1

CHƯƠNG 3
ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

I. Khái niệm, đặc điểm đầu tư BĐS
1. Khái niệm
* Đầu tư
- Đầu tư là sự hi sinh các yếu tố nguồn lực hiện tại để có được các lợi ích
kỳ vọng trong tương lai
- Đầu tư là quá trình ứng trước các yếu tố nguồn lực để đạt được mục tiêu
định trước (Luật DN)
- Đầu tư là sự đánh đổi giữa lợi ích và rủi ro
* Khái niệm Nhà đầu tư:
Nhà đầu tư là tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động đầu tư theo quy định
của pháp luật Việt Nam bao gồm :
- Doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế thành lập theo Luật Doanh
nghiệp;
- Hợp tác xã, liên hiệp các hợp tác xã thành lập theo Luật Hợp tác xã;
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thành lập trước khi Luật
đầu tư có hiệu lực;
- Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh;
- Tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt nam định cư ở nước ngoài;
- Các tổ chức khác theo quy định của pháp luật.
+ Các hình thức đầu tư :
- Đầu tư trực tiếp: là hình thức đầu tư do nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư và
tham gia quản lý hoạt động đầu tư.
- Đầu tư gián tiếp: là hình thức đầu tư thông qua việc mua cổ phần, cổ
phiếu, trái phiếu, các loại giấy tờ có giá khác, quỹ đầu tư chứng khoán và thông
qua các định chế tài chính trung gian khác mà nhà đầu tư không trực tiếp tham
gia đầu tư.

+ Hoat động đầu tư : Là hoạt động của nhà đầu tư trong quá trình đầu tư
bao gồm các khâu: chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư và quản lý dự án đầu tư.
+ Vốn đầu tư : Là tiền và các tài sản hợp pháp khác để thực hiện các hoạt
động đầu tư trên một địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.
2

+ Vốn đầu tư nhà nước là vốn đầu tư từ nguồn ngân sách nhà nước,vốn tín
dụng do nhà nước bảo lãnh, vốn đầu tư phát triển của nhà nước và các nguồn
vốn nhà nước khác .
+ Chủ đầu tư : Là tổ chức, cá nhân sở hữu vốn hoặc thay mặt chủ sở hữu hoặc
người vay vốn và trực tiếp quản lý sử dụng vốn để thực hiện hoạt động đầu tư .
* Khái niệm đầu tư Bất động sản:
Là một lĩnh vực đầu tư trong hoạt động đàu tư nói chung là đầu tư đặc thù
và đầu tư có điều kiện theo quy định của nhà nước.
Đầu tư Bất động sản cần chú ý:
- Phương tiện đầu tư: vốn bằng tiền, các loại tài sản, bí quyết kinh doanh,
công nghệ, dịch vụ…
- Thời gian đầu tư: Tính từ khi bắt đầu dự án đến khi kết thúc hoạt động
dự án. Đầu tư là hoạt động được thực hiện trong thời gian đầu của chu kỳ dự án.
Những hoạt động ngắn hạn trong một năm không gọi là đầu tư.
- Thời gian đầu tư còn gọi là đời sống kinh tế của dự án.
- Lợi ích mang lại từ đầu tư biểu hiện:
+ Về tài chính: thông qua thu nhập và lợi nhuận.
+ Về kinh tế - xã hội: Sự phát triển kinh tế - xã hội của vùng, khu vực
quốc gia…
- Đầu tư Bất động sản: Là việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạo dựng tài sản là
Bất động sản mua, bán, khai thác và cho thuê, tiến hành hoạt động dịch vụ bất
động sản, hoạt động đầu tư bất động sản nhằm mục đích sinh lời và đáp ứng lợi
ích xã hội.
+ Các lợi ích mang lại

• Mang lại luồng thu nhập, sinh lời
• Thay đổi giá trị theo xu hướng tăng giá
• Hưởng lợi từ nguồn vốn vay
• Kiểm soát đầu tư cá nhân
• Rào cản bảo toàn vốn trước lạm pháp
• An toàn vì bất động sản là nhu cầu cơ bản
• Đa dạng hoá danh mục đầu tư
3

Những lợi ích trong đầu tư bất động sản
Mang lại cho nhà QT nguồn thu nhập và đem lại khoản sinh lời cho nhà
đầu tư. Bất động sản hiện đang là mảnh đất màu mỡ được rất nhiều người quan
tâm. Có rất nhiều người đã trở thành tỉ phú nhờ biết cách đầu tư vào BĐS.
Lợi tức là lợi ích cơ bản của rất nhiều loại dự án. Nhà đầu tư sẽ có lợi ích
từ việc sở hữu mảnh đất bằng việc thu được lợi tức nếu lợi ích kinh tế của miếng
đất cao hơn so với các tài sản khác trong khu vực.
Thay đổi giá trị bất động sản theo thời gian. Một số thay đổi có thể gây ra
do lạm phát, một số khác có thể do thay đổi cung, cầu trên thị trường, những cải
tiến trên mảnh đất, thay đổi về sở thích của người tiêu dùng, thay đổi nhu cầu
của xã hội.
Lợi ích tài chính là lợi ích cơ bản của nhà đầu tư. Nhà đầu tư được hưởng
lợi do dùng tiền vay để đầu tư trong khi chi phí vay tiền nhỏ hơn lợi ích mang lại
do đầu tư. Nhiều nhà đầu tư có cảm giác rằng bởi vì phần lớn số tiền đầu tư cho
bất động sản là đi vay nên lợi ích tài chính trong đầu tư BĐS lớn hơn so với các
loại hình đầu tư khác.
Kiểm soát đầu tư là lý do khác khiến đầu tư cho BĐS trở nên hấp dẫn.
Nhiều nhà đầu tư quan tâm đến khía cạnh quản lý đầu tư. Họ muốn chủ động
quản lý khoản đầu tư của mình hơn là để người khác quản lý hộ như đối với việc
đầu tư vào chứng khoán hoặc trái phiếu. Đối với những nhà đầu tư như vậy, cơ
hội phát triển, cải tạo, quản lý và thay đổi BĐS chính là điều họ đang tìm kiếm.

An toàn là một trong những lý do hấp dẫn nhà đầu tư. Đất là nhu cầu cơ bản
trong cuộc sống hiện đại, không phải vì đất cần để gieo trồng đối với thành thị
mà thành thị là trung tâm của đời sống kinh tế hiện đại.
Bất động sản cung cấp lợi ích cho người đầu tư tìm kiếm những tài sản
đầu tư. Chúng ta đều biết, mức độ rủi ro có thể giảm thiểu nếu nhà đầu tư đa
dạng hoá khoản mục đầu tư với các đặc tính tài chính khác nhau. Chính vì vậy,
BĐS trở thành mục tiêu đầu tư của những công ty bảo hiểm, quỹ hưu trí, ngân
hàng hay những công ty khác. Trong những năm gần đây, mục tiêu nhằm đa
dạng hoá rủi ro làm cho đầu tư bất động sản trở nên hấp dẫn.
+ Rủi ro
• Thời gian đầu tư dài, có độ trễ, phản ứng chậm;
• Tập trung vốn, khó phân tán rủi ro
4

