Tiểu luận môn định giá đất Thẩm quyền phân loại vị trí đất cụ thể để định giá
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (186.92 KB, 20 trang )
ĐNH GI ĐT
I. MỞ ĐẦU
Đất dai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu
dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh quốc phòng.
Đất
đai
là
tài
sản
quốc
gia
vô
cùng
quý
giá,
và
chuyển
tiếp
qua
các
thế
hệ,
đồng
thời
cũng
được
coi
là
một
dạng
tài
sản
trong
phương
thức
tích
luỹ
của
cải
vật
chất
của
xã
hội.
Đất
đai
là
tài
sản
vì
đất
đai
có
đầy
đủ
thuộc
tính
của
một
tài
sản
như:
đáp
ứng
được
nhu
cầu
nào
đó
của
con
người
tức
là
có
giá
trị
sử
dụng;
con
người
có
khả
năng
chiếm
hữu
và
sử
dụng;
là
đối
tượng
trao
đổi
mua bán
(tức
là
có
tham
gia
vào
giao
lưu
dân
sự)
nhưng
chúng
ta
cần
phải
thấy
rằng
đất
đai
loại
hàng hoá
không
đồng
nhất,
đa
dạng,
là
loại
tài
sản
mà
giá
thị
trường
không
những
chỉ
phản
ánh
bản
thân
giá
trị
của
đất
mà
còn
phản
ánh
vị
trí
và
các
tài
sản
tạo
lập
gắn
với
đất
đai.Đồng
thời
đất
đai
còn
được
coi
là
một
tài
sản
đặc
biệt
vì
bản
thân
nó
không
do
lao
động
làm
ra,
mà
lao
động
tác
động
vào
đất
đai
để
biến
nó
từ
trạng
thái
hoang
hoá
trở
thành
sử
dụng
vào
đa mục
đích.
Đất
đai
cố
định
về
vị
trí,
có
giới
hạn
về
không
gian
và
vô
hạn
về
thời
gian
sử
dụng.
Bên cạnh
đó
đất
đai
có
khả
năng
sinh
lợi
vì
trong
quá
trình
sử
dụng,
nếu
biết
sử
dụng
và
sử
dụng
một cách
hợp
lí
thì
giá
trị
của
đất
(đã
được
khai
thác
sử
dụng)
không
những
không
mất
đi
mà
có
xu hướng
tăng
lên.
Khác
với
các
tài
sản
thông
thường
khác
trong
quá
trình
sử
dụng
thì
đất
đai
không
phải
khấu
hao,
giá
trị
của
đất
không
những
không
bị
mất
đi,
mà
ngày
càng
có
xu
hướng
tăng
lên.
Vì tính tài sản đặc biệt và tính hàng hóa đặc biệt là
một trong những nguyên nhân đòi hỏi phải định giá đất.
Vậy định giá đất ở Việt Nam căn cứ vào những yếu tố gì?
Theo
quy
1
định
tại
Ðiều
9
của
Nghị
định
188/2004/NĐ-CP
căn
cứ
để
xác
định
giá
đối
với
đất trồng
cây
hàng
năm,
đất
trồng
cây
lâu
năm,
đất
nuôi
trồng
thuỷ
sản,
đất
rừng
sản
xuất,
đất
rừng phòng
hộ,
đất
rừng
đặc
dụng
và
các
loại
đất
nông
nghiệp
khác
là
vùng
và
hạng
đất.
Do
vậy
trước
khi
tiến
hành
xác
định
giá
đất
đối
với
đất
nông
nghiệp
phải
tiến
hành
phân
vùng
và
phân
hạng
đất. Còn
!"
#$%&'!"#$(#)*%+%
,'-)*%+%,./+
0"1)!"#$(2"3%
4%4%%1,.)5,*62
+7)!"#$(.8
'"09,0)&*%)5
$((:+3+;<<=)+>$
>8'"09,0(1
38<$,4?
II. NỘI DUNG
@AB!C
Nguyên tắc phân vùng đất ở nông thôn được quy định ở Điều 8 Nghi
định 188/2004/NĐ-CP như sau:
a/ Đồng bằng là vùng đất thấp, tương đối bằng phẳng và có độ cao
ngang với mặt nước biển. Mật độ dân số đông, kết cấu hạ tầng và điều kiên
sản xuất lưu thông hàng hóa thuân lợi hơn trung du, miền núi.
b/ Trung du là vùng đất có đọ cao vừa phải (thấp hơn miền núi, cao
hơn đồng bằng), bao gồm đại bộ phận diện tích là đồi. Mật độ dân số thấp
hơn đồng bằng, cao hơn miền núi, kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu
2
thông hàng hóa kém thuận lơi hơn so với đồng bằng nhưng thuân lợi hơn
miền núi.
c/ Miền núi là vùng đất cao hơn vùng trung du, bao gồm đại bộ phận
diện tích là núi cao, địa hình phức tạp. Mật độ dân số thấp; kết cấu hạ tầng
và điều kiện sản xuất lưu thông hàng hóa kém thuận lợi hơn trung du.
Các xã được công nhận là miền núi theo quy định của Ủy ban Dân tộc
và Miền núi (nay là Ủy ban Dân tộc).
