ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Phương pháp thặng dư đang
được áp dụng ở một số nước
trong khu vực và ở Việt Nam.
ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Giáo viên hướng dẫn: Bùi Nguyên Hạnh
Nhóm SV thực hiện: Nhóm 11_NẤM LÙN
Phan Văn Dũng
Nguyễn Thị Kim Huệ
Bùi Đăng Khoa
Nguyễn Tiến Thành
Vũ Anh Tú
Nguyễn Hữu Hoàng
Vũ Đức Việt
Bố cục báo cáo
Bố cục báo cáo
PHƯƠNG PHÁP
PHƯƠNG PHÁP
THẶNG DƯ
THẶNG DƯ
MỞ ĐẦU
NỘI DUNG
KẾT LUẬN
I. MỞ ĐẦU
I. MỞ ĐẦU

Định giá đất là một trong các quyền định đoạt
Định giá đất là một trong các quyền định đoạt
đối với đất đai của nhà nước và là công cụ
đối với đất đai của nhà nước và là công cụ
quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản

quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản
lý đất đai theo định hướng kinh tế thị trường.
lý đất đai theo định hướng kinh tế thị trường.

Ở Việt Nam hiện nay dùng 4 phương pháp
trong định giá đất. Trong đó phương pháp
thặng dư dang dần được áp dụng phổ biến ở
Việt Nam. Bây giờ chúng ta sẽ tìm hiểu
phương pháp thặng dư được áp dụng ở Việt
Nam và một số nước trong khu vực như thế
nào ?
II. NỘI DUNG


2.1 Khái quát phương pháp thặng
2.1 Khái quát phương pháp thặng
dư
dư

2.1.1 Khái niệm :

Phương pháp thặng dư còn được gọi là
phương pháp phát triển giả thiết, hay
phương pháp tính ngược.

Xét từ quan điểm phát triển,sở dĩ đất
đai có giá trị là do có thể phát triển, sử
dụng, xây dựng nhà cửa và có thể tạo
ra thu nhập.


Giá đất phải trả để có được đất đai là
phần còn lại sau khi đã trừ đi chi phí
và thu nhập định kỳ bình quân xã hội
trong tổng giá cả bất động sản được dự
tính. Nghĩa là giá đất bằng giá bán ra
của đất đai và công trình trừ đi giá cả
của bản thân công trình. Phần còn lại
là giá cả của đất đai thuộc đối tượng
định giá

Hiện nay định giá đất ở nước ta được tiến hành nhằm phục vụ công
tác tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất,
tính tiền sử dụng đất và tiền thuê khi giao đất, cho thuê đất không qua
đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, tính
giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất có thu tiền sử dụng đất, lệ phí
trước bạ, bồi thường khi nhà nước thu hồi đất….


Theo Nghị định số : 123/2007/NĐ-CP ngày27/7/2007 của Chính phủ
sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP có nêu
như sau:
“Phương pháp thặng dư: là phương pháp xác định giá đất của thửa
đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép
chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ
phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát
triển giả định của bất động sản."


2.2 Nguyên lý
2.2 Nguyên lý


Nguyên lý của phương pháp thặng dư dựa trên lý
Nguyên lý của phương pháp thặng dư dựa trên lý
luận: nếu có một người muốn mua một thửa đất
luận: nếu có một người muốn mua một thửa đất
để tiến hành phát triển, hy vọng có được một mức
để tiến hành phát triển, hy vọng có được một mức
lợi nhuận không ít hơn lợi nhuận bình thường khi
lợi nhuận không ít hơn lợi nhuận bình thường khi
đầu tư số tiền đó vào chỗ khác, lúc đó giá cả cao
đầu tư số tiền đó vào chỗ khác, lúc đó giá cả cao
nhất mà ông ta tình nguyện chi cho thửa đất đó là
nhất mà ông ta tình nguyện chi cho thửa đất đó là
mức còn lại sau khi lấy giá nhà (giá hỗn hợp nhà
mức còn lại sau khi lấy giá nhà (giá hỗn hợp nhà
đất trong tương lai được dự tính) trừ đi chi phí
đất trong tương lai được dự tính) trừ đi chi phí
xây dựng, chi phí nghiệp vụ, lợi tức, lợi nhuận và
xây dựng, chi phí nghiệp vụ, lợi tức, lợi nhuận và
thuế.
thuế.

