Trêng §¹i häc KINH TÕ QuèC D¢N
  
ĐẶNG VŨ SƠN
QUẢN LÝ NGUỒN THU TỪ ĐẤT CỦA
CHÍNH QUYỀN THÀNH PHỐ HẢI DƯƠNG

Hµ Néi 2013–
Trêng §¹i häc KINH TÕ QuèC D¢N
  
ĐẶNG VŨ SƠN
QUẢN LÝ NGUỒN THU TỪ ĐẤT CỦA
CHÍNH QUYỀN THÀNH PHỐ HẢI
DƯƠNG
Chuyªn ngµnh: QU¶N Lý kinh tÕ vµ chÝnh s¸ch

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. PHAN KIM CHIẾN
Hµ Néi 2013–
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu nghiêm túc, độc lập của
riêng tôi với sự tư vấn tận tình, cẩn thận của giảng viên hướng dẫn khoa học
PGS.TS. Phan Kim Chiến. Tất cả các nguồn tài liệu tham khảo đã được
công bố đầy đủ. Nội dung của luận văn là trung thực và chưa từng được ai
công bố trong bất cứ công trình nào.
Hà Nội, ngày …… tháng …… năm 2013
Tác giả luận văn thạc sĩ
ĐẶNG VŨ SƠN
LỜI CẢM ƠN
Tác giả xin chân thành cảm ơn Quý thầy cô Khoa Khoa học Quản lý và các
thầy cô Viện Sau đại học đã tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tác giả trong suốt
khóa học và trong quá trình hoàn thành đề tài Luận văn tốt nghiệp.

Đặc biệt, tác giả bày tỏ lòng cảm ơn chân thành đến PGS.TS. Phan Kim
Chiến đã tận tình hướng dẫn tác giả trong quá trình làm Luận văn.
Mặc dù đã hết sức cố gắng và nỗ lực để hoàn thành đề tài Luận văn song
trong quá trình thực hiện với hạn chế về thời gian và trình độ nghiên cứu. Do đó,
Luận văn không tránh khỏi những mặt thiếu sót. Tác giả kính mong sự chỉ bảo và
đóng góp ý kiến chân thành của Quý thầy cô, các bạn đồng nghiệp …để tác giả có
thể hoàn thiện trong quá trình nghiên cứu tiếp vấn đề.
Xin chân thành cảm ơn!
TÁC GIẢ
Đặng Vũ Sơn
MỤC LỤC
2.1. Mục tiêu nghiên cứu 3
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
KTTT : Kinh tế thị trường
XHCN : Xã hội chủ nghĩa
NSNN : Ngân sách nhà nước
ĐTNN : Đầu tư nước ngoài
BĐS : Bất động sản
QSDĐ : Quyền sử dụng đất
UBND : Uỷ ban nhân dân
CCVC : Công chức, viên chức
DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU
SƠ ĐỒ
Sơ đồ 1.1. Bộ máy quản lý nguồn thu từ đất của chính quyền cấp huyện. Error:
Reference source not found
Sơ đồ 1.2. Sơ đồ điều hành quản lý nguồn thu từ đất Error: Reference source
not found
Sơ đồ 1.3. Quy trình kiểm soát Error: Reference source not found
Sơ đồ 2.1. Quy trình thu thuế sử dụng đất Error: Reference source not found
Sơ đồ 2.2. Quy trình thu tiền sử dụng đất, Tiền thuê đất, Thuế chuyển quyền

sử dụng đất, Lệ phí trước bạ về đất Error: Reference source not
found
Sơ đồ 2.3. Quy trình thu lệ phí địa chính Error: Reference source not found
BẢNG
2.1. Mục tiêu nghiên cứu 3
Trêng §¹i häc KINH TÕ QuèC D¢N
  
ĐẶNG VŨ SƠN
QUẢN LÝ NGUỒN THU TỪ ĐẤT CỦA
CHÍNH QUYỀN THÀNH PHỐ HẢI
DƯƠNG
Chuyªn ngµnh: QU¶N Lý kinh tÕ vµ chÝnh s¸ch