Căn cứ vào nguyên tắc phân vùng đất ở nông thôn, tiến hành xác định
vùng đất đối với khu vực cần xác định giá đất, để giới hạn giá tối đa và giá
tối thiểu của từng vùng đất đối với địa phương.
DAE
D?@F"G7!
Điều 8, Nghi định 188/2004/NĐ-CP quy định: hạng đất để xác định
giá đất áp dụng theo hạng đất tính thuế sử dung đất nông nghiệp ở địa
phương, được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định hiện hành của
Nhà nước. Trường hợp các tỉnh đã phân hạng đất, mà hạng đất đó đang
được áp dụng để tính thuế sử dụng đất nông nghiệp thì sử dụng kết quả phân
hạng đất đó để định giá đất và chỉ thay đổi khi cấp co thẩm quyền phê duyệt
theo quy định của Nhà nước.
Điều 7, Luật Thuế Sử dụng Đất Nông nghiệp (ngày 10/07/1993) quy
định: Đất trồng cây hằng năm và đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản được
chia làm 6 hạng, đất trồng cây lâu năm được chia làm 5 hạng.
Nghị định số 73/CP ngày 25/10/1993 quy định căn cứ để phân hạng
đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp là các yếu tố chất đất, vị trí, địa hình,
3
điều kiên khí hậu, thời tiết và diều kiên tưới tiêu. Tiêu chuẩn của từng yếu tố
được xác định như sau:
1. Yếu tố chất đất là độ phì của đất thích hợp với từng loại
cây trồng; đối với đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản còn bao gồm
độ muối và nguồn dinh dưỡng của nước.
2. Yếu tố vị trí cuả đất là khoảng cách so với nơi cư trú của
người sử dụng đất, khoảng cách so với thị trường tiêu thụ nông sản
phẩm theo từng trường hợp cụ thể.
3. Yếu tố địa hình của đất là độ bằng phẳng, độ dốc, độ
trũng hoặc ngập úng của thửa đất.
4. Yếu tố điều kiên khí hậu, thời tiết là nhiệt độ trung bình
hằng năm và các tháng trong năm; số tháng khô hạn trong năm; lượng
mưa trung bình hằng năm và các tháng trong năm; tần suất xuất hiện
lũ, bão, sương muối, gió khô nóng trong năm và từng tháng; độ ẩm
ảnh hưởng đến sinh trưởng của cây trồng.
5. Yếu tố điều kiên tưới tiêu đối với đất trồng cây hăng năm
là mức độ tưới tiêu chủ động; đối với đất trồng cây lâu năm là mức độ
gần, xa nguồn nước hoặc không có nguồn nước và điều kiên thoát
nước.
Đối với đất là muối được chia theo vị trí. Vị trí của đất là muối
được xác định căn cứ vào khoảng cách từ đồng muối đến kho muối tập
trung tại khu sản xuất hoặc gần đường giao thông theo nguyên tắc: vị trí số 1
áp dụng đối với đồng muối gần kho muối nhất hoặc gần đường giao thông
nhất; các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có khoảng cách xa kho
muối hơn và xa đường giao thông hơn. (Điều 9, Nghị định 188/2004/NĐ-CP
).
D?DHGI"30;
4
Việc
xác
định
tiêu
chuẩn
các
yếu
tố
của
từng
hạng
đất
được
quy
định
ở
Thông
tư
liên
bộ
số 92/TT-LB
ngày
10/11/1993
cụ
thể như sau :
1.
Yếu
tố
chất
đất:
Chất
đất
là
độ
phì
của
đất
(loại
đất,
độ
dày
canh
tác
hoặc
độ
dày
tầng
đất, hàm
lượng
mùn )
thích
hợp
với
từng
loại
cây
trồng;
đối
với
đất
có
mặt
nước
nuôi
trồng
thuỷ
sản còn
bao
gồm
độ
muối
và
nguồn
dinh
dưỡng
của
nước.
Yếu
tố
chất
đất
của
các
cây
trồng
chính
cụ
thể
như
sau:
a.
Ðối
với
đất
trồng
lúa:
-
Ðất
có
độ
phì
cao
(10
điểm)
gồm
đất
phù
sa
thuộc
hệ
thống
sông
Hồng hệ
thống
sông
Cửu
Long,
hệ
thống
sông
Thái
Bình,
hạ
lưu
sông
Thu
Bồn,
hạ
lưu
sông
Ba
-
Ðất
có
độ
phì
trung
bình
(7
điểm)
gồm
đất
phù
sa
của
các
sông
khác;
đất
phèn
ít
và
trung bình,
đất
mặn
ít
và
trung
bình
của
đồng
bằng
sông
Hồng
và
đồng
bằng
sông
Cửu
Long.
-
Ðất
có
độ
phì
thấp
(5
điểm)
gồm
đất
phù
sa
bị
úng
nước,
đất
xám,
đất
dốc
tụ,
đất
đỏ
vàng biến
đổi
do
trồng
lúa
nước,
đất
phèn
ít
và
phèn
trung
bình,
đất
mặn
ít
và
mặn
trung
bình
không thuộc
đồng
bằng
sông
Hồng
và
đồng
bằng
sông
Cửu
Long.
-
Ðất
có
độ
phì
quá
thấp
(2
điểm)
gồm
đất
phèn
nhiều,
đất
mặn
nhiều,
đất
trũng
lầy,
đất
cát
biển,
đất
bạc
màu
các
loại
đất
này
phải
cải
tạo
mới
sản
xuất
được.
b.