• Không thể chia nhỏ như cổ phiếu
• Khó rút khỏi thị trường
2. Xác định giá trị theo thời gian của tiền
• Dòng tiền thay đổi giá trị theo thời gian
• Mọi dự án đều liên quan đến chi phí và lợi ích. Chi phí, lợi ích xảy ra ở
những mốc thời gian khác nhau.
• Sự thay đổi số lượng tiền sau 1 thời đoạn nào đó chính là biểu hiện giá trị
theo thời gian của đồng tiền.
Các xác định
* Giá trị tương lai
* Giá trị hiện tại
* Lãi suất cho vay
- Lãi suất cho vay cố định
- Lãi suất cho vay có thể điều chỉnh: là loại lãi suất vay thay đổi theo sự
thay đổi của 1 chỉ số thị trường. Những chỉ số thị trường bao gồm:
+ Lãi suất bình quân của trái phiếu chính phủ

+ Lãi suất bình quân của khoản vay thế chấp trên thị trường
Với loại lãi suất này, một phần rủi ro của khoản vay được chuyển cho
người vay nếu thị trường biến động lãi suất.
- Lãi suất cho vay quy định lại: là cách thức cho vay lấy lãi suất cố định
làm tiêu chuẩn, thời hạn vay là 20 – 30 năm. Tuy nhiên, sau một thời kỳ (3-5
năm) khi số dư vốn đến hạn thì bên cho vay không thu hồi số dư vốn mà thực
hiện tái cho vay số dư vốn đó (gồm cả gốc và lãi) với mức lãi suất mới. Sau 3- 5
năm, khi số dư vốn đến hạn, bên cho vay sẽ tiếp tục làm như vậy, hoạt động này
thực hiện tuần hoàn cho đến hết thời hạn thỏa thuận.
Dùng cách này trong toàn bộ thời gian vay, lãi suất có thể chia theo giai
đoạn mà điều chỉnh theo lãi suất thị trường hiện tại.
- Trả lãi vay bằng với tỷ lệ cổ tức của Công ty: là loại vay trong đó người
cho vay cũng có được lợi ích kinh tế mà trước đây chỉ có người đi vay được
hưởng mà người cho vay vẫn thu được lợi tức của người vay.
VD: Vay với lãi suất 10%/năm; cổ tức 15%.
5

Nếu vay với lãi suất cố định trên, người cho vay chỉ được hưởng mức lợi
tức thấp hơn so với mức cổ tức mà công ty chi trả, người cho vay bị thiệt 5%.
Khi đi vay theo mức tổn thất trên được loại trừ.
* Các loại lãi vay
- Lãi suất danh nghĩa là lãi suất được ghi trên công cụ nợ hay hợp đồng tín
dụng.
- Lãi suất thực tế: là lãi suất chi trả thực tế khi sử dụng vốn vay, nó thể
hiện mối quan hệ giữa số vốn vay và số tiền hoàn trả, thời hạn hoàn trả tiền.
VD: Một nhà đầu tư thực hiện khoản vay thế chấp là 100.000 USD, hoàn trả
gốc và lãi từng tháng trong vòng 25 năm, lãi suất vay 9%/năm. Bên cho vay yêu cầu
người vay phải trả 2% tính trên số vay để thanh toán thủ tục phí (khoản phí ban đầu).
Yêu cầu:
- Hãy xác định lãi suất vay thực tế

- Nếu người vay tất toán khoản vay vào thời điểm đáo hạn của năm thứ 5,
lãi suất thực của khoản vay là bao nhiêu ?
Lời giải
Số tiền phải trả hàng tháng = Số tiền vay danh nghĩa x PMT (i,n)
PMT: Số tiền trả mỗi tháng của 1 USD tiền vay, còn gọi là hệ số hoàn trả
hàng tháng.
PMT (9%, 25) = 0,008392
Số tiền phải trả hàng tháng = 100.000 x 0,008392 = 839,2 USD
Số tiền vay thực tế = Số tiên vay danh nghĩa – Thủ tục phí
= 100.000 – 100.000 x 2% = 98.000 USD
Như vậy, người đi vay phải trả 839,2 USD/tháng trong vòng 25 năm để
thanh toán hết khoản 98.000 USD. Lãi suất thực của khoản vay này chính là tỷ
suất sinh lợi nội bộ khiến tổng giá trị hiện tại của các khoản 839,2 USD/ tháng
được trả trong 25 năm (25 * 12 = 300 kỳ) bằng 98.000 USD
Các xác định lãi suất thực:
- B1: Xác định hệ số hoàn trả hàng tháng
Số tiền phải trả hàng tháng = Số vay thực tế x Hệ số hoàn trả hàng tháng
Hệ số hoàn trả hàng tháng = Số tiền phải trả hàng tháng/ Số vay thực tế = 839,2
3. Phân tích đầu tư BĐS
• Mô hình không tính yếu tố thời gian của tiền tệ:
6

• So sánh thu vào và chi ra
Lãi gộp = DT thuần – Giá vốn hàng bán
• Mô hình có tính giá trị theo thời gian
Phân tích tài chính khả thi:
Khi thực hiện đầu tư vào BĐS, nhà đầu tư luôn phải đối diện với câu hỏi:
việc đầu tư và BĐS có khả thi hay không? Hay nói cách khác khi đầu tư và kinh
doanh BĐS này có đảm bảo thu nhập và trang trải các khoản nợ hay không? Giá
kinh doanh BĐS là bao nhiêu thì đảm bảo thu nhập? Giá đầu tư BĐS tối đa là

bao nhiêu thì đảm bảo lợi nhuận? Bên cạnh việc áp dụng các phương pháp
thẩm định dự án đầu tư được rất nhiều nhà quản trị tài chính tiến hành hiện nay
như NPV, IRR… các nhà đầu tư BĐS có thể sử dụng 2 phương pháp sau để
phân tích tính khả thi của đầu tư BĐS trên cơ sở kế hoạch đầu tư đó vào hoàn
cảnh thực tế với các điều kiện và giới hạn nguồn tài chính.
Phương pháp cửa trước
Phương pháp cửa sau
* Một số chỉ tiêu dùng phân tích
+ Tỷ lệ đảm bảo nợ
Tỷ lệ đảm bảo nợ =
Thu nhập thực kinh doanh
Số tiền hoàn trả hàng năm
Ý nghĩa: Cứ 1 đồng nợ phải trả hàng năm được đảm bảo bởi bao nhiêu
động thu nhập thực kinh doanh
+ Tỷ suất bình quân tổn thất lãi: là tỷ lệ đảm bảo theo đó lợi nhuận kinh
doanh vừa đủ để trả phí kinh doanh và trả nợ hàng năm.
Tỷ suất bình quân tổn thất lãi =
Phí kinh doanh + Số tiền vay hoàn trả
hàng năm
Tổng thu nhập (tiềm năng)

+ Hệ số trả nợ vay (tra bảng hoặc dùng công thức sau)
PMT: số tiền trả mỗi tháng của 1 USD tiền vay, còn gọi là hệ số hoàn trả
hàng tháng. Tra bảng PMT (r,n)
Số tiền phải trả hàng tháng = số tiền vay x PMT
Cách 2:
7

n
r

r
PMT
)1(
1
1




sử
* Phương pháp cửa trước (sử dụng phù hợp với người đi vay)
Vốn chủ sở hữu = Giá thành BĐS x (1 – Tỷ lệ vay vốn)
Lượng tiền lãi yêu cầu VCSH = VCSH x Chi phí sử dụng vốn yêu cầu
Giá trị khoản vay = Giá thành BĐS x Tỷ lệ vay vốn
Số tiền phải trả hàng năm = Giá trị khoản vay x Hệ số trả nợ (năm)
Thu nhập thực kinh doanh = Lượng tiền lãi yêu cầu VCSH + Số tiền phải
trả hàng năm
Tổng thu nhập thực tế = Thu nhập thực tế + Tổng chi phí kinh doanh
Tổng lợi nhuận tiềm năng =
Tổng thu nhập thực tế
1- Tỷ lệ không gian

