B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP.HCM
j



NGUYN TH HOÀNG YN


GII PHÁP PHÁT TRIN CÔNG TY
TNHH NM NGÔI SAO VIT I VI
HOT NG MÔI GII BT NG
SN GIAI ON 2010-2050

Chuyên ngành: Qun tr kinh doanh
Mã s: 60.34.05



LUN VN THC S KINH T

NGI HNG DN: TS NGUYN VN DNG





THÀNH PH H CHÍ MINH – 2010


MC LC

PHN M U 1
CHNG 1: C S LÝ LUN V TH TRNG BT NG SN,
NGHIP V MÔI GII BT NG SN VÀ CÁC YU T NH HNG 6
1.1.Khái nim v Bt đng sn và th trng BS 6
1.1.1.Khái nim v Bt đng sn 6
1.1.2. Khái nim v th trng Bt đng sn 7
1.1.3.Vai trò và v trí ca th trng BS 8
1.2.Hot đng kinh doanh môi gii BS 10
1.2.1Khái nim v hot đng kinh doanh BS 10
1.2.2. Khái nim v hot đng môi gii BS 10
1.2.3.Vai trò ca hot đng môi gii BS 10
1.2.4.iu kin kinh doanh dch v môi gii BS 12
1.2.5.Nguyên tc hot đng môi gii BS 12
1.2.6.Yêu cu chuyên môn ca nhà môi gii BS 13
1.2.7.o đc ngh nghip trong hot đng môi gii BS 14
1.3. Các yu t nh hng đn th trng BS và hot đng kinh doanh môi gii BS 15
1.3.1.Các yu t kinh t 15
1.3.2. Các yu t v c ch - chính sách – pháp lut 17
1.3.3. Các yu t v xã hi 18
1.3.4. Các yu t v môi trng t nhiên 19
1.3.5. Các yu t v tin b khoa hc công ngh 20
1.4.Gii thiu v quy trình và k nng môi gii BS ti Vit Nam 20
1.4.1.Thu thp thông tin v cung, cu BS 20
1.4.2.Xác đnh các đi tng và các bên tham gia thng v môi gii BS 22
1.4.3.Thi hn và nhng bc thc hin thng v môi gii bt đng sn 24
Tóm tt chng 1 25
CHNG 2: TÌNH HÌNH KINH DOANH MÔI GII CA CÔNG TY TNHH NM
NGÔI SAO VIT VÀ CÁC YU T NH HNG 26

2.1.Qúa trình hình thành và phát trin ca Công ty TNHH Nm Ngôi Sao Vit 26
2.1.1.Gii thiu chung v công ty 26
2.1.2.Ngành ngh kinh doanh 27
2.1.3.S đ t chc công ty TNHH Nm Ngôi Sao Vit 28
2.2.Tình hình kinh doanh – môi gii ca Công ty TNHH Nm Ngôi Sao Vit 28
2.3. Phân tích môi trng bên trong ca công ty TNHH Nm Ngôi Sao Vit 31
2.3.1. Hot đng qun lý 31
2.3.2. Các phòng ban 32
2.3.3. Nhân viên kinh doanh môi gii BS và nghip v môi gii BS 33
2.3.4. H thng Marketing ca Nm Ngôi Sao Vit 37
2.3.5. Sn phm BS đc kinh doanh môi gii ti công ty 38
2.3.6. H_thng xã hi ca Nm Ngôi Sao Vi
t 41
2.4. ánh giá các yêu t_nh hng đn s phát trin ca Nm Ngôi sao Vit
trong hot đng môi gii BS 42
2.4.1.Nhng đim mnh và đim yu t môi trng bên trong ca Nm Ngôi
Sao Vit 42
2.4.2. Các mt thun li - c hi và khó khn - thách thc đi vi Nm Ngôi
Sao Vit 46
2.4.3. Các yêu t đnh hình s cnh tranh ca Nm Ngôi sao Vit 58
Tóm tat chng 2 65
54


55
CHNG 3: GII PHÁP CHIN LC PHÁT TRIN CÔNG TY TNHH NM NGÔI
SAO VIT I VI HOT NG MÔI GII BDS GIAI ON 2010 – 2025 66
3.1 D BÁO NHU CU TH TRNG BDS N NM 2025 VÀ QUAN IM PHÁT
TRIN CA CÔNG TY TNHH NM NGÔI SAO VIT 66
3.1.1.D báo th trng BDS đn nm 2025 66

3.1.2.Quan đim phát trin 67
3.2.Mc tiêu phát trin 67
3.3. Ma trn SWOT và các gii pháp phát trin công ty TNHH Nm Ngôi Sao
Vit giai đon 2010 – 2025 68
3.3.1.Gia pháp vê c câu b máy t chc và qun lý 71
3.3.2. Gii pháp v phát trin ngun nhân lc 72
3.3.3.Gii pháp vê qun lý thông tin 75
3.3.4.Gii pháp qun tr cung ng 77
3.3.5. Các gii pháp h tr 80
3.4.Kiên Ngh 81
3.4.1. i vi nhà nc 81
3.4.2. i vi các doanh nghip hot đng trong lnh vc môi gii BS 84
Tng kt chng 3 85
KT LUN 86

1
PHẦN MỞ ðẦU

1. Tính cấp thiết của ñề tài
Việc hội nhập vào nền kinh tế toàn cầu cùng với sự biến ñộng không ngừng
của thị trường nói chung và thị trường bất ñộng sản (BðS) từ 1993 ñến nay ñã tạo
ra nhiều thách thức và cơ hội cho các doanh nghiệp. Do ñó, từng doanh nghiệp phải
xác ñịnh ñược mục tiêu; nhận diện những ñiểm mạnh nhằm phát huy, ñiểm yếu cần
khắc phục, cơ hội cần nắm bắt hay thách thức phải vượt qua và từ ñó xây dựng
những kế hoạch mang tính chiến lược, chiến thuật và hành ñộng tác nghiệp cho tổ
chức mình ñể tồn tại và hướng ñến phát triển bền vững. Công ty TNHH Năm Ngôi
Sao Việt cũng không nằm ngoài những tác ñộng ñó .
Cuối năm 2009, ñầu 2010 ñánh dấu nhiều sự chuyển biến của nền kinh tế
nước nhà nói chung và của thị trường BðS nói riêng, ñặc biệt là thị trường BðS tại
Thành phố Hồ Chí Minh (Tp.HCM). Chính trong giai ñoạn này, nhà nước ñã liên

