BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM





THÁI VĂN NÔNG




NGHIÊN CỨU HIỆN ĐẠI HÓA HỆ THỐNG
ĐỊA CHÍNH TRONG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN









CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ : 62 85 01 03




TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ

HÀ NỘI - 2015

Công trình hoàn thành tại:
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM


Người hướng dẫn : 1. TS. NGUYỄN ĐÌNH BỒNG
2. TS. ĐỖ THỊ TÁM


Phản biện 1 : PGS.TS. Nguyễn Văn Định
Học viện Nông nghiệp Việt Nam

Phản biện 2 : TS. Lê Minh Tá
Trường Đại học Mỏ - Địa chất

Phản biện 3 : PGS.TS. Trần Văn Tuấn
Trường Đại học Khoa học tự nhiên



Luận án sẽ được bảo vệ tại hội đồng đánh giá luận án cấp Học viện họp tại:
Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Vào hồi ngày tháng năm 2015


Có thể tìm hiểu luận án tại thư viện:
- Thư viện Quốc gia Việt Nam
- Thư viện Học viện Nông nghiệp Việt Nam

1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ
sở kinh tế, văn hóa, xã hội và quốc phòng an ninh (Quốc Hội nước CHXHCNVN, 2013).
Quản lý đất đai (QLĐĐ) được xác định là một khoa học tổng hợp về tự nhiên, kinh tế, xã
hội, pháp lý và kỹ thuật liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai. Hệ thống quản lý đất đai
bao gồm các thành phần chính là: pháp luật đất đai, quy hoạch sử dụng đất, thanh tra đất
đai, hồ sơ địa chính , đăng ký đất đai (ĐKĐĐ), định giá đất và hệ thống thông tin (HTTT)
đất đai. Trong đó pháp luật đất đai, quy hoạch sử dụng đất và thanh tra đất đai là nền tảng,
cơ sở pháp lý, kinh tế và xã hội của hệ thống. Còn hồ sơ địa chính, ĐKĐĐ, định giá đất và
HTTT đất đai (còn gọi là hệ thống địa chính - HTĐC) là cơ sở kỹ thuật của hệ thống (Tôn
Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007).
Quản lý đất đai có lịch sử lâu đời, tuy nhiên khái niệm QLĐĐ hiện đại chỉ được đề
cập đến trong những thập niên cuối của thế kỷ XX. Đó là thời điểm công nghệ thông tin có
bước phát triển nhảy vọt, thúc đẩy phát triển nền kinh tế công nghiệp và sự hình thành nền
kinh tế tri thức, làm biến đổi sâu sắc các lĩnh vực kinh tế và xã hội. Trong đó có hệ thống
QLĐĐ của các quốc gia, tiêu biểu như Thụy Điển, Úc, với bản đồ địa chính, ĐKĐĐ, định
giá đất và ngân hàng dữ liệu đất đai.
Việt Nam là quốc gia đất chật người đông, dân số tăng nhanh và đang trong quá
trình thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa (CNH-HĐH). Vì vậy việc quản lý chặt chẽ,
sử dụng hợp lý và hiệu quả tài nguyên đất là một nhiệm vụ vô cùng quan trọng. Quản lý đất
đai Việt Nam cũng có lịch sử lâu đời. Trong quá trình đổi mới, ngành QLĐĐ đã đạt được
những thành tựu quan trọng, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội (KTXH), củng cố
quốc phòng an ninh và hội nhập quốc tế. Tuy nhiên, hiện nay tài nguyên đất đai vẫn chưa

được quản lý và khai thác hợp lý; sử dụng còn lãng phí và kém hiệu quả; ở nhiều nơi đất đai
bị suy thoái, ô nhiễm và phá hoại đến mức báo động; nguồn thu ngân sách từ đất chưa tương
xứng với tiềm năng của tài nguyên đất. Một trong những nguyên nhân chủ yếu là HTĐC
trong QLĐĐ của Việt Nam còn nhiều bất cập: BĐĐC chưa được lập hoàn chỉnh, những nơi
đã đo thì không đồng nhất về hệ tọa độ và các yếu tố thể hiện trên bản đồ; các loại sổ sách
lập không đầy đủ; công tác ĐKĐĐ cấp giấy chứng nhận (GCN) quyền sử dụng đất (QSDĐ),
định giá đất, thông tin đất đai còn nhiều tồn tại chưa đáp ứng được yêu cầu QLĐĐ theo
hướng chính quy, hiện đại.
Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An có lịch sử hình thành và phát triển trên 200 năm, với
tổng diện tích tự nhiên là 104,98 km
2
, dân số là 282.981 người. Chính phủ đã xác định
chức năng của thành phố Vinh là đầu tàu tăng trưởng và giải quyết các nhiệm vụ trọng yếu
về phát triển kinh tế của tỉnh Nghệ An và của vùng Bắc Trung bộ; trung tâm đào tạo nguồn
nhân lực và trọng điểm về khoa học công nghệ, văn hóa, thể thao và y tế của vùng Bắc
Trung Bộ. Dự báo đến năm 2015 diện tích được mở rộng xấp xỉ 200 km
2
, năm 2020 là 250

2
km
2
; dân số năm 2015 là 450.000 người và năm 2025 là 800.000 người. Ngày 5/9/2008,
Thủ tướng Chính phủ cũng đã công nhận thành phố Vinh là đô thị loại I trực thuộc tỉnh
Nghệ An (Thủ tướng Chính phủ, 2008).
Trong những năm gần đây, quá trình đô thị hoá tại thành phố Vinh đã diễn ra mạnh
mẽ. Thị trường bất động sản (TTBĐS) hết sức sôi động, giá đất thị trường thay đổi rất
nhanh, nhất là các vị trí đất có khả năng sinh lợi. Quyền sử dụng đất thực sự đã trở thành
nguồn lực quan trọng, nguồn vốn lớn nhất để đầu tư cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng,
đường giao thông, các công trình quan trọng phục vụ cho việc phát triển kinh tế và lợi ích

của cộng đồng. Tuy nhiên, do tốc độ đô thị hóa diễn ra quá nhanh đã vượt quá khả năng
đáp ứng của các bộ máy quản lý, các hệ thống cơ chế chính sách không theo kịp nhu cầu
của sự phát triển, quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố đã phát sinh nhiều bất
cập đó là công tác đăng ký và cấp GCN QSDĐ chưa hoàn thành; cơ sở dữ liệu lạc hậu, thị
trường đất đai chưa được quản lý chặt chẽ; HTTT đất đai mới bước đầu thiết lập và hiệu
quả hoạt động còn kém; công tác lập và quản lý quy hoạch chưa được quan tâm đúng mức,
chưa tạo được quỹ đất sạch phục vụ cho việc phát triển KTXH và thu hút đầu tư.
Tồn tại trên có nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân khách quan là do
HTĐC của của thành phố Vinh chưa đáp ứng yêu cầu QLĐĐ hiện đại trong thời kỳ CNH-
HĐH. Để tập trung thu hút nguồn lực từ bên ngoài và phát huy tiềm năng của đô thị trung tâm
kinh tế, văn hóa vùng Bắc Trung bộ, thành phố Vinh cần tiếp tục đổi mới và nâng cao năng lực
của hệ thống QLĐĐ. Trong đó việc phát triển một HTĐC hiện đại phục vụ đa mục tiêu và chia
sẻ thông tin hiệu quả là rất quan trọng. Muốn vậy cần bắt đầu từ việc trả lời các câu hỏi: (1)
Thực trạng hệ thống địa chính hiện nay ra sao? So với yêu cầu của hệ thống địa chính hiện đại
còn tồn tại gì?; (2) Để giải quyết những tồn tại đó, cần phải có những giải pháp nào?.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng HTĐC thành phố Vinh nhằm tìm ra những tồn tại của HTĐC
trong QLĐĐ thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An.
- Đề xuất một số giải pháp để phát triển HTĐC hiện đại trong QLĐĐ thành phố
Vinh tỉnh Nghệ An nhằm góp phần tăng cường năng lực QLĐĐ đáp ứng yêu cầu phát triển
KTXH bền vững của địa phương trong bối cảnh toàn cầu hóa và hội nhập quốc tế.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
a. Ý nghĩa khoa học
Góp phần bổ sung làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn về phát triển HTĐC hiện đại
trong quản lý đất đai thời kỳ CNH-HĐH.
b. Ý nghĩa thực tiễn
- Kết quả nghiên cứu sẽ đề xuất mô hình cơ sở dữ liệu địa chính hiện đại góp phần
sử dụng thống nhất, đa mục tiêu và chia sẻ hiệu quả cơ sở dữ liệu địa chính với các ngành
và người sử dụng đất, từ đó sẽ góp phần nâng cao hiệu quả KTXH của công tác QLĐĐ.
- Mô hình HTĐC hiện đại trong QLĐĐ của thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An có thể áp

dụng cho các địa phương có điều kiện tương tự.