Giá cho thuê tối thiểu/m2 =
Tổng lợi nhuận tiềm năng
Diện tích thực cho thuê

Ví dụ:
Một tòa nhà văn phòng cho thuê nhỏ (diện tích cho thuê thực là 2527m2)
được chào bán với giá 2.880.000 USD. Tỷ lệ tổn thất không gian hàng năm tính
trên thu nhập thực là 8%. Công ty A dự định đầu tư và dự kiến chi phí sử dụng

vốn chủ sở hữu tối thiểu phải đạt 6%/năm. Qua tiếp xúc với ngân hàng, Công ty
có thể vay tối đa 75% giá trị mua với lãi suất 11,5%/năm, hoàn trả hàng tháng
trong vòng 20 năm (không phạt trả trước hạn), nếu công ty đảm bảo được yêu
cầu về tỷ lệ đảm nảo trả nợ và tỷ suất bình quân tổn thất lãi hàng năm, theo đó
ngân hàng yêu cầu tỷ lệ đảm bảo trả nợ tối thiểu là 1,2 và tỷ suất bình quân tổn
thất lãi tối đa là 85%. Đồng thời qua khảo sát thị trường Công ty nhận thấy giá
cho thuê văn phòng là 253USD/m2. Chi phí kinh doanh văn phòng mà công ty
phải bỏ ra hàng năm là 100 USD/m2.
Theo bạn Công ty A có nên đầu tư vào BĐS này không ?
Lời giải
8

Đối với khoản vay
TT
Chỉ tiêu
Giá trị
1
Giá thành bán (giá trị đầu tư BĐS)
2.880.000
2
Tỷ lệ vay (tính trên tổng VĐT)
75%
3
Giá trị khoản vay tối đa (1x2)
2.160.000
4
Hệ số hoàn trả (tháng): tra bảng
0,010664
5
Hệ số hoàn trả (năm) = 4x12

0,127968
6
Số tiền tối đa phải trả cho khoản vay hàng
năm = 3 x 5
276.410,88
Đối với khoản vốn chủ sở hữu
TT
Chỉ tiêu
Giá trị
7
Tỷ lệ vốn chủ sở hữu (tính trên tổng vốn đầu tư)
25%
8
Giá trị vốn chủ sở hữu đầu tư (tối thiểu) = 1 x 7
720.000
9
Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu (tối thiểu)
6%
10
Lượng tiền lãi vốn yếu cầu của chủ sở hữu = 8x9
43.200

TT
Chỉ tiêu
Giá trị
11
Thu nhập thực kinh doanh = 6 + 10
319.610,88
12
Phí kinh doanh (dùng để trang trải các chi phí duy

tu, thay thế )
100
13
Diện tích kinh doanh
2527
14
Tổng phí kinh doanh = 12 x 13
252.700
15
Tổng thu nhập thực tế KD = 11 + 14
527.310,88
16
Tỷ lệ tổn thất không gian
8%
17
Tổng thu nhập tiềm năng = 15/(1- tỷ lệ tổn thất
không gian)
622.067,09
18
Giá cho thuê tối thiểu (17/13) (USD/m2)
246,17
19
tỷ suất bình quân tổn thất lãi (14 + 6)/17
85% = mức tối đa
20
Hệ số đảm bảo trả nợ = 15/6
1,16 < 1,2
Hệ số đảm bảo nợ thấp dẫn đến khoản vay này tiềm ẩn nhiều rủi ro, hệ số
này không đạt yêu cầu của người vay. PP này chỉ thỏa mãn được yêu cầu của
người đầu tư (đóng góp của phần vốn chủ sở hữu) chứ không thỏa mãn yêu cầu

9

của người cho vay (khoản vay) nên ta cần xem xét các hạng mục trên từ góc độ
của người cho vay bằng phương pháp phân tích khả thi cửa sau:
* Phương pháp cửa sau (sử dụng phù hợp với người cho vay)
Lượng tiền mặt thu nhập của nhà đầu tư có thể nhận (năm) = Thu nhập thực
kinh doanh – Tiền trả nợ (năm)
Lượng vốn CSH đầu tư hợp lý = Lượng tiền mặt thu nhập nhà đầu tư có thể
nhận / Chi phí sử dụng vốn đầu tư
Tiền trả nợ (năm) =
Thu nhập thực kinh doanh
Hệ số đảm bảo trả nợ
Lượng tiền vay tối đa =
Tiền trả nợ (năm)
Hệ số trả nợ (năm)
Tổng số tiền đầu tư tối đa cho BĐS = Lượng vốn CSH đầu tư hợp lý + Lượng
tiền vay tối đa
TT
Chỉ tiêu
Giá trị
1
Tổng thu nhập dự kiến = Giá thuê BQ x Diện
tích KD = 253 x 2527
639.331
2
Tỷ lệ tổn thất không gian
8%
3
Tổng thu nhập thực dự kiến = 1 x (1-8%)
588.184,52

4
Tổng phí kinh doanh (100 x 2527)
252.700
5
Thu nhập thực kinhdoanh dự kiến = 3-4
335.484,52

TT
Chỉ tiêu
Giá trị
6
Hệ số đảm bảo nợ vay (tối thiểu)
1,2
7
Số tiền trả nợ (năm) = 5/6
279.570,43
8
Hệ số trả nợ (tháng) (vay 20 năm, lãi suất
11,5%/năm trả hàng tháng)
0,010664
9
Hệ số trả nợ (năm) = 8 x 12 tháng
0,127968
10
Lượng tiền vay (vốn gốc) tối đa = 7/9
2.184.690,18

Đối với khoản đầu tư của vốn chủ sở hữu
TT
Chỉ tiêu

Giá trị
11
Lượng tiền mặt thu nhập mà chủ sở hữu được
55.914,09
10

hưởng (tối thiểu) = 5-7
12
Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu (tối thiểu)
6%
13
Lượng vốn CSH có thể đầu tư tối đa = 11/12
931.901,5
14
Tổng số tiền đầu tư tối đa cho BĐS (giá BĐS nhà
đầu tư có thể mua cao nhất) = 13+10
3.116.591,68
15
Tỷ trọng vốn vay trong giá trị BĐS đầu tư = 10/14
70,1% <75%
16
Tỷ suất bình quân tổn thất lãi= (4+7)/1
83,25% <85%
17
Hệ số đảm bảo trả nợ = 5/7
1,2 = 1,2
Với kết quả này thì phương án đầu tư trên hoàn toàn khả thi và người cho vay có
thể chấp nhận cho công ty A vay vốn.