tiếp ñưa ra nhiều chính sách hỗ trợ thị trường BðS nhằm từng bước ổn ñịnh thị
trường. Như vậy, với mục tiêu trên, từ 2004 ñến nay, thị trường BðS ñã có nhiều
nghị ñịnh (181, 153, 69, 71), thông tư quan trọng (13) ra ñời và vẫn ñang ñược sửa
ñổi, bổ sung ñể phù hợp với bối cảnh thị trường; cho thấy việc hoàn thiện chính
sách cho thị trường BðS vẫn là vấn ñề lâu dài và có thể phải mất 10-15 năm ñể ñi
vào quỹ ñạo. Mặt khác, hiện nay, công tác quy hoạch ñô thị - một khâu mấu chốt
của thị trường BðS – cùng với việc hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật, luôn là vấn ñề
quan tâm ñối với sự phát triển chung và cũng sẽ phải ñến 15 năm nữa mới thật sự
thể hiện ñược vai trò thúc ñẩy thị trường BðS. Một thực tế khác ñó là bộ mặt thị
trường BðS không thể khởi sắc nếu thiếu vắng sự tham gia của yếu tố thu nhập, thị
hiếu và mức sống dân cư. Trải qua nhiều thăng trầm, nền kinh tế nước nhà ñang ñi
vào ổn ñịnh, thu nhập và mức sống của ñại bộ phận dân cư ñang có nhiều chuyển
biến ñi lên và có ñiều kiện hơn trong việc tích luỹ của cải. Bên cạnh ñó, nhu cầu về
nơi ở của ñại bộ phận dân cư vẫn mang tính cấp thiết và nguồn cung về nhà ở
2
những năm qua nhiều và ña dạng nhưng dường như chưa có sự tương xứng, ñấu nối
nhịp nhàng. Giai ñoạn 2010- 2025 sẽ là giai ñoạn ñòi hỏi các doanh nghiệp kinh
doanh, ñầu tư và môi giới BðS tập trung cao ñộ ñến việc nắm bắt nhu cầu to lớn ấy.
Trước những vấn ñề cấp thiết trên, Công ty TNHH Năm Ngôi Sao Việt cần
xây dựng cho mình hướng phát triển lâu dài, ñặc biệt là trong hoạt ñộng kinh doanh
– môi giới BðS. Với mong muốn góp phần vào sự tồn tại và phát triển của Năm
Ngôi Sao Việt, chúng tôi chọn ñề tài “Giải pháp phát triển công ty TNHH Năm
Ngôi Sao Việt ñối với hoạt ñộng môi giới BðS giai ñoạn 2010- 2025”.
2. Mục tiêu nghiên cứu của ñề tài.
Qua nghiên cứu khái quát về thị trường BðS, hoạt ñộng môi giới BðS, luận
văn tiến hành mô tả, phân tích thực trạng của hoạt ñộng kinh doanh – môi giới của
Công ty TNHH Năm Ngôi Sao Việt và dự báo sự phát triển của thị trường BðS
Tp.HCM ñến năm 2025; chúng tôi muốn ñưa ra ñược những quan ñiểm và mục tiêu
phát triển phù hợp với công ty nhằm ñề ra các ñịnh hướng, giải pháp và các nhóm
giải pháp phát triển của Công ty TNHH Năm Ngôi Sao Việt giai ñoạn 2010 – 2025

bằng hoạt ñộng kinh doanh – môi giới BðS. Thông qua ñó, chúng tôi mong muốn
có những kiến nghị ñến hiệp hội BðS Tp.HCM và ñến các cơ quan quản lý ñể góp
phần phát triển lành mạnh thị trường BðS Tp.HCM trong giai ñoạn sắp tới.
3. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu.
a/ ðối tượng nghiên cứu.
Là thị trường BðS Tp.HCM, trong ñó chọn hoạt ñộng môi giới BðS của
Công ty TNHH Năm Ngôi Sao Việt làm ñiển hình nghiên cứu.
b/ Phạm vi nghiên cứu .
ðược giới hạn trong lĩnh vực kinh doanh môi giới Bất ñộng sản của Công ty
TNHH Năm Ngôi Sao Việt tại thị trường Tp.Hồ Chí Minh.
3
4. Phương pháp nghiên cứu.
Các phương pháp ñược sử dụng trong luận văn:
- Phương pháp mô tả: mô tả thực trạng kinh doanh môi giới, tình hình môi giới tại
công ty Năm Ngôi Sao Việt; mô tả tình hình thị trường BðS hiện nay.
- Phương pháp phân tích: phân tích những biến ñộng của thị trường, kết quả kinh
doanh môi giới tại công ty.
- Phương pháp tổng hợp ý kiến chuyên gia và khách hàng: dựa trên việc phỏng vấn
20 chuyên gia trong ngành kinh doanh- môi giới và ñầu tư BðS; trên 100 trường
hợp khảo sát ý kiến khách hàng; ñể ñưa ra ñược những nhận ñịnh và giải pháp phát
triển công ty trong nghiệp vụ môi giới BðS.
- Phương pháp so sánh: tổng hợp từ số liệu của công ty, của các cơ quan thống kê
và của tác giả (khảo sát ý kiến chuyên gia – khách hàng ).
Từ việc vận dụng các kiến thức Quản trị kinh doanh, từ sách, báo, tạp chí,
các bài viết, bài nghiên cứu, các số liệu thống kê của Cục quản lý Nhà – Bộ xây
dựng, VietRees,v.v từ khảo số liệu khảo sát và thông tin thực tế từ Công ty TNHH
Năm Ngôi Sao Việt, chúng tôi ñề ra hướng phát triển và các giải pháp chiến lược
phát triển hoạt ñộng kinh doanh môi giới tại Công ty Năm Ngôi Sao Việt.
5. Kết quả ñạt ñược của luận văn.
Luận văn trình bày ñược khái quát về thị trường BðS, hoạt ñộng môi giới tại

Tp.Hồ Chí Minh và ñánh giá ñược thực trạng hoạt ñộng kinh doanh – môi giới của
Năm Ngôi Sao Việt. Trên cơ sở ñó, luận văn ñề ra ñược các quan ñiểm và hứơng
phát triển kinh doanh môi giới cho Công ty TNHH Năm Ngôi Sao Việt. Bên cạnh
ñó, luận văn cũng mạnh dạn ñưa ra những nhóm giải pháp cụ thể và kiến nghị ñối
với nhà nước, hiệp hội BðS Tp.HCM và với các doanh nghiệp kinh doanh môi giới
4
BðS nhằm lành mạnh hoá thị trường và hướng ñến phát triển thị trường BðS nói
chung cũng như phát triển Năm Ngôi Sao Việt nói riêng.
6. Giới hạn của luận văn.
Với thời gian nghiên cứu có hạn, luận văn chưa thể tiếp cận sâu ñến thị
trường BðS cấp trung ương mà chỉ có thể gói gọn trong phạm vi Tp.HCM; cũng
như chưa thể nghiên cứu kỹ về các yếu tố ảnh hưởng ñến hành vi và tác ñộng của
các ñối tượng khi tham gia vào thị trường BðS. Những giới hạn này có thể sẽ là
tiền ñề cho những nghiên cứu sau này của tác giả.
7. Bố cục của luận văn.
Luận văn có kết cấu như sau :
Phần mở ñầu.
Chương 1: Cơ sở lí luận về thị trường BðS, nghiệp vụ môi giới BðS và các yếu tố
ảnh hưởng.
Chương 2: Tình hình kinh doanh môi giới của Công ty TNHH Năm Ngôi Sao Việt
và các yếu tố ảnh hưởng.
Chương 3: Giải pháp phát triển công ty TNHH Năm Ngôi Sao Việt ñối với hoạt
ñộng kinh doanh môi giới giai ñoạn 2010 - 2025.




