MỤC LỤC
NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG BIỂU VÀ SƠ ĐỒ
LỜI MỞ ĐẦU
01
Chương 1. Giới thiệu về ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam chi nhánh
Bắc Sài Gòn
03
1.1 Quá trình hình thành và phát triển của ngân hàng Đầu tư và phát triển
Việt Nam
03
1.1.1 Sơ lược về lịch sử hình thành và quá trình phát triển của ngân hàng Đầu tư và
phát triển Việt Nam
03
1.1.2 Giới thiệu ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam chi nhánh Bắc Sài Gòn
05
1.2 Cơ cấu tổ chức và mô tả vị trí kiến tập
05
1.2.1 Sơ đồ cơ cấu tổ chức
05
1.2.2 Mô tả vị trí kiến tập
07
1.3 Các hoạt động kinh doanh chủ yếu tại chi nhánh Bắc Sài Gòn
08
Chương 2. Quy trình thẩm định giá bất động sản thế chấp tại chi nhánh Bắc
Sài Gòn
09
2.1 Mô tả quy trình
09
2.1.1 Tiếp nhận hồ sơ bất động sản của ngân hàng

09
2.1.2 Xác nhận phân cấp tài sản đảm bảo
10
2.1.3 Phân công hồ sơ định giá tài sản đảm bảo
10
2.1.4 Định giá tài sản đảm bảo
11
2.1.5 Kiểm soát
11
2.1.6 Hoàn thiện quá trình định giá tài sản đảm bảo
12
2.1.7 Nội dung thẩm định bất động sản
12
2.2 Quy định của ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam về điều kiện hồ sơ
bất động sản thế chấp
14
2.3 Tóm tắt báo cáo thẩm định giá bất động sản số 37/10 C1, phường 13, quận
Tân Bình cho mục đích thế chấp
14
2.4 Đánh giá quy trình
16
2.4.1 Ưu điểm
16
2.4.2 Nhược điểm
18
Chương 3. Các giải pháp, kiến nghị để hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất
động sản thế chấp tại chi nhánh Bắc Sài Gòn
20
3.1 Giải pháp
20

3.1.1 Nâng cao chất lượng thông tin
20
3.1.2 Hoàn thiện quy trình đánh giá rủi ro
21
3.1.3 Đa dạng hóa các phương pháp đánh giá rủi ro
21
3.1.4 Liên tục cập nhật các văn bản Luật trong định giá bất động sản
22
3.1.5 Nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ
22
3.2 Một số kiến nghị
23
3.2.1 Kiến nghị với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
23
3.2.2 Kiến nghị với Chính phủ
24
KẾT LUẬN
25
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
26
PHỤ LỤC
27
NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ KIẾN TẬP
NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN































DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắt Ý nghĩa
BIDV Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam
CIC Trung tâm thông tin tín dụng
CVĐG Chuyên viên định giá
DVKH Dịch vụ khách hàng

QL&DV Quản lý và dịch vụ
TSĐB Tài sản đảm bảo
TSSS Tài sản so sánh
DANH MỤC BẢNG BIỂU VÀ SƠ ĐỒ
1. Sơ đồ 1.1: Cơ cấu tổ chức BIDV- Bắc Sài Gòn 06
2. Sơ đồ 2.1: Quy trình thẩm định bất động sản thế chấp 09
3. Bảng 2.1: Các chỉ tiêu chất lượng tín dụng 16
7
LỜI MỞ ĐẦU
Hoạt động ngân hàng luôn được xem là “mạch máu của nền kinh tế mỗi quốc
gia”. Mạch máu này có hoạt động ổn định, tăng trưởng bền vững mới làm cho nền
kinh tế đất nước có thể phát triển. Trong giai đoạn hội nhập, xu thế toàn cầu hóa
diễn ra ngày càng mạnh mẽ hiện nay thì hoạt động tín dụng của các Ngân hàng
thương mại càng trở nên quan trọng, đóng vai trò trung gian đưa vốn đến các nhà
đầu tư, góp phần không nhỏ vào sự đi lên của nền kinh tế. Tuy nhiên, những năm
gần đây, khủng hoảng kinh tế toàn cầu đã thực sự tạo ra những hậu quả nghiêm
trọng cho Việt Nam sau một thời gian tăng trưởng nhanh như lạm phát, giảm phát,
các doanh nghiệp rơi vào tình trạng thiếu vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh.
Theo thông tin từ Ngân hàng Nhà nước, từ năm 2008 đến nay, nợ xấu của các
ngân hàng có xu hướng tăng nhanh, tính đến thời điểm ngày 30/06/2012, nợ xấu của
ngân hàng quốc doanh là 3,76%, trong khi khối cổ phần là 4,73%. Mặc dù có nhiều
nguyên nhân dẫn đến tình trạng nợ xấu, nợ quá hạn tăng cao ở các Ngân hàng
thương mại Việt Nam, nhưng theo nhiều chuyên gia tài chính, chủ yếu là do hoạt
động quản trị rủi ro tại các ngân hàng còn không ít hạn chế và chưa đồng bộ, thiếu
chuyên viên có năng lực cao và nhiều kinh nghiệm. Có thể nói, vấn đề an toàn và
giảm thiểu rủi ro trong các hoạt động tín dụng là đòi hỏi tất yếu ảnh hưởng đến
công tác tín dụng tại ngân hàng. Để thực hiện điều này thì khi tiến hành cho vay,
ngân hàng thường đòi hỏi khách hàng phải có tài sản thế chấp. Các tài sản thế chấp
rất đa dạng nhưng chủ yếu là bất động sản. Vì vậy, ngân hàng phải tiến hành thẩm
định giá bất động sản để xác định mức cho vay và giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng,

