Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

i

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM




TRẦN THANH BÌNH




THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP ĐỂ NÂNG CAO
HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỈNH TUYÊN QUANG
GIAI ĐOẠN 2009 - 2013


LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI







Thái Nguyên – 2014

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

ii

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM



TRẦN THANH BÌNH



THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP ĐỂ NÂNG CAO
HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỈNH TUYÊN QUANG
GIAI ĐOẠN 2009 - 2013
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số : 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học:
PGS.TS. NGUYỄN NGỌC NÔNG




Thái Nguyên – 2014


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

ii
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là nghiên cứu của riêng tôi và chưa được
công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong
Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực, có nguồn trích dẫn rõ
ràng, cụ thể.
Tác giả luận văn




Trần Thanh Bình


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

iii
LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được bản luận văn này, trước tiên, tôi xin bày tỏ lòng
biết ơn chân thành và sâu sắc đến thầy giáo Phó Giáo sư, Tiến sỹ Nguyễn
Ngọc Nông , người đã tận tình hướng dẫn tôi trong suốt quá trình thực hiệp.
Tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc đến tất cả các thầy, các cô trong
Trường Đại học Nông lâm Thái nguyên đã đào tạo, giúp đỡ tôi trong thời gian
học tập tại Trường Đại học Nông Nông lâm Thái nguyên.
Tôi xin cảm ơn Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài

nguyên và Môi trường Tuyên Quang đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong
quá trình nghiên cứu, thực hiện Đề tài trên địa bàn địa phương.
Tôi xin cám ơn gia đình, bè bạn và đồng nghiệp đã động viên, tạo điều
kiện giúp tôi hoàn thành Luận văn này.
Trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn




Trần Thanh Bình









Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

iv
MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ii
LỜI CẢM ƠN iii
MỤC LỤC iv
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ix
MỞ ĐẦU 1
1.Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục đích của đề tài 3
2.1. Mục đích tổng quát 3
2.2. Mục đích cụ thể 3
3. Ý nghĩa của đề tài 3
4. Yêu cầu của đề tài 4
Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 5
1.1 Cơ sở khoa học của đề tài 5
1.1.1 Cơ sở pháp lý 5
1.1.2 Cơ sở thực tiễn 9
1.2. Tổng quan một số vấn đề về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất 9
1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất 13
1.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất 16
1.2.2.1. Hồ sơ đất đai, tài sản gắn liền với đất 19
1.2.2.2. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 2003 đến nay 20
1.3. Quy định về chức năng nhiệm vụ và quyền hạn của Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất tỉnh Tuyên Quang 22
1.3.1. Vị trí, chức năng của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 22
1.3.2. Nhiệm vụ, quyền hạn của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 23
Chƣơng 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP 25
NGHIÊN CỨU 25
2.1. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu 25
2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành 25
2.3. Nội dung nghiên cứu 25
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, văn hóa - xã hội tỉnh Tuyên Quang 25
2.3.2 Hiện trạng sử dụng đất và công tác quản lý Nhà nước về đất đai của

tỉnh Tuyên Quang 25
2.3.3. Đánh giá kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất tỉnh Tuyên Quang 25
2.3.3.1. Giới thiệu chung về quá trình hình thành và phát triển Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Tuyên Quang 25
2.3.3.2. Kết quả đạt được, những tồn tại và nguyên nhân 25

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

v
2.3.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hoạt động của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Tuyên Quang 26
2.4. Phƣơng pháp nghiên cứu 26
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu 26
2.4.2. Phương pháp xử lý số liệu 27
2.4.3. Phương pháp nghiên cứu văn bản pháp lý 28
Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 29
3.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, văn hóa - xã hội tỉnh Tuyên
Quang 29
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 29
3.1.2. Điều kiện kinh tế, văn hóa - xã hội 33
3.1.2.1. Điều kiện kinh tế 33
3.1.2.2. Tình tình xây dựng cơ sở hạ tầng 34
3.2 Hiện trạng sử dụng đất và công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai của
tỉnh Tuyên Quang 36
3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất tỉnh Tuyên Quang 36
3.2.2. Đánh giá công tác quản lý Nhà nước về đất đai của tỉnh Tuyên
Quang 36
3.3 Đánh giá kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất giai đoạn từ năm 2009 đến nay 46

3.3.1 Đánh giá quá trình hình thành và phát triển của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất giai đoạn từ năm 2009 đến nay 46
3.3.2 Đánh giá kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất tỉnh Tuyên Quang 49
3.3.3.1. Những tồn tại, hạn chế 58
3.3.3.2. Nguyên nhân 60
3.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn
phòng Đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Tuyên Quang 62
3.4.1 Giải pháp về cơ chế, chính sách 62
3.4.2. Giải pháp về tổ chức, quản lý (phân công nhiệm vụ) 63
3.4.3. Giải pháp về công nghệ và kỹ thuật 65
3.4.4. Giải pháp về phát triển nguồn nhân lực (đào tạo, bồi dưỡng cán bộ) 65
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 66
1. Kết luận 66
2. Đề nghị 66
TÀI LIỆU THAM KHẢO 67
PHỤ LỤC 71





Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT


STT

Chữ viết tắt
Chữ viết đầy đủ
1
GCN
Giấy chứng nhận
2
GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
3
HSĐC
Hồ sơ địa chính.
4
TN&MT
Tài nguyên và Môi trường
5
SDĐ
Sử dụng đất
6
TN&MT
Tài nguyên và Môi trường
7
VPĐKQSDĐ
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
8
UBND
Ủy ban nhân dân























Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

vii

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU

STT
Tên bảng
Trang
1
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất tính đến ngày 01/01/2014

của tỉnh Tuyên Quang
37
2
Bảng 3.2: Tình hình xử lý vi phạm pháp luật về đất đai tỉnh
Tuyên Quang
48
3
Bảng 3.3: Hiện trạng cán bộ Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất tỉnh Tuyên Quang
50
4
Bảng 3.4: Kết quả điều tra theo phiếu thực hiện thủ tục
xin cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền trên đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
tỉnh Tuyên Quang
52
5
Bảng 3.5: Kết quả điều tra theo phiếu thời gian giải
quyết hồ sơ về đất đai tại Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất tỉnh Tuyên Quang
52
6
Bảng 3.6: Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cho một số loại đất chính trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang tính
đến 31/12/2013
53
7
Bảng 3.7: Tổng hợp các đơn vị hành chính cấp xã đã được
đo đạc lập bản đồ địa chính
78

8
Bảng 3.8: Tổng hợp số liệu hồ sơ địa chính tại Sở Tài
nguyên và Môi trường Tuyên Quang đến tháng 12 năm 2013
60
9
Bảng 3.9: Tình hình cung cấp thông tin địa chính để xác
định nghĩa vụ tài chính giai đoạn 2009 - 2014
61
10
Bảng 3.10: Tổng hợp mức thu phí, lệ phí của Văn phòng
Đăng ký quyền sử dụng đất từ năm 2009 -2014
64
11
Bảng 3.11: Tình hình đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền
sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất giai đoạn 2009 - 2014
65








Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

1
MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài
Hiện nay nước ta đang thực hiện quá trình đổi mới phát triển nền kinh tế theo

cơ chế thị trường có sự định hướng xã hội chủ nghĩa, nhu cầu và tính chất sử dụng
đất của cá nhân, hộ gia đình và các tổ chức (từ đây gọi chung là người sử dụng đất)
ngày càng tăng, đòi hỏi công tác quản lý Nhà nước về đất đai phải có sự đồng bộ và
chặt chẽ, việc thực hiện các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai phải được cải
cách phù hợp với nhu cầu và đảm bảo đúng quy định của pháp luật để đảm bảo
quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất cũng như
công tác quản lý Nhà nước về đất đai thực hiện một cách có hiệu quả.
Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quan trọng của quản lý Nhà nước
về đất đai. Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: các quyền về đất đai được
bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống
nhất của dữ liệu địa chính. Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ
lợi ích Nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của người sử dụng đất.
Sự hình thành của hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cùng với
việc thực hiện chủ trương cải cách thủ tục hành chính theo cơ chế “một cửa”, “một
cửa liên thông” đã góp phần đổi mới nâng cao chất lượng công tác đăng ký đất đai,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hướng công khai, minh bạch, giảm
thời gian và chi phí cho người sử dụng đất đã phát huy được hiệu quả, góp phần
nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước về đất đai. Tuy nhiên hoạt động của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất còn nhiều bất cập, việc cung cấp các dịch vụ về đăng ký,
cấp giấy chứng nhận và chỉnh lý biến động về đất đai hiện vẫn là một trong những
vấn đề bức xúc, chưa thực hiện hoặc thực hiện chưa được thường xuyên, hiệu quả
chưa cao ở cả 3 cấp tỉnh-huyện-xã, đặc biệt là khu vực đô thị có số lượng giao dịch
bất động sản ngày càng cao và phức tạp.
Tuyên Quang là tỉnh miền núi nằm ở vùng Đông Bắc, cách Hà Nội 154 km về
phía Bắc, phía Bắc và Tây Bắc giáp tỉnh Hà Giang và Cao Bằng, phía Nam giáp
tỉnh Phú Thọ và Vĩnh Phúc, phía Đông giáp tỉnh Bắc Kạn và Thái Nguyên, phía
Tây giáp tỉnh Yên Bái.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


