu, các bất động sản liên kế hoặc cùng khu vực.
b. Phương pháp chi phí: Là phương pháp dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị
thị trường của một bất động sản có thể ước tính bằng giá đất cộng với giá các tài sản
gắn liền với đất đó sau khi đã được khấu hao.
Trường hợp áp dụng:
- Cho bất dộng sản đặc biệt, hiếm có giao dịch trên thị trường.
- Bất động sản không trực tiếp tạo ra lợi nhuận.
c. Phương pháp thu nhập:
Cơ sở lý luận của phương pháp này là giá trị thị trường của một tài sản bao gồm
giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ tài sản.
Phương pháp thu nhập dựa trên cơ sở chuyển đổi một dòng thu nhập hàng năm
thành một tổng số vốn.

Trường hợp áp dụng:
Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định được các
khoản thu nhập mang lại từ đất.
d. Phương pháp thặng dư: Dựa trên nguyên tắc là giá trị vốn hiện tại của bất động
sản chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định trừ đi
tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
Trường hợp áp dụng:
Định giá cho những bất động sản có tiềm năng phát triển.
e. Phương pháp lợi nhuận: Dựa vào sự phân tích khả năng sinh lợi ước tính của
việc sử dụng tài sản trừ đi các chi phí hoạt động kinh doanh hợp lý, còn lại một khoản
dư ra thể hiện thu nhập thực hàng năm đặc trưng cho tài sản thu nhập thực này sau đó
chuyển hóa thành vốn theo đúng cách trong phương pháp đầu tư.
Trường hợp áp dụng:
Định giá cho các tài sản đặc biệt như: khách sạn, rạp chiếu bóng và những tài sản
khác mà việc so sánh với những tài sản tương tự sẽ gặp khó khăn do giá trị chủ yếu
phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản.
I.1.4. Cơ sở giá trị sử dụng trong thẩm định giá bất động sản
Căn cứ theo quyết định số 24/2005/QĐ – BTC khi thẩm định giá nên dựa vào hai
cơ sở giá trị đó là: Cơ sở giá trị thị trường và cơ sở giá trị phi thị trường.
Giá trị thị trường được hiểu là mức giá vào thời điểm thẩm định giá mà hai bên
mua và bán đều tự nguyện, không bị ép buộc và trong điều kiện thương mại bình
thường.
Giá trị thị trường được xác định dựa trên cơ sở các yếu tố sau:
- Sự thỏa thuận nhất trí giữa người bán và người mua;
- Mục đích của người mua và bán đất;
- Nhu cầu về đất đai của thị trường;
- Tác động của môi trường sống và xã hội;
- Một số yếu tố về sử dụng đặc biệt;
Trong thẩm định giá sẽ có một số trường hợp giá trị thị trường không sử dụng
được. Lúc đó thẩm định viên cần dựa vào cơ sở giá trị khác giá trị thị trường. Giá trị

đó chính là giá trị phi thị trường. Sau đây là một số cơ sở giá trị phi thị trường:
Giá trị đầu tư: là giá trị tăng thêm do đầu tư.
Giá bảo hiểm là giá được tính với mục đích bảo hiểm.
Giá cầm cố: là giá phục vụ việc cho vay.
Giá xây dựng là giá tái xây dựng đối tượng bất động sản.
Giá thay thế là giá của đối tượng bất động sản mới với các tính chất chức năng
tương tự, sử dụng loại vật liệu, có kết cấu và trang thiết bị tại mặt bằng thời điểm hiện
tại.
Giá tính thuế phục vụ cho mục đích tính thuế.
Ngoài ra, nếu căn cứ vào công dụng của bất động sản còn có các loại giá khác như:
Giá thuê, giá đền bù, giá khởi điểm đấu giá, giá trưng mua…
I.1.5. Các yếu tố tác động đến giá bất động sản
Giá cả bất động sản tùy thuộc một phần lớn vào một phần lớn quan hệ cung – cầu
trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung thì giá cả bất động sản bị đẩy lên cao và ngược
lại khi cầu nhỏ hơn cung thì giá có xu hướng giảm xuống.
Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ
những khuyết tật của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành
mạnh”…Có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà
nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng, khu dân cư, tăng hoặc miễn giảm thuế cho các
doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp…; Có
những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà
đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm
trên quốc lộ, tỉnh lộ…
Có thể chia thành 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá bất động sản đó là:
 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với Bất động sản
a. Nhóm yếu tố tự nhiên:
- Vị trí của bất động sản.
- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất.
- Địa hình bất động sản tọa lạc.
- Hình thức bên ngoài của bất động sản.

- Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất
- Tình trạng môi trường.
- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên.
b. Nhóm các yếu tố kinh tế:
- Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản.
- Những tiện nghi gắn liền với bất động sản.
c. Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường:
- Tính hữu dụng của bất động sản.
- Nhu cầu về loại bất động sản trên thị trường.
 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản
- Tình trạng pháp lý của bất động sản, các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử
dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng…
- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản, các hạn chế về
quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình khác gắn với bất động sản: tình trạng cho
thuê, thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự
hạn chế quyền sở hữu chung…
 Các yếu tố chung bên ngoài
a. Các yếu tố chính trị pháp lý:
Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có
thể có những tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và sự đầu
tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng. Cụ thể là:
- Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư từ bên ngoài
vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về bất động sản qua đó có thể làm cho giá bất
động sản tăng.
- Các chính sách tác động trực tiếp như:
+ Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản tại Việt Nam.
+ Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu tại thành phố được mua
nhà tại thành phố.
+ Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được Nhà nước giao đất, cho
thê đất…

+ Chính sách tín dụng đối với các hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.
+ Các chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản.
b. Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: đó là các yếu tố kinh tế liên quan.
- Tình hình cung – cầu bất động sản trong khu vực.
- Đặc điểm của những người tham gia thị trường trong khu vực.
- Các điều kiện của thị trường bất động sản trong khu vực.
- Hiện trạng vùng lân cận (đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin
liên lạc…).
- Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm trong vùng.
- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng so với các vùng khác.
- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng.
- Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng.
- Mức giá bình quân các loại đất trong vùng.
- Tỉ lệ thuế và mức thuế suất.
- Mức độ lạm phát chung.
- Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng
trong vùng.
c. Các yếu tố xã hội:
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị bất động sản. Một khu vực mà mật
độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị bất động sản
nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố trong vùng
như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người
dân trong vùng, những vấn đề liên quan đến thuyết phong thủy cũng có ảnh hưởng đến
giá trị bất động sản.
I.2. Cơ sở pháp lý
Nhằm đáp ứng nhu cầu định giá tài sản trong nền kinh tế thị trường, thời gian qua
Nhà nước đã ban hành những văn bản có tính pháp lý về hoạt động định giá giá trị tài
sản như:
- Tại kỳ họp thứ 2 của Quốc hội khóa X, báo cáo của Chính phủ đã chỉ rõ: “Thực
hiện quy chế định giá và đấu thầu trong việc dùng ngân sách Nhà nước mua sắm các

