1

TRNG I HC KINH T TP.HCM
KHOA KINH T PHÁT TRIN
CHUYÊN NGÀNH KINH T THM NH GIÁ



CHUYểN  TT NGHIP
 TÀI: THM NH GIÁ RESORT H CÓC

GVHD: TS.NGUYN QUNH HOA
SVTH: TRN QUC KHÁNH
LP: TG1_K34



TP. H Chí Minh, tháng 4 nm 2012

2

LI CM N
 thc hin tt chuyên đ này, em đư nhn đc rt nhiu s giúp
đ ca thy cô, các anh ch và bn bè. Em xin dành riêng trang này đ gi
li cám n đn tt c mi ngi.
Li đu tiên, em xin gi li cám n sâu sc đn cô Nguyn Qunh
Hoa, ngi đư tn tình hng dn cho em trong quá trình thc hin
chuyên đ tt nghip.
Em cng xin gi li cm n chân thành nht đn tt c các anh ch
hin đang công tác ti công ty thm đnh giá Á Châu – chi nhánh Cng
Hòa. Trong quá trình thc tp ti đây em đư nhn đc s quan tâm, nhit

tình ch bo trong công vic ca các anh ch.
Bên cnh đó em cng trân trng cm n anh S, anh Khoa, anh
Thc, hin đang công tác ti resort H Cóc, cùng toàn th bn bè và
ngi thân đư to điu kin tt nht cho em thc hin chuyên đ tt
nghip này








3


DANH MC BNG, DANH MC HÌNH
Bng 3.1: c tính li nhun ròng nm (2011 – 2012) 44
Bng 3.2: c tính t sut vn hóa bng phng pháp so sánh th trng 44
Bng 3.3: Tc đ tng trng doanh thu huyn Xuyên Mc qua các nm 47
Bng 3.4: So sánh giá phòng mt s resort 4 sao lân cn 48
Bng 3.5: Tc đ lm phát ca Vit Nam trong giai đon (1995-2011) 49
Bng 3.6: Ph phí ri ro kinh doanh bt đng sn 50
Bng 3.7: c tính t sut chit khu khu resort H Cóc 53













MC LC
4

Li m đu 1
Lý do chn đ tài 2
Xác đnh vn đ nghiên cu 2
i tng và phm vi nghiên cu 2
Phng pháp nghiên cu 2
Ni dung đ tài 2
CHNG 1: C S LÝ LUN
1.1 C s lý lun v bt đng sn 4
1.1.1 Khái nim 4
1.1.2 Nhng thuc tính ca bt đng sn 6
1.1.3 Các đc trng c bn ca bt đng sn. 7
1.2 C s lý lun v phng pháp thu nhp 8
1.2.1 C s lý lun v thm đnh giá 8
1.2.1.1 Khái nim v thm đnh giá 8
1.2.1.2 Khái nim v thm đnh giá bt đng sn 8
1.2.1.3 Nhng phng pháp thm đnh giá 9
1.2.2 C s lý lun v phng pháp thu nhp 9
1.2.2.1 Phng pháp lun 9
1.2.2.2 C s giá tr 9
1.2.2.3 Nhng nguyên tc áp dng 9
1.2.2.4 Trng hp áp dng 10

1.2.2.5 Các bc tin hành 11
a. Công thc vn hóa trc tip 11
b. K thut chit khu dòng tin 12
1.2.3 c tính doanh thu-chi phí 12
1.2.3.1 c tính thu nhp t tài sn 12
1.2.3.2 c tính chi phí t tài sn 13
5

1.2.4 u nhc đim ca phng pháp thu nhp 14
1.3 C s lý lun v resort 14
1.3.1 C s lý lun v resort 14
a. Khái nim 14
b. c trng c bn 15
1.4 Thc trng và đnh hng phát trin du lch ti tnh Bà Ra – Vng Tàu 16
1.4.1 Gii thiu v tnh Bà Ra-Vng Tàu 16
a. iu kin t nhiên 16
b. Giao thông 16
c. Tim nng phát trin kinh t du lch 17
CHNG 2: THC TRNG HOT NG KINH DOANH RESORT 
VIT NAM
2.1 Tim nng phát trin loi hình resort ti Vit Nam 18
2.2 Xu hng phát trin resort hin nay 20
2.2.1 c đim các resort kinh doanh ti Vit Nam 20
2.2.2 Xu hng phát trin 20
2.3 Thc trng hot đng kinh doanh resort  Vit Nam 23
CHNG 3: THM NH GIÁ RESORT H CÓC
3.1 Gii thiu v khu du lch Bình Châu-H Cóc 29
3.1.1 Các hot đng vui chi gii trí 31
3.1.1.1 Ngh dng 31
3.1.1.2 Nhà hàng và h thng các phòng hi ngh 32

3.1.2.3 Vui chi, gii trí 34
3.1.2.4 Phc hi sc khe 35
3.2 Xu hng phát trin ca khu resort H Cóc 36
6

3.3 Nhng yu t nh hng đn giá tr resort H Cóc 37
3.3.1 Tim nng phát trin du lch khu vc Bình Châu – H Cóc – H
Tràm 37
3.3.2 Nét đc trng ca resort H Cóc 41
3.4 Thm đnh giá khu resort 41
3.4.1 Thm đnh giá resort H Cóc bng công thc vn hóa trc tip 41
3.4.2 Thm đnh giá resort H Cóc bng phng pháp chit khu dòng
tin 45
KT LUN