2
Diện tích tự nhiên của tỉnh là 586.732,71 ha, chiếm 1,77% diện tích của cả nước (là
tỉnh có diện tích tự nhiên lớn thứ 24 so với cả nước và lớn thứ 7 trong tổng số 11 tỉnh
thuộc vùng Trung du và miền núi phía Bắc), gồm 07 đơn vị hành chính cấp huyện (Na
Hang, Lâm Bình, Chiêm Hóa, Hàm Yên, Yên Sơn, Sơn Dương và thành phố Tuyên
Quang) với 141 đơn vị hành chính cấp xã (129 xã, 07 phường và 5 thị trấn), trong
đó có 103 xã thuộc vùng khó khăn.
Với mục tiêu tăng trưởng nhanh và bền vững; khai thác có hiệu quả các tiềm
năng, thế mạnh của tỉnh, từng bước rút ngắn khoảng cách về trình độ phát triển so
với mức bình quân chung của cả nước, sớm thoát khỏi tỉnh kém phát triển; chuyển
dịch mạnh cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa với cơ cấu kinh
tế là công nghiệp - dịch vụ - nông lâm nghiệp đã đòi hỏi phải có một cơ cấu sử dụng
đất hợp lý, tiết kiệm, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh đến năm
2020 và tầm nhìn xa hơn.
Vì vậy công tác quản lý Nhà nước về đất đai đặc biệt trong đó là việc thực hiện
các thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai cần phải được thực hiện một cách tốt nhất
và có hiệu quả cao.
Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất đất thuộc tỉnh Tuyên Quang được
thành lập theo Quyết định số 69/2005/QĐ-UBND ngày 08/8/2005 của Ủy ban nhân
dân tỉnh Tuyên Quang và các chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức bộ
máy, biên chế được quy định tại Quyết định số 655/QĐ-UBND ngày 24 tháng 11
năm 2008 của UBND tỉnh Tuyên Quang [27]. Từ khi ra đời đến nay qua thực tiễn
hoạt động Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất đã không ngừng củng cố, kiện
toàn và phát triển. Với mục tiêu nâng cao hiệu quả hoạt động dịch vụ công, hiệu quả
sử dụng tài chính và nhân sự; nâng cao tính chủ động, linh hoạt, nâng cao trình độ
kỹ năng chuyên môn; gắn kết chặt chẽ quyền lợi và trách nhiệm của cán bộ trong
đơn vị. Để đáp ứng sự phát triển kinh tế - xã hội, người dân và doanh nghiệp cần
chất lượng phục vụ tốt hơn của bộ máy nhà nước, các nguồn lực về cơ sở vật chất-
kỹ thuật và tài chính phải được quản lý có hiệu quả và minh bạch hơn, tuy nhiên
bên cạnh các mặt đã đạt được hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

đất vẫn còn bộc lộ một số tồn tại, hạn chế cần phải giải quyết và khắc phục ngay để

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

3
phù hợp với tình hình thực tế, nhu cầu sử dụng đất đai trên địa bàn tỉnh liên tục tăng
qua các năm đã làm cho quỹ đất của tỉnh có nhiều biến động. Trong khi đó vấn đề
quản lý đất đai trên toàn tỉnh vẫn còn hạn chế và công tác này vẫn chưa được quan
tâm đúng mức. Việc quản lý đất đai trên địa bàn tỉnh vẫn đang còn có bất cập, việc
xây dựng các quy hoạch, kế hoạch của các cấp, các ngành đang còn chồng chéo,
thiếu đồng bộ cũng đã tạo ra những khó khăn cho vấn đề quản lý đất trên địa bàn
tỉnh. Là một cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc,
chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền
và nghĩa vụ của mình. Để thực hiện tốt các chức năng nhiệm vụ của mình, Văn
phòng Đăng ký quyền sử dụng đất đất cần phát huy các thành tích đã đạt được và
khắc phục các tồn tại, hạn chế của mình.
Xuất phát từ những yêu cầu thực tế đó, dưới sự hướng dẫn của giảng viên
PGS. TS Nguyễn Ngọc Nông tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “ Thực trạng và giải
pháp để nâng cao hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh
Tuyên Quang giai đoạn 2009 -2013”
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá thực trạng và đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả hoạt
động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Tuyên Quang.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Tuyên
Quang giai đoạn 2009 - 2013.
- Đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Tuyên Quang.
3. Ý nghĩa của đề tài

- Ý nghĩa học tập và ý nghĩa khoa học:
Củng cố trau dồi kiến thức, hiểu, nắm vững được những kiến thức về chức
năng, nhiệm vụ và quyền hạn của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Trên cơ
sở đó có thể có những sáng kiến góp phần vào việc nâng cao hiệu quả hoạt động của
Văn phòng đăng ký quyền sử sụng đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