Hµ Néi 2013–
TÓM TẮT LUẬN VĂN
Thành phố Hải Dương là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa xã hội của tỉnh
Hải Dương; là một đô thị có vai trò quan trọng thuộc vùng kinh tế trọng điểm Bắc
Bộ và đồng bằng sông Hồng. Từ năm 2009 khi được công nhận là đô thị loại II đến
nay, Thành phố đã có những bước tiến vượt bậc về mọi mặt: kết cấu hạ tầng đô thị
phát triển nhanh, không gian đô thị mở rộng, tốc độ đô thị hóa tăng nhanh, kinh tế -
xã hội phát triển mạnh, đời sống nhân dân được nâng cao… .Thực hiện Nghị
quyết Đại hội đảng bộ tỉnh lần thứ XV; Nghị quyết số 09-NQ/TU ngày
12/11/2012 của Ban Thường vụ tỉnh ủy về việc nâng cấp thành phố Hải Dương
lên đô thị loại I trước năm 2020 và Nghị quyết Đảng bộ thành phố lần thứ XXI,
hiện Thành phố còn thiếu 22 tiêu chí về phát triển kinh tế xã hội và hạ tầng đô
thị mà khó khăn chủ yếu là các chỉ tiêu về hạ tầng đô thị. Với nguồn vốn của
trung ương, của tỉnh đầu tư cho Thành phố là rất hạn chế không đủ để đáp ứng
nhu cầu cho Thành phố đạt được những tiêu chí nâng cấp lên đô thị loại I. Do
vậy, Thành phố cần phải huy động thêm các nguồn lực khác trong đó nguồn thu
từ đất của Thành phố là nguồn thu có đóng góp rất lớn, đóng vai trò quyết định

để thực hiện các tiêu chí trên. Thành phố Hải Dương đã có nhiều biện pháp để
quản lý nguồn lực này có hiệu quả và đã đạt được những thành quả nhất định,
tuy nhiên, cũng đã bộc lộ nhiều yếu kém chưa theo kịp với sự pháp triển của
kinh tế - xã hội, cùng với thị trường bất động sản ngặp nhiều khó khăn như hiện
nay thì việc quản lý nguồn thu này cho phát triển hạ tầng là rất khó khăn, khó có
thể đảm bảo nguồn tài chính để hoàn thành được các công trình hạ tầng theo tiêu
chuẩn đô thị loại I. Đây là bài toán khó và cần được thành phố Hải Dương giải
quyết sớm. Vì vậy, tác giả chọn đề tài "Quản lý nguồn thu từ đất của chính
quyền thành phố Hải Dương" vừa có ý nghĩa lý luận vừa có ý nghĩa thực tiễn,
góp phần vào sự phát triển của thành phố Hải Dương.
Kết cấu luận văn: Ngoài mục lục, lời mở đầu, danh mục chữ viết tắt, bảng
biểu, kết luận và các tài liệu tham khảo, luận văn được chia làm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận về quản lý nguồn thu từ đất của chính quyền cấp huyện.
i
Chương 2: Thực trạng quản lý nguồn thu từ đất của chính quyền thành
phố Hải Dương.
Chương 3: Các giải pháp hoàn thiện quản lý nguồn thu từ đất của chính
quyền thành phố Hải Dương đến năm 2020.
Trong Chương 1 của luận văn, tác giả đã tập trung làm sáng tỏ một số vấn đề
lý luận về nguồn thu từ đất của chính quyền cấp Huyện. Trong đó, tác giả làm rõ khái
niệm, phương pháp tính của nguồn thu từ đất. Từ đó khẳng định vai trò của nguồn
thu từ đất đối với ngân sách Nhà nước, thị trường bất động sản, quản lý và sử dụng
đất. Luật đất đai năm 2003 (Khoản 1 Điều 54) quy định về nguồn thu về đất đai bao
gồm:
a) Tiền sử dụng đất trong các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất,
chuyển mục đích sử dụng đất từ đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất
sang đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển từ hình thức thuê đất
sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;
b) Tiền thuê đất đối với đất do Nhà nước cho thuê;
c) Thuế sử dụng đất;

d) Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;
đ) Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai;
e)Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng
đất đai;
g) Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
Bên cạnh đó, Chương 1 cũng được tác giả đề cập và làm rõ một số khái
niệm, nội dung về quản lý nguồn thu từ đất của chính quyền cấp Huyện bao gồm
các chức năng: bộ máy quản lý nguồn thu từ đất, lập kế hoạch thu từ đất, tổ chức
thực hiện kế hoạch thu từ đất, kiểm soát thực hiện thu từ đất.
Mặt khác, tác giả cũng đi sâu phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý
nguồn thu từ đất của chính quyền cấp huyện gồm nhóm các yếu tố thuộc về bên
ngoài chính quyền cấp huyện và các yếu tố thuộc về chính quyền cấp huyện
ii
Từ những lý luận trên, tác giả có thêm cơ sở và phương pháp luận đúng đắn
để đi vào đánh giá thực trạng quản lý nguồn thu của chính quyền thành phố Hải
Dương ở chương 2.
Trong chương 2, tác giả đã giới thiệu khái quát về thành phố Hải Dương và
thực trạng sử dụng đất của thành phố Hải Dương.
Đồng thời, tác giả đã phân tích, làm rõ cơ cấu tổ chức của các phòng ban
theo chức năng, nhiệm vụ và quy trình thu của các nguồn thu từ đất của chính
quyền thành phố Hải Dương. Theo số liệu về nguồn thu trong giai đoạn 2008-
2012 cơ cấu nguồn thu ngân sách Nhà nước của Thành phố thì tỷ trọng của nguồn
thu từ đất chiếm tới 44% tổng thu ngân sách. Điều đó chứng tỏ đây là nguồn thu rất
quan trọng, việc tăng, giảm thu ngân sách phụ thuộc rất nhiều vào nguồn thu này.
Mặc dù có nguồn thu này có nhiều tích cực tạo động lực phát triển xã hội nhưng lại
không ổn định làm việc quản lý, dự báo, lập kế hoạch ngân sách cho địa phương là
khó khăn điều này đã được thể hiện ngay trong 6 tháng đầu năm 3013 tổng thu từ
đất đai mới chỉ đạt 23,956 tỷ (chưa tính khoản thu lệ phí trước bạ nhưng đây là
khoản thu nhỏ ít ảnh hưởng) so với kế hoạch là 251,533 tỷ (mới chỉ đạt 9,52% so
với kế hoạch). Như vậy, để đảm bảo kế hoạch thu thì 6 tháng cuối năm thành phố