5

CƠ SỞ CỦA CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN

CÔNG TY NĂM NGÔI SAO VI
Ệ
T (3)

CƠ SỞ LÝ THUYẾT NỀN CHO VIỆC NGHIÊN CỨU (lý
thuyết về thị trường BðS, môi giới BðS, các yếu tố ảnh hưởng
ñến thị trường và nghiệp vụ môi giới BðS) (2)
ðẶT VẤN ðỀ NGHIÊN
C
Ứ
U

(1)

PHÂN TÍCH MÔI
TRƯỜNG VĨ MÔ VÀ VI
MÔ (xác ñịnh cơ hội, ñe
dọa và vị thế cạnh tranh
cho công ty) (4)
PHÂN TÍCH NỘI BỘ
(xác ñịnh ñiểm mạnh,
ñiểm yếu của công ty)
(5)
THU THẬP THÔNG TIN
-Thông tin thứ cấp: có sẵn từ internet, tài
liệu thống kê, tạp chí, các doanh nghiệp.
-Thông tin sơ cấp:
+Phỏng vấn các Giám ñốc, trưởng bộ
phận.
+Thảo luận và phỏng vấn khách hàng.

THU THẬP THÔNG TIN
-Thông tin thứ cấp: các báo cáo của
doanh nghiệp.
-Thông tin sơ cấp:
+Thảo luận với Giám ñốc, trưởng bộ
phận kinh doanh.
+Thảo luận và phỏng vấn khách hàng.
Xây dựng các giải pháp phát triển công ty Năm Ngôi Sao Việt
ñối với nghiệp vụ môi giới trong giai ñoạn 2010-2025 bằng
ma trận SWOT(6)
6
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN,
NGHIỆP VỤ MÔI GIỚI BẤT ðỘNG SẢN VÀ CÁC
YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG.

1.1.Khái niệm về Bất ñộng sản và thị trường BðS.
1.1.1.Khái niệm về bất ñộng sản.
Nhằm phục vụ cho việc nghiên cứu, luận văn tiếp cận một số khái niệm về
bất ñộng sản (BðS) như sau:
- Pháp luật của nhiều nước trên thế giới ñều thống nhất ở chỗ coi BðS gồm
ñất ñai và những tài sản có liên quan ñến ñất ñai, không tách gắn liền với ñất ñai,
ñược xác ñịnh bởi vị trí ñịa lý của ñất (ðiều 517, 518 Luật dân sự Cộng Hoà Pháp;
ðiều 86 Luật Dân Sự Nhật Bản ; ðiều 130 Luật Dân Sự Liên Bang Nga; ðiều 94,
ðiều 96 Luật Dân Sự Cộng Hoà Liên Bang ðức,… )
-Luật kinh doanh BðS Việt Nam năm 2005 ñịnh nghĩa: “BðS là ñất ñai và
tài sản trên ñất ñai bao gồm: ñất ñai và tài nguyên thiên nhiên ñang sử dụng, chưa
sử dụng, khoáng sản, nước, rừng phòng hộ, rừng ñặc dụng, rừng sản xuất, ñồng cỏ
chăn nuôi, vườn cây lâu năm, ruộng muối, khu nuôi trồng thủy sản.”
-ðiều 174 Bộ Luật Dân Sự 2005 ñịnh nghĩa: “BðS là các tài sản gồm: ñất

ñai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,
công trình xây dựng ñó; các tài sản khác gắn liền với ñất ñai và các tài sản khác do
pháp luật quy ñịnh.”
-Dan Swango, thành viên Viện thẩm ñịnh giá và hiệp hội trọng tài Mỹ, Viện
ñào tạo cải cách ñất ñai ðài Loan, ñịnh nghĩa: “BðS là ñất ñai và các công trình xây
dựng trên ñất. Nó hữu hình và ta có thể nhìn thấy và chạm vào nó.”
7
Trong quá trình nghiên cứu, chúng tôi ñưa ra khái niệm về BðS như sau:
BðS là ñất và những tài sản gắn liền với ñất ñồng thời BðS phải ñược ñặt trong
một không gian ñịa lý nhất ñịnh.
1.1.2.Khái niệm về thị trường BðS.
Kinh tế thị trường là hình thức phát triển cao nhất của nền sản xuất hàng hoá.
Cơ chế vận hành của nền kinh tế thị trường chính là cơ chế thị trường. Cơ chế thị
trường lại gắn liền với một hệ thống ñồng bộ các loại thị trường: thị trường của các
yếu tố ñầu vào và thị trường của các yếu tố ñầu ra. Vì vậy, việc hình thành ñồng bộ
các loại thị trường có ý nghĩa ñặc biệt quan trọng ñối với việc hình thành và phát
triển cơ chế thị trường.
Trong quá trình thực hiện công cuộc ñổi mới, các yếu tố thị trường ở nước ta
bước ñầu ñược hình thành, nhất là thị trường các yếu tố ñầu ra : thị trường hàng hoá
và dịch vụ thì giá cả của nó ñược xác ñịnh trên cơ sở giá trị và quan hệ cung cầu.
Bên cạnh ñó, thị trường các yếu tố ñầu vào của sản xuất bao gồm thị trường vốn,
lao ñộng, máy móc thiết bị, nguyên vật liệu và BðS cũng ñược hình thành và phát
triển.
ðề cập ñến thị trường BðS, ta có khái niệm tổng quan về thị trường BðS
như sau: thị trường BðS là tổng thể các giao dịch về BðS ñược thực hiện thông qua
quan hệ hàng –tiền –hàng .
Ngoài ra, hiện nay có những quan niệm khác nhau về thị trường BðS như:
-ðồng nhất thị trường BðS với thị trường nhà, ñất. Quan niệm này rất phổ
biến ở nước ta, tuy nhiên, quan niệm này chưa ñầy ñủ bởi nhà, ñất chỉ là một bộ
phận trong tổng hàng hoá của thị trường BðS (dù nhà, ñất là bộ phận chủ yếu và

quan trọng trong tổng hàng hoá ñó).
-Thị trường BðS là hoạt ñộng mua bán, trao ñổi, cho thuê, thế chấp, chuyển
nhượng quuyền sử dụng BðS theo quy luật thị trường và có sự quản lý của nhà
nước. Quan niệm ñề ra rõ ràng về phạm vi và nội dung của thị trường BðS, phản
ánh cụ thể các hoạt ñộng của thị trường BðS nhưng lại nặng tính liệt kê và thiếu
tính khái quát.
8
-Thị trường BðS là tổng hoà các giao dịch dân sự về BðS tại một ñịa bàn
nhất ñịnh và trong một thời gian nhất ñịnh. ðây là quan niệm phản ảnh khá ñầy ñủ
về phạm vi và nội dung của thị trường BðS, gắn các giao dịch với thời gian và
không gian nhất ñịnh, thể hiện tính khái quát cao nhưng lại chưa làm rõ yếu tố kinh
tế trong thị trường.
Thị trường BðS bao gồm 3 thị trường nhánh: thị trường mua bán, thị trường
cho thuê BðS, thị trường thế chấp và bảo hiểm BðS.
Căn cứ vào thứ tự thời gian BðS tham gia thị trường thì thị trường BðS có 3
cấp:
-Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử
dụng ñất (còn gọi là thị trường ñất ñai).
-Thị trường cấp II: là thị trường xây dựng công trình ñể bán hoặc cho thuê.
-Thị trường cấp III: là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại công trình ñã ñược
mua hoặc thuê.
1.1.3.Vai trò và vị trí của thị trường BðS.
Theo Phòng Quản lý thị trường BðS - Cục Quản lý nhà về vai trò và vị trí
của thị trường BðS thì :
- Thị trường BðS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế
thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp ñến một lượng tài sản cực lớn cả về
quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân.
Vì BðS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, tỷ trọng BðS trong tổng số của cải
xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải
của vật chất của mỗi nước nên các hoạt ñộng liên quan ñến BðS chiếm tới 30%