Ðối
với
đất
có
mặt
nước
mặn
lợ
nuôi
trồng
thuỷ
sản:
-
Ðất
có
độ
phì
cao
(10
điểm)
gồm
đất
phù
sa,
đất
cát
bùn
giàu
nguồn
dinh
dưỡng.
5
-
Ðất
có
độ
phì
trung
bình
(7
điểm)
là
đất
phèn
ít,
có
hàm
lượng
dinh
dưỡng
thấp.
-
Ðất
có
độ
phì
thấp
(5
điểm)
là
đất
có
độ
phèn
trung
bình
phải
cải
tạo
mới
nuôi
trồng
được.
-
Ðất
có
độ
phì
quá
thấp
(2
điểm)
gồm
đất
phèn
nhiều,
đất
lầy,
đất
cát
rất
nghèo
dinh
dưỡng
phải
cải
tạo
lâu
mới
nuôi
trồng
được.
c.
Ðối
với
đất
trồng
cây
ăn
quả
lâu
năm:
-
Ðất
có
độ
phì
cao
(10
điểm)
là
các
loại
đất
phù
hợp
với
từng
loại
cây
trồng
ở
từng
địa phương,
có
tầng
dày
trên
100
cm,
có
hàm
lượng
mùn
trên
2,5%.
-
Ðất
có
độ
phì
trung
bình
(8
điểm)
là
các
loại
đất
tương
đối
phù
hợp
với
từng
loại
cây
trồng
ở
từng
địa
phương,
có
tầng
dầy
từ
70
cm
đến
100cm,
có
hàm
lượng
mùn
từ
1%
đến
2,5%.
-
Ðất
có
độ
phì
quá
thấp
(6
điểm)
là
đất
có
tầng
dầy
dưới
70cm
có
lẫn
cát,
đá
sỏi
nhiều,
có hàm
lượng
mùn
dưới
1%,
muốn
trồng
cây
lâu
năm
phải
đầu
tư
cải
tạo
nhiều
mới
sản
xuất
được.
2.
Yếu
tố
vị
trí
a.
Ðối
với
đất
trồng
cây
hàng
năm:
Yếu
tố
vị
trí
được
xác
định
từ
nơi
sản
xuất
tới
nơi
cư
trú
của
hộ
sử
dụng
đất.
Nơi
cư
trú
của
hộ
sử
dụng
đất
được
xác
định
là
trung
tâm
của
thôn
(xóm),
ấp,
bản
nơi
có
đất,
có
thang
điểm:
7,
5,
3,
1.
b.
Ðối
với
đất
trồng
cây
lâu
năm
(trừ
đất
rừng
trồng)
và
đất
có
mặt
nước
nuôi
trồng
thuỷ
sản:
Yếu
tố
vị
trí
được
xác
định
từ
trung
tâm
6
thôn
(xóm),
ấp,
bản
nơi
có
đất
tới
thị
xã,
thành
phố
gần
nhất. Riêng
đối
với
các
doanh
nghiệp
được
tính
từ
trụ
sở
doanh
nghiệp
tới
xã,
thành
phố
gần
nhất,
có thang
điểm:
6,
4,
2
đối
với
đất
trồng
cây
lâu
năm
và
thang
điểm:
7;
5;
3;
1
đối
với
đất
có
mặt
nước nuôi
trồng
thuỷ
sản.
3.
Yếu
tố
địa
hình
Theo
quy
định
tại
Ðiều
1
Nghị
định
số
73/CP
ngày
25/10/1993
và
chi
tiết
tại
bảng
tiêu chuẩn
từng
yếu
tố
để
phân
hạng
đất
tính
thuế
của
các
cây
trồng
chính.
Ðối
với
đất
trồng
cây
hàng
năm
và
mặt
nước
nuôi
trồng
thuỷ
sản
có
thang điểm:
8;
6;
4;
Ðối
với
đất
cây
ăn
quả
lâu
năm
có
thang
điểm:
8;
6;
4.
4.
Yếu
tố
điều
kiện
khí
hậu,
thời
tiết
Yếu
tố
điều
kiện
khí
hậu,
thời
tiết
bao
gồm
các
điều
kiện
nhiệt
độ
trung
bình
hàng
năm; lượng
mưa
trung
bình
hàng
năm;
lượng
gió,
bão,
lũ
trong
năm;
số
tháng
khô
hạn,
số
tháng
nóng (gió
Lào);
lượng
sương
muối.
Những
yếu
tố
này
được
đánh
giá
ở
hai
mức
độ
hạn
chế
hoặc
không hạn
chế
đến
việc
sinh
trưởng
của
cây
trồng.
Mỗi
yếu
tố
được
đánh
giá
là
hạn
chế
nếu
yếu
tố
ấy
diễn
ra
thường
xuyên
lặp
đi
lặp
lại
hàng
năm
làm
ảnh
hưởng
đến
việc
sinh
trưởng
của
cây
trồng.
Những
yếu
tố
này
được
tổng
hợp
đánh
giá
tiêu
chuẩn
theo
từng
loại
cây
trồng
trên
đất
như
sau:
a.
