Bài Tiểu Luận
Định giá đất
Đề tài:
“phương pháp chi phí được áp dụng ở một số
nước trong khu vực và ở Việt Nam”
Nhóm sinh viên: 1. Nguyễn Thị Diễm
2. Đào Thị Duyên
3. Nguyễn Thị Hằng
4. Phùng Văn Vinh
5. Nguyễn Văn Kết
6. Trịnh Văn Quyết
7. Trần Văn Biên
8. Trần Tiến Trung

PHẦN MỞ ĐẦU

Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, là một nguyên
liệu sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề
mặt trái đất.

Diện tích đất đai có hạn mà nhu cầu của con người
không ngừng tăng lên làm cho thị trường đất đai và tài
sản gắn với đất cũng ngày càng sôi động. Cùng với hội
nhập kinh tế quốc tế, lĩnh vực định giá tài sản nói
chung và định giá bất động sản nói riêng phát triển
mạnh mẽ.

Định giá đất là một phần không thể thiếu trong các lĩnh
vực đầu tư các dự án cho thuê nhà đất, cổ phần hóa
doanh nghiệp, sàn giao dịch bất động sản. Sự phát

triển của lĩnh vực định giá bất động sản thể hiện thông
qua việc hình thành các hiệp hội, trung tâm đào tạo
định giá: TEGOVA, AVO…


Hiện nay, đã hình thành nhiều phương pháp định giá
với độ chính xác khá cao và phù hợp với thị trường. Các
phương pháp định giá đất như: phương pháp thu thập,
phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thặng dư,
phương pháp chi phí, phương pháp phân tích hội quy.
Phương pháp chi phí là một trong 4 phương pháp xác định
giá đất được sử dụng ở Việt Nam và các nước trong khu
vực. Ở Việt Nam, phương pháp chi phí được quy định
trong nghị định số 123/2007/NĐ-CP và được quy định cụ thể
trong thông tư 145/2007/TT-BTC, cùng với phương pháp
thặng dư, phương pháp thu thập và phương pháp so sánh
trực tiếp để giúp việc định giá đất được thuận tiện hơn.

Sau đây chúng ta cùng tìm hiểu đề tài: “phương pháp
chi phí được áp dụng ở một số nước trong khu vực và ở
Việt Nam”
PHẦN MỞ ĐẦU

II-NỘI DUNG
2.1.Khái quát về phương pháp chi phí
2.2.Trình tự định giá bằng phương pháp chi phí
2.3 Các phương pháp xác định chi phí
2.4. Sự giảm giá tích lũy và phương pháp đo sự
giảm giá tích lũy
2.5. Ứng dụng phương pháp chi phí xác định

giá đất
2.6.Phương pháp chi phí được áp dụng ở các
nước trong khu vực
2.7.Phương pháp chi phí được áp dụng ở Việt
Nam

2.1.Khái quát về phương pháp chi phí
a. Khái niệm giá đất

Giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh
giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian
và thời gian xác định.
b. Cơ sở lý luận

Phương pháp này thông thường được sử dụng khi
bất động sản chủ thể là duy nhất và không có các bất
động sản khác ở xung quanh

Cơ sở lập luận của phương pháp này cho rằng một
người mua tiềm năng có đầy đủ thông tin hợp lý sẽ
không bao giờ trả giá cho một bất động sản lớn hơn
so với cho phí bỏ ra để mua đất và xây dựng một
công trình có cùng lợi ích tương tự.( bổ sung)

- Công thức:
Giá trị của bất động sản = RC(1-d) + LVHBU
Trong đó:
RC = chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế.
D = giảm giá tích lũy để phản ánh sự giảm năng
suất lao động của công trình.

LVHBU=giá trị của miếng đất dựa trên giả thiết
rằng các công trình đang tồn tại khai thác địa điểm
đạt tới mức sử dụng cao nhất và tốt nhất.
- Ví dụ:
Có thể xem xét trường hợp ngôi nhà gỗ một tầng
được xác định thời trước chiến tranh nằm trên một
khu vực cho phép xây dựng nhà cao 10 tầng. Khi đó,
định giá nên tiến hành trên cơ sở cho rằng địa điểm
thích hợp cho việc xây dựng và phát triển lại.

c. Những ưu, nhược điểm của phương pháp chi phí
* Ưu điểm:

Cho đô chính xác khá cao

Để xác định giá các bất động sản rất hiếm khi thay
đổi chủ sở hữu và thiếu chính sách dự báo lợi ích
tương lai.
* Nhược điểm:

Chi phí không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị

Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận
cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã
bằng với giá trị toàn bộ.