tránh dẫn đến tình trạng nợ xấu tăng cao. Thẩm định giá bất động sản đã xuất hiện
trên thế giới từ khá lâu, nhưng ở Việt Nam hoạt động định giá khá mới mẻ và còn
nhiều hạn chế cũng như thiếu tính chính xác. Chính vì những lý do đó, tác giả quyết
định lựa chọn đề tài “Quy trình thẩm định bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Đầu
tư và phát triển Việt Nam chi nhánh Bắc Sài Gòn” để tìm hiểu công tác định giá đối
với tài sản đảm bảo là bất động sản tại ngân hàng, từ đó đưa ra những đề xuất, biện
pháp để hoạt động này ngày càng có chất lượng, hiệu quả hơn.
Đề tài được kết cấu gồm 3 phần:
8
Chương 1: Giới thiệu về Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam chi nhánh Bắc
Sài Gòn
Chương 2: Quy trình thẩm định giá bất động sản thế chấp tại chi nhánh Bắc Sài
Gòn
Chương 3: Các giải pháp, kiến nghị để hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất
động sản thế chấp tại chi nhánh Bắc Sài Gòn
Tác giả xin gửi lời cảm ơn chân thành đến thạc sĩ Nguyễn Thu Hằng đã
hướng dẫn, đóng góp ý kiến và giải đáp những thắc mắc trong suốt quá trình viết đề
tài, cảm ơn anh Lê Võ Thanh Phong- Trưởng phòng giao dịch Tây Bắc Củ Chi đã
tạo điều kiện thuận lợi cho tác giả được kiến tập tại ngân hàng, cũng như cung cấp
các số liệu, chứng từ hữu ích phục vụ cho bài viết. Mặc dù đã cố gắng hoàn thiện đề
tài, song do thời gian kiến tập ngắn cùng với hiểu biết và kiến thức thực tế còn hạn
hẹp, báo cáo này không tránh khỏi những thiếu sót. Rất mong nhận được đóng góp
của quý thầy cô để bài viết được đầy đủ và hoàn thiện hơn.
Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 01 tháng 07 năm 2013
Sinh viên thực hiện
Lê Y Bình
9
CHƯƠNG 1.
GIỚI THIỆU VỀ NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM
CHI NHÁNH BẮC SÀI GÒN

1.1. Quá trình hình thành và phát triển của ngân hàng Đầu tư và Phát triển
Việt Nam
1.1.1. Sơ lược về lịch sử hình thành và quá trình phát triển của ngân
hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam
NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM
Commercial Bank for Investment and Development of Vietnam
Trụ sở chính: Tháp BIDV, 35 Hàng Vôi, Hoàn Kiếm, Hà nội, Việt Nam
Điện thoại: 04.2220.5544 - 19009247.
Fax: 04. 2220.0399
Email:
- Giai đoạn 1957-1980, Ngân hàng Kiến thiết Việt Nam - tiền thân của Ngân hàng
Đầu tư và phát triển Việt Nam được thành lập trực thuộc Bộ Tài Chính với quy
mô ban đầu gồm 11 chi nhánh, 200 nhân viên với nhiệm vụ chủ yếu là cấp phát,
quản lý vốn kiến thiết cơ bản từ nguồn vốn ngân sách cho tất cả các lĩnh vực
kinh tế, xã hội.
- Giai đoạn 1981-1989, Ngân hàng Kiến thiết Việt Nam được đổi tên thành Ngân
hàng Đầu tư và Xây dựng Việt Nam trực thuộc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam
với nhiệm vụ chủ yếu là cấp phát, cho vay và quản lý vốn đầu tư xây dựng cơ
bản thuộc kế hoạch nhà nước tất cả các lĩnh vực của nền kinh tế.
- Giai đoạn 1990-1994, Ngân hàng Đầu tư và Xây dựng Việt Nam đổi tên thành
Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV) với nhiệm vụ được thay đổi
về cơ bản: Ngoài việc tiếp tục nhận vốn Ngân sách để cho vay các dự án thuộc
kế hoạch nhà nước thì BIDV đã thực hiện huy động các nguồn vốn trung dài hạn
để cho vay đầu tư phát triển: Kinh doanh tiền tệ tín dụng và dịch vụ Ngân hàng
chủ yếu trong lĩnh vực xây lắp phục vụ đầu tư phát triển.
- Giai đoạn 1995-2000, BIDV được phép kinh doanh đa năng tổng hợp như một
Ngân hàng thương mại, phục vụ chủ yếu cho đầu tư phát triển của đất nước. Đây
là thời kỳ BIDV đã khẳng định được vị trí, vai trò là Ngân hàng thương mại
10
hàng đầu tại Việt Nam trong sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước

với danh hiệu đơn vị anh hùng lao động trong thời kỳ đổi mới.
- Giai đoạn 2001 đến nay, BIDV đã triển khai đồng bộ đề án cơ cấu lại được
chính phủ phê duyệt. Dự án hiện đại hoá Ngân hàng và hệ thống thanh toán do
Ngân hàng thế giới tài trợ tiến tới phát triển thành một Ngân hàng đa năng hàng
đầu của Việt Nam, hoạt động ngang tầm với các Ngân hàng mang tầm khu vực
năm 2011.
Cùng với hệ thống ngân hàng thương mại Nhà nước, BIDV luôn là công cụ
sắc bén, là lực lượng chủ lực trong thực thi chính sách tiền tệ quốc gia. Trong hoạt
động, BIDV luôn tuân thủ pháp luật, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ ngân sách nhà nước,
bảo toàn và phát triển vốn. Trong mối quan hệ với khách hàng, BIDV luôn nêu cao
phương châm hành động “Hiệu quả kinh doanh của khách hàng là mục tiêu hoạt
động của BIDV”, quan hệ giữa BIDV và bạn hàng là mối quan hệ “Hợp tác cùng
phát triển”, cùng chia sẻ kinh nghiệm, khó khăn, cơ hội kinh doanh với bạn hàng.
Chính vì lẽ đó, BIDV luôn lắng nghe, tiếp thu ý kiến từ khách hàng để không ngừng
nâng cao chất lượng dịch vụ, luôn tìm hiểu để thỏa mãn nhu cầu ngày một cao của
khách hàng. Với cam kết “cung ứng những sản phẩm, dịch vụ ngân hàng có chất
lượng cao, tiện ích tốt nhất cho khách hàng”, trong 3 năm trở lại đây, BIDV luôn
được tổ chức BVQI (Tổ chức chứng nhận quốc tế độc lập) chứng nhận có hệ thống
quản lý chất lượng đạt tiêu chuẩn ISO 9001:2000.
Trong suốt quá trình hình thành và phát triển, BIDV luôn làm tròn nhiệm vụ
được Đảng, Nhà nước và nhân dân giao phó. Mục tiêu trong giai đoạn hiện nay mà
BIDV xác định là “Hiệu quả, an toàn, phát triển bền vững và hội nhập quốc tế”.
1.1.2. Giới thiệu ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam chi nhánh Bắc Sài Gòn
- Chi nhánh Bắc Sài Gòn (chi nhánh Tân Bình cũ) tiền thân là phòng giao dịch
Tân Bình được thành lập vào tháng 7/2000 trực thuộc Chi nhánh Ngân hàng Đầu
tư và phát triển Thành phố Hồ Chí Minh.
- Tháng 12/2003: Được nâng cấp lên thành chi nhánh II trực thuộc chi nhánh
Ngân hàng Đầu tư và phát triển Thành Phố Hồ Chí Minh.
- Ngày 1/12/2005: Được nâng cấp lên thành chi nhánh cấp I trực thuộc Ngân hàng
Đầu Tư và phát Triển Việt Nam theo quyết định số 244/QĐ_HĐQT ngày