Ðối
với
đất
trồng
lúa:
-
Thuận
lợi
cho
việc
trồng
lúa,
không
có
hạn
chế
gì
(10
điểm)
tức
là
không
có
yếu
tố
nào xấu
nhất.
7
-
Tương
đối
thuận
lợi
cho
việc
trồng
lúa
trong
đó
có
1
điều
kiện
hạn
chế
7 điểm),
điều
kiện
đó
xấu
nhất
như
nói
ở
trên.
-
Tương
đối
thuận
lợi
cho
việc
trồng
lúa
trong
đó
có
2
điều
kiện
xấu
nhất
(5
điểm).
-
Không
thuận
lợi
cho
việc
trồng
lúa
có
ít
nhất
4
điều
kiện
hạn
chế
(2
điểm)
như
bão,
lũ, sương
muối,
gió
Lào.
b.
Ðối
với
đất
có
mặt
nước
mặn
lợ
nuôi
trồng
thuỷ
sản
được
xác
định
tương
tự
như
đất
trồng
lúa.
c.
Ðối
với
đất
cây
ăn
quả
lâu
năm,
đất
rừng
trồng
được
phân
chia
làm
3
mức
phù
hợp
với
từng
loại
cây
trồng:
thuận
lợi
(10
điểm),
tương
đối
thuận
lợi
(8
điểm)
và
ít
thuận
lợi
(6
điểm).
5.
Yếu
tố
điều
kiện
tưới
tiêu
(chế
độ
nước)
bao
gồm
cả
phần
Nhà
nước
đầu
tư
và
tưới
tiêu
tự
nhiên.
a.
Ðối
với
đất
trồng
lúa
và
đất
có
mặt
nước
nuôi
trồng
thuỷ
sản
được
chia
làm
4
mức
theo
bảng
tiêu chuẩn
của
từng
yếu
tố
để
phân
hạng
đất
tính
thuế
kèm
theo
Nghị
định
số
73/CP
ngày
25/10/1993
của
Chính
phủ.
Bốn
mức
tương
ứng
thang
điểm:
10,
7,
5,
2.
b.
Ðối
với
đất
cây
ăn
quả
lâu
năm
được
chia
làm
3
mức:
thuận
lợi
(10
điểm),
tương
đối
thuận
lợi
(8
điểm),
ít
thuận
lợi
(6
điểm)
phù
hợp
với
từng
loại
cây
trồng
ở
từng
địa
phương.
Bảng
5.
6.
Tiêu
chuẩn
của
từng
yếu
tố
để
phân
hạng
đất
đối
với
đất
trồng
lúa
Số
TT Tiêu
chuẩn
các
yếu
tố Điểm
I.
Chất
đất
8
1 Ðất
có
độ
phì
cao 10
2 Ðất
có
độ
phì
trung
bình 7
3 Ðất
có
độ
phì
thấp 5
4 Ðất
có
độ
phì
thấp,
phải
cải
tạo
nhiều
mới
sản
xuất
được 2
II.
Vị
trí
1 Cách
nơi
cư
trú
của
hộ
sử
dụng
đất
dưới
3km 7
2 Cách
nơi
cư
trú
của
hộ
sử
dụng
đất
từ
3km
đến
dưới
5km 5
3 Cách
nơi
cư
trú
của
hộ
sử
dụng
đất
từ
5km
đến
8km 3
4 Cách
nơi
cư
trú
của
hộ
sử
dụng
đất
trên
8km 1
III.
Địa
hình
1 Ðịa
hình
bằng
phẳng,
vàn 8
2 Ðịa
hình
bằng
phẳng,
vàn
cao 6
3 Ðịa
hình
vàn
thấp 4
4 Ðịa
hình
cao,
trũng 2
IV.
Ðiều
kiện
khí
hậu,
thời
tiết
1 Thuận
lợi
với
việc
trồng
lúa,
không
có
hạn
chế
gì 10
2 Tương
đối
thuận
lợi
với
việc
trồng
lúa,
có
một
điều
kiện
hạn
chế 7
3 Tương
đối
thuận
lợi
với
việc
trồng
lúa
có,hai
đến
ba
điều
kiện
hạn
chế 5
4
Không
thuận
lợi
cho
việc
trồng
lúa,
có
ít
nhất
4
điều
kiện
hạn
chế:
bão,
lũ,sương
muối,
gió
Lào
2
V.
Ðiều
kiện
tưới
tiêu
1 Tưới
tiêu
chủ
động
trên
70%
thời
gian
cần
tưới
tiêu 10
2 Tưới
tiêu
chủ
động
từ
50%
đến
70%
thời
gian
cần
tưới
tiêu 7
3 Tưới
tiêu
chủ
động
dưới
50%
thời
gian
cần
tưới
tiêu 5
4 Dựa
vào
nước
trời,
bị
úng
ngập,
khô
hạn 2
9
(Nghị
định
số
73-CP
ngày
25/10/1993)
Bảng
5.
7.
Tiêu
chuẩn
của
từng
yếu
tố
để
phân
hạng
đất
đối
với
đất
có
mặt
nước
mặn,
lợ
,
nuôi
trồng
thuỷ
sản
Số
thứ
tự Tiêu
chuẩn
các
yếu
tố
điểm Điểm
I.