7


LI M U
Lý do chn đ tài
Hot đng thm đnh giá  Vit Nam ngày càng phát trin trong c ch
nn kinh t th trng hin nay. Mc dù ngh thm đnh giá ca Vit Nam mi
ra đi cách đây không lâu, nhng dch v thm đnh giá tài sn li đang rt phát
trin. Nhu cu xác đnh giá tr tài sn trc nhng giao dch hin nay khá ph
bin. Nhng các tài sn thm đnh ch yu là nhà , nhà xng, máy mócầCòn
đi vi các tài sn to ra thu nhp nh cao c vn phòng, trung tâm thng mi,
khu du lch, khu resortầthì cha đc thm đnh nhiu, song các v mua bán,
chuyn nhng các bt đng sn này thì ngày càng nhiu, vì th trng Vit
Nam đang thu hút đc s quan tâm ca các nhà đu t nc ngoài. Mt trong
nhng bt đng sn to ra thu nhp đó là kinh doanh du lch, các khu resort, th
trng này hin đang phát trin rt mnh vi rt nhiu c hi thun li: Vit
Nam là mt đim đn lý tng cho các du khách nc ngoài. Vi v trí đa lý
thun li, phong cnh hu tình, khí hu m áp đư to điu kin rt tt cho Vit
Nam phát trin ngành du lch. Vì nhng lý do này mà nhng nm gn đây vic
kinh doanh các khu du lch, khu resort phát trin nhanh chóng. ây là mt th
trng khá mi m, nên thu hút khá nhiu nhà đu t. Mc dù đư có nhng
thng v mua bán chuyn nhng các khu resort, nhng các thng v này
ch yu là do giá ngi bán và ngi mua t tha thun, đôi khi vì thiu thông
tin mà ngi mua hay ngi bán phi chp nhn cái giá phi tr cao hn hay
thp hn giá tr thc ca tài sn.
Trong bi cnh hin ti vic đnh giá loi hình này có nhu cu khá cao.
ó là lý do chn đ tài “Thm đnh giá khu resort H Cóc”.  tài mang ý
ngha thc tin trong th trng thm đnh giá tài sn hin nay, đ tài này giúp
ngi đc có mt cái nhìn chính xác hn giá tr ca khu resort hin nay.

8


Xác đnh vn đ nghiên cu
Trên c s phân tích nhng lý do chn đ tài nh va trình bày, vn đ
đt ra là làm th nào đ xác đnh đc giá tr ca khu resort. Làm sao đ s
dng nhng phng pháp thích hp trong vic đnh ra giá tr ca các tài sn
này là mt câu hi còn b ng. T thc tin nghiên cu, kho sát cho thy đ áp
dng phng pháp thích hp trong vic đnh giá tài sn to ra thu nhp không
phi đn gin.
Mc tiêu nghiên cu ca đ tài
 tài tin hành xác đnh giá tr khu resort H Cóc bng phng pháp thu
nhp
i tng và phm vi nghiên cu
i tng nghiên cu ca đ tài là ng dng phng pháp thu nhp trong
thm đnh giá.
Phm vi nghiên cu là khu resort  Vit Nam nói chung và khu resort H
Cóc nói riêng.
Phng pháp nghiên cu
Do đ tài mang ý ngha thc tin khá cao nên phng pháp ch yu là
tin hành phân tích tng hp nhng d liu s cp thu nhp đc.
Ni dung đ tài
Ngoài li m đu nh trình bày nhng vn đ chung liên quan đn mc
tiêu, phm vi và phng pháp nghiên cu, đ tài này gm 3 chng sau đây:
Chng 1: C s lý lun
Chng 2: Thc trng hot đng kinh doanh resort  Vit Nam
Chng 3: Thm đnh giá khu resort H Cóc.

9

CHNG 1: C S LÝ LUN
1.1 C s lý lun v bt đng sn.
1.1.1 Khái nim

Bt đng sn bao gm đt đai t nhiên và mi tài sn, do con ngi to ra
gn lin vi mnh đt đó. ó là nhng vt hu hình trên b mt, trong không
trung hoc di lòng đt nh nhà ca, công trình kin trúc và c s h tng.
Vic phân loi thành “bt đng sn” và “đng sn” có ngun gc t Lut
c La Mư, theo đó bt đng sn không ch là đt đai, ca ci trong lòng đt mà
còn là tt c nhng gì đc to ra do sc lao đng ca con ngi trên mnh đt.
Bt đng sn bao gm các công trình xây dng, mùa màng, cây trngầ và tt
c nhng gì liên quan đn đt đai hay gn lin vi đt đai, nhng vt trên mt
đt cùng vi nhng b phn cu thành lãnh th.
Theo điu 174 B lut dân s nm 2005: “Bt đng sn là các tài sn bao
gm: đt đai, nhà ca, công trình xây dng gn lin vi đt đai, k c các tài sn
gn lin nhà, công trình xây dng trên đó, các tài sn khác gn lin vi đt đai
do pháp lut quy đnh”.
Bt đng sn không ch bao gm nhà  mà còn các ni làm vic, thng
mi, th cúng, ni làm vic ca các c quan chính ph, giáo dc th giưn và vui
chi gii trí – các môi trng vt th, t nhiên và nhân to ca chúng ta.
Bt đng sn là tài sn. Thut ng tài sn ch đn bt kì vt nào đc s
hu hoc chim hu. Các tài sn hu hình là các vt có tính vt th. Các tài sn
vô hình là các đc đim phi vt th bao gm các quyn hp đng, tin lãi, bng
sáng ch thng hiuầ
Nh vy, khái nim bt đng sn rt rng, đa dng và cn đc quy đnh
c th bng pháp lut ca mi nc và có nhng tài sn có quc gia cho là bt
đng sn, trong khi quc gia khác li li kê vào danh mc bt đng sn. Hn
na, các quy đnh v bt đng sn trong pháp lut ca Vit Nam là khái nim
m mà cho đn nay cha có các quy đnh c th danh mc các tài sn này.
10