Việc ước tính giảm giá tích lũy có thể trở nên rất chủ
quan và khó thực hiện.

Người định giá phải thông thạo kỹ thuật xác định và

phải có đủ kinh nghiệm để có thể áp dụng được
những phương pháp này.

Phương pháp này không có giá trị cao trong việc đưa
ra các giá trị phù hợp.

d. Phạm vi áp dụng và yêu cầu
- Phương pháp chi phí thường được áp dụng để định
giá trong các trường hợp sau:

TH1: Định giá bất động sản cho mục đích sử dụng
riêng biệt như bệnh viện , trường hoc, thư viện, nhà
máy điện,nhà máy hóa chất, cơ sở lọc dầu… là các
tài sản ít có những chứng cớ so sánh thi trường.

TH2: Định giá cho các mục đích bảo hiểm;

TH3: Kiểm tra đối với các phương pháp định giá
khác, hay kiểm tra đấu thầu.
e. Nguyên tắc áp dụng:

Giá trị của tài sản hiện có, có thể đo bằng chi phí làm
ra một tài sản tương tự như là một vật thay thế.

2.2.Trình tự định giá bằng phương
pháp chi phí

Ước tính giá trị mảnh đất cần định giá, coi như
miến đất đó là trống. Giả định rằng sự xử dụng hiện tại
là cao nhất và tốt nhất.


Ước tính chi phí hiện tại để xây dụng lại hoặc thay
thế lại các công trình xây dụng hiện có trên mảnh đát

Quyết đinh mức độ thích hợp của giảm giá tích lũy
của các công trình hiện có trên mảnh đất

Khấu trừ khoản giảm giá tích lũy trên khỏi chi phí
hiện tại đã trừ đi giảm giá tích lũy.

Công chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá này vào giá
trị ước tính của miếng đất để có được giá trị của tài sản
tính theo phương pháp chi phí.

2.3. Các phương
pháp xác định
chi phí
Chi phí tái tạo Chi phi thay thế

Chi phí tái tạo

là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình
thay thế giống hệt với công trình đang được định giá,
bao gồm cả những điểm đã lỗi thời của công trình
định giá đất đó

Chi phí tái tạo là bản sao chính xác của công trình
nguyên bản vế vật liệu, cách trang trí và chất lượng
tay nghề, kể cả sai lầm của thiết kế và tính không hiệu
quả hoặc lỗi thời của nó.


Xét về mặt lý luận, phương pháp này được xem là
phương pháp cho giá trị chính xác cao hơn, nhưng là
phương pháp không hiện thực đối với các công trinh
đã lỗi thời cũ kỹ, bởi vì nó khó tìm ra nguồn kinh phí
để tái tạo lại cái không hiệu quả và lỗi thời.

Chi phí thay thế

Là chi phí thay thế hiện hành để xây dựng một
công trình có giá trị xử dụng tương đương với chi
phí thẩm định giá nhưng loại bỏ các bộ phận có
chức năng lối thời.

Thông thường phương pháp chi phí thay thế cho
số lượng tính toán thấp hơn phương pháp chi phí tái
tạo, bởi vì nó không tính đến các bộ phận lỗi thời và
không cần thiết và tính toán trên lĩnh vực xử dụng
vật liệu và kĩ thuật hiện hành.

Do đó nó được xem là phương pháp có tính thực
tiễn cao hơn phương pháp chi phí tái tạo

c) Các phương pháp ước tính chi phí
- Các chi phí trực tiếp:

Lao động làm thuê cho các
chủ thầu chính và phụ;

Các nguyên vật liệu đã được

sử dụng vào công trình từ
lúc bắt đầu tới lúc kết thúc;

Thiết bị đi thuê hoặc sở hữu;

Dịch vụ điện tạm thời;

Lãi và các chi phí quản lý
của nhà xây dựng.
- Các chi phí gián tiếp:

Các chi phí dịch vụ chuyên
nghiệp, bao gồm các phí
pháp lý, định giá, tính khả thi
tài chính, kỹ thuật, kiến trúc
và giám sát;

Các lãi vay nợ xây dựng;

Các công tác quản lý bất
động sản;

Các chi phí quản lý công
trình;

Tiền thuê đất theo hợp đồng
nếu có;

Thuế bất động sản;


Các trả giá để đẩy mạnh
công trình;

Tất cả các chi phí mang tính
chất tạm thời khác.