Hải Dương phải thu được 227,597 tỷ trong khi thị trường bất động sản đang trầm
lắng và đi xuống là điều gần như không thể thực hiện
Tỷ trọng thu tiền sử dụng đất là lớn nhất chiếm tới 77% tổng thu từ đất đai.
Đây thực sự là nguồn thu quan trọng và rất lớn nhưng không ổn định (do thu tiền một
lần). Về lâu dài thành phố Hải Dương cần giảm dần tỷ trọng của nguồn thu tiền sử
dụng đất tránh những cú sốc về thiếu hụt khoản thu này, đồng thời có biện pháp tăng
các khoản thu khác để bù đắp sự thiếu hụt này. Thuế sử dụng đất nông nghiệp chiếm
tỷ trọng nhỏ nhất, không đáng kể và từ năm 2011 nguồn thu này đã được miễn nên
không thu được. Ngoài ra các khoản thu khác như tiền thu từ việc xử phạt vi phạm
pháp luật về đất đai, tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và
sử dụng đất đai do chưa thực sự đi vào đời sống và chưa có cơ chế thu nên không thu
được nguồn thu này.
iii
Xuất phát từ thực trạng quản lý nguồn thu từ đất của chính quyền thành phố
Hải Dương, luận văn phân tích điểm mạnh, điểm yếu và nguyên nhân của những
điểm yếu nhằm tạo cơ sở để đưa ra các giải hoàn thiện quản lý nguồn thu từ đất của
chính quyền thành phố Hải Dương đến năm 2020.
Nhìn chung, quản lý nguồn thu từ đất của chính quyền thành phố Hải
Dương có một số điểm mạnh sau:
* Bộ máy quản lý nguồn thu từ đất
UBND Thành phố luôn sát sao chỉ đạo các phòng, ban trực thuộc thực hiện tốt
quản lý nguồn thu từ đất, đồng thời thường xuyên chỉ đạo, tháo gỡ vướng mắc trong
quá trình thực hiện.
* Lập kế hoạch thu từ đất
Việc lập kế hoạch về cơ bản bám sát quy hoạch của Thành phố, đảm bảo đủ
nhu cầu về vốn cho hoạt động đầu tư cơ bản, xây dựng hạ tầng. Về căn bản việc
lập kế hoạch thu từ đất đã bám sát thực tiễn cũng như nhu cầu của thị trường bất
động sản.
* Tổ chức thực hiện kế hoạch thu từ đất
Chính quyền Thành phố đã thành lập bộ phận một cửa và đã đi vào hoạt

động được 3 năm bước đầu đã thu đươc kết quả tốt, được nhân dân đồng tình ủng
hộ. Chính quyền thành phố Hải Dương đã xây dựng xong quy chế phối hợp với
các phòng ban, nghành có liên quan đồng thời công khai hồ sơ, quy trình giải
quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với
người sử dụng đất. Từng bước đơn giản hóa thủ tục hành chính đặc biệt là thủ tục
hành chính liên quan đến đất đai đảm bảo điều kiện thuận lợi nhất cho người dân
thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình.
* Kiểm soát thu từ đất
Từ năm 2009 đến nay thành phố Hải Dương liên tục được kiểm tra giám sát
của Thanh tra chính phủ, thanh tra Tỉnh, thanh tra sở Tài nguyên và Môi trường.
Mặc dù đến nay các cuộc kiểm tra, giám sát chưa có kết luận chính thức nhưng nhìn
chung điều được đánh giá ban đầu thành phố Hải Dương đã chấp hành đúng các
quy định của pháp luật quản lý nguồn thu từ đất.
iv
Bên cạnh những điểm mạnh về quản lý nguồn thu từ đất của chính quyền
thành phố Hải Dương còn tồn tại một số điểm yếu cần khắc phục:
* Bộ máy quản lý nguồn thu từ đất
Bộ máy quản lý vẫn hoạt động độc lập theo chức năng, nhiệm vụ của mỗi cơ
quan mà thiếu sự đồng bộ, liên kết.
* Lập kế hoạch thu từ đất
Việc xây dựng kế hoạch quản lý nguồn thu từ đất mới đề cập tới việc xây
dựng dựa theo tổng diện tích, cơ cấu loại đất mà chưa đề cấp đến vấn đề tài chính và
vị trí những loại đất làm cho việc khai thác nguồn thu từ đất diễn ra tùy tiện, lãng phí
và quy hoạch sử dụng đất.
* Tổ chức thực hiện kế hoạch thu từ đất
Mặc dù thành phố Hải Dương đã có bộ phận một của đi vào hoạt động từ năm
2009 đã được tin học hóa nhưng đến nay cơ chế vận hành vẫn mang tính chất thủ
công, việc ứng dụng công nghệ thông tin chưa sâu vẫn chỉ dùng lại việc theo dõi tình
trạng nộp hồ sơ và trả hồ sơ chưa theo dõi quá trình thực hiện và chưa được đồng bộ
dữ liệu.