Bt đng sn là tài sn ln ca mi mi quc gia. T trng bt đng sn
trong tng s ca ci xã hi  các nc có khác nhau nhng thng chim trên
di 40% lng ca ci vt cht trong mi nc. Các hot đng liên quan đn

bt đng sn chim ti 30% tng hot đng ca các nn kinh t.
Phân loi

 Bt đng sn đ 
 Nhà ph
 Cn h
 Villa
 Chung c
 t nn d án
 Bt đng sn thng mi
 Cao c vn phòng
 Trung tâm thng mi
 Cn h cho thuê
 Nhà hàng, khách sn
 Khu vui chi du lch
 Khu ngh dng, sân gofl
 t nn d án
 Bt đng sn trong sn xut
 Vn cây n qu hoc cây công nghip
 Khu công nghip
 Nhà xng
 Bt đng sn đc bit
Bao gm các bt đng sn tín ngng tôn giáo nh nhà th,
chùa chin, đn th, ngha trang, các di sn vn hóa dân tcầ



11

1.1.2 Các thuc tính ca bt đng sn

Tính bt đng
Tính bt đng là thuc tính đc trng ca bt đng sn và là ngun gc
ca thut ng “bt đng sn”. Thuc tính này dùng đ phân bit s khác bit c
bn gia bt đng sn và đng sn. Ngi ta không th di chuyn bt đng sn
t ni này qua ni khác khác. t đai chc chn mt cách tuyt đi là không th
di chuyn đc. i vi nhà và các công trình xây dng gn lin vi đt, mc
dù mt trong s chúng vn có th di di đi đc nhng nhìn chung, các tài sn
này ch đc di di trong nhng điu kin bt buc nào đó, và luôn gây ra thit
hi v khía cnh vt cht ln giá tr ca các bt đng sn đó.
Thuc tính này ca bt đng sn có ý ngha ht sc quan trng là giá c
bt đng sn gn lin vi đa đim, v trí c th mà nó ta lc và hoàn toàn
mang tính cht đa phng.
Tính không đng nht
Không th có hai bt đng sn nào có các đc đim ging nhau mt cách
tuyt đi. Dù nhng bt đng sn có th ging nhau tuyt đi v hình th và vt
cht, nhng chc chn không bao gi có cùng v trí. Vì vy bt đng sn gn
lin vi các đc đim c th ca chính nó, bao gm c v trí mà chính nó ta lc.
Trên thc t, ta có th thy hai mnh đt ging ht nhau, nhng không th nm
chng lên nhau đc, và v trí có lin k đi chng na thì vn là hai v trí khác
nhau. Ngoài ra, tht khó tìm đc các bt đng sn ging ht nhau v hình th,
kích thc và cu trúc xây dng, vì ngi s dng luôn có xu hng ci to
theo ý thích riêng ca mình.
Tính khan him
Bt đng sn có tính khan him, nht là so vi các loi hàng hóa đng
sn. t đai là ngun tài nguyên khan him và không tái to đc. Din tích đt
t nhiên ca tng quc gia v nguyên tc là c đnh, không thay đi và có hn
so vi s phát trin dân s loài ngi. Nói mt cách tng quát, cung cu v đt
12

đai là không co dưn. Vì vy, tính khan him ca bt đng sn là mt thuc tính

khá ni bt, to ra s mt cân đi tng đi gia cung và cu di dng thiu
cung và t đó làm cho giá bt đng sn tng trong dài hn.
Tính bn vng, đi sng kinh t dài
Bt đng sn là tài sn đc bit là đt đai có tính bn vng cao, có đi
sng kinh t lâu dài. Nu đc s dng đúng cách và bo v tt, đt đai đc
coi là bn vng có tính vnh vin, thm chí còn tng giá tr s dng. Tính cht
này đc bit đúng đi vi đt sn xut nông nghip.
1.1.3 Các đc trng c bn ca bt đng sn.
 co giãn ca cung bt đng sn kém
Nhìn chung, kh nng cung đi vi bt đng sn là ít co giãn so vi giá
c, vì luôn có hn ch nht đnh v cung ng đt đai. Các hn ch này là:
Tng cung v toàn b đt đai là c đnh
Cung đt đai cho các mc đích riêng bit là có gii hn
Vic quy hoach s dng đt đai phân b qu đt cho các mc tiêu c th
khác nhau trong tng thi k nht đnh. Vì vy, vic s dng đt đai phi tuân
th các quy đnh v quy hoch s dng đt đai theo các mc đích khác nhau nh
đt nông nghip, đt phi nông nghip. Vic chuyn đi mc đích s dng đt b
hn ch và phi tuân th theo lut đnh. iu này càng làm cho cung đt đai b
hn ch.
Thi gian giao dch dài và chi phí giao dch cao
Bt đng sn là tài sn quan trng có giá tr cao đi vi ch s hu nên
mi giao dch liên quan đn bt đng sn đu phi đc cân nhc cn thn đòi
hi nhiu thi gian đ xem xét v mt bn cht và pháp lý. Mt khác thi gian
mua bán cng tùy thuc vào thi gian chuyn quyn s hu theo quy đnh ca
pháp lut



13


Tính thanh khon kém
Giá tr cao cùng thi gian bán dài dn đn kh nng chuyn hóa thành
tin mt kém linh hot. Kh nng này thng đc gii quyt bng vic cm c,
th chp thay vì phi bán đ chuyn quyn s hu.
Có s can thip và qun lý cht ch ca nhà nc
Bt đng sn nói chung, đt đai nói riêng là loi tài sn đc bit, gn cht
vi th ch chính tr, đi sng kinh t xã hi ca c quc gia. Chính vì vy, nhà
nc thng có nhng quy đnh và qun lý cht ch đi vi vic s dng và
chuyn nhng bt đng sn.
1.2 C s lý lun v phng pháp thu nhp
1.2.1 C s lý lun v thm đnh giá
1.2.1.1 Khái nim v thm đnh giá
Theo Giáo s W.Seabrooke – Vin đi hc Portsmouth, Vng Quc
Anh: “Thm đnh giá là s c tính v giá tr ca các quyn s hu tài sn c
th bng hình thái tin t cho mt mc đích đư đc xác đnh.”
Theo Giáo s Lim Lan Yuan – Trng Xây Dng và Bt ng sn – i
hc Quc Gia Singapore: “Thm đnh giá là mt ngh thut hay khoa hc v
c tính giá tr cho mt mc đích c th ca mt tài sn c th ti mt thi
đim, có cân nhc đn nhng đc đim ca tài sn và cng xem xét tt c các
yu t cn bn ca th trng, bao gm các loi đu t la chn.”
Theo pháp lnh Giá s 40: “Thm đnh giá là vic đánh giá li giá tr ca
tài sn phù hp vi th trng ti mt đa đim, thi đim nht đnh theo tiêu
chun ca Vit Nam hoc thông l quc t”.
1.2.1.2 Khái nim thm đnh giá bt đng sn
Thm đnh giá bt đng sn là s c tính v giá tr ca các quyn s hu
bt đng sn c th bng hình thc tin t cho mt mc đích đư đc xác đnh
rõ trong nhng điu kin ca mt th trng nht đnh vi nhng phng pháp
nht đnh.

14


1.2.1.3 Nhng phng pháp thm đnh giá
Có nhiu phng pháp thm đnh giá bt đng sn gm: phng pháp chi
phí, phng pháp so sánh, phng pháp thu nhp, phng pháp thng d,
phng pháp li nhun.
Không có phng pháp nào đc xem là chính xác nht, mà ch có
phng pháp đc xem là phù hp nht, các phng pháp còn li đc dùng đ
kim tra kt qu ca phng pháp phù hp nht.
Vic xác đnh phng pháp nào phù hp nht ph thuc vào các yu t
sau:
 Loi hình bt đng sn đc thm đnh giá
 Mc đích ca vic thm đnh giá
 S tin cy và kh nng s dng các tài liu th trng.
Resort là mt tài sn to ra dòng thu nhp nên thm đnh resort theo
phng pháp thu nhp là phù hp nht.
1.2.2 C s lý lun v phng pháp thu nhp
1.2.2.1 Khái nim
Phng pháp thu nhp là phng pháp thm đnh giá da trên c s
chuyn đi các dòng thu nhp ròng trong tng lai có th nhn đc t vic
khai thác tài sn thành giá tr hin ti ca tài sn (quá trình chuyn đi này còn
gi là quá trình vn hóa thu nhp) đ c tính giá tr th trng ca tài sn cn
thm đnh giá.
1.2.2.2 C s giá tr
C s lý lun ca phng pháp này là giá tr th trng ca mt bt đng
sn bng giá tr hin ti ca tt c các khon li nhun tng lai có th nhn
đc t bt đng sn đó.
1.2.2.3 Nhng nguyên tc áp dng
 Nguyên tc s dng tt nht và hiu qu nht
Vic s dng tt nht và hiu qu nht ca tài sn là đt đc mc hu
dng ti đa trong nhng hoàn cnh kinh t xã hi phù hp, có th cho