3
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
a. Đối tượng nghiên cứu
Hệ thống địa chính bao gồm: hồ sơ địa chính (bản đồ địa chính, các loại sổ sách và
tài liệu liên quan), ĐKĐĐ, định giá đất và HTTT đất đai. Hệ thống chính sách liên quan
đến việc xây dựng, hoàn thiện HTĐC. Người sử dụng đất, cán bộ quản lý trong ngành
QLĐĐ và các ngành khác có liên quan. Các phần mềm được ứng dụng trong HTĐC.
b. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An.
- Phạm vi thời gian: đánh giá thực trạng HTĐC (giai đoạn 2001-2013); định hướng
phát triển HTĐC đến 2020 và tầm nhìn đến năm 2030.
5. Những đóng góp mới của đề tài
Xác định được sự cần thiết và yêu cầu của hiện đại hóa HTĐC. Đó là cơ sở quan
trọng để phát triển hệ thống QLĐĐ trong giai đoạn CNH-HĐH đất nước và góp phần vào
mục tiêu xây dựng “Chính phủ điện tử” của nước ta.
Xác định được những tồn tại của HTĐC thành phố Vinh và xây dựng thử nghiệm
mô hình HTĐC hiện đại. Kết quả nghiên cứu này sẽ góp phần tăng cường năng lực
QLĐĐ trên địa bàn thành phố Vinh.
Đề xuất mô hình cơ sở dữ liệu địa chính hiện đại góp phần vào việc sử dụng thống
nhất, đa mục tiêu và chia sẻ hiệu quả cơ sở dữ liệu địa chính với các ngành và người sử
dụng đất. Sau khi nghiên cứu thử nghiệm có thể áp dụng mô hình cơ sở dữ liệu địa chính
hiện đại trong QLĐĐ ở các địa phương khác. Việc thống nhất, kết nối, chia sẻ cơ sở dữ liệu
địa chính hiện đại giữa các ngành, các cấp và người sử dụng đất sẽ góp phần nâng cao hiệu
quả kinh tế và xã hội của công tác QLĐĐ.

Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về hệ thống quản lý đất đai và hệ thống địa chính
1.1.1. Khái niệm về đất đai và quản lý đất đai

Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của
môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó bao gồm khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng,
dạng địa hình, nước mặt (hồ, sông), nước ngầm, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái
định cư của con người, những kết quả do hoạt động của con người trong quá khứ và hiện
tại để lại (Nguyễn Đình Bồng, 2010).
Quản lý đất đai: là các hoạt động quản lý gắn liền đối với đất đai mà đất được coi
như một nguồn tài nguyên cả về ý nghĩa môi trường và kinh tế. QLĐĐ là một ngành khoa
học có truyền thống lâu đời và ngày nay càng có vai trò quan trọng, mang tính liên tục theo
thời gian và không gian. QLĐĐ liên quan đến cả hai đối tượng đất công và đất tư bao gồm:
đo đạc đất đai, đăng ký đất đai, định giá đất, giám sát và quản lý sử dụng đất đai, cơ sở hạ
tầng cho công tác quản lý.
Quản lý hành chính về đất đai: liên quan đến việc xây dựng cơ chế quản lý quyền

4
đối với đất đai và sử dụng đất, quá trình sử dụng đất và giá trị của đất đai thuộc thẩm
quyền của Chính phủ để thúc đẩy quản lý đất đai hiệu quả, bền vững và bảo đảm quyền
về tài sản.
Quản lý nhà nước về đất đai: có thể đồng nghĩa với quản lý đất đai, tập trung vào
cách thức Chính phủ xây dựng và thực hiện các chính sách đất đai và quản lý đất đai cho
tất cả các loại đất không phân biệt quyền sử dụng đất.
Cấu trúc của hệ thống quản lý đất đai bao gồm: nền tảng quản lý đất đai: pháp luật đất
đai; quy hoạch sử dụng đất; thanh tra đất đai. Cơ sở hạ tầng quản lý đất đai là hệ thống địa
chính gồm: hồ sơ địa chính; đăng ký đất đai; định giá đất và hệ thống thông tin đất đai.
1.1.2. Hệ thống địa chính
Hệ thống địa chính là một tập hợp các giải pháp kỹ thuật và nhân lực làm nòng cốt
cho việc thực hiện quản lý đất đai, bao gồm:
- Hồ sơ địa chính là thành phần của HTĐC, chủ yếu là hệ thống bản đồ chỉ rõ kích
thước và vị trí của toàn bộ các thửa đất và những hồ sơ mô tả về đất kèm theo.
- Đăng ký đất đai là một thành phần cơ bản quan trọng của hệ thống địa chính, đó là
quá trình xác lập hồ sơ về quyền sở hữu đất đai, bất động sản, sự đảm bảo và những thông tin

về quyền sở hữu đất.
- Định giá đất là một nội dung của quản lý đất đai để xác định giá đất, có vai trò quan
trọng đối với tính thuế bất động sản. Định giá đất cũng là một phần thiết yếu của phân phối
lại đất đai, thu hồi đất vv , tức là khi có sự thay đổi về chủ sở hữu hoặc đất được chuyển
sang sử dụng cho mục đích công cộng.
Hệ thống thông tin đất đai được áp dụng cho phạm vi rộng của thông tin không gian
bao gồm cơ sở dữ liệu về môi trường, kinh tế-xã hội cũng như những dữ liệu liên quan đến
hệ thống cơ sở hạ tầng và địa chính. Quản lý thông tin đất đai bao gồm: xác định những
yêu cầu của Nhà nước và cộng đồng nói chung về thông tin liên quan đến đất đai; Kiểm tra
sao cho thông tin liên quan đến đất đai được sử dụng thường xuyên trong quá trình quyết
định công việc
1.1.3. Quản lý đất đai trên cơ sở hệ thống địa chính hiện đại
- Quản lý đất đai liên quan đến trách nhiệm của một chính phủ trong việc tôn
trọng và bảo vệ quyền sở hữu bất động sản và cung cấp hệ thống các quy định
điều chỉnh các quyền này để phù hợp với sự phát triển kinh tế và xã hội bền vững. Trong
công việc này, phải xác định một số nội dung chủ yếu như sau: sự phối hợp giữa các cơ
quan Nhà nước; tập trung và phân cấp; vị trí của cơ quan đăng ký đất đai; vai trò của lĩnh
vực công và tư nhân; quản lý các tài liệu địa chính; quản lý các tổ chức địa chính; quản lý
nguồn nhân lực; nghiên cứu; giáo dục và đào tạo; trợ giúp về chuyên gia tư vấn và kỹ
thuật; hợp tác quốc tế.
Để làm việc đó cần phát triển hệ thống địa chính hiện đại với các chức năng: i) Lập
quy hoạch sử dụng đất để thiết lập các quy tắc sử dụng đất bền vững và giải quyết xung
đột giữa các nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích khác nhau. ii) Đăng ký đất đai được

5
thực hiện để các thông tin về quyền sở hữu và giá trị thửa đất được công bố công khai. iii)
Giá trị đất đai và tài sản cần phải được xác định để cung cấp thông tin đầy đủ cho chủ
thể thị trường và các đối tượng khác về hiệu quả kinh tế tương ứng. iv) Phải xây dựng hệ
thống thông tin được liên tục cập nhật và có thể được phổ biến rộng rãi đến các chủ
thể thị trường và chính phủ để quản lý đất đai bền vững.