thiết bị, vật tư có giá trị cao, khối lượng lớn”.
- Theo Quyết định số 1179/1997/QĐ – TTg ngày 30/12/1997: “Thực hiện cơ chế
định giá và đấu thầu trong việc sử dụng nguồn vốn ngân sách Nhà nước mua sắm thiết
bị, vật tư có giá trị cao, khối lượng lớn, các thiết bị tài sản trong các dự án đầu tư xây
dựng”.
- Thông báo số 91/TB – VPCP ngày 23/4/1998 của Văn phòng Chính phủ về ý
kiến của phó Thủ tướng Chính phủ trong buổi làm việc với Ban Vật giá Chính phủ đã
chỉ rõ: “Định giá giá trị tài sản là một trong những công cụ và là nội dung quan trọng
thuộc quản lý Nhà nước về giá”.
- Trong năm 1997 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép Ban Vật giá Chính phủ gia
nhập Hiệp hội Định giá Giá trị Tài sản Asean và năm 1998 tham gia là thành viên của
Ủy ban Tiêu chuẩn Đánh giá Giá trị Tài sản Quốc tế.
Từ những vấn đề nêu trên cho thấy Nhà nước đã có quan điểm chính thức về phạm
vi, nội dung và lĩnh vực của định giá tài sản trong nền kinh tế thị trường định hướng
XHCN ở nước ta. Chính những quan điểm, chủ trương đó là tiền đề rất quan trọng để
hình thành một văn bản pháp quy cao hơn về định giá tài sản trong nền kinh tế Việt
Nam.
- Ngày 8/5/2002 Chủ tịch nước đã ký lệnh công bố Pháp lệnh Giá đã được Ủy
ban Thường vụ Quốc hội khóa X thông qua tại phiên họp lần thứ 51 ngày 30/4/2002
và được Chủ tịch Quốc hội ký ngày 26/4/2002.
- Ngày 25/12/2003, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 170/2003/NĐ – CP quy
định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Giá.
- Nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp của cán bộ nghiệp vụ hành nghề định giá tài
sản, ngày 24/2/2004, Bộ trưởng Bộ Tài chính đã ban hành quyết định số 21/2004/QĐ –
BTC về việc ban hành quy chế cấp, sử dụng và quản lý Thẻ thẩm định viên về giá.
- Ngày 18/4/2005, Bộ trưởng Bộ tài chính đã ban hành hệ thống tiêu chuẩn Thẩm
định Giá Việt Nam (gồm 20 tiêu chuẩn).
- Thông tư 13/LB – TT, ngày 18/8/1994 của Liên Bộ Xây Dựng – Tài Chính –
Vật Giá Chính phủ.
- Pháp lệnh giá 40/2002/PL – UBTVQH 10, ngày 26/4/2002.

- Nghị định 170/2003/NĐ – CP, ngày 25/12/2003.
- Những tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2000 – NXB TP.HCM 2003.
- Thông tư 15/2004/TT – BTC, ngày 9/3/2004.
- Nghị định 198/2004/NĐ – CP, ngày 3/12/2004.
- Thông tư 117/2004/TT – BTC, ngày 7/12/2004.
- Nghị định 101/2005/NĐ – CP, ngày 3/8/2005.
- Quyết định 24/2005/QĐ – BTC, ngày 18/4/2005.
- Quyết định 77/2005/QĐ – BTC, ngày 1/11/2005.
- Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11, ngày 29/6/2006.
- Quyết định 129/2008/QĐ – BTC, ngày 31/12/2008.
- Thông tư 203/2009/TT – BTC, ngày 20/10/2009.
I.3. Tổng quan về hoạt động định giá bất động sản
I.3.1. Hoạt động định giá ở các nước trên thế giới
Trên thế giới, nghề thẩm định giá đã xuất hiện từ những năm 1940 và được thừa
nhận là một nghề có vai trò quan trọng trong nền kinh tế. Nghề thẩm định giá phục vụ
nhu cầu xác định giá trị thị trường một cách khoa học, tại thời điểm, địa điểm cụ thể
cho các giao dịch cần đến tính độc lập, khách quan không chịu ảnh hưởng của bên bán
hoặc bên mua trong các lĩnh vực về xác định quyền sở hữu, quản lý, mua bán, tính
thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố, thế chấp…
Đặc biệt đến những năm 1970, là thời điểm thế giới bắt đầu xu thế toàn cầu hoá,
khi mà những công ty đa quốc gia bắt đầu phát triển rầm rộ, các cuộc thương lượng về
mua bán, sáp nhập các doanh nghiệp, đầu tư xuyên quốc gia, xuyên lục địa đòi hỏi
phải có sự thống nhất trong phương thức tính toán giữa các nước khác nhau, lúc đó các
nhà nghiên cứu kinh tế học bắt đầu hoàn thiện kiến thức và thống nhất các nghiệp vụ
về thẩm định giá và biến nó trở thành các tiêu chuẩn Quốc tế để người làm nghiệp vụ
thẩm định giá có cơ sở thực hiện, đảm bảo chất lượng, khách quan, trung thực đảm bảo
đáp ứng được các yêu cầu khi hành nghề.
 Một số kinh nghiệm trên thế giới về định giá
Trung tâm thông tin tài sản và đất đai của Austraylia: Cơ quan này ở New South
Wales (Austraylia) giống như một Bộ. Các dịch vụ ban đầu chủ yếu là các vấn đề về