* Kiểm soát hoạt động thu từ đất
Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành pháp luật trong quản lý nguồn
thu từ đất vẫn mang tính chất chuyên nghành quản lý đất đai.
Nguyên nhân của các hạn chế trên là do 3 nhóm nguyên nhân: Chủ trương
chính sách của Nhà nước; Thị trường bất động sản; Năng lực cán bộ quản lý.
Trên cơ sở các kết luận rút ra từ quá trình phân tích ở chương 2 về thực trạng
quản lý nguồn thu từ đất của chính quyền thành phố Hải Dương, trong chương 3
bên cạnh việc nêu nhu cầu và dự báo nguồn thu từ đất của chính quyền thành phố
Hải Dương tác giả căn cứ vào thực tiễn tại thành phố Hải Dương để đề xuất một số
giải pháp hoàn thiện quản lý nguồn thu từ đất của chính quyền thành phố Hải
Dương đến năm 2020 gồm: tập trung hoàn thiện công tác tổ chức và cán bộ; cần thay
đổi cách thức lập quy hoạch; Thu hồi những diện tích đất đang sử dụng lãng phí, sai
mục đích; Cần thanh tra, giám sát chuyên đề về quản lý nguồn thu từ đất. Để thực
v
hiện các giải pháp đó, tác giả đã đề xuất một số kiến nghị với UBND thành phố Hải
Dương, UBND tỉnh Hải Dương và Trung ương.
Nói tóm lại, luận văn đã đạt được các kết quả cơ bản sau:
- Xác định khung lý thuyết nghiên cứu quản lý nguồn thu từ đất của chính
quyền cấp Huyện.
- Đánh giá thực quản lý nguồn thu từ đất của chính quyền thành phố Hải
Dương, chỉ ra những điểm mạnh, điểm yếu; làm rõ các nguyên nhân;
- Tìm ra được các giải pháp hoàn thiện quản lý nguồn thu từ đất của chính
quyền thành phố Hải Dương.
Luận văn hoàn thành đã góp thêm một tiếng nói đối với việc hoàn thiện quản
lý nguồn thu từ đất của chính quyền thành phố Hải Dương, với mong muốn góp
phần nâng cao hiệu quả quản lý nguồn thu từ đất, đáp ứng yêu cầu cải cách hành
chính, động viên các thành phần kinh tế phát triển, tăng thu ngân sách đáp ứng việc
chi tiêu của bộ máy nhà nước, và việc đầu tư phát triển của địa phương cũng như
của đất nước.
vi

Trêng §¹i häc KINH TÕ QuèC D¢N
  
ĐẶNG VŨ SƠN
QUẢN LÝ NGUỒN THU TỪ ĐẤT CỦA
CHÍNH QUYỀN THÀNH PHỐ HẢI
DƯƠNG
Chuyªn ngµnh: QU¶N Lý kinh tÕ vµ chÝnh s¸ch