Chất
đất
1 Ðất
có
độ
phì
cao 10
2 Ðất
có
độ
phì
trung
bình 7
3 Ðất
có
độ
phì
thấp 5
4 Ðất
có
độ
phì
quá
thấp,
phải
cải
tạo
lâu
dài
mới
trồng
được 2
II.
Vị
trí
1 Cách
đô
thị
dưới
20km 7
2 Cách
đô
thị
từ
20km
đến
dưới
50km 5
3 Cách
đô
thị
từ
50km
đến
80km 3
4 Cách
đô
thị
trên
80km 1
III.
Ðịa
hình
1 Bằng
phẳng,
độ
ngập
nước
cao,
công
trình
được
bảo
vệ
an
toàn 8
2
Bằng
phẳng,
độ
ngập
nước
tương
đối
cao,
công
trình
được
bảo
vệ
an
toàn
6
3
Tương
đối
bằng
phẳng,
độ
ngập
nước
trung
bình,
độ
an
toàn
của
công
trình
bị
hạn
chế
4
4 Bãi
cao,
độ
ngập
nước
thấp,
độ
an
toàn
công
trình
kém 2
IV.
Ðiều
kiện
khí
hậu,
thời
tiết
1 Thuận
lợi
nhất
cho
việc
nuôi
trồng
thuỷ
sản 10
2 Thuận
lợi
cho
việc
nuôi
trồng
thuỷ
sản 7
3 Tương
đối
thuận
lợi
cho
việc
nuôi
trồng
thuỷ
sản 5
4 Không
thuận
lợi
cho
việc
nuôi
trồng
thuỷ
sản 2
V.
Ðiều
kiện
tưới
ti
êu
1
Ðộ
muối
quanh
năm
ổn
định,
giàu
nguồn
dinh
dưỡng
và
nguồn
thức
ăn
cho
các
đối
tượng
nuôi
trồng
(độ
phì
cao)
10
10
2
Ðộ
muối
biến
động,
tương
đối
giàu
nguồn
dinh
dưỡng
và
thức
cho
các
đối
tượng
nuôi
trồng
(độ
phì
khá)
7
3
Ðộ
muối
biến
động
theo
mùa
nhưng
biên
độ
không
lớn
(độ
phì
trung
bình)
5
4
Ðộ
muối
không
ổn
định,
biến
động
rất
lớn
theo
mùa
(độ
phì
quá
thấp)
2
(Nghị
định
số
73-CP
ngày
25/10/1993)
(*)
Số
điểm
của
từng
hạng
đất
có
mặt
nước
nuôi
trồng
thuỷ
sản
cũng
tương
tự
như
số
điểm quy
định
cho
từng
hạng
đất
trồng
lúa.
Bảng
5.
8.Tiêu
chuẩn
của
từng
yếu
tố
để
phân
hạng
đất
đối
với
đất
trồng
cây
ăn
quả
lâu
năm
Số
TT Tiêu
chuẩn
các
yếu
tố Điểm
I.
Chất
đất
1 Ðất
có
độ
phì
cao 10
2 Ðất
có
độ
phì
trung
bình 8
II.
Vị
trí
1 Cách
đô
thị
dưới
30
km 6
2 Cách
đô
thị
từ
30
đến
80
km 4
3 Cách
đô
thị
trên
80
km 2
III.
Ðịa
hình
1 Ðộ
dốc
từ
0-8
độ 8
2 Ðộ
dốc
từ
8-15
độ 6
3 Ðộ
dốc
trên
15-20
độ 4
IV.
Ðiều
kiện
khí
hậu,
thời
tiết
1 Thuận
lợi
cho
việc
trồng
cây
ăn
quả 10
2 Tương
đối
thuận
lợi
cho
việc
trồng
cây
ăn
quả 8
3 Ít
thuận
lợi
cho
việc
trồng
cây
ăn
quả 6
V.
Ðiều
kiện
tưới
tiêu
(chế
độ
nước)
1
Khả
năng
tiêu
nước
tốt;
nguy
cơ
ngập
úng
không
có;
gần
nguồn
nước
tưới
10
11
2
Khả
năng
tưới
tiêu
nước
trung
bình;
nguy
cơ
ngập
úng
không
có;
tương
đối
gần
nguồn
nước
tưới
8
3 Khả
năng
tiêu
nước
kém;
có
nguy
cơ
ngập
úng;
xa
nguồn
nước
tưới 6
3 Ðất
có
độ
phì
quá
thấp,
phải
cải
tạo
mới
sản
xuất
được 6
(Nghị
định
số
73-CP
ngày
25/10/1993)
Quy
định
điểm
xác
định
hạng
đất
Bảng
5.
9.
Quy
định
điểm
xác
định
hạng
đất
của
đất
trồng
cây
hàng
năm
Hạng
đất Tổng
số
điểm
của
5
yếu
tố
I
Từ
39
điểm
trở
lên
và
trong
4
yếu
tố:
chất
đất,
khí
hậu,
thời
tiết,
điều
kiện
tưới
tiêu,
địa
hình
không
có
yếu
tố
nào
xấu
II Từ
33
đến
38
điểm
III Từ
27
đến
32
điểm
IV Từ
21
đến
26
điểm
V Từ
15
đến
20
điểm
VI Dưới
15
điểm
(Nghị
định
số
73-CP
ngày
25/10/1993)
Lưu
ý
khi
phân
hạng
đất
trồng
cây
hàng
năm
thực
hiện
phân
hạng
đất
trồng
lúa
trước,
trên
cơ
sở
đó
phân
hạng
đất
trồng
các
loại
cây
khác(Thông
tư
liên
bộ
số
92/TT-LB
ngày
10/11/1993).