4
- Ý nghĩa thực tiễn: Tích lũy cho bản thân vốn kiến thức để áp dụng vào công
tác chuyên môn thực hiện tốt nhiệm vụ được giao. Đồng thời chủ động được những
hoạt động chuyên môn nhằm nâng cao hiệu quả trong quá trình phối hợp thực hiện
nhiệm vụ.
4. Yêu cầu của đề tài
- Nắm vững các quy định trong các văn bản pháp luật, pháp quy của Nhà nước,
địa phương trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, về chức năng nhiệm vụ và
quyền hạn của cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất.
- Đánh giá được thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất.
- Số liệu thu thập đầy đủ, khách quan, chính xác và trung thực.
- Đề xuất các giải pháp có tính khả thi phù hợp với thực trạng địa phương.




















Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

5
Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1 Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1 Cơ sở pháp lý
Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện đăng ký
quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất , quyền sở hữu được
quy định cụ thể bao gồm: “quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài
sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật”; Việc đăng ký quyền sở hữu tài
sản: “Quyền sở hữu đối với bất động sản được đăng ký theo quy định của Bộ luật
này và pháp luật về đăng ký bất động sản. Quyền sở hữu đối với động sản không
phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” [19].
“Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất trong các trường hợp: Người đang sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển

mục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất; Người được sử dụng đất
theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan
thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền đã được thi hành”
“Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh
lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và
nghĩa vụ ” [18].
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về
thi hành Luật Đất đai quy định: Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài
nguyên và Môi trường (TN&MT) và thành lập các chi nhánh của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất tại các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

6
thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành
lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng TN&MT.
- Nghị định 84/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình
tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết
khiếu nại về đất đai.
- Nghị định số 25/2008/NĐ-CP ngày 04/3/2008 của Chính phủ quy định chức
năng nhiệm vụ quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ TN&MT.
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ về
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền ở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất. Điều 5 quy định: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền cho Sở TN&MT cấp
Giấy chứng nhận cho tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài và đóng dấu của Sở TN&MT

khi có các điều kiện sau:
1. Đã thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở TN&MT;
2. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có bộ máy, cán bộ chuyên môn và cơ
sở vật chất, trang thiết bị kỹ thuật đáp ứng được yêu cầu nhiệm vụ cấp Giấy chứng
nhận.
-Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao
dịch bảo đảm.
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31 tháng 12 năm 2004
của Bộ Nội vụ và Bộ TN&MT hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ và tổ chức của Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất và tổ chức phát triển quỹ đất.
- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005
của Bộ Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm
của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm
đáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sử dụng đất, thực hiện
nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất và nhà (nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế
chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất lệ phí trước bạ
và các khoản thu khác nếu có).

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

7
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm
2005 của Bộ Tư pháp và Bộ TN&MT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh
bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Thông tư quy định phạm vi điều
chỉnh, các trường hợp đăng ký thế chấp, bảo lãnh tại văn phòng đăng ký (VPĐK);
Các quy định liên quan đến thẩm quyền, nhiệm vụ quyền hạn và trách nhiệm của
VPĐK, quy trình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất.
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm
2006 của Bộ Tư pháp và Bộ TN&MT sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông

tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo
lãnh.
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ TN&MT về việc
hướng dẫn việc lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ
TN&MT quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất quy định việc đăng ký biến động. Nơi tiếp nhận hồ sơ
và trả kết quả đăng ký biến động sau khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND xã, thị trấn nơi có đất, tài sản
gắn liền với đất sau khi đã nhận đủ hồ sơ hợp lệ thì UBND xã, thị trấn có trách hiệm
chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài
nguyên và Môi trường.
Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
của tổ chúc trong nước người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu
tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài cho hộ gia đình, cá nhân, người Việt
Nam thì nộp hồ sơ và nhận kết quả tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
- Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15 tháng 3
năm 2010 của Bộ TN&MT, Bộ Nội Vụ và Bộ Tài chính hướng dẫn về chức năng,
nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của VPĐK quyền sử
dụng đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

8
- Thông tư số 20/2010 /TT-BTNMT ngày 2 tháng 10 năm 2010 của Bộ
TN&MT quy định bổ sung về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu tài sản và tài sản khác gắn liền với đất quy định việc chuyển thông tin, số liệu
địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất,
chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực
hiện sau khi hoàn thành thẩm tra hồ sơ.

- Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20 tháng 5 năm 2011 của Bộ
TN&MT Quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành
chính về lĩnh vực đất đai.
- Thông tư liên tịch số 20/2011/TTTL-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm
2011 của Bộ Tư pháp và Bộ TN&MT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư số 04/2013/TT-BTNMT ngày 24 tháng 04 năm 2013 của Bộ
TN&MT quy định về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai.
- Thông tư số 31/2013/TT-BTNMT ngày 23 tháng 10 năm 2013 của Bộ
TN&MT quy định về quy trình nghiệp vụ lưu trữ tài liệu đất.
Quyết định số 30/QĐ-TTg ngày 10 tháng 01 năm 2007 của Thủ tướng Chính
phủ phê duyệt đế án đơn giản hoá thủ tục hành chính trên các lĩnh vực quản lý Nhà
nước.
Quyết định 1892/QĐ-TTg ngày 14/ tháng 02 năm 2012 của Thủ tướng Chính
phủ về Phê duyệt Đề án nâng cao năng lực quản lý nhà nước ngành Quản lý đất đai
giai đoạn 2011 – 2020.
Chỉ thị số 05/CT-TTg ngày 04 tháng 4 năm 2013 của Thủ tướng Chính phủ về
tập trung chỉ đạo và tăng cường biện pháp thực hiện để trong năm 2013 hoàn thành
cơ bản việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
Quyết định số 655/QĐ- UBND ngày 24/11/2008 của Uỷ Ban nhân dân tỉnh
Tuyên Quang về việc quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức, bộ
máy, biên chế của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Tuyên Quang.


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

9
1.1.2 Cơ sở thực tiễn
- Những giải pháp khắc phục nhằm tăng hiệu quả đối với việc thực hiện nhiệm

vụ trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
- Những biện pháp phát huy mặt mạnh và khắc phục những hạn chế.
1.2. Tổng quan một số vấn đề về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất
Qua các năm triển khai thi hành Luật đất đai năm 2003, đến nay
VPĐKQSDĐ cấp tỉnh đã được thành lập tại tất cả các tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương; VPĐKQSDĐ cấp huyện đã được thành lập tại 674/693 huyện, thị,
thành phố thuộc tỉnh, thị xã (chưa kể huyện đảo), chiếm 97% tổng số huyện. Việc
thành lập và hoạt động của VPĐKQSDĐ đã khắc phục nhiều khó khăn về nhân lực
chuyên môn để thực hiện các nhiệm vụ về đăng ký đất đai; đã tạo ra sự chuyển biến
mạnh mẽ trong việc cấp GCNQSDĐ với kết quả thực hiện trong 7 năm (từ năm
2005 đến 2012) tăng mạnh so với 16 năm trước: đất sản xuất nông nghiệp cấp
16.439.360 giấy, 8.038.180 ha, đạt 81,8% (tăng 26,6% số giấy và 8,9% diện tích);
đất lâm nghiệp cấp 1.597.710 giấy, 9.904.900 ha, đạt 82,4% (tăng 58,6% số giấy và
tăng 63,5 % diện tích); đất ở đô thị cấp 4.142.540 giấy với 99.560 ha, đạt 71,7%
(tăng 74,7% số giấy và tăng 155,4% diện tích); đất ở nông thôn cấp 11.261.600
giấy với 449.900 ha, đạt 82,3% (tăng 35,8% số giấy và tăng 74,0% diện tích); đất
chuyên dùng: đã cấp 177.600 giấy với 522.100 ha, đạt 63,2% (tăng 35,8% số giấy
và tăng 74,0% diện tích).
Theo Quyết định thành lập thì hầu hết các VPĐKQSDĐ tại các tỉnh hiện nay đều
có đầy đủ chức năng, nhiệm vụ theo hướng dẫn tại Thông tư liên tịch số
05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15/3/2010 của Bộ TN&MT, Bộ Nội vụ và
Bộ Tài chính. Tuy nhiên trên thực tề, chức năng, nhiệm vụ của các VPĐKQSDĐ ở các
địa phương vẫn còn nhiều bất cập, đó là:
Phần lớn các VPĐKQSDĐ các cấp sau khi thành lập đều đã đi vào hoạt động
nhưng còn lúng túng, chưa triền khai thực hiện hết các nhiệm vụ được giao; chủ yếu
mới thực hiện việc tiếp nhận và giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho các đối tượng thuộc thẩm quyền và thực hiện thống kê, kiểm kê đất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