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. PHAN KIM CHIẾN
Hµ Néi 2013–
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong mô hình kinh tế thị trường định hướng XHCN, giá trị quyền sử dụng đất
trở thành tài sản trong phát triển kinh tế đồng thời cũng tạo ra sự công bằng xã hội
của người sử dụng đất. Quan hệ đất đai lại trở thành trọng tâm trong thời kỳ đẩy
mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Một chính sách đất đai đúng đắn sẽ tạo
ra nguồn lực cho thị trường đầu tư trên đất đồng thời vừa tạo ra sự công bằng xã hội,
giải quyết tốt giữa phát triển và ổn định, tạo nên nhân tố cho sự phát triển bền vững
đây chính là yêu cầu khách quan của sự ra đời của Luật đất đai năm 2003.
Luật đất đai năm 2003 quy định Nhà nước giao quyền sử dụng đất như một
tài sản cho người sử dụng đất trong thời hạn phù hợp với mục đích sử dụng đất và
nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất hợp pháp;
người sử dụng đất được nhà nước cho phép thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, tặng, cho đối với
tài sản quyền sử dụng đất trong một số chế độ sử dụng đất cụ thể và trong thời hạn
sử dụng đất; Nhà nước thiết lập hệ thống quản lý đất đai thống nhất trong cả nước.
Nhà nước ban hành những định chế tài chính đất đai như: Đất đai là tư liệu sản
xuất đặc biệt, đất có giá, nhà nước qui định giá đất, nhà nước giao đất có thu tiền
sử dụng đất vào một số mục đích, nhà nước cho thuê đất để sản xuất kinh doanh,

nhà nước thu tiền sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà, đất, thuế chuyển quyền sử
dụng đất, người có đất bị thu hồi thì được nhà nước bồi thường và quan trọng
nhất trong những định chế tài chính đối với người sử dụng đất là thực hiện “nghĩa
vụ tài chính sử dụng đất đai”.
Thực hiện nghĩa vụ tài chính sử dụng đất đai tạo ra nguồn thu NSNN không
nhỏ, đảm bảo sự công bằng, nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai, góp phần thúc đẩy
phát triển thị trường bất động sản…
1
Trong thời gian qua việc thực hiện Luật đất đai 2003 nói chung, thực hiện
thu nghĩa vụ tài chính nói riêng đạt được những thành tựu nhất định, nhưng đồng
thời cũng không tránh khỏi những tồn tại, hạn chế:
- Những tồn tại, hạn chế: Còn nhiều bất cập trong các quy định tại các văn bản
trong từng thời gian khác nhau, trong cơ chế vận hành thực hiện thu nghĩa vụ tài
chính sử dụng đất, ý thức chấp hành và trình độ hiểu biết pháp luật của từng tổ
chức, cá nhân sử dụng đất …
- Nguyên nhân tồn tại, hạn chế: Nguyên nhân chủ yếu là do cơ chế thu thực
hiện nghĩa vụ tài chính sử dụng đất.
Thành phố Hải Dương là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa xã hội của
tỉnh; là một đô thị có vai trò quan trọng thuộc vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ và
đồng bằng sông Hồng. Từ năm 2009 khi được công nhận là đô thị loại II đến nay,
Thành phố đã có những bước tiến vượt bậc về mọi mặt: kết cấu hạ tầng đô thị phát
triển nhanh, không gian đô thị mở rộng, tốc độ đô thị hóa tăng nhanh, kinh tế - xã
hội phát triển mạnh, đời sống nhân dân được nâng cao… .Thực hiện Nghị quyết Đại
hội đảng bộ tỉnh lần thứ XV; Nghị quyết số 09-NQ/TU ngày 12/11/2012 của Ban
Thường vụ tỉnh ủy về việc nâng cấp thành phố Hải Dương lên đô thị loại I trước
năm 2020 và Nghị quyết Đảng bộ thành phố lần thứ XXI, hiện Thành phố còn thiếu
22 tiêu chí về phát triển kinh tế xã hội và hạ tầng đô thị mà khó khăn chủ yếu là các
chỉ tiêu về hạ tầng đô thị. Theo yêu cầu đô thị loại I, Thành phố phải thực hiện nhiều
dự án công trình và đòi hỏi số vốn đầu tư rất lớn. Với nguồn vốn của trung ương,
của tỉnh đầu tư cho Thành phố là rất hạn chế không đủ để đáp ứng nhu cầu cho

