Môn Luật bất động sản Đỗ Phương Thảo- KT33H001
MỤC LỤC
A.GIỚI THIỆU VẤN ĐỀ
Môi giới bất động sản (BĐS) là loại hình kinh doanh dịch vụ ngày càng trở lên phổ biến
ở nước ta hiện nay. Tuy nhiên nếu so sánh với các nước đang phát triển thì môi giới BĐS ở
Việt Nam lại là một nghề mới ra đời và còn khá non trẻ. Môi giới BĐS chuyên nghiệp ra đời
khi nhà nước ban hành Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 cùng các văn bản pháp luật có
liên quan. Sau đây, em xin đi vào trình bày đề tài “Phân tích vai trò và cơ chế điều chỉnh của
pháp luật đối với hoạt động môi giới bất động sản? Nêu một số giải pháp nâng cao hiệu quả
điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động môi giới bất động sản.”
B.GIẢI QUYẾT VẦN ĐỀ
I. Lý luận chung
1. Khái niệm bất động sản:
Theo quan niệm truyền thống của pháp luật dân sự nhiều nước trên thế giới thì tài sản
được chia thành hai loại: bất động sản và động sản. Pháp luật dân sự dựa trên hai tiêu chỉ
chủ yếu sau để phân biệt động sản và bất động sản. Thứ nhất, đó là tiêu chí tự nhiên: những
tài sản cố định về vị trí địa lý và không thể di dời được thì được xác định là BĐS. Thứ hai,
đó là tiêu chí về pháp lý: trên thực tế có những tài sản có thể di dời được và không cố định
về vị trí địa lý song vẫn được pháp luật coi là BĐS.
Theo Bộ luật dân sự năm 2005: “Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:
(i) Đất đai; (ii) Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản khác gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng đó; (iii) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; (iv) Các tài sản
khác do pháp luật quy định” ( Điều 18)
Ngoài những tài sản được quy định trong Bộ luật dân sự được coi là BĐS, các văn bản
pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành có thể quy định tài sản này hay tài
sản khác là BĐS.
2. Khái niệm về môi giới
Thuật ngữ “môi giới” được dùng khá phổ biến trong cuộc sống hàng ngày như, môi
giới hôn nhân, môi giới chứng khoán,…
Theo từ điển Luật học, “Môi giới: hành vi làm trung gian cho các bên tiếp xúc, đàm
phán và thiết lập các quan hệ để hưởng thù lao”

Nội dung của hoạt động môi giới chỉ gồm việc tìm kiếm khách hàng và tiến hành một
số đàm phán ban đầu với họ, tổ chức cho người được môi giới tiếp xúc với khách hàng và
Trường đại học Luật Hà Nội
1
Môn Luật bất động sản Đỗ Phương Thảo- KT33H001
hỗ trợ các bên trong việc đàm phán và kí kết hợp đồng. Khác với người đại diện, người môi
giới không trực tiếp giao kết hợp đồng với khách hàng. Mục đích của môi giới là các bên
giao kết hợp đồng với nhau.
3. Khái niệm về môi giới bất động sản
Theo PGS.TS Phan Thị Thu Cúc và PGS.TS Nguyễn Văn Xa: “Môi giới bất động sản
là việc thực hiện hỗ trợ cho khách hàng các quyền liên quan đến BĐS. Kết quả của những
hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của khách hành như hợp đồng bán, trao đổi,
cho thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới. Những hoạt động này liên quan đến sự thay đổi ở
khía cạnh pháp lý và thực tế của BĐS. Nhà môi giới thực hiện các công việc để nhận được
thù lao hoặc cho những thay đổi trên thông qua con đường kinh doanh mà đối tượng của nó
là các quyền đối với BĐS.”
Như vậy, môi giới BĐS mang những đặc điểm chung của hoạt động môi giới. Bên
cạnh đó còn mang những đặc điểm riêng biệt:
- Thực hiện hành vi trung gian để kết nối các bên tiếp xúc, đàm phán và xác lập giao
dịch liên quan đến BĐS
- Kết quả của hoạt động môi giới BĐS thể hiện ở việc các bên thỏa thuận xác lập giao
dịch về BĐS mà hình thức pháp lý của nó là hợp đồng mua- bán BĐS, cho thuê BĐS hoặc
thuê mua BĐS.