3.1. Những đặc điểm chủ yếu của đầu tư Bất động sản:

- Đòi hỏi vốn đầu tư lớn: Do đặc điểm của bất động sản là có giá trị lớn,
vì vậy nhà đầu tư cần phải phân bổ, chu chuyển, bảo toàn vốn để thu được lợi
nhuận cao.
- Thời gian từ khi bắt đầu dự án đến kết thúc của một dự án đầu tư và đạt
thành quả phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm. Trong thời gian đầu tư
đó có nhiều biến động, vì vậy nhà đầu tư phải có những dự đoán các biến động
có thể xảy ra. Ví dụ: về thị trường, sự phát triển kinh tế - xã hội, kỹ thuật – công
nghệ, sức mua, thời tiết, khí hậu…
- Thời gian thực hiện đầu tư dài, vì vậy nhà đầu tư phải phân bổ vốn và
huy động vốn hợp lý, có hiệu quả.
- Những thành quả đầu tư Bất động sản tạo dựng tài sản có gía trị sử dụng
lâu dài, đời sống kinh tế của dự án thường dài… Vì vậy trong đầu tư cần phải
chú ý chất lượng của các công trình: từ khâu lựa chọn nguyên vật liệu, cân đối
khoản mục thi công công trình…
- Các thành quả hoạt động đầu tư là công trình xây dựng gắn liền với đất
có vị trí cố định, gắn liền với điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội, môi trường nhất
định. Vì vậy các hoạt động đầu tư Bất động sản phải nắm vững đặc điểm tự
nhiên, kinh tế, môi trường ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư cũng như các tác
dụng sau này với hoạt động đầu tư.
- Bất kỳ một hoạt động đầu tư được đảm bảo mang lại hiệu quả kinh tế -
xã hội cao cần làm tốt công tác quản lý vì nguồn lực phục vụ cho công tác đầu
11

tư là rất lớn. Nhà đầu tư cần quan tâm đúng mức đến việc chuẩn bị cho hoạt
động đầu tư như lập dự án đầu tư…
5. Vai trò của đầu tư Bất động sản
Đầu tư bất động sản là một hiện tượng kinh tế khách quan trong nền kinh
tế hàng hoá. Kinh tế hàng hoá phát triển, đầu tư được mở rộng cả về phạm vi,
quy mô và hình thức. Một nền kinh tế hàng hoá không thể tồn tại nếu không có
hoạt động sản xuất hàng hoá.

Điểm khác biệt của hàng hóa BĐS với các hàng hàng khác:
+ Hàng hoá Bất động sản phụ thuộc vào tính hữu ích của nó.
+ Cung cấp tính hữu ích và tiện nghi cho người sử dụng, làm nền tảng cho
các hoạt động khác.
+ Tạo ra lợi nhuận cho nhà đầu tư và những người hỗ trợ cho hoạt động
kinh doanh bất động sản.
=> Vai trò của đầu tư Bất động sản được thể hiện ở hai khía cạnh:
- Thoả mãn nhu cầu của nguời sử dụng.
- Các dự án đầu tư bất động sản phải nằm trong chương trình phát triển
kinh tế - xã hội chung của toàn quốc và của từng địa phương, gắn liền với công
trình phát triển quốc gia. Vì vậy đầu tư bất động sản một mặt vì lợi nhuận của
nhà đầu tư, mặt khác để đạt lợi nhuận của nhà đầu tư phải trên cơ sở nhu cầu của
xã hội.
6. Phân loại hoạt động đầu tư bất động sản
Hoạt động đầu tư bất động sản rất đa dạng, việc phân loại có nghĩa trong
khâu thẩm định dự án, quản lý việc thực hiện các hoạt động đầu tư bất động sản.
Việc phân loại theo các tiêu thức sau:
- Theo quan hệ quản lý của chủ đầu tư: đầu tư trực tiếp, đàu tư gián tiếp.
- Theo nội dung kinh tế của đầu tư: đầu tư xây dựng cơ bản, đàu tư tài sản
lưu động, đầu tư lao động.
- Theo hình thức đầu tư: đầu tư mới, đầu tư theo chiều sâu, đầu tư mở
rộng các công trình hiện có.
- Theo thời hạn đầu tư: đầu tư dài hạn (trên 10 năm), đầu tư trung hạn (từ
5 năm – 10 năm), đầu tư ngắn hạn (5 năm trở xuống).
7. Quyền của nhà đầu tư BĐS
12

- Đề xuất dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật
khu công nghiệp với cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đầu tư xây dựng
để kinh doanh.

- Đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, các công trình xây
dựng và nhà ở theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng theo tỷ lệ của dự án đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu thực hiện các dự án khu
đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp.
- Giới thiệu, quảng bá thông tin về dự án do mình làm chủ đầu tư để thu
hút, kêu gọi các chủ đầu tư khác tham gia đầu tư vào dự án.
- Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng và chuyển
nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng theo dự án đã được phê
duyệt;
- Được miễn, giảm hoặc chậm nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ của dự án
và tính chất của nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.
- Quản lý, giám sát các chủ đầu tư khác tham gia đầu tư vào dự án thực
hiện đầu tư xây dựng đúng dự án đã được phê duyệt và các quy định của pháp
luật về xây dựng.
- Liên doanh, hợp tác kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, tổ
chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để thực hiện
dự án.
- Huy động vốn theo quy định của pháp luật.
8. Nghĩa vụ của nhà đầu tư
- Lập quy hoạch chi tiết xây dựng và trình cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng.
- Trực tiếp đầu tư xây dựng hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật đồng bộ
và khớp nối với hệ thống hạ tầng khu vực xung quanh theo tiến độ thực hiện dự
án; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng theo quy hoạch và nội dung của
dự án đã được phê duyệt.
- Bảo đảm nguồn tài chính để thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được
phê duyệt;
13


- Quản lý việc xây dựng nhà, công trình xây dựng trong dự án do mình
đầu tư và do các chủ đầu tư khác tham gia đầu tư theo đúng quy hoạch chi tiết
xây dựng đã được phê duyệt.
- Chịu trách nhiệm về chất lượng nhà, công trình xây dựng theo quy định
của pháp luật về xây dựng.
- Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng,
cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng theo đúng dự án đã được phê duyệt.
- Làm thủ tục xác lập về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình
xây dựng đã bán, chuyển nhượng cho khách hàng; làm thủ tục chuyển giao các
công trình hạ tầng kỹ thuật theo dự án đã được phê duyệt.
- Lưu trữ và nộp lưu trữ hồ sơ dự án, hồ sơ thiết kế và hồ sơ hoàn công
nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự thanh
tra, kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
9. Kỹ năng đầu tư bất động sản:
Khả năng môi giới là chìa khoá để hoàn thành bất cứ một thương vụ về
bất động sản thành công nào, dù lớn hay nhỏ. Vấn đề ở đây là nghệ thuật môi
giới phức tạp hơn nhiều việc mặc cả giá bán. Đó là sự chuẩn bị tinh thông, kiến
thức về bản tính của con người, là cách thức tìm hiểu làm thế nào để phát hiện
và khai thác được những điểm yếu của đối phương, học những kỹ năng đặc biệt
và nhiều điều phức tạp khác. Theo Donald Trump thì trong môi giới về bất động
sản nên áp dụng các thủ thuật sau:
(1) Tạo nên tính độc nhất cho bất động sản
Một trong những quy luật cơ bản nhất của bản chất con người là chúng ta
ai cũng muốn có thứ mà người khác muốn có hoặc không ai khác có được. Nếu
bạn nói với ai đó rằng bạn không muốn bán một khu bất động sản của mình, có
thể họ sẽ muốn có được khu bất động sản đó hơn. Thậm chí, có thể họ sẽ bám
lấy bạn cho đến khi bạn phải đưa ra một mức giá. Điều đơn giản là một thứ gì đó
với số lượng có giới hạn sẽ tạo sẽ tạo ra một mong muốn sở hữu nó.