15

pháp v mt k thut, pháp lý, tài chính, và đem li giá tr ln nht cho tài
sn.
 Nguyên tc đóng góp
Mc đ mà mi tài sn đóng góp vào tng thu nhp t toàn b tài sn có
tác đng đn tng giá tr ca tài sn đó.
Giá tr ca mt tác nhân sn xut hay mt b phn cu thành tài sn ph
thuc vào s vng mt ca tác nhân đó làm gim đi bao nhiêu giá tr ca toàn b
tài sn, có ngha là lng giá tr ca nó đóng góp vào giá tr toàn b là bao
nhiêu.
 Nguyên tc d kin li ích tng lai
Giá tr ca tài sn có th đc xác đnh bng vic d tính kh nng sinh
li trong tng lai.
Giá tr ca tài sn cng chu nh hng bi vic d kin th phn ca
nhng ngi tham gia th trng và nhng thay đi có th c tính trc trong
yu t này cng nh hng đn giá tr.
Vic c tính giá tr ca tài sn luôn luôn da trên các trin vng tng
lai, li ích d kin nhn đc t quyn s dng tài sn ca ngi mua.
 Nguyên tc cung cu
Giá tr ca mt tài sn đc xác đnh bi mi quan h cung và cu v tài
sn đó trên th trng. Ngc li, giá tr ca tài sn đó cng tác đng đn cung
và cu v tài sn. Giá tr tài sn thay đi t l thun vi cu và t l nghch vi
cung v tài sn.
Giá tr tài sn đc xác đnh bi mi quan h cung cu, trong đó có các
yu t v đc đim vt lý, đc đim kinh t - xã hi khác bit vi nhng thuc
tính ca các tài sn khác. S nh hng ca nhng đc tính ph thêm này đc
phn ánh trong cung – cu và giá tr tài sn.
1.2.2.4 Trng hp áp dng
Phng pháp thu nhp ch yu đc áp dng trong thm đnh tài sn đu

t (bt đng sn, đng sn, doanh nghip, tài chính) mà thm đnh viên có th
16

d báo đc thu nhp t tài sn trong tng lai và tính đc t sut chit khu
phù hp.
1.2.2.5 Các bc tin hành
Phng pháp thu nhp đc chia thành 2 k thut tính:
- K thut vn hóa trc tip: áp dng vi trng hp thu nhp t tài sn
đu t qua các nm không thay đi và s nm đu t là vô hn.
- K thut chit khu dòng tin áp dng vi trng hp thu nhp t tài
sn qua các nm khác nhau.
a. Vn hóa trc tip:
Ni dung: vn hóa trc tip là phng pháp s dng thu nhp đ c
tính giá tr tài sn bng cách chuyn hóa li tc ca mt nm. Vic chuyn hóa
này thc hin đn gin bng cách chia thu nhp cho t sut vn hóa thích hp
hay nhân vi h s nhân thu nhp
Công thc vn hóa trc tip:
V=I/R
Hoc: V=I*GI
Trong đó:
V: giá tr tài sn
I: thu nhp ròng trong 1 nm
R: t sut vn hóa
GI: h s thu nhp (GI = 1/R)
Các bc tin hành:
Bc 1: c tính thu nhp cho tài sn mang li. Mi loi thu nhp ng
vi mi t sut thích hp.
Bc 2: Tìm t sut vn hóa hoc h s thu nhp thích hp vi loi thu
nhp
Bc 3: Áp dng phng pháp vn hóa trc tip.

17

b. Chit khu dòng tin (DCF)
Ni dung: phng pháp dòng tin chit khu là phng pháp c tính
giá tr ca tài sn bng cách chit khu tt c các khon thu, chi ca dòng tin
d kin phát sinh trong tng lai v thi đim hin ti, có tính ti yu t lm
phát và không n đnh ca thu nhp.
Công thc:
 =



(1 + )

+


(1 + )


=1

Trong đó:
V là giá th trng ca tài sn
CF
t
là thu nhp nm th t
V
n
là giá tr thu hi tài sn vào nm th n

N là thi gian nm gia tài sn hoc thi hn d án
Y là t sut chit khu
Các bc tin hành:
Bc 1: c tính doanh thu t vic khai thác tài sn
Bc 2: c tính chi phí liên quan đn vic khai thác tài sn
Bc 3: c tính thu nhp ròng hau dòng tin t doanh thu và chi phí
Bc 4: c tính giá tr thu hi tài sn vào cui k
Bc 5: c tính t sut vn hóa thích hp
Bc 6: Xác đnh giá tr tài sn
1.2.3 c tính doanh thu ậ chi phí
1.2.3.1 c tính doanh thu t tài sn
Vn hóa trc tip da trên thu nhp c tính cho mt nm đn l ca tài
sn. thu nhp c tính có th là tng thu nhp tim nng (PGI), tng thu nhp
thc t (EGI), thu nhp t hot đng ròng (NOI), thu nhp t vn ch s hu
(EI), thu nhp t vn vay (MI), thu nhp t đt (LI) hay thu nhp t công trình
(BI).
18

Xác đnh thu nhp ròng mang li t cho thuê tài sn theo công thc sau:





Tng thu nhp tim nng (PGI): là toàn b thu nhp đi vi mt tài sn
vi t l thuê là 100% công sut thit k.
Thm đnh viên xác đnh tng thu nhp tim nng t cho thuê tài sn cn
đnh giá thông qua điu tra t th trng nhng tài sn cho thuê tng t
vi tài sn cn đnh giá.
Tht thu do tài sn không đc thuê ht 100% công sut và do thanh toán