Môi giới BĐS là một loại hình của môi giới thương mại và được pháp luật xác định là
một nghề mang tính chất chuyên nghiệp. Môi giới BĐS gắn liền với thị trường BĐS và chịu
sự chi phối của thị trường BĐS. Bản chất của môi giới BĐS thể hiện ở khía cạnh sau:
- Hoạt động môi giới BĐS là hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS. Nhà môi giới không
phải là một bên của giao dịch kinh doanh BĐS. Nhà môi giới chỉ đóng vai trò trung gian
các bên trong giao dịch kinh doanh BĐS có nhiệm vụ hỗ trợ, giúp đỡ các bên để đạt được
một thỏa thuận tiến tới việc xác lập giao dịch về BĐS

- Hoạt động môi giới BĐS là một loại hình kinh doanh có điều kiện và mang tính
chuyên nghiệp. Chỉ có những tổ chức,cá nhân đủ điều kiện theo quy định của pháp luật mới
được thực hiện hoạt động môi giới BĐS. Nhà môi giới BĐS phải được đào tạo bài bản, đủ
trình độ kiến thức, chuyên môn nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp. Môi giới BĐS là một
loại hình kinh doanh dịch vụ vì thế mục đích cuối cùng của nó là thu được lợi nhuận từ
việc cung cấp dịch vụ cho khách hàng có nhu cầu.
- Hoạt động môi giới BĐS chính là sự tìm kiếm, kết nối, tích hợp, giữa bên bán/bên
cho thuê với bên mua/bên thuê để đi tới một giao dịch BĐS thành công.
II. Vai trò của pháp luật đối với hoạt động môi giới BĐS
1. Vai trò của môi giới BĐS
Trường đại học Luật Hà Nội
2
Môn Luật bất động sản Đỗ Phương Thảo- KT33H001
Thứ nhất, vai trò của môi giới BĐS đối với khách hàng. Với tư cách là trung gian cho
các bên trong giao dịch BĐS, nhà môi giới BĐS đóng vai trò tư vấn, cung cấp thông tin về
BĐS (vị trí, diện tích, tình trạng pháp lý,…), thông tin về thị trường BĐS; giúp bên bán và
bên mua gặp gỡ, tìm hiểu trao đổi thông tin, thỏa thuận kí kêt hợp đồng mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê BĐS. Bởi lẽ do tính chất cố định của BĐS, đồng thời có tính phân khúc
cao, chịu ảnh hưởng bởi phong tục, tập quán, tâm lý của người dân… Bên cạnh đó, kinh
doanh BĐS chịu nhiêu rủi ro, phức tạp, việc kí kết hợp đồng phải tuân thủ theo quy định kỹ
càng của pháp luật, không phải bất cứ chủ thể kinh doanh nào cũng có thể nắm rõ. Trong
khi đó, cá nhân chuyên nghiệp, nhà môi giới có kiến thức chuyên sâu, họ có thể dễ dàng
làm “cầu nối” cho 2 bên chủ thể. Hơn nữa với tư cách là chuyên gia am hiểu về hoạt động
của thị trường, nhà môi giới còn có thể cung cấp thông tin về BĐS cho các bên có nhu cầu.
Thứ hai, đối với thị trường. Hoạt động môi giới BĐS còn đóng vai trò thúc đẩy sự
phát triển của thị trường BĐS.
Thứ ba, đối với nhà nước. Thông qua hoạt động môi giới BĐS, các nhà môi giới giúp
cơ quan có thẩm quyền quản lý và kiểm soát được thị trường BĐS. Thông qua hoạt động
môi giới, nhà môi giới tìm hiểu được nhu cầu, tình hình và hướng phát triển của thị trường
bất động sản, có thể phản ánh với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nhà nước kịp thời có

những sửa đổi, bổ sung về cơ chế, chính sách để nâng cao hiệu quả vận hành của thị trường
BĐS.