Phương pháp ước tính chi phí

Phương pháp thống kê
chi tiết của người xây
dựng

Phương pháp Khảo sát
theo số lượng:

Phương pháp theo chi
phí mời đơn vị xây
dựng

Phương pháp So sánh
giá thị trường:

2.4. Sự giảm giá tích lũy và phương pháp đo
sự giảm giá tích lũy
a) Sự giảm giá tích lũy

Là tổn khấu hao của tất cả các nguồn được đo bằng
hiệu số của chi phí tái tạo với chi phí thay thế của
những công trình xây dựng ở dạng mới nguyên và giá
trị hiện tại của công trình đó vào thời điểm thẩm định

giá.
b) Phương pháp đo giảm tích lũy:

Sự giảm giá tự nhiên không thể sửa chữa, người định
giá có thể sử dụng một trong hai phương pháp:
Phương pháp giá trị cấu thành toàn bộ và phương
pháp cấu thành giá trị riêng rẽ để tính toán tích lũy do
hư hỏng bởi tuổi thọ kéo dài.

2.5. Ứng dụng phương pháp chi phí xác
định giá đất
a. Đối tượng định giá:
Công ty ABC sở hữu và dang hoạt động 1 trung
tâm giải trí 5 tuổi. Nó cần được định giá cho mục
đích báo cáo tài chính của công ty. Trung tâm có
diện tích sàn là 10.000m2 và diện tích đất là 3000m2
khu đất trên đó trung tâm giải trí định vị là đất toàn
quyền sở hữu. Chi phí xác định hiện hành của trung
tâm giải trí được ước tính là 1,8 triệu đồng/m2. Tuổi
kinh tế của các công trình trong trung tâm giải trí
được ước tính là 50 năm. Mới đây 1 địa điểm có thể
so sánh được nhờ nhóm bán trong một hợp đồng
cho thuê 60 năm sử dụng làm trung tâm giải trí với
mức giá 1,6trđ/m2.

2.5. Ứng dụng phương pháp chi phí xác định giá
đất
b. Quá trình định giá:

Giá thị trường của đất trống:

3000m2 x 2 trđ/m2= 6 tỷ đồng
(Mức giá đất sở hữu toàn quyền 2 trđ/m2 được tính từ mức giá
cho thuê 60 năm đã biết là 1,6 trđ/m2 quy đổi ra bằng cách lấy hệ
số chuyển đổi là 0,8(tuổi thực tế của trung tâm /tuổi của địa
điểm so sánh) ta có: 1,6 trđ/m2 chia 0,8 bằng 2 trđ/m2.

Chi phí hiện hành của các công trình:10000m2 x 1,8 trđ/m2=18
đồng.

Giảm giá trị tích lũy các công trình đang tồn tại (5/50 x100) x 18
tỷ đồng =1,8 tỷ đồng.

(5/50:tỷ lệ giảm giá theo tuổi thọ%=tuổi thực tế/tuổi kinh tế x 100)

Chi phí thay thế giảm giá công trình:18 tỷ đồng -1,8 tỷ đồng
=16,2 tỷ đồng.

Giá trị thị trường bất động sản:16,2 tỷ đồng + 6 tỷ đồng =22,2 tỷ
đồng.

2.6.Phương pháp chi phí được áp dụng ở
các nước trong khu vực
* Tại Vương quốc Anh

Được sử dụng để xác định giá đất và các tòa nhà
của nhân vật đặc biệt mà con số lợi nhuận không thể
có được, đất và các tòa nhà mà không có thị trường
vì các dịch vụ công của họ hoặc đặc điểm di sản
* Tại Nhật Bản


hầu hết các công việc, nếu có, có xu hướng tập trung
vào các tổ chức thẩm định lớn. Một sản phẩm phụ
của hệ thống công bố giá đất đã được thực tế là nó
có chức năng như là một trợ cấp để thẩm định viên
về bất động sản đã không thành công trong việc có
được các khách hàng đủ để hoạt động văn phòng
của họ.