Thành phố đạt được những tiêu chí nâng cấp lên đô thị loại I. Do vậy, Thành phố
cần phải huy động thêm các nguồn lực khác trong đó nguồn thu từ đất của Thành
phố là nguồn thu có đóng góp rất lớn, đóng vai trò quyết định để thực hiện các tiêu
chí trên. Thành phố Hải Dương đã có nhiều biện pháp để quản lý nguồn lực này có
hiệu quả và đã đạt được những thành quả nhất định, tuy nhiên, cũng đã bộc lộ nhiều
2
yếu kém chưa theo kịp với sự pháp triển của kinh tế - xã hội, cùng với thị trường bất
động sản ngặp nhiều khó khăn như hiện nay thì việc quản lý nguồn lực này cho
phát triển hạ tầng là rất khó khăn, khó có thể đảm bảo nguồn tài chính để hoàn
thành được các công trình hạ tầng theo tiêu chuẩn đô thị loại I. Đây là bài toán
khó và cần được thành phố Hải Dương giải quyết sớm. Vì vậy, "Quản lý nguồn
thu từ đất của chính quyền thành phố Hải Dương" được chọn làm đề tài
nghiên cứu của tác giả.
2. Mục tiêu nghiên cứu và câu hỏi nghiên cứu
2.1. Mục tiêu nghiên cứu
- Xác định khung lý thuyết về quản lý nguồn thu từ đất của chính quyền cấp
huyện; từ đó lựa chọn mô hình nghiên cứu thích hợp về quản lý nguồn thu từ đất
của chính quyền thành phố Hải Dương;
- Đánh giá thực trạng quản lý nguồn thu từ đất của chính quyền thành phố
Hải Dương (những điểm mạnh, điểm yếu và nguyên nhân);
- Tìm ra các giải pháp nhằm hoàn thiện quản lý nguồn thu từ đất của chính
quyền thành phố Hải Dương đến năm 2020.
2.2. Câu hỏi nghiên cứu
Luận văn tập trung phân tích làm sáng tỏ 4 câu hỏi nghiên cứu là:
- Nguồn thu từ đất là gì?
- Các yếu tố nào ảnh hưởng đến quản lý nguồn thu từ đất của chính quyền
cấp huyện?
- Thực trạng quản lý nguồn thu từ đất của chính quyền thành phố Hải Dương
như thế nào?
- Làm thế nào để hoàn thiện quản lý nguồn thu từ đất của chính quyền thành

phố Hải Dương?
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
3
- Đối tượng nghiên cứu: Quản lý nguồn thu từ đất của chính quyền thành
phố Hải Dương.
- Khách thể nghiên cứu: Bộ máy quản lý nguồn thu từ đất của chính quyền
thành phố Hải Dương.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Về nội dung nghiên cứu:
Luận văn tập trung nghiên cứu cơ sở lý luận về quản lý nguồn thu từ đất của
chính quyền cấp huyện; đánh giá thực trạng quản lý nguồn thu từ đất của chính
quyền thành phố Hải Dương (những điểm mạnh, điểm yếu và nguyên nhân) và đề
xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện quản lý nguồn thu từ đất của chính quyền thành
phố Hải Dương đến năm 2020.
- Về không gian: Đề tài chỉ tập chung nghiên cứu các vấn đề thu từ đất của
chính quyền thành phố Hải Dương;
- Thời gian:
+ Đề tài nghiên cứu dựa theo tài liệu thu thập thứ cấp để khảo sát, đánh giá
từ năm 2008 đến 2012;
+ Các giải pháp hoàn thiện quản lý nguồn thu từ đất được đề xuất đến năm 2020.
Nguồn dữ liệu
Nguồn dữ liệu thứ cấp được thu thập từ thông tin nội bộ của phòng Tài chính
kế hoạch, phòng Tài nguyên và Môi trường, phòng Quản lý đô thị, phòng Thống kê,
Văn phòng HĐND - UBND thành phố Hải Dương, chi cục thuế Hải Dương, kho
bạc Nhà nước.
4
4. Phương pháp nghiên cứu
4.1. Khung lý thuyết
Các nhân tố ảnh hưởng

đến quản lý thu từ đất của
chính quyền cấp huyện:
* Các yếu tố thuộc về bên
ngoài chính quyền cấp
huyện:
- Quy mô đất đai;
- Vị trí không gian địa lý
của từng khu vực;
- Trình độ phát triển của
nền kinh tế nói chung;
- Chủ trương chính sách
của Nhà nước.
- Khung giá đất của
UBND tỉnh.
- Giá thị trường bất động
sản.
* Các yếu tố thuộc về
chính quyền cấp huyện:
- Hệ thống thông tin
- Năng lực cán bộ quản lý
- Năng lực cán bộ thực
hiện
Nội dung quản lý
nguồn thu từ đất của
chính quyền cấp huyện:
- Bộ máy quản lý
nguồn thu từ đất.
- Lập kế hoạch thu từ
đất.
- Tổ chức thực hiện kế

hoạch thu từ đất.
- Kiểm soát thực hiện
thu từ đất.
Mục tiêu:
- Thu đúng.
- Đảm bảo thực hiện
thu đủ theo kế hoạch
thu ngân sách từ đất.
- Đảm bảo khả năng
huy động nguồn thu
từ đất cho chính
quyền thành phố Hải
Dương đến năm
2020.
- Nâng cao hiệu quả
nguồn thu từ đất của
chính quyền thành
phố Hải Dương
4.2. Quy trình nghiên cứu
Bước 1: Tổng hợp lý thuyết về quản lý nguồn thu từ đất và làm rõ các nguồn
thu từ đất của chính quyền cấp huyện. Tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý
nguồn thu từ đất của chính quyền cấp huyện.
Trên cơ sở đó, tác giả xây dựng khung lý thuyết quản lý nguồn thu từ đất của
chính quyền thành phố Hải Dương.
Bước 2: Thu thập các tài liệu, số liệu thứ cấp của các phòng Tài chính kế
hoạch, phòng Tài nguyên và Môi trường, phòng Quản lý đô thị, phòng Thống kê,
5
Văn phòng HĐND - UBND thành phố Hải Dương, chi cục thế Hải Dương, kho bạc
liên quan đến quản lý nguồn thu từ đất.
Bước 3: Phân tích số liệu: Kết quả thu thập được tổng hợp, phân tích làm căn