1.2. Hệ thống quản lý đất đai một số nước trên thế giới
+ Ở Thụy Điển: quyền sở hữu đất ở Thụy Điển được quy định tại bộ Luật Đất đai từ năm
1970. Theo đó, tất cả đất đai tại Thụy Điển đều được chia thành những đơn vị bất động sản, và
được xác định trong sổ đăng ký BĐS. Quyền sở hữu đất là các đối tượng, thửa đất hay không
gian ba chiều (3D) khoảng không gian trên mặt đất, cả trong nhà và trên không. Hệ thống
thông tin đất đai đóng vai trò rất quan trọng trong hệ thống quản lý đất đai tại Thụy Điển.
+ Ở Ô-xtrây-li-a: pháp luật đất đai Ô-xtrây-li-a không công nhận quan điểm về sở
hữu tuyệt đối đối với đất đai. Luật này đặt trọng tâm vào quyền chiếm hữu chứ không phải
là quyền sở hữu tuyệt đối. Ô-xtrây-li-a đã sử dụng hệ thống Torrens đưa việc đăng ký
quyền đối với đất đai thành quy định bắt buộc - đây là một nhân tố chính làm cho Hệ thống
Torrens triển khai thành công ngay từ đầu. Những đặc điểm chủ yếu của hệ thống Đăng ký
đất đai và bất động sản của Ô-xtrây-li-a (Hệ thống Torrens) là: bằng khoán được đảm bảo
bởi Nhà nước; hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi; mỗi trang của sổ đăng ký là
là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiện hữu về về quyền và lợi ích được đăng ký
và dự phòng cho đăng ký biến động lâu dài; bằng khoán đất là một văn bản được trình bầy
dễ hiểu cho công chúng; sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán dễ dàng kiểm tra, tham
khảo; giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm chi phí và thời gian xây dựng; hệ thống được
xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại, dễ dàng cập nhật, tra cứu cũng như
phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng.
1.3. Đánh giá hệ thống địa chính Việt Nam
1.3.1. Thực trạng hệ thống địa chính Việt Nam
- Hồ sơ địa chính: việc lập và quản lý hồ sơ địa chính giữa các địa phương không
đồng đều, còn nhiều bất cập như lập chưa đầy đủ, quản lý không chặt chẽ nên thất lạc hoặc
hư hỏng nhiều; chủ yếu là thực hiện bằng thủ công trên giấy.
- Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay chưa có sự thống nhất về thủ tục, biểu mẫu hồ
sơ địa chính, GCN và cơ sở thông tin đất đai và bất động sản. Việc đăng ký chủ yếu mới
được thực hiện đối với đất đai và đến nay đã được thực hiện trên phạm vi cả nước, song mới
cơ bản hoàn thành việc đăng ký cấp GCNQSDĐ đất nông nghiệp; việc đăng ký, cấp
GCNQSDĐ các loại đất khác nhất là đối với đất ở, nhà ở đô thị còn nhiều tồn tại.
- Về định giá đất: thực hiện Luật Đất đai năm 2003, căn cứ phương pháp xác định giá

đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương đã xây dựng và ban hành bảng giá đất của địa phương có hiệu lực thực hiện từ
ngày 01 tháng 01 hàng năm. Tuy nhiên công tác này vẫn còn nhiều bất cập như giá đất
chưa theo sát giá thị trường, chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu về giá đất.

6
- Tình hình triển khai xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở các địa phương: đến nay,
việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính đã được triển khai thực hiện ở hầu hết các tỉnh. Việc áp
dụng phần mềm ở các địa phương hiện nay không thống nhất, mỗi tỉnh sử dụng một phần
mềm khác nhau, thậm chí một số tỉnh còn có sự khác nhau trong sử dụng phần mềm giữa cấp
tỉnh với cấp huyện và giữa các huyện trong tỉnh. Các địa phương đã triển khai xây dựng cơ
sở dữ liệu địa chính, song vẫn chưa kết nối được giữa các cấp để khai thác sử dụng và cùng
cập nhật, chỉnh lý biến động.
1.3.2. Một số công trình nghiên cứu về hiện đại hóa hệ thống địa chính trong quản lý
đất đai ở trong nước
Trong thời gian qua trên địa bàn cả nước đã có các chương trình dự án nghiên cứu các
nội dung có liên quan đến việc hiện đại hóa hệ thống địa chính đó là: i) Nghiên cứu khả thi
hệ thống quản lý đất đai ở Việt Nam (Hợp tác Việt Nam và Tây Úc trong lĩnh vực quản lý
đất đai). ii) Chương trình hợp tác Việt Nam Thụy Điển về đổi mới hệ thống Địa chính. iii)
Dự án hoàn thiện và hiện đại hoá hệ thống quản lý đất đai Việt Nam. iv) Các hợp tác thể chế
nhằm tăng cường quản lý đất đai. v) Nghiên cứu Đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình
thành thị trường bất động sản ở Việt Nam 2002-2005.
1.3.3. Định hướng phát triển hệ thống địa chính hiện đại trong quản lý đất đai ở Việt Nam
Mục tiêu chung là nâng cao năng lực quản lý nhà nước ngành QLĐĐ theo hướng hiện
đại nhằm tổ chức thực thi hiệu quả các nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai, phục vụ yêu cầu
phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Trong đó cần
tập trung cho việc xây dựng hiện đại hóa hệ thống địa chính.
Hệ thống địa chính hiện đại được xây dựng trên nền tảng công nghệ tiên tiến nhằm tiến
hành đồng bộ để liên kết các hoạt động địa chính từ lập bản đồ địa chính, lập sổ địa chính,
đăng ký ban đầu, đăng ký biến động, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tới thiết lập hệ

thống thông tin đất đai. Hệ thống tạo khả năng tổ chức quản lý và cung cấp dịch vụ đồng bộ
trên quy mô quốc gia, vận hành thống nhất giữa các cấp quản lý, tạo thuận tiện cho người sử
dụng hệ thống về các mặt bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, định giá
đất, tính thuế đất, bồi thường về đất và các giao dịch bất động sản. Hệ thống được vận hành
bởi một đội ngũ cán bộ, công chức địa chính chuyên nghiệp, có trình độ, có đạo đức hoạt động
trong một cơ cấu tổ chức có phân công trách nhiệm rõ ràng, phân biệt giữa hoạt động hành
chính và dịch vụ công. Hệ thống hoạt động trong một hành lang pháp lý cụ thể, được điều
chỉnh bởi một hệ thống luật pháp đầy đủ, có hiệu lực thi hành, hướng tới người sử dụng.
1.4. Hướng tiếp cận nghiên cứu của đề tài
Nghiên cứu hiện đại hóa hệ thống địa chính là nội dung hết sức quan trọng. Trong
bối cảnh hiện nay, ngành nào lĩnh vực nào cũng đang tích cực áp dụng tiến bộ khoa học
công nghệ để hiện đại hệ thống quản lý, thực hiện tốt việc cải cách hành chính. Do vậy
chúng ta cần phải nghiên cứu để phát triển hiện đại hóa HTĐC nhằm tạo điều kiện để thực
hiện tốt công tác QLĐĐ làm cho đất đai sử dụng có hiệu quả nhất.
Khi nghiên cứu HTĐC cần phải nghiên cứu kỹ 4 vấn đề đó là hồ sơ địa chính bao

7
gồm bản đồ và các loại sổ sách kèm theo; ĐKĐĐ bao gồm quy trình thủ tục đăng ký, việc
cấp GCNQSDĐ; định giá đất và HTTT đất đai. Trong từng vấn đề cần phân tích so sánh
giữa thực trạng hiện nay của thành phố Vinh với yêu cầu của hệ thống địa chính hiện đại.
Chương 2: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1. Nội dung nghiên cứu
2.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội của thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An
- Điều kiện tự nhiên;
- Điều kiện kinh tế xã hội;
- Thực trạng quản lý đất đai của thành phố Vinh.
2.1.2. Đánh giá thực trạng hệ thống địa chính của thành phố Vinh
- Hồ sơ địa chính;
- Đăng ký đất đai;
- Định giá đất;

- Thông tin đất đai.
2.1.3. Xây dựng mô hình phát triển hệ thống địa chính hiện đại trong quản lý đất đai
thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An
- Ứng dụng hệ thống thông tin quản lý để xây dựng hệ thống địa chính;
- Xây dựng mô hình phát triển hệ thống địa chính hiện đại tại phường Quang Trung,
thành phố Vinh;
- Đánh giá mô hình hệ thống địa chính hiện đại tại Phường Quang Trung, thành
phố Vinh.
2.1.4. Đề xuất các giải pháp tăng cường năng lực hệ thống địa chính để đáp ứng yêu
cầu quản lý đất đai hiện đại tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An
- Định hướng phát triển hệ thống địa chính thành phố Vinh;
- Một số giải pháp phát triển hệ thống địa chính hiện đại trong quản lý đất đai thành
phố Vinh.
2.2. Phương pháp nghiên cứu
2.2.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu
Số liệu thứ cấp được thu thập từ các phòng Kinh tế, phòng Quản lý đô thị, phòng Tài
nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Chi cục thống kê thành phố
Vinh; sở Tài nguyên và Môi trường, Cục Thống kê và các sở tỉnh Nghệ An.
Thực trạng hệ thống quản lý đất đai và hệ thống địa chính của thành phố Vinh được
thu thập qua việc điều tra số liệu từ các phòng ban chức năng theo mẫu phiếu lập sẵn. Thu
thập ý kiến đánh giá từ phiếu điều tra cán bộ chuyên môn và từ người sử dụng hệ thống.
2.2.2. Phương pháp ứng dụng hệ thống thông tin quản lý
Ứng dụng hệ thống thông tin quản lý (MIS) để thiết kế HTĐC hiện đại cho thành
phố Vinh. Sử dụng các kỹ thuật tiêu chuẩn để thiết kế và xây dựng các hệ thống thông tin.
2.2.3. Phương pháp thiết kế mô hình của hệ thống địa chính
- Thiết kế mô hình: xây dựng mô hình chức năng và phân tích luồng dữ liệu của hệ

