Trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh
Báo Cáo Thuyết Trình
Môn Quy Hoạch Đô Thị
Giảng viên hướng dẫn:
Thành viên nhóm:
1) Huỳnh Hoàng Thao 10124172
2) Nguyễn Đức Duy 10124028
3) Bùi Quang Duy 10124927
4) Châu Huỳnh Nhung 10124142
5) Nguyễn Lê Đài Trang 10124214
6) Trần Đặng Ngọc Huyền 10124067
Nội Dung Nghiên Cứu
Quy hoạch Đơn Vị Ở
Khái niệm đơn vị ở
Đơn vị ở: là khu chức năng bao gồm các nhóm nhà ở; các công trình dịch vụ cấp đơn vị ở như trường
mầm non, trường tiểu học, trường trung học cơ sở; trạm y tế, chợ, trung tâm thể dục thể thao (TDTT),
điểm sinh hoạt văn hóa và các trung tâm dịch vụ cấp đơn vị ở khác phục vụ cho nhu cầu thường xuyên
của cộng đồng dân cư trong đơn vị ở ; vườn hoa, sân chơi trong đơn vị ở; đất đường giao thông nội bộ
(bao gồm đường từ cấp phân khu vực đến đường nhóm nhà ở) và bãi đỗ xe phục vụ trong đơn vị ở Các
công trình dịch vụ cấp đơn vị ở (cấp I) và vườn hoa sân chơi trong đơn vị ở có bán kính phục vụ ≤500m.
Quy mô dân số tối đa của đơn vị ở là 20.000 người, quy mô dân số tối thiểu của đơn vị ở là 4.000 người
(đối với các đô thị miền núi là 2.800 người). Đường giao thông chính đô thị không được chia cắt đơn vị
ở. Tùy theo quy mô và nhu cầu quản lý để bố trí trung tâm hành chính cấp phường. Đất trung tâm hành
chính cấp phường được tính vào đất đơn vị ở. Tùy theo giải pháp quy hoạch, trong các đơn vị ở có thể
bố trí đan xen một số công trình ngoài các khu chức năng thành phần của đơn vị ở nêu trên, nhưng đất
xây dựng các công trình này không thuộc đất đơn vị ở.
Nội Dung:
I) Yêu cầu đối với quy hoạch các đơn vị ở:
1) Quy hoạch các đơn vị ở phải đảm bảo cung cấp nhà ở và các dịch vụ thiết yếu hàng ngày (giáo dục
mầm non, giáo dục phổ thông cơ sở, văn hoá thông tin, chợ, dịch vụ thương mại, thể dục thể thao,
không gian dạo chơi, thư giãn ) của người dân trong bán kính đi bộ không lớn hơn 500m nhằm khuyến

khích sử dụng giao thông công cộng và đi bộ.
2) Quy hoạch xây dựng mới các đơn vị ở cần đảm bảo đường giao thông từ cấp đường chính đô thị trở
lên không chia cắt đơn vị ở.
3) Chỉ tiêu đất đơn vị ở trung bình của toàn đô thị phải được lựa chọn trên cơ sở dự báo về nhu cầu đối
với các loại hình ở khác nhau trong đô thị, đảm bảo đáp ứng cho các đối tượng khác nhau trong đô thị
và trên cơ sở giải pháp tổ chức không gian theo các cấu trúc chiến lược phát triển đô thị.
II) Các quy định về quy hoạch sử dụng đất đơn vị ở:
1) Các đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 phải xác định được vị trí, quy mô các khu chức năng. Các
công trình công cộng dịch vụ đô thị phải đáp ứng được các quy định trong bảng 2.1, phù hợp với quy mô
dân số trong khu vực thiết kế, đồng thời xem xét đến nhu cầu của các khu vực lân cận.
2) Quy mô dân số phải được dự báo phù hợp với các mô hình nhà ở và chỉ tiêu nhà ở, đất ở được lựa
chọn. Hoặc ngược lại, với quỹ đất nhất định và mục tiêu bố trí dân cư, cần lựa chọn giải pháp quy hoạch
và mô hình, chỉ tiêu nhà ở phù hợp.
3) Trong các nhóm nhà ở phải bố trí vườn hoa, sân chơi với bán kính phục vụ (tính theo đường tiếp cận
thực tế gần nhất) không lớn hơn 300m.
4) Đối với nhóm nhà ở chung cư, diện tích đất ở là diện tích chiếm đất của các khối nhà chung cư với
mật độ xây dựng tối đa như quy định trong bảng 2.7a (mật độ xây dựng
thuần tối đa cho phép của nhóm nhà chung cư theo diện tích lô đất và chiều cao công trình).
5) Đối với nhóm nhà ở liên kế hoặc nhà ở riêng lẻ, diện tích đất ở là diện tích lô đất xây dựng nhà ở của
các hộ gia đình.
6) Trong đơn vị ở có các loại hình nhà ở đa dạng, chỉ tiêu đất ở phải được tính toán cho từng loại hình
nhà ở riêng biệt, chỉ tiêu các loại đất còn lại được tính là chỉ tiêu trung bình.
7) Các quy định về sử dụng đất đơn vị ở như sau:
- Diện tích đất đơn vị ở tối thiểu là 8m
2
/người. Chỉ tiêu đất đơn vị ở trung bình của tòan đô thị phải
không lớn hơn 50m
2
/người. Trường hợp đặc biệt (đô thị du lịch, đô thị miền núi, đô thị có điều kiện khí
hậu đặc biệt, điều kiện tự nhiên đặc biệt ) phải có luận cứ để lựa chọn chỉ tiêu thích hợp;

- Đất cây xanh sử dụng công cộng trong đơn vị ở tối thiểu phải đạt 2m
2
/người, trong đó đất cây xanh
trong nhóm nhà ở tối thiểu phải đạt 1m
2
/người;
- Đất công trình giáo dục mầm non và phổ thông cơ sở tối thiểu phải đạt 2,7 m
2
/người.
- Đất các khu vực sử dụng hỗn hợp (có thể gồm đất ở và đất sản xuất/kinh doanh), được quy đổi ra loại
đất tương ứng theo tỷ lệ diện tích sàn sử dụng cho mỗi loại chức năng.
-Đối với các khu ở phục vụ đối tượng có thu nhập thấp, các đối tượng nhà ở xã hội, chỉ tiêu quy hoạch sử
dụng các loại đất trong đơn vị ở phải đạt tối thiểu 70% so với các quy định nêu trên, đồng thời, mặt cắt
ngang đường giao thông nhỏ nhất (đường trong nhóm nhà ở) phải đảm bảo ≥ 4m.
- Đối với các khu vực phục vụ cho các loại hộ đặc biệt (độc thân, ký túc xá ) cần điều chỉnh các chỉ tiêu
sử dụng đất cho phù hợp.
Bảng quy định tối thiểu đối với các công trình dịch vụ đô thị cơ bản
Loại công trình
Cấp
quản lý
Chỉ tiêu sử dụng công trình
tối thiểu
Chỉ tiêu sử dụng đất
đai tối thiểu
Đơn vị tính
Chỉ
tiêu
Đơn vị tính
Chỉ
tiêu

1. Giáo dục
a. Trường mẫu giáo Đơn vị ở chỗ/1000người 50 m
2
/1 chỗ 15
b. Trường tiểu học Đơn vị ở chỗ/1000người 65 m
2
/1 chỗ 15
c. Trường trung học cơ
sở
Đơn vị ở chỗ/1000người 55 m
2
/1 chỗ 15
d. Trường phổ thông
trung học, dạy nghề
Đô thị chỗ/1000người 40 m
2
/1 chỗ 15
2. Y tế
a. Trạm y tế Đơn vị ở trạm/1000người 1 m
2
/trạm 500
b. Phòng khám đa khoa Đô thị Công trình/đô thị 1 m
2
/trạm 3.000
c. Bệnh viện đa khoa Đô thị giường/1000người 4 m
2
/giườngbện
h
100
d. Nhà hộ sinh Đô thị giường/1000người 0,5 m

2
/giường 30
3. Thể dục thể thao
a. Sân luyện tập Đơn vị ở m
2
/người
ha/công trình
0,5
0,3
b. Sân thể thao cơ bản Đô thị m
2
/người
ha/công trình
0,6
1,0
c. Sân vận động Đô thị m
2
/người
ha/công trình
0,8
2,5
d. Trung tâm TDTT Đô thị m
2
/người
ha/công trình
0,8
3,0
4. Văn hoá
a. Thư viện Đô thị ha/công trình 0,5
b. Bảo tàng Đô thị ha/công trình 1,0

c. Triển lãm Đô thị ha/công trình 1,0
d. Nhà hát Đô thị số chỗ/ 1000người 5 ha/công trình 1,0
e. Cung văn hoá Đô thị số chỗ/ 1000người 8 ha/công trình 0,5
g. Rạp xiếc Đô thị số chỗ/ 1000người 3 ha/công trình 0,7
h. Cung thiếu nhi Đô thị số chỗ/ 1000người 2 ha/công trình 1,0
5. Chợ Đơn vị ở
Đô thị
công trình/đơn vị ở 1 ha/công trình 0,2
0,8
1) Cơ cấu đất đất trong quy hoạch xây dựng đơn vị ở:
Các loại đất Chỉ tiêu diện
tích bình
quân (m
2
/người)
Các khu chức năng Nguyên tắc tổ chức
1. Đất ở :
Bao gồm đất xây
dựng các công trình
nhà ở, đường nội bộ
nhóm nhà và cụm
nhà (lộ giới <12m)
và sân vườn trong
nội bộ nhóm nhà.
15-30
m
2
/người
Mỗi đơn vị ở có từ 3-
4 nhóm ở : mỗi nhóm

có S= 5-7 ha, dân số:
2.000-3.000
dân/nhóm ở.
Hạt nhân của mỗi
nhóm ở là 1 trường
mẫu giáo.
- Các nhóm ở bố trí tập
trung xung quanh khu
trung tâm của đơn vị ở
- Công trình nhà ở tập
trung xung quanh
trường mẫu giáo với
bán kính phục vụ là
100-200m
2. Đất xây dựng
công trình công
cộng dịch vụ:
là đất xây dựng các
ông trình công cộng
về giáo dục, y tế,
hành chính, thương
mại, dịch vụ.
3-5
m
2
/người
Khu trung tâm :
- Trung tâm động :
thương mại, dịch vụ
- Trung tâm tĩnh :

trường tiểu học, kết
hợp với công viên,
trạm y tế, câu lạc bộ,
….
- Bố trí theo chức năng
động, tĩnh
- Bán kính phục vụ :
400-500m
3. Đất cây xanh,
TDTT: Bao gồm
đất cây xanh sử
dụng công cộng,
mặt nước, vườn hoa
nhỏ, sân thể thao.
4-8
m
2
/người
4. Đất giao thông:
Đất xây dựng
đường giao thông
trong đơn vị ở (lộ
giới >12m), ngoài
ra còn có bãi xe của
các nhóm nhà và
công trình công
cộng
4-8
m
2

/người
Hệ thống giao thông
nội bộ
- Liên kết các khu chức
năng trong đơn vị ở,
đồng thời liên kết với
giao thông đô thị.
III) Cơ cấu đất đất trong quy hoạch xây dựng đơn vị ở:
IV) Quá trình phân tích, tính toán quy hoạch đơn vị ở:
1. Phân tích đánh giá về các điều kiện tự nhiên, địa hình hiện trạng và vai trò của khu đất đối với
thành phố.
2. Xác định chỉ tiêu các loại đất:
Căn cứ vào các yếu tố: Loại đô thị, đặc điểm về địa hình và khí hậu (xem “Quy chuẩn xây dựng Việt
Nam”).
3. Tính số lượng và quy mô các công trình công cộng của đơn vị ở theo quy mô dân số (xem “Quy chuẩn
xây dựng Việt Nam”).
4. Chọn các mẫu nhà ở và công trình công cộng phù hợp với đối tượng và điều kiện địa hình khí hậu.
5. Tính số lượng nhà ở các loại theo chỉ tiêu diện tích cư trú bình quân 10 -12m
2
/người
Bao gồm các loại nhà ở sau :
Nhà phố 2 - 3 tầng
Biệt thự 2 - 3 tầng
Chung cư 5 - 8 tầng
Chung cư 9 - 15 tầng
V) Thành phần bản vẽ:
1) Sơ đồ vị trí và giới hạn khu đất (tỉ lệ tự chọn)
+ Khu đất có ký hiệu hoặc màu sắc riêng trong bản đồ quy hoạch chung của thành phố.
+ Chức năng các khu đất ở xung quanh đơn vị ở, tính chất của các tuyến đường bao quanh.
2) Bản đồ nền hiện trạng khu đất , (tỉ lệ tự chọn).

3) Phương án cơ cấu - phân khu chức năng.
4) Bản vẽ quy hoạch sử dụng đất của phương án chọn.
+Kí hiệu màu các lô đất rõ ràng, có thể nhận biết rõ chức năng của các lô đất qua ký hiệu màu.
+ Mỗi một lô đất phải có các thông số:
A= Tên lô đất; B= Diện tích lô đất; C= Mật độ xây dựng lô đất
D= Tầng cao xây dựng trung binh; E= Hệ số sử dụng đất
+ Có bảng chỉ tiêu sử dụng đất đi kèm.
5) Bản vẽ quy hoạch không gian kiến trúc cảnh quan
+ Thể hiện đúng tỉ lệ. Công trình có bóng đổ nghiêng 45
o
.
+ Nền thể hiện phân biệt đường đi bộ, ô tô, sân bãi, thảm cỏ, mặt nước.
+ Ghi chú tên các công trình công cộng.
+ Có hoa gió khu vực.
6) Phối cảnh tổng thể đơn vị ở và phối cảnh góc.

7) Bản vẽ quy hoạch chi tiết một nhóm nhà
8) Bản vẽ quy hoạch chi tiết một nhóm nhà thể hiện được không gian sống của đơn vị ở và khai triển
mặt đứng đường phố.
9) Mặt cắt 3 tuyến đường tiêu biểu
Ba tuyến đường tiêu biểu là :
- Đường qua khu vực thiết kế chi tiết 1/500.
- Đường qua trung tâm đơn vị ở.
- Đường nội bộ khác.

Ví dụ:
QUY HOẠCH CHI TIẾT XÂY DỰNG TỶ LỆ 1/2000 KHU DÂN CƯ PHƯỜNG 6, QUẬN TÂN BÌNH
Các nội dung:
-Khu quy hoạch có diện tích 57,24ha.
-dân số dự kiến 30.000 người.

-Vị trí:
+Phía đông nam: giáp quận 10 qua đường Bắc Hải.
+Phía tây bắc: giáp phường 7 qua đường Nghĩa Phát và Trần Triệu Luật.
+Phía tây nam: giáp phường 8 qua đường Lý Thường Kiệt.
+Phía đông bắc: giáp phường 5, Tân Bình và phường 11, quận 3.
- Khu ở có tổng diện tích 29,99ha bao gồm:
+ Đất ở hiện hữu: quy mô 24,61ha, chiếm 82% đất ở, trong đó đa số là nhà phố, nhà liên kế hiện hữu với
mật độ xây dựng khoảng 60 – 70%, tầng cao xây dựng từ 2 – 7 tầng.
+ Đất ở xây dựng mới và chỉnh trang: quy mô 5,38ha, chiếm 18% đất ở, trong đó bao gồm khu dân cư
xây dựng mới trong một phần khu C30 và hai cụm dân cư hiện hữu dự kiến chỉnh trang xây dựng nhà ở
cao tầng với các chỉ tiêu: mật độ xây dựng khoảng 35%, cao tối đa 14 tầng.
+ Tuyến đường Cách Mạng Tháng Tám, Lý Thường Kiệt (dự kiến có tuyến tàu điện ngầm dọc tuyến)
được định hướng phát triển với chức năng ở kết hợp thương mại – dịch vụ, xây dựng cao tầng
Quy hoạch chi tiết
1) Vị trí và giới hạn phạm vi quy hoạch:
+ Phía Đông Nam: giáp quận 10 qua đường Bắc Hải
+ Phía Tây Bắc: giáp phường 7 qua đường Nghĩa Phát và Trần Triệu Luật
+ Phía Tây Nam: giáp phường 8 qua đường Lý Thường Kiệt
+ Phía Đông Bắc: giáp phường 5, tân bình và phường 11, quận 3.
2) Quy mô
Khu quy hoạch có diện tích 57,24ha. Cơ cấu sử dụng đất được chia thành đất ở, đất công trình công
cộng, đất công viên cây xanh-TDTT, đất giao thông… thể hiện qua sự cân bằng đất đai dưới đây:

STT Loại đất Diện tích (ha)
A Đất dân dụng 52,70 100
1. Đất ở 29,99 56,9
+ Đất ở hiện hữu 24,61
+ Đất ở xây dựng mới và chỉnh trang 5,38
2. Đất công trình công cộng 11,30 21,4
Đất công trình công cộng cấp phường 7,08

+ Đất giáo dục 1,72
+ Đất hành chính 0,14
+ Đất văn hóa 0,13
+ Đất y tế 0,04
+ Đất thương mại – dịch vụ 5,05
Đất công trình công cộng khu vực 4,22
3. Đất giao thông 10,11 19,2
4. Đất cây xanh - TDTT 1,30 2,5
B Đất ngoài dân dụng 4,54
1. + Đất giao thông đối ngoại 3,65
2. + Đất Tôn giáo 0,89
3)Bố cục phân khu chức năng
a. Khu ở: Tổng diện tích 29,99 ha bao gồm
+ Đất ở hiện hữu: quy mô 24,61ha, chiếm 82% đất ở, trong đó đa số là nhà
phố, nhà liên kế hiện hữu với mật độ xây dựng khoảng 60-70%, tầng cao xây dựng
từ 2-7 tầng.
+ Đất ở xây dựng mới và chỉnh trang: quy mô 5,38 ha, chiếm 18% đất ở, trong
đó bao gồm khu dân cư xây dựng mới trong một phần khu C30 và 2 cụm dân cư
hiện hữu dự kiến chỉnh trang xây dựng nhà ở cao tầng với các chỉ tiêu: mật độ xây
dựng khoảng 35%, cao tối đa 14 tầng.
b. Công trình công cộng:
Tổng diện tích đất công trình công cộng là 11,30ha, chiếm 21,4% đất dân dụng
bao gồm:
+ Đất công trình công cộng cấp khu vực với diện tích 4,22ha, chiếm 8,0% đất
dân dụng.
+ Đất công trình thương mại – dịch vụ diện tích 5,05ha, chiếm 9,5% đất dân
dụng.
+ Công trình hành chính có diện tích khoảng 0,14ha (UBND phường 6 cũ và
mới, Hội trường UBND phường 6, Ban chỉ huy quân sự phường 6, Công an phường
6).

+ Công trình trạm y tế phường 11 diện tích 0,01ha
+ Công trình giáo dục có diện tích 1,72ha gồm (Trường mầm non 6, Trường
tiểu học Bạch Đằng, Đống Đa, Chi Lăng phân hiệu 1 và 2. Trường THCS Trần Văn
Đang, Nguyễn Gia Thiều và trường Nguyễn Gia Thiều mở rộng).
+ Công trình giáo dục dự kiến xây mới: Trường PTTH Huỳnh Thúc Kháng.
Trường tiểu học và THCS dự kiến xây mới trong khu đất xây dựng công trình công
cộng.
+ Công trình văn hóa: NVH phường 6
c. Khu cây xanh – Thể dục thể thao:
Tổng diện tích là 1,30ha, chiếm 2,5% diện tích đất dân dụng gồm: chủ yếu
là phần đất cây xanh dự kiến trong các khu đất dịch vụ công cộng, phường 6 (không
có đất công viên cây xanh hiện hữu)
d. Công trình tôn giáo:
Tổng diện tích 0,89ha gồm các công trình hiện hữu: Nhà thờ Nghĩa Hòa,
Hội trường giáo xứ Nghĩa Hòa, nhà thờ Lộc Hưng, Nam Hòa, Giáo xứ Nam Hòa,
Nhà thờ Vinh Sơn, Phú Lộc, Đền Thánh gia, Đền Thánh Pherothi, Chùa Vĩnh Hòa…

4)Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan và thiết kế đô thị:
Tuyến đường Cách mạng Tháng Tám, Lý Thường Kiệt (dự kiến có tuyền tàu
điện ngầm dọc tuyến) được định hướng phát triển với chức năng ở kết hợp thương
mại-dịch vụ, xây dựng cao tầng. Lưu ý khoảng lùi xây dựng công trình, tổ chức
không gian kiến trúc phù hợp để đảm bảo không ảnh hưởng đến hạ tầng kỹ thuật
của tuyến tàu điện ngầm.
Ngoài ra, hướng tuyến đường trên cao số 2 dự kiến đang được nghiên cứu
điều chỉnh hướng tuyến đi dọc theo đường Bắc Hải, sau khi dự án này được phê
duyệt, ranh quy hoạch sẽ được cập nhật để quản lý.
Trong thời gian tới cần nghiên cứu định hướng và lập thiết kế đô thị dọc các
trục thương mại – dịch vụ gồm trục đường Lý Thường Kiệt và Cách Mạng Tháng
Tám.
5) Quy hoạch giao thông:


BẢNG THỐNG KÊ MẠNG LƯỚI ĐƯỜNG