Khi
phân
hạng
đất
đối
với
đất
trồng
lúa
phải
dựa
vào
tiêu
chuẩn
hạng
đất
của
5
yếu
tố
là
chủ yếu
và
kết
hợp
với
việc
tham
khảo
năng
suất
bình
quân
đạt
được
trong
điều
kiện
canh
tác
bình thường
của
5
năm.
Năng
suất
đạt
được
là
yếu
tố
kiểm
tra
lại
việc
phân
hạng
đất
theo
5
yếu
tố
như sau:
-
Ruộng
đất
được
xếp
vào
cùng
một
hạng
đất
tính
thuế
phải
có
cùng
tiêu
chuẩn
của
5
yếu
tố; trường
hợp
cùng
đạt
tiêu
chuẩn
hạng
đất
của
5
yếu
tố,
nhưng
năng
suất
đạt
được
khác
nhau,
thì
vẫn cùng
một
hạng
đất
tính
12
thuế.
-
Ruộng
đất
cùng
đạt
được
năng
suất
như
nhau
nhưng
khác
nhau
về
tiêu
chuẩn
hạng
đất
theo
5
yếu
tố,
thì
ruộng
có
thang
điểm
của
5
yếu
tố
đạt
cao
sẽ
xếp
vào
hạng
đất
tính
thuế
cao,
ruộng
có thang
điểm
của
5
yếu
tố
đạt
thấp
sẽ
xếp
vào
hạng
tính
thuế
thấp.
Năng
suất
dùng
để
tham
khảo,
kiểm
tra
việc
phân
hạng
đất
tính
thuế
là
năng
suất
đạt
được trong
điều
kiện
thời
tiết
bình
thường
với
trình
độ
canh
tác
và
thâm
canh
trung
bình
ở
địa
phương.
Khi
phân
hạng
đất
đối
với
đất
trồng
các
loại
cây
hàng
năm,
phải
dựa
trên
tiêu
chuẩn
hạng
đất
của
5
yếu
tố
và
kết
quả
phân
hạng
đất
lúa,
so
sánh
5
yếu
tố
của
hạng
đất
trồng
lúa
ở
nơi
liền
cạnh
hoặc
gần
nhất
với
5
yếu
tố
của
đất
trồng
cây
hàng
năm
khác.
Ngoài
ra
tại
Thông
tư
liên
bộ
số
92
/TT-LB
ngày
10/11/1993
có
lưu
ý:
Ðối
với
đất
có
mặt nước
nuôi
trồng
thuỷ
sản:
Ðất
có
mặt
nước
vừa
nuôi
trồng
thuỷ
sản
vừa
trồng
cây
hàng
năm,
thì
thực
hiện
phân
hạng đất
tính
thuế
như
đất
trồng
cây
hàng
năm.
Ao,
hồ,
đầm
dùng
vào
nuôi
trồng
thuỷ
sản,
thực
hiện
phân
hạng
đất
theo
trồng
cây
hàng
năm
liền
cạnh
hoặc
nơi
gần
nhất.
Quy
định
điểm
cho
từng
hạng
đất
đối
với
cây
lâu
năm
được
thay
đổi
tại
Điều
1
Quyết
định
số
619-TTg
ngày
27/12/1993
của
Thủ
tướng
Chính
phủ
về
vệc
điều
chỉnh
tổng
hợp
điểm
hạng
đất
tính
thuế
sử
dụng
đất
nông
nghiệp
như
sau:
Bảng
5.
10.
Quy
định
điểm
cho
từng
hạng
đất
đối
với
cây
lâu
năm
Hạng
đất Tổng
số
điểm
của
5
yếu
tố
13
I
Từ
40
điểm
trở
lên
và
trong
4
yếu
tố:
chất
đất,
khí
hậu,
thời
tiết,
điều
kiện
tưới
tiêu,
địa
hình
không
có
yếu
tố
nào
xấu
nhất
II Từ
36
đến
39
điểm
III Từ
32
đến
36
điểm
IV Từ
28
đến
31
điểm
V Dưới
28
điểm
(
Quyết
định
số
619-TTg
ngày
27/12/1993)
b)
Ðối
với
đất
làm
muối
được
chia
theo
vị
trí.
Vị
trí
của
đất
làm
muối
được
xác
định
căn
cứ
vào khoảng
cách
từ
đồng
muối
đến
kho
muối
tập
trung
tại
khu
sản
xuất
hoặc
gần
đường
giao
thông,
theo
nguyên
tắc:
vị
trí
số
1
áp
dụng
đối
với
đồng
muối
gần
kho
muối
nhất
hoặc
gần
đường
giao
thông nhất;
các
vị
trí
tiếp
sau
đó
theo
thứ
tự
từ
thứ
2
trở
đi
có
khoảng
cách
xa
kho
muối
hơn
và
xa
đường giao
thông
hơn.
(Điều
9,
Nghị
định
188/2004/NĐ-CP).
3.
B!