8
thống địa chính bằng hệ thống thông tin quản lý; Thử nghiệm-đánh giá-điều chỉnh mô
hình: lấy các dữ liệu từ thực tế phường Quang Trung để thử nghiệm mô hình. Đánh giá kết

quả thử nghiệm sau khi chạy mô hình trên dữ liệu tại phường Quang Trung.
2.2.4. Phương pháp phân tích hệ thống
Phân tích làm rõ hệ thống địa chính hiện đại có những yếu tố gì, có những yêu cầu gì,
đồng thời đánh giá hệ thống địa chính thực tại của thành phố Vinh. So sánh từng yếu tố cụ thể
từ đó đưa ra các mô hình, quy trình để thực hiện.
2.2.5. Phương pháp chuẩn hóa bản đồ
- Sử dụng phần mềm chuyên dụng (Maptrans 3.0) để chuyển hóa bản đồ phường
Quang Trung từ hệ tọa độ HN-72 sang hệ tọa độ VN-2000.
- Các đối tượng không gian của bản vẽ được kiểm tra xử lý lỗi đường nét bằng các phần
mềm MRFclean hoặc MRFFlag
2.2.6. Phương pháp quản lý hệ thống cơ sở dữ liệu
Hệ thống phần mềm TMV.LIS đưa vào quản lý hệ thống cơ sở dữ liệu đăng ký QSD
đất, viết GCNQSDĐ, quản lý hồ sơ địa chính đất đai của phường.
2.2.7. Phương pháp định giá đất hàng loạt
Sử dụng phương pháp CAMA (Computer assisted mass appraisal) để xây dựng bản đồ
định giá đất hàng loạt.
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội của thành phố Vinh
3.1.1. Điều kiện tự nhiên
Thành phố Vinh nằm phía Nam tỉnh Nghệ An, có toạ độ địa lý từ 18
0
33
'
- 18
0
41
'
vĩ độ
Bắc, 105
0

49
'
- 105
0
57
'
kinh độ Đông. Có diện tích tự nhiên là 105,01km
2
bao gồm 16
phường và 9 xã (UBND thành phố Vinh, 2012). Thành phố Vinh nằm ở vị trí trung độ của
vùng Bắc Trung bộ cách thủ đô Hà Nội 291 km về phía Nam, cách thành phố Huế 367 km
và thành phố Đà Nẵng 472 km về phía Bắc. Nằm cách đường mòn Hồ Chí Minh khoảng 20
km về phía Tây, là nơi giao thoa giữa điều kiện tự nhiên KTXH của hai miền Nam - Bắc.
Thành phố Vinh còn là đầu mối của các quốc lộ 46, 48, 7, 8 đi các huyện trong tỉnh, ngoại
tỉnh và đi Lào, Đông Bắc Thái Lan. Trên địa bàn thành phố có cảng Bến Thuỷ, sân bay
Vinh, gần các cảng biển Cửa Lò, Vũng Áng.
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội
Giai đoạn 1995 - 2000 tốc độ tăng trưởng kinh tế của thành phố Vinh khá cao bình
quân đạt 10,3%, giai đoạn 2001 - 2005 bình quân đạt 14,1%, giai đoạn 2006 - 2010 bình
quân đạt 16,1%. Năm 2013 trong bối cảnh suy giảm kinh tế chung nhưng tốc độ tăng
trưởng vẫn đạt 7,6 %; năm 2010 đạt 18,1%. Thu nhập bình quân đầu người/năm tăng từ
15,6 triệu đồng năm 2005 lên trên 40 triệu đồng năm 2013.
Tổng dân số là 312.971 người trong đó nam là 152.018 người, chiếm 48,57% và nữ
là 160.953 người, chiếm 51,43% tổng dân số với 74.780 hộ. Mật độ dân số trung bình
chung ở mức cao đạt 2.978 người/km
2
. Gấp 15 lần so với bình quân chung của toàn tỉnh

9
Nghệ An (Cục Thống kê Nghệ An, 2014).

3.1.3. Công tác quản lý sử dụng đất tại thành phố Vinh
Công tác quản lý đất đai tại thành phố Vinh luôn được các cấp chính quyền quan tâm
đảm bảo thực hiện tốt pháp luật về đất đai và các văn bản do UBND tỉnh ban hành đưa
công tác quản lý đất đai vào nề nếp. Công tác đo đạc đã hoàn thành đáp ứng cơ bản cho
việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuận lợi. Công tác quy hoạch sử dụng đất
thành phố và các xã, phường đang được triển khai. Công tác thống kê và kiểm kê đất đai
được thực hiện tốt. Cùng với giao và cho thuê đất, thành phố đã chủ động xử lý và ngăn
ngừa các vi phạm liên quan đến quản lý đất đai; phối hợp với các ngành cấp tỉnh kiểm tra
thu hồi đất sử dụng không đúng mục đích của các các doanh nghiệp.
- Hiện trạng sử dụng đất: Tổng diện tích tự nhiên của thành phố Vinh là 10.501,55 ha,
chiếm 0,64% tổng diện tích tự nhiên của tỉnh Nghệ An. Trong đó, hầu hết đã được sử dụng
(97,27%), chỉ còn 286,30 ha (2,73%) đất chưa sử dụng. Tổng diện tích đã giao để sử dụng là
8007,05 ha chiếm tới 76,25% diện tích tự nhiên; trong đó 38,26% được giao cho tổ chức trong
nước và 37,69% được giao cho hộ gia đình cá nhân (UBND TP Vinh, 2013).
Bảng 3.1. Tình hình sử dụng đất thành phố Vinh giai đoạn 2000 – 2012
TT
MỤC ĐÍCH
SỬ DỤNG ĐẤT
Mã
Năm 2012
Diện tích
năm 2000
S.sánh 2012-2000
Diện tích
(ha)
(%)
tăng (+),
giảm (-)

Tổng diện tích tự nhiên


10501,55 100 6719,3 3782,25
1
Đất nông nghiệp NNP 5342,23 50,87 3307,59 2034,64
1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 4739,69 45,13 2748,52 1991,17
1.2 Đất lâm nghiệp LNP 109,14 1,04 108,69 0,45
1.3 Đất nuôi trồng thủy sản NTS 482,11 4,59 447,75 34,36
1.5 Đất nông nghiệp khác NKH 11,29 0,11 2,63 8,66
2
Đất phi nông nghiệp PNN 4873,02 46,40 3291,59 1581,43
2.1 Đất ở OTC 1371,14 13,06 876,29 494,85
2.2 Đất chuyên dùng CDG 2749,37 26,18 1689,71 1059,66
2.3 Đất tôn giáo, tín ngưỡng TTN 11,26 0,11 7,04 4,22
2.4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa NTD 158,82 1,51 112,01 46,81
2.5
Đất sông suối và mặt
nước chuyên dùng
SMN 582,14 5,54 579,46 2,68
2.6 Đất phi nông nghiệp khác PNK 0,29 0,00 27,08 -26,79
3
Đất chưa sử dụng CSD 286,30
2,73
120,12 166,18
3.1 Đất bằng chưa sử dụng BCS 286,30 2,73 120,12 166,18
3.2. Đánh giá thực trạng hệ thống địa chính thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An
3.2.1 Hồ sơ địa chính
- Thực trạng: thành phố Vinh có 25 phường/xã đã được đo đạc lập bản đồ địa chính
(BĐĐC) trong đó có 23 phường, xã được đo đạc theo hệ tọa độ HN72 và quy trình quy
phạm đo đạc lập BĐĐC của Tổng cục Địa chính theo quy định của Luật Đất đai sửa đổi