đất đai, quy hoạch, thống kê đất đai và định giá cho việc sử dụng theo mục đích công
cộng và tư nhân. Dữ liệu do cơ quan này cung cấp bao gồm giá trị bất động sản, thống
kê về việc cho thuê và bán các loại tài sản. Mọi người đều có thể dễ dàng truy cập để
lấy thông tin. Các chuyên gia về tài sản cũng dùng các dữ liệu này nhưng trên cơ sở
đóng phí.
Trung tâm thông tin bất động sản Hàn Quốc: Trung tâm được thành lập vì mục
đích cung cấp thông tin bất động sản của Hàn Quốc cho các nhà đầu tư trong và ngoài
nước một cách thuận tiện và cập nhật nhất. Thông tin được cung cấp là giá bất động
sản, các tài sản để bán cũng như thông tin chung về kinh tế, cơ hội đầu tư và hệ thống
thuê mua và thuế khóa.
Viện nghiên cứu nhà đô thị Hoa Kỳ: Là nơi cung cấp dịch vụ thông tin nghiên cứu
và phát triển chính sách trực thuộc Bộ phát triển đô thị và nhà ở của Mỹ. Ngoài việc
cung cấp dữ liệu tổ chức này còn đóng vai trò sống còn như là một nhà phân tích hay
cơ quan tình báo trong việc hoạch định chính sách.
Sau đây tôi xin được nói đến một số kinh nghiệm từ các tổ chức định giá trên thế
giới:
Kinh nghiệm đầu tiên được đề cập ở đây chính là kinh nghiệm về việc thu thập và
lưu trữ thông tin trong định giá bất động sản. Vì công việc lưu trữ thông tin đóng một
phần quan trọng trong công việc định giá. Theo báo cáo của Tiến sĩ Sopon Porn
Chokchai – Giám đốc quỹ thẩm định giá Thái Lan thì hiện nay trên thế giới có một số
trung tâm thông tin, dữ liệu bất động sản được đánh giá khá cao như:
Trung tâm thông tin tài sản và đất đai của Austraylia, trung tâm thông tin bất động
sản Hàn Quốc và viện nghiên cứu nhà đô thị Hoa Kỳ. Ngoài ra còn có Cục thống kê
(Hoa Kỳ), Trung tâm đất đai New Zealand…
Và kinh nghiệm thứ 2 được đề cập đến đó là việc nhận biết và phòng ngừa rủi ro
trong nghề định giá tại Trung Quốc. Và khi nói đến rủi ro thì mọi người thường nghĩ
ngay đến những tổn thất về tài sản hay về sinh mạng. Riêng đối với rủi ro trong nghề
định giá là tất cả các loại rủi ro, tổn thất về tài sản, uy tín nghề nghiệp…Điều này vẫn
có thể xảy ra khi nhà định giá tiến hành việc định giá một cách khách quan, công bằng
và tuân thủ mọi nguyên tắc nghề nghiệp. Trên thực tế công tác định giá bất động sản