28/11/2005 của hội đồng quản trị Ngân hàng Đầu Tư và phát Triển Việt Nam.
11
- Ngày 16/1/2008: Đổi tên thành Ngân hàng Đầu Tư phát Triển Chi nhánh Bắc Sài
Gòn.
- Điạ bàn được phân công của chi nhánh bao gồm các quận: Bình Thạnh, Phú
Nhuận, Gò Vấp, Tân Bình, Tân Phú, Quận 12 theo công văn số 3166/CV –
QLCN2 ngày 16/06/2005.
- Hiện nay chi nhánh Bắc Sài Gòn thành lập được 6 phòng giao dịch bao gồm:
Cộng Hoà, Tân Bình,Tân Phú,Tây Bắc Củ Chi, Lê Thị Riêng, Gò Vấp nằm tại
các quận: Tân Bình, Tân Phú, Gò Vấp, Tây Bắc Củ Chi.
1.2. Cơ cấu tổ chức và mô tả vị trí kiến tập
1.2.1. Sơ đồ cơ cấu tổ chức
Với tư cách là chi nhánh cấp 1, chi nhánh Bắc Sài Gòn có cơ cấu tổ chức
gồm Ban giám đốc và 6 khối hoạt động: Khối quan hệ khách hàng, Khối rủi ro,
Khối tác nghiệp, Khối quản lý nội bộ và Khối trực thuộc. Các phòng ban tương
ứng với các khối là Phòng quan hệ khách hàng cá nhân, Phòng quan hệ khách
hàng doanh nghiệp, Phòng quản lý rủi ro, Phòng dịch vụ khách hàng doanh
nghiệp, Phòng quản lý và dịch vụ kho quỹ, Phòng quản trị tín dụng, Phòng dịch
vụ khách hàng cá nhân, Phòng tài chính kế toán, Tổ điện toán, Phòng nguồn
vốn kế hoạch tổng hợp, Phòng tổ chức hành chính. Ngoài ra còn có Tổ lái xe và
Tổ bảo vệ.
BAN GIÁM ĐỐC
Khối quan
hệ khách
hàng
Khối rủi ro
Khối tác
nghiệp
Khối quản lý
nội bộ

Khối trực thuộc
Phòng quan
hệ khách
hàng
cá
nhân
Phòng quan
hệ khách
hàng doanh nghiệp
12
Phòng
quản lý
rủi ro
Phòng DVKH doanh
nghiệp
Phòng QL&DV kho qũy
Phòng
quản trị
tín dụng
Phòng DVKH
cá nhân
Phòng tài chính kế toán
Tổđiện
Toán
Phòng nguồn
vốn kế
họach
tổng
hợp
Phòng

tổ chức hành chính
6 phòng
giao dịch:
Cộng Hòa
Tân Bình,
Lê Thị
Riêng,
Tân Phú,
Gò Vấp,
Tây Bắc
Củ Chi
Tổ chức –
hành chính
Tổ lái
xe
Tổ bảo
vệ
13
Sơ đồ 1.1: Cơ cấu tổ chức BIDV- Bắc Sài Gòn
(Nguồn: Tư liệu Phòng Tổ chức hành chính)
14
Chức năng của các phòng ban:
- Phòng quan hệ khách hàng cá nhân: Tham mưu đề xuất chính sách và kế hoạch
phát triển khách hàng cá nhân.
- Phòng quan hệ khách hàng doanh nghiệp: Tham mưu đề xuất chính sách và kế
hoạch phát triển khách hàng doanh nghiệp.
- Phòng quản lý rủi ro: Tham mưu đề xuất chính sách, biện pháp phát triển và nâng
cao chất lượng hoạt động tín dụng, quản lý, giám sát, phân tích,đánh giá xếp hạng
tín dụng vào việc quản lý.
- Phòng quản trị tín dụng: Trực tiếp thực hiện các tác nghiệp và quản trị cho vay bảo