tổng hoạt ñộng của nền kinh tế. Mặt khác, BðS còn là tài sản của từng gia ñình.
Ngoài chức năng là nơi ở, nơi sinh hoạt hàng ngày, nơi tổ chức các hoạt ñộng kinh
tế gia ñình thì nó còn là nguồn vốn ñể phát triển thông qua hoạt ñộng thế chấp trong
ñiều kiện của nền kinh tế thị trường .
9
-Một khi thị trường BðS ñược phát triển thì một nguồn vốn lớn ñược huy
ñộng tại chỗ.
Nhìn từ các nước phát triển, chúng ta nhận ñịnh rằng lượng tiền ngân hàng
cho vay qua thế chấp bằng BðS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Do
vậy, phát triển ñầu tư, kinh doanh BðS ñóng vai trò quan trọng trong việc chuyển
các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã
hội (ñặc biệt là ñầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế).
-Phát triển và quản lý tốt thị trường BðS, ñặc biệt là thị trường quyền sử
dụng ñất là ñiều kiện quan trọng ñể sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở
hữu toàn dân - mà Nhà nước là ñại diện chủ sở hữu.
Kinh nghiệm của các nước cho thấy ñể ñạt tiêu chuẩn một nước công nghiệp
hoá thì tỷ lệ ñô thị hoá thường chiếm từ 60-80%. Việc phát triển và quản lý thị
trường BðS ở ñô thị cần ñi ñôi với công tác quy hoạch ñể khắc phục những tốn kém
và vướng mắc trong hiện tại và tương lai.
-Sự phát triển của thị trường BðS quyết ñịnh ñến hoạt ñộng giao dịch BðS
trên thị trường.Do ñó, việc phát triển và quản lý tốt thị trường BðS sẽ góp phần
kích thích sản xuất phát triển và tăng nguồn thu cho Ngân sách.
Theo phân tích, ñánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển
nếu ñầu tư vào lĩnh vực BðS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc ñẩy các ngành
có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD; nói cách khác, thị trường BðS có quan hệ
trực tiếp với các thị trường như: thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng,
thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao ñộng,v.v
-Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BðS sẽ ñáp ứng nhu cầu ngày
càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ ñô thị ñến nông thôn.
Những cơn “sốt” ñất hầu hết có nguồn gốc từ “sốt” nhà ở. Chúng lan toả

sang các thị trường BðS khác và thậm chí ảnh hưởng trực tiếp ñến ñời sống của
nhân dân. Do thị trường BðS nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong
thị trường BðS và cũng là thị trường sôi ñộng nhất trong thị trường BðS. Vì vậy,
việc phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BðS nhà ở, bình ổn thị trường
10
BðS nhà ở, ñảm bảo cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một
trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường BðS nhà ở.
1.2.Hoạt ñộng kinh doanh môi giới bất ñộng sản
1.2.1.Khái niệm về hoạt ñộng kinh doanh bất ñộng sản.
Theo ðiều 4 ,Luật Kinh Doanh BðS ,số 63/2006/QH11/Ngày 29 tháng 06
năm 2006 ñưa ra khái niệm về hoạt ñộng kinh doanh BðS : hoạt ñộng kinh doanh
BðS bao gồm kinh doanh BðS và kinh doanh dịch vụ BðS. Trong ñó:
■ Kinh doanh BðS là việc bỏ vốn ra ñầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển
nhượng, thuê, thuê mua BðS ñể bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho
thuê mua nhằm mục ñích sinh lợi.
■ Kinh doanh dịch vụ BðS là các hoạt ñộng hỗ trợ kinh doanh BðS và thị
trường BðS, bao gồm dịch vụ môi giới BðS, ñịnh giá BðS, sàn giao dịch BðS, tư
vấn BðS, ñấu giá BðS, quảng cáo BðS, quản lý BðS.
1.2.2.Khái niệm về hoạt ñộng môi giới BðS.
Theo nghiên cứu của nhóm tác giả về Kinh doanh BðS, Chuyên ñề “môi
giới” [53] thì “Hoạt ñộng môi giới BðS là hoạt ñộng dịch vụ, làm trung gian trong
việc ñàm phán, tư vấn ký hợp ñồng mua bán (hoặc thuê) BðS, là cầu nối giữa người
mua và người bán (hoặc cho thuê) BðS, và Nhà môi giới là người hưởng thù lao,
hoa hồng theo hợp ñồng môi giới BðS.”
Người và tổ chức môi giới BðS chịu trách nhiệm tư vấn cho thuê hoặc bán
các loại BðS cho khách hàng, phân và cân ñối các nhu cầu khách hàng với các
phương án tài chính của chủ ñầu tư. Các Nhà môi giới BðS ñóng vai trò chủ chốt
trong kế hoạch tiếp thị, họ gợi ý các viễn cảnh, trình bày các ñặc ñiểm của sản phẩm,
các chức năng và lợi nhuận, thương thảo hợp ñồng, ñồng thời cung cấp các thông
tin phản hồi về cho các nhà ñầu tư ñể kịp thời ñiều chỉnh dự án.