2. Vai trò của pháp luật đối với hoạt động môi giới bất động sản
Thứ nhất, nói đến BĐS trước tiên phải nói đến nhà và đất. Đây là đây là những tài sản
có giá trị rất lớn thuộc sở hữu toàn dân (đất đai) hoặc sở hữu tư nhân (nhà ở). Hơn nữa,
kinh doanh bất động sản là vấn đề nhạy cảm. Sự phát triển hiệu quả của thị trường BĐS có
tác dụng tích cực góp phần thúc đẩy sự tăng trưởng của đất nước. Ngược lại, thị trường
BĐS hoạt động tiêu cực sẽ không chỉ ảnh hưởng xấu tới sự tăng trưởng kinh tế mà còn gây
tâm lý hoang mang cho người dân và đe dọa sự ổn định của xã hội. Vì vậy, để xây dựng và
phát triển thị trường BĐS theo quỹ đạo quản lý của Nhà nước thì hoạt động của thị trường
BĐS nói chung và hoạt động môi giới BĐS nói riêng phải được vận hành dựa trên cơ sở
pháp lý.
Thứ hai, trong một thời gian khá dài dịch vụ môi giới nhà đất ở nước ta hoạt động tự
phát, thiếu sự quản lý của nhà nước. Điều này có nguyên nhân do thiếu các quy định về
môi giới BĐS. Trước khi luật kinh doanh BĐS năm 2006 ra đời, chúng ta không hề có quy
định về môi giới BĐS. Do thiếu khung pháp lý hướng dẫn, định hướng nên các văn phòng
môi giới nhà, đất hoạt động tự phát, chạy theo lợi nhuận tối đa, “cò” nhà đất đã bất chấp
pháp luật, lương tâm tìm cách để móc tiền của khách hàng. Hậu quả là quyền và lợi ích hợp
Trường đại học Luật Hà Nội
3
Môn Luật bất động sản Đỗ Phương Thảo- KT33H001
pháp của người dân được bảo vệ. Thị trường BĐS phát triển tự phát để lại nhiều hậu quả
tiêu cực về kinh tế, xã hội. Để chấn chỉnh hoạt động của thị trường BĐS và đưa hoạt động
này đi vào nề nếp cần thiết phải có sự điều chỉnh của pháp luật.
Thứ ba, pháp luật có những đặc trưng cơ bản mà các biện pháp quản lý khác không
thể có được, đó là tính quy phạm và tính cưỡng chế, tính bắt buộc chung và tính thích ứng
nên pháp luật trở thành biện pháp quản lý có hiệu quả nhất cần phải được sử dụng để quản
lý xã hội nói chung và quản lý hoạt động môi giới BĐS nói riêng.
Cuối cùng, pháp luật tạo ra cơ chế điều chỉnh hành vi ứng xử của các chủ thể tham gia
quan hệ môi giới BĐS thông qua quy định về quyền và nghĩa vụ cũng như xác lập cơ chế

pháp lý để đảm bảo cho các quyền và nghĩa vụ này được thực hiện trên thực tế. Điều này
giúp ngăn ngừa tình trạng vi phạm của nhà môi giới BĐS gây thiệt hại đến quyền và lợi ích
của khách hàng.
III. Cơ chế điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động môi giới BĐS
1. Những nguyên tắc hoạt động môi giới BĐS
1.1. Nguyên tắc chung
Môi giới BĐS là một loại hình kinh doanh dịc vụ BĐS. Do vậy, hoạt động này phải
tuân thủ các nguyên tắc trong kinh doanh dịch vụ BĐS được quy định tại điều 5 Luật kinh
doanh BĐS:
- Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh BĐS bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa
thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hoạt động kinh
doanh BĐS thông qua hợp đồng, không trái với quy định của pháp luật;
- Bất động sản được đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật
kinh doanh BĐS và các quy định của pháp luật khác có liên quan.
- Hoạt động kinh doanh BĐS phải công khai, minh bạch.