<
J?@92K4!<
Loại
đường
phố
trong
từng
loại
đô
thị
để xá c đị nh giá đấ t
được
xác
định
căn
cứ
chủ
yếu
vào
khả
năng
sinh
lợi,
điều kiện
kết
cấu
hạ
tầng
thuận
lợi
cho
sinh
hoạt,
sản
xuất,
kinh
doanh,
dịch
vụ,
du
lịch,
khoảng
cách
tới khu
trung
tâm
đô
thị,
trung
tâm
thương
mại,
dịch
vụ,
du
lịch.
Ðường
phố
trong
từng
loại
đô
thị
được
phân
thành
các
loại
đường
phố
có
số
thứ
tự
từ
1
trở
đi.Ðường
phố
loại
1
áp
dụng
đối
với
đất
tại
trung
tâm
đô
thị,
trung
tâm
thương
mại,
dịch
vụ,
du
lịch;có
mức
sinh
lợi
cao
nhất,
có
điều
kiện
kết
cấu
hạ
tầng
thuận
lợi
nhất;
các
loại
đường
phố
tiếp
sau
đótheo
thứ
tự
từ
loại
2
trở
đi
áp
dụng
đối
với
đất
không
ở
trung
tâm
đô
thị,
trung
tâm
thương
mại,
dịch vụ,
du
lịch
có
mức
sinh
lợi
và
kết
cấu
hạ
tầng
kém
thuận
lợi
hơn.
14
Trường
hợp
một
đường
phố
gồm
nhiều
đoạn
đường
phố
có
khả
năng
sinh
lợi
khác
nhau,
có
kết
cấu hạ
tầng
khác
nhau
thì
từng
đoạn
đường
phố
đó
được
xếp
vào
loại
đường
phố
tương
ứng.Một ví dụ điển hình cho trường
hợp này đó là đường Lê Duẩn ở quận Đống Đa được phân loại như sau :
HG< L< M<
Lê Duẩn ( không có đường
tàu đi qua )
Địa phận quận Đống Đa I
Lê Duẩn (có đường tàu
đi qua )
TT nhà dầu Đại cồ việt II
Địa phận quận Đống Đa III
Và giá đất ở đây cũng có sự khác biệt r… ràng :
HG
<
L
<
M
<
N
NOEPQ
RH@ RHD RHJ RHS RH@ RHD RHJ RHS
Lê
Duẩn (
không
có
đường
tàu đi
qua )
Địa phận
quận
Đống Đa
I
55 200
000
25 080
000
20 424
000
17 160
000
24 012
000
10 910
000
8 885 000
7 465 000
Nguyễn
Kuyến
TT
nhà
dầu
51 600 000
24 240 000
19 860 000
16 500 000
22 446 000
10 544 000
8 639 000
7 177 000
Lê
Duẩn (
có
TT nhà
dầu
Đại
cồ
việt
II
45 600
000
22 800
000
18 840
000
13 440
000
19 836
000
9 918 000
8 196 000
6 734 000
15
đường
tàu đi
qua )
Địa phận
quận Đống
Đa
III
27 600
000
15 960
000
13 440
000
12 000
000
12 006
000
6 943 000
5 846 000
5 220 000
J?DHG
I
!
<
Ðường
phố
loại
I:
là
nơi
có
điều
kiện
đặc
biệt
thuận
lợi
đối
với
hoạt
động
sản
xuất
kinh
doanh,
buôn
bán,
du
lịch,
sinh
hoạt,
có
cơ
sở
hạ
tầng
đồng
bộ,
có
giá
đất
thực
tế
cao
nhất.
Ðường
phố
loại
II:
là
nơi
có
điều
kiện
thuận
lợi
đối
với
hoạt
động
sản
xuất
kinh
doanh,
buôn
bán,du
lịch,
sinh
hoạt,
có
cơ
sở
hạ
tầng
tương
đối
đồng
bộ,
có
giá
đất
thực
tế
trung
bình
thấp
hơn
giá
đất
thực
tế
trung
bình
đường
phố
loại
I.
Ðường
phố
loại
III:
là
nơi
có
điều
kiện
tương
đối
thuận
lợi
đối
với
hoạt
động
sản
xuất
kinh
doanh,buôn
bán,
du
lịch,
sinh
hoạt,
có
cơ
sở
hạ
tầng
chủ
yếu
đồng
bộ:
cấp
điện,
cấp
nước
và
thoát
nước,
có giá
đất
thực
tế
trung
bình
thấp
hơn
giá
đất
thực
tế
trung
bình
đường
phố
loại
II.
Ðường
phố
loại
IV:
làcác
đường
phố
còn
lại,
có
giá
đất
thực
tế
trung
bình
thấp
nhất
và
thấp
hơn
giá
đất
thực
tế
trung
bình
đường
phố
loại
III.
Một
đường
phố
có
nhiều
đoạn
đường
có
khả
năng
sinh
lợi,
giá
đất
và
cơ
sở
hạ
tầng
và
các
tiêu chuẩn
khác
nhau
thì
từng
đoạn
đường
được
xếp
loại
đường
phố
tương
ứng
do
Uỷ
ban
nhân
dân
cấp tỉnh
quy
định.
Ðối
với
những
đô
thị
có
các
tiểu
vùng
khac
nhau
về
điều
kiện
16
sinh
lợi
và
giá
đất
thì
mỗi
tiểu
vùng
đều
có
hệ
thống
các
loại
đường
phố
theo
cách
phân
loại
như
trên.