1.2.3.Vai trò của hoạt ñộng môi giới BðS
- Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia vào hoạt ñộng giao dịch hàng
hoá BðS.
11
Các tổ chức môi giới là một trong các chủ thể cung cấp thông tin quan trọng
trên thị trường BðS. Hệ thống các tổ chức này càng phát triển, hoạt ñộng càng
chuyên nghiệp thì mức ñộ hoàn hảo của thông tin BðS ngày càng cao, hạn chế
ñược rất nhiều rủi ro cho các ñối tượng tham gia trên thị trường BðS.
- Thúc ñẩy thị trường BðS phát triển
Thông qua các tổ chức môi giới, Nhà môi giới giúp các ñối tượng có nhu cầu
giao dich BðS thoả mãn ñiều kiện của mình, giúp cho họ tính toán kĩ lưỡng trong
việc mua bán ñể quyết ñịnh phù hợp nhất. ðồng thời thông qua tổ chức môi giới,
việc cung cấp thông tin sẽ ñược hoàn hảo hơn, việc ñầu cơ hay ñầu tư BðS của các
cá nhân tổ chức sẽ có căn cứ xác thực hơn. Hơn nữa, giá cả BðS trên thị trường sẽ
phản ánh ñúng mối quan hệ cung cầu, ñưa các giao dịch vào hoạt ñộng công khai
minh bạch, hạn chế tình trạng ñầu cơ BðS tràn lan hay ép giá.
- Khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước
Thị trường BðS ngày càng một phát triển thì nhu cầu giao dịch sẽ ngày càng
tăng cả về số lượng và chất lượng. Nhưng do ñặc tính về BðS là thông tin thường
không hoàn hảo, nhà nước thường khó kiểm soát (nhất là hiện tượng giao dịch
ngầm) do ñó việc thu thuế sẽ gặp nhiều trở ngại, gây thất thu lớn cho ngân sách của
nhà nước. Vì vậy, khi các tổ chức, cá nhân môi giới này ñược công nhận cho phép
hành nghề và có ñăng kí kinh doanh sẽ giúp nhà nước tăng thu nhập về thuế.
- Góp phần ổn ñịnh trật tự, an ninh xã hội
Thông tin và các yếu tố cấu thành thị trường nhìn chung thường không hoàn
hảo do bản thân hiện vật của BðS chỉ phản ánh ñược tình trạng vật chất mà không
phản ánh ñược tình trạng pháp lý về quyền sở hữu (hoặc quyền sử dụng) của BðS
nhưng hầu hết người mua, thuê BðS lại không am hiểu hoặc không có ñủ ñiều kiện
ñể tìm hiểu kĩ các thông tin trên của BðS. Khi thị trường hoạt ñộng không lành
mạnh, giá cả lên xuống thất thường sẽ tác ñộng trực tiếp ñến xã hội (gây xáo trộn tư

tưởng, khiến người dân hoài nghi về chính sách và chủ trương của nhà nước làm
cho xã hội thiếu ổn ñịnh). Như vậy, thông qua các tổ chức môi giới chuyên nghịêp,
12
các chủ thể tham gia giao dịch BðS sẽ ñược cung cấp ñầy ñủ, chính xác các thông
tin về BðS, ñồng thời hạn chế tiêu cực, góp phần ổn ñịnh trật tự, an ninh xã hội.
- Góp phần thúc ñẩy ñổi mới chính sách quản lý BðS
Sự hình thành và phát triển của các tổ chức môi giới là tất yếu khách quan và
ñặt ra yêu cầu về khuôn khổ pháp lý cho dịch vụ môi giới vận hành và phát triển.
1.2.4. ðiều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới BðS
Những người hành nghề môi giới BðS ñều phải tham gia và hoàn thành
khóa ñào tạo bồi dưỡng kiến thức về môi giới BðS do các cơ sở ñào tạo ñược Bộ
Xây dựng cho phép và ñược Sở Xây dựng cấp Chứng chỉ hành nghề môi giới BðS.
ðối với doanh nghiệp thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ môi giới BðS và có
tối thiểu một người có Chứng chỉ hành nghề môi giới. Riêng với những người tham
gia hành nghề môi giới ñộc lập, việc mở Văn phòng môi giới BðS cũng yêu cầu có
Chứng chỉ hành nghề và phải ñăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới mới ñược hoạt
ñộng môi giới BðS.
1.2.5.Nguyên tắc hoạt ñộng môi giới BðS.
A.Nguyên tắc chung của hoạt ñộng môi giới BðS:
Hoạt ñộng môi giới BðS phải công khai, minh bạch. Các tổ chức, cá nhân
tham gia môi giới phải bình ñẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn
trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hoạt ñộng kinh doanh BðS.
Nhà môi giới thực hiện môi giới các BðS có ñủ ñiều kiện ñược phép giao dịch trên
thị trường (BðS phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, không thuộc diện bị
cấm giao dịch, không bị tranh chấp, không bị kê biên, ).
B.Nguyyên tắc riêng của hoạt ñộng môi giới BðS:
-Hoạt ñộng môi giới BðS phải tuân thủ rất nhiều quy ñịnh của pháp luật có
liên quan như : pháp luật về kinh doanh BðS, pháp luật về ñất ñai, pháp luật về
thương mại, pháp luật về dân sự, pháp luật về nhà ở,
13

-Hoạt ñộng môi giới phải công khai trung thực, thiện chí, tôn trọng ñạo ñức,
truyền thống, tự chịu trách nhiệm dân sự và ñặc biệt là phải tuân thủ nguyên tắc
không ñược ñồng thời vừa là Nhà môi giới, vừa là một bên trong giao dịch BðS.
1.2.6. Yêu cầu chuyên môn của Nhà môi giới BðS
ðể hành nghề môi giới BðS ñạt kết quả tốt thì ngoài yêu cầu phải chấp
hành các quy ñịnh của pháp luật, Nhà môi giới còn phải có kiến thức chuyên môn
nhất ñịnh liên quan ñến hoạt ñộng môi giới BðS mang tính tổng hợp rất cao từ yêu
cầu ñịnh lượng lẫn yêu cầu ñịnh tính :
*Yêu cầu mang tính chất ñịnh lượng: hoàn thành khoá ñào tạo bồi dưỡng
kiến thức về môi giới BðS và có Chứng chỉ môi giới BðS do Sở Xây dựng cấp
*Yêu cầu mang tính chất ñịnh tính (yêu cầu này rất quan trọng, ñôi khi là
yếu tố quyết ñịnh ñến sự thành bại của nghề môi giới BðS) cụ thể là:
- Nhà môi giới cần nắm vững kiến thức pháp luật về kinh doanh BðS, các
quy ñịnh có liên quan về xây dựng, kiến trúc, quy hoạch, pháp luật về ñất ñai, nhà
ở, pháp luật về dân sự, ñể xác ñịnh ñược giao dịch BðS nào là có ñủ ñiều kiện và
nắm ñược quy ñịnh về trình tự, thủ tục của các giao dịch về BðS, các nghĩa vụ tài
chính có liên quan.
- Nhà môi giới phải nắm vững quy trình, các bước trong hoạt ñộng môi giới
BðS ñể tranh thủ thời gian, tìm kiếm ñược nhiều hàng hóa, nhiều thông tin, biết
phân tích và xử lý thông tin, ñồng thời hạn chế ñược những rủi ro trong hành nghề.
- Nhà môi giới phải có kiến thức về Marketing BðS, phải có kỹ năng về giới
thiệu, quảng cáo, tiếp thị hàng hóa BðS, biết cách ñiều tra, phân tích và ñưa ra các
nhận ñịnh về sự phát triển, về nhu cầu của thị trường, từ ñó ñưa ra các giải pháp
trong hoạt ñộng kinh doanh môi giới.
14
- Nhà môi giới phải có kỹ năng ñàm phán, thuyết phục khách hàng, biết giải
quyết các yêu cầu, các phàn nàn của khách hàng và chủ ñộng ñưa ra các biện pháp
xử lý ñể khách hàng dễ dàng lựa chọn
- Nhà môi giới phải có nhiều thông tin về hàng hóa, về cung - cầu BðS, về
các chính sách liên quan ñến BðS và có kiến thức về phong thủy ñể vừa có sự chủ