có nhiều loại rủi ro như: rủi ro về quản lý, rủi ro liên quan đến tài chính của tổ chức
định giá, rủi ro của bản thân tổ chức định giá…Điều quan trọng là phải biết ngăn ngừa
rủi ro đó.
Nói tóm lại kinh nghiệm của Trung Quốc là: nâng cao nghiệp vụ chuyên môn của
nhà định giá, hoàn thiện các tiêu chuẩn định giá và phải phòng ngừa rủi ro
Kinh nghiệm cuối cùng được đề cập ở đây là kinh nghiệm trong việc quản lý và
phát triển nghề định giá.
Một trong những nhân tố quan trọng góp phần tạo nên một nhà định giá giỏi là
kinh nghiệm làm việc. Kinh nghiệm ở một số nước trên thế giới nhằm giúp các nhà
định giá tích lũy kinh nghiệm bằng việc chuyên môn hóa lĩnh vực định giá, lấy Thái
Lan là một ví dụ điển hình. Ở Thái Lan, các nhà định giá của Thái Lan được chia làm
3 cấp:
- Trợ lý định giá.
- Định giá viên chính.
- Định giá viên cao cấp.
Yêu cầu của 3 cấp trên đều phải có ít nhất bằng cử nhân và kinh nghiệm thực tế ít
nhất là 1 đối với trợ lý, 2 năm đối với định giá viên chính, 4 năm đối với định giá viên
cao cấp.
Nói tóm lại, có rất nhiều tổ chức định giá trên thế giới tồn tại từ rất lâu và đã có bề
dày kinh nghiệm trong tất cả các lĩnh vực định giá bất động sản, động sản và các tài
sản khác…Một số nước gần Việt Nam có hệ thống các tổ chức định giá rất phát triển
như: Trung Quốc, Thái Lan, Malaysia, Singapore, Philippine…Chính vì vậy mà Việt
Nam cần xây dựng mối quan hệ với các tổ chức định giá có uy tín trên thế giới để học
hỏi kinh nghiệm, nâng cao trình độ đồng thời tiếp cận được với các tiêu chuẩn định giá
trên thế giới nhằm phát triển nghề định giá không chỉ ở trong nước mà cả sang các
nước khác.
I.3.2. Hoạt động định giá ở Việt Nam
Thẩm định giá có mặt ở nước ta từ cuối những năm 90 của thế kỷ XX, khi mà nền
kinh tế bắt đầu chuyển đổi từ cơ chế kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị
trường theo định hướng Xã Hội Chủ Nghĩa. Trong thời kỳ đầu, thẩm định giá ở nước

ta chủ yếu phục vụ cho các nhu cầu chi tiêu của ngân sách như đấu thầu, mua sắm và
đặc biệt là phục vụ cổ phần hoá các doanh nghiệp Nhà nước.
Nghề thẩm định giá chính thức phát triển mạnh trên toàn quốc vào khoảng giữa
năm 2005, các tỉnh, thành phố liên tiếp cho thành lập các trung tâm thẩm định giá trực
thuộc các Sở Tài chính theo tinh thần nghị định 101/2005/NĐ-CP và dần chuyển sang
mô hình doanh nghiệp vào đầu năm 2008 theo quy định tại Thông tư 67/2006/TT-BTC
của Bộ Tài chính.
Nghề thẩm định giá ra đời có ảnh hưởng lớn, thay đổi về bản chất khi nó đưa giá
trị của các tài sản được thẩm định gần sát hơn với thực tế và đảm bảo phục vụ các nhu
cầu khác nhau về giá mà trước đây phải phụ thuộc nặng vào Nhà nước dưới hình thức
áp đặt đối tượng, trường hợp.
Khoảng thời gian áp dụng bằng các quyết định hành chính như khung giá hoặc kết
quả định giá của Hội đồng định giá được hình thành theo từng mục đích cụ thể, còn
nặng thủ tục hành chính, mất thời gian và chưa đảm bảo được các yếu tố khoa học phù
hợp với các tiêu chuẩn thẩm định giá mới ban hành khi không đủ nhân lực, thời gian
đầu tư, nghiên cứu chi tiết thị trường của từng tài sản, địa điểm, thời gian cần xác định
giá cụ thể theo đúng yêu cầu về tính chất, mục đích yêu cầu thẩm định của các giao
dịch trong xã hội.
Việc ra đời nghề thẩm định giá tách nghiệp vụ thẩm định giá ra khỏi các hoạt động
quản lý Nhà nước về giá, giảm áp lực về tài chính, nhân sự cho bộ máy quản lý Nhà
nước, đảm bảo đáp ứng được các yêu cầu về giá của mọi thành phần kinh tế. Nhà nước
chỉ còn quản lý về giá dưới các hình thức như bình ổn giá, quản lý giá đối với những
mặt hàng chiến lược có ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế như xăng, dầu; xi măng; thép
xây dựng; khí hóa lỏng; phân bón hóa học; thuốc; muối do diêm dân sản xuất; thóc,
gạo…
Chức năng quản lý nhà nước về giá chủ yếu dưới các hình thức gián tiếp như xây
dựng hành lang pháp lý về giá; thanh tra, kiểm tra, xử lý các vi phạm về giá đảm bảo
cho các hoạt động về giá trong xã hội theo đúng quy định của pháp luật Việt Nam và
Quốc tế.
Theo thông báo số 43/TB – BTC ngày 29/1/2010 công bố danh sách công ty có đủ