J?JHI+'":!<4?
Căn cứ vào các quy định chung tại Điều 10 Nghị định 188/2004/NĐ-
CP ( Nghị định của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung
giá các loại đất ) và căn cứ tình hình thực tế, tập quán của từng địa phương;
ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định các tiêu thức cụ thể và quy định việc
phân số lượng loại đường phố ứng với các loại đô thị ở địa phương để làm
căn cứ định giá.
T2+0"U!!V#:V
<5W"X'"Y!Z
!"#+3Y+"X<$
[!$5?
S?
B!
$,
S?@92K4!$,
Vị
trí
đất
trong
từng
loại
đường
phố
của
từng
loại
đô
thị
được
xác
định
căn
cứ
vào
khả
năng
sinh lợi,
điều
kiện
kết
cấu
hạ
tầng
thuận
lợi
cho
sinh
hoạt,
sản
xuất,
kinh
doanh,
dịch
vụ,
khoảng
cách
so với
trục
đường
giao
thông.
Vị
trí
đất
trong
từng
loại
đường
phố
của
từng
loại
đô
thị
được
phân thành
các
loại
vị
trí
có
số
thứ
tự
từ
1
trở
đi.
Vị
trí
số
1
áp
dụng
đối
với
đất
liền
cạnh
đường
phố
(mặt tiền)
có
mức
sinh
lợi
cao
nhất,
có
điều
kiện
kết
cấu
hạ
tầng
thuận
lợi
nhất,
các
vị
trí
tiếp
sau
đó
theo thứ
tự
từ
thứ
2
trở
đi
áp
dụng
đối
với
đất
không
ở
liền
cạnh
đường
phố
có
mức
sinh
lợi
và
điều
kiện kết
cấu
hạ
tầng
kém
thuận
lợi
hơn.
17
S?DHGI4!$,
Căn
cứ
vào
loại
đường
phố
đã
được
UBND
tỉnh,
thành
phố
quyết
định,
phân
loại
vị
trí
đất
cụ
thể như
sau:
Vị
trí
1:
áp
dụng
đối
với
đất
ở
mặt
tiền.
Vị
trí
2:
áp
dụng
đối
với
đất
trong
ng…,
hẻm
của
đường
phố
có
điều
kiện
sinh
hoạt
thuận
lợi
(xe
ô-tô hoặc
xe
ba
bánh
vào
tận
nơi ).
Vị
trí
3:
áp
dụng
đối
với
đất
của
những
hộ
độc
lập
nhưng
phải
đi
qua
nhà
mặt
tiền,
đất
ở
trong
hẻm
của
đường
phố
có
điều
kiện
sinh
hoạt
kém
hơn
vị
trí
2
(ô-tô
hoặc
xe
3
bánh
không
vào
được ).
Vị
trí
4:
áp
dụng
đối
với
đất
trong
ng…,
trong
hẻm
của
các
ng…,
các
hẻm
thuộc
vị
trí
2,
vị
trí
3
nêu trên
và
các
vị
trí
còn
lại
khác
mà
điều
kiện
sinh
hoạt
rất
kém.
Trong
mỗi
loại
đường
phố
không
nhất
thiết
phải
xếp
đủ
4
vị
trí
đất,
mà
căn
cứ
vào
từng
đường
phố
để
xếp,
có
thể
xếp
ít
vị
trí
hơn,
nhưng
phải
xếp
từ
vị
trí
1
tương
ứng
với
mức
giá
cao
nhất
trở
xuống.
S?JHI+'":!$,%44
Căn cứ vào các quy định chung tại Điều 10 Nghị định 188/2004/NĐ-
CP ( Nghị định của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung
giá các loại đất ) và căn cứ tình hình thực tế, tập quán của từng địa phương;
ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định các tiêu thức cụ thể và quy định việc
phân số lượng vị trí đất của từng loại đường phố ứng với các loại đô thị ở
địa phương để làm căn cứ định giá.
18
Hàng năm ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải thực hiện việc điều chỉnh lại
vị trí đất khi có những thay đổi do quy hoạch, đầu tư nâng cấp hoặc xây
dựng mới kết cấu hạ tầng làm thay đổi vị trí đất ứng với các loại đường phố
của các loại đô thị đã quy định trước đó.
92KGIGICG
I!<$GI!$,
$;<?\]FQVV^#
!'"3<$,4+&
III. KẾT LUẬN
Đất đai mang tính tài sản đặc biệt và tính hàng hóa đặc biệt chính vì
vậy đòi hỏi phải định giá đất.
Căn
cứ
để
xác
định
giá
đối
với
đất trồng
cây
hàng
năm,
đất
trồng
cây
lâu
năm,
đất
nuôi
trồng
thuỷ
sản,
đất
rừng
sản
xuất,
đất
rừng
phòng
hộ,
đất
rừng
đặc
dụng
và
các
loại
đất
nông
nghiệp
khác
là
vùng
và
hạng
đất.
92K4
!"#$%
&'!"#$(#)*%+%,'
-)*%+%,./+
0"1)!"#$(2"3%4
%4%%1,.)5,*62
+7)!"#$(.8'"
09,0)&*%)5$((
:+3+;<<=)+>$>
8