Học viện Tài chính Chuyên đề Cuối khoá
Lời Mở Đầu
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong bối cảnh nền kinh t toàn cu đang gp khng hong nh hin
nay, các doanh nghip đa quc gia s phi thn trng hơn vi các k hoch
tăng trng và tht cht hơn nữa các khon chi tiêu, trong đó có vic dè dt
m rng thêm văn phòng hot động, tuyn nhân viên nớc ngoài sang làm
vic. Bên cnh đó, các công ty, tp đoàn đa quc gia s gim thiu ngời lao
động nớc ngoài đồng thi thay đổi chin lợc tp trung tuyn lao ng nc
ngoài là ngi c thân thay vì ngi có gia đình. ây cng là tác nhân làm
thay i nhu cu v nhà , din tích cn h, a im, tiêu chun nhà .
Và áp lc t suy thoái kinh t toàn cu và cnh tranh s tác ng mnh m
n s nng ng ca th trng Bt ng sn
Thẩm định giá BĐS vốn là một khâu đóng vai trò then chốt trong quá
trình xây dựng thị trờng BĐS lành mạnh, bởi muốn định đợc giá BĐS thì phải
thẩm định hàng loạt yếu tố liên quan nh: tình trạng pháp lý, quy hoạch, nghĩa
vụ tài chính, qua đó sẽ giúp ngời mua BĐS không bị vớng vào những rắc rối
không đáng có khoi giao dịch BĐS. Lâu nay, việc thẩm định BĐS đợc tiến
hành một cách tự phát, không theo một cơ sở khoa học nào nên không đợc sự
tín nhiệm của khách hàng.
Nhận thấy tầm quan trọng cua vấn đề trên em chọn đề tài Công tác
thẩm định giá BĐS tại Công Ty TNHH Kiểm Toán Phơng Đông ICA"
làm đề tài nghiên cứu cho chuyên đề cuối khóa.
Đề tài đi sâu vào nghiên cứu va đánh giá thực trạng công tác thẩm định
giá bất động sản tại Công ty TNHH Kiểm toán Phơng Đông trong năm 2008
và năm 2009. Từ những thực trạng đó để đa ra một số giải pháp nhằm mục
đích hoàn thiện và nâng cao chất lợng thẩm định giá tại công ty trong quá
trình không ngừng nâng cao chất lợng cũng nh mở rộng phát triển để đáp ứng
tốt nhu cầu của xã hội.
SV: Trần Trọng Vinh Lớp: K43/16.01
1

Học viện Tài chính Chuyên đề Cuối khoá
2. Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu hoạt động định giá BĐS nhằm các mục tiêu sau:
Hệ thống, khái quát hoá những vấn đề lý luận, cơ sở khoa học về thẩm
định giá bất động sản;
Thực trạng hoạt động định giá bất động sản tại Công ty TNHH Kiểm
toán Phơng Đông
Đề xuất giải pháp để phát triển hoạt động định giá bất động sản
3. Đối tợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tợng nghiên cứu chính của chuyên đề là những vấn đề liên quan
đến định giá bất động sản nh: Các loại bất động sản, phơng pháp định giá bất
động sản
Phạm vi nghiên cứu: Do đây là một lĩnh vực rộng lớn và phức tạp nên
chuyên đề sẽ tập trung chủ yếu nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản tại
Công ty TNHH Kiểm toán Phơng Đông
4. Phơng pháp nghiên cứu
Chuyên đề sử dụng các phơng pháp nghiên cứu sau: Phơng pháp duy
vật biện chứng và duy vật lịch sử, phơng pháp thống kê, phơng pháp chuyên
gia, phơng pháp tổng hợp, phân tích và xem xét thực tiễn hoạt động định giá
bất động sản
5. Kết cấu chuyên đề
Ngoài phần mục lục và lời nói đầu thì bố cục của chuyên đề gồm có 3
chơng:
Chơng I: Lý luận cơ bản về thẩm định giá bất động sản
Chơng II: Thực trạng công tác thẩm định giá tại công ty TNHH Kiểm
toán Phơng Đông
Chơng III: Giải pháp nâng cao chất lơng định giá tại công ty TNHH
Kiểm toán Phơng Đông
Em xin chân thành cảm ơn các anh chị trong phòng thẩm định giá tại
công ty TNHH Kiểm toán Phơng Đông đã tạo điều kiện giúp đỡ để em có thể

hoàn thành chuyên đề một cách tốt nhất
Em cũng xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của cô giáo trực
tiếp hớng dẫn Vơng Minh Phơng và các thầy cô trong bộ môn Định giá tài
SV: Trần Trọng Vinh Lớp: K43/16.01
2
Học viện Tài chính Chuyên đề Cuối khoá
sản trờng Học Viện Tài Chính để chuyên đề cuối khoá của em hoàn thiện tốt
hơn cả về mặt lý luận và mặt thực tiễn.
Do hạn chế về thời gian và kinh nghiệm thực tiễn nên chuyên đề thực
tập này còn nhiều thiếu sót. Em rất mong đợc sự đóng góp, chỉ bảo của cô
giáo và các anh chị để giúp em hoàn thiện đề tài của mình.
SV: Trần Trọng Vinh Lớp: K43/16.01
3
Học viện Tài chính Chuyên đề Cuối khoá
Chơng I
Lý luận cơ bản về thẩm định giá bất động sản
1.1. Tổng quan về bất động sản và thị trờng bất động sản
1.1.1. Bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm bất động sản
Bất động sản là tài sản có giá trị lớn của một quốc gia, là t liệu sản xuất
đặc biệt, là điều kiện căn bản tối thiểu của cuộc sống xã hội loài ngời đảm bảo
cho quá trình tồn tại và phát triển.
Hiện nay, từ các góc nhìn nhận, các nhà nghiên cứu đã đa ra nhiều khái
niệm khác nhau về BĐS:
+ Theo Bloomberg_com Financial Glossary: BĐS là một phần đất đai
và tất cả tài sản vật chất gắn liền với đất đai (A piece of land and whatever
physical is on it)
+ Theo Mc Kenzie anh Betts, 1996, p. 3: BĐS bao gồm đất đai, tài sản
gắn liền với đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai và những tài sản không di
dời đợc, đợc quy định bởi pháp luật.( Real estate is considered land, that

which is affxed to the land, that which is appurtenant to the land, and that
which is immovable by law).
Theo quy định tại khoản 1 Điều 174 của Bộ Luật Dân sự Việt Nam năm
2005: Bất động sản là các tài sản không di dời đợc, bao gồm:
a. Đất đai.
b. Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
c. Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
d. Các tài sản khác do pháp luật quy định.
SV: Trần Trọng Vinh Lớp: K43/16.01
4
Học viện Tài chính Chuyên đề Cuối khoá
1.1.1.2. Đặc điểm chủ yếu của bất động sản
Thứ 1: Cố định về vị trí:
BĐS gắn liền với đất đai nên cố định về vị trí, không thể di dời đợc, ng-
ời ta không thể di chuyển BĐS từ nơi này sang nơi khác. Vì vậy, giá trị của
BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể. Khi đánh giá BĐS cần phải xét đến sự ảnh
hởng của yếu tố vị trí đến giá trị của BĐS, tức là khoảng cách của BĐS đến
các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hoá - xã hội, cũng nh khả năng tiếp cận
của BĐS với các trung tâm đó.
Mặt khác, giá trị và khả năng sinh lời của BĐS còn chịu tác động của
yếu tố môi trờng, nh: những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội
và điều kiện môi trờng, nên khi định giá BĐS phải tính đến yếu tố này và dự
báo sự thay đổi của chúng tác động đến BĐS.
Thứ 2: Tính khác biệt:
Giữa các BĐS có sự khác nhau rất đáng kể, thực tế không có hai BĐS
hoàn toàn giống nhau mà chúng thờng khác nhau về vị trí, kết cấu và kiến
trúc, quyền đối với tài sản, cảnh quan, môi trờng, Chính sự khác biệt này
tạo ra sự chênh lệch giá rất lớn giữa các BĐS. Vì vậy, khi định giá BĐS cần
phải chú ý đến tính khác biệt, không thể so sánh dập khuôn giữa các BĐS với

nhau, sự so sánh giữa các BĐS chỉ mang tính chất tham khảo chứ không thể áp
đặt mức giá.
Thứ 3: Tính bền vững:
Đặc điểm này là do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại
tài nguyên đợc xem nh không thể huỷ hoại. Đồng thời, các công trình kiến
trúc và vật kiến trúc có thể tồn tại hàng trăm năm, có thể cải tạo, nâng cấp.
Tính bền vững này đợc xem xét trên cả góc độ kỹ thuật và kinh tế. Khi định
giá cần phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ
nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó.
Thứ 4: Tính khan hiếm:
Sự khan hiếm BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn và
BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí, Quan hệ cung cầu về BĐS thờng mất
SV: Trần Trọng Vinh Lớp: K43/16.01
5
Học viện Tài chính Chuyên đề Cuối khoá
cân đối theo chiều hớng cung nhỏ hơn cầu, qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về
BĐS, về lâu dài giá cả BĐS có xu hớng tăng lên. Ngời làm công tác định giá cần
phải lu ý đến đặc điểm này khi định giá BĐS nhằm đảm bảo tính chính xác khi
định giá.
Thứ 5: Tính ảnh hởng lẫn nhau:
Các BĐS thờng có tác động qua lại với nhau và có ảnh hởng tới các hoạt
động kinh tế - xã hội. Giá trị của một BĐS có thể bị tác động của BĐS khác.
Khi định giá BĐS, phải tính đến khả năng ảnh hởng nếu nh có các công trình
BĐS khác ra đời.
Thứ 6: Có giá trị lớn:
Giá trị BĐS thờng rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai và
chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn. Vì vậy, hoạt động thẩm
định giá phải hết sức cẩn thận, hạn chế đến mức tối đa những sai số và rủi ro
có thể xẩy ra. Điều này đòi hỏi nhà thẩm định giá phải am hiểu về chuyên
môn nghề nghiệp.

1.1.1.3. Phân loại bất động sản
a. Theo đặc tính vật chất:
Theo đặc tính vật chất BĐS đợc chia thành:
- Đất đai: đó là đất đai tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng.
- Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc:
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời.
+ Các công trình hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất đai: hệ thống điện lới,
điện thoại, ăng ten và cáp truyền hình, hệ thống lọc và cấp thoát nớc, hệ thống
cấp khí ga, hệ thống cứu hoả,
+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng:
điều hoà, thang máy, chống trộm tự động,
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai:
+ Vờn cây lâu năm.
+ Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối.
+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao.
SV: Trần Trọng Vinh Lớp: K43/16.01
6
Học viện Tài chính Chuyên đề Cuối khoá
+ Các công trình khai thác mỏ.
b. Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất:
Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất BĐS đợc chia thành:
- Đất đai: Theo Điều 13 của Luật Đất đai năm 2003, căn cứ vào mục
đích sử dụng, đất đai đợc phân biệt thành 3 vùng khác nhau là: đồng bằng,
trung du và miền núi. Trong mỗi vùng lại chia thành 3 nhóm: nhóm đất nông
nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất cha sử dụng.
- Công trình kiến trúc: Bao gồm 5 loại:
+ Nhà ở dùng để cho thuê hoặc để bán.
+ Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất: nhà xởng, kho tàng, mặt bằng
khu công nghiệp.
+ Công trình kiến trúc có tính chất thơng mại: cửa hàng cho thuê, chợ,

trung tâm thơng mại,
+ Khách sạn và văn phòng cho thuê.
+ Công trình kiến trúc khác: nhà thờ, bệnh viện, trờng học,
1.1.2. Thị trờng bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm thị trờng bất động sản
Hiện nay có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trờng BĐS:
- Thị trờng BĐS là thị trờng nhà, đất.
- Thị trờng BĐS là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp,
chuyển nhợng quyền sử dụng BĐS theo quy luật của thị trờng, có sự quản lý
của Nhà nớc.
- Thị trờng BĐS là tổng hoà các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa
bàn nhất định, trong một thời gian nhất định.
Nh vậy, có thể thấy rằng: Thị trờng BĐS là loại thị trờng bao gồm các
giao dịch về BĐS đợc thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ.
1.1.2.2. Đặc điểm của thị trờng bất động sản
Thị trờng BĐS có các đặc điểm sau:
Một là: Có sự cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch.
SV: Trần Trọng Vinh Lớp: K43/16.01
7
Học viện Tài chính Chuyên đề Cuối khoá
BĐS có vị trí cố định, không thể di dời đợc, quan hệ giao dịch BĐS th-
ờng kéo dài trải qua ba khâu chủ yếu: đàm phán, kiểm tra thực địa, đăng ký
pháp lý. Do đó, trong quá trình giao dịch có sự biến động của thị trờng cũng
nh sự thay đổi của các yếu tố tâm lý, việc định giá có nguy cơ sai số lớn, rủi ro
đối với nghề thẩm định giá là cao, đòi hỏi thẩm định viên phải có sự am hiểu
về chuyên môn cũng nh kinh nghiệm nghề nghiệp.
Hai là: Thị trờng BĐS là thị trờng mang tính khu vực.
Thị trờng BĐS đợc tạo ra từ hàng loạt thị trờng nhỏ mang tính địa ph-
ơng với những quy mô, mức độ và động thái giao dịch khác nhau. Giá của
một BĐS chịu ảnh hởng của tính khu vực. Vì vậy, muốn đánh giá một cách

hợp lý giá trị của BĐS cần phải gắn với các điều kiện kinh tế văn hoá xã
hội.
Ba là: Thị trờng BĐS là một dạng điển hình của thị trờng không hoàn hảo.
Thị trờng BĐS là một dạng thị trờng không hoàn hảo do sự không đồng
nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành nh các thông tin về BĐS và thị trờng
BĐS không phổ biến, không sẵn có các BĐS cùng loại để so sánh, số lợng ng-
ời tham gia trên thị trờng không nhiều. Do đó, trong quá trình phân tích các
các chứng cứ giao dịch cần phân tích xem chúng có đáp ứng yêu cầu là bằng
chứng về giá trị thị trờng và có thể sử dụng đợc để so sánh, ớc tính giá trị cho
tài sản mục tiêu hay không.
Bốn là: Cung về BĐS chậm co giãn khi giá cả thay đổi.
Trên thị trờng BĐS, khi cầu thay đổi, tất yếu dẫn đến sự thay đổi về giá
cả BĐS. Do vậy, trong quá trình định giá cần có sự cân nhắc thận trọng đến
đặc điểm này để ớc tính một cách hợp lý giá trị BĐS.
Năm là: Hoạt động của thị trờng BĐS phụ thuộc vào sự kiểm soát của
Nhà nớc.
BĐS trong đó chủ yếu là đất đai là một loại tài nguyên quý giá nên sự
can thiệp của Nhà nớc là cần thiết nh Nhà nớc đảm bảo tính pháp lý cho các
BĐS, kiểm soát các giao dịch trên thị trờng BĐS. Điều này đòi hỏi TĐV phải
SV: Trần Trọng Vinh Lớp: K43/16.01
8
Học viện Tài chính Chuyên đề Cuối khoá
có sự am hiểu và cập nhật một cách thờng xuyên các chế độ quản lý của Nhà
nớc về BĐS trong quá trình định giá.
1.1.2.3. Vai trò của thị trờng bất động sản
Thị trờng BĐS có vai trò quan trọng đối với sự phát triển của nền kinh
tế nói chung và hoạt động thẩm định giá nói riêng. Có thể khái quát những vai
trò chủ yếu sau của thị trờng BĐS:
- Giống nh các loại thị trờng khác, thị trờng BĐS là cầu nối giữa sản
xuất và tiêu dùng.

- Thị trờng BĐS là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho
chủ thể kinh doanh BĐS.
- Thị trờng BĐS góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới về hoạt động quản
lý đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng đặc biệt là các công trình công cộng
và các cơ sở kinh tế khác.
- Vận hành thị trờng BĐS góp phần thúc đẩy ứng dụng và cải tiến khoa
học - công nghệ, nâng cao chất lợng nhà ở, bảo vệ môi trờng.
- Góp phần tăng cờng quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hoá
trong sản xuất kinh doanh, tạo cơ sở phát triển kinh tế một cách bền vững.
1.2. Thẩm định giá bất động sản
1.2.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản
Thẩm định giá là việc ớc tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi
ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.
Thẩm định giá có các đặc trng cơ bản sau:
- Thẩm định giá là công việc ớc tính.
- Thẩm định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn.
- Giá trị của tài sản đợc tính bằng tiền.
- Tài sản đợc định giá có thể là bất cứ tài sản nào, song chủ yếu là BĐS.
- Xác định tại một thời điểm cụ thể.
- Xác định cho một mục đích nhất định.
SV: Trần Trọng Vinh Lớp: K43/16.01
9
Học viện Tài chính Chuyên đề Cuối khoá
- Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trờng.
Từ khái niệm thẩm định giá nh trên, ta có thể hiểu: Thẩm định giá bất
động sản là việc ớc tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà bất
động sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.
1.2.2 Cơ sở thẩm định giá bất động sản
Cơ sở khoa học cho thẩm định giá tài sản là giá trị thị trờng và giá trị
phi thị trờng.

Giá trị thị trờng:
Giá trị thị trờng là số tiền trao đổi ớc tính về tài sản vào thời điểm thẩm
định giá, giữa một bên là ngời bán sẵn sàng bán với một bên là ngời mua sẵn
sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tại đó các bên hành động
một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc (Nguyên lý chung định
giá tài sản và giá trị doanh nghiệp, TS. Nguyễn Minh Hoàng, Hà Nội
T02/2006, [37]).
Cơ sở của việc xây dựng khái niệm giá trị thị trờng hay cơ sở của việc -
ớc tính giá trị thị trờng đối với một tài sản nào đó, nó dựa trên một thực tế là
có khả năng trao đổi, mua bán một cách phổ biến trên thị trờng, đợc thực tiễn
kiểm chứng một cách khách quan. Vì vậy, giá trị thị trờng là một tiêu chuẩn
cơ bản để thẩm định giá trị tài sản. Tiêu chuẩn này đã đợc định nghĩa một
cách khá rõ ràng và chặt chẽ. Để đảm bảo áp dụng tiêu chuẩn này một cách
đúng đắn, đòi hỏi thẩm định viên phải có sự phân tích chi tiết và thận trọng
đối với từng thơng vụ nhằm xác minh: mức giá cả mà thơng vụ hoàn thành có
phải là giá trị thị trờng hay không.
Giá trị phi thị trờng:
Trên thực tế có rất nhiều loại tài sản cần đợc thẩm định giá nhng
chúng lại rất ít khi đợc mua bán, thậm chí không có thị trờng đối với chúng
nh công viên, nhà ga, nhà thờ, bệnh viện, trờng học, Để đánh giá giá trị
đối với những loại tài sản này, ngời ta dựa vào những yếu tố phi thị trờng chi
phối đến giá trị tài sản. Giá trị đợc ớc tính nh vậy gọi là giá trị phi thị trờng.
SV: Trần Trọng Vinh Lớp: K43/16.01
10
Học viện Tài chính Chuyên đề Cuối khoá
Giá trị phi thị trờng là số tiền ớc tính của một tài sản dựa trên việc đánh
giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán
tài sản trên thị trờng (Nguyên lý chung định giá tài sản và giá trị doanh
nghiệp, TS. Nguyễn Minh Hoàng, Hà Nội T02/2006, [44]).
Giá trị tài sản đang sử dụng, giá trị đầu t, giá trị doanh nghiệp, giá trị

tính thuế, giá trị bảo hiểm, giá trị còn lại, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá
trị đặc biệt, chính là giá trị phi thị trờng.
Vai trò của thẩm định viên là ở chỗ: căn cứ vào mục đích, công dụng
hay tính hữu ích của tài sản đối với mỗi ngời, tuỳ thuộc vào bối cảnh sử dụng
và giao dịch cụ thể của từng tài sản để lựa chọn đúng cơ sở giá trị cho thẩm
định giá là giá trị thi trờng hay giá trị phi thị trờng.
1.2.3 Các yếu tố ảnh hởng đến giá trị bất động sản
Định giá tài sản thực ra là công việc ớc tính. Để nâng cao độ tin tởng
đối với kết quả định giá, khi ớc tính giá trị BĐS, nhất thiết phải xem xét và
phân tích một cách kỹ lỡng các yếu tố ảnh hởng đến giá trị của chúng. Có hai
nhóm yếu tố tác động đến giá trị BĐS là: yếu tố chủ quan và yếu tố khách
quan.
Yếu tố chủ quan: Đó chính là mục đích của việc định giá.
Mục đích định giá đợc coi là một yếu tố quan trọng, mang tính chủ
quan và ảnh hởng có tính quyết định tới việc xây dựng các tiêu chuẩn về giá
trị đối với tài sản đợc thẩm định.
Trong nền kinh tế thị trờng, mục đích định giá BĐS thờng là:
- Xác định giá trị BĐS để chuyển giao quyền sở hữu.
- Xác định giá trị BĐS cho mục đích tài chính và tín dụng.
- Xác định giá trị BĐS để xác định số tiền cho thuê theo hợp đồng.
- Xác định giá trị BĐS để phát triển và đầu t.
- Xác định giá trị BĐS trong doanh nghiệp.
- Xác định giá trị BĐS nhằm đáp ứng các yêu cầu có tính chất pháp lý.
SV: Trần Trọng Vinh Lớp: K43/16.01
11
Học viện Tài chính Chuyên đề Cuối khoá
Trên thực tế các loại giao dịch về BĐS và các mục đích định giá cụ thể
rất đa dạng. Mỗi loại mục đích sẽ quyết định đến loại hay tiêu chuẩn về giá
trị, quyết định đến quy trình và phơng pháp mà thẩm định viên sẽ sử dụng
trong quá trình định giá. Vì vậy, một yêu cầu đối với thẩm định viên là phải

xác định rõ mục đích định giá.
Yếu tố khách quan:
- Các yếu tố mang tính vật chất:
Đó là những yếu tố thể hiện công dụng hữu ích vốn có mà BĐS có thể
mang lại cho ngời sử dụng nh vị trí, diện tích, kích thớc, khả năng sửa chữa
cải tạo, Những yếu tố này thờng có tác động cùng chiều với giá trị BĐS
nghĩa là những thuộc tính vật chất của BĐS càng cao thì giá trị của BĐS càng
cao và ngợc lại.
Để kết quả định giá thực sự đáng tin cậy, thẩm định viên phải đợc trang
bị những kiến thức về ngành nghề liên quan đến BĐS nh xây dựng, đầu t,
Đồng thời, thẩm định viên cũng phải xác lập và lựa chọn các tiêu chuẩn chủ
yếu ảnh hởng đến giá trị BĐS.
- Các yếu tố về tình trạng pháp lý:
Bao gồm các quy định có tính pháp lý và những thông lệ có tính tập
quán ràng buộc quyền của chủ thể đối với BĐS cần thẩm định. Quyền của chủ
thể đối với BĐS càng rộng thì giá trị của nó càng cao và ngợc lại. Tuy nhiên,
quyền này phải đợc sự bảo hộ của pháp luật.
Để xác định giá trị của BĐS một cách đúng đắn đòi hỏi thẩm định viên
phải am hiểu và cập nhật một cách thờng xuyên các văn bản pháp luật liên
quan đến quy định quyền của chủ thể đối với BĐS đợc định giá.
- Các yếu tố mang tính kinh tế:
Các yếu tố mang tính kinh tế nh sự phát triển của nền kinh tế, thu nhập,
đầu t, Phân tích các yếu tố này cuối cùng cũng đi đến phân tích quan hệ
cung - cầu. Trên thực tế giá trị của BĐS đợc đánh giá cao khi cung trở nên
khan hiếm, nhu cầu và sức mua ngày càng tăng và ngợc lại.
SV: Trần Trọng Vinh Lớp: K43/16.01
12
Học viện Tài chính Chuyên đề Cuối khoá
Do vậy, đánh giá các yếu tố tác động đến cung - cầu nh độ khan hiếm,
sức mua, thu nhập hay nhu cầu có khả năng thanh toán của các giao dịch và dự

báo sự thay đổi của các yếu tố này trong tơng lai là căn cứ quan trong đối với
thẩm định viên trong quá trình định giá. Trong hoạt động thẩm định giá nhất
thiết phải tiến hành thu thập, lu trữ thông tin liên quan đến giao dịch mua bán
BĐS để hình thành nên ngân hàng dữ liệu phục vụ cho chuyên ngành thẩm
định giá.
- Các yếu tố khác:
Các yếu tố khác nh phong tục tập quán, tâm lý tiêu dùng, xem phong
thuỷ, Những yếu tố này tác động đến giá trị BĐS không có tính quy luật,
chẳng hạn theo phong tục tập quán của ngời Việt Nam là thích nhà có đất,
thích ở tầng 1 hơn, thích xem phong thuỷ trớc khi mua nhà. Chính những yếu
tố này tạo ra sai số lớn trong định giá. Điều này đòi hỏi thẩm định viên phải
có kiến thức về mặt xã hội, kiến thức về phong thuỷ.
1.2.4 Đặc trng của thẩm định giá bất động sản
Do BĐS có những đặc trng riêng biệt so với những tài sản khác nên hoạt
động thẩm định giá BĐS cũng có những đặc trng sau:
- Thẩm định giá BĐS phải gắn liền với các quy định của Nhà nớc: Sở dĩ
nh vậy là vì đất đai là thành phần cơ bản của BĐS thuộc sở hữu của Nhà nớc
và BĐS là tài sản có giá trị lớn của nền kinh tế. Mặt khác, nội dung định giá
phải gắn với các quyền, nghĩa vụ, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính của ngời đợc
Nhà nớc giao đất, cho thuê đất sử dụng. Vì vậy, hoạt động thẩm định giá
không thể tách rời các quy định của Nhà nớc.
- Do BĐS có tính cố định về vị trí, ngời ta không thể mang BĐS đến nơi
giao dịch nên trong quá trình định giá BĐS phải có giai đoạn điều tra khảo sát
hiện trờng.
- Việc định giá tài sản nói chung và BĐS nói riêng chỉ là công việc ớc tính.
Trên thực tế không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau và cũng không có phơng
pháp định giá nào hoàn toàn chính xác mà chỉ có phơng pháp phù hợp nhất.
SV: Trần Trọng Vinh Lớp: K43/16.01
13
Học viện Tài chính Chuyên đề Cuối khoá

1.2.5 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản trong nền kinh tế thị trờng
Nguyên tắc định giá tài sản là những quan điểm, quan niệm đã đợc thừa
nhận một cách phổ biến và rộng rãi trong đời sống kinh tế xã hội.
Theo hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06 đã nêu ra 11
nguyên tắc thẩm định giá nhng các nguyên tắc trình bày dới đây là các nguyên
tắc đợc chấp nhận một cách phổ biến, là cơ sở lý luận quan trọng để xây dựng
các tiêu chuẩn, hình thành nên quy trình và phơng pháp định giá một cách hợp
lý và khoa học.
1.2.5.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (SDTNVHQN)
- Nội dung của nguyên tắc: Mỗi BĐS có thể sử dụng vào nhiều mục
đích và đa lại các lợi ích khác nhau, nhng giá trị của chúng đợc xác định hay
thừa nhận trong điều kiện nó đợc SDTNVHQN. IVSC giải thích nguyên tắc
SDTNVHQN là: khả năng sử dụng tốt nhất một BĐS trong bối cảnh tự
nhiên, pháp luật, tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho BĐS.
- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Con ngời luôn sử dụng BĐS trên nguyên tắc
khai thác một cách tối đa lợi ích mà BĐS có thể mang lại, nhằm bù đắp chi phí
bỏ ra. Cơ sở để ngời ta đánh giá, ra quyết định đầu t là dựa trên lợi ích cao
nhất mà BĐS có thể mang lại. Vì vậy, giá trị của một BĐS đợc thừa nhận
trong điều kiện nó đợc SDTNVHQN.
- Tuân thủ nguyên tắc: Trong hoạt động thẩm định giá đòi hỏi thẩm
định viên phải chỉ ra các khả năng thực tế về việc sử dụng BĐS và những lợi
ích của việc sử dụng đó. Đồng thời, khẳng định tình huống nào hay cơ hội sử
dụng nào là cơ hội SDTNVHQN, sẽ là cơ sở để ớc tính giá trị BĐS.
1.2.5.2 Nguyên tắc thay thế (NTTT)
- Nội dung của nguyên tắc: Giới hạn trên về giá trị của một BĐS không
vợt quá chi phí để có một BĐS tơng đơng.
- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Nguyên tắc này đợc xây dựng dựa trên quan
niệm rất đơn giản và rõ ràng: một ngời mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số
SV: Trần Trọng Vinh Lớp: K43/16.01
14

Học viện Tài chính Chuyên đề Cuối khoá
tiền nào đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhng vẫn có thể có một BĐS tơng tự nh
vậy để thay thế.
- Tuân thủ nguyên tắc: Trong hoạt động thẩm định giá đòi hỏi thẩm định
viên phải nắm đợc những thông tin về mức giá, thời gian giao dịch của các BĐS
so sánh và đợc trang bị các kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác biệt giữa các
BĐS nhằm làm chứng cứ hợp lý cho việc ớc tính giá trị của BĐS cần định giá.
1.2.5.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tơng lai (LITL)
- Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một BĐS đợc quyết định bởi những
lợi ích tơng lai mà BĐS mang lại cho nhà đầu t.
- Cơ sở của nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị tài
sản: là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể
nào đó tại một thời điểm nhất định. Mặt khác, thẩm định giá thực chất là công
việc dự kiến các khoản lợi ích mà tài sản có thể mang lại trong tơng lai.
- Tuân thủ nguyên tắc: Để thẩm định giá một cách hợp lý và chính xác,
thẩm định viên phải dự kiến những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các
khoản lợi ích đó để ớc tính giá trị BĐS.
1.2.5.4 Nguyên tắc đóng góp (NTĐG)
- Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một BĐS hay của một bộ phận cấu
thành, phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của
toàn bộ BĐS tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
- Cơ sở của nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị tài sản
là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể.
- Tuân thủ nguyên tắc: Tổng giá trị của các bộ phận thờng không thể
hiện giá trị toàn bộ tài sản, nhng giá trị của một bộ phận tài sản lại bằng hiệu
số giữa giá trị toàn bộ và giá trị của các bộ phận tài sản còn lại.
1.2.5.5 Nguyên tắc cung cầu (NTCC)
- Nội dung nguyên tắc: Giá cả là sự đánh giá của thị trờng về giá trị
BĐS. Trên thị trờng cạnh tranh hoàn hảo, giá cả là bằng chứng và là sự thừa
nhận có tính khách quan của thị trờng về giá trị BĐS. Trong các thị trờng

SV: Trần Trọng Vinh Lớp: K43/16.01
15
Học viện Tài chính Chuyên đề Cuối khoá
khác, dới sức ép của cung và cầu, giá cả có thể có khoảng cách rất xa so với
giá trị thực. Vì vậy, khi so sánh các BĐS với nhau, phải phân tích tác động của
yếu tố cung và cầu ảnh hởng đến giá trị BĐS cần thẩm định.
- Cơ sở của nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc
thẩm định giá trị BĐS là dựa vào giá trị thị trờng của BĐS. Giá trị thị trờng
của một BĐS lại tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung.
Hai yếu tố này luôn luôn thay đổi theo thời gian nên thẩm định viên phải
đánh giá đợc tác động của các yếu tố này và dự báo đợc sự biến động của
chúng trong tơng lai.
- Tuân thủ nguyên tắc: Trớc khi thực hiện việc điều chỉnh các số liệu
chứng cứ thị trờng, cần phải xác minh một cách rõ ràng xem chúng có phản
ánh cung cầu bị ép buộc hay có đạt tiêu chuẩn để sử dụng kỹ thuật thay thế
so sánh hay không - NTTT. Thực hiện đánh giá, dự báo tơng lai về cung cầu
và giá cả, đánh giá độ tin cậy của tài liệu dự báo để sử dụng kỹ thuật định giá
dựa vào dòng thu nhập - LITL.
1.3. Các phơng pháp thẩm định giá bất động sản đợc áp
dụng trong điều kiện hiện nay
1.3.1. Phơng pháp so sánh trực tiếp
1.3.1.1. Cơ sở lý luận của phơng pháp
Phơng pháp so sánh trực tiếp đợc xây dựng dựa trên 5 nguyên tắc định
giá, trong đó nguyên tắc thay thế là nguyên tắc chủ đạo, đó là: giới hạn trên về
giá trị của một BĐS không vợt quá chi phí để có một BĐS tơng đơng.
1.3.1.2. Kỹ thuật định giá
Trên thực tế không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau nên để tiến hành
so sánh, thẩm định viên phải thu thập các giao dịch trên thị trờng hiện hành
của các BĐS tơng tự BĐS mục tiêu. Sau đó tiến hành phân tích các BĐS và
làm các điều chỉnh cần thiết để tìm giá trị hợp lý của BĐS mục tiêu. Về trình

tự, có thể chia thành các bớc cụ thể nh sau:
SV: Trần Trọng Vinh Lớp: K43/16.01
16
Học viện Tài chính Chuyên đề Cuối khoá
Bớc 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã đợc giao dịch trong thời
gian gần nhất có thể so sánh đợc với BĐS mục tiêu về các mặt, các yếu tố
chủ yếu ảnh hởng đến giá trị. Thẩm định viên cần phải dựa trên 7 yếu tố cơ
bản sau để so sánh:
- Tình trạng vật chất của BĐS: Là yếu tố thể hiện thuộc tính vật chất
của BĐS. Đó là những công dụng hữu ích mang tính cụ thể và trực quan ảnh
hởng đến giá trị, nh: kích thớc, hình dáng, kết cấu, số lợng các phòng, tuổi
thọ, chất lợng kiến trúc và xây dựng, trang bị tiện nghi và thiết kế
- Đặc điểm về mặt bằng: Đây cũng là yếu tố thể hiện thuộc tính vật
chất và công dụng hữu ích của BĐS nh kích thớc, bề rộng mặt tiền, hình
dáng và các nét đặc trng địa lý, nh: tình trạng ô nhiễm, đặc điểm của hệ
thống thoát nớc,
- Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan: Bao gồm chất l-
ợng xây dựng và chất lợng kiến trúc của gara, đờng đi nội bộ, các bức tờng
xây, hàng rào, bãi cỏ, vờn cây và phong cảnh tổng thể.
- Đặc điểm về vị trí hay địa điểm:
+ Là yếu tố phản ánh đặc điểm về hạ tầng xã hội của BĐS. Nó phản ánh
những điều kiện và khả năng tiếp cận tới các trung tâm kinh tế, chính trị, văn
hoá và xã hội của chủ thể sở hữu BĐS.
+ Là các yếu tố phản ánh đặc điểm khác về môi trờng xã hội có liên
quan đến BĐS nh phong tục tập quán, văn hoá, lối sống của những ngời hàng
xóm, tình trạng sử dụng BĐS xung quanh,
- Tình trạng pháp lý: Bao gồm các căn cứ pháp lý về QSD đất, quyền sở
hữu các công trình trên đất nh giấy chứng nhận QSD đất, giấp phép xây dựng,
sơ đồ mảnh đất, hồ sơ, bản vẽ và biên bản quyết toán bàn giao công trình; các
quy định pháp lý về quyền hạn và trách nhiệm cho thuê: thời gian, giá thuê.

- Thời gian giao dịch: Là yếu tố quan trọng ảnh hởng tới giá giao dịch
trên thị trờng BĐS.
- Các điều khoản và các điều kiện giao dịch:
SV: Trần Trọng Vinh Lớp: K43/16.01
17
Học viện Tài chính Chuyên đề Cuối khoá
+ Các điều khoản của giao dịch có ảnh hởng đến giá trị của BĐS, nh:
phơng thức thanh toán, thời hạn cho thuê, trách nhiệm nộp thuế
+ Các điều kiện và bối cảnh của giao dịch có ảnh hởng lớn đến tính chất
có thể so sánh đợc là: tình trạng cung và cầu, phơng thức giao dịch, tính chất
công khai của việc tiếp thị, mức độ tự nguyện mua bán của các bên và các
động thái khác của thị trờng.
Bớc 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích nhằm đảm bảo tính chất có thể
so sánh đợc với BĐS mục tiêu. Để thực hiện tốt bớc này, khi kiểm tra và phân
tích các giao dịch thị trờng cần phải làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm và tính chất
của các giao dịch thị trờng.
Bớc 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất. Theo kinh
nghiệm thờng lấy từ 3 đến 6 BĐS để so sánh.
Bớc 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS
chứng cứ. Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành điều chỉnh giá
của các BĐS. Cách điều chỉnh thông dụng là lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn,
thực hiện việc điều chỉnh đối với BĐS chứng cứ. Nếu BĐS chứng cứ có các
yếu tố đợc đánh giá là tốt hơn BĐS mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị giao
dịch của BĐS chứng cứ xuống và ngợc lại.
Bớc 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá các BĐS đã điều
chỉnh.
1.3.1.3. Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng
Ưu điểm:
Đây là phơng pháp phổ biến rộng rãi và đợc sử dụng nhiều nhất trong
thực tế vì xuất phát từ 3 u điểm cơ bản sau:

- Là phơng pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, vì không có
công thức hay mô hình cố định, mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch
thị trờng để cung cấp các dấu hiệu về giá trị.
SV: Trần Trọng Vinh Lớp: K43/16.01
18
Học viện Tài chính Chuyên đề Cuối khoá
- Là phơng pháp thể hiện sự đánh giá của thị trờng - đó là các bằng
chứng rõ ràng - đã đợc thừa nhận trên thực tế về giá trị của BĐS. Vì vậy, nó có
cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.
- Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phơng pháp khác, nh: phơng
pháp chi phí và phơng pháp thặng d.
Hạn chế:
- Phải có giao dịch về các BĐS tơng tự ở trong cùng một khu vực thì
mới có thể sử dụng để so sánh đợc. Nếu ít có BĐS so sánh đáp ứng đợc các
yêu cầu trên thì kết quả sẽ có độ chính xác kém.
- Các thông tin chứng cứ thờng mang tính chất lịch sử. Đây là điều
không thể tránh khỏi. Nếu thị trờng biến động, các thông tin nhanh chóng trở
nên lạc hậu trong một thời gian ngắn. Khi đó tính chính xác sẽ thấp.
- Phơng pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và
kiến thức thị trờng thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp.
Điều kiện áp dụng:
- Chất lợng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra đ-
ợc.
- Thị trờng phải ổn định, nếu thị trờng có biến động sẽ có sai số lớn.
- Thờng dùng phơng pháp so sánh trực tiếp trong các trờng hợp: Các
BĐS có tính tơng đồng, các mảnh đất trống.
1.3.2. Phơng pháp thu nhập (hay phơng pháp đầu t)
1.3.2.1. Cơ sở lý luận của phơng pháp
Phơng pháp thu nhập đợc xây dựng dựa trên các nguyên tắc định giá, trong
đó nguyên tắc dự báo lợi ích trong tơng lai là chủ yếu. Theo nguyên tắc này, ngời

ta cho rằng, về mặt lý thuyết giá thị trờng hiện hành của một BĐS ngang bằng
với giá trị hiện tại của các khoản thu nhập tơng lai có thể nhận đợc từ BĐS.
1.3.2.2. Kỹ thuật định giá
SV: Trần Trọng Vinh Lớp: K43/16.01
19
Học viện Tài chính Chuyên đề Cuối khoá
Bản chất của việc định giá BĐS dựa vào thu nhập là tiến hành chuyển
hoá các khoản thu nhập tơng lai về hiện tại để tìm giá trị của vốn đầu t và
cũng là giá trị của BĐS.
Công thức tổng quát: V
0
=

=
+
n
t
i
F
t
t
1
)1(
Trong đó:
V
0
: Giá trị hiện tại của thu nhập tơng lai và cũng là giá trị của BĐS.
F
t
: Thu nhập tơng lai mà BĐS đem lại cho nhà đầu t ở năm thứ t.

i : Tỷ suất hiện tại hóa (còn gọi là tỷ suất chiết khấu).
n : Thời gian nhận đợc thu nhập (tính theo năm).
Trình tự tiến hành:
Bớc 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà BĐS mang lại, có
tính đến tất cả các yếu tố liên quan có tác động đến thu nhập.
Bớc 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm,
nh: Chi phí quản lý, chi phí sửa chữa, các phí dịch vụ, tiền thuế phải nộp
Bớc 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán, công việc này có
thể dựa vào việc phân tích tỷ lệ lãi của các BĐS tơng tự.
Bớc 4: Dùng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS mục tiêu.
1.3.2.3. Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng
Ưu điểm:
- Xét về mặt lý thuyết, đây là phơng pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ
nhất, vì nó tiếp cận trực tiếp những lợi ích mà BĐS đem lại cho nhà đầu t.
- Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nói chung nó là phơng pháp
đơn giản.
- Có thể đạt đợc độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thơng vụ có
thể so sánh đợc, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trớc với một độ tin cậy
cao.
Hạn chế:
SV: Trần Trọng Vinh Lớp: K43/16.01
20
Học viện Tài chính Chuyên đề Cuối khoá
- Khi phân tích các thơng vụ tơng tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi
thọ, chất lợng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tơng
lai
- Trong nhiều trờng hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập t-
ơng lai.
- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trớc mỗi sự thay đổi của các tham số
tính toán. Trong những trờng hợp nh vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hởng nhiều của

yếu tố chủ quan.
Điều kiện áp dụng:
- Phù hợp khi định giá BĐS có khả năng mang lại các khoản thu nhập
ổn định và có thể dự báo trớc một cách hợp lý.
- Với BĐS có thu nhập không đều thì có thể sử dụng một dạng tơng tự
là DCF.
- Thờng áp dụng để t vấn cho các quyết định lựa chọn phơng án đầu t.
1.3.3. Phơng pháp chi phí giảm giá
1.3.3.1. Cơ sở lý luận của phơng pháp
Phơng pháp chi phí đợc xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng
nguyên tắc thay thế. Theo nguyên tắc này, ngời ta cho rằng: giá trị của BĐS
mục tiêu tơng đơng với chi phí làm ra một BĐS giống nh vậy và coi đây nh
một vật thay thế. Do vậy, nếu có đầy đủ thông tin hợp lý thì ngời ta sẽ không
bao giờ trả giá cho một BĐS lớn hơn chi phí mua đất và xây dựng công trình
có lợi ích tơng tự.
1.3.3.2. Kỹ thuật định giá
Bớc 1: Ước tính riêng giá trị của mảnh đất thuộc BĐS, bằng cách coi nó
là đất trống và đang đợc sử dụng trong điều kiện TNVHQN.
Bớc 2: Ước tính những chi phí xây dựng mới hiện hành đối với những
công trình hiện có trên đất.
Bớc 3: Ước tính mức độ giảm giá của công trình, xét trên mọi nguyên nhân.
SV: Trần Trọng Vinh Lớp: K43/16.01
21
Học viện Tài chính Chuyên đề Cuối khoá
Bớc 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền
giảm giá khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình.
Bớc 5: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách cộng giá trị ớc tính
của mảnh đất với giá trị ớc tính của công trình.
1.3.3.3. Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng
Ưu điểm:

- Ưu điểm cơ bản của phơng pháp chi phí là nó đợc sử dụng khi không có
các bằng chứng thị trờng thích hợp để so sánh. Trong một số tình huống, nó là
cứu cánh cuối cùng khi các phơng pháp khác là không thể sử dụng đợc.
- Phơng pháp chi phí thích hợp khi định giá BĐS dùng cho các giao dịch
và mục đích riêng biệt.
Hạn chế:
- Việc định giá theo phơng pháp chi phí cũng phải dựa vào các dữ liệu
thị trờng, cho nên những hạn chế của phơng pháp so sánh trực tiếp cũng đúng
với phơng pháp chi phí.
- Chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị. Ph-
ơng pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ
phận cha chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ.
- Việc ớc tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó
thực hiện. Trên thực tế cha có một phơng pháp ớc tính giảm giá cụ thể nào đợc
chấp nhận rộng rãi.
- Để áp dụng phơng pháp này đòi hỏi ngời định giá phải có nhiều kinh
nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng.
Điều kiện áp dụng:
- Là phơng pháp thích hợp khi định giá rất nhiều loại BĐS có mục đích
sử dụng riêng biệt nh nhà thờ, bệnh viện, trờng học, th viện đặc biệt là các
công trình công cộng có rất ít chứng cứ thị trờng để so sánh.
- Định giá để xác định mức bồi thờng khi xây dựng các hợp đồng bảo
hiểm và các dạng bồi thờng khác.
SV: Trần Trọng Vinh Lớp: K43/16.01
22
Học viện Tài chính Chuyên đề Cuối khoá
- Là phơng pháp thông dụng của ngời tham gia đấu thầu hay kiểm
tra đấu thầu.
- Phơng pháp chi phí cũng thờng đợc dùng có tính chất bổ sung hoặc
kiểm tra đối với các phơng pháp khác.

1.3.4. Phơng pháp thặng d
1.3.4.1. Cơ sở lý luận của phơng pháp
Phơng pháp thặng d đợc xây dựng dựa trên các nguyên tắc định giá,
trong đó nguyên tắc đóng góp giữ vai trò chủ đạo. Theo nguyên tắc này, giá trị
của một BĐS đợc xác định trên cơ sở của sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ
làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
1.3.4.2. Kỹ thuật định giá
Bớc 1: Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất cho BĐS mục tiêu,
có tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác.
Bớc 2: Ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo hớng SDTNVHQN,
bằng cách sử dụng phơng pháp so sánh trực tiếp hay phơng pháp đầu t.
Bớc 3: Ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm: chi phí xây dựng, chi
phí tài chính, các chi phí khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu t xây dựng.
Bớc 4: Xác định giá trị còn lại (hay còn gọi là giá trị thặng d) bằng cách
lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển.
Bớc 5: Xác định giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn
lại và các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của BĐS mục tiêu (các chi phí cơ
hội hợp lý để có BĐS cho việc phát triển), gồm các giả định về: phí pháp lý,
thuế chuyển nhợng BĐS, chi phí tài chính và lợi nhuận có liên quan.
1.3.4.3. Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng.
Ưu điểm:
- Đợc sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển.
- Đây là phơng pháp thích hợp để đa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu.
SV: Trần Trọng Vinh Lớp: K43/16.01
23
Học viện Tài chính Chuyên đề Cuối khoá
- Phơng pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích, đánh giá các cơ hội
đầu t vào BĐS. Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để t vấn về chi phí xây dựng tối
đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt đợc khi thực hiện dự án phát triển BĐS.
Hạn chế:

- Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
- Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trờng.
- Giá trị cuối cùng rất nhậy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán.
- Phơng pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền.
Điều kiện áp dụng:
- Phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp. Các
yếu tố ớc tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt độ tin cậy cao.
- Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất
đai để xác định đúng cơ hội SDTNVHQN.
- Đối tợng là những BĐS có sự phát triển hay có tiềm năng để phát
triển. Các BĐS này có thể là đất trống hay đất có kết cấu xây dựng lỗi thời
đang tồn tại cần phải thay thế, cải tạo.
1.4. Quy trình thẩm định giá bất động sản
Khái niệm: Quy trình định giá BĐS là một quá trình có tính hệ thống
nhằm giúp thẩm định viên hành động một cách rõ ràng, phù hợp với công tác
định giá.
Quy trình định giá bao gồm 6 bớc:
1.4.1. Xác định vấn đề
Đây là bớc đầu tiên của quá trình định giá, là căn cứ để thẩm định viên lên
kế hoạch định giá một cách chi tiết . Trong bớc này thẩm định viên cần thoả
thuận, đàm phán và xây dựng các điều khoản trong hợp đồng định giá một cách
cụ thể và rõ ràng. Để đạt mục tiêu trên , cần xác định rõ các vấn đề cơ bản sau :
- Nhận biết các đặc tính vật chất của BĐS nh vị trí, kích thớc, kiến trúc
công trình xây dựng,
SV: Trần Trọng Vinh Lớp: K43/16.01
24
Học viện Tài chính Chuyên đề Cuối khoá
- Nhận biết đặc điểm pháp lý của BĐS nh các giấy tờ về quyền sở hữu,
quyền sử dụng, quyền thuê theo hợp đồng, các giấy phép, các điều khoản hạn
chế khai thác, chuyển nhợng,

- Xác định rõ mục tiêu thẩm định giá.
- Xác định loại giá trị sẽ ớc tính là giá trị thị trờng hay giá trị phi thị trờng.
- Xác định phơng pháp định giá và các tài liệu cần thiết cho việc định giá.
- Xác định ngày thẩm định giá có hiệu lực.
- Đạt đợc sự thoả thuận với khách hàng về mức phí và thời gian hoàn thành.
1.4.2. Lên kế hoạch
Trong bớc này thẩm định viên cần làm các công việc sau:
- Nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, các quyền của BĐS,
trạng thái cung - cầu và các đặc điểm của thị trờng có liên quan đến BĐS cần
định giá.
- Nhận biết về các loại tài liệu cần đợc sử dụng trong quá trình đánh
giá, bao gồm: các tài liệu về BĐS mục tiêu, các văn bản pháp lý hiện hành có
liên quan, các tài liệu về chứng cứ và các động thái thị trờng.
- Nhận biết các cơ quan, tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấp
thông tin các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất và có thể kiểm chứng đợc.
- Lên chơng trình, thời biểu công tác, bao gồm: Lập danh mục và thứ tự
các công việc, xác định thời hạn cho phép của từng công việc, xác định những
phần việc có thể uỷ nhiệm.
- Xây dựng đề cơng và hình thức trình bày báo cáo định giá.
1.4.3. Thu thập tài liệu
Để có thể thu thập đợc những thông tin cần thiết, đòi hỏi thẩm định viên
trớc hết phải phân biệt đợc các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu. Các loại tài
liệu cần thu thập bao gồm:
- Các tài liệu cung cấp thông tin về BĐS mục tiêu. Các thông tin này có
thể do khách hàng cung cấp hoặc qua khảo sát thực tế BĐS.
SV: Trần Trọng Vinh Lớp: K43/16.01
25