dây da đc xác đnh bng t l trng (không có khách thuê) nhân vi
tng thu nhp tim nm t cho thuê tài sn.
1.2.3.2 c tính chi phí
Chi phí vn hành, duy tu bo dng tài sn.
i vi bt đng sn: Gm chi phí trc tip và chi phí gián tip.
Chi phí trc tip: là chi phí c đnh mà ch s hu bt đng sn phi chi tr
bt k có khách thuê hay không.
Chi phí gián tip: là nhng chi phí phi tr ln hoc nh t l thun vi s
thuê bt đng sn nhiu hay ít. Ví d:
- Chi phí qun lý
- Chi phí đin, nc, gas, lao côngầ
- Chi phí duy trì bo dng
u tiên khi áp dng phng pháp thu nhp là c tính kh nng
to ra thu nhp ca tài sn. Thu nhp trong quá kh cng nh thu nhp
trong hin ti là nhng s liu quan trng đ ta xem đn thu nhp trong
Thu nhp
hot đng
ròng (NOI)
Tht thu do tài
sn không thuê
ht 100% công
sut và do thanh
toán chm
Chi phí vn
hành duy tu
bo dng tài
sn (chi phí
hot đng)
Tng thu
nhp tim

nng (PGI)
-
-
=
19

tng lai ca tài sn, đó là thu nhp then cht đ có th ng dng trong
phng pháp này.
1.2.4 u nhc đim ca phng pháp thu nhp
 u đim
- n gin có đ chính xác cao khi có chng c v các thng v có
th so sánh đc, hoc có c s d liu tt
- Là phng pháp mang tính khoa hc, đc xây dng trên c s tài
chính. Vì vy, kt qu tính toán có tính thuyt phc cao đng thi
th hin đc hiu qu đu t ca d án đi vi các bt đng sn có
tim nng phát trin, vn đu t ln, chi phí và doanh thu dài. Phù
hp vi thông l quc t.
 Nhc đim
- Khó khn trong vic xác đnh t sut chit khu sao cho phù hp
- Không áp dng tt cho nhng th trng có quá nhiu thay đi, bt
n và ri ro.
- Li nhun c tính khác mc đ sinh lãi thc ca tài sn
- Theo ý kin ca các chuyên gia: hin phng pháp thu nhp cha có
s tách bit phn thu nhp thun túy do đt mang li và tài sn trên
đt to ra mà tt c thu nhp thun túy đu coi do đt to ra
1.3 C s lý lun v resort
1.3.1 C s lý lun v resort
a. Khái nim
Khi thy ca khái nim “resort” là ni cha bnh, là ni dành cho
ngi cn đc dng bnh  nhng nc phát trin. Lâu dn vic này đư

tr nên không còn đc quyn cho ngi bnh na mà dành cho nhng
khách hàng ca khách sn, du khách.
Hin nay, khái nim resort cha đc đnh ngha thng nht và cha
xây dng đc tiêu chun xp hng riêng dành cho resort nên công tác qun
20

lý cng nh thng kê s lng ca các resort gp nhiu khó khn. Tuy
nhiên, theo ngha chung nht thì: Khách sn ngh dng (resort) là loi
hình khách sn đc xây dng đc lp thành khi hoc qun th gm các
bit th, cn h du lch, bng-ga-lâu (bungalow)  khu vc có cnh quan
thiên nhiên đp, ph v nhu cu ngh dng, gii trí, tham quan du lch.
b. c trng c bn
- c đim chung: resort phc v nhu cu ngh dng, gii trí, tham
quan du lch ca du khách thng đc xây dng ni có cnh quan
thiên nhiên đp, yên tnh, xa khu dân c, xây dng theo hng hòa
mình vi thiên nhiên, có không gian rng, thoáng, xanh.
- Resort khác vi các c s lu trú thông thng bi h thng dch v
liên hoàn, tng hp, có th đáp ng mi nhu cu ca khách nh dch
v gii trí, hi tho, hi ngh, chm sóc sc khe, làm đp, luyn tp
th thaoầ
- Do resort mang li nhng giá tr dch v hoàn ho hn nên giá dch v
ti resort cng khá đt so vi giá phòng khách sn cùng tiêu chun.
Lng khách đn resort ch yu là khách nc ngoài, Vit kiu và
ngi Vit có thu nhp khá.
- Mi resort phù hp vi mt loi khách: s phân bit rõ ràng các đi
tng phc v s giúp cho nhà đu t đa ra nhng ý tng đu t
khai thác.
- Resort gn lin vi đc thù đa phng: khai thác thác cái riêng cái
đc thù ca đa phng đư đem li cho nhà đu t cng nh nhà thit
k nhng ý tng cho vic tìm ra s hp dn riêng ca khu resort. Ví

d: các resort  Mi Né, Phú Quc, Long Hi – H Tràm – H Cóc
thng gn lin vi bin, resort  à Lt thì gn lin vi đi núi, rng
câyầ
- Cht liu s dng trong kin trúc là mt đc trng riêng ca mi
resort: ngi nông thôn lên thành th thì mong tìm s thích thú trong
21