điều kiện định giá gồm 41 công ty, trong đó TP. HCM có tới 23 công ty chiếm hơn
50% số công ty định giá của cả nước.
Trong đó bao gồm 1 số công ty nổi tiếng như: Công ty Cổ phần Định giá và Dịch
vụ tài chính Việt Nam, Công ty Cổ phần Giám định - Thẩm định Việt Nam, Công ty
TNHH Thẩm định giá Hoàng Quân, Công ty TNHH Một thành viên Thẩm định giá
EXIM, Công ty TNHH Một thành viên Thẩm định giá Sài Gòn nhà đất…Công ty cổ
phần tư vấn và thẩm định giá Đông Nam cũng là 1 trong những công ty đủ điều kiện
hoạt động định giá theo quy định của Bộ Tài chính. Mặc dù là vậy nhưng công ty Cổ
phần tư vấn và thẩm định giá Đông Nam cần phấn đấu hơn nữa để trở thành 1 trong
những công ty dẫn đầu trong lĩnh vực thẩm định. Công việc này cần có một thời gian
vì các công ty như: Hoàng Quân, EXIM đã có bề dày trong lĩnh vực định giá.
Qua quá trình tìm hiểu về quy trình, mục đích, đối tượng của một số công ty tôi
thấy rằng quy trình định giá của các công ty đã dựa theo những điều luật liên quan đến
định giá. Và sự khác nhau là không đáng kể ở những bước nhỏ trong quá trình thực
hiện. Đó có thể do điều kiện của mỗi công ty, sự tiếp xúc khách hàng khác nhau…
Với các đối tượng định giá như:
- Nhà ở.
- Nhà phố.
- Cao ốc văn phòng.
- Trang trại.
- Đất đai…
Nhằm mục đích:
- Xác định giá trị doanh nghiệp.
- Góp vốn thành lập công ty.
- Đền bù giải tỏa.
- Vay vốn ngân hàng.
- Chứng minh tài sản du học…
Với các đối tượng khách hàng đa dạng:
- Cơ quan Nhà nước.
- Tư nhân: cá nhân, công ty tư nhân.