lãnh đối với khách hàng theo quy định, quy trình của BIDV và của chi nhánh.
- Phòng dịch vụ khách hàng cá nhân: Trực tiếp quản lý tài khoản và giao dịch với
khách hàng cá nhân.
- Phòng dịch vụ khách hàng doanh nghiệp: Trực tiếp quản lý tài khoản và giao dịch
với khách hàng doanh nghiệp.
- Phòng quản lý và dịch vụ kho quỹ: Trực tiếp thực hiện nghiệp vụ quản lý kho
xuất-nhập quỹ.
- Phòng tài chính kế toán: Quản lý và thực hiện công tác hạch toán kế toán chi tiết,
kế toán tổng hợp, thực hiện công tác hậu kiểm đối với hoạt động tài chính.
- Phòng giao dịch: Thực hiện các biện pháp phát triển kinh doanh đảm bảo an toàn,
hiệu quả, đảm bảo quyền lợi của ngân hàng.
1.1.2. Mô tả vị trí kiến tập
Từ ngày 3-6-2013 đến ngày 23-6-2013, tác giả được BIDV chi nhánh Bắc
Sài Gòn nhận vào kiến tập tại phòng Quản lý rủi ro, thuộc khối Rủi ro. Tại đây, tác
giả đã có cơ hội tìm hiểu, quan sát thực tế về các hoạt động giám sát, phân tích,
đánh giá rủi ro đối với danh mục tín dụng của chi nhánh, kiểm tra việc thực hiện
giới hạn tín dụng của các phòng liên quan, cũng như được đọc một số hồ sơ thẩm
định tín dụng và đặc biệt là các bản báo cáo định giá tài sản bảo đảm nợ vay là bất
động sản thế chấp tại ngân hàng. Tuy nhiên, do không thuộc chuyên ngành thẩm
định giá, tác giả đã gặp một số khó khăn trong việc tìm hiểu các phương pháp định
giá, các văn bản luật quy định liên quan cùng với bản kết cấu mặt bằng của các tài
sản bất động sản mà chú yếu là nhà đất. Dù vậy, đây cũng là một cơ hội quý báu để
15
tác giả được trực tiếp có mặt tại ngân hàng và tìm hiểu quy trình thẩm định giá bất
động sản, cụ thể là phân tích cách định giá một căn nhà xin thế chấp là như thế nào.
Hy vọng những bài học đút kết được trong thời gian kiến tập cùng với những kiến
thức tác giả được học ở nhà trường có thể mang lại những kinh nghiệm hữu ích cho
công việc trong tương lai.
1.3. Các hoạt động kinh doanh chủ yếu tại chi nhánh Bắc Sài Gòn
- Đối với khách hàng doanh nghiệp: Dịch vụ tài khoản, gởi một, rút nhiều nơi; trả

lương tự động, hoa hồng đại lý, thu tiền đại lý, dịch vụ quản lý vốn, thanh toán,
định kỳ theo yêu cầu, thanh toán hóa đơn, chuyển tiền trong nước, thanh toán
xuất nhập khẩu, tín dụng doanh nghiệp, bảo lãnh các dịch vụ khác.
- Đối với khách hàng cá nhân:
• Sản phẩm tín dụng: cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà; vay mua ô tô; cho vay cầm
cố giấy tờ có giá, thẻ tiết kiệm; cho vay cán bộ công nhân viên; cho vay du
học…
• Sản phẩm huy động vốn: Tiền gởi thanh toán bằng Việt Nam Đồng, tiền gởi
thanh toán bằng ngoại tệ, tiết kiệm tích luỹ bảo an, tiết kiệm kỳ hạn, tiết kiệm
bậc thang, tiết kiệm rút vốn linh hoạt
• Sản phẩm chuyển tiền: Chuyển tiền quốc tế đến, chuyển tiền quốc tế đi,
chuyển tiền trong nước đi, chuyển tiền trong nước đến, dịch vụ hối phiếu,
dịch vụ bán séc du lịch, dịch vụ mua séc du lịch, dịch vụ nhờ thu séc quốc tế,
dịch vụ cung ứng séc trắng, bảo chi séc.
• Sản phẩm ngân hàng điện tử: BIDV - Directbanking , dịch vụ gởi tin nhắn
ngân hàng qua điện thoại di động – BSMS, thanh toán hóa đơn điện EVN,
thanh toán hóa đơn điện Viettel.
• Sản phẩm chứng khoán: Mở tài khoản giao dịch chứng khoán, môi giới
chứng khoán, môi giới chứng khoán chưa niêm yết, lưu ký chứng khoán,
cầm cố cho vay chứng khoán niêm yết. Ngoài ra có các sản phẩm về bảo
hiểm và sản phẩm về dịch vụ ngân quỹ.
• Sản phẩm mua bán ngoại tệ: sản phẩm mua bán ngoại tệ giao ngay và kỳ
hạn, sản phẩm chuyển đổi ngoại tệ, sản phẩm thu đổi ngoại tệ, nghiệp vụ ủy
thác tài sản, nghiệp vụ đầu tư tiền gởi cơ cấu/giấy tờ có giá cơ cấu.
16
CHƯƠNG 2.
QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI
CHI NHÁNH BẮC SÀI GÒN
2.1. Mô tả quy trình
Sơ đồ 2.1: Quy trình thẩm định bất động sản thế chấp

(Nguồn: Tư liệu Phòng quản lý rủi ro)
2.1.1 Tiếp nhận hồ sơ bất động sản thế chấp của khách hàng
Chuyên viên tại đơn vị kinh doanh tiếp nhận hồ sơ bất động sản thế chấp từ
khách hàng và kiểm tra hồ sơ. Bất động sản thế chấp phải có đầy đủ hồ sơ chứng
minh quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp của chủ tài sản đối với tài sản hoặc
các giấy tờ khác chứng minh tài sản sẽ hình thành trong tương lai và tính chân thực,
hợp lệ của tài sản. Trường hợp bất động sản chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất thì khách hàng cần phải nộp các giấy tờ như quyết định giao đất, hợp
đồng thuê đất, giấy nộp tiền sử dụng đất.
Trong thời gian thế chấp, ngân hàng nắm giữ toàn bộ giấy tờ gốc liên quan
đến bất động sản thế chấp để đề phòng việc khách hàng bán, cho, tặng bất động
sản. Trường hợp bất động sản không có đủ hồ sơ, chuyên viên từ chối nhận bất
động sản làm tài sản thế chấp.
Chuyên viên điền vào phiếu đề nghị Định giá tài sản bảo đảm theo mẫu có
xác nhận của lãnh đạo đơn vị kinh doanh và gửi cho Phòng định giá tài sản bằng
17
fax, email hoặc gửi trực tiếp kèm theo hồ sơ pháp lý của TSĐB.
Khi tiếp nhận phiếu đề nghị định giá TSĐB và hồ sơ TSĐB cán bộ tiếp nhận
có trách nhiệm vào thư mục theo dõi hồ sơ định giá theo mẫu và chuyển giao cho
Lãnh đạo phòng để phân công cho CVĐG hoặc trực tiếp phân công nếu được ủy
quyền.
2.1.2. Xác nhận phân cấp tài sản đảm bảo
Để đảm bảo sự chuyên môn hóa, tính khách quan trong việc thẩm định
TSĐB là hạn chế rủi ro, việc định giá TSĐB sẽ được phân cấp theo các tiêu chí: loại
tài sản, mức giá trị theo giá khung, vị trí địa lý, hoặc mức độ phức tạp của TSĐB.
2.1.3. Phân công hồ sơ định giá tài sản đảm bảo
Mọi hồ sơ yêu cầu định giá đều phải được Lãnh đạo phòng định giá xem xét
trước khi chuyển giao cho CVĐG. CVĐG không được tự ý tiến hành định giá bất
kỳ TSĐB nào mà chưa được sự chỉ định của Lãnh đạo phòng định giá. Trong
trường hợp cấp thiết của các đơn vị thì CVĐG phải báo cáo ngay cho Lãnh đạo