Ngoài ra, phương pháp thặng dư còn có
thể thông qua việc tính ra thu nhập để
có được giá cả của đất đai hoặc nhà ở.

Phương pháp thặng dư ngoài việc dùng
để định giá đất đai ra, còn được sử dụng
nhiều trong định giá các hạng mục phát
triển tài sản nhà đất và quyết sách đầu

tư.
2.3Giả thiết và điều kiện áp dụng

Ở các nước trong khu
vực(Nhật Bản,Trung
Quốc…)

Những biến động liên quan
trong việc định giá theo phương
pháp thặng dư trong thời gian
phát triển sẽ không phát sinh
những biến động lớn.

Giả thiết tiền thuê và giá cả giao
dịch bất động sản sẽ không hạ
thấp trong thời gian phát triển,
đồng thời không xét đén những
ảnh hưởng của vật giá tăng lên.

Giả thiết việc đầu tư vào giá
thành các khoản trong thời gian
phát triển là đồng đều hoặc
đồng đều trong từng giai đoạn.

Ở Việt Nam

Phương pháp thặng dư được áp
dụng để xác định giá đất của
các thửa đất trống có tiềm năng
phát triển do thay đổi quy

hoạch hoặc do chuyển mục đích
sử dụng đất trong khi không có
giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tương tự trên thị
trường để áp dụng phương
pháp so sánh trực tiếp.
2.4 CÔNG THỨC TÍNH

Ở CÁC NƯỚC TRONG KHU VỰC

Ở VIỆT NAM
V=A-(B+C)
Trong đó:

V là giá cả của đất được mua để
phát triển;

A là tổng giá trị phát triển hoặc
giá trị vốn của bất động sản sau
khi đã hoàn thành phát triển

A là tổng giá trị phát triển hoặc
giá trị vốn của bất động sản sau
khi đã hoàn thành phát triển

C là lợi nhuận hợp lý của người
phát triển
V= DT - CP
Trong đó:


V là giá trị bất động sản
cần thẩm định giá

DT là tổng doanh thu của
dự án,

CP là tổng chi phí đầu tư
dự án.
VI T NAMỞ Ệ

Tổng chi phí đầu tư dự án :

Cách tính:

Trong đó:

CP là hiện giá tổng chi phí đầu tư dự án

CPt là chi phí ước tính năm t

n là thời gian hay dòng đời của dự án

r là tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án (thông
thường tính theo lãi suất vốn vay ngân
hàng)
∑
=
+
=
n

t
t
t
r
CP
CP
1
)1(
VI T NAMỞ Ệ

Tổng doanh thu dự án:
được ước tính căn cứ vào quy định của Nhà nước về
quy hoạch sử dụng đất, về đầu tư xây dựng, đồng thời
căn cứ vào xu thế vận động của cung cầu, giá cả thị
trường.

Cách tính

Trong đó:

DT là tổng doanh thu phát triển của dự án

DTt là doanh thu dự tính của dự án vào năm thứ t

n là thời gian hay dòng đời của dự án

r là tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án (thông thường tính theo
lãi suất vốn vay ngân hàng)
∑
=

+
=
n
t
t
t
r
DT
DT
1
)1(
2.5 Trình tự định giá bằng phương
pháp thặng dư
Ở CÁC NƯỚC TRONG KHU VỰC
Ở VIỆT NAM

1. Ðiều tra tình hình cơ
bản của thửa đất chờ định
giá

2. Xác định phương thức
sử dụng phát triển đất đai
tốt nhất

1. Xác định mục tiêu kinh
doanh, cách thức khai thác
tốt nhất và hiệu quả nhất dự
án, phù hợp với quy định
pháp luật, khả thi về điều
kiện tài chính và mang lại giá

trị cao nhất cho dự án

2.Ước tính tổng doanh thu
phát triển của dự án, chuyển
đổi tổng doanh thu đó về giá
tại thời điểm cần thẩm định
giá
Trình tự định giá bằng phương
pháp thặng dư
Ở CÁC NƯỚC TRONG KHU VỰC Ở VIỆT NAM

3. Xác định tổng giá bất
động sản sau khi phát triển

4.Tính toán chi phí xây
dựng, chi phí nghiệp vụ, lợi
tức, thuế, chi phí cho thuê
và lợi nhuận mà người phát
triển cần có

3.Ước tính chi phí đầu tư
để tạo ra doanh thu phát
triển của dự án, chuyển
đổi chi phí đầu tư đó về
giá tại thời điểm cần thẩm
định giá.

4.Xác định giá đất căn cứ
vào chênh lệch kết quả
tính toán của bước 2 trừ

(-) bước 3
2.6 Đặc điểm

Căn cứ vào nguyên lý và công thức tính toán
của phương pháp thặng dư, định giá theo
phương pháp thặng dư là phân tích trên góc độ của
thương gia phát triển, để tính toán chi phí cao nhất
có thể chi ra để mua đất. Độ tin cậy của phương
pháp thặng dư quyết định bởi mấy điểm sau đây:

(1) Xác định chính xác phương thức sử dụng đất tốt
nhất (bao gồm mục đích sử dụng, cường độ sử
dụng, kiểu dáng của công trình, cảnh quan bên
ngoài, thiết bị nội thất và bố cục ) dựa trên nguyên
tắc sử dụng hiệu quả nhất và nguyên tắc hợp pháp
của định giá đất đai;

(2) Phán đoán chính xác giá tiêu thụ cả
đất đai và công trình sau khi hoàn
thành xây dựng, trên cơ sở nắm chắc
tình hình thị trường bất động sản và
quan hệ cung cầu;

(3) Xác định chính xác chi phí phát
triển đất đai và lợi nhuận bình thường
của công trình
2.7 Phạm vi áp dụng
Ở CÁC NƯỚC TRONG KHU VỰC Ở VIỆT NAM

Ðịnh giá cho đất đai chờ phát

triển

Ðịnh giá nhà đất tái phát triển
phải di chuyển cải tạo

Ðịnh giá đất đai hoặc công trình
nhà đất có thể sử dụng trực tiếp
khi chỉnh lý xong

Định giá đất trong công trình
nhà đất hiện có

Phương pháp thặng dư được áp
dụng để đánh giá giá trị bất động
sản có tiềm năng phát triển

Phương pháp có thể sử dụng cho
đất trống để xây dựng hoặc đất có
công trình trên đất đó có thể cải tạo
hoặc phá dỡ xây dựng công trình
mới trên đất

Phương pháp thặng dư dựa trên giả
thiết là người mua có thể trả cho bất
động sản phần thặng dư sau khi
dùng tổng doanh thu phát triển trừ
(-)đi tổng chi phí đầu tư để tạo ra
doanh thu phát triển
2.8 Những điều cần xem xét và hạn
chế của phương pháp


- Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất
và tốt nhất.

- Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay
đổi tùy theo các điều kiện của thị trường.

- Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với việc
ứơc tính các chi phí và giá bán.

- Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm
tốt để ước tính tất cả các khoản mục khác nhau.

- Phương pháp này chưa tính đến giá trị thời gian
của dòng tiền, giả định tất cả các dòng tiền xảy ra
cùng một thời điểm, là không hiện thực
III. Kết luận

Phương pháp thặng dư được áp dụng trong định giá đất được dùng để
tính toán giá trị của những BĐS không phải theo hiện trạng sử dụng
mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử dụng chúng trong tương lai, theo
quy hoạch sẽ được cấp có thẩm quyền phê duyệt

Xét từ thị trường bất động sản hiện nay, khi đất đai có giá trị phát
triển hoặc tiềm năng phát triển, phương pháp thặng dư vẫn là một
phương pháp định giá đất quan trọng đáng tin cậy và thực dụng.
Chính vì vậy, phương pháp này đang được sử dụng rất phổ biến tại
Việt Nam và các nước trên thế giới.