Mục lục

Trang
- Mục lục 2
- Danh mục các chữ viết tắt 5
- Lời Mở đầu 6
CHƯƠNG I: Cơ sở lý luận về thẩm định giá Bất động sản 8
1.1. Tổng quan về bất động sản và thị trờng bất động sản 8
1.1.1. Khái niệm BĐS 8
1.1.2. Các quyền của chủ thể đối với BĐS 9
1.1.3. Đặc điểm chủ yếu của BĐS 9
1.1.4. Phân loại bất động sản 11
1.1.5. Các yếu tố ảnh hởng đến giá trị BĐS 13
1.1.6. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của thị trờng BĐS 16
1.1.6.1. Khái niệm thị truờng BĐS 16
1.1.6.2. Đặc điểm thị trờng BĐS 16
1.1.6.3. Phân loại thị trờng BĐS 17
1.1.6.4. Vai trò thị trờng BĐS 18
1.2. Thẩm định giá bất động sản 19
1.2.1. Khái niệm thẩm định giá bất động sản 19
1.2.2. Cơ sở thẩm định giá bất động sản 19
1.2.3. Đặc trng của thẩm định giá bất động sản 20
1.2.4. Nguyên tắc thẩm định giá bất động sản trong nền kinh tế
thị trờng 21
1.2.4.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất 21
Phạm Huy Hùng K43/16.01
1
1.2.4.2. Nguyên tắc thay thế 22
1.2.4.3. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tơng lai 22
1.2.4.4. Nguyên tắc đóng góp 23
1.2.4.5. Nguyên tắc cung cầu 23

1.2.5. Phơng pháp định giá bất động sản đợc áp dụng trong
điều kiện hiện nay 24
1.2.5.1. Phơng pháp so sánh 24
1.2.5.2. Phơng pháp chi phí 27
1.2.5.3. Phơng pháp thu nhập (phơng pháp đầu t) 32
1.2.5.4. Phơng pháp thặng d 35
1.2.5.5. Phơng pháp lợi nhận 37
1.3. Báo cáo và chứng th thẩm định giá 40
1.3.1 Báo cáo thẩm định giá 40
1.3.1.1. Tổng quan 40
1.3.1.2. Nội dung của báo cáo thẩm định giá 40
1.3.2. Chứng th thẩm định giá 41
1.3.2.1. Tổng quan 41
1.3.2.2. Nội dung của chứng th thẩm định giá 41
CHơng ii: Lập báo cáo, chứng th thẩm định giá Khu Trung
Tâm Thơng mại Mêlinh Plaza (Km8 Đờng cao tốc Thăng Long
- Nội Bài, xã Quang Minh, huyện Mê Linh, Tỉnh Vĩnh Phúc) 42
2.1. Giới thiệu về Công ty cổ phần định giá và dịch vụ
Tài chính Việt Nam (VVFC) 42
2.1.1. Sự hình thành và phát triển 42
2.1.2. Đặc điểm hoạt động 44
2.1.3. Cơ cấu tổ chức của VVFC 46
2.1.4. Kết quả hoạt động của công ty trong thời gian qua 46
Phạm Huy Hùng K43/16.01
2
2.2. Lập báo cáo, chứng th định giá 48
2.2.1. Báo cáo thẩm định giá 48
2.2.1.1. Mục đích thẩm định giá 48
2.2.1.2. Thời điểm thẩm định giá 48
2.2.1.3. Tài sản thẩm định giá 48

2.2.1.4. Căn cứ thẩm định giá 48
2.2.1.4.1. Các văn bản pháp qui về Thẩm định giá 48
2.2.1.4.2. Các văn bản pháp qui về Đất đai, kinh doanh BĐS 49
2.2.1.4.3. Các văn bản pháp qui về Xây dựng 50
2.2.1.5. Thực trạng Tài sản thẩm định giá 52
2.2.1.5.1. Đất 52
2.2.1.5.2. Tài sản trên đất 53
2.2.1.6. Cơ sở thẩm định giá 59
2.2.1.7. Nguyên tắc thẩm định giá 59
2.2.1.8. Phơng pháp thẩm định giá 60
2.2.1.9. ứng dụng các phơng pháp thẩm định giá 60
2.2.1.9.1. Phơng pháp thu nhập 60
2.2.1.9.2. Phơng pháp chi phí kết hợp so sánh 64
2.2.2. Chứng th thẩm định giá 70
2.2.2.1. Mục đích thẩm định giá 70
2.2.2.2. Thời điểm thẩm định giá 70
2.2.2.3. Tài sản thẩm định giá 70
2.2.2.4. Căn cứ thẩm định giá 70
2.2.2.4.1. Các văn bản pháp qui về Thẩm định giá 70
2.2.2.4.2. Các văn bản pháp qui về Đất đai, kinh doanh BĐS 71
Phạm Huy Hùng K43/16.01
3
2.2.2.4.3. Các văn bản pháp qui về Xây dựng 72
2.2.2.5. Thực trạng Tài sản thẩm định giá 74
2.2.2.5.1. Đất 74
2.2.2.5.2. Tài sản trên đất 75
2.2.2.6. Cơ sở thẩm định giá 81
2.2.2.7. Nguyên tắc thẩm định giá 81
2.2.2.8. Phơng pháp thẩm định giá 81
2.2.2.9. Kết quả thẩm định 82

- KếT LUậN 83
- Tài liệu tham khảo 84
- Một số hình ảnh minh họa
Phạm Huy Hùng K43/16.01
4
Danh mục các chữ viết tắt
*****
BĐS Bất động sản
DCF Phơng pháp chiết khấu dòng tiền
DN Doanh nghiệp
GTTT Giá trị thị trờng
NTCC Nguyên tắc cung cầu
SDTNVHQN Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
NTĐG Nguyên tắc đóng góp
NTTT Nguyên tắc thay thế
QSD Quyền sử dụng
QSH Quyền sở hữu
TSCĐ Tài sản cố định
IVSC Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
LNƯT Lợi nhuận ớc tính
DT Doanh thu
CP Chi phí
HSCK Hệ số chiết khấu
PP Phơng pháp
TĐV Thẩm định viên
Phạm Huy Hùng K43/16.01
5
Lời Mở đầu

Định giá tài sản nói chung và định giá bất động sản nói riêng ở Việt Nam

còn tơng đối mới mẻ. Cùng với quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa của đất
nớc, nhu cầu phát triển cơ sở hạ tầng, đô thị, nhu cầu đầu t phát triển sản xuất
kinh doanh tăng lên khi đó việc xác định giá trị bất động sản càng nhiều và đa
dạng. Và với sự phát triển không ngừng của xã hội, việc xác định giá trị Bất động
sản ngày càng trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết.
Xuất phát từ nhu cầu thực tế trên, cộng với quá trình học tập tại trờng
cũng nh học tập và nghiên cứu thực tế tại Công ty Cổ phần Thẩm Định Giá và
dịch vụ Tài chính Việt Nam (VVFC). Em đã lựa chọn đề tài: Lập báo cáo,
chứng th định giá Khu Trung tâm Thơng mại Mêlinh Plaza (Km8 Đờng
cao tốc Thăng Long - Nội Bài, xã Quang Minh, huyện Mê Linh, Tỉnh
Vĩnh Phúc Làm đề tài cho Chuyên đề cuối khóa của mình.
Chuyên đề đợc viết nhằm hai mục tiêu cơ bản:
- Thứ nhất: Thiết lập cơ sở lý luận và hệ thống hóa những vấn đề cơ bản về
Thẩm định giá Bất động sản.
- Thứ hai: Thực hành lập báo cáo, chứng th định giá Khu Trung tâm Thơng
mại Mêlinh Plaza (Km8 Đờng cao tốc Thăng Long - Nội Bài, xã Quang Minh,
huyện Mê Linh, Tỉnh Vĩnh Phúc).
Chuyên đề sử dụng phơng pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử làm cơ
sở phơng pháp luận để xem xét vấn đề. Ngoài ra còn sử dụng các phơng pháp nh:
pp điều tra, phân tích, thống kê, so sánh, đối chiếu nhằm phản ánh đúng thực
trạng công tác định giá BĐS tại công ty.
Phạm Huy Hùng K43/16.01
6
Ngoài lời mở đầu, kết luận chung, phụ lục, danh mục, bảng biểu, chuyên
đề đợc sắp xếp thành hai Chơng nh sau:
CHƯƠNG I: CƠ Sở Lý LUậN V THM NH GIá BT NG SN
CHơng ii: Lập báo cáo, chứng th thẩm định giá Khu
Trung Tâm Thơng mại Mêlinh Plaza (Km8 Đờng cao tốc
Thăng Long - Nội Bài, x Quang Minh, huyện Mê Linh, Tỉnh ã
Vĩnh Phúc)

Trong quá trình hoàn thiện Chuyên đề của mình, mặc dù đã đợc các
thầy cô giáo cũng nh Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính
Việt Nam tận tình giúp đỡ, chỉnh sửa. Nhng do thời gian có hạn cộng với
những hạn chế về mặt kiến thức, kinh nghiệm chuyên môn nên Chuyên đề
của em không tránh khỏi những thiếu sót. Vì vậy, em rất mong đợc sự chỉ bảo,
giúp đỡ, góp ý kiến của các thầy cô để em có thể hoàn thiện tốt hơn Chuyên đề
của mình.
Em xin chân thành cảm ơn!

Phạm Huy Hùng K43/16.01
7
CHƯƠNG I:
CƠ Sở Lý LUậN V THM NH GIá BT NG SN
1.1. Tổng quan về bất động sản và thị trờng bất động
sản
1.1.1. Khái niệm Bất động sản:
Hiện nay, còn có sự khác nhau trong quan niệm về Bất động sản (BĐS).
Sau đây là một số khái niệm về BĐS :
+ Theo Bloomberg_com Financial Glossary: BĐS là một phần đất đai
và tất cả tài sản vật chất gắn liền với đất đai (A piece of land and whatever
physical is on it)
+ Theo Mc Kenzie anh Betts, 1996, p. 3:BĐS bao gồm đất đai, tài sản
gắn liền với đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai và những tài sản không di
đời đợc, đợc quy định bởi pháp luật. ( Real estate is considered land, that
which is affxed to the land, that which is appurtenant to the land, and that
which is immovable by law).
Theo điều 174 Bộ Luật Dân Sự năm 2005 nớc Cộng Hòa Xã Hội Chủ
Nghĩa Việt Nam:
Bất động sản là các tài sản không di dời đợc bao gồm:
- Đất đai

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Nh vậy, Bất động sản là tài sản nhng không phải tài sản nào cũng là Bất
động sản. Chỉ những tài sản không thể di dời đợc mới đợc coi là Bất động sản.
Phạm Huy Hùng K43/16.01
8
Xét về mặt vật chất, bất động sản bao gồm đất đai; nhà, công trình xây
dựng gắn liền với đất đai đó. Nếu xét về mặt phi vật chất của bất động sản là
nói đến các quyền gắn liền với bất động sản đó.
Trong lĩnh vực thẩm định giá Bất động sản đợc hiểu là đất đai và tài sản
gắn liền với đất đai.
1.1.2. Các quyền của chủ thể đối với BĐS:
- Đối với đất đai: có ba hình thức chiếm hữu đất đai:
+ Sở hữu vĩnh viễn: sở hữu đất đai đợc công nhận bằng giấy chứng nhận
quyền sở hữu do cơ quan nhà nớc có thẩm quyền cấp, đây là hình thức chiếm
hữu cao nhất.
+ Thuê theo hợp đồng: đất thuộc quyền sở hữu vĩnh viễn hoặc đất công
của Nhà nớc có thể đem cho thuê theo hợp đồng dài hạn hoặc ngắn hạn. Những
hợp đồng cho thuê đất cũng thờng đợc lu hồ sơ bằng các chứng th, và có thể
káo dài vô thời hạn.
+ Quyền sử dụng đất: tơng tự nh cho thuê theo hợp đồng nhng thờng
gắn liền với một hoạt động nhất định nào đó trên vùng đất cho thuê nh du lịch
hay nghề rừng.
Trong điều kiện cụ thể của Việt Nam, Hiến pháp nớc Cộng hòa xã hội
chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định đất đai là thuộc sở hữu toàn dân, pháp
luật không công nhận quyền sở hữu t nhân về đất đai, mà chỉ công nhận quyền
sử dụng đất.
- Đối với các công trình:

+ Sở hữu vĩnh viễn: quyền này phát sinh khi chủ sở hữu đất cũng sở hữu
luôn các công trình ở trên khu đất ấy.
+ Thuê theo hợp đồng: các công trình nằm trên khu đất đợc đem cho
thuê theo hợp đồng.
Quyền sở hữu t nhân về BĐS bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định
đoạt. Các quyền đó có thể bị cỡng chế bởi luật pháp và bị giới hạn: khi Chính
Phạm Huy Hùng K43/16.01
9
phủ thu hồi vì lợi ích quốc gia; hạn chế quyền đi qua khu đất trong một số tr-
ờng hợp nhất định.
1.1.3. Đặc điểm chủ yếu của BĐS:
BĐS là một hàng hóa đặc biệt. Vì vậy, ngoài những đặc điểm chung của
hàng hóa thông thờng, BĐS còn có những đặc điểm riêng nh sau:
- Tính cố định về vị trí: Đặc điểm này là do hàng hóa bất động sản
luôn gắn liền với đất đai, nên cố định về vị trí, về địa điểm và không có khả
năng chuyển dịch, khó có khả năng tăng thêm về số lợng, diện tích. Mặt khác,
đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, nên có giới hạn và bị giới
hạn về không gian. Diện tích đất đai của một quốc gia khó thay đổi. Do đó,
các bất động sản khác nh nhà, công trình khác và vật kiến trúc gắn liền với đất
đai bị cố định về vị trí, địa điểm. Vị trí của hàng hóa BĐS bao gồm các yếu tố
nh: địa điểm cụ thể, tình hình phát triển kinh tế, văn hóa xã hội và đến môi tr-
ờng cảnh quan cũng nh kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm của hàng hóa bất
động sản.
- Tính bền vững: BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều
này xem xét trên cả góc độ kỹ thuật và kinh tế từ đó đặt ra vấn đề:
+ Khi xây dựng phải dự tính đến tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật
lý, tránh đầu t lãnh phí nhiều lần.
+ Khi định giá phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý,
tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó.
Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động BĐS thờng có xu hớng giảm dần đến

cuối chu kỳ kinh tế. Do vậy phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với các
chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì BĐS đó để quyết định sự tồn
tại của chu kỳ vật lý.
- Tính khác biệt: Không có hai bất động sản hoàn toàn giống nhau, lý do là
có sự khác nhau về vị trí của bất động sản; khác nhau về kết cấu và kiến trúc;
Phạm Huy Hùng K43/16.01
10
khác nhau về quyền đối với bất động sản; khác nhau về hớng; khác nhau về
quang cảnh và các vật ngoại cảnh Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai
mảnh đất cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trờng bất
động sản cũng khó tồn tại hai công trình hoàn toàn giống nhau, vì chúng có vị
trí đất đai, không gian không giống nhau, kể cả hai công trình ở cạnh nhau và
cùng có một thiết kế.
- Tính khan hiếm: Sự khan hiếm BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên
là có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí Quan hệ cung cầu
BĐS thờng mất cân đối theo chiều hớng cung nhỏ hơn cầu, qua đó dẫn đến
tình trạng đầu cơ về BĐS, ngời đầu cơ lâu dài thờng có lợi do giá cả có xu h-
ớng tăng lên qua đó dẫn đến xu hớng giá cả BĐS luôn có xu hớng tăng lên.
Đây là nguy cơ dẫn đến khủng hoảng kinh tế vì vậy:
+ Khi định giá cần phải nghiên cứu cung cầu BĐS .
+ Nhà nớc cần có chính sách chống đầu cơ BĐS
- Tính có giá trị lớn: Thờng giá trị của bất động sản rất cao, điều này xuất
phát từ giá trị của đất đai, cũng nh chi phí xây dựng các công trình trên đất là
rất lớn.
- Tính ảnh hởng lẫn nhau: Bất động sản chịu sự ảnh hởng lẫn nhau rất lớn,
cả về mặt vật lý và kinh tế. Gía trị của một bất động sản có thể bị tác động của
một bất động sản khác. Đặc biệt, trong trờng hợp Nhà nứơc đầu t xây dựng các
công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp và
nâng cao giá của đất đai và các công trình xây dựng trong khu vực đó. Trong
thực tế, việc xây dựng công trình này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của

công trình khác là hiện tợng khá phổ biến.
1.1.4. Phân loại bất động sản:
* Theo đặc tính vật chất: BĐS đợc chia làm 3 loại.
- Đất đai: Đó là đất đai tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng.
Phạm Huy Hùng K43/16.01
11
- Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc:
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời.
+ Các công trình hạ tầng kỹ thuật gắn kèm với đất đai: Hệ thống điện
lới, điện thoại, ăng ten và cáp truyền hình, hệ thống lọc và cấp thoát nớc, hệ
thống cấp khí ga, hệ thống cứu hỏa
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai:
+ Vờn cây lâu năm.
+ Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối.
+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao.
+ Các công trình khai thác mỏ.
* Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất:
BĐS đợc chia làm 2 loại
- Đất đai: Theo điều 13 của luật đất đai 2003, căn cứ vào mục đích sử dụng,
đất đai đợc phân biệt thành 3 vùng khác nhau là: đồng bằng, trung du và miền
núi. Trong mỗi vùng lại chia thành 3 nhóm: Nhóm đất nông nghiệp, phi nông
nghiệp và cha sử dung.
- Công trình kiến trúc: 5 loại:
+ Nhà ở dùng để cho thuê hoặc bán: Tùy theo yêu cầu về kiến trúc, tiện
nghi, cảnh quan, môi trờng ngời ta có sự phân biệt nhà ở thành 2 loại là: Nhà
chung c, nhà ở riêng biệt và biệt thự. Trong loại biệt thự lại đợc phân chia
thành 4 hạnh: từ hạng I đến hạng IV. Hay tùy thuộc vào yêu cầu kỹ thuật, độ
bền và giá trị của các loại vật liệu và của các kết cấu chính nh: móng, tờng,
sàn, mái mà ngời ta phân chia nhà thành 4 cấp: cấp I, cấpII, cấpIII, cấpIV.
+ Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất.

+ Công trình kiến trúc có tính chất thơng mại.
+ Khách sạn và văn phòng cho thuê: Tùy thuộc vào các điều kiện vật
chất, chất lợng phục vụ, cảnh quan môi trờngmà khách sạn đợc chia ra làm
các loại từ I đến V sao.
Phạm Huy Hùng K43/16.01
12
+ Công trình kiến trúc khác: Nhà thời, bệnh viện, trờng học
* Theo khả năng phát triển: BĐS đợc chia làm 2 loại
- BĐS có khả năng phát triển.
- BĐS không có khả năng phát triển.
* ý nghĩa của việc phân loại BĐS:
- Đối với Nhà nớc: Là cơ sở để nhà nớc có chính sách quản lý và sử dụng
BĐS - loại tài sản có giá trị lớn, một cách hợp lý và có hiệu quả nhất về mặt
kinh tế và xã hội. Sự khác nhau trong quản lý nhà nớc đối với mỗi loại BĐS có
mục đích sử dụng khác nhau là ở: giá quy định, thời gian sử dụng, cơ chế quản
lý là giao hay cho thuê, đợc cấp hay phải mua Từ đó liên quan đến mức giá
đền bù, tiền thuế phait nộp, quyền khai thác lợi ích từ BĐS.
- Đối với nhà đầu t: Đó là cơ sở để ngời ta xem xét các cơ hội đầu t, đánh
giá một cách hợp lý giá trị BĐS thông qua nghiệp vụ định giá từ đó giảm thiểu
rủi ro trong các quyết định đầu t.
1.1.5. Các yếu tố ảnh h ởng đến giá trị BĐS:
Có hai nhóm yếu tố tác động đến giá trị bất động sản là: Yếu tố chủ
quan và yếu tố khách quan.
- Yếu tố chủ quan: Đó chính là mục đích của việc định giá.
Mục đích định giá đợc coi là một yếu tố quan trọng, mang tính chủ quan
và ảnh hởng có tính quyết định tới việc xây dựng các tiêu chuẩn về giá trị đối
với tài sản đợc thẩm định.
Trong nền kinh tế thị trờng, mục đích định giá bất động sản thờng là:
+ Chuyển giao quyền sở hữu:
Giúp ngời bán xác định giá bán có thể chấp nhận đợc.

Để giúp cho ngời mua quyết định giá mua.
Để thiết lập cơ sở cho sự đổi tài sản.
Phạm Huy Hùng K43/16.01
13
+ Tài chính và tín dụng:
Để biết giá trị tài sản dùng để cầm cố.
Để bảo hiểm tài sản
+ Cho thuê theo hợp đồng:
Để giúp cho việc đặt ra mức tiền thuê và các điều khoản cho
thuê.
+ Phát triển tài sản và đầu t:
Để so sánh với tài sản đầu t khác.
Để quyết định khả năng thực hiện đầu t.
+ Định giá tài sản trong công ty:
Để lập báo cáo tài chính hàng năm của công ty, và xác định giá
trị thị trờng của số vốn mà công ty đầu t.
Để hợp nhất, chia tách, giải thể.
Khi cổ phần hoá các doanh nghiệp Nhà nớc.
+ Các định giá theo pháp luật:
Để tính thuế tài sản.
Để bồi thờng.
Để phục vụ thi hành án.
Trên thực tế các loại giao dịch về bất động sản và các mục đích định giá
cụ thể rất đa dạng. Mỗi loại mục đích sẽ quyết định đến loại hay tiêu chuẩn về
giá trị, quyết định đến quy trình và phơng pháp mà thẩm định viên sẽ sử dụng
trong quá trình định giá. Vì vậy, một yêu cầu đối với thẩm định viên là phải
xác định rõ mục đích định giá.
- Yếu tố khách quan:
+ Các yếu tố mang tính vật chất:
Đó là những yếu tố thể hiện công dụng hữu ích vốn có mà bất động sản

có thể mang lại cho ngời sử dụng nh vị trí, diện tích, kích thớc, khả năng sửa
Phạm Huy Hùng K43/16.01
14
chữa cải tạo Những yếu tố này th ờng có tác động cùng chiều với giá trị bất
động sản nghĩa là những thuộc tính vật chất của bất động sản càng cao thì giá
trị của bất động sản càng cao và ngợc lại.
Để kết quả định giá thực sự đáng tin cậy, thẩm định viên phải đợc trang
bị những kiến thức về ngành nghề liên quan đến bất động sản nh xây dựng,
đầu t Đồng thời, thẩm định viên cũng phải xác lập và lựa chọn các tiêu
chuẩn chủ yếu ảnh hởng đến giá trị bất động sản.
+ Các yếu tố tình trạng pháp lý:
Bao gồm các quy định có tính pháp lý và những thông lệ có tính tập
quán ràng buộc quyền của chủ thể đối với bất động sản cần thẩm định. Quyền
của chủ thể đối với bất động sản càng rộng thì giá trị của nó càng cao và ngợc
lại. Tuy nhiên, quyền này phải đợc sự bảo hộ của pháp luật.
Để xác định giá trị của bất động sản một cách đúng đắn đòi hỏi thẩm
định viên phải am hiểu và cập nhật một cách thờng xuyên các văn bản pháp
luật liên quan đến quy định quyền của chủ thể đối với bất động sản đợc định
giá.
+ Các yếu tố mang tính kinh tế:
Các yếu tố mang tính kinh tế nh sự phát triển của nền kinh tế, thu nhập,
đầu t Phân tích các yếu tố này cuối cùng cũng đi đến phân tích quan hệ
cung- cầu. Trên thực tế giá trị của bất động sản đợc đánh giá cao khi cung trở
nên khan hiếm, nhu cầu và sức mua ngày càng tăng và ngợc lại.
Do vậy, đánh giá các yếu tố tác động đến cung- cầu nh độ khan hiếm,
sức mua, thu nhập hay nhu cầu có khả năng thanh toán của các giao dịch và dự
báo sự thay đổi của các yếu tố này trong tơng lai là căn cứ quan trọng đối với
thẩm định viên trong quá trình định giá. Trong hoạt động thẩm định giá nhất
thiết phải tiến hành thu thập, lu trữ thông tin liên quan đến giao dịch mua bán
bất động sản để hình thành nên ngân hàng dữ liệu phục vụ cho chuyên ngành

thẩm định giá.
Phạm Huy Hùng K43/16.01
15
+ Các yếu tố khác:
Các yếu tố khác nh phong tục tập quán, tâm lý tiêu dùng, xem phong
thuỷ Những yếu tố này tác động đến giá trị bất động sản không có tính quy
luật, chẳng hạn theo phong tục tập quán của ngời Việt Nam là thích nhà có
đất, thích ở tầng 1 hơn, thích xem phong thuỷ trớc khi mua nhà. Chính những
yếu tố này tạo ra sai số lớn trong định giá. Điều này đòi hỏi thẩm định viên
phải có kiến thức về mặt xã hội, kiến thức về phong thuỷ.
1.1.6. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của thị tr ờng BĐS:
1.1.6.1. Khái niệm thị truờng BĐS:
Do quan niệm khác nhau về hàng hóa bất động sản và phạm vi thị trờng,
nên có những cách hiểu khác nhau về thị trờng BĐS:
- Thị trờng BĐS là thì trờng nhà, đất (thị trờng đĩa ốc).
- Thị trờng BĐS là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển
nhợng quyền sử dụng BĐS theo quy luật của thị trờng, có sự quản lý của nhà
nớc.
- Thị trờng BĐS là tổng hòa của các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa
bàn nhất định, trong một thời gian nhất định.
* Nh vậy, có thể thấy rằng: Thị trờng bất động sản là tổng thể các giao dịch
về bất động sản đợc thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ.
1.1.6.2. Đặc điểm thị trờng BĐS:
- Có sự cách biệt về hàng hóa và địa điểm giao dịch.
Do có vị trí cố định nên các chủ thể thị trờng không thể đa tai sản đến nơi
giao dịch. Vì thế việc giao dịch khó kết thúc tại nơi giao dịch mà thờng phải
qua ba khâu chủ yếu: đàm phán tại địa điểm- kiểm tra thực địa- đăng ký pháp
lý. Điều này làm cho quan hệ trong giao dịch BĐS thờng kéo dài, dễ gặp các
Phạm Huy Hùng K43/16.01
16

biến động (thay đổi về giá, về pháp lý, về môi trờng ) Việc định giá có nguy
cơ rủi ro cao, đòi hỏi thẩm định viên phải am hiểu chuyên môn nghề nghiệp.
- Thị trờng BĐS là thị trờng mang tính khu vực.
Thị trờng BĐS đợc tạo ra từ hàng loạt những thị trờng nhỏ, mang tính địa ph-
ơng với quy mô, mức độ động thái thị trờng khác nhau. Vì vậy khi phân tích
quan hệ cung cầu, sự vận động giá cả thì phải gắn liền với các điều kiện kinh
tế - văn hóa - xã hội của mỗi vùng, miền, khu vực cụ thể.
- Thị trờng BĐS là dạng điển hình của thị trờng không hoàn hảo.
Không hoàn hảo thể hiện ở sự không đồng nhất về thông tin và cá yếu tố cấu
thành. Các thông tin về BĐS và thị trờng BĐS không phổ biến, các chỉ tiêu về
BĐS đợc đo lờng một cách tơng đối Do đó trong quá trình định giá, khi xem
xét các chứng cứ giao dịch cần phải xem xét một cách kỹ lỡng xem chứng cứ
có đáp ứng yêu cầu là bằng chứng hợp lý về giá trị thị trờng và có thể sử dụng
đợc để so sánh và ớc tính giá trị cho tai sản mục tiêu hay không.
- Cung về BĐS chậm co giãn khi giá cả thay đổi.
BĐS đặc biệt là đất đai có hạn, bên cạch đó những công trình xây dựng thì
thờng diễn ra trong một thời gian dài dẫn đến nguồn cung BĐS thay đổi thờng
diễn ra chậm. Nếu nhu cầu tăng đột ngột dẫn đến giá tăng cao tạo ra những
cơn sốt về giá BĐS. Vì vậy đối với hoạt động thẩm định cần phải cân nhắc
thận trọng đến đặc điểm này để ớc tính một cách hợp lý giá trị BĐS.
- Hoạt động của thị trờng BĐS phụ thuộc vào sự kiểm soát của nhà nớc.
BĐS trong đó chủ yếu là đất đai là một tài nguyên quý giá, nên sự can thiệp
của nhà nớc là cần thiết. Do đó muốn đánh giá một cách hợp lý giá trị BĐS đòi
hỏi TĐV nhất thiết phải có sự cập nhập một cách thờng xuyên các văn bản
pháp lý liên quan đến BĐS.
1.1.6.3. Phân loại thị trờng BĐS:
- Căn cứ vào mức độ kiểm soát của nhà nớc chia thành:
Phạm Huy Hùng K43/16.01
17
+ Thị trờng chính thức hay thị trờng có sự kiểm soát của nhà nớc: bao gồm

các giao địch qua các trung tâm đấu giá, các ngân hàng, sang giao dịch BĐS
+ Thị trờng phi chính thức nh mua bán trao tay, cam kết bằng các giấy tờ
nhận nợ
- Căn cứ vào trình tự tham gia vào thị trờng:
+ Thị trờng chuyển nhợng quyền sử dụng đất, loại thị trờng này còn gọi là
thị trờng đất đai.
+ Thị trờng xây dung các công trình BĐS để bán và cho thuê.
+ Thị trờng bán hoặc cho thuê lại.
- Căn cứ vào loại hàng hóa B ĐS trên thị trờng.
+ Thị trờng đất đai.
+ Thị trờng nhà ở.
+ Thị trờng B ĐS công nghiệp.
+ Thị trờng B ĐS dùng cho văn phòng, công sở.
+ Thị trờng B ĐS dùng trong dịch vụ.
- Căn cứ vào tính chất giao dịch.
+ Thị trờng mua bán BĐS.
+ Thị trờng thuê và cho thuê BĐS.
+ Thị trờng giao dịch các BĐS dùng để thế chấp, bảo hiểm.
+ Thị trờng giao dịch các BĐS dùng để góp vốn liên doanh.
1.1.6.4. Vai trò thị trờng bất động sản.
* Vai trò của thị thờng BĐS thể hiện ở:
- Là cầu nối giữa nhà sản xuất và ngời tiêu dùng, thúc đẩy sản xuất.
- Là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các chủ thể kinh
doanh BĐS.
- Góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới về hoạt động quản lý đất đai, nhà
ở, các công trình xây dựng đặc biệt là các công trình công cộng và các cơ
sở kinh tế khác.
Phạm Huy Hùng K43/16.01
18
- Góp phần thúc đẩy ứng dụng và cải tiến khoa học công nghệ, nâng cao

chất lợng nhà ở, bảo vệ môi trờng.
- Góp phần tăng cờng hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hóa trong sản xuất
kinh doanh, tạo cơ sở phát triển khinh tế một cách bền vững.
1.2. Thẩm định giá bất động sản:
1.2.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản:
Thẩm định giá là việc ớc tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích
mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.
(Nguyên lý chung định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp, TS. Nguyễn Minh
Hoàng, Hà Nội T02/2006, trang 25).
1.2.2. Cơ sở thẩm định giá bất động sản:
Cơ sở khoa học cho thẩm định giá tài sản là giá trị thị trờng và giá trị phi
thị trờng.
- Giá trị thị trờng:
Giá trị thị trờng là số tiền trao đổi ớc tính về tài sản vào thời điểm thẩm
định giá, giữa một bên là ngời bán sẵn sàng bán với một bên là ngời mua sẵn
sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tại đó các bên hành động
một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc. (Nguyên lý chung định
giá tài sản và giá trị doanh nghiệp, TS. Nguyễn Minh Hoàng, Hà Nội
T02/2006, trang 37).
Cơ sở của việc xây dựng khái niệm giá trị thị tròng hay cơ sở của việc ớc
tính giá trị thị trờng đối với một tài sản nào đó, nó dựa trên một thực tế là có
khả năng trao đổi, mua bán một cách phổ biến trên thị trờng, đợc thực tiễn
Phạm Huy Hùng K43/16.01
19
kiểm chứng một cách khách quan. Vì vậy giá trị thị trờng là một tiêu chuẩn cơ
bản để thẩm định giá trị tài sản. Tiêu chuẩn này đã đợc định nghĩa một cách
khá rõ ràng và chặt chẽ. Để đảm bảo áp dụng tiêu chuẩn này một cách đúng
đắn, đòi hỏi thẩm định viên phải có sự phân tích chi tiết và thận trọng đối với
từng thơng vụ nhằm xác minh: mức giá cả mà thơng vụ hoàn thành có phải là
giá trị thị tròng hay không.

- Giá trị phi thị trờng:
Trên thực tế có rất nhiều loại tài sản cần đợc thẩm định giá nhng chúng
lại rất ít khi đợc mua bán, thậm chí không có thị trờng đối với chúng nh công
viên, nhà ga, nhà thờ, bệnh viện, trờng học Để đánh giá giá trị đối với những
loại tài sản này, ngời ta dựa vào những yếu tố phi thị trờng chi phối đến giá trị
tài sản. Giá trị đợc ớc tính nh vậy gọi là giá trị phi thị trờng.
Giá trị phi thị trờng là số tiền ớc tính của một tài sản dựa trên việc đánh
giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán
tài sản trên thị trờng ( Nguyên lý chung định giá tài sản và giá trị doanh
nghiệp, TS. Nguyễn Minh Hoàng, Hà Nội T02/2006, trang 44)
Giá trị tài sản đang sử dụng, giá trị đầu t, giá trị doanh nghiệp, giá trị
tính thuế, giá trị bảo hiểm, giá trị còn lại, giá trị bắt buộc phải bán, giá trị đặc
biệt chính là giá trị phi thị tr ờng.
Vai trò của thẩm định viên là ở chỗ: căn cứ vào mục đích, công dụng
hay tính hữu ích của tài sản đối với mỗi ngời, tuỳ thuộc vào bối cảnh sử dụng
và giao dịch cụ thể của tng tài sản để lựa chọn đúng cơ sở giá trị cho thẩm
định giá là giá trị thị trờng hay giá trị phi thị trờng.
1.2.3. Đặc tr ng của thẩm định giá bất động sản:
- Thẩm định giá bất động sản phải gắn liền với các quy định của Nhà n-
ớc: vì đất đai là thành phần cơ bản của bất động sản thuộc sở hữu của Nhà nớc
và bất động sản là tài sản có giá trị lớn của nền kinh tế. Mặt khác, nội dung
định giá phải gắn với các quyền, nghĩa vụ, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính của
Phạm Huy Hùng K43/16.01
20
ngời đợc Nhà nớc giao đất, cho thuê đất sử dụng. Vì vậy, hoạt động thẩm định
giá không thể tách rời các quy định của Nhà nớc.
- Do bất động sản có tính cố định về vị trí, ngời ta không thể mang bất
động sản đến nơi giao dịch nên trong quá trình định giá bất động sản phải có
giai đoạn điều tra khảo sát hiện trờng.
- Việc định giá tài sản nói chung và bất động sản nói riêng chỉ là công

việc ớc tính. Trên thực tế không có hai bất động sản hoàn toàn giống nhau và
cũng không có phơng pháp định giá nào hoàn toàn chính xác mà chỉ có phơng
pháp phù hợp nhất.
1.2.4. Nguyên tắc thẩm định giá bất động sản trong nền kinh tế thị
tr ờng:
Nguyên tắc định giá tài sản là những quan điểm, quan niệm đã đợc thừa
nhận một cách phổ biến và rộng rãi trong đời sống kinh tế xã hội.
Theo hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06 đã nêu ra 11
nguyên tắc thẩm định giá nhng các nguyên tắc trình bày dới đây là các nguyên
tắc đợc chấp nhận một cách phổ biến, là cơ sở lý luận quan trọng để xây dựng
các tiêu chuẩn, hình thành nên quy trình và phơng pháp định giá một cách hợp
lý và khoa học.
1.2.4.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
(SDTNVHQN):
- Nội dung của nguyên tắc: Mỗi bất động sản có thể sử dụng vào nhiều
mục đích và đa lại các lợi ích khác nhau, nhng giá trị của chúng đợc xác định
hay thừa nhận trong điều kiện nó đợc SDTNVHQN. IVSC giải thích nguyên
tắc SDTNVHQN là: Khả năng sử dụng tốt nhất một bất động sản trong bối
cảnh tự nhiên, pháp luật, tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho
bất động sản.
- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Con ngời luôn sử dụng bất động sản trên
nguyên tắc khai thác một cách tối đa lợi ích mà bất động sản có thể mang lại,
Phạm Huy Hùng K43/16.01
21
nhằm bù đắp chi phí bỏ ra. Cơ sở để ngời ta đánh giá, ra quyết định đầu t là
dựa trên lợi ích cao nhất mà tài sản có thể mang lại. Vì vậy, giá trị của một bất
động sản dợc thừa nhận trong điều kiện nó đựơc SDTNVHQN.
- Tuân thủ nguyên tắc: Trong hoạt động định giá đòi hỏi thẩm định viên
phải chỉ ra đợc chi phí cơ hội của bất động sản, phân biệt đợc các giả định tình
huống sử dụng phi thực tế, sử dụng sai pháp luật và không khả thi về mặt tài

chính. Tức là chỉ ra các khả năng thực tế về việc sử dụng bất động sản và
những lợi ích của việc sử dụng đó. Đồng thời, khẳng định tình huống nào hay
cơ hội sử dụng nào là cơ hội SDTNVHQN, sẽ là cơ sở để ớc tính giá trị bất
động sản.
1.2.4.2. Nguyên tắc thay thế (NTTT):
- Nội dung: Nguyên tắc thay thế đợc tóm gọn trong một câu: Giới hạn
cao nhất về giá trị của một bất động sản không vợt quá chi phí để có một tài
sản tơng đơng.
- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Nguyên tắc này đợc xây dựng dựa trên quan
niệm rất đơn giản và rõ ràng: một ngời mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số
tiền nào đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhng vẫn có thể có một bất động sản t-
ơng tự nh vậy để thay thế.
- Tuân thủ nguyên tắc: Thay thế là một nguyên tắc cơ bản và quan
trọng trong lý thuyết thẩm định giá. Nó là cơ sở lý luận cơ bản để hình thành
phơng pháp so sánh trực tiếp- một phơng pháp đơn giản nhng lại là phơng
pháp chủ yếu nhất trong hệ thống các phơng pháp định giá. Tuân thủ nguyên
tắc này trong hoạt động định giá, đòi hỏi thẩm định viên phải nắm đợc các
thông tin về giá cả hay chi phí xây dựng của các bất động sản tơng tự, gắn với
thời điểm thẩm định, làm cơ sở để so sánh và xác định giới hạn cao nhất về
giá trị của các bất động sản cần định giá.
1.2.4.3. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tơng lai (LITL):
Phạm Huy Hùng K43/16.01
22
- Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một bất động sản đợc quyết định bởi
những lợi ích tơng lai bất động sản mang lại cho nhà đầu t.
- Cơ sở của nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị bất
động sản: là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà bất động sản mang lại
cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định. Hơn nữa, thẩm định giá về
thực chất cũng là công việc dự kiến các khoản lợi ích mà bất động sản có thể
mang lại trong tơng lai.

- Tuân thủ nguyên tắc: Để thẩm định giá một cách hợp lý và chính xác,
thẩm định viên phải dự kiến đợc những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các
khoản lợi ích đó để ớc tính giá trị bất động sản.
1.2.4.4. Nguyên tắc đóng góp (NTĐG):
- Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một bất động sản hay của một bộ
phận cấu thành một bất động sản, phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của
nó, sẽ làm cho giá trị của toàn bộ bất động sản tăng lên hay giảm đi là bao
nhiêu.
- Cơ sở của nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị bất
động sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà bất động sản mang lại cho
chủ thể. Đó là cơ sở để ngời ta chấp nhận giá trị đóng góp.
- Tuân thủ nguyên tắc: Tổng giá trị của các bộ phận thờng không thể
hiện giá trị toàn bộ tài sản, nhng giá trị của một bộ phận tài sản lại bằng hiệu
số giữa giá trị toàn bộ và giá trị của các bộ phận tài sản còn lại.
1.2.4.5. Nguyên tắc cung cầu (NTCC):
- Nội dung nguyên tắc: Giá cả là sự đánh giá của thị trờng về giá trị bất
động sản. Trên thị trờng cạnh tranh hoàn hảo, giá cả là bằng chứng và là sự
thừa nhận có tính khách quan của thị trờng về giá trị bất động sản. Trong các
thị trờng khác, dới sức ép của cung và cầu, giá cả có thể có khoảng cách rất xa
so với giá trị thực. Vì vậy, khi so sánh các bất động sản với nhau, phải phân
Phạm Huy Hùng K43/16.01
23
tích tác động của yếu tố cung và cầu ảnh hởng đến giá trị bất động sản cần
thẩm định.
- Cơ sở của nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm
định giá trị bất động sản là dựa vào giá thị trờng của bất động sản. Giá thị tr-
ờng của bất động sản lại tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố
cung. Hai yếu tố này luôn luôn thay đổi theo thời gian. Vì vậy, một nhiệm vụ
quan trọng của thẩm định viên là phải đánh giá đợc tác động của yếu tố này
đối với các giao dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hởng của chúng trong tơng

lai, mhằm xác minh bất động sản cần thẩm định nên đợc đánh giá trên cơ sở
giá trị thị trờng hay giá trị phi thị trờng.
- Tuân thủ nguyên tắc: Trớc khi thực hiện việc điều chỉnh các số liệu
chứng cớ thị trờng, cần phải xác minh một cách rõ ràng xem chúng có phản
ánh cung cầu bị ép buộc hay có đạt tiêu chuẩn để sử dụng kỹ thuật thay thế
so sánh hay không- NTTT. Thực hiện đánh giá, dự báo tơng lai về cung cầu
và giá cả, đánh giá độ tin cậy của tài liệu dự báo để sử dụng kỹ thuật định giá
dựa vào dòng thu nhập- LITL.
1.2.5. Ph ơng pháp định giá bất động sản đ ợc áp dụng trong điều kiện
hiện nay:
1.2.5.1. Phơng pháp so sánh:
* Cơ sở lý luận:
- Phơng pháp so sánh trực tiếp đợc xây dựng chủ yếu dựa trên nguyên
tắc thay thế: Một ngời mua thận trọng sẽ không bỏ ra số tiền nào đó nếu anh ta
tốn ít tiền hơn mà vẫn có đợc tài sản tơng đơng để thay thế. Theo nguyên tắc này,
giá trị BĐS mục tiêu đợc coi là hoàn toàn có thể ngang bằng với giá trị của những
tài sản tơng đơng có thể so sánh đợc.
Phạm Huy Hùng K43/16.01
24
- Bên cạch đó còn sử dụng nguyên tắc sự đóng góp: Quá trình điều chỉnh
có ớc tính sự tham gia đóng góp của các yếu tố hay bộ phận của Bất động sản
đối với tổng số giá thị trờng của nó.
- Phơng pháp so sánh trực tiếp gần nh phổ biến rộng rãi và sử dụng
nhiều nhất trong thực tế và nó đợc áp dụng để định giá các tài sản giao dịnh
phổ biến trên thị trờng.
* Kỹ thuật định giá.
- Trên thực tế không có 2 BĐS giống nhau hoàn toàn hơn nữa giá trị của
BĐS lại thay đổi theo thời gian. Vì vậy, TĐV phải thu thập những BĐS đã giao
dịch thành công trên thị trờng hiện hành. Các BĐS đó phải giống hoặc tơng
đồng với BĐS mục tiêu và thời gian giao dịch phải gần với thời điểm định giá.

Sau đó tiến hành phân tích giá mua bán, phân tích các giá trị đã giao dịch và
làm những điều chỉnh cần thiết để tìm ra giá trị BĐS mục tiêu.
- Các bớc tiến hành theo phơng pháp so sánh.
+ B ớc 1: Tìm kiếm thông tin về những tài sản đợc bán trong thời gian gần
đây mà có thể so sánh với tài sản đối tợng cần định giá về các mặt kiểu cách,
điều kiện, vị trí Cụ thể TĐV phải dựa trên 7 yếu tố cơ bản:
Tình trạng vật chất của BĐS nh: Kích thớc, hình dáng, kết cấu, tuổi thọ,
chất lơng
Đặc điểm về mặt bằng nh: khích thớc, bề rộng mặt tiền, hình dáng và
các đặc trng địa lý, các đặc tính điạ hình.
Đặc điểm các công trình xây dựng có liên quan nh: đờng đI, tờng rào,
gara, phong cảnh tông thể
Đặc điểm về vị trí hay địa điểm: Khoảng các đến các trung tâm văn hóa-
xã hội, gần đờng, phong tục địa phơng
Tình trạng pháp lý: các giấy tờ có liên qua nh : Giấy chứng NQSDĐ,
Giất phép xây dựng Tình trạng quy hoạch, tình trạng vi phạm giới
hạn
Phạm Huy Hùng K43/16.01
25