10
đai; chức năng nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký ở nhiều địa phương chưa được
phân định rõ ràng; một số nơi còn chồng chéo nhiệm vụ giữa Văn phòng đăng ký
cấp huyện với Phòng Tài nguyên và Môi trường, giữa Văn phòng đăng ký cấp tỉnh
với một số Phòng chức năng của Sở Tài nguyên và Môi trường trong việc giải quyết
thủ tục đăng ký, quản lý hồ sơ tài liệu địa chính; Văn phòng đăng ký một số huyện
còn được huy động làm cả các công việc về giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất,
kiểm tra tình hình sử dụng đất (như Nam Định, Tiền Giang, Hậu Giang, Kiên
Giang). Một số VPĐKQSDĐ các cấp chưa thực hiện đúng chức năng xác nhận,
chỉnh lý biến động trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: có địa phương
VPĐKQSDĐ cấp tỉnh làm thủ tục để Lãnh đạo Sở ký xác nhận (như Hà Nội); có
địa phương VPĐKQSDĐ cấp tỉnh hoặc cấp huyện xác nhận cả những trường hợp
thuộc thẩm quyền xác nhận của Sở hoặc Phòng TN&MT (trường hợp chuyển mục
đính sử dụng đất); nguyên nhân có sự lẫn lộn này một phần do quy định phân cấp
chỉnh lý giấy chứng nhận tại một số văn bản quy phạm pháp luật chưa thống nhất
như Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, Nghị định số 88/2009/NĐ-CP v.v Bên cạnh
đó còn một số nhiệm vụ của VPĐKQSDĐ chưa được triển khai thực hiện, nhất là
việc quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính và tổ chức kiểm tra, chỉ đạo chỉnh lý biến động
hồ sơ địa chính đối với cấp dưới.
Qua báo cáo của các địa phương trong các năm qua cho thấy các VPĐKQSDĐ
cấp tỉnh hiện nay đều đã và đang tập trung triển khai thực hiện việc cấp GCN cho
các tổ chức; thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm; thống kê và kiểm kê đất đai.
Nhiều địa phương VPĐKQSDĐ triển khai thực hiện việc hoàn thiện hồ sơ địa
chính, chỉnh lý biến động cho một số xã đã cấp GCN; tiếp nhận và quản lý, lưu trữ
hồ sơ địa chính. Một số VPĐKQSDĐ các cấp tỉnh đã tham gia hỗ trợ cho các cấp
huyện, xã tổ chức việc đăng ký cấp, cấp đổi GCN ở một số xã theo hình thức đồng
loạt.
Tuy nhiên tình hình hoạt động của VPĐKQSDĐ cấp tỉnh còn một số tồn tại,
hạn chế sau:

- Việc cấp GCN cho các tổ chức ở một số địa phương thực hiện còn chậm do
không làm theo hình thức tập trung đồng loạt mà chỉ thực hiện riêng lẻ cho tổ chức

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

11
có nhu cầu; nhiều nơi thực hiện chưa đúng thủ tục quy định: trường hợp đang sử
dụng đất phải làm thủ tục như giao đất (yêu cầu nộp cả đơn xin giao đất, trình ký
quyết định giao đất…); trường hợp mới được giao đất vẫn yêu cầu nộp hồ sơ xin
cấp GCN; kết thúc thủ tục không thực hiện gửi thông báo cho cấp huyện và xã để
chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính;
- Việc lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính là nhiệm vụ chủ yếu của VPĐKQSDĐ cấp
tỉnh; tuy nhiên công việc này hầu như mới thực hiện được ở một số xã đang tổ chức
cấp mới hoặc cấp đổi đồng loạt GCN; hầu hết các PĐKQSDĐ còn lúng túng đối
với việc lập hoặc hoàn thiện hồ sơ địa chính ở các xã trước đây đã cấp GCN nhưng
chưa lập đủ hồ sơ địa chính; chưa thực hiện được việc rà soát, đánh giá, xây dựng
kế hoạch tổng thể và tổ chức thực hiện việc hoàn thiện hồ sơ địa chính ở các cấp.
- Việc kiểm tra, hướng dẫn VPĐKQSDĐ cấp huyện trong việc cập nhật,
chỉnh lý hồ sơ địa chính chưa được các VPĐKQSDĐ cấp tỉnh quan tâm thực
hiện;
- Việc quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính ở nhiều địa phương vẫn chưa được
VPĐKQSDĐ cấp tỉnh triển khai thực hiện do trụ sở làm việc hiện chưa ổn định
hoặc quá chật hẹp; một số địa phương mới chỉ thực hiện việc lưu trữ một phần hồ sơ
địa chính (có nơi quản lý những trường hợp cấp GCN theo Luật đất đai 2003, có nơi
chỉ quản lý trường hợp cấp GCN cho tổ chức đang sử dụng, ) làm cho hồ sơ địa
chính quản lý phân tán, thiếu thống nhất; một số địa phương đã thực hiện tiếp nhận
toàn bộ hồ sơ địa chính từ Trung tâm Thông tin nhưng do thiếu cơ sở vật chất
(không được chuyển giao) nên chưa được phân loại để bảo quản phục vụ việc khai
thác sử dụng thường xuyên theo yêu cầu.
Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng này là do:

Một là, do hệ thống Văn phòng đăng ký thành lập ở hai cấp nên hệ thống hồ sơ
địa chính phải lập nhiều bộ hơn để lưu giữ ở nhiều cấp, đòi hỏi chi phí lớn hơn cho
việc lập và quản lý, chỉnh lý biến động về đất đai và tài sản gắn liền với đất. Hồ sơ
thủ tục hành chính về đất đai bị quản lý phân tán, dễ thất lạc, khó khăn hơn cho việc
xây dựng và cung cấp thông tin đất đai đáp ứng yêu cầu quản lý và nhu cầu giao
dịch của người dân.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

12
Hai là, sự phối hợp hoạt động trong hệ thống VPĐKQSDĐ (giữa VPĐKQSDĐ
cấp tỉnh và VPĐKQSDĐ cấp huyện) thiếu chặt chẽ và vai trò tổ chức, chỉ đạo,
hướng dẫn, kiểm tra của Văn phòng đăng ký cấp tỉnh đối với các Văn phòng đăng
ký cấp huyện trong quá trình thực hiện nhiệm vụ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, lập
và chỉnh lý hồ sơ địa chính và thống kê đất đai rất hiệu lực, hiệu quả (do
VPĐKQSDĐ ở cấp huyện không trực thuộc VPĐKQSDĐ cấp tỉnh mà trực thuộc cơ
quan tài nguyên và môi trường cấp huyện); sự phối hợp với nhau giữa các
VPĐKQSDĐ các huyện tại mỗi tỉnh là chưa tốt;
Ba là, quy trình cập nhật chỉnh lý hồ sơ địa chính phức tạp và trùng lặp do yêu
cầu phải bảo đảm sự thống nhất nội dung hồ sơ địa chính ở các cấp (VPĐKQSDĐ
mỗi cấp sau khi cập nhật, chỉnh lý hồ sơ tại cấp mình đều phải gửi thông báo và các
giấy tờ liên quan cho VPĐKQSDĐ cấp kia để cùng cập nhật, chỉnh lý hồ sơ), nhất
là trong điều kiện hiện nay ở hầu hết các địa phương rất khó khăn về kinh phí, nhân
lực; đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng hồ sơ địa chính không
được lập, cập nhật, chỉnh lý đầy đủ, đồng bộ và không thống nhất giữa các cấp hiện
nay.
Bốn là, việc thành lập hai cấp, theo đơn vị hành chính như hiện nay gây khó
khăn cho tổ chức và cá nhân sử dụng đất khi thực hiện các giao dịch về đất đai, nhất
là trong các trường hợp chuyển quyền giữa tổ chức và cá nhân (đối với cấp huyện
chỉ đáp ứng các giao dịch của cá nhân, cấp tỉnh chỉ đáp ứng các giao dịch của tổ

chức); không điều tiết được công việc của các VPĐKQSDĐ (nơi quá tải công việc
do có quá nhiều giao dịch, nơi nhàn rỗi do ít các giao dịch).
Tại tỉnh Tuyên Quang: Đến ngày 31/12/2013, toàn tỉnh đã hoàn thành hồ sơ,
trình cấp được 465.068 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 301.682 lượt tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân với diện tích 241.227,7 ha/269.072,7 ha, đạt 89,7% tổng
diện tích đất cần cấp và 95,8% diện tích đất đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận
theo quy định, trong đó:
- Đối với tổ chức: cấp được 5.332 Giấy chứng nhận cho 1.642 lượt tổ chức với
diện tích 84.473,8/84.865,3 ha, đạt 99,5% diện tích đất cần cấp cho các tổ chức.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

13
- Đối với hộ gia đình, cá nhân: Đã cấp và đang viết, trình ký 459.736 Giấy
chứng nhận cho 300.040 lượt hộ gia đình, cá nhân với diện tích 156.753,9
ha/184.207,4 ha, đạt 85,1% diện tích đất cần cấp cho hộ gia đình, cá nhân.
Kết quả thực hiện cụ thể đối với một số loại đất chính đến thời điểm
31/12/2013 như sau:
- Đất sản xuất nông nghiệp: Đã cấp và đang tiến hành viết, trình ký 215.893
Giấy chứng nhận với diện tích 64.739,7 ha/74.312,0 ha, đạt 87,1% diện tích đất cần
cấp;
- Đất lâm nghiệp: Đã cấp và đang tiến hành viết, trình ký 93.933 Giấy chứng
nhận với diện tích 164.594,7 ha/181.654,0 ha, đạt 90,6% diện tích đất cần cấp;
- Đất nuôi trồng thủy sản: Đã cấp và đang tiến hành viết, trình ký 6.053 Giấy
chứng nhận với diện tích 2.018,9 ha/2.251,3 ha, đạt 89,7% diện tích đất cần cấp;
- Đất ở tại nông thôn: Đã cấp và đang tiến hành viết, trình ký 117.429 Giấy
chứng nhận với diện tích 4.823,1 ha/5.421,9 ha, đạt 89,0% diện tích đất cần cấp;
- Đất ở tại đô thị: Đã cấp và đang tiến hành viết, trình ký 26.570 Giấy chứng
nhận với diện tích 401,6 ha/460,6 ha, đạt 87,2% diện tích đất cần cấp;
- Đất chuyên dùng: Đã cấp 5.142 Giấy chứng nhận với diện tích 4.302,9