- Đối tượng trung gian như: Tòa án, công ty bảo hiểm…
Các tổ chức định giá trên và và những tổ chức định giá khác đã đáp ứng được nhu
cầu của nhiều người với nhiều mục đích khác nhau.
 Hiện nay, nghề Thẩm định giá tại Việt Nam đã dần đi vào cuộc sống, dịch vụ
thẩm định giá đã được mọi thành phần kinh tế trong xã hội quan tâm, sử dụng như một
công cụ tài chính phục vụ cho các hoạt động giao dịch về dân sự, kinh tế, tư pháp, tài
chính, ngân hàng … nó đã và đang đem lại nhiều tiện ích, bảo vệ quyền lợi chính
đáng, hợp pháp của công dân, đáp ứng được các yêu cầu đa dạng của các thành phần
trong xã hội trong thời kỳ hội nhập Quốc tế.
Như vậy, thẩm định giá ra đời là một tất yếu, khách quan và phù hợp với quá trình
đổi mới, xu thế hội nhập quốc tế, góp phần xây dựng một nền kinh tế thị trường đầy đủ
theo định hướng Xã Hội Chủ Nghĩa ở nước ta.
I.4. Nội dung, phương pháp nghiên cứu
I.4.1. Nội dung nghiên cứu
- Tìm hiểu sơ lược và tình hình hoạt động định giá bất động sản tại Công ty Cổ
phần Đất Mới.
- Đánh giá hiệu quả hoạt động định giá tại công ty cổ phần Đất Mới Ứng dụng
quy trình thẩm định giá cho một bất động sản cụ thể.
- Đề xuất các giải pháp để nâng cao năng lực cung cấp dịch vụ của Công ty Cổ
phần Đất Mới.
I.4.2. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp nghiên cứu tài liệu: tìm và nghiên cứu các tài liệu có liên quan
đến hoạt động định giá để hiểu rõ hơn về vấn đề nghiên cứu.
- Phương pháp thu thập thông tin thị trường: thu thập thông tin trên các phương
tiện thông tin để tiện phục vụ cho việc nghiên cứu vấn đề.
- Phương pháp thống kê: thống kê những thông tin thu thập được theo một hệ
thống để dễ dàng trong việc sử dụng thông tin.
- Phương pháp phân tích tổng hợp: phân tích và tổng hợp những thông tin thu
thập được để xác định độ chính xác và khả năng tin cậy của thông tin phục vụ cho
việc giải quyết vấn đề nghiên cứu.

Chuyên ngành QLTT Bất Động Sản SVTH: Vũ Văn Tĩnh
PHẦN II
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1. Giới thiệu tổng quan về Công ty Cổ phần Đất Mới.
Tên Công ty: Công ty Cổ phần Đất Mới.
Tên tiếng anh: South East Apparisal and Consulting Corporation.
Tên công ty viết tắt: Đất Mới
Địa chỉ trụ sở chính: Phường Tân Bình, Thị xã Dĩ An, Bình Dương.
Điện thoại: (08) 2242 8878, (08) 2242 9878
Fax: (08) 3862 3562
Email:
Website: www.thamdinhgiadongnam.com
Vốn điều lệ: 2.000.000.000 đồng
Người đại diện theo pháp luật: ThS. Hồ Đắc Hiếu
Chức vụ: Giám đốc Công ty.
Hiện nay công ty có 9 chi nhánh:
- Chi nhánh tại Hà Nội.
- Chi nhánh tại Huế.
- Chi nhánh tại Đà Nẵng.
- Chi nhánh tại Kon Tum.
- Chi nhánh tại Phú Yên.
- Chi nhánh tại Khánh Hòa.
- Chi nhánh tại Ninh Thuận.
- Chi nhánh tại Bình Thuận.
- Chi nhánh Kiên Giang.
II.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của công ty
Công ty Đất Mới được thành lập vào ngày 03/01/2007 và được phép hoạt động từ
ngày 14/02/2007 theo Giấy Đăng ký kinh doanh số 4103005853 của Sở Kế Hoạch và
Đầu Tư – TP.Hồ Chí Minh, đăng ký thay đổi lần thứ 4 vào ngày 14/11/2009 số
0304770466.

Công ty hoạt động dưới sự quản lý về chuyên môn của Bộ Tài Chính mà trực tiếp
là cục Quản lý giá.
- Năm 2007: Thông báo số 116/TB-BTC ngày 14/02/2007.
- Năm 2008: Thông báo số 167/TB-BTC ngày 06/03/2008.
- Năm 2009: Thông báo số 51/TB-BTC ngày 13/02/2009
- Năm 2010: Thông báo số 43/TB-BTC ngày 29/01/2010.
Địa chỉ trụ sở chính: Số 46 Đào Duy Từ, Phường 5, Quận 10, Tp.HCM. Sau đó
ngày 31/05/2008 Công ty đã chuyển trụ sở chính về số 87 Trần Thiện Chánh, Phường
12, Quận 10, TP. HCM.
Trang 1

luận văn kinh doanh bất động sản Nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Đất Mới

Tài liệu liên quan

Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về