cứ đánh giá thực trạng quản lý nguồn thu từ đất của chính quyền thành phố Hải
Dương, từ đó tìm ra điểm mạnh, điểm yếu và nguyên nhân để làm cơ sở cho các giải
pháp hoàn thiện quản lý nguồn thu từ đất của chính quyền thành phố Hải Dương.
Bước 4: Đề xuất các giải pháp hoàn thiện quản lý nguồn thu từ đất của chính
quyền thành phố Hải Dương.
5. Đóng góp của luận văn
- Giá trị khoa học: Xác định khung lý thuyết nghiên cứu quản lý nguồn thu
từ đất của chính quyền cấp huyện
- Giá trị thực tiễn:
Trên cơ sở phân tích tình hình thực trạng quản lý nguồn thu từ đất của chính
quyền thành phố Hải Dương, chỉ ra những điểm mạnh, điểm yếu; làm rõ các nguyên
nhân; tác giả đã đưa ra các giải pháp hoàn thiện quản lý nguồn thu từ đất của
chính quyền thành phố Hải Dương đến năm 2020.
6. Kết cấu của luận văn
Kết cấu luận văn: Ngoài mục lục, lời mở đầu, danh mục chữ viết tắt, bảng
biểu, kết luận và các tài liệu tham khảo, luận văn được chia làm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận về quản lý nguồn thu từ đất của chính quyền cấp huyện.
Chương 2: Thực trạng quản lý nguồn thu từ đất của chính quyền thành
phố Hải Dương.
Chương 3: Các giải pháp hoàn thiện quản lý nguồn thu từ đất của chính
quyền thành phố Hải Dương đến năm 2020.
Chương 1
6
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NGUỒN THU TỪ ĐẤT
CỦA CHÍNH QUYỀN CẤP HUYỆN
1.1. Nguồn thu từ đất
1.1.1 Khái niệm về đất đai và nguồn thu từ đất
Đất tồn tại từ rất xa xưa, trước khi xuất hiện loài người. Từ thủa sinh ra, phát
triển qua nhiều thiên niên kỷ, con người đã sống và tồn tại cùng với sự vĩnh hằng
của đất. Trong con mắt của những nhà chuyên môn đất có nhiều ý nghĩa khác nhau

các nhà địa lý học thì xem đất trong mối quan hệ với cảnh quan thiên nhiên, trong
khi đó các nhà kinh tế học coi đất như là một nguồn lực, còn các nhà làm luật thì coi
đất như là một dung tích những không gian xác định được bằng pháp lý kéo dài từ
tâm trái đất tới vũ trụ bao la…
Đất là bề mặt của trái đất, tồn tại và phát triển cùng với các loại vật chất phía
dưới và không khí phía trên cùng với những thứ gắn liền với đất, mọi hoạt động của
con người, của muôn loài đều không tách rời đất, đều gắn liền với đất. “Đất là mẹ
của muôn loài, không có cái gì không từ lòng đất mà ra”.
Dưới góc độ kinh tế, nay từ buổi bình minh của lịch sử, con người không chỉ
biết sử dụng các sản phẩm sẵn có của thiên nhiên mà con người đã biết sản xuất ra
các sản phẩm cần thiết. Đất đai trở thành tư liệu sản xuất không thể thiếu được của
các ngành sản xuất ra của cải vật chất của toàn xã hội, bất kỳ hoạt động gì trong sản
xuất và đời sồng cũng đều cần phải có mặt bằng và mặt bằng đó chính là đất…
Ngày nay, khoa học đã có những bước phát triển vượt bậc phục vụ cho hoạt
động sản xuất thì việc sử dụng đất có hiệu quả là một tiêu chí để xem xét, đánh giá
sự tiến bộ của nền sản xuất xã hội, đồng nghĩa với một khía cạnh đó là việc sử dụng
diện tích tương ứng với giá trị thu trên diện tích đó và nguồn đất đó không bị tàn
phá, không bị huỷ hoại, luôn đem điều tốt cho vị trí và liên đới xung quanh, làm
giàu cho xã hội từ đất.
Đất đai không chỉ cần thiết trong nông nghiệp (trồng các loại cây trái, đặc biệt
7
là cây lương thực, lúa, ngô, khoai, sắn, rau màu), cho phát triển thuỷ sản để tạo ra
sản phẩm cá các loại, cho lâm nghiệp để trồng rừng, cây lâu năm, cây trái xen kẽ…
Đất đai cho cả sản xuất công nghiệp (các khu công nghiệp tập trung mà trong
đó là các cơ sở sản xuất, các nhà máy, kho tàng, bến bãi…), và đất gắn liền với
khoáng sản, là nguyên liệu cho các ngành sản xuất vật liệu xây dựng (đó là các loại
đá, than đá cho các nhà máy nhiệt điện, cho xây dựng, cho đồ trang sức và sắt thép,
cho các loại gạch xây dựng và công nghiệp ). Mặt khác, đất đai còn là nơi đặt các
cơ sở máy móc, nhà xưởng, chỗ làm việc của con người tại các công xưởng, các cơ
quan, xí nghiệp, các văn phòng đúng như Mác đã viết: Đất là sức lao động của cha,