ha/4.613,2 ha, đạt 93,3% diện tích đất cần cấp.
(Nguồn: [26])
1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất
Đăng ký là một công việc của cơ quan quản lý nhà nước hoặc một tổ chức, cá
nhân nào đó thực hiện việc ghi nhận hay xác nhận về một sự việc hoặc một tài sản
nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người được đăng ký cũng như tổ chức, cá
nhân đứng ra thực hiện việc đăng ký.
Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai.
Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự
nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Khái niệm này chỉ rõ:
- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức
đăng ký đất đai;

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

14
- Hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính là cơ sở đảm bảo tính pháp lý, tin
cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây hồ sơ
địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính.
Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai
- Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước,
lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân.
- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:
+ Quản lý Nhà nước về đất đai một cách có hệ thống, chính xác và hiệu
quả;
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế
thu nhập cá nhân, thu nhập doanh nghiệp;
+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản;

+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai;
+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
- Lợi ích đối với công dân:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội.
Nguyên tắc đăng ký đất đai/ bất động sản
Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:
+ Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
+ Nguyên tắc đồng thuận;
+ Nguyên tắc công khai;
+ Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được công
khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ. Đối
tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý.


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

15
Đơn vị đăng ký - Thửa đất
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không
liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ
sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc
định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng
hệ thống đăng ký.
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất
không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các
thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Trong

hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng
lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung mô
tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống
mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.
Đăng ký quyền
Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao
quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các
Văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ. Nói
cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý
hiện hành giữa bất động sản và nguời có chủ quyền đối với bất động sản đó. Đăng
ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm.
Đăng ký giao dịch
Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các
giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thồng đăng ký Văn tự giao dịch là
một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các Văn tự giao dịch. Khi
đăng ký, các Văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao
những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của Văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay
không đăng ký Văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

16
hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua
phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất
mà mình mua.
Đăng ký đất đai và bất động sản
- Đăng ký lần đầu thực hiện đối với các trường hợp:

+ Đăng ký, cấp GCN đối với người đang sử dụng đất, chưa được cấp
GCN.
+ Đăng ký, cấp GCN đối với người được giao đất, cho thuê đất 01/7/2004 trở
đi.
+ Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Đăng ký biến động thực hiện đối với các trường hợp:
+ Chuyển quyền sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho,
góp vốn
+ Cho thuê, cho thuê lại, thế chấp.
+ Người sử dụng đất đổi tên, giảm diện tích do thiên tai, thay đổi hạn chế về
quyền, thay đổi nghĩa vụ tài chính;
+ Chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất
+ Chuyển mục đích sử dụng đất,
+ Gia hạn sử dụng đất.
+ Thay đổi, bổ sung về tài sản gắn liền với đất.
+ Chia tách, sáp nhập quyền sử dụng đất; tách thửa, hợp thửa
1.1.3. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện
nhiệm vụ đăng ký đất đai với chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống
nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ.
1.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất
Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
1. Người đang sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
2. Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế,

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

17
tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn

bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này;
3. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất;
4. Người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi
thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi đường ranh giới thửa đất;
5. Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân,
quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất
đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành [18].
Các văn bản hướng dẫn thi hành luật Đất đai
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ
[8] về thi hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở
TN&MT và thành lập các chi nhánh của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại
các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào
nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng TN&MT
Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập cơ
quan thự , giảm bớt những ách
tắc trong quản lý nhà nước về đất đai.
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ
[12] quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.
Nghị định này quy định trách nhiệm của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất trong việc thực hiện các thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với
đất. Vai trò của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất các cấp phải đảm nhận thêm
một nhiệm vụ mới là xác định nhà ở, công trình xây dựng, cây lâu năm và rừng sản
xuất là rừng trồng gắn liền với đất; từ đó phải nghiên cứu thêm các văn bản có liên
quan để xác nhận quyền hợp pháp của người đăng ký chủ sở hữu tài sản đó. Nghị
định này cũng quy định trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận, nơi nộp hồ sơ và trao