phòng định giá hoặc Ban Giám đốc Khối tín dụng và quản trị rủi ro biết trước khi
tiến hành thẩm định tài sản đó.
Khi giao hồ sơ cho CVĐG cần lưu ý đến các yếu tố sau:
- Tình trạng pháp lý, hiện trạng của TSĐB cần thẩm định giá.
- Thời gian thẩm định, thời gian hoàn thành.
- Tính hiệu quả của việc thẩm định giá.
- Đối với TSĐB khó thẩm định giá (máy móc, thiết bị thuộc những lĩnh vực
chuyên ngành đặc thù; bất động sản ở những vị trí địa lý đắc địa, diện tích lớn )
phải có sự tham gia của Lãnh đạo phòng định giá hoặc thuê chuyên gia bên
ngoài định giá.
2.1.4. Định giá tài sản đảm bảo
Khi tiếp nhận hồ sơ, CVĐG cần tiến hành nghiên cứu hồ sơ, nếu thấy không
đầy đủ các thông tin liên quan đến TSĐB cần định giá thì yêu cầu chuyên viên kinh
doanh bổ sung thêm các hồ sơ cần thiết để đảm bảo các thông tin về TSĐB được
đầy đủ và chính xác. Sau đó kiểm tra thực tế hiện trạng tài sản và thực hiện định giá
TSĐB một cách khách quan.
Chuyên viên kinh doanh có trách nhiệm phối hợp với CVĐG trong quá trình
kiểm tra thực tế và định giá TSĐB.Sau khi thẩm định TSĐB, CVĐG cần tìm hiểu
18
thêm các thông tin liên quan đến tài sản cần định giá (như trình độ công nghệ, tính
hợp pháp, không hợp pháp, thông tin về quy hoạch, đền bù của TSĐB).
Thu thập thông tin giá thị trường của TSĐB qua các giao dịch thực tế, báo
chí, trang Web, trung tâm định giá tài sản, sàn giao dịch CVĐG lập phiếu định giá
TSĐB theo mẫu quy định.
2.1.5. Kiểm soát
- Kiểm soát 1: Sau khi thẩm định và lập phiếu định giá TSĐB xong, CVĐG trình
phiếu định giá TSĐB lên kiểm soát viên, kiểm soát viên sau khi kiểm tra cụ thể
tình trạng hồ sơ, tính chất pháp lý, giấy tờ chứng minh tài sản, giá do CVĐG đề
xuất thực hiện:
• Nếu không có sự thay đổi nào thì ký kiểm soát.

• Nếu thiếu thông tin về tài sản thì yêu cầu CVĐG cung cấp thêm.
• Nếu chưa có sự thống nhất về giá thì yêu cầu CVĐG đó định giá lại hoặc
CVĐG khác định giá.
- Kiểm soát 2 và phê duyêt:
CVĐG trình phiếu định giá TSĐB đã có chữ ký của kiểm soát viên cho Lãnh
đạo phòng định giá, Lãnh đạo phòng định giá sau khi kiểm tra cụ thể tình trạng hồ
sơ tính chất pháp lý, giấy tờ chứng minh tài sản, giá do CVĐG đề xuất thực hiện:
• Nếu không có sự thay đổi nào thì ký kiểm soát.
• Nếu thiếu thông tin về tài sản thì yêu cầu CVĐG cung cấp thêm.
• Nếu chưa có sự thống nhất về giá thì yêu cầu CVĐG đó định giá lại hoặc
CVĐG khác/ kiểm soát viên/ Lãnh đạo phòng định giá tiến hành định giá.
2.1.6. Hoàn thiện quá trình định giá tài sản đảm bảo
Thời gian tối đa để hoàn thiện quy trình định giá TSĐB:
- Đối với miền Bắc và miền Trung: không quá 48 giờ bắt đầu tính từ thời gian
định giá TSĐB được ghi trong phiếu đề nghị định giá TSĐB của chi nhánh.
- Đối với miền Nam: tính từ thời gian định giá TSĐB được ghi trong phiếu đề
nghị định giá TSĐB của chi nhánh, không quá 48 giờ đối với các tài sản giá trị
nhỏ hơn 10 tỷ đồng tại thành phố Hồ Chí Minh, không quá 72 giờ với tài sản có
giá trị lớn hơn 10 tỷ đồng tại thành phố Hồ Chí Minh. Các trường hợp có hồ sơ
phức tạp cần xác minh, lấy thêm thông tin thì có thể kéo dài hơn nhưng cần
thông báo và phối hợp chi nhánh giải quyết.
2.1.7 Nội dung thẩm định bất động sản
- Thẩm định về chủ sở hữu, sử dụng bất động sản.
19
Việc thẩm định về chủ sở hữu, sử dụng bất động sản phải đảm bảo xác định
được:
• Người sở hữu, sử dụng: những người đồng sở hữu, cùng sử dụng.
• Năng lực hành vi dân sự, năng lực pháp luật dân sự của chủ sở hữu, sử
dụng bất động sản.
• Người có thẩm quyền quyết định thế chấp bất động sản trong trường hợp tài