ñộng trong ñàm phán, ñồng thời có thể tư vấn và cung cấp thông tin ñể khách hàng
có sự lựa chọn khi tham gia giao dịch.
- Nhà môi giới BðS phải có khả năng nhận biết và xác ñịnh ñược các yếu tố
ảnh hưởng ñến hoạt ñộng môi giới. Dịch vụ môi giới BðS luôn chịu sự ảnh hưởng
tích cực và tiêu cực của nhiều yếu tố khác nhau; do vậy, nhà môi giới phải có khả
năng nhận biết các tác ñộng này ñể từ ñó có các biện pháp tiếp cận hoặc hạn chế
những ảnh hưởng không tốt ñến hoạt ñộng của mình.
1.2.7.ðạo ñức nghề nghiệp trong hoạt ñộng môi giới BðS
Hoạt ñộng môi giới BðS là một nghề ñặc biệt. Hàng hóa BðS trong các giao
dịch môi giới thường có giá trị lớn và sự chuẩn xác hoặc sai sót trong hoạt ñộng môi
giới sẽ dẫn ñến thuận lợi hoặc bất lợi (thậm chí gây ra thiệt hại) cho khách hàng. Do
ñó, ngoài yêu cầu hiểu biết về pháp luật, kiến thức, về chuyên môn thì Nhà môi giới
phải có ñạo ñức nghề nghiệp trong hoạt ñộng của mình. Một số yêu cầu về ñạo ñức
nghề nghiệp trong hoạt ñộng môi giới BðS như sau:
- Tuân thủ pháp luật: Nhà môi giới phải chấp hành ñúng pháp luật khi hành
nghề ñể giao dịch diễn ra thuận lợi và hợp pháp. Việc Nhà môi giới giới thiệu, tư
vấn cho khách hàng trong các giao dịch về BðS mà không ñúng quy ñịnh của pháp
luật sẽ dẫn tới các tranh chấp, khiếu kiện và gây thiệt hại cho khách hàng.
- Tôn trọng khách hàng: Việc tôn trọng khách hàng, phục vụ chu ñáo, tận
tình với khách hàng, làm hài lòng khách hàng với phương châm hàng ñầu : khách
hàng là "thượng ñế" - sẽ là một trong những yếu tố quyết ñịnh sự thành công của
một Nhà môi giới.
15
- Trung thực, khách quan, công khai, minh bạch: Nhà môi giới phải khách
quan, công bằng, tôn trọng sự thật và không thành kiến, thiên vị trong việc thu thập
và sử dụng tài liệu ñể phân tích các yếu tố tác ñộng ñến việc môi giới, cũng như
trong việc ñối xử, thương lượng, ñàm phán với khách hàng vì lợi ích của các bên.
- Bí mật: Tổ chức, cá nhân hoạt ñộng môi giới không ñược tiết lộ những
thông tin, dữ liệu thực tế của khách hàng hay kết quả môi giới với bất kỳ người
ngoài nào khác, trừ trường hợp ñược khách hàng hoặc pháp luật cho phép.

Có thể nói, hoạt ñộng môi giới BðS là một nghề ñặc biệt, chịu sự chi phối
và tác ñộng của thị trường BðS, ñồng thời nó cũng tác ñộng trực tiếp ñến quyền và
lợi ích của các bên tham gia giao dịch và lợi ích của Nhà nước. Vì vậy, Nhà môi
giới BðS phải luôn học hỏi, nâng cao trình ñộ hiểu biết pháp luật (ñặc biệt là pháp
luật về kinh doanh BðS), kiến thức chuyên môn, các nghiệp vụ, kỹ năng về hoạt
ñộng môi giới, ñặt lợi ích của mình trong lợi ích của khách hàng và luôn giữ chữ
“Tâm-Tín” trong nghề.
1.3. Các yếu tố ảnh hưởng ñến thị trường bất ñộng sản và hoạt ñộng kinh
doanh môi giới BðS.
Gắn liền với diễn biến thị trường BðS, hoạt ñộng môi giới BðS theo sát sự
biến ñộng của thị trường BðS và gần như tỷ lệ thuận với những thay ñổi ấy. Do ñó,
việc phân tích các yếu tố ảnh hưởng ñến hoạt ñộng môi giới BðS ñược ñề cập song
song và lồng ghép với quá trình phân tích các yếu tố hoạt ñộng của thị trường BðS.
1.3.1.Các yếu tố kinh tế.
Tăng trưởng kinh tế.
Tăng trưởng kinh tế là việc mở rộng tiềm năng kinh tế tạo tiền ñề cho các
hoạt ñộng kinh doanh, kể cả kinh doanh BðS. Hiệu quả của sự tăng trưởng kinh tế
ñược ño thông qua ba tiêu thức:
16
- Mức gia tăng sản lượng theo ñầu người và mức tăng mức sống của các cá
nhân ñiển hình trong dân cư.
- Mức gia tăng năng suất lao ñộng xã hội .
- Sự tăng trưởng kinh tế hiện tại không ñể lại những nguy cơ trong tương lai
cho nền kinh tế.
Phát triển kinh tế ñòi hỏi phải công nghiệp hoá - hiện ñại hoá, ñiều này tạo
tiềm lực to lớn ñể chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ nông nghiệp sang công nghiệp ,làm
thay ñổi hình thức sản xuất, phân bổ lại các ñiểm dân cư, thay ñổi tổ chức hạ tầng
kỹ thuật và kéo theo sự chuyển ñổi mục ñích sử dụng từ ñất nông nghiệp sang sử
dụng ñất cho công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch,v.v Từ ñó, các giao dịch
ñất ñai và các BðS khác gia tăng, tức thị trường BðS ñược thúc ñẩy phát triển.