tin nghi, cht liu sang trng. Ngi thành th tránh gn máy lnh,
các thit b cao cp mà tìm đn hng đng gió ni, gch tàu, vách lá,
gh tre. Tùy vào tng đi tng mà mi resort chn mt cht liu s
dng đc trng riêng cho mình.
1.4 Thc trng vƠ đnh hng phát trin du lch tnh Bà Ra-Vng TƠu.
1.4.1 Gii thiu v tnh Bà Ra-Vng TƠu
a. iu kin t nhiên
Bà Ra-Vng Tàu là tnh thuc khu vc min ông Nam B, phía Tây
giáp thành ph H Chí Minh, phía Bc giáp tnh ng Nai, phía ông giáp tnh
Bình Thun, phía Nam giáp bin ông. Tnh Bà Ra-Vng Tàu nm trong 4
thành ph công nghip trng đim  phía Nam (Tp. H Chính Minh, Bình
Dng, ng Nai, Bà Ra-Vng Tàu). Vi 305 km chiu dài b bin, trong đó
có nhiu bãi tm đp, đây là điu kin thun li đ phát trin mnh m v du
lch bin đo. Ngoài ra, Vng Tàu còn có li th kinh t rt ln v khai thác du
khí.
Tnh Bà Ra-Vng Tàu có 08 đn v hành chính gm thành ph Vng
Tàu, th xã Bà Ra và 6 huyn: Long in, t , Xuyên Mc, Tân Thành,
Châu c và huyn Côn o. Thành ph Vng Tàu là trung tâm kinh t, vn
hóa và th xã Bà Ra là trung tâm hành chính – chính tr ca tnh.
Bà Ra-Vng Tàu nm trong khu vc khí hu nhit đi ôn hòa do chu
nh hng ca bin, phân thành 2 mùa rõ rt: mùa ma t tháng 5 đn tháng 10,
mùa khô t tháng 11 đn tháng 4 nm sau. Nhit đ trung bình 25
o

C – 27
0
C,
him khi có bưo, thng xuyên có nng, và không có mùa đông nên có th thc
hin các chuyn ngh ngi du lch c nm.

b. Giao thông
Thành ph Vng Tàu cách thành ph H Chí Minh 120 km, cách
thành ph Biên Hòa 100 km theo trc quc l chính – quc l 51A. Quc l
22

51A đang đc nâng cp thành đng cao tc Biên Hòa-Vng Tàu s góp phn
rút ngn thi gian di chuyn t hai thành ph.
Ngoài ra, t thành ph H Chí Minh có th đn Vng Tàu qua đng
bin ch vi 45 phút trên tàu cánh ngm. H thng đng sá ti tnh đc quy
hoch rt tt rng rãi thun li cho giao thông, không xy ra tình trng kt xe.
ng Quang Trung - H Long ti Vng Tàu tng đc bình chn là con
đng đp nht Vit Nam.
Trong tng lai nm 2020, sân bay quc t Tân Sn Nht s đc thay
th bng sân bay quc t Long Thành ch cách Vng Tàu 70km theo đng cao
tc Biên Hòa – Vng Tàu làm cho mi vn đ v giao thông tr nên thun li
và đa dng hn.
c. Tim nng phát trin kinh t du lch
Bà Ra-Vng Tàu có mt v trí thun li cho vic phát trin du lch, là
ni có ngun tài nguyên du lch và kh nng đáp ng cao, đc đánh giá là m
trong nhng đim du lch trng tâm ca c nc.
Cách Sài Gòn ch vi 2h30 phút đi xe là mt điu kin thun li đ
đón khách du lch t thành ph trong nhng ngày ngh cui tun và nhng đt
ngh l ngn ngày. Vng Tàu ni ting vi nhng bãi tm đp vi b cát trng
tri dài, có nhng bãi tm chy dc theo các khu rng nguyên sinh, thiên nhiên

hu nh còn nguyên vn rt phù hp cho loi hình du lch sinh thái. Ti Vng
Tàu có bãi tm Thùy Vân, Chí Linh, Bãi Da, Bưi Dâu, Bưi Trc. Ti Long
Hi có bưi Thùy Dng, ti Xuyên Mc có bãi tm H Tràm, H Cc; ra Côn
o có bãi tm t Dc, bãi Cnh, Bưi m Trâu, bãi Hòn Cau, bãi Tre.
n du lch tnh Bà Ra-Vng Tàu, không ch có tm bin du khách có
th leo núi: Núi Ln, Núi Nh, tham quan ngn Hi ng, tng Chúa giang
tay, khu di tích Bch Dinh. c bit, nu cn ngh ngi, tng cng sc khe,
cha bnh, th giưn sau khi tm bin du khách có th đn sui nc nóng Bình
Châu (Xuyên Mc) và tham quan khu bo tn thiên nhiên Bình Châu-Phc
Bu rng gn 12.000 ha. Cha có ni nào  Vit Nam nh ni đây, sui nc
23

nóng bt ngun và chy un ln qua các khu rng nguyên sinh ch nóng nht
đn 82
0
C, ch bình thng t 40-50
0
C. Du khách có th ngâm chân, tm trong
các bn nc nóng, luc trng gà hoc đi do trong rng đ tìm cm giác th
thái sau nhng ngày làm vic mt nhc.
Bà Ra-Vng Tàu còn có rt nhiu danh lam thng cnh và các di tích
lch s, là ni hp dn các du khách tham quan, ngoài các đa tham quan ti
thành ph Vng Tàu, ti th xã Bà Ra có a đo Long Phc, Nhà tròn lch s,
huyn Long t có khu cn c Minh m, đình c Long Phng, chùa Long
Bàn có t đu th k 19, huyn Tân Thành có thng cnh Sui Tiên, huyn
Châu c có khu du lch Bàu Sen, huyn Xuyên Mc có thng cnh H Tràm,
H Cóc, có rng nguyên sinh Bình Châu-Phc Bu. c bit huyn Côn o
vi 14 hòn đo ln nh va là khu du lch sinh thái bin, vi vn quc gia Côn
o rng gn 6.000 ha hp dn du khách, đng thi là ni có di tích lch s ln
nht c nc vi h thng nhà tù, tri giam do Pháp, M đ li.