1.2. Những nguyên tắc riêng trong hoạt động môi giới BĐS
Điều 44 Luật kinh doanh BĐS quy định cụ thể về những nguyên tắc này, bao gồm:
Thứ nhất, chỉ được thực hiện hoạt động môi giới,làm trung gian trong việc đàm phán,
ký kết hợp đồng khi có đủ điều kiện quy định tại khoản 2 và 3 Điều 8 Luật kinh doanh
BĐS; được hưởng thù lao và hoa hồng theo hợp đồng môi giới BĐS. Nguyên tắc này,
nhằm bảo đảm cho môi giới BĐS trở thành một nghề nghiệp mang tính chất chuyên
nghiệp, loại bỏ loại hình dịch vụ “cò” nhà đất.
Thứ hai, hoạt động môi giới BĐS phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật.
Đây là nguyên tắc được pháp luật các nước trên thế giới thừa nhận. Nguyên tắc này, giúp
cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, lợi ích của Nhà nước và các cá nhân được bảo
vệ.
Trường đại học Luật Hà Nội
4
Môn Luật bất động sản Đỗ Phương Thảo- KT33H001
Thứ ba, tổ chức cá nhân môi giới BĐS không được đồng thời vừa là người môi giới

vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh BĐS. Đây là nguyên
tắc cho thấy sự khác biệt rõ ràng giữa hoạt động kinh doanh BĐS và hoạt động kinh doanh
dịch vụ BĐS.
2. Những quy định về nội dung hoạt động môi giới BĐS
Nội dung của hoạt động môi giới BĐS được quy định chi tiết tại điều 45 Luật kinh
doanh BĐS năm 2006.
- Tìm kiếm đối tác đáp ứng điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp
đồng. Dựa vào những điều kiện khách hàng đưa ra, tổ chức làm dịch vụ bằng chuyên môn
riêng của mình tìm được những đối tác đúng yêu cầu cần tìm. Quy định này, giúp cho
người có nhu cầu nhanh chóng tìm được những tổ chức, cá nhân đủ tiêu chuẩn để thực hiện
các giao dịch, thay vì tự thân đi tìm.
- Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh
doanh bất động sản. Để thực hiện thành công một giao dịch kinh doanh BĐS, các bên đối
tác phải tiến hành nhiều các công đoạn từ khâu trao đổi, gặp gỡ, nắm bắt thông tin về BĐS
đến đàm phán về các nội dung của HĐ, ký kết hợp đồng…. Tuy nhiên trong nhiều trường
hợp các bên tham gia giao dịch lại không nắm rõ về vấn đề này. Nên trong một số trường
hợp, khách hàng ủy quyền cho môi giới BĐS thực hiện các công việc này với đối tác.
- Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua
bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản. Nhà môi giới là người nắm bắt, tiếp cận
thông tin về BĐS; am hiểu các thủ tục, quy định về kí kết hợp đồng mua bán BĐS,…. Hơn
nữa, hoạt động môi giới BĐS là cung cấp dịch vụ về thông tin BĐS, giúp đỡ các bên trong
việc thực hiện giao dịch BĐS. Vì vậy, đây là nội dung không thể thiếu được của môi giới
BĐS.
3. Những quy định về điều kiện kinh doanh môi giới BĐS
Thứ nhất, phải thành lập doanh nghiệp hợp tã xã, vốn, đăng kí kinh doanh (Khoản 2
Điều 8 Luật kinh doanh BĐS). Quy định này nhằm đảm bảo chỉ có những cá nhân, tổ chức
có đủ năng lực mới được phép thành lập tổ chức môi giới BĐS. Với sự tồn tại của Doanh
nghiệp, hợp tác xã kinh doanh dịc vụ môi giới BĐS, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
sẽ dễ hàng hơn trong việc quản lý hoạt động này. Các tổ chức, cá nhân là khách hàng cũng
hạn chế được rủi ro, thiệt hại khi tìm đến những tổ chức chuyên nghiệp hơn là “cò” nhà,

đất.
Thứ hai, có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới BĐS (Khoản 2 điều 8 luật kinh
doanh BĐS năm 2006). Quy định này đảm bảo tính chuyên nghiệp cho dịch vụ môi giới
BĐS.
Trường đại học Luật Hà Nội
5