sản của Doanh nghiệp Nhà nước, Công ty trách nhiệm hữu hạn, Công ty cổ
phần, Doanh nghiệp liên doanh, Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, Hợp
tác xã và các tổ chức khác.
Căn cứ thẩm định: các chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản, hồ sơ pháp lý của
chủ sở hữu, sử dụng bất động sản.
- Thẩm định về quy hoạch nơi bất động sản tọa lạc.
Thẩm định về quy hoạch nơi bất động sản tọa lạc phải đảm bảo xác định được:
• Nơi bất động sản tọa lạc đã có quy hoạch hay chưa.
• Trường hợp đã có quy hoạch thì quy hoạch như thế nào.
Dựa vào chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản, bản đồ hiện trạng, quy hoạch
tổng thể của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và các nguồn thông tin khác.
- Thẩm định về khả năng chuyển nhượng của bất động sản.
Xác định bất động sản đó có dễ dàng chuyển nhượng hay không. Để xác định
được phải dựa vào tình trạng thực tế của bất động sản và các nguồn thông tin
khác. Trên cơ sở đánh giá tổng thể, cơ sở hạ tầng, tình hình an ninh, kinh tế- xã
hội của khu vực nơi bất động sản tọa lạc, lợi thế thương mại, vị trí của bất động
sản, thông tin về các giao dịch chuyển nhượng trên thị trường, và các yếu tố
khác để đánh giá khả năng chuyển nhượng của bất động sản.
- Tình trạng pháp lý của bất động sản.
Tình trạng pháp lý của bất động sản phải đảm bảo xác định được:
• Tính đầy đủ, tính hợp lệ và tính phù hợp của chứng từ sở hữu, sử dụng bất
động sản.
• Diện tích thực tế, diện tích được ghi nhận trên chứng từ sở hữu, sử dụng bất
động sản.
• Bất động sản có được phép thế chấp hay không theo quy định của pháp luật,
bất động sản đã có đầy đủ các điều kiện được thế chấp hay chưa.
• Bất động sản có tranh chấp hay không.
20
• Bất động sản có đang bị kê biên, ngăn chặn chuyển dịch quyền sử dụng,
quyền sở hữu hay không.

• Bất động sản có đang được thế chấp, chuyển nhượng, góp vốn, liên doanh
với cá nhân, tổ chức khác hay không.
- Định giá bất động sản
Xác định diện tích bất động sản được tính giá trị.
• Đối với quyền sử dụng đất: Trường hợp diện tích đất ghi trên chứng từ sở
hữu, sử dụng bất động sản lớn hơn diện tích đất thực tế thì điện tích đất được
tính giá trị là diện tích đất thực tế. Trường hợp ngược lại thì tính giá trị diện
tích được ghi trên chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản.
• Đối với nhà ở, công trình xây dựng, tài sản gắn liền với đất khác có đăng ký
quyền sử dụng: nếu có sự chênh lệchgiữa diện tích thực tế và diện tích trên
chứng từ sở hữu thì tính giá trị như ở quyền sử dụng đất.
• Đối với tài sản gắn liền với đất khác: diện tích được tính giá trị căn cứ vào
diện tích và tình trạng thực tế.
2.2. Quy định của ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam về điều kiện hồ sơ
bất động sản thế chấp
- Nhà đất có diện tích khuôn viên sau khi đã trừ đi phần diện tích nằm trong phạm
vi quy hoạch, lộ giới từ 30m
2
trở lên.
- Nhà đất phải tọa lạc ở mặt tiền đường và/hoặc hẻm chính có chiều rộng tại chỗ
hẹp nhất từ 2,5m trở lên và/hoặc hẻm phụ có chiều rộng từ chỗ hẹp nhất từ 2,5m
trở lên.
- Căn hộ chung cư có diện tích từ 45m
2
trở lên, có giá trị định giá từ 10 triệu
đồng/m
2
trở lên và có thời gian sử dụng (từ lúc xây dựng xong đến lúc định giá)
không quá 10 năm.
- Một số trường hợp đặc biệt khi nhận quyền sừ dụng đất và bất động sản làm

TSĐB phải được Giám đốc chấp thuận. Chi nhánh chủ yếu nhận tài sản là đất
thổ cư, nhà xưởng, đất sản xuất kinh doanh, nằm trong nội thị thị trấn, thị xã,
thành phố hoặc tài sản nằm ngay trên các trục giao thông và khu vực dân cư
đông đúc, dễ kinh doanh, hạn chế TSĐB là đất nông nghiệp (thổ vườn, trồng cây
lâu năm, ao ), nằm ở các vùng xa xôi hẻo lánh.
2.3. Tóm tắt báo cáo thẩm định giá bất động sản số 37/10 C1, phường 13, quận
Tân Bình cho mục đích thế chấp
2.3.1. Những thông tin cơ bản
21
- Tên tài sản: Quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại địa chỉ 37/C1,
phường 13, quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh.
- Loại tài sản: Quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
- Địa chỉ: 37/C1, phường 13, quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh.
- Mô tả theo vị trí:
• Hướng Bắc: giáp nhà khác;
• Hướng Nam: giáp nhà khác;
• Hướng Tây: giáp đường hẻm 8m;
• Hướng Đông: giáp nhà khác.
- Khách hàng yêu cầu: Ông Phạm Văn Hiền- bà Vũ Thị Thanh Loan, chủ sở hữu
căn nhà địa chỉ 37/C1, phường 13, quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh.
- Thẩm định viên: Lã Thị Hoài.
2.3.2.Tóm tắt mô tả đặc tính kỹ thuật
- Đất:
• Diện tích đất được công nhận: 119,46m
2
. Thửa đất số: 19.
• Mục đích sử dụng hiện tại: Đất ở tại đô thị.
• Hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, vị trí thuận lợi, gần chợ, gần trung tâm thương
mại
- Công trình xây dựng trên đất:

• Tổng diện tích sử dụng: 228,61 m
2
• Tổng diện tích xây dựng: 228,6 m
2
• Kết cấu nhà ở: Cấp 3
• Số tầng: 2
2.3.3. Phương pháp định giá
Phương pháp chi phí: dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài
sản cần thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
Các bước tiến hành:
- Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách xem đó là đất
trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất.
- Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, tái tạo, thay thế công trình xây dựng
hiện có trên đất.
- Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế của công trình xây dựng
hiện có trên đất.
- Khấu trừ khấu hao tích lũy trên khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay
thế những công trình xây dựng hiện có trên lô đất, để có được chi phí hiện tại đã
trừ đi khấu hao.
2.3.4. Ước tính về mức giá
Mô tả tài sản so sánh: Xem phụ lục.
22
2.3.5. Xây dựng các hệ số 1,2,3,4 về quy mô diện tích, chiều dài, chiều
rộng, khoảng cách so với mặt tiền đường, hình dáng.
2.3.6. Giá trị kết quả thẩm định giá
Tài sản so sánh2 được xem là đồng nhất với tài sản thẩm định.
Giá đơn giá quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định là: 30.324.812
đồng/m
2
Giá trị đất của tài sản thẩm định là: 30.324.812 đồng/m

2
x 119,46m
2
=
3.622.602.089 đồng.
Kết hợp với giá trị tài sản trên đất như tính toán: 537.485.733 đồng.
Vậy giá trị tài sản thẩm định: 4.160.087.822 đồng.
2.4. Đánh giá quy trình
2.4.1. Ưu điểm
- Về quy trình định giá tài sản:Quy trình định giá bất động sản thế chấp tại BIDV Bắc
Sài Gòn khá chặt chẽ, bắt đầu từ khâu kiểm tra hồ sơ về tài sản thế chấp đến việc
thu thập thông tin từ nhiều nguồn khác nhau, sau đó tiến hành phân tích để đưa ra
kết quả định giá bất động sản thế chấp. Việc định giá tài sản được nhân viên thẩm
định thực hiện nhanh chóng và khoa học, vì thế ngân hàng luôn đảm bảo được về
mặt thời gian đối với công tác đánh giá rủi ro cũng như thẩm định dự án, không gây
chậm trễ tiến độ thẩm định.Nhìn chung giá trị mà các CVĐG đưa ra cũng sát với giá
chuyển nhượng tại thời điểm định giátrên thị trường và khách hàng hoàn toàn hài
lòng với các kết quả định giá này.
- Về nội dung đánh giá: Nội dung đánh giá rủi ro thẩm định dự án vay vốn tương đối
đầy đủ và đa dạng, đề cập đến nhiều khía cạnh khác nhau của dự án. Các nội dung
đánh giá được cán bộ thẩm định phân tích tỉ mỉ, chi tiết và phù hợp với từng dự án.
BIDV Bắc Sài Gòn luôn luôn quan tâm chú trọng đến sự an toàn và hiệu quả
trong hoạt động tín dụng, thường xuyên thực hiện rà soát và hoàn thành lại thủ tục,
hồ sơ pháp lý cúa các khoản vay. Từ đó có thể giảm dần dư nợ xuống mức có thể
kiểm soát được,giảm rủi ro đối với những khách hàng có biểu hiện tài chính không
lành mạnh. Việc hoàn thiện quy trình nghiệp vụ tín dụng, chất lượng tín dụng cũng
được nâng cao, được thể hiện ở bảng sau:
Bảng 2.1: Các chỉ tiêu chất lượng tín dụng
Đơn vị: Tỷ đồng
23

Chỉ tiêu 2011 2012
Tỷ lệ nợ xấu 4% 2,56%
Tỷ lệ nợ quá hạn 0,48% 0,16%
Trích dự phòng rủi ro 65,45 81,18
Sử dụng dự phòng rủi ro 141,33 49,12
(Nguồn: Tư liệu Phòng nguồn vốn BIDV)
Bảng trên cho thấy tỷ lệ nợ xấu cuối năm 2012 chiếm 2,56% tổng dư nợ,
giảm 1,44% so với năm 2011. Tỷ lệ nợ quá hạn cũng giảm rõ rệt từ 0,48% chỉ còn
0,16%. Đây là một con số quan trọng và ý nghĩa đối với bộ phận quản trị rủi ro tại
ngân hàng, phản ánh tính hiệu quả trong công tác thẩm định.Có được kết quả này là
nhờ công tác thẩm định dự án nói chung và công tác đánh giá rủi ro dự án xin vay
vốn nói riêng có độ chính xác và tin cậy cao, từ đó giảm thiểu được nguy cơ tăng nợ
xấu, nợ khó đòi.
Như vậy, trong thời gian hoạt động, ngân hàng đã đạt được sự phát triển lớn
cả về chất và lượng.Trước yêu cầu hội nhập và phát triển, theo mục tiêu kinh doanh:
“Chất lượng, an toàn, hiệu quả và phát triển”, nghiệp vụ tín dụng thương mại tại
BIDV Bắc Sài Gòn đã và đang khẳng định vị trí và vai trò quan trọng trong toàn hệ
thống chi nhánh BIDV cả nước.
- Về trình độ công nghệ:
Nhìn chung, hệ thống công nghệ thông tin của BIDV đã được trang bị đầy đủ
và hiện đại. Ở các phòng nghiệp vụ, mỗi nhân viên đều có máy tính cá nhân có nối
mạng nhằm phục vụ việc thu thập và tìm kiếm thông tin cho công việc của mình.
Ngoài ra, ngân hàng còn xây dựng hệ thống đường truyền với Hội sở chính và các
chi nhánh trực thuộc nên đảm bảo kịp thời phục vụ yêu cầu quản lý.
- Về đội ngũ cán bộ:
24
Hiện nay, đội ngũ nhân sự phục vụ công tác đánh giá rủi ro của BIDV có
trình độ chuyên môn, trẻ trung, năng động và sáng tạo trong công việc. Nhân sự
được tuyển dụng nghiêm ngặt với những yêu cầu cao nhằm giữ vững và nâng cao
chất lượng cán bộ. Hàng năm, các cán bộ thẩm định được tham gia vào những khóa