sản sinh ra mọi của cải vật chất ….
* Khái niệm về nguồn thu từ đất
Quan hệ Sở hữu và sử dụng đất đai ở Việt Nam trong hệ thống pháp luật về
đất đai ở Việt Nam, từ những quy định của Hiến pháp, luật đến các nghị định, thông
tư đều quy định rõ mối quan hệ giữa sở hữu và sử dụng đất đai. Điều 17, Hiến pháp
nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định đất đai thuộc sở hữu
toàn dân và Điều 18 chỉ rõ: "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy
hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước
giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng lâu dài. Tổ chức và các cá nhân có
trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển
quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật".
Trên cơ sở Hiến pháp năm 1992, Luật đất đai số 13/2003/QH11 ngày
26/11/2003 tiếp tục khẳng định: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu" và "Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua
hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử
dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất" (Điều 5).
Như vậy, quyền sở hữu đất đai thuộc về toàn dân do nhà nước là đại diện chủ
sở hữu, nhà nước chỉ giao đất, công nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất
đồng thời quy định trách nhiệm và quyền của người sử dụng đất.
Thu thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với sử dụng đất đai là thực hiện quyền
8
sở hữu của nhà nước về Đất đai. Thông qua các khoản thu khác nhau do nhà nước
quy định, nhà nước huy động, điều tiết một phần thu nhập của người sử dụng đất,
tăng thu cho NSNN, tạo sự công bằng xã hội giữa những chủ thể sử dụng đất, nâng
cao hiệu quả SD đất đai, góp phần bảo vệ nguồn tài nguyên quốc gia, hạn chế suy
thoái tài nguyên đất, thúc đẩy hình thành và phát triển thị trường bất động sản, góp
phần điều tiết vĩ mô nền kinh tế.
Không giống với các nguồn thu khác, nguồn thu từ đất có những đặc điểm riêng.
Thứ nhất, nguồn thu từ đất luôn gắn với quan hệ sở hữu đất đai.
Như trên đã chỉ ra, muốn đất đai đem lại lợi ích dưới hình thái tiền tệ thì trước

hết các chủ thể phải nắm quyền sở hữu đất đai. Việc sở hữu đó sẽ là tiền để sinh ra các
quyền năng khác, giúp cho chủ thể sở hữu thực hiện được lợi ích của mình. Quyền sở
hữu là điều kiện cần để thực hiện được lợi ích hay khai thác nguồn thu từ đất.
Khi quan hệ sở hữu được xác lập đối với đối tượng là đất đai, các chủ thể sở
hữu mới có cơ sở để thực hiện lợi ích của mình, thông thường quan hệ sở hữu đó
phải được thể chế hóa thành chế độ sở hữu về đất đai.
Cơ sở thực hiện các nguồn thu từ đất là các hình thái địa tô. Trong chủ nghĩa
tư bản, địa tô là hình thức thực hiện lợi ích kinh tế của chế độ sở hữu tư nhân về đất
đai của phương thức sản xuất đó.
Thứ hai, nguồn thu từ đất chỉ hình thành và được thực hiện trong cơ chế kinh
tế thị trường.
Trong nền kinh tế tự cung tự cấp, ở đó trình độ lực lượng sản xuất còn thấp,
nên phân công lao động xã hội và chuyên môn hóa chưa sâu sắc, do đó các quan hệ
giá trị chưa trở thành phổ biến; việc trao đổi giữa các thành viên trong xã hội chủ
yếu để thỏa mãn nhu cầu giá trị sử dụng, hình thức thực hiện lợi ích từ quyền sở
hữu đất đai của các chủ thể thường gắn với hiện vật hơn là giá trị. Trong khi đó,
nguồn thu từ đất lại biểu hiện dưới hình thái của giá trị, hay dưới dạng tiền tệ; hơn
thế, nguồn lực đó phải không ngừng vận động độc lập tương đối với các chức năng
cất trữ và phương tiện thanh toán của tiền tệ. Để có thể thực hiện được điều đó, cần
một cơ chế kinh tế mà trong đó mọi yếu tố đều có thể chuyển hóa thành hàng hóa bất
9