Thị trường BðS là một dạng thị trường ñặc biệt, cung- cầu BðS không hoàn
toàn chi phối nhưng cũng tạo nên những ảnh hưởng nhất ñịnh ñến sự phát triển thị
trường BðS và hoạt ñộng kinh doanh môi giới.
Cầu BðS:
Cầu về BðS là khối lượng hàng hoá BðS mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp
nhận và có khả năng thanh toán ñể nhận ñược khối lượng hàng hoá BðS ñó trên thị
trường. Nhưng thực tế, thị trường lại không hoàn toàn trùng khớp do có những nhu
cầu không có khả năng thanh toán, có những ñối tượng không có nhu cầu sử dụng
nhưng lại có nhu cầu ñầu cơ kiếm lợi, nên có cầu xuất hiện trên thị trường. Cầu
BðS ñược xác ñịnh từ nhu cầu sở hữu và sử dụng các loại BðS trong xã hội. Xác
ñịnh sai nhu cầu BðS do dự báo không chính xác dẫn ñến tình trạng hoặc là gây
khan hiếm giả về hàng hoá BðS khiến cung bị kích lên ở mức thái quá; hoặc là gây
dư thừa loại hàng hoá này trên thị trường.
Cung BðS:
17
Cung BðS ñược xác ñịnh bằng tổng khối lượng hàng hoá BðS sẵn sàng ñưa
ra trao ñổi trên thị trường tại một thời ñiểm nào ñó với một mức giá giới hạn nhất
ñịnh. Cung BðS không phải là toàn bộ quỹ hàng hoá BðS có thể có mà là lượng
hàng hoá BðS có thể và sẵn sàng tham gia hoạt ñộng giao dịch mua bán, cho thuê,
trao ñổi, môi giới v.v trên thị trường. Thị trường BðS chịu ảnh hưởng từ cung BðS
khác so với các hàng hoá khác ñặc biệt là ở chỗ là người bán có thể chờ cơ hội với
mặt bằng giá cao hơn mặt bằng giá hiện tại của thị trường (mà hàng hoá BðS này
vẫn không ñược tính vào lượng cung tại thời ñiểm ñó). Việc tăng cung của một loại
hàng hoá BðS với mục ñích cụ thể nào ñó thường mất nhiều thời gian cho việc tạo
lập BðS như việc tìm hiểu thông tin về ñất ñai, chuyển nhượng ñất ñai, tạo quỹ ñất,
xin phép xây dựng, thiết kế, thi công xây lắp, các thủ tục pháp lý phức tạp khác,v.v
Yếu tố lãi suất mang tính quyết ñịnh trực tiếp ñến hiệu quả ñầu tư trong kinh
doanh BðS do ñòi hỏi phải có lượng vốn lớn. Trong khi ñó thì hoạt ñộng kinh
doanh môi giới lại bị ảnh hưởng theo hướng gián tiếp từ những biến ñộng của yếu
tố lãi suất theo bài toán sử dụng vốn vay ñể mua hay ñầu tư BðS.

Mức thu nhập thực tế của người dân nói lên khả năng tích luỹ của người
dân. Việc mua BðS cũng là một trong những phương án (bên cạnh những hình thức
ñầu tư khác) ñược nhiều người quan tâm ñể tránh sự ñóng băng của thu nhập và
ñiều này cũng khiến hoạt ñộng kinh doanh môi giới của thị trường sôi ñộng hơn.
Ngoài ra, những yếu tố như: mức ñộ tăng trưởng GDP hàng năm, mức thu
nhập bình quân ñầu người, mức giá bình quân các loại ñất, sự biến ñộng từ các
loại thị trường, v.v ñều có những tác ñộng nhất ñịnh ñến sức khoẻ của thị trường
BðS và tình hình kinh doanh môi giới BðS.
1.3.2. Các yếu tố về cơ chế - chính sách – pháp luật.
Các yếu tố pháp lý là yếu tố ảnh hưởng sau cùng nhưng lại là căn cứ ñầu tiên
của một giao dịch BðS hợp lệ. Hệ thống pháp luật của quốc gia sẽ quy ñịnh về
quyền sở hữu, quyền sử dụng ñất, quyền mua, quyền bán, quyền cho thuê, thế chấp,
18
quyền góp vốn bằng BðS. Thực tế thì những yếu tố ñó có thể thúc ñẩy, hạn chế
hoặc có thể xoá bỏ sự tồn tại của thị trường BðS do tính chất ñặc biệt của hàng hoá
BðS là gắn liền với ñất - ñiều này luôn thuộc quyền chi phối của nhà nước (trừ thời
kỳ công xã nguyên thuỷ).
Các chính sách tác ñộng ñến thị trường BðS (có yếu tố về chính trị) như:
chính sách về quy hoạch sử dụng ñất (gắn với các chính sách phát triển kinh tế, hình
thành các vùng kinh tế trọng ñiểm, kéo theo sự phát triển của cơ sở hạ tầng, thu hút
dân cư ñầu tư hoặc sinh sống  nhu cầu BðS gia tăng); chính sách ñền bù giải
phóng mặt bằng; chính sách cho phép người ở ñịa phương khác, người gốc trong
nước, người nước ngoài ñược tham gia thị trường BðS; chính sách tài chính áp
dụng ñối với cá nhân, tổ chức ñược nhà nước giao ñất, cho thuê ñất; chính sách tín
dụng ñối với hoạt ñộng ñầu tư vào BðS; chính sách thuế nhằm ñiều tiết thị trường
BðS; chính sách khuyến khích ñầu tư từ bên ngoài vào ñịa phương; v.v góp phần
làm năng ñộng hoá thị trường BðS, hoạt ñộng kinh doanh môi giới BðS và ñóng
góp không nhỏ vào ngân sách từ kết quả hoạt ñộng của thị trường này.
1.3.3.Các yếu tố về xã hội.
Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển.

Dân số gia tăng làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và kéo theo nhu cầu về
BðS gia tăng. Trong khi nguồn lực ñất ñai là có giới hạn thì việc tăng nhu cầu về
nhà ở làm cho thị trường BðS ngày càng sôi ñộng, giá cả BðS có xu hướng ngày
càng cao. Mặt khác, sự gia tăng dân số còn thúc ñẩy các nhu cầu về hoạt ñộng xã
hội, dịch vụ, thương mại, y tế, giáo dục, hoạt ñộng vui chơi giải trí, thể dục thể
thao,v.v và chính những nhu cầu này ñều là những nhân tố kích thích sự mở rộng
và phát triển thị trường BðS nói chung và hoạt ñộng môi giới BðS nói riêng.
Tập quán, truyền thống, tâm lý và thị hiếu của xã hội và người dân.
Tập quán, truyền thống ảnh hưởng trực tiếp vào cách thức tiến hành giao
dịch kinh doanh và môi giới BðS; có tác dụng thúc ñẩy nhanh hoặc hạn chế các
19
giao dịch, ñảm bảo ñộ tin cậy giữa các bên mua – bán, thuê- cho thuê,v.v như
phong thuỷ BðS (ngay ngã ba ñường, chỗ cong lồi của một hẻm; nhà - ñất bị tóp
hậu; BðS có hướng xấu ;v.v thường khó bán). Mặt khác, tâm lý muốn thể hiện
ñẳng cấp qua chỗ ở, ảnh hưởng từ thông tin hành lang, v.v cũng mang nhiều màu
sắc, cung bậc trong thị trường BðS.
1.3.4.Các yếu tố về môi trường tự nhiên.
Vị trí ñịa lý kinh tế
BðS nằm trong vùng kinh tế trọng ñiểm; ñô thị; trung tâm kinh tế; khu công
nghiệp; ñầu mối giao thông quan trọng; nơi có nhiều cơ sở giáo dục – ñào tạo, y tế,
giải trí, thể dục thể thao,cơ quan nghiên cứu, v.v bao giờ cũng sôi ñộng và hấp dẫn
người mua. Giá của BðS ñược ñánh giá theo vị trí tương ñối thường là gắn liền với
vị trí ñịa lý của vùng (như BðS ở ñô thị có giá cả phân biệt với BðS ở vùng ven),
trong khi giá của BðS theo tiêu chuẩn vị trí tuyệt ñối lại gắn liền với hệ thống hạ
tầng kỹ thuật (như giao thông, trục giao lộ, ñèn ñường,v.v ). Và hoạt ñộng môi giới
BðS cũng vì những nguyên nhân này mà ñôi khi rất sôi ñộng ở vùng này nhưng lại
rất trầm lắng ở một khu vực khác cách ñó không xa.
ðiều kiện tự nhiên- thiên nhiên.
Dù mục ñích sử dụng BðS có khác nhau nhưng ngày nay khách hàng thường
có chung những yêu cầu cơ bản về môi trường, tức môi trường nước, không khí,