10
bổ sung năm 1998. Bản đồ của xã Nghi Ân và Nghi Đức được đo đạc theo hệ tọa độ
VN2000 và quy trình, quy phạm đo đạc lập BĐĐC của Bộ TN&MT theo quy định của
Luật Đất đai 2003. BĐĐC của 22 xã/phường được đo với tỷ lệ 1/500, 3 xã là: Hưng
Chính, Nghi Kim và Nghi Liên đo đạc với tỷ lệ 1/2000.
- Đánh giá ưu điểm: việc đo đạc lập BĐĐC đã đạt tỷ lệ 100%, trong khi đó tỷ lệ
này cả nước mới đạt 74,8% (24.790.718 ha/33.098.720), cả tỉnh Nghệ An mới đạt 89,7%
(1.479.610 ha/1.649.025 ha). BĐĐC được lưu trữ dưới dạng số và dạng giấy ở 3 cấp đảm
bảo đúng quy định. Việc cập nhật chỉnh lý biến động đất đai bước đầu được thực hiện.
- Những tồn tại: bản đồ chưa cập nhật được đầy đủ các biến động, chưa thể hiện đầy
đủ các yếu tố về quy hoạch (giao thông, thoát nước, điện, công trình công cộng ), các
công trình ngầm. Hệ thống BĐĐC được đo đạc theo quy trình quy phạm cũ chưa được
chuẩn hóa lại theo quy trình quy phạm mới.
- Nguyên nhân của tồn tại: do chưa quan tâm đầu tư nghiên cứu việc nâng cấp hệ
thống bản đồ để phục vụ được cho nhiều ngành; điều kiện kinh phí gặp nhiều khó khăn
nên chưa đo đạc, chỉnh lý biến động để chuẩn hóa cơ sở dữ liệu bản đồ địa chính.
Bảng 3.2. Đánh giá hệ thống hồ sơ địa chính thành phố Vinh
Yêu cầu về hồ sơ địa chính của hệ
thống địa chính hiện đại
HTĐC thành phố Vinh Đánh giá
- Được đo đạc với công nghệ hiện đại
theo quy phạm mới;
- Thể hiện được nhiều yếu tố nhất,
phong phú nhất cụ thể như các yếu tố
liên quan đến quy hoạch (giao thông,
cấp thoát nước, đường điện, các công
trình công cộng)
- Được cập nhật biến động thư
ờng
xuyên cho phù hợp với hiện trạng.

- Được áp dụng cho các ngành, tránh
phải đo đạc nhiều lần gây tốn kém.
- Không thống nhất về quy
phạm, tỉ lệ, phương pháp đo vẽ

- Chưa thể hiện đầy đủ các
yếu tố liên quan đến quy
hoạch


- Chưa được cập nhật
thường xuyên
- Chưa được phổ biến rộng rãi
để phục vụ các mục tiêu khác.
- Chưa đạt yêu
cầu
- Chưa đạt yêu
cầu



- Chưa đạt yêu
cầu
- Chưa đạt yêu
cầu
3.2.2. Đăng ký đất đai
- Thực trạng: thành phố đã kê khai đăng ký cấp GCNQSDĐ ở cho 75.043 thửa đất
trên tổng số 82.541 thửa đất ở cần cấp GCN. Việc đăng ký cấp GCNQSDĐ cho các nhà
chung cư mới đạt được 327 trường hợp. Đất nông nghiệp được kê khai cấp GCN theo Nghị
định 64 ở 5 xã và 4 xóm mới nhập vào năm 2008, đến nay đã đăng ký cấp được 9.307 GCN.

Thành phố có 1108 tổ chức sử dụng đất, trong đó 403 tổ chức đã được đăng ký cấp GCN
(chủ yếu là các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất sau Luật đất đai năm 2003).
Các loại sổ địa chính, sổ mục kê, sổ theo dõi cấp GCN, theo dõi biến động đất đai được lập.
- Đánh giá ưu điểm: việc đăng ký cấp GCNQSDĐ ở cho hộ gia đình cá nhân cơ bản
hoàn thành, những trường hợp còn lại chưa được cấp GCN còn có các vướng mắc như được

11
giao đất trái thẩm quyền của UBND xã, phường bán hóa giá nhà đất không đúng quy định của
các tổ chức, các giấy tờ về quyền sử dụng đất bị thất lạc, có tranh chấp trong quá trình sử dụng,
không phù hợp quy hoạch sử dụng đất hiện tại GCN được cấp chủ yếu là chứng nhận về
QSDĐ. Hồ sơ cấp GCN và bản sao GCN được lưu giữ đầy đủ đúng quy định. Đã quan tâm
đến việc lập các loại sổ sách phục vụ cho công tác quản lý đất đai.
- Những tồn tại: đất sản xuất nông nghiệp được đăng ký cấp GCN theo Nghị định 64
đến nay đã qua chuyển đổi ruộng đất nên GCN đã không phản ánh đúng thực tế sử dụng
nên đòi hỏi phải được cấp đổi lại. Mặt khác, công tác cấp GCN cho các căn hộ chung cư
mới thực hiện được ít, còn vướng mắc trong các quy định của pháp luật như thuế thu nhập
chuyển nhượng từ nhà đầu tư sang hộ gia đình, cá nhân; diện tích cấp GCN; chất lượng xây
dựng của các căn hộ. GCN chưa được chứng nhận phần tài sản trên đất theo Nghị định
88/2009 và Thông tư 17/2009 do vậy phần tài sản trên đất chưa quản lý được. Việc đăng ký
cấp GCN của các tổ chức là các cơ quan hành chính, sự nghiệp chưa được quan tâm thực
hiện. Việc thực hiện ĐKĐĐ chưa được chuẩn hóa còn phải qua nhiều công đoạn ví dụ như
việc in trích lục khu đất còn phải in riêng trên bản vẽ rồi photo vào giấy CN mà chưa in
trực tiếp trên giấy, các bước thực hiện đăng ký biến động chưa được thực hiện theo các quy
trình chuẩn trên máy.
- Nguyên nhân của tồn tại: công tác đăng ký cấp GCN vẫn làm thủ công mà chưa
được thực hiện trên hệ thống ĐKĐĐ hiện đại; các văn bản quy định về cấp GCN cũng
thay đổi nhiều; các giấy tờ liên quan đến nguồn gốc sử dụng hết sức phức tạp; kinh phí
đầu tư cho công tác này chưa nhiều.
Bảng 3.3. Đánh giá hệ thống đăng ký, cấp giấy CNQSDĐ Thành phố Vinh
Yêu cầu về hệ thống đăng ký

của hệ thống địa chính hiện đại
HTĐC thành phố Vinh Đánh giá
- Đăng ký đầy đủ các yếu tố về
đất đai, tài sản trên đất cho tất cả
các loại đất.
- Thời gian ít nhất, công khai hóa,
thủ tục hành chính đơn giản, giảm
đầu mối và dịch vụ chất lượng
cao
- Thường xuyên đăng ký các biến
động của người SDĐ
- Kết nối hệ thống đăng ký với
bản đồ để in ra các loại sổ sách và
GCN quyền SDĐ. Đăng ký biến
động thực hiện trên các phần
mềm hiện đại.
- Nhiều tài sản trên đất chưa được
thể hiện trên GCN.

- Thủ tục hành chính còn phức tạp
qua nhiều khâu trung gian, chất
lượng dịch vụ chưa cao.

- Chưa thường xuyên tổ chức đăng
ký biến động cho người SDĐ.
- Chưa kết nối bản đồ với GCN,
hình vẽ phải in riêng rồi photo
kèm theo GCN. Việc đăng ký biến
động chủ yếu thực hiện bằng thủ
công.

- Chưa đạt yêu
cầu

- Chưa đạt yêu
cầu


- Chưa đạt yêu
cầu
- Chưa đạt yêu
cầu

12
3.2.3. Định giá đất
- Thực trạng: từ năm 2003 đến nay hàng năm thành phố đều tổ chức xây dựng bảng
giá đất trình UBND tỉnh phê duyệt và ban hành. Các trường hợp thực hiện dự án, chuyển
mục đích sử dụng đất trong năm mà chưa có giá trong bảng giá thì thành phố căn cứ vào
mức giá trong bảng giá của các thửa liền kề và giá chuyển nhượng thực tế để trình UBND
tỉnh quyết định mức giá cho lô đất, thửa đất làm cơ sở cho việc giao đất, cho thuê đất. Chỉ
tính riêng trong năm 2012 TP Vinh đã trình UBND Tỉnh ban hành 55 Quyết định phê
duyệt giá cho 1108 lô phục vụ việc đấu giá, giao đất tái định cư cho hộ gia đình và cá
nhân; 33 khu đất của các dự án đô thị, đất chuyên dùng phục vụ công tác giao đất có thu
tiền hoặc thuê đất đối với các tổ chức.
- Đánh giá ưu điểm: giá đất ở, đất phi nông nghiệp được xây dựng chi tiết đến từng
thửa đất, việc xây dựng giá đất tuân thủ các quy trình hướng dẫn về xây dựng giá đất của
nhà nước. Đối với giá đất nông nghiệp được xây dựng theo xứ đồng, xóm và mức giá gần
bằng nhau, không có sự chênh lệch lớn giữa các loại đất.
- Những tồn tại: tuy nhiên giá đất được xây dựng thực tế chỉ mới đạt được từ 50 –
60% giá thị trường, quá trình xây dựng bảng giá còn để sót thửa không có giá. Khung giá
đất Chính phủ quy định thấp hơn nhiều so với giá thực tế chuyển nhượng. Hệ số điều

chỉnh giá chưa phù hợp với tình thực tế của thành phố, hệ số này thường bằng 1, trong lúc
đó thực tế phải là 1,5 đến 2 lần mới phù hợp thực tế. Công tác định giá đất hàng năm được
thực hiện thủ công, chủ yếu sử dụng bản đồ đi đối soát để xác định giá mà chưa xây dựng
được các vùng giá đất và giá trị đất đai theo đường phố.
- Nguyên nhân của tồn tại: chưa tập trung đầu tư công nghệ, phần mềm để thực
hiện định giá đất, chủ yếu bằng thủ công dùng bản đồ đi rà soát dẫn đến nhiều thửa đất sót
không có giá, mặt khác việc định giá đất là hết sức phức tạp, các văn bản quy định của
Trung ương có nhiều thay đổi.
Bảng 3.4. Đánh giá hệ thống định giá đất thành phố Vinh
Yêu cầu về hệ thống định
giá của hệ thống địa chính
hiện đại
HTĐC thành phố Vinh Đánh giá
- Hệ thống định giá dựa trên
nền bản đồ địa chính.
- Thiết lập vùng giá trị để cập
nhật theo giá đất trên thị
trường.
- Xây dựng được hệ thống
tính và thu thuế.
- Hệ thống phân chia lợi ích
từ đầu tư trên đất.
- Việc định giá đất thực hiện theo
phương pháp thủ công.
- Chưa thiết lập được vùng giá
trị, giá đất chưa được điều chỉnh
kịp thời.
- Chưa xây dựng được hệ thống
tính thuế liên quan đến đất.
- Chưa có

- Chưa đạt yêu cầu

- Chưa đạt yêu cầu


- Chưa đạt yêu cầu

-Chưa đạt yêu cầu

13
3.2.4. Hệ thống thông tin đất đai
- Thực trạng: thành phố đã áp dụng phần mềm AutoCAD vào quản lý quy hoạch;
phần mềm MicroStation SE vào quá trình xây dựng quản lý và chỉnh lý biến động BĐĐC,
bản đồ hiện trạng, bản đồ QHSDĐ; Ứng dụng phần mềm tin học chưa được chuẩn hóa vào
quản lý hệ thống cơ sở dữ liệu đăng ký quyền sử dụng đất, viết GCNQSDĐ, quản lý hồ sơ
địa chính; Sử dụng phần mềm TK05 vào công tác thống kê đất đai hàng năm.
- Đánh giá ưu điểm: bước đầu đã ứng dụng các phần mềm tin học hiện có vào việc
xây dựng hồ sơ địa chính, đăng ký QSDĐ, cung cấp thông tin đất đai. Thông qua hệ thống
các phần mềm tin học cơ sở dữ liệu đất đai đã xây dựng và lưu trữ được dưới dạng số và
dạng giấy phục vụ cho công tác quản lý đất đai.
- Những tồn tại: việc ứng dụng tin học vào xây dựng hồ sơ địa chính, đăng ký
QSDĐ, cung cấp thông tin đất đai chỉ mới dừng lại ở Văn phòng Đăng ký QSDĐ thành
phố, chưa được ứng dụng rộng rãi. Việc triển khai xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai
gặp rất nhiều khó khăn do thông tin đầu vào nhiều và chưa được chuẩn hóa; nguồn dữ liệu
không đầy đủ, chính xác. Việc kết nối cơ sở dữ liệu đất đai với hệ thống Internet để cung
cấp thông tin rộng rãi là chưa được thực hiện.
- Nguyên nhân tồn tại: thành phố chưa quan tâm đầu tư nâng cấp hệ thống thông tin để
cung cấp cho mọi người dân; đội ngũ làm công tác này và kinh phí đầu tư còn hạn chế.
Bảng 3.5. Đánh giá hệ thống thông tin đất thành phố Vinh
Yêu cầu về hệ thống thông tin đất

của hệ thống địa chính hiện đại
HTĐC thành phố Vinh Đánh giá
- Cơ sở dữ liệu địa chính bao gồm
thông tin bản đồ và hồ sơ dựa trên
tiêu chuẩn và quy trình quốc gia
- Xây dựng hệ thống quản lý cơ sở dữ
liệu cho cả nước, triển khai tại các
tỉnh.

- Đơn giản hoá thủ tục và tổ chức
phục vụ cho việc ra quyết định.
- Tạo lập kênh thông tin gần gũi giữa
Nhà nước và dân.
- Thiết lập một cách hệ thống trên
mạng diện rộng phục vụ cả nước, đa
lĩnh vực.
- Cơ sở dữ liệu chưa
được chuẩn hóa.

- Chưa được áp dụng rộng
rãi cho mọi người có nhu
cầu nắm thông tin về sử
dụng đất.
- Thủ tục còn rườm rà

- Chưa có

- Chưa có

- Chưa đạt yêu cầu



- Chưa đạt yêu cầu



- Chưa đạt yêu cầu

- Chưa có

- Chưa có


14
3.3. Xây dựng mô hình phát triển hệ thống địa chính hiện đại trong QLĐĐ thành phố
Vinh, tỉnh Nghệ An
3.3.1. Ứng dụng hệ thống thông tin quản lý để xây dựng hệ thống địa chính
Hệ thống địa chính hiện đại sẽ bao gồm 4 nhóm chức năng liên quan đến 4 thành
phần của một hệ thống địa chính: hồ sơ địa chính, đăng ký đất đai, định giá đất đai và hệ
thống thông tin đất đai. Mỗi nhóm chức năng sẽ làm thành một phân hệ (module) của hệ
thống địa chính, giữa các chức năng có mối liên hệ và tương tác trong toàn hệ thống.
- Sơ đồ phân cấp chức năng của hệ thống địa chính hiện đại TP Vinh-Nghệ An được
trình bày trong hình dưới đây:

Hình 3.1. Sơ đồ phân cấp chức năng của hệ thống Địa chính hiện đại
- Sơ đồ ngữ cảnh của hệ thống địa chính hiện đại: sơ đồ mức ngữ cảnh cho ta một cái
nhìn tổng quan về một hệ thống địa chính hiện đại, với các mối tương tác với các tác nhân
quản trị và sử dụng hệ thống. Sơ đồ mức ngữ cảnh (mức 0) của hệ thống địa chính hiện đại
TP Vinh được thể hiện trong hình 3.2.


15

Hình 3.2. Sơ đồ mức ngữ cảnh của hệ thống
Sơ đồ luồng dữ liệu mức đỉnh của hệ thống địa chính hiện đại là biểu hiện mức trao
đổi thông tin giữa các module trong hệ thống. Chi tiết sơ đồ luồng dữ liệu mức đỉnh của hệ
thống địa chính hiện đại được trình bày trong hình 3.3.

Hình 3.3. Sơ đồ luồng dữ liệu mức đỉnh của hệ thống

Theo sơ đồ này có 4 phân hệ cụ thể như sau:
- Phân hệ cơ sở dữ liệu địa chính: Module này có nhiệm vụ lưu trữ và cập nhật dữ
liệu địa chính, bao gồm dữ liệu không gian như các bản đồ nền trực ảnh, bản đồ địa chính (lưu
trữ dữ liệu bản đồ) và dữ liệu thuộc tính. Module này còn có nhiệm vụ chuẩn hóa tất cả dữ liệu
bản đồ theo chuẩn VN-2000 để có thể kết nối với CSDL địa chính quốc gia, và CSDL địa
chính của các địa phương khác trên cả nước, để có thể khai thác, trao đổi thông tin địa chính.

16
- Phân hệ đăng ký đất đai: Module này thực hiện chức năng ĐKĐĐ, bao gồm các
nhiệm vụ: cấp GCNQSDĐ, chỉnh lý biến động về đất đai, theo dõi thế chấp. Module này
cũng có nhiệm vụ cập nhật Dữ liệu GCN để cung cấp thông tin cho các hoạt động của hệ
thống địa chính, và hỗ trợ thông tin cho ngành Tòa án, Ngân hàng, quản lý hành chính.
- Phân hệ định giá đất: đây là một module thực hiện một chức năng quan trọng trong
hệ thống địa chính. Module này sẽ lưu trữ và cập nhật các thông tin để xác định giá đất (và
giá trị tài sản gắn liền với đất nếu có). Trong hệ thống địa chính hiện đại, phân hệ định giá
đất sẽ lưu trữ một kho dữ liệu riêng để có thể xác định giá cho mọi thửa đất một cách tự
động, mỗi khi biểu giá cho mỗi loại đất thay đổi, hoặc việc phân loại đất thay đổi, mà
không cần phải cập nhật lại giá cho từng thửa đất.
- Hệ thống thông tin đất đai: ứng dụng hệ thống thông tin quản lý để xây hệ thống
quản lý đất đai là một giải pháp tiên tiến. Trung tâm của hệ thống này là một CSDL tổng
hợp được tích hợp từ dữ liệu của tất các các thành phần trong hệ thống địa chính, bao gồm

các thông tin từ khâu lập bản đồ đa mục đích, ĐKĐĐ và bất động sản, định giá đất và quản
lý giá đất. CSDL tổng hợp này được tự động cập nhật mỗi khi các dữ liệu trong hệ thống
địa chính được cập nhật, và không thể tác động ngược lại các dữ liệu gốc trong hệ thống
địa chính.
3.3.2. Xây dựng mô hình phát triển hệ thống địa chính hiện đại tại Phường Quang
Trung, thành phố Vinh
a) Mô hình hoàn thiện dữ liệu hồ sơ địa chính
Mô hình dữ liệu hoàn thiện hồ sơ địa chính (cơ sở dữ liệu địa chính) được thể hiện
như trong hình 3.4.

Hình 3.4. Mô hình hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính

17
Các chức năng con của mô hình này gồm:
- Quản lý người dùng: thêm, xóa tài khoản, theo dõi lịch sử đăng nhập, phân quyền
cho người dùng.
- Cập nhật các dữ liệu không gian: bao gồm các dữ liệu bản đồ (dữ liệu địa chính), các
bản đồ nền trực ảnh, thêm các lớp dữ liệu mới cho các bản đồ địa chính.
- Cập nhật các dữ liệu thuộc tính đất đai
- Chuẩn hóa dữ liệu: đối với dữ liệu bản đồ: sử dụng phần mềm chuyên dụng
(Maptran 3.0) để chuyển hóa bản đồ phường Quang Trung từ hệ tọa độ HN-72 sang hệ tọa
độ VN-2000. Đối với dữ liệu thuộc tính: các dữ liệu thuộc tính thu thập từ nhiều nguồn
được chuyển đổi và lưu trữ dưới dạng các file Excel, có thể được Import vào CSDL được
lưu trữ bởi MS SQL server, và được đồng bộ dữ liệu với CSDL bản đồ trong Arc_sde
thông qua phần mềm TVM.LIS.
- Thống kê, tìm kiếm: lập báo cáo, trích xuất dữ liệu theo các yêu cầu báo cáo.
Kết quả là đã xây dựng được hệ thống bản đồ của phường Quang Trung trên phần
mềm biên vẽ với format dữ liệu *.DGN đã được hoàn chỉnh trước khi đưa vào cơ sở dữ
liệu. Bản đồ đã chuẩn hóa này được sử dụng ở giai đoạn trước khi đưa vào CSDL đất đai
và có khả năng chia sẻ dữ liệu cho nhiều ngành nhiều lĩnh vực.


Hình 3.5. Bản đồ địa chính phường Quang Trung được chuẩn hóa

18
b) Xây dựng mô hình đăng ký lập hồ sơ địa chính:
Mô hình đăng ký đất đai tại phường Quang Trung được thể hiện trong hình 3.6.

Hình 3.6. Sơ đồ luồng dữ liệu chi tiết của mô hình đăng ký đất đai.
+ Các chức năng con của mô hình này gồm:
- Quản lý người dùng: thêm, xóa tài khoản, theo dõi lịch sử đăng nhập, phân quyền
cho người dùng.
- Cấp GCNQSDĐ thực hiện việc cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đủ điều kiện
theo luật định.
- Cập nhật dữ liệu về GCN QSDĐ.
- Chỉnh lý biến động: thực hiện việc chia tách, sát nhập các thửa đất, chuyển đổi
QSDĐ.
- Theo dõi thế chấp: theo dõi, cập nhật thông tin về việc thế chấp, giải chấp đối với
các GCNQSDĐ.
Mô hình này tạo sự liên kết giữa dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính: thông qua hệ
thống phần mềm TMV.LIS , từ đó hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai; hồ sơ địa chính
(sổ mục kê, sổ địa chính, sổ cấp giấy, sổ theo dõi biến động), các bản đồ chuyên đề… Hệ
thống cơ sở dữ liệu đất đai có thể phục vụ cho công tác tra cứu, tìm kiếm, kiểm tra các thông
tin về thửa đất, chủ sử dung thông qua phần mềm TMV.LIS. Thực hiện việc đăng ký cho
người sử dụng đất qua mạng.

19
c) Xây dựng mô hình định giá đất hàng loạt dựa trên cơ sở dữ liệu bản đồ địa chính
Mô hình định giá đất hàng loạt dựa trên cơ sở dữ bản đồ địa chính được xác định
trên hình 3.7.


Hình 3.7. Mô hình định giá đất hàng loạt dựa trên cơ sở dữ bản đồ địa chính
tại phường Quang Trung thành phố Vinh
Sử dụng cơ sở dữ liệu bản đồ địa chính số tiến hành thiết lập và tách hệ thống giao
thông làm cơ sở để xây dựng các vùng dân cư theo đường phố sau đó xây dựng vùng giá trị
đất đai theo đường phố và vị trí đường phố. Các vùng giá trị đất đai theo vị trí đường phố sẽ
được gán mã (theo ký tự hoặc bằng số) cho phù hợp. Từ đó sử dụng các phần mềm chuyên
dụng tiến hành tính toán giá trị đất tương ứng với vùng giá trị và tạo ra bản đồ giá đất.
Bản đồ giá đất chi tiết của phường Quang Trung thể hiện ở hình 3.8
Vùng giá đất và vùng giá trị đất đai được dùng để giải quyết các yêu cầu từ thực tiễn
quản lý như xác định các dữ liệu diện tích của các thửa đất thuộc diện cần thu hồi tính tiền
đền bù với giá đất đền bù từng thửa, lưu trữ biến động.

20

Hình 3.8. Bản đồ giá đất chi tiết phường Quang Trung

d) Xây dựng mô hình hệ thống thông tin đất đai:
Mô hình hệ thống thông tin đất đai được thể hiện như sau:
+ Các chức năng con của mô hình này gồm:
- Quản lý người dùng: thêm, xóa tài khoản, theo dõi lịch sử đăng nhập, phân quyền
cho người dùng.
- Tổng hợp thông tin từ CSDL địa chính: chức năng này sẽ tổng họp những thông tin từ
CSDL địa chính đề chia sẻ với cộng đồng (các nhà quản lý, nhà đầu tư, người sử dụng đất…),
những thông này được lưu trữ trong một kho “DL Tổng hợp”, là nguồn thông tin tổng hợp
được kết nối với website cung cấp thông tin.
- Tổng hợp thông tin GCN và thông tin về giá đất: để cập nhật vào kho dữ liệu “DL
Tổng hợp”.Cập nhật dữ liệu phân loại đất: lưu trữ và cập nhật dữ liệu về phân loại đất theo
khu vực dựa trên các văn bản-luật về quản lý đất đai, số liệu về quy hoạch và các quy định
khác, để làm cơ sở xác định giá cho mỗi thửa đất.


21

Hình 3.9. Mô hình dữ liệu chi tiết của hệ thống thông tin đất đai
- Tổng hợp văn bản về quản lý đất đai: chức năng con này sẽ tổng hợp tất cả các
thông tin từ nguồn các văn bản quản lý đất đai như: biểu giá đất, biểu thuế, quy hoạch và
các dữ liệu văn bản thông tư hướng dẫn… Những thông tin này sẽ được cập nhật vào kho
“DL Tổng hợp”.
- WEBSITE cung cấp thông tin: đây là một chức năng rất quan trọng của HTTT đất
đai. Website này là đầu mối để cung cấp thông tin cho cộng đồng, có thể thu phí và không
thu phí tùy theo đối tượng nhận thông tin và loại thông tin được cung cấp. Có thể tích hợp
thêm chức năng tiếp nhận ý kiến phản hồi từ cộng đồng đến các cơ quan quản lý đất đai
qua website này (tùy theo yêu cầu sau này). Tất cả những thông tin cung cấp cho website
này đều từ kho dữ liệu “DL Tổng hợp”. Khi các dữ liệu gốc của CSDL địa chính và dữ
liệu của các phân hệ khác thay đổi thì “DL Tổng hợp được tự động cập nhật. Thông qua
trang WEB vừa được xây dựng phục vụ cho người dùng việc tra cứu tìm kiếm, khai thác
thông tin trên các bản đồ chuyên đề có trong danh mục bản đồ của hệ thống.
3.3.3. Đánh giá mô hình hệ thống địa chính hiện đại phường Quang Trung
Sau khi thử nghiệm mô hình phát triển hệ thống địa chính hiện đại tại phường
Quang Trung, trên cơ sở thu thập phiếu điều tra của 250 người sử dụng hệ thống, và phiếu
điều tra của 35 Cán bộ tại phường Quang Trung, cán bộ Văn phòng Đăng ký quyền sử
dụng đất, phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Vinh, kết quả cho thấy cơ bản là
đánh giá hệ thống này thuận tiện đáp ứng được công tác quản lý đất đai chặt chẽ, khoa học,
đáp ứng được nhu cầu cung cấp thông tin của người dân.