* Tại Trung Quốc
Phương pháp chi phí được sử dụng để xác định giá trị đất
đô thị hoặc có tiềm năng đô thị, nơi không những so sánh
và cũng không phương pháp còn lại có thể được áp
dụng. Đơn giản và hành chính thuận tiện, phương pháp
này dựa trên cơ sở giá trị đất đô thị bao gồm chi phí tước
quyền sở hữu và lợi ích liên quan, chi phí chuẩn bị địa
điểm và lợi ích liên quan, tiền thuê đất cho thời gian thuê.
Thuế sử dụng đất thường được sử dụng như tiền thuê
trong phương thức chi phí. Việc sử dụng đất đai hiện
hành mức thuế cố định bởi các quy định thuế sử dụng đất
như sau:
* thành phố lớn: 0,5-10 Trung Quốc nhân dân tệ / mét
vuông / năm
*Thành phố trung bình: 0,4-8 Trung Quốc nhân dân tệ /
mét vuông / năm
*Thành phố nhỏ : 0,1-6 Trung Quốc nhân dân tệ / mét
vuông / năm
* Quận thị trấn: 0,2-4 Trung Quốc nhân dân tệ / mét
vuông / năm

2.7.Phương pháp chi phí được áp dụng ở

Việt Nam
Phương pháp chi phí chủ yếu được áp
dụng trong:

Thẩm định giá những tài sản có mục đích sử
dụng đặc biệt; những tài sản chuyên dùng,
những tài sản không đủ thông tin để áp dụng
phương pháp so sánh.

Thẩm định giá tài sản phục vụ mục đích bảo
hiểm; tính toán mức tiền hỗ trợ, bồi thường
khi Nhà nước giải tỏa, đền bù.

Kiểm tra kết quả các phương pháp thẩm định
giá khác.

1) Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp
chi phí:
a) Đối với bất động sản

Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản
bằng cách coi đó là đất trống đang được sử dụng trong điều kiện
tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyên tắc xác định giá đất quy
định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác định giá đất theo
quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên
quan, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương.

Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo,
thay thế công trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi

nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp
luật.

Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế
(mức độ giảm giá) của công trình xây dựng hiện có trên đất.

Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách
trừ giá trị hao mòn lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng
mới hiện hành của công trình.

Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá
bằng cách cộng (+) kết quả bước 1 và kết quả bước 4.

1) Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp
chi phí:
b) Đối với máy, thiết bị

Bước 1: Đánh giá toàn diện về tình trạng máy, thiết
bị cần thẩm định giá.

Bước 2: Ước tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay
thế để sản xuất và đưa máy, thiết bị vào sử dụng, bao
gồm cả lợi nhuận cho nhà sản xuất, thuế, phí phải nộp
theo quy định của pháp luật.

Bước 3: Ước tính hao mòn hữu hình, hao mòn vô
hình và giá trị hao mòn lũy kế của máy, thiết bị.

Bước 4: Ước tính giá trị của máy, thiết bị bằng
cách lấy kết quả bước 2 trừ (-) kết quả bước 3.


2) Tính toán chi phí sản xuất, chế tạo hoặc xây
dựng nên tài sản
a) Đối với công trình xây dựng
Các phương pháp phổ thông tính chi phí tái tạo hoặc chi
phí thay thế công trình xây dựng:
+ Phương pháp so sánh theo đơn vị;
+ Phương pháp ước tính theo hạng mục công trình;
+ Phương pháp khảo sát số lượng (m2 xây dựng, m3
xây dựng…)
Thẩm định viên căn cứ vào loại hình công trình, thông
tin có được để lựa chọn phương pháp áp dụng phù hợp.
b) Đối với máy, thiết bị
Việc ước tính chi phí tái tạo hoặc thay thế máy, thiết bị
mới cần căn cứ vào định mức tiêu hao nguyên vật liệu,
nhân công, mặt bằng giá nguyên vật liệu, nhân công
trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá, các quy
định của cơ quan có thẩm quyền về hạch toán chi phí
sản xuất.

3) Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn
lũy kế.
a) Đối với công trình xây dựng
Việc ước tính hao mòn tự nhiên có thể theo 3 cách:

Cách 1: Xác định tỷ lệ hao mòn theo phương pháp
chiết trừ.

Cách 2: căn cứ vào tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh
tế của công trình để tính sự hao mòn từ đó tính giảm

giá của công trình.
Công thức:
Tuổi đời hiệu quả
% khấu hao = x 100
Tuổi đời kinh tế


Cách 3: căn cứ vào sự hư hỏng, hao mòn của các kết
cấu chủ yếu để tính hao mòn
Công thức tính như sau:

H =
Trong đó:

H : Hao mòn của công trình xây dựng tính theo tỷ lệ
%;

Hki : Hao mòn của kết cấu chính thứ i tính theo tỷ lệ
%;

Tki : Tỷ trọng của kết cấu chính i trong tổng giá trị
công trình;

n : Số kết cấu chính trong công trình .
∑
∑
=
=
n
i

ki
n
i
kiki
T
xTH
1
1