tiếng ñộng, v.v… phải ở mức an toàn ñối với các hoạt ñộng sinh hoạt, sản xuất kinh
doanh, canh tác, v.v… Một ñiều mà ngày nay người ta rất chú ý trước khi muốn tiến
hành một giao dịch BðS ñó là BðS phải ñáp ứng ñược yếu tố hài hoà với với môi
trường, kết hợp ñược với công trình kiến trúc của BðS.
ðịa hình nơi BðS toạ lạc và ñặc tính khoa học tự nhiên củaBðS .
Ngày nay, sự tàn phá thiên nhiên của con người, giá trị BðS bị phụ thuộc
vào ñịa hình của vùng ñất BðS toạ lạc (BðS ở những vùng thấp, thường xuyên bị
20
ngập úng hay vùng bị lũ lụt hoành hành, thiên tai thì giá thường thấp hơn so với
vùng cao), ñộ dày của lớp ñất bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý, v.v
1.3.5.Các yếu tố về tiến bộ khoa học công nghệ.
Khoa học công nghệ là một trong những ñộng lực thúc ñẩy quá trình phát
triển. ðối với thị trường BðS, sự ra ñời của vật liệu xây dựng mới, công nghệ xây
dựng mới (như di dời công trình kiến trúc bằng hệ thống ròng rọc, con lăn),v.v tạo
ra những cách thức mới, phong cách mới ñáp ứng nhu cầu càng cao của người dân;
làm chất xúc tác cho hoạt ñộng môi giới ñược vận hành có hệ thống (như hệ thống
máy tính, internet,…) và làm năng ñộng hóa thị trường BðS trong bối cảnh hiện
nay của nền kinh tế.
1.4.Giới thiệu về quy trình và kỹ năng môi giới BðS tại Việt Nam
(nguồn: Cục quản lý Nhà và thị trường BðS – Bộ xây dựng, Quy trình và kỹ năng
môi giới BðS tại Việt Nam, năm 2008).
1.4.1.Thu thập thông tin về cung, cầu BðS:
Thông tin về nguồn cung BðS
- Trước tiên, cần phân biệt về dạng cung từ các hoạt ñộng như: bán, cho thuê
(hay cho thuê lại), ñầu tư liên doanh liên kết, khai hoang.
- Sau ñó, xác ñịnh thông tin của nguồn cung ñến từ ñâu (từ: văn phòng môi
giới; khách hàng; các phương tiện thông tin ñại chúng; các công ty ñầu tư kinh
doanh xây dựng, các dự án; các cơ quan ñấu giá ñất và BðS, nguồn hàng phát mãi;
các cơ quan quản lý (như: ñịa chính, tài nguyên môi trường, sở kiến trúc- quy
hoạch, xây dựng);v.v

Thu thập thông tin về BðS
- Thứ nhất, thông tin kinh tế kỹ thuật BðS là thông tin ñược xem xét qua yếu tố sau:
21
■ Vị trí: môi trường xung quanh. ■ Trang thiết bị: cơ sở vật chất kỹ thuật.
■ Loại, kích thước, hình thể, không gian, hướng của BðS.
■ Tình trạng kỹ thuật: xem tổng thể BðS như thế nào về chi tiết, chất liệu, thời gian
sử dụng, kiến trúc, bảo dưỡng…
■ Hạ tầng kỹ thuật : ñường, ñiện, nước,… ■ Giá cả toàn bộ và từng phần của BðS.
- Bước thứ hai của việc thu thập thông tin BðS là xác minh những yếu tố pháp lý:
■ Giấy tờ xác nhận quyền năng ñối với BðS: sổ ñỏ, sổ hồng. quyết ñịnh giao ñất,
giấy phép xây dựng, phân chia tài sản,,,
■ Quy hoạch: sử dụng ñất, không gian, các công trình liên quan khác.
■ Các giấy tờ liên quan ñến tranh chấp BðS.
■ Quyền năng và sự hạn chế về quyền năng (như: hạn chế ñộ cao, diện tích xây
dựng,v.v )
- Thứ ba ñó là việc xác nhận yếu tố xã hội và lịch sử liên quan ñến BðS:
■ Thời gian sử dụng, người sử dụng, xây dựng và quá trình phát triển của BðS.
■ Môi trường xã hội, dân cư (như: thị hiếu dân chúng, hiện trạng môi sinh, môi
trường…)
■ Phong thuỷ và các yếu tố ñặc biệt khác.
Thông tin về cầu BðS.
Ta tiến hành phân loại bước ñầu về dạng cầu BðS ñể biết mục tiêu của
khách hàng từ ñó ñáp ứng nhu cầu của khách hàng tốt hơn.
22
- Loại 1: Mua BðS phục vụ tiêu dùng như làm nhà ở, sản xuất nhà xưởng, kinh
doanh dịch vụ.
- Loại 2: Mua ñể ñầu tư của những người kinh doanh BðS; ñầu cơ tiền nhàn rỗi.
- Loại 3: Mua BðS ñể bảo toàn vốn.
- Loại 4: Thuê BðS làm văn phòng, chi nhánh, hoặc phòng giao dịch.
- Loại 5: Thuê nhằm sản xuất, kinh doanh dịch vụ.

- Loại 6: Thuê làm nhà ở (ñối tượng là sinh viên, người ngoại tỉnh, người nước
ngoài), hay thuê làm nhà công vụ.
- Loại 7: dưới hình thức cầu gián tiếp (như tín dụng, thế chấp và bảo hiểm)
1.4.2. Xác ñịnh ñối tượng và các bên tham gia thương vụ môi giới BðS
Xác ñịnh ñối tượng của thương vụ:
a. Người cung:
cần xem xét những yếu tố ñến từ người cung (cho thuê hoặc bán
BðS) như: lí do, nguyện vọng của họ; thông tin về BðS cùng các ñiều kiện kèm
theo; khung giá (phù hợp hay chưa); các ñiều kiện về kinh tế (thuế hoặc phí); năng
lực của khách hàng (có ñủ ñiều kiện pháp lý hay không).
b. Người cầu: (
ở ñây chính là người mua hoặc người ñi thuê).
- Người mua:
ở ñây, Nhà môi giới cần xác nhận những yếu tố như: họ quan tâm ñến
những ñặc tính gì của BðS? Khả năng tài chính họ? Mục tiêu của họ là gì? Các
ràng buộc khác của họ là gì khi mua BðS?
- Người thuê:
thường thì họ chú ý tính ổn ñịnh BðS, giá thuê, các ñiều kiện ñi kèm.
Xác ñịnh các bên tham gia thương vụ: