Đề án môn học GVHD: Th.S Phạm Lan Hương
LỤC
1.1. Vai trß vµ ®Æc ®iÓm cña ®Êt ®ai 5
7.2.3. TÕ TH¸I LAN 35
SVTH: Hồ Đức Tứ Lớp: KD BĐS 50A
ỏn mụn hc GVHD: Th.S Phm Lan Hng
A. Lời nói đầu
Từ khi thực hiện đổi mới, quan hệ đất đai ở nớc ta đã có những biến đổi
nhanh chóng. Cùng với những tiến bộ về kinh tế và sự tăng lên về thu nhập là
sự tăng lên của nhu cầu về nhà ở, đất ở của dân c và đất để sản xuất kinh
doanh ngày càng tăng, nhất là ở các đô thị. Từ trớc khi có luật đất đai (1993)
các quan hệ về đất đai nh chuyển nhợng, chuyển đổi đất đai đã xuất hiện nh-
ng bị nhà nớc cấm. Các giao dịch thời kỳ này đều là các giao dịch ngầm và
diễn ra một cách tự phát, không có sự điều tiết của nhà nớc. Từ khi có Luật
Đất đai (1993) có hiệu lực thi hành, các quan hệ chuyển nhợng, mua bán
quyền sử dụng đất trở nên sôi động và thị trờng đất đai ngày càng đợc định
hình rõ nét hơn.
Mặc dù vậy, thị trờng đất đai ở nớc ta vẫn không thoát khỏi tính chất của
một thị trờng ngầm bởi luật và các văn bản pháp lý khác cha đủ sức mạnh để
điều tiết thị trờng đất đai vận động theo quy luật của cơ chế thị thờng vừa theo
định hớng của nhà nớc. Những bất cập trong quản lý đất đai đã tạo ra miếng
mồi béo bở cho những kẻ đầu cơ, nắm giữ đất đai. Hiện nay hoạt động đầu cơ
đất đai ở nớc ta đến ngỡng báo động, nhất là ở Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh.
Đây là một vấn đề nóng bỏng hiện nay bởi Nhà nớc đang cần vốn để đầu t xây
dựng cơ sở hạ tầng thực hiện đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hóa phấn
đấu đến năm 2020 đa nớc ta cơ bản trở thành một nớc công nghiệp thì một
phần ngân sách không nhỏ bị thất thu nằm ở lĩnh vực đất đai chủ yếu gây ra
do đầu cơ đất đai (ĐCĐĐ) và các tiêu cực trong lĩnh vực này gây ra. Hơn nữa
những tín hiệu thất thờng của thị trờng nhà đất ở nớc ta trong thời gian qua
gây thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và đời sống của dân c. Chúng ta đã có
rất nhiều văn bản hớng dẫn thị trờng, văn bản pháp lý nhằm khắc phục đầu cơ

đất đai nhng hoạt động này không những không giảm mà còn gia tăng một
cách đáng lo ngại. Chính vì vậy, chúng ta cần nhận thức rõ hơn những vấn đề
xung quanh hoạt động này, nhận thức đúng tầm quan trọng của thị trờng bất
SVTH: H c T Lp: KD BS 50A
1
ỏn mụn hc GVHD: Th.S Phm Lan Hng
động sản (BĐS) và những hậu quả ghê gớm của hoạt động đầu cơ (HĐĐC) đối
với thị trờng BĐS để tìm ra những biện pháp nhằm loại bỏ hoặc hạn đến mức
thấp nhất thiệt hại do hoạt động này gây ra. Đồng thời nhìn lại những gì
chúng ta đã thực hiện để chống ĐCĐĐ nhng tại sao lại cha thực hiện triệt để.
Dờng nh cha có văn bản pháp quy nào là liều thuốc đặc trị đối với hoạt động
này. ĐCĐĐ cũng là một nguyên nhân thôi thúc Luật Đất đai sửa đổi kỳ này
nhằm chấn chỉnh hoạt động của thị trờng nhà đất ở Việt nam đồng thời loại bỏ
những tiêu cực đất đai và làm lành mạnh hoá thị trờng BĐS, đa thị trờng BĐS
vào quỹ đạo hoạt động ổn định để góp phần thực hiện thành công chiến lợc
phát triển kinh tế xã hội đến năm 2020. Chính vì vậy, lĩnh vực đất đai hiện
nay đang thu hút sự chú ý của đông đảo các tầng lớp dân c và bộ Luật Đất đai
sắp ra đời đang đợc các ý kiến đóng góp quý báu của nhiều tầng lớp dân c.
Là một sinh viên đã từ lâu quan tâm về vấn nạn đầu cơ em muốn nghiên
cứu về vấn ĐCĐĐ để nhìn nhận chính xác về hoạt động này, đồng thời em
muốn đóng góp những ý kiến của mình trong việc đối phó với hiện tợng này.
Vì những lý do trên em chọn đề tài Nghiên cứu hoạt động đầu cơ đất
đai ở Việt Nam và giải pháp giảm đầu cơ đất đai
- Mục đích nghiên cứu:
Là một sinh viên năm cuối, đề án môn học chuyên ngành không chỉ là cơ
hội tốt, là quyền lợi của một sinh viên đợc nghiên cứu, đợc ôn lại và vận dụng
những kiến thức tổng hợp đã đợc nghiên cứu từ những năm trớc mà còn là
nghĩa vụ của một sinh viên. Đây là nghĩa vụ phải hoàn thành trong chơng
trình đào tạo ở bậc đại học. Đề tài của em không chỉ nhằm mục đích thực hiện
quyền lợi và nghĩa vụ của bản thân mà em muốn thông qua quá trình nghiên

cứu đề tài này em sẽ nâng cao kiến thức của mình, đồng thời nhằm tiếp cận
với thực tế để sau khi ra trờng không gặp nhiều bỡ ngỡ. Hơn thế nữa, lĩnh vực
đất đai ở nớc ta là lĩnh vực còn bị thờ ơ, cha đợc quan tâm đúng mức và thực
tế đã nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp còn đang tranh cãi. Nạn ĐCĐĐ hoành
hành gây nên tác hại vô cùng to lớn mà ta sẽ nghiên cứu trong chơng I của đề
SVTH: H c T Lp: KD BS 50A
2
ỏn mụn hc GVHD: Th.S Phm Lan Hng
tài đã gây nhức nhối cho các nhà nghiên cứu và các nhà quản lý. Là một sinh
viên chuyên ngành Kinh tế địa chính, trờng Đại học kinh tế quốc dân Hà Nội,
em muốn nghiên cứu xem HĐĐC là những hoạt động nh thế nào? có tác hại
đối với nền kinh tế và đời sống xã hội nh thế nào? thực trạng ĐCĐĐ tại Việt
Nam ra sao? Cơ chế, chính sách pháp luật của Nhà nớc có liên quan và những
biện pháp chống đầu cơ cần thiết. Cuối cùng là một số kiến nghị của bản thân
về giải pháp hạn chế ĐCĐĐ.
- Đối tợng và phạm vi nghiên cứu.
Đối tợng nghiên cứu của đề tài là hoạt động ĐCĐĐ trên phạm vi cả nớc
trong mối quan hệ với thị trờng nhà đất. Nhng ở nớc ta thị trờng BĐS ở Hà
Nội và Tp. Hồ Chí Minh diễn ra sôi động và trở thành tâm điểm của sự ảnh h-
ởng tới các lĩnh vực khác. Do vậy, HĐĐC đất đai cũng theo gót mạnh mẽ ở
hai địa bàn này, ngoài ra ta cũng xem xét hoạt động ĐCĐĐ ở một số địa ph-
ơng khác. Đề tài này cũng nghiên cứu các biện pháp chống ĐCĐĐ cần thiết
của nớc ta và nớc ngoài.
- Phạm vi nghiên cứu:do giới han về mặt thời gian cũng nh là khả năng
nghiên cứu có han nên đề tài chỉ tập trung đi sâu vào nghiên cứu hai thị trờng
chính là Hà Nội và tp.Hồ Chí Minh trong khoảng thời gian từ 2000 đến nay.
- Phơng pháp nghiên cứu:
Nghiên cứu bất kể một vấn đề gì, hiện tợng tự nhiên, kinh tế xã hội nào
cũng cần phải có phơng pháp. Phơng pháp duy vật biện chứng và phơng pháp
duy vật lịch sử là hai phơng pháp nòng cốt trong nghiên cứu hoạt động ĐCĐĐ

tại Việt nam. Các phơng pháp chỉ ra mối quan hệ tác động qua lại giữa hoạt
động ĐCĐĐ với các hiện tợng kinh tế xã hội khác. Ngoài ra phơng pháp phân
tích, tổng hợp, phơng pháp toán, phơng pháp tổng kết thực tiễn cũng đợc sử
dụng.
Nội dung nghiên cứu:
Đề tài nghiên cứu chia làm thành ba chơng với các vấn đề sau:
Chơng I: Một số vấn đề chung về thị trờng nhà đất và hoạt động đầu cơ
SVTH: H c T Lp: KD BS 50A
3
ỏn mụn hc GVHD: Th.S Phm Lan Hng
đất đai.
Chơng II: Thực trạng đầu cơ đất đai tại Việt Nam.
Chơng III: Quan điểm, phơng hớng và giải pháp chủ yếu.
Tuy nhiên, đây là một vấn đề phức tạp mặt khác do thời gian và trình độ
có hạn cộng thêm kiến thức thực tế còn hạn chế nên đề tài không tránh khỏi
những thiếu sót; em rất mong đợc sự đóng góp ý kiến của các thầy cô là giảng
viên Trung tâm Đào tạo Địa Chính và Kinh Doanh BĐS Tr ờng Đại học
Kinh tế quốc dân HN và các bạn đọc để đề tài này đợc hoàn thiện hơn.
Đề tài này đợc hoàn thành với sự giúp đỡ tận tình của GS,TSKH. Lê Đình
Thắng Giám đốc Trung tâm Đào tạo Địa Chính và Kinh Doanh BĐS cùng
một số tài liệu tham khảo.
SVTH: H c T Lp: KD BS 50A
4
ỏn mụn hc GVHD: Th.S Phm Lan Hng
B. Phần nội dung
Chơng I
Một số vấn đề chung về thị trờng nhà đất và
hoạt động đầu cơ đất đai
I- Một số vấn đề chung về thị trờng nhà đất
1.1. Vai trò và đặc điểm của đất đai

a. Vai trò của đất đai.
Nh ta đã biết đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, cùng với vòng quay của
bánh xe thời gian thì con ngời xuất hiện và tác động vào đất đai, cải tạo đất
đai và biến đất đai từ sản phẩm của tự nhiên lại mang trong mình sức lao động
của con ngời, tức cũng là sản phẩm của của xã hội.
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó
cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con ngời và
các sinh vật khác trên trái đất. Các Mác viết: Đất đai là tài sản mãi mãi với
loài ngời, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu đợc để sản
xuất, là t liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp. Bởi vậy, nếu không có
đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, con ngời không thể tiến
hành sản xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến
ngày nay. Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con ngời chiếm hữu đất đai
biến đất đai từ một sản vật tự nhiên thành một tài sản của cộng đồng, của một
quốc gia. Luật Đất đai năm 1993 của nớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam có ghi: Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là t liệu sản
xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trờng sống, là địa
bàn phân bố các khu dân c, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an
ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, x-
ơng máu mới tạo lập, bảo vệ đợc vốn đất đai nh ngày nay!
Rõ ràng, đất đai không chỉ có những vai trò quan trọng nh đã nêu trên
SVTH: H c T Lp: KD BS 50A
5
ỏn mụn hc GVHD: Th.S Phm Lan Hng
mà nó còn có ý nghĩa về mặt chính trị. Tài sản quý giá ấy phải bảo vệ bằng cả
xơng máu và vốn đất đai mà một quốc gia có đợc thể hiện sức mạnh của quốc
gia đó, ranh giới quốc gia thể hiện chủ quyền của một quốc gia. Đất đai còn là
nguồn của cải, quyền sử dụng đất đai là nguyên liệu của thị trờng nhà đất, nó
là tài sản đảm bảo sự an toàn về tài chính, có thể chuyển nhợng qua các thế
hệ

b. Đặc điểm của đất đai.
Đất đai có tính cố định vị trí, không thể di chuyển đợc, tính cố định vị trí
quyết định tính giới hạn về quy mô theo không gian và chịu sự chi phối của
các yếu tố môi trờng nơi có đất. Mặt khác, đất đai không giống các hàng hóa
khác có thể sản sinh qua quá trình sản xuất do đó, đất đai là có hạn. Tuy
nhiên, giá trị của đất đai ở các vị trí khác nhau lại không giống nhau. Đất đai
ở đô thị có giá trị lớn hơn ở nông thôn và vùng sâu, vùng xa; đất đai ở những
nơi tạo ra nguồn lợi lớn hơn, các điều kiện cơ sở hạ tầng hoàn thiện hơn sẽ có
giá trị lớn hơn những đất đai có điều kiện kém hơn. Chính vì vậy, khi vị trí đất
đai, điều kiện đất đai từ chỗ kém thuận lợi nếu các điều kiện xung quanh nó
trở nên tốt hơn thì đất đó có giá trị hơn. Vị trí đất đai hoặc điều kiện đất đai
không chỉ tác động đến việc sản xuất, kinh doanh tạo nên lợi thế thơng mại
cho một công ty, một doanh nghiệp mà nó còn có ý nghĩa đối với một quốc
gia. Chẳng hạn, Việt Nam là cửa ngõ của khu vực Đông Nam á, chúng ta có
biển, có các cảng nớc sâu thuận lợi cho giao thông đờng biển, cho buôn bán
với các nớc trong khu vực và trên thế giới, điều mà nớc bạn Lào không thể có
đợc.
Đất đai là một tài sản không hao mòn theo thời gian và giá trị đất đai
luôn có xu hớng tăng lên theo thời gian.
Đất đai có tính đa dạng phong phú tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất
đai và phù hợp với từng vùng địa lý, đối với đất đai sử dụng vào mục đích
nông nghiệp thì tính đa dạng phong phú của đất đai do khả năng thích nghi
cuả các loại cây, con quyết định và đất tốt hay xấu xét trong từng loại đất để
SVTH: H c T Lp: KD BS 50A
6
ỏn mụn hc GVHD: Th.S Phm Lan Hng
làm gì, đất tốt cho mục đích này nhng lại không tốt cho mục đích khác.
Đất đai một t liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con ngời. Con ngời
tác động vào đất đai nhằm thu đợc sản phẩm để phục vụ cho các nhu cầu của
cuộc sống. Tác động này có thể trực tiếp hoặc gián tiếp và làm thay đổi tính

chất của đất đai có thể chuyển đất hoang thành đất sử dụng đợc hoặc là
chuyển mục đích sử dụng đất. Tất cả những tác động đó của con ngời biến đất
đai từ một sản phẩm của tự nhiên thành sản phẩm của lao động. Trong điều
kiện sản xuất t bản chủ nghĩa, những đầu t vào ruộng đất có liên quan đến các
quan hệ kinh tế xã hội. Trong xã hội có giai cấp, các quan hệ kinh tế xã
hội phát triển ngày càng làm các mâu thuẫn trong xã hội phát sinh, đó là mối
quan hệ giữa chủ đất và nhà t bản đi thuê đất, giữa nhà t bản với công nhân
Trong nền kinh tế thị trờng, các quan hệ đất đai phong phú hơn rất nhiều,
quyền sử dụng đất đợc trao đổi, mua bán, chuyển nhợng và hình thành một thị
trờng đất đai. Lúc này, đất đai đợc coi nh là một hàng hoá và là một hàng hoá
đặc biệt. Thị trờng đất đai có liên quan đến nhiều thị trờng khác và những biến
động của thị trờng này có ảnh hởng đến nền kinh tế và đời sống dân c.
1.2. Khái niệm thị trờng bất động sản.
Thị trờng BĐS là tập hợp những sắp xếp để ngời mua và bán hàng hoá BĐS
tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lợng BĐS đợc thực hiện.
Trong đó, BĐS đợc xác định (theo điều 181 Bộ luật Dân sự) là các tài sản
không di dời đợc bao gồm:
+ Đất đai;
+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;
+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
+ Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Tuy nhiên, không phải tất cả các BĐS trên đều đợc tham gia giao dịch
trên thị trờng, hàng hoá BĐS muốn đợc giao dịch trên thị trờng phải có đủ các
điều kiện tham gia giao dịch theo quy định của Nhà nớc. Chẳng hạn nh, đất
SVTH: H c T Lp: KD BS 50A
7
ỏn mụn hc GVHD: Th.S Phm Lan Hng
đai mà ngời sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không
có tranh chấp

ở nớc ta hiện nay, quan niệm thị trờng BĐS theo nghĩa hẹp chính là thị
trờng Nhà đất vì nhà, đất là BĐS đợc nhiều tầng lớp dân c đang rất quan tâm.
Mặt khác, trong thị trờng BĐS thì thị trờng nhà đất đang hình thành rõ nét và
hoạt động rất sôi nổi. Thị trờng nhà đất đợc hiểu là tập hợp các sắp xếp để
hành vi mua và bán hàng hoá nhà đất (thực chất là hàng hoá quyền sử dụng
đất) cũng nh các dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó của ngời mua và ngời bán
đợc thực hiện.
Luật đất đai hiện hành quy định Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà
nớc thống nhất quản lý và Nhà nớc giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và
cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và gắn liền với quyền sử dụng đúng mục
đích, ngời sử dụng có các quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, quyền thừa kế,
quyền cho thuê, quyền thế chấp và quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng
đất để hợp tác kinh doanh.
Vậy, thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trờng nhà đất là quyền sử dụng
đất và quyền sở hữu nhà ở. Số lợng, chất lợng và giá cả hàng hoá nhà, đất mà
ngời mua và ngời bán thoả thuận đợc với nhau phụ thuộc vào quy mô tài sản
nhà đất, quy mô, mức độ, tính chất của các quyền đối với tài sản đó.
1.3. Vai trò của thị trờng bất động sản
Thị trờng BĐS là một bộ phận trong hệ thống đồng bộ các loại thị trờng.
Thị trờng này phát triển sẽ thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của đất nớc và
góp phần nâng cao đời sống dân c. Vai trò của nó thể hiện nh sau:
+ Thị trờng BĐS có vai trò thực hiện tái sản xuất các yếu tố cho nhà đầu
t kinh doanh BĐS. Trên thị trờng BĐS, nhà kinh doanh BĐS và ngời mua BĐS
tác động qua lại lẫn nhau, nếu cung thoả mãn cầu thì quyền sở hữu nhà và
quyền sử dụng đất đợc chuyển sang bên mua. Tuy nhiên, BĐS đợc phép mua
đi bán lại nhiều lần nên nguồn hàng hoá cung cấp thị trờng luôn luôn phong
phú đa dạng bao gồm cả cũ và mới.
SVTH: H c T Lp: KD BS 50A
8
ỏn mụn hc GVHD: Th.S Phm Lan Hng

+ Khi giao dịch BĐS thành công thì lúc đó vốn từ hình thái hiện vật
chuyển sang hình thái giá trị. Tốc độ chuyển hoá vốn nh trên phụ thuộc vào
nhiều nhân tố nh: thời gian tạo nguồn cung, nhu cầu của thị trờng, khả năng
thanh toán Sự tồn tại của các Doanh nghiệp kinh doanh BĐS hoàn toàn phụ
thuộc vào tốc độ chu chuyển vốn và tài năng của nhà kinh doanh. Chẳng hạn,
một Doanh nghiệp xây dựng nhà ở để bán, muốn tái sản xuất ở chu kỳ tiếp
theo thì Doanh nghiệp này phải bán đợc nhà để trang trải các khoản nh: trả lãi
tiền vay, chi phí quản lý, tiền mua nguyên vật liệu (nh cát, xi măng, sắt
thép) Để kinh doanh thành công nhà kinh doanh cũng phải có năng lực dự
đoán xu hớng biến động của thị trờng, tính toán thời điểm nào thì đầu t, tính
toán nên xây dựng loại nhà nào, với số lợng bao nhiêu?
Quá trình tiêu thụ sản phẩm trên thị trờng giúp giá trị sản phẩm thặng d
tiềm tàng của BĐS đợc giải phóng và đó là điều kiện giúp cho nhà kinh doanh
BĐS có thể hoàn trả lãi tiền vay, trả lơng cho công nhân
+ Thị trờng BĐS nh đã nói là một bộ phận trong hệ thống đồng bộ các
loại thị trờng. Bởi vậy, thị trờng này phát triển sẽ góp phần phát triển đồng bộ
các loại thị trờng và đó là điều kiện quan trọng để cơ chế thị trờng phát huy
tác dụng.
+ Thị trờng BĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng
BĐS và mua bán BĐS. Các nhà kinh doanh BĐS tổ chức sản xuất kinh doanh,
họ sản xuất ra sản phẩm hàng hoá với mục đích đem bán. Còn ngời mua thì có
nhu cầu mua BĐS của nhà kinh doanh. Vì vậy, nơi giải quyết đợc mối quan hệ
cung cầu này chính là thị trờng BĐS. Tại đây, ngời mua và ngời bán sẽ
thực hiện hành vi mua bán. Nhà kinh doanh BĐS bán đợc sản phẩm của mình
và thu đợc lợi nhuận lại bắt đầu một chu kỳ kinh doanh mới, quá trình sản
xuất diễn ra bình thờng và điểm hẹn luôn là thị trờng BĐS.
+ Thị trờng BĐS thúc đẩy việc áp dụng khoa học kỹ thuật, đổi mới công
nghệ, nâng cao chất lợng của hàng hoá BĐS, bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử
dụng tài nguyên đất đai tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá. Do trên thị
trờng có nhiều nguồn cung hàng hoá BĐS, có nhiều nhà cung cấp vì thế, luôn

SVTH: H c T Lp: KD BS 50A
9
ỏn mụn hc GVHD: Th.S Phm Lan Hng
luôn tồn tại sự cạnh tranh giữa những ngời bán. Mặt khác, cũng có nhiều ngời
cùng muốn mua một BĐS tức là cũng có cạnh tranh mua. Vì vậy, các nhà kinh
doanh BĐS phải không ngừng cải tiến mẫu mã và chất lợng hàng hoá nhằm nâng
cao sức cạnh tranh trên thị trờng mang lại nhiều lợi nhuận hơn.
+ Thị trờng BĐS có mối quan hệ chặt chẽ với cơ chế, chính sách quản lý
của Nhà nớc do phần lớn BĐS thuộc quyền sở hữu của Nhà nớc. Hoạt động
của thị trờng BĐS sẽ phát ra tín hiệu để Nhà nớc thấy cần phải hoàn chỉnh, bổ
sung chất xúc tác nào cho thị trờng. Chẳng hạn, khi thị trờng BĐS có xuất
hiện tình trạng đầu cơ đất, trốn thuế Nhà nớc lập tức có biện pháp điều
chỉnh bằng cách ra các văn bản pháp lý nhằm khắc phục hiện tợng này làm
lành mạnh hoá thị trờng, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nớc. Thị trờng đ-
ợc điều chỉnh đợc hoàn thiện lại góp phần hoàn chỉnh hệ thống đồng bộ các
loại thị trờng, phát huy những u thế của kinh tế thị trờng. Nhng thị trờng BĐS
phát triển lên một bớc mới và vợt qua tầm kiểm soát của Nhà nớc đòi hỏi Nhà
nớc lại phải đổi mới công tác quản lý.
+ BĐS thờng là những tài sản có giá trị lớn, một khi Nhà nớc kiểm soát
đợc thị trờng BĐS thì nếu thị trờng này càng sôi động thì Nhà nớc càng thu đ-
ợc nhiều ngân sách từ BĐS.
+ Thị trờng BĐS có liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực nh: xây
dựng, ngân hàng, môi trờng nên việc mở rộng và phát triển thị trờng BĐS sẽ
góp phần tăng cờng quan hệ hợp tác giữa các ngành. Đồng thời nâng cao trình
độ xã hội hoá trong sản xuất kinh doanh. Trên thị trờng mọi chủ thể tham gia
có điều kiện tiếp xúc và mở rộng mối quan hệ với các chủ thể thuộc các
ngành, các lĩnh vực khác.
Trong ngành kinh doanh BĐS nói chung đòi hỏi tiền vốn lớn, sức hấp
dẫn của thị trờng cao. Thị trờng này phát triển có vai trò nâng cao năng lực
kinh doanh, sự năng động của các chủ thể tham gia thị trờng. Hơn nữa, ngời

quản lý thị trờng thuộc các lĩnh vực có liên quan đến thị trờng BĐS cũng phải
SVTH: H c T Lp: KD BS 50A
10
ỏn mụn hc GVHD: Th.S Phm Lan Hng
không ngừng tự nâng cao trình độ của mình để bắt kịp với sự phát triển của thị
trờng.
Mặt khác, thị trờng BĐS phát triển thì khả năng thu hút vốn đầu t của các
nhà kinh doanh trong nớc và ngoài nớc cũng nh huy động vốn tích luỹ của các
tầng lớp dân c tăng lên tạo điều kiện mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh,
đổi mới công nghệ, nâng cao hiệu quả của đồng vốn
+ Thị trờng BĐS điều hoà giải quyết mối quan hệ về lợi ích giữa các tầng
lớp dân c đó là lợi ích cá nhân, lợi ích tập thể và lợi ích của toàn xã hội.
+ Thị trờng này phát triển sẽ góp phần xoá bỏ tình trạng kinh doanh
ngầm, kinh doanh trái pháp luật BĐS góp phần vào tăng nguồn thu ngân sách
cho Nhà nớc.
1.4. Những đặc điểm cơ bản của thị trờng BĐS
Thị trờng BĐS gắn liền với đặc điểm của BĐS là những tài sản không
thể di dời đợc, do vậy mà thị trờng này mang tính chất không tập trung mà trải
rộng trên khắp các vùng của đất nớc. ở mỗi địa phơng, mỗi vùng địa lý BĐS
lại có những đặc điểm riêng. Bởi vậy, trong thị trờng BĐS lớn có hàng loạt thị
trờng nhỏ, mỗi thị trờng lại mang một bản sắc riêng với quy mô và trình độ
không giống nhau, do đặc điểm các vùng địa lý là khác nhau và có sự phát
triển không đồng đều giữa các vùng, các miền (điều này do điều kiện tự nhiên
và trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội quy định cho mỗi vùng, mỗi địa
phơng) ở những vùng thuận lợi hơn về cơ sở hạ tầng, mức thu nhập thì thị
trờng BĐS ở đó có điều kiện phát triển hơn hẳn ở nông thôn và miền núi về
quy mô và trình độ.
Các tài sản BĐS mang đặc điểm của mỗi vùng, chịu sự chi phối bởi các
điều kiện tự nhiên, tập quán sản xuất và sinh hoạt của mỗi vùng, nên thị trờng
BĐS là một thị trờng không hoàn hảo do không có sự đồng nhất về thông tin

và các yếu tố cấu thành của thị trờng. Có những BĐS đã có lịch sử tồn tại rất
SVTH: H c T Lp: KD BS 50A
11
ỏn mụn hc GVHD: Th.S Phm Lan Hng
dài nhng nay mới tham gia vào thị trờng, có những BĐS đã mua đi bán lại
nhiều lần, có những bất động sản đợc giao dịch trong trị trờng không chính
thức, có BĐS cha đợc đăng ký, có BĐS đã đợc đăng ký nhng thông tin không
chính xác dẫn đến nguồn gốc của BĐS là khó xác định và việc định ra giá trị
chính xác của BĐS là rất khó khăn.
Ngay trong một vùng, một địa phơng, ngời bán và ngời mua BĐS đều
thiếu những thông tin về các cuộc giao dịch trớc đó. Vì thông thờng chỉ khi
ngời ta cần thực hiện giao dịch ngời ta mới quan tâm tới những thông tin liên
quan đến BĐS đó. Khác với các hàng hoá khác, các BĐS có giá trị khác nhau
ngay trong cùng một loại BĐS và không phải ai cũng nắm đợc giá cả, do thiếu
thông tin nên ngời mua BĐS không biết mình mua với giá có hợp lý hay
không?
Ngay cả đối với những BĐS tơng đồng trên phạm vi cả nớc thì không
phải ai cũng nắm đợc đầy đủ thông tin để thực hiện giao dịch. Cũng do thiếu
thông tin nên thị trờng bị cản trở sự thông suốt, bởi vì ngời mua BĐS muốn
mua rẻ, ngời bán BĐS muốn bán đắt mà tài sản BĐS có giá trị rất lớn, để mua
đợc BĐS ngời mua bao giờ cũng rất thận trọng, kỹ lỡng trong việc xem xét
tính phù hợp của BĐS với mục đích sử dụng của mình và khả năng tài chính
của anh ta nữa rồi mới quyết định. Muốn thị trờng thông suốt thì thông tin cần
phải rõ ràng, các lực cản phải đợc loại bỏ để giao dịch có thể diễn ra nhanh
chóng và khả năng thành công mới cao.
Trong thị trờng BĐS, cung BĐS không thể phản ứng nhanh chóng với sự
thay đổi của cầu, cung ít co giãn còn cầu thì co giãn mạnh. Do việc tạo nguồn
cung BĐS chịu chi phối bởi nhiều nhân tố nh: việc mua đất, thời gian xin cấp
phép xây dựng, sự thành công của chu kỳ kinh doanh trớc các yếu tố này sẽ
quyết định tốc độ phản ứng của cung đối với cầu BĐS .

Trong ngắn hạn cung BĐS không thoả mãn cầu nên cung cầu không
bao giờ cân bằng mà luôn luôn có xu hớng tiến tới cân bằng. Ngay cả trong t-
ơng lai thì cầu lại xuất hiện những đòi hỏi mới. Cũng chính vì lý do này mà
SVTH: H c T Lp: KD BS 50A
12
ỏn mụn hc GVHD: Th.S Phm Lan Hng
thị trờng BĐS chỉ hấp dẫn những ngời có tiềm lực tài chính mạnh, có khả
năng chờ đợi đồng vốn phát huy tác dụng.
Tuy nhiên, trong ngắn hạn cung BĐS cũng có thể tăng lên nhờ chuyển
mục đích sử dụng BĐS. Ví dụ thế này: ở nớc ta sắp diễn ra Seagames 22, khi
đó nhu cầu nhà cho thuê sẽ tăng lên rất lớn. Số lợng phòng cho thuê hiện có
không thể đáp ứng đủ nhu cầu thuê nhà tăng lên đột ngột, do đó ngời ta có thể
chuyển nhà ở sang cho thuê nhằm có thêm thu nhập và đáp ứng nhu cầu thuê
nhà, khi Seagames kết thúc, mục đích sử dụng BĐS đó lại chỉ dùng để ở,
không phải là cho thuê nữa. Tất nhiên việc chuyển mục đích sử dụng này chỉ
đợc thực hiện khi các điều kiện để thực hiện đợc cho phép. Chẳng hạn nh:
BĐS dùng cho ngời nớc ngoài thuê phải là BĐS thế nào? quyền và nghĩa vụ
của mỗi bên ra sao? Việc chuyển mục đích sử dụng có phù hợp với quy hoạch
cho phép không?
Thị trờng BĐS là một thị trờng chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nớc,
xuất phát từ đất đai thuộc sở hữu nhà nớc còn các loại hình sở hữu khác chỉ là
sở hữu bán phần, không đầy đủ. Các nhà kinh doanh BĐS muốn xây dựng
BĐS để bán phải làm các thủ tục xin cấp phép xây dựng, đóng thuế Kinh
doanh BĐS phải tuân theo những quy định riêng vì các bất động sản có thể là
đất đai hoặc các tài sản có liên quan đến đất đai mà đất đai là tài nguyên của
quốc gia và do Nhà nớc thống nhất quản lý, đất đai có liên quan đến chính trị,
kinh tế, xã hội. Đất đai và các BĐS khác muốn đợc tham gia vào thị trờng
BĐS phải là những BĐS có đủ các điều kiện đợc quy định trong luật.
Trong thị trờng BĐS, tổng cung đất đai dành cho các mục đích là cố
định, ngay cả khi việc cải tạo đất làm tăng cung cận biên trong tổng cung. Đối

với từng mục đích sử dụng cụ thể thì không nhất thiết cố định nhng tổng cung
đất đai là cố định.
Ví dụ:
Tổng diện tích đất cho tất cả các mục đích của một địa phơng là: 10.000 ha
Trong đó:
SVTH: H c T Lp: KD BS 50A
13
ỏn mụn hc GVHD: Th.S Phm Lan Hng
- Đất dành cho nông nghiệp là: 3.000 ha
- Đất dành cho lâm nghiệp là : 1.000 ha
- Đất chuyên dùng là : 3.000 ha
- Đất khu dân c nông thôn là : 2.000 ha
- Đất cha sử dụng là : 1.000 ha
Nhng do vùng này có nhu cầu mở rộng đờng giao thông nên lấy từ đất
nông nghiệp 1.000 ha, do đó đất nông nghiệp chỉ còn 2.000 ha và đất chuyên
dùng tăng lên 4.000 ha. Nhng tổng cung đất đai cho tất cả các mục đích vẫn là
10.000 ha.
Trong thị trờng nhà đất, hàng hoá đợc trao đổi, mua bán trên thị trờng
thực chất là mua bán, chuyển nhợng các quyền (quyền sử dụng đất và quyền
sở hữu nhà ở).
Một đặc điểm nữa của thị trờng BĐS là trong thị trờng này, tài sản BĐS
chỉ tiêu hao dần dần giá trị nhng nó vẫn giữ đợc hình dáng tự nhiên nh: nhà
cửa, xởng máy và có khấu hao (ngoại trừ đất đai).
1.5. Phân loại thị trờng bất động sản
Có nhiều cách tiếp cận nhằm phân loại thị trờng:
Phân loại dựa trên dấu hiệu sở hữu và sử dụng chia thị trờng BĐS
làm 3 loại:
+ Thị trờng mua bán BĐS: Quyền sở hữu đợc chuyển cho bên mua.
+ Thị trờng cho thuê BĐS: Quyền sở hữu thuộc chủ sở hữu, quyền chiếm
hữu và quyền sử dụng đợc chuyển cho bên đi thuê.

+ Thị trờng thế chấp và bảo hiểm BĐS: Quyền sở hữu không thuộc chủ
sở hữu, quyền chiếm hữu, sử dụng thuộc chủ sở hữu.
Riêng BĐS là đất đai thì quyền định đoạt tối cao thuộc về Nhà nớc
- Phân loại theo thứ tự thời gian ngời ta chia thị trờng BĐS ra làm 3 loại:
+ Thị trờng cấp I (thị trờng sơ cấp): Đây là thị trờng chuyển nhợng, cho
thuê hoặc giao quyền sử dụng đất. Thị trờng sơ cấp là thị trờng của Nhà nớc
SVTH: H c T Lp: KD BS 50A
14
ỏn mụn hc GVHD: Th.S Phm Lan Hng
với các tầng lớp dân c. Thị trờng này mang tính công khai và không có giao
dịch ngầm.
Hiện nay, quỹ đất quốc gia để giao hay cho thuê về cơ bản là không còn.
Để giao đất hay cho thuê đất Nhà nớc phải tiến hành thu hồi đất, chuyển mục
đích sử dụng đất, đầu t vào đất (nhất là huy động những loại đất cha sử dụng).
+ Thị trờng cấp II: Là thị trờng xây dựng các công trình BĐS để bán hoặc
là cho thuê.
+ Thị trờng cấp III: Là thị trờng mua bán lại hoặc cho thuê lại các công
trình đã đợc mua hoặc cho thuê
Thị trờng cấp II là thị trờng có sự tham gia của cả Nhà nớc và t nhân. Nhà
nớc và t nhân cùng có thể xây dựng các công trình BĐS để bán hoặc là cho thuê.
Thị trờng cấp III là thị trờng của các tầng lớp dân c với nhau.
Đối với đất đai quy định việc chuyển nhợng đất đai thực chất là mua bán
quyền sử dụng đất.
- Phân loại theo mục đích sử dụng BĐS chia thị trờng BĐS ra làm 5 loại:
+ BĐS nhà ở dân c.
+ BĐS thơng mại dịch vụ.
+ BĐS văn phòng.
+ BĐS công nghiệp.
+ BĐS nông nghiệp.
1.6. Một số đặc điểm của thị trờng đất đai của Việt nam

Thị trờng đất đai nớc ta ngoài những đặc điểm chung của thị trờng BĐS
nh đã nêu còn có những đặc trng riêng nh sau:
1.6.1 Thị trờng đất đai mang nặng tính tự phát.
Thị trờng đất đai ở nớc ta còn non trẻ nên tồn tại nhiều mặt yếu kém và
còn mang nặng tính tự phát. Tính tự phát của thị trờng thể hiện chủ yếu ở chỗ
quan hệ cung cầu về đất đai, các quan hệ chuyển nhợng, mua bán và kinh
doanh đất đai diễn ra tự do hoặc thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt
SVTH: H c T Lp: KD BS 50A
15
ỏn mụn hc GVHD: Th.S Phm Lan Hng
chẽ, có hiệu quả của các cơ quan quản lý. Nguyên nhân của hiện tợng này là
nhu cầu chuyển nhợng đất đai, nhu cầu mua nhà là một nhu cầu thực tế, thiết
yếu và ngày càng tăng lên. Nhng trong suốt một thời gian dài chúng ta cha
nhận thức đúng và đủ tầm quan trọng của thị trờng đất đai đối với sự phát
triển kinh tế xã hội nói chung, đối với phát triển nền kinh tế thị trờng định
hớng xã hội chủ nghĩa nói riêng. Vì cha nhận thức đúng và đầy đủ nên chúng
ta cha chính thức thừa nhận thị trờng đất đai, từ đó cha có các chủ trơng, chính
sách, biện pháp cụ thể và phù hợp với các quan hệ trên thị trờng để chúng vận
hành theo các quy luật của cơ chế thị trờng. Từ đó, các quan hệ chuyển nh-
ợng, mua bán quyền sử dụng đất đai phải hoạt động trong dòng chảy của một
thị trờng không chính thức.
1.6.2 Thị trờng đất đai những năm qua biến động thất thờng gây ra
những thiệt hại đáng kể cho nền kinh tế và đời sống xã hội.
Từ sau khi Luật đất đai năm (1993) đợc ban hành với quy định về giao
đất ổn định lâu dài cho ngời sử dụng và ngời sử dụng đợc mở rộng về các
quyền gần với quyền sở hữu hơn. Ngoài quyền sử dụng đất theo mục đích quy
định khi đợc giao, ngời sử dụng đất đợc quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho
thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất. Sau khi
Luật trên có hiệu lực thi hành, Nhà nớc đã cụ thể hoá các điều luật bằng việc
ra các văn bản pháp quy, trong đó có việc thừa nhận đất đai có giá và việc quy

định khung giá đất có một vai trò vô cùng quan trọng trong việc khơi thông
các quan hệ chuyển nhợng, mua bán quyền sử dụng đất (gọi tắt là chuyển nh-
ợng, mua bán đất đai) các quan hệ này ngày càng sôi động và phổ biến; lĩnh
vực đất đai trở thành một lĩnh vực kinh doanh, thị trờng đất đai ngày càng
hình thành rõ nét.
Tuy vậy, sự bùng phát của thị trờng đất đai ở Việt nam chính là tín hiệu
bất thờng gây thiệt hại đáng kể cho nền kinh tế và đời sống xã hội. Trong 18
năm qua có lúc thị trờng sôi sục, có lúc nh đóng băng lại.Những cơn sốt đất
SVTH: H c T Lp: KD BS 50A
16
ỏn mụn hc GVHD: Th.S Phm Lan Hng
vào các năm 1993 1995,2000 2002 và 2007-2009 đã đẩy giá đất lên
cao. Tâm lý lo sợ giá nhà, đất tăng lên sẽ khó khăn cho việc mua bán nên
nhiều ngời mua không cần mặc cả, không cần quan tâm đến tính hợp lệ của
giấy tờ. Mặt khác, các nhà đầu t, kinh doanh BĐS đã huy động vốn từ nhiều
nguồn, chủ yếu vay từ ngân hàng để đầu t vào kinh doanh BĐS nhằm thu lợi
nhuận, các lĩnh vực đầu t khác bị lấn át do vốn bị thu hút vào lĩnh vực BĐS.
Từ đó, ngân hàng thiếu tiền VND phải tăng lãi suất và đây chính là nguyên
nhân làm thoái lui đầu t, nền kinh tế lâm vào tình trạng nguy khốn. Khi cơn
sốt BĐS dịu đi là lúc nền kinh tế phải gánh chịu một hậu quả ghê gớm, những
ngời thế chấp nhà đất vào ngân hàng để tham gia thị trờng BĐS chịu các
khoản nợ chồng chất cùng với nhiều lĩnh vực bị què quặt.
Các cơn sốt đất đẩy giá đất lên cao đột biến nói chung không phải do nhu
cầu sử dụng đất của dân c tăng nhanh đột biến mà chủ yếu do hoạt động đầu
cơ đất đai gây nên. Ngời ta mua đất không vì mục đích kinh doanh mà nhằm
mục đích chờ tăng giá tăng lên cao thì bán kiếm lời hoặc là do tâm lý sợ tiền
mất giá trị mà ngời ta mua đất để giữ tiền và coi đó là cách giữ tiền tốt nhất,
chắc chắn nhất. Những ngời có tiền USD khi thấy tiền này xuống giá thì đồng
vội vã đến các ngân hàng thơng mại để đổi tiền VND và tập trung vào mua
đất. Mặt khác, trong thị trờng nhà đất Việt nam tồn tại đầy rẫy những thông

tin ảo do giới đầu cơ và một số môi giới nhà, đất tung ra để đẩy giá đất lên cao
hoặc nhằm mục đích thăm dò thị trờng điều này cũng tác động rất lớn đến giá
đất đai trong thời gian qua.
1.6.3 Thị trờng đất đai Việt nam hoạt động chủ yếu ở các đô thị.
ở đô thị, hoạt động môi giới nhà đất t nhân phát triển tràn lan và rất lộn
xộn. Các văn phòng nhà đất, trung tâm nhà đất mọc lên ở khắp nơi nhất là khi
có sốt đất thì các trung tâm văn phòng này mọc lên nh nấm sau ma. Hầu hết
những hoạt động này không đăng ký kinh doanh, cũng không thực hiện các
nghĩa vụ tài chính với Nhà nớc. Riêng ở Hà Nội có hàng trăm văn phòng,
trung tâm kiểu này; ở Tp. HCM có hơn 1.300 Doanh nghiệp kinh doanh nhà
SVTH: H c T Lp: KD BS 50A
17
ỏn mụn hc GVHD: Th.S Phm Lan Hng
đất và cũng có rất nhiều văn phòng và trung tâm hoạt động bất hợp pháp.
Theo ớc tính có trên 70% lợng giao dịch trên thị trờng nhà đất diễn ra dới dạng
ngầm. Khi các giao dịch đợc thực hiện trong thị trờng ngầm thì đơng nhiên Nhà
nớc chẳng thu đợc thuế chuyển nhợng, chuyển quyền sử dụng đất
Sở dĩ có tình trạng ngang nhiên nh trên là do sự buông lỏng quản lý Nhà
nớc đối với thị trờng BĐS nói chung và thị trờng đất đai nói riêng.
1.7. Quan hệ giữa thị trờng BĐS với các thị trờng khác.
Thị trờng BĐS là một bộ phận trong hệ thống đồng bộ các loại thị trờng,
thị trờng này có mối liên hệ với nhiều thị trờng khác nh: thị trờng hàng hoá và
dịch vụ, thị trờng tài chính, thị trờng sức lao động
Mối quan hệ với hàng hoá dịch vụ thể hiện ở chỗ thị trờng BĐS cung cấp
BĐS (là một đầu vào) cho các Doanh nghiệp sản xuất hàng hoá. Thị trờng
hàng hoá lại cung cấp trở lại các nguyên vật liệu cho thị trờng BĐS để đầu t
phát triển BĐS, mối quan hệ giữa hai thị trờng này còn biểu hiện ở chỗ khi thị
trờng sôi sục các nhà đầu t bị thu hút nhiều vào đây nên vốn dành cho thị tr-
ờng hàng hoá bị giảm đi.
Thị trờng tài chính bao gồm: thị trờng vốn, thị trờng tiền tệ, thị trờng

chứng khoán; thị trờng này thoả mãn nhu cầu về vốn của các chủ thể trong
nền kinh tế trong đó có chủ đầu t kinh doanh BĐS và những ngời có nhu cầu
vốn để mua BĐS. Sự phát triển của thị trờng BĐS phụ thuộc rất nhiều vào sự
phát triển của thị trờng tài chính, ngợc lại thị trờng BĐS phát triển quá mức sẽ
gây tổn hại cho thị trờng tài chính. Thị trờng chứng khoán có tác dụng cân
bằng lại thị trờng và trong một chừng mực nhất định thị trờng chứng khoán có
tác dụng ghìm sự bùng nổ của thị trờng BĐS. Nếu nh thị trờng BĐS đang
trong cơn sốt mà thị trờng chứng khoán cũng rất hấp dẫn thì ngời ta hớng sự
chú ý sang cả thị trờng chứng khoán. Việc quản lý tốt thị trờng tài chính sẽ
góp phần làm mạnh thị trờng BĐS, bởi lẽ nếu các ngân hàng và các tổ chức tín
dụng quản lý và giám sát chặt chẽ việc sử dụng các khoản tiền đã cho các
doanh nghiệp kinh doanh BĐS vay thì họ không thể sử dụng khoản tiền đã vay
SVTH: H c T Lp: KD BS 50A
18
ỏn mụn hc GVHD: Th.S Phm Lan Hng
để đầu cơ đất đai kiếm lời.
Thị trờng BĐS phát triển mạnh sẽ làm tốc độ chu chuyển vốn nhanh và
hiệu quả đồng vốn sẽ tăng cao thúc đẩy các thị trờng cùng phát triển.
II- Khái niệm, đặc điểm, phân loại hoạt động đầu cơ
(HĐĐC) đất đai ở nớc ta.
2.1. Khái niệm.
Hoạt động đầu cơ (HĐĐC) đất đai là hoạt động trao đổi đất đai nhằm
mục đích kiếm lời bằng cách khai thác chênh lệch giá đất đai theo thời gian
hoặc theo đối tợng mua.
Giá chênh lệch ở đây là mức chênh lệch giữa giá thị trờng với giá trị sử
dụng thực tế mà đất đai mang lại.
Nh vậy, đất đai tham gia HĐĐC là đất đai không đợc dùng vào mục đích
thoả mãn nhu cầu xây dựng nhà ở hoặc phục vụ sản xuất kinh doanh của
chính ngời mua mà nó bị nằm chờ khi lên giá thì bán để thu lời và đất đai bị
mua đi bán lại nhiều lần. Những đất đai đợc mua nhng cha sử dụng ngay mà

chờ một thời gian mới đợc đa vào sử dụng và ngay cả khi giá tăng lên ngời ta
cũng không có nhu cầu bán thì đất đó không coi là đối tợng của HĐĐC đất
đai.
Ví dụ nh sau:
Một gia đình có con thi đỗ vào một trờng đại học ở Tp. HCM và gia đình
đó đã mua sẵn một căn hộ ở gần trờng cho con cái của họ khi bắt đầu nhập
học sẽ sử dụng để ở, trong thời gian chờ nhập học giá cả đã tăng lên nhiều nh-
ng mà họ không bán thì BĐS của họ không coi là tài sản bị sử dụng vào đầu
cơ và đất có căn hộ đó không coi là đất đai của HĐĐC.
2.2. Đặc điểm của hoạt động đầu cơ.
2.2.1 Hoạt động đầu cơ đất đai là hoạt động trái pháp luật.
Đây là một hoạt động gây ra nhiều tác hại cho nền kinh Từ và đời sống
xã hội nên các nớc trên thế giới luôn luôn tìm các biện pháp nhằm hạn chế
SVTH: H c T Lp: KD BS 50A
19
ỏn mụn hc GVHD: Th.S Phm Lan Hng
tình trạng này (các tác hại ta Sù xét ở phần sau này). Các biện pháp hạn chế
tình trạng này đều đợc thể chế hoá bằng các văn bản luật và dới luật. HĐĐC
là hoạt động Bỵ nghiêm cấm.
Tính chất trái pháp luật thể hiện ở chỗ sử dụng đất đai không đúng với
mục đích sử dụng đất khi đợc giao, hoặc khi đăng ký mà chờ đất đai lên giá và
bán. Việc mua bán chuyển nhợng đất đai diễn ra dới hình thức trao tay không
qua sự tham gia của Nhà nớc và Nhà nớc chẳng thu đợc gì từ đất đai do mình
là chủ sở hữu, hoặc là đất công biến thành đất riêng để chờ thời cơ bán thu lời.
Hơn nữa những ngời đầu cơ vì muốn thu lời cao nên luôn tìm cách tăng giá,
phổ biến là việc đa ra các thông tin ảo.
2.2.2 Hoạt động đầu cơ đất đai (ĐCĐĐ) phụ thuộc rất lớn vào chính
sách, pháp luật và công tác quản lý đất đai của Nhà nớc.
Do ĐCĐĐ là một hoạt động phi pháp nên những ngời đầu cơ đất luôn
luôn rất nhạy bén với những thông tin thay đổi trong chính sách pháp luật và

những thông tin quản lý đất đai của Nhà nớc. Sở dĩ nh vậy là vì ngời đầu cơ
đất lo sợ đất đai mà mình đang nắm giữ sẽ bị thu hồi hoặc chịu những rủi ro
khác. Khi chính sách pháp luật của Nhà nớc còn nhiều kẽ hở, công tác quản lý
đất đai còn nhiều bất cập thì hiện tợng này phát sinh mạnh mẽ và nhanh
chóng lan rộng và ngợc lại. Nếu Nhà nớc thực hiện tốt chính sách pháp luật đã
có hiệu lực thì không có lý do gì hoạt động đầu cơ không bị đẩy lùi, bởi lẽ
nhiều khi luật đã đúng và luôn đợc sửa đổi, bổ sung nhng hiện tợng này không
giảm vì thực hiện pháp luật không đến độ cần thiết, việc quản lý đất đai cũng
đợc quy định trong luật và các văn bản hớng dẫn nếu làm tốt thì hiện tợng đầu
cơ không thể có cơ hội phát sinh và phát triển.
2.2.3 Hoạt động đầu cơ đất đai thờng sôi động khi có sốt đất .
Khi sốt đất (sốt nóng) là lúc cầu vợt quá cung rất nhiều, ngời có nhu cầu
mua đất đai nhng thông tin thị trờng rất thiếu hụt, họ không nắm đợc giá cả
thị trờng trong khi đó khi có sốt đất giá cả biến động thất thờng, họ không hề
biết giá nào là giá ảo, giá nào là giá thực. Lợi dụng vào đó giới đầu cơ thu lời
lớn, siêu lợi nhuận thì càng kích thích cho hoạt động này gia tăng mạnh mặc
SVTH: H c T Lp: KD BS 50A
20
ỏn mụn hc GVHD: Th.S Phm Lan Hng
dù biết rằng việc làm này là trái pháp luật cũng giống nh buôn ma tuý vậy
mặc dù biết rằng là vi phạm pháp luật nhng ngời ta vẫn làm vì lợi nhuận thu đ-
ợc là quá lớn.
2.2.4 Hoạt động đầu cơ đất đai rất khó bị phát hiện.
Do hoạt động đầu cơ là hoạt động trái pháp luật nên những ngời đầu cơ
luôn luôn tìm cách che giấu, việc phát hiện ra hiện tợng này không phải là dễ
nếu không quản lý chặt chẽ đất đai. Ngời trùm đất không mấy khi lộ diện nên
nhiều khi phát hiện đợc đất đai có hiện tợng đầu cơ thì cũng khó mà tìm thấy
chủ của mảnh đất đó. Hơn thế, nhiều khi biết rõ đất có HĐĐC mà không thể
chứng minh chủ đất đó đang tích trữ chờ lên giá bởi vì do những ngời ĐCĐĐ
luôn nhạy bén với thông tin thay đổi, mà các chính sách pháp luật ban hành

không phải lúc nào cũng thực hiện đợc ngay nên ngời đầu cơ đất có thể tạm
thời sử dụng đất đúng mục đích theo kiểu chống đối và vẫn đảm bảo đợc mục
đích riêng của mình; Khi có sốt đất có nhiều mảnh đất đợc mua đi bán lại
nhiều lần và sau mỗi lần giá đất lại tăng lên, khuyến khích hiện tợng đầu cơ
mở rộng và nhà đầu cơ đất đai tìm ra nhiều thủ đoạn tinh vi khiến việc phát
hiện là vô cùng khó khăn. Nói nh thế không có nghĩa là HĐĐC không thể bị
xoá bỏ mà các biện pháp để đối phó với HĐĐC ta sẽ xét sau.
2.2.5 Hoạt động đầu cơ đất đai kéo theo sự hình thành của một thị tr-
ờng ngầm.
Ta đã biết rằng nhà ĐCĐĐ hoạt động nhằm mục đích khai thác giá đất
do chênh lệch mà có và hoạt động của họ là hoạt động trái pháp luật. Do đó,
ngời ĐCĐĐ đơng nhiên sẽ không thể cho đất đai của mình tham gia vào thị tr-
ờng chính thức nếu anh ta không hợp thức hoá đợc đất đai mình đang chiếm
hữu. Khi giao dịch trên thị trờng chính thức anh ta sẽ bị phát hiện và công lao
bấy lâu của anh ta trở thành công dã tràng. Chính vì thế, mà ngời ta giao dịch
dới một thị trờng ngầm không có sự kiểm soát của Nhà nớc. Nhà đầu cơ sẽ dễ
dàng thuyết phục ngời mua trong điều kiện thông tin thị trờng là rất thiếu và
tình trạng khan hiếm đất đai là phổ biến, lúc đó ngời mua không cần quan tâm
SVTH: H c T Lp: KD BS 50A
21
ỏn mụn hc GVHD: Th.S Phm Lan Hng
đến tính hợp pháp của giấy tờ nhà, đất hoặc là bị những kẻ đầu cơ đất lừa gạt.
ở nớc ta, thị trờng ngầm còn hình thành do sự quản lý thiếu khoa học
trong lĩnh vực đất đai và BĐS bởi lẽ trong một thời gian dài chúng ta cha
chính thức thừa nhận thị trờng đất đai trong khi các quan hệ mua bán, chuyển
nhợng đất đai là một nhu cầu thực tế và ngày một tăng nên các quan hệ mua
bán, chuyển nhợng đất đai phải hoạt động dới dòng chảy của một thị trờng
ngầm. Đó là nguyên nhân khiến cho ngời có nhu cầu sử dụng đất đai muốn
mua đất phải thực hiện mua đất trong thị trờng không chính thức này và đây là
điều kiện cho giới đầu thực hiện việc trao đổi đất đai trong thị trờng ngầm một

cách dễ dàng.
2.3. Phân loại đầu cơ đất đai.
Căn cứ vào mục đích, đối tợng, phơng thức và phạm vi hoạt động có thể
chia HĐĐC ra làm 4 loại nh sau:
1- Mua đất (nhà) dự trữ khi có lợi thì bán;
2- Lấn chiếm đất công đem bán trao tay để kiếm lời;
3- Mua đất đã bị lấn chiếm, chia lô, cắt thửa, thay đổi diện mạo của thửa
đất và chờ thời cơ để thu lợi.
4- Mua đất rồi đầu t xây dựng nhà để đó chờ thời cơ bán ra.
Trong 4 loại trên tính chất tinh khôn của hoạt động ở mức độ khác nhau.
Loại 1 mang tính nghiệp d, loại 2, 3 và loại 4 mang tính chuyên nghiệp cao,
thể hiện ở chỗ: có mục đích duy nhất và rõ ràng là thu lợi có nguồn vốn lớn,
có phơng thức hoạt động đa dạng và tinh khôn, hoạt động liên tục ở quy mô
lớn. Bai loại này gây hậu quả tai hại cho đời sống kinh tế xã hội.
III- Nguyên nhân của hoạt động đầu cơ đất đai:
3.1. Đất đai là lĩnh vực đầu t siêu lợi nhuận:
Trớc hết, ngời đầu cơ đất đai hy vọng giá đất sẽ tăng cao trong một chu
kỳ nhất định và sẽ đem lại cho họ một khoản lợi nhuận do chênh lệch giá tạo
ra, và khoản lợi nhuận này sẽ thấp hơn nếu nh đầu t vào lĩnh vực khác.
SVTH: H c T Lp: KD BS 50A
22
ỏn mụn hc GVHD: Th.S Phm Lan Hng
ở nớc ta do luật pháp còn cha hoàn chỉnh và thị trờng BĐS còn ở mức sơ
khai cha có bề dày lịch sử phát triển nên còn nhiều điểm còn hạn chế. Trong
cảnh tranh tối, tranh sáng này ngời ta thấy rằng đầu t vào BĐS ít rủi ro và cho
thu lợi lớn. Mặt khác, với các nguyên nhân đã nêu ở những phần trớc thì ta
thấy rằng ngời ĐCĐĐ tìm cách thu lợi bằng việc găm giữ đất đai chờ tăng giá.
Việc đầu t vào lĩnh vực đất đai ngay cả trên thị trờng chính thức cũng cho thu
lợi rất lớn, trong khi đó đất đai sinh lợi do đầu cơ còn lớn hơn nhiều vì không
có sự kiểm soát của Nhà nớc và điều đó càng làm gia tăng HĐĐC đất đai.

3.2. Nhà đầu cơ hy vọng đất đai đợc chuyển mục đích sử dụng từ loại
đất có giá trị thấp sang đất có giá trị cao.
Giá đất đai phụ thuộc rất lớn vào mục đích sử dụng đất, do vậy nếu đợc
chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất có giá trị thấp sang loại đất có giá trị
cao, trong khi nghĩa vụ tài chính thấp (Hiện nay đất đô thị tại các địa phơng,
giá tính tiền sử dụng đất đối với đất ở chỉ bằng khoảng 10 30% giá đất thực
tế chuyển nhợng), và do vậy ngời sử dụng đất sẽ thu đợc một khoản chênh
lệch khá lớn mà không phải mất nhiều chi phí đầu t. Chính vì vậy, rất nhiều
hộ gia đình đợc giao đất nông nghiệp, lâm nghiệp mặc dù không có nhu cầu
sử dụng nhng vẫn nắm giữ đất, cho ngời khác thuê lại để chờ thời cơ chuyển
mục đích sử dụng đất, hoặc là đợc đền bù.
3.3. Chính sách, pháp luật đất đai còn chậm so với sự phát triển sinh
động của thực tiễn.
Mặc dù khả năng chuyển đổi thành tiền mặt của đất đai (tính thanh
khoản) thấp, do không phải ai cũng đủ khả năng tài chính để mua đợc tài sản
có giá trị lớn nh đất đai một cách dễ dàng. Khi mua đất đai lại phải chịu sự
ràng buộc rất lớn về trình tự, thủ tục do Nhà nớc ban hành. Song ở Việt nam,
việc quản lý đất đai còn nhiều bất cập trong thời gian vừa qua thì việc mua đi,
SVTH: H c T Lp: KD BS 50A
23
ỏn mụn hc GVHD: Th.S Phm Lan Hng
bán lại đất đai cũng rất dễ dàng vì chủ yếu là mua bán trao tay, không thông
qua cơ quan đăng ký, không thực hiện các thủ tục theo quy định của luật
pháp. Mặt khác, việc đầu t vào đất đai vốn chứa đựng nhiều rủi ro bởi giá đất
phụ thuộc rất nhiều vào tình hình phát triển kinh tế xã hội, chính sách của
Nhà nớc về đất đai và quy hoạch của Nhà nớc, nhng do việc mua bán trong thị
trờng ngầm diễn ra trong một thời gian dài mà không bị ngăn chặn, xử lý kịp
thời và nghiêm minh khiến ngời ta lầm tởng rằng việc kinh doanh, nắm giữ
đất đai có độ rủi ro thấp. Vì thế mà lĩnh vực đất đai càng trở nên hấp dẫn và
đôi khi ngời ta quên đi vai trò của Nhà nớc.

3.4. Do buông lỏng quản lý đất đai.
- Do cha chú ý đúng mức tới thị trờng BĐS và cha chính thức thừa nhận
về mặt pháp lý đối với thị trờng BĐS nên Nhà nớc cha có khung pháp lý rõ
ràng cho thị trờng BĐS nói chung và thị trờng đất đai nói riêng hoạt động và
do đó, Nhà nớc hầu nh không quản lý đợc hoạt động của các tổ chức, cá nhân
tham gia vào thị trờng đất đai và BĐS. Việc quản lý các loại đất công gần nh
bị bỏ ngỏ và đó là nguyên nhân của đầu cơ đất đai loại 2 phát sinh và phát
triển.
- Công tác quản lý, sử dụng đất đai cha đợc coi trọng đúng mức, thực
hiện cha tốt, nhất là đối với đất ở cho dân c tại các đô thị. Trong khi dân c đô
thị tăng nhanh, thu nhập và sức mua của dân c đợc nâng cao làm cho cầu về
đất ở vợt quá cung. Điều này làm cho kinh doanh đất đai có lợi nhuận cao và
do đó khuyến khích hoạt động ĐCĐĐ. Hiện tợng ĐCĐĐ diễn ra rất phổ biến
và đa dạng song các cơ quan quản lý Nhà nớc lại hầu nh cha quan tâm và cha
có biện pháp kịp thời để ngăn chặn.
- Thông tin về thị trờng nói chung và thị trờng đất đai nói riêng là thiếu
nên những ngời sử dụng đất rất khó tiếp cận đợc với thông tin cần thiết và
chính xác. Đây chính là điều kiện cho các thông tin sai lệch do ngời môi giới
và ngời ĐCĐĐ phát huy tác dụng.
SVTH: H c T Lp: KD BS 50A
24