22
3.4. Đề xuất giải pháp tăng cường năng lực hệ thống địa chính để đáp ứng yêu cầu
quản lý đất đai hiện đại của thành phố Vinh
3.4.1 Định hướng phát triển thống địa chính tại thành Vinh tỉnh Nghệ An
Mục tiêu quản lý đất đai đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 của Thành phố
Vinh là phải ổn định về hệ thống tổ chức, cơ chế giám sát và giải pháp tổ chức thực hiện

nhằm góp phần điều chỉnh mối quan hệ đất đai trong thời kỳ mới. Muốn vậy cần phải quán
triệt quan điểm phát triển HTĐC hiện đại nhằm tiến hành đồng bộ để liên kết các hoạt động
địa chính từ lập bản đồ địa chính, lập sổ địa chính, đăng ký ban đầu, đăng ký biến động,
cấp GCNQSDĐ tới thiết lập hệ thống thông tin đất đai.
Về hồ sơ địa chính: Hệ thống bản đồ địa chính được lập trên cơ sở ứng dụng công
nghệ đo bằng thiết bị toàn đạc điện tử. Các dữ liệu đo đã được đưa vào lập bản đồ địa chính
bằng các phần mềm chuyên dụng như MicroStation. Lấy bản đồ địa chính làm nền trên đó
sẽ bổ sung các lớp (layers) dữ liệu làm cơ sở cho các ngành sử dụng tránh tình trạng ngành
nào cũng đo đạc khảo sát gây lãng phí rất lớn.
Về đăng ký đất đai: ĐKĐĐ được thực hiện đồng loạt cùng với việc đo đạc lập bản
đồ địa chính. Các thông tin về chủ sử dụng đất sẽ được thể hiện trên bản đồ từ đó sẽ in ra
đơn, GCN và các loại sổ sách: mục kê, địa chính, sổ theo dõi cấp GCN và GCNQSDĐ.
Thiết lập quy trình đăng ký thuận tiện đơn giản, nhất là các trường hợp cần phải đổi lại
GCN đã cấp trước đây, công khai trên các phương tiện đại chúng về thủ tục đăng ký để mọi
người dân được biết. Cơ quan đăng ký cần phải trả lời người đăng ký bất kỳ lúc nào là hồ
sơ đăng ký đang được giải quyết ở thủ tục nào và do bộ phận nào giải quyết. Đó chính là
những yêu cầu nhằm thu hút người dân sử dụng hệ thống đăng ký hiện đại.
Về định giá đất: Giá đất cần được xác định cụ thể đến từng thửa đất trên bản đồ địa
chính, xây dựng vùng giá đất và giá trị đất đai theo đường phố và vị trí đường phố. Xây dựng
bản đồ giá đất hàng năm dựa vào vùng giá trị đất đai. Việc xác định vùng giá trị đất đai là cơ
sở để xây dựng vùng giá đất tính giá đất trong trường hợp cần định giá hàng loạt phục vụ
công tác tính thuế đất, đảm bảo công bằng trong thực hiện nghĩa vụ thuế. Vùng giá trị đất đai
là thông tin hỗ trợ tin cậy phục vụ công tác định giá, kể cả với công tác định giá các thửa đất
đơn lẻ, đồng thời là dạng thông tin nền quan trong trong công tác quản lý đất đô thị.
Về thông tin đất đai: Áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai cho tất cả
các cơ quan đơn vị các xã phường trên địa bàn thành phố. Hệ thống thông tin đất đai hay hệ
thống hạ tầng dữ liệu đất đai bao gồm mọi thông tin trong hệ thống quản lý đất đai phát
triển và các thông tin khác có liên quan được tổ chức theo một tiêu chuẩn kỹ thuật thống
nhất, thiết kế cơ sở dữ liệu hợp lý, tổ chức hệ thống mạng thông tin đủ mạnh là hạt nhân để
hoàn thiện hệ thống quản lý đất đai phát triển. Thực hiện việc nối mạng, cập nhật thông tin,

thu phí qua mạng. người sử dụng đất, người có nhu cầu có quyền truy cập các thông tin liên
quan đến thửa, giao dịch các dịch vụ qua mạng đất với lệ phí hợp lý.
3.4.2. Một số giải pháp tăng cường năng lực hệ thống địa chính hiện đại
Về công nghệ, quy trình kỹ thuật: Hệ thống bản đồ địa chính phải được lập trên cơ

23
sở ứng dụng công nghệ số; đo bằng thiết bị toàn đạc điện tử. Trên bản đồ phải thể hiện đầy
đủ các yếu tố về quy hoạch, về công trình ngầm, công trình trên cao. Bản đồ thường xuyên
được cập nhật, chỉnh lý các biến động.thống kê sổ sach. Hệ thống ĐKĐĐ được thiết lập
trên phần mềm TMV.LIS tạo điều kiện lưu giữ và quản lý biến động hiệu quả nhất. Hoàn
thiện quy trình đăng ký với số lượng thủ tục, thời gian và chi phí ít nhất. Thực hiện việc
đăng ký qua mạng. Các biến động sử dụng đất được cập nhật thường xuyên. Hệ thống sổ
sách địa chính được tự động kết nối, in và lưu giữ trên máy và giấy. Hệ thống định giá đất
trên cơ sở ứng dụng GIS được và Hệ thống CAMA. Sử dụng bản đồ địa chính tiến hành
định giá đất hàng loạt, cơ sở dữ liệu giá đất được lưu giữ và cập nhật khi có biến động về
giá. Hệ thống thông tin đất đai: ứng dụng GIS để xây dựng hệ thống quản lý, khai thác,
cập nhật cơ sở dữ liệu chuyên ngành về địa chính phục vụ nhu cầu khai thác của mọi
người dân. Chuẩn hóa hệ thống thông tin đất đai. Xây dựng trang WEB cung cấp các
thông tin cho mọi người dân có nhu cầu.
Về tài chính và nhân lực: Cần phải trích ngân sách để đầu tư trang thiết bị, thiết lập,
chuyển giao các phần mềm phục vụ cho công tác và đào tạo nguồn nhân lực. Cần khuyến
khích và có cơ chế cụ thể cho các hoạt dịch vụ công về đất đai để đảm bảo HTĐC hiện đại
hoạt động hiệu quả.

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ
1. Kết luận
1) Thành phố Vinh là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá và xã hội của tỉnh Nghệ An
và của vùng Bắc Trung bộ. Hiện tại có tới 97,27% diện tích tự nhiên được đưa vào sử dụng,
trong đó đất nông nghiệp là 5342,23 ha; đất phi nông nghiệp là 4873,02 ha. Đất chưa sử
dụng còn 286,30 ha. Công tác quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Vinh đã có

nhiều chuyển biến tích cực. Tuy vậy vẫn còn những tồn tại trong công tác quản lý sử dụng
đất. Vì vậy cần thiết phải xây dựng hệ thống địa chính đáp đứng yêu cầu hiện đại hóa ngành
quản lý đất đai.
2) Hệ thống địa chính của thành phố Vinh đã có nhiều thay đổi trong thời gian qua,
tuy nhiên, xét trên tổng thể vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu của HTĐC hiện đại. Hệ thống
bản đồ địa chính chưa đồng bộ, chưa thể hiện đầy đủ các yếu tố, và chưa được cập nhật
thường xuyên. Việc ĐKĐĐ chưa thực hiện đầy đủ với các tài sản trên đất, thủ tục rườm rà,
chất lượng dịch vụ chưa cao; chưa cập nhật chỉnh lý biến động; chưa kết nối với thông tin
về bản đồ. Công tác định giá đất chưa thiết lập được vùng giá trị, chưa kết nối được với hệ
thống tính thuế; bộ máy tổ chức còn cồng kềnh; chưa thiết lập được hệ thống phân chia lợi
ích từ đầu tư trên đất. Cơ sở dữ liệu của hệ thống thông tin đất chưa được chuẩn hóa, chưa
được phổ biến rộng rãi và thuận tiện đến người dùng.
Việc phát hiện ra những tồn tại bất cập này là cơ sở để đưa ra giải pháp hiện đại hóa
HTĐC của thành phố Vinh trong thời gian tới, góp phần làm cho công tác QLĐĐ ngày
càng có hiệu quả hơn.