học đào tạo, bồi dưỡng nâng cao chuyên môn nghiệp vụ thẩm định.
2.4.2. Nhược điểm
- Về chất lượng thông tin:
Hệ thống công nghệ thông tin được trang bị đầy đủ song chưa được đổi mới
thường xuyên, các phần mềm ứng dụng chưa được nâng cấp kịp thời, dẫn đến có
thông tin nhưng thông tin không hữu ích và thiếu chính xác. Bên cạnh đó, thông tin
khách hàng cung cấp cho ngân hàng mang tính không chắc chắn, hiện tại chi nhánh
chưa có các quy định cũng như cơ chế để nâng cao tính chuẩn xác của những thông
tin này.
- Về quy trình đánh giá rủi ro:
Quy trình đánh giá rủi ro đang áp dụng tại chi nhánh khá chặt chẽ, nội dung
đánh giá đa dạng. Tuy nhiên vẫn mắc phải các hạn chế như còn một số bước rườm
rà cần giản lược, chưa theo dõi được các rủi ro phát sinh sau khi đã đánh giá, chưa
tách riêng được quy trình đánh giá rủi ro và quy trình tín dụng. Các bước trong trình
tự còn chung chung, chưa phận biệt được giữa các loại dự án.
- Về phương pháp đánh giá rủi ro:
Phương pháp mà chi nhánh đang áp dụng để đánh giá rủi ro về đầu tư là
phương pháp tính điểm tín dụng. Phương pháp này phần nào đã nhận diện được các
rủi ro trên nhiều khía cạnh khác nhau như rủi ro chính trị, rủi ro kỹ thuật, rủi ro thị
trường , tuy nhiên những khía cạnh đó mới chỉ được xem xét một cách độc lập chứ
chưa được đánh giá trong mối tương quan với các khía cạnh khác.
- Về áp dụng các văn bản pháp luật trong định giá bất động sản:
Mặc dù hoạt động định giá, xử lý bất động sản thế chấp đã được quy định tại
rất nhiều các văn bản pháp luật như: Bộ luật dân sự, Luật đất đai, các văn bản dưới
luật, các nghị định và thông tư hướng dẫn song các văn bản này vẫn thiếu sự thống
nhất, nội dung còn mang tính định hướng là chính, chưa đi sâu vào hướng dẫn và
25
còn nhiều bất cập so với thực tế, khiến cho quy trình thẩm định giá bất động sản gặp
phải một số trở ngại, nhất là ở khâu định giá và lập hồ sơ thẩm định.
- Về cán bộ đánh giá rủi ro:

Cán bộ thẩm định nói chung và cán bộ đánh giá rủi ro nói riêng đa số tiến
hành công tác thẩm định dự án một cách độc lập và thiếu sự làm việc tập thể để
thống nhất kết quả thẩm định. Mặt khác, việc đánh giá rủi ro các dự án được tiến
hành mà không phân loại lĩnh vực, chuyên ngành cụ thể. Ngoài ra, số lượng chuyên
viên thẩm định ít hơn nhiều so với khối lượng công việc được giao, dẫn đến mỗi
người phải thẩm định cùng lúc nhiều dự án. Điều này làm cho công tác đánh giá rủi
ro có thể trở nên sơ sài hơn và kết quả định giá thiếu chính xác hơn.
Có thể phân tích một số ví dụ dưới đây để thấy rõ các nhược điểm trong định
giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại: Trong các năm 2009 và
2010, Lê Bá X đã thông đồng với Phùng Văn Y, nhân viên hợp đồng của Phòng Tài
nguyên & môi trường huyện Gia Lâm, Hà Nội để Y lấy trộm của cơ quan hơn 30
“phôi” giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó, X đi “đặt” làm 21 “sổ đỏ” giả.
Thời gian này, X thành lập 4 công ty, lập các hợp đồng kinh tế khống ký kết mua
bán hàng hoá, nguyên vật liệu giữa các công ty đó, sau đó dùng “sổ đỏ” giả vay
tiền của 6 ngân hàng với tổng số tiền hơn 70 tỷ đồng. Kết quả điều tra bổ sung cho
thấy, Phạm Văn Z là cán bộ tín dụng được giao nhiệm vụ thẩm định hồ sơ, kiểm tra,
định giá tài sản thế chấp khi công ty của X làm thủ tục vay vốn. Z đã không làm
đúng các quy định của ngân hàng, tự ý nâng công ty của X lên doanh nghiệp loại A
để được ưu đãi khi vay vốn, trong khi công ty này mới thành lập được 1 tháng. Z
thừa nhận chỉ thẩm định trên hồ sơ vay vốn, không đi kiểm tra thực tế hoạt động
của doanh nghiệp, không kiểm tra cụ thể tài sản thế chấp mà vẫn báo cáo thẩm định
đề xuất cho công ty của X vay vốn, dẫn đến việc X dùng 2 “sổ đỏ” giả thế chấp vay,
chiếm đoạt hơn 14 tỷ đồng.
Qua ví dụ trên, có thể thấy sai sót của chuyên viên thẩm định khi nhận bất
động sản thế chấp là không kiểm tra kỹ càng thông tin khách hàng, không đánh giá
mức xác thực của dự án cũng như trực tiếp kiểm tra hoạt động của doanh nghiệp mà
chỉ xem xét hồ sơ vay vốn đã quyết định cho vay, thậm chí còn tự ý nâng mức xếp
loại của công ty khách hàng nhằm hưởng ưu đãi về vốn vay bất hợp lý trong khi bất