Hng nm tnh có nhiu l hi liên quan đn các hot đng, tôn giáo,
tín ngng thu hút hàng ngàn lt khách đn tham quan du lch.
Vi nhng li th v v trí đa lý, cnh quan đc thiên nhiên u đưi
nh trên, tnh Bà Ra – Vng Tàu trong tng lai s tr thành mt trong nhng
thành ph du lch hàng đu c nc có thng hiu trong c khu vc. Tuy
nhiên, đ đt đc nhng mc tiêu đó cn phi có quy hoch phát trin phù hp,
và đnh hng phát trin du lch dài hn trong tng lai nhm phát huy đc
nhng th mnh ca tnh.





24

CHNG 2: THC TRNG KINH DOANH RESORT  VIT NAM
2.1 Tim nng phát trin loi hình kinh doanh resort ti Vit Nam
Vi li th hn 3.000 km đng b bin vi nhiu bãi bin đp, trong
đó có không ít ni còn gi đc v nguyên s, cha b ô nhim, môi trng
min bin trong lành, gn gi vi thiên nhiên là nhng điu kin rt lý tng
cho vic xây dng nhiu khu resort, bit th ngh dng ven bin. Hn na,
nhiu tnh thành  Vit Nam có đa hình đi núi, rt phù hp vi phát trin khu
tham quan, ngh mát hoc thun li cho phát trin bit th ngh dng sinh thái
cho các gia đình làm sng và làm vic ti ni thành mun có ni ngh ngi cui
tun.
Mt li th không nh khác có th k ti là lng khách du lch vào
Vit Nam ngày càng tng vi tc đ tng trng bình quân khong 11-
11,5%/nm. Ngành Du lch cng đang có k hoch phn đu lng khách du
lch quc t đn Vit Nam s tng t 10-15%/nm trong giai đon 2011-2020.
Ngoài các yu t trên còn có th k ra hàng lot các điu kin thun li khác đ

phát trin bt đng sn du lch nh: i sng ngi dân trong nc cng ngày
càng tng cao, vì th nhu cu đi du lch cng ngày mt ln; nhà đu t nc
ngoài ngày càng quan tâm hn đn th trng Vit Nam; nhiu đa phng đư
xây dng c s h tng rt tt và sn sàng đ phát trin, đu t xây dng các
khu du lch ven bin;
Theo kt qu nghiên cu ca Hi đng Du lch và L Hành Th gii,
Vit Nam đc xp vào nhóm 10 nc có d báo có s phát trin du lch và l
hành hàng đu th gii giai đon 2007-2016. Tp chí Asia Time (Hng Kông)
đánh giá, Vit Nam s là đi th đáng gm ca các nc khác trong khu vc
ông Nam Ễ v tim nng phát trin resort. Còn t Wall Street Journal ca M
nhn xét, trong khi Vit Nam vn là đim đn quen thuc ca khách “tây ba lô”,
gi đây, Vit nam đang thu hút loi khách du lch giàu có hn. Ngoài yu t hp
25

dn v thiên nhiên và vn hoá, Vit Nam còn ni ting là ni an toàn và n đnh
v chính tr.
2.2 Xu hng phát trin resort hin nay
2.2.1 c đim các resort kinh doanh ti Vit Nam
 V hình thc t chc: các resort đc xây dng ch yu theo hình
thc liên doanh nc ngoài hoc các doanh nghip 100% vn nc
ngoài. Nh vy, các tp đoàn chuyên kinh doanh resort đư đem ti
kinh nghim qun lý to điu kin nâng cao cht lng hot đng các
khu resort.
 V c s vt cht k thut: các resort đc xây dng  các vùng bin
hoc ni có tài nguyên du lch nên kin trúc ca các khu resort thng
là các khu nhà thp tng, mang tính gn gi vi môi trng, gn gi
vi thiên nhiên. Din tích các resort thng t 1ha - 40ha và din tích
ngày càng m rng đn 300ha. Resort thng có không gian t nhiên
rng rưi trong đó din tích xây dng thng chim t l nh.
 V cách thc t chc qun lý: thng áp dng theo tiêu chun ca các

tp đoàn nc ngoài, trong đó mt s resort đư áp dng b phn
chuyên trách qun lý công tác môi trng.
 V cht lng lao đng: hu ht các resort là c s lu trú có hng sao
cao nên cht lng tuyn chn nhân lc đc chú trng nhm bo
đm cht lng dch v c s.
2.2.2 Xu hng phát trin
Trong nhng nm gn đây Vit Nam là mt trong nhng nc  châu
Á có tc đ xây dng các khu resort cao cp nhanh và đư phn nào đáp ng
đc nhu cu ca du khách v loi hình du lch ngh dng này. Mi resort đu
có th mnh riêng, t vic thit k, sn phm, dch v, phong cách phc v cho
đn nhng chng trình khuyn mãi, qung bá, nhng có đim chung tô thêm
đim son cho s đa dng, phong phú loi hình du lch, vui chi gii trí ti Vit
Nam. Resort tuy nhiu, nhng hu ht đu là quy mô nh, ngoi tr Furama 