(2) Đừng để cảm giác hợp lý đánh lừa
"Cảm giác hợp lý" đánh lừa tất cả những ai không chú ý đến nguy hiểm
mà nó tạo ra. Đó là sự nhẹ dạ của những ai tin vào những gì mà họ đọc được từ
14

các văn bản hoặc nghe được từ các phương tiện thông tin đại chúng hay một vài
nguồn thông tin xác đáng từ chính quyền. Nó âm ỉ ảnh hưởng đến việc đưa ra
quyết định của tất cả mọi người trong cách biểu hiện của nó.
Vậy làm thế nào để tránh được hiệu ứng thôi miên của cảm giác hợp lý?
Đừng tiếp nhận thụ động mọi điều mà bạn đọc được hoặc nghe được từ những
người môi giới, những người bán, những người mua, những người đi thuê, các
chuyên gia hoặc những gì bạn xem được trong ti vi như thế là chúng đã được
khắc vào đá. Hãy sẵn sàng chấp nhận đào bới lại thông tin để xác nhận lại sự
thật đằng sau bất kỳ một dự án nào anh tham gia.
Và làm thế nào để sử dụng nguyên tắc về cảm giác hợp lý phục vụ cho lợi
ích của mình?
Bây giờ bạn biết được ảnh hưởng của sự rõ ràng của tính hợp pháp đối với
những điều khác, thật dễ dàng sử dụng nó cho lợi ích của bản thân. Hãy sử dụng
văn phong dễ đi vào lòng người với những bài viết trên các tờ báo được ưa
chuộng và phù hợp, các báo cáo từ các nguồn xác đáng của chính quyền và các
khu bất động sản được ưa chuộng khác để so sánh mà bạn thu thập được.
Quảng cáo trên phương tiện thông tin đại chúng , nhấn mạnh đó là "những
căn hộ cho thuê cuối cùng", " phần cho thuê cuối cùng của chủ thầu", " giảm giá
lần cuối", "chào giá đặc biệt", " thiết kế đặc biệt" hoặc một câu nào đó tương tự
sẽ tạo ra được mong muốn sở hữu bất động của bạn.
Hãy dùng trí tưởng tượng của bạn nhưng mọi thứ phải khéo léo để đạt
được hiệu quả.
(3) Bất kỳ cuộc thương lượng nào cũng cần lập kế hoạch trước
Điều này chỉ ra rằng người ta sẽ cố gắng ở mức độ cần thiết tối thiểu để
hoàn thành bất cứ một thương vụ nào. Điều này rất ăn khớp với sức mạnh của

việc lập kế hoạch trước trong đàm phán. Hầu hết chúng ta hoặc không biết cách
chuẩn bị trước cho một cuộc đàm phán hoặc ngay cả khi có kiến thức cần thiết
cũng quá lười để dành thời gian làm việc này. Đây luôn và thường là một lỗi lớn
và rất tốn kém. Nếu có thể đoán trước được các câu hỏi mà mình có thể nhận sẽ
nhận được khi ngồi vào bàn đàm phán bạn có thể sẽ đưa ra được những câu trả
lời khéo léo và đáp ứng mong muốn của người đưa ra câu hỏi.
Ở giai đoạn đầu của cuộc đàm phán, điều bạn nói và cách nói như thế nào
có thể giúp bạn có được hiệu quả cao nhất. Ví dụ, khả năng đưa ra câu trả lời
15

nhanh nhất và chín chắn đối với một câu hỏi nhạy cảm sẽ đem lại cảm giác thoả
mãn cho người đưa ra câu hỏi. Mặc dù bạn có thể đã suy nghĩa về câu hỏi đó
trước khi nói được đưa ra, lập kế hoạch trước cho phép bạn phản ứng lại một
cách tự nhiên như là bạn vừa mới nghĩ về nó. Bạn có thể nói " thế ý kiến này thì
sao?" hoặc " Tôi vừa nghĩ về một điều có lẽ sẽ đem lại hiệu quả tốt".
Thực tế là cách suy nghĩ tự nhiên của bạn giống của ho sẽ tạo ra không
khí tin tưởng chung và thoả mái trên bàn đàm phán. Lập kế hoạch trước cũng
nên bao gồm việc tìm những bài viết trên báo hoặc tạp chí để hỗ trợ cho luận
điểm của bạn. Các con số thống kê từ những gnuồn tin cậy cũng có hiệu quả và
rất thuêý phục vì chúng bao hàm " Cảm giác hợp lý".
Các nhà đầu tư bất động sản có xu hướng suy nghĩ rằng việc mua hoặc
bán bất động sản chỉ là cuộc đàm phán duy nhất với một lần chuẩn bị. Không
đúng như vậy. Đó là một chuỗi có lẽ của hàng trăm cuộc đàm phán với rất nhiều
giai đoạn khác nhau.
Mỗi một cuộc điện thoại là một lần đàm phán, mỗi một lá thư gửi là một
vòng đàm phán, mỗi một lần giao tiếp trong thực tế là một cuộc đàm phán. Và
cần phải xử lý chúng riêng biệt với nhau để có được kết quả cuối cùng là điều
bạn mong muốn.
(4) Tránh một thương vụ bị quyết định vội vàng
Nếu bạn cố gắng thương thuyết một hợp đồng nhanh chóng, hiển nhiên là

một bên tham gia sẽ quên một điều gì đó quan trọng. Hơn nữa, điều này chỉ trở
nên rõ ràng sau khi hợp đồng được ký kết và sẽ quá muộn để sửa chữa những sơ
suất đó. Những cuộc đàm phán kết thúc quá nhanh thường để lại cảm giác bất an
cho một bên tham gia. Một hợp đồng được ký kết nhanh chóng vi phạm rất
nhiều nguyên tắc đàm phán cơ bản và hiếm khi là một cách tiếp cận đúng đúng
đắn. Tuy nhiên, đối với một người đàm phán có kỹ năng và kinh nghiệm, nhanh
chóng ký kết một hợp đồng có thể là một vũ khí lợi hại để có được kết quả đáng
nhẽ sẽ không xảy ra nếu phía bên kia có thêm thời gian để xem xét các yếu tố
quan trọng. Hãy cẩn thận tối đa khi đẩy nhanh tốc độ đàm phán và thường thì tốt
nhất vẫn đàm phán từ từ.
Lý do ở chỗ, việc thoả mãn lòng tự trọng của cả hai phía trong đàm phán
là cần thiết để có được một kết luận cả hai bên cùng chấp nhận. Hãy nhở rằng từ
đàm phán bao hàm cả nghĩa " lòng tự trọng" trong đó. Mỗi người tham phải cảm
16

thấy rằng minh đã giành được một số nhượng bộ khó khăn từ phía đối phương
và thoả mãn lòng tự trọng của mình rằng mình đã hoàn thành tốt nhiệm vụ.
(5) Đầu tư thời gian
Điều này có liên hệ với vấn đề " Tranh một thương vụ vội vàng". Việc
đầu tư thời gian " cho biết một người càng danh nhiều thời gian đầu tư và một
thương vụ, sẽ càng ít khả năng ông ta sẽ từ bỏ nó".
Trong một cuộc đàm phán, bạn có thể sử dụng kỹ năng này để phục vụ
cho lợi ích của mình bằng cách buộc bên kia dành nhiều thời gian cho thương vụ
hơn, với những yêu cầu hợp lý về thông tin, để có được một cuộc đàm phán
chậm và kéo dài về mặt thời gian và những điều tương tự.
Vì người ta ghét ý tưởng phải phí phạm thời gian vào cái gì đó, họ sẽ làm
mọi thứ để cứu vãn giao dịch đó. Rất khó để một ai đó nói rằng " hãy quên tất
rất cả đi" và bỏ đi sau khi đã đầu tư một lượng lớn thời gian và cố gắng vào nó.
Những xu hướng đầu tư BĐS
Vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam đang tăng vọt

cùng với sự tăng mạnh FDI nói chung. Xung quanh những xu hướng mới hiện
nay liên quan đến đầu tư vào bất động sản, xin giới thiệu ý kiến của một số
chuyên gia trong nước và quốc tế.
10. Quy trình phát triển dự án kinh doanh BĐS
Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển
nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi (Luật kinh doanh bất động sản số
63/2006/QH11 ngày 29/06/2006). Dự án kinh doanh bất động sản được trong
phân tích dưới đây được hiểu là hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết lập mô hình
kinh doanh trên một khu đất để cung cấp dịch vụ bất động sản, chúng bao gồm:
- Dự án đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng;
- Dự án căn hộ cho thuê;
- Dự án trung tâm thương mại;
- Dự án khách sạn, nhà hàng;
- Dự án về dịch vụ nhà ở;
- Dự án hạ tầng khu công nghiệp;
- Dự án kết hợp cung cấp các loại hình dịch vụ trên;
- Các loại mô hình khác (không thuộc các dự án đã kể trên).
17

Trên một khu đất, nhà đầu đứng trước bài toán lựa chọn mô hình đầu tư
tối ưu trong số các mô hình trên. Để thành công trong quyết định lựa chọn mô
hình đầu tư và quản lý khai thác hiệu quả, nhà đầu tư cần phải thực hiện phân
tích lựa chọn theo quy trình sau:
Bước 1: Tìm kiếm đất và khẳng định đất phù hợp:
Tìm kiếm khu đất để đầu tư là việc làm thường xuyên của nhà đầu tư bất
động sản. Khu đất kinh doanh bất động sản có hai dạng: thứ nhất là đất thuê lại
từ đối tác kinh doanh khác hoặc thuê đất thuộc quỹ quản lý của nhà nước; thứ
hai là mua đất từ đối tác khác. Nhà đầu tư thường tính đến việc mua khu đất ở
đâu, giá bao nhiêu, khi nào mua dựa trên sự phù hợp của khu đất.

Khu đất phụ hợp là khu đất tọa lạc tại những vị trí chiến lược có thể phát
triển kinh doanh một hoặc nhiều hơn một loại hình dịch vụ nào đó (các loại hình
dịch vụ như định nghĩa trên) và khả thi về mặt pháp lý. Một khu đất được xem là
khả thi về mặt pháp lý nếu khu đất đó thuộc diện được phép đầu tư khai thác
kinh doanh bởi chính quyền địa phương. Hơn nữa, bất kỳ một khu đất nào hiện
nay trên Việt Nam đều thuộc diện khống chế quy hoạch để sử dụng vào mục
đích nhất định nào đó (quy hoạch cho mục đích kinh doanh, hoăc quy hoạch cho
mục đich công, hoặc các tiêu chuẩn kỹ thuật trong quy hoạch), vì thế đòi hỏi nhà
đầu tư phải kiểm tra tính phù hợp của thông số quy hoạch với mục đích kinh
doanh của họ (với những thông số quy hoạch đó có mang lại lợi nhuận cho nhà
đầu tư hay không). Để biết được thông tin quy hoạch khu đất, nhà đầu tư có thể
tìm đến cơ quan quản lý quy hoạch của tỉnh như sở quy hoạch xây dựng, sở tài
nguyên & môi trường hoặc nhứng chuyên viên phụ trách quy hoạch của UBND
tỉnh nới quản lý khu đất. Trong trường hợp khu đất chưa có ý đồ quy hoạch từ
UBND tỉnh thì nhà đầu tư phải gửi công văn đề nghị xin chủ trương quy hoạch
theo ý đồ của họ.
Kết quả của bước tìm kiếm và khẳng định sự phù hợp của khu đất là nhà đầu
tư phải ký được hợp đồng thuê, mua đất từ đối tác kinh doanh khác và chấp thuận
chủ trương quy hoạch của UBND tỉnh nơi quản lý hành chính của khu đất hoặc hợp
đồng thuê đất với UBND tỉnh (nếu thuộc khu đất do nhà nước quản lý).
Bước 2: Ý tưởng kinh doanh
Như trình bày ở bước 1, khu đất thông thường đều thuộc diện khống chế
quy hoạch cho mục đích kinh tế hay mục địch xã hội. Nhà đầu tư chỉ quan tâm
18

đến khu đất quy hoạch cho mục đích kinh doanh. Tuy nhiên, câu hỏi cần trả lời
ở đây là kinh doanh theo mô hình nào? Nhà đầu tư phải dựa vào kinh nghiệm và
tầm nhìn của họ để đề xuất ý tưởng kinh doanh. Dù kinh nghiệm và tầm nhìn
của những nhà đầu có sự khác nhau nhưng họ đều căn cứ trên một cơ sở chung
là dựa vào thị trường. Khi đưa ra quyết định đầu tư trong điều kiện thiếu dữ liệu

chắc chắn về thị trường đó ra quyết định trong môi trường có rủi ro. Nhà đầu tư
thận trọng họ sẽ thực hiện nghiên cứu thị trường trước khi đưa ra quyết định.
Bước 3: Nghiên cứu thị trường
Việc nghiên cứu thị trường để kiểm định lại ý tưởng kinh doanh là việc
chuyển từ quyết định trong môi trường có rủi ro sang ra quyết định trong môi
trường chắn chắn. Các loại thị trường cần nghiên cứu bao gồm các thị trường
cao ốc văn phòng, căn hộ cho thuê, nhà hàng, khách sạn, trung tâm thương mại,
hạ tầng công nghiệp, dịch vụ nhà ở Nghiên cứu thị trường phải dự báo được
triển vọng và dung lượng của từng loại thị trường dịch vụ. Nghiên cứu thị
trường sẽ kiểm định tính khả thi của ý tưởng kinh doanh và khuyến nghị các
hướng phát triển dự án.
Bước 4: Thiết kế ý tưởng
Thiết kế ý tưởng dự án được căn cứ trên các tiêu chí sau:
 Xác lập mô hình kinh doanh có hiệu quả;
 Thiết kế ý tưởng kiến trúc có phong cách đặc trưng, ấn tượng, có tính hiệu
dụng cao, có cảnh quan đẹp.
 Chứng minh được hiệu quả đầu tư;
 Đảm bảo chất lượng, tiến độ và ngân sách của quá trình xây dựng;
 Đảm bảo nguồn thu và lợi nhuân.
Dựa trên những tiêu chí trên, ý tưởng dự án phải thể hiện đầy đủ nội dung sau:
 Mô hình kinh doanh cung cấp dịch vụ gì, tính vượt trội của các dịch vụ do
dự án cung cấp so với các dịch vụ hiện hữu trên thị trường hiện nay;
 Ý tưởng kiến trúc như thế nào, sự độc đáo của kiến trúc;
 Các đặc điểm kỹ thuật;
 Thị trường mục tiêu;
 Quản lý đầu tư và khác thác như thế nào?
Bước 5: Phân tích tài chính
19

Phân tích tài chính nhằm xác định khả năng sinh lời của dự án, bao gồm các

chỉ tiêu chủ yếu sau:
 Ước tính toàn bộ chi phí dự án
 Dự kiến phương án hợp tác kinh doanh;
 Ước tính nguồn vốn vay;
 Thiết lập mô hình phân tích dựa trên những giả định cơ bản về dự án;
 Phân tích dòng tiền cho toàn bộ dòng đời của dự án bao gồm chi phí đầu
tư, nguồn vốn đầu tư, doanh thu, chi phí hoạt động, vốn vay, lợi nhuận,
các chỉ số tài chính như NPV, IRR, thời gian hoàn vốn
 Phân tích độ nhạy với các biến thiên về suất đầu tư và giá thuê dự kiến.
Bước 6: Tìm nguồn tài chính tài trợ cho dự án và lập hồ sơ dự án, xin cấp
phép, vay vốn và triển khai dự án.
Theo thiết kế cơ cấu nguồn vốn dự án, chủ đầu tư cân đối nguồn vốn của
mình và quyết định huy động vốn tài trợ cho dự án. Trên thị trường tài chính
hiện nay đã mở ra nhiều cơ hội huy động vốn qua các kênh phát hành cổ phiếu,
trái phiếu công ty hoặc vay. Tuy nhiên, với các kênh huy động đó chỉ khả thi khi
dự án đã được cấp phép, phê duyệt hoặc đã chi tiết được các hạng mục đầu tư.
Để đạt sự cấp phép chủ đầu tư phải chứng minh được năng lực tài chính nên dòi
hỏi phải tiến hành huy động vốn trước. Việc huy động vốn trong giai đoạn này,
chủ đầu tư tìm đối tác tham gia hợp tác đầu tư thông qua ký kết biên bản thỏa
thuận (MOU) hợp tác đầu tư với các nội dung sau:
 Thỏa thuận về chi phí;
 Thỏa thuận về thời gian;
 Thỏa thuận về nhân lực;
 Thỏa thuận về cách làm;
Sau khi các bên tham gia góp vốn ký kết văn bản hợp tác đầu tư (MOU),
họ tiến hành lập hồ sơ dự án, bao gồm nội dung sau:
 Các đánh giá rải rác;
 Đánh giá tiền khả thi;
 Các tài liệu, văn bản ghi nhận trao đổi nội bộ với đối tác;
 Báo cáo khả thi xây dựng xác với dự án hoàn chỉnh.

Nhà đầu sử dụng hồ sơ dự án để thực hiện các hoạt động xin phép đầu tư, thiết
kế chi tiết, vay vốn để bắt đầu triển khai dự án.
20

Bước 7: Triển khai dự án
Triển khai dự án gồm các công việc sau:
 Thiết kế chi tiết;
 Đấu thầu và chọn thầu xây dựng;
 Vay vốn và giải ngân vốn chủ sở hữu;
 Phương án tổ chức giám sát, quản lý;
Phương án tổ chức gám sát, quản lý và khai thác dự án có thể do chủ đầu
tư tự thực hiện. Nếu dự án có tính phức tạp cao trong khi nhân lực của doanh
nghiệp hoặc chủ đầu tư không đủ khả năng quản lý thù sử dụng đến dich vụ tư
vấn thực hiện các công việc sau:
 Đại diện khách hàng (Lập kế hoạch xây dựng & quản lý chất lượng);
 Bán & tiếp thị;
 Tư vấn và quản lý tài sản.
Trên đây quy trình phát triển một dự án kinh doanh bất động sản. Mỗi loại dự
án đều có đặc thu riêng, không có gì áp dụng chung cho mọi trường hợp. Tất cả
chỉ là phương pháp.
11. Một số bài học kinh nghiệm trong đầu tư BĐS
Bài học 1: Xu hướng liên kết giữa doanh nghiệp trong và ngoài nước
(TS. Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản TPHCM)
“Giá nền đất tại các dự án đô thị mới và căn hộ cao cấp hiện đã giảm
nhiều so với cuối năm 2007 và vài tháng đầu năm 2008.
Đặc biệt ở một số dự án do những nhà đầu tư “lướt sóng”, ngắn hạn vay
vốn ngân hàng để đầu tư nay đến hạn phải thanh toán hoặc đến đợt nộp tiền kế
tiếp cho chủ dự án mà bản thân họ không có đủ khả năng theo đuổi tiếp, do đó
họ phải bán gấp, bán tháo để giải quyết khó khăn về tài chính.
Còn đối với những người mua bất động sản với mục đích để ở và đầu tư

lâu dài và không phải nhờ vào nguồn vốn tín dụng thì vẫn an tâm, tiếp tục theo
đuổi cho đến khi dự án được hoàn thành.
Ngoài ra, những người cũng mua bất động sản để ở hoặc đầu tư lâu dài dựa
vào nguồn vốn vay từ ngân hàng thì nay lãi suất tăng cao nên họ phải bán ra do
không có khả năng thanh toán. Đặc biệt những người thu nhập thấp và người nghèo
càng không thể tiếp cận nhà ở do không chịu nổi lãi suất ngân hàng quá cao.
21

Đối với chủ đầu tư, nhiều chủ dự án đang triển khai dự án, đền bù giải tỏa
gặp nhiều khó khăn do ngân hàng hạn chế cho vay đối với bất động sản. Những
chủ dự án trong nước và nước ngoài có đủ khả năng tài chính để xây dựng móng
nhưng khách hàng không thể vay ngân hàng với lãi suất cao để mua.
Mặc dù tình hình thị trường bất động sản đang gặp khó khăn nhưng về lâu
dài vẫn là một thị trường hấp dẫn đối với các nhà đầu tư trong và ngoài nước vì
tiến trình đô thị hóa ở Việt Nam chỉ mới ở giai đoạn đầu. Tỷ lệ dân cư thành thị
hiện nay chiếm khoảng 27-28% trong tổng số dân cả nước. Tỷ lệ này sẽ tăng lên
45-50% vào năm 2020, 2025.
Do đó, nhu cầu nhà ở, cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, khách
sạn, các khu vui chơi giải trí, bệnh viện, trường học, hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ
thuật, sẽ tăng cao trong thời gian tới.
Hiện nay, thị trường trong nước đang xuất hiện một xu hướng làm kinh
doanh bất động sản mới, đó là hình thức liên kết, liên doanh giữa các doanh
nghiệp trong nước và nước ngoài. Thông qua sự hợp tác này, các doanh nghiệp
bất động sản Việt Nam sẽ giải được bài toán về vốn kinh doanh trong khi nhà
đầu tư nước ngoài sẽ thuận lợi hơn về cơ hội và thủ tục đầu tư”.
Bài học 2: Hãy lựa chọn một đối tác trong nước
(Ông Adam McCarty, Chuyên gia kinh tế - Công ty Mekong Economics)
“Tham gia vào các dự án ở thị trường Việt Nam, các nhà đầu tư nước
ngoài không thể thành công nếu tự làm một mình, nhất là khi tham gia vào các
cuộc đấu thầu dự án.

Hãy lựa chọn một đối tác trong nước cùng liên kết để phát triển họat động
đầu tư kinh doanh. Các doanh nghiệp trong nước là những người đã tiếp cận thời
gian dài với các dự án, am hiểu thị trường và quy trình thực hiện.
Không chỉ vậy, nhờ đã có thời gian dài tiếp cận thị trường nên không ít
doanh nghiệp trong nước đang có trong tay những khu đất tốt mua được khi giá
đất trên thị trường còn rẻ hơn nhiều so với bây giờ. Từ đó sẽ mang lại rất nhiều
cơ hội hợp tác đầu tư.
Đặc biệt trong thời điểm hiện nay, có nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư bất
động sản nước ngoài hợp tác với các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam. Với
đặc điểm của các doanh nghiệp bất động sản trong nước hầu hết là lĩnh vực tay
22

trái, khi tình hình kinh tế biến động sẽ tác động mạnh đến hoạt động đầu tư bất
động sản. Họ có đất nhưng hạn chế về vốn.
Vì vậy, ở thời điểm này, các nhà đầu tư nước ngoài nếu mong muốn và
quyết tâm thâm nhập thị trường bất động sản Việt Nam chắc chắc sẽ vào được.
Ngược lại nếu chỉ xem Việt Nam là một thị trường trong tương lai thì rất khó vì
giá đất sẽ không giảm nhanh!
Hiện nay, môi trường kinh doanh ở Việt Nam còn nhiều khó khăn, chính
vì vậy khi đầu tư vào bất động sản ở Việt Nam nhà đầu tư nước ngoài cần có sự
kiên nhẫn! Dù rằng, thời gian qua, hệ thống chính sách Việt Nam đã được cải
thiện khá nhiều nhưng nhìn chung chính sách vẫn phải tiếp tục cải thiện nữa”.
Bài học 3: Tìm hiểu kỹ trước khi quyết định!
(Ông Toby Dodd, Tổng giám đốc Công ty Cushman & Wakefielfd Vietnam)
“Nhà đầu tư trên thị trường bất động sản được phân ra thành hai đối
tượng. Một bộ phận xem đầu tư bất động sản là nghề tay trái, còn lại là những
nhà đầu tư bất động sản thực thụ.
Sự khác nhau giữa hai đối tượng đầu tư này là quan niệm đầu tư. Những
nhà đầu tư bất động sản tay trái là những người có được sự thành công trong
một lĩnh vực khác và họ chuyển khoản lợi nhuận ấy vào thị trường bất động sản

khi thấy đó là thời cơ.
Ngược lại, nhà đầu tư kinh doanh bất động sản thực thụ chỉ quan tâm đến
việc kinh doanh và phát triển trên những khu đất, họ quan tâm đến thị trường
trong mọi điều kiện.
Về người mua nhà đất cũng được phân thành những đối tượng khác nhau.
Trước đây, trong thời điểm Việt Nam sôi động, không ít người mua nhà theo
kiểu “tài tử”, họ quyết định rất nhanh, không đắn đo và tìm hiểu.
Nay, tình hình thay đổi, tham gia thị trường phần lớn là những người đã
tìm hiểu kỹ về thông tin thị trường, họ tính toán cẩn thận, quyết định dè dặt và
mua với mục đích lâu dài.
Hiện số người có nhu cầu mua nhà ở thật sự còn rất đông và đây là những
người không thể với tới những căn hộ có mức giá vài tỷ đồng. Đối với các nhà
kinh doanh, thị trường đi xuống là thời điểm để co được những hợp đồng dài hơi
hơn và mở rộng phạm vi đầu tư khi có tiền.
23

Có thể nói rằng Việt Nam cũng không phải là một thị trường hoàn hảo
nhưng lại có tiềm năng. Vì vậy, đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam
không nên nhìn tình hình ở thực tại mà hướng đến những gì sẽ đạt được trong
tương lai”.
Bài học 4: Đầu tư vào sản phẩm có sức tiêu thụ mạnh
(Ông Brett Ashton, Giám đốc điều hành Công ty Savills Việt Nam)
“Đến thời điểm này, các dự án bất động sản đầu tư vào Việt Nam vẫn chỉ
tập trung vào các sản phẩm bất động sản du lịch, văn phòng, khu đô thị mới.
Đối với thị trường nhà ở, nhà đầu tư trong và ngoài nước chỉ mới tập
trung vào loại căn hộ cao cấp với diện tích lớn. Các dự án bất động sản vốn FDI
đăng kí trong 9 tháng qua vẫn đổ vào phân khúc các sản phẩm hạng sang.
Trong khi căn hộ tầm trung bình có lượng khách hàng rất lớn lại đang bị
bỏ ngỏ. Từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản sụt giảm mạnh sức mua và
giá cả ở các dự án nhà ở đều giảm mạnh nhưng loại căn hộ có mức giá tầm trung

vẫn hoạt động ổn định.
Ở thị trường TPHCM, đã có từ 4 - 5 dự án mới đưa hàng ra thị trường đều
được tiêu thụ hết do những dự án này đã đáp ứng được nhu cầu thực của thị
trường về diện tích và giá cả.
Trong tình hình thị trường hiện tại, nhà đầu tư bất động sản cần nhìn vào
phân khúc thị trường sản phẩm có sức tiêu thụ nhanh và mạnh. Điều quan trọng
nữa là phải làm thế nào để đưa ra được giá bán phù hợp với thị trường.
Với tình hình thị trường và nền kinh tế hiện nay, giá cả trên trời sẽ không
thu hút được người mua nhà quan tâm. Muốn làm được điều ấy, nhà đầu tư cần
tập trung ngay từ khâu thiết kế.
Tại các thành phố lớn khu vực trung tâm gần như không còn diện tích
trống. Càng ngày, khoảng cách của các dự án với khu vực trung tâm càng xa.
Tuy nhiên, nếu dự án đáp ứng được yêu cầu về chất lượng, giá cả, dịch vụ tốt và
sự tiện lợi thì vẫn được người mua nhà chấp nhận.
Các yếu tố mà người Việt Nam đi mua nhà chú ý nhất là vấn đề an ninh
trật tự trong khu vực, khoảng cách từ nhà đến chợ, trường học. Càng ngày, mọi
người càng quan tâm hơn đến sự tiện ích, các dịch vụ hỗ trợ trong cuộc sống
sinh hoạt hàng ngày.
24

Khách hàng mua nhà ngày càng am hiểu hơn, cẩn trọng hơn. Không như
trước, người mua nhà bây giờ yêu cầu phía các doanh nghiệp kéo dãn thời gian
thanh toán, giảm lượng tiền đóng trước.
Tại thị trường Việt Nam, thị trường căn hộ vẫn được đánh giá còn tiềm
năng rất lớn. 70% trên hơn 80 triệu dân dưới 35 tuổi là lượng khách hàng dồi
dào. Lớp trẻ Việt Nam ngày càng có xu hướng thích sống riêng khi lập gia đình
mới, họ muốn có cuộc sống riêng tư.
Hiện nhu cầu căn hộ cao cấp đang chững lại vì các ngân hàng thắt chặt tín
dụng. Nhu cầu mua nhà trên thị trường hầu hết là nhà bậc trung. 8 tháng qua, giá
nhà đã giảm mạnh từ 20% đến 50%, tuy nhiên đây là mức giá đã bị đẩy lên rất

cao so với giá gốc ban đầu; giá nhà gốc vẫn không giảm”.
Bài học 5: Chỉ có thị trường đầu cơ là đang rệu rã
(Bà Kim Winn, Tổng giám đốc Công ty Coldwell Banker Vietnam, Tập đoàn
Coldwell Banker - Mỹ)
“Đây là thời điểm rất tốt và thuận lợi để chúng tôi mang vào Việt Nam hệ
thống quản lý bất động sản chuyên nghiệp hóa mang tính toàn cầu.
Chúng tôi sẽ chuyển giao công nghệ quản lý bất động sản chuyên nghiệp
cho các đối tác Việt Nam thông qua một chương trình đào tạo, huấn luyện (với
400 kỹ năng đào tạo chuyên nghiệp về quản lý, môi giới bất động sản ) để họ
có được những chuyên gia môi giới, quản lý bất động sản chuyên nghiệp, đạt
chuẩn đẳng cấp quốc tế, và từ đó có khả năng trực tiếp cạnh tranh với các tập
đoàn bất động sản lớn trên thế giới.
Có ý kiến nói là thị trường bất động sản Việt Nam đang “đóng băng”,
chúng tôi cho rằng nếu nói như vậy thì thị trường bất động sản toàn thế giới
cũng đang “đóng băng”.
Thực tế tại Việt Nam hiện nay, thị trường cho những người có nhu cầu
mua căn hộ để ở thực sự vẫn phát triển và không hề đóng băng, thị trường bất
động sản du lịch, bất động sản công nghiệp vẫn đang phát triển, chỉ có thị trường
đầu cơ là đang rệu rã”.
Đọc thêm:
- Luật đầu tư
- Luật kinh doanh BĐS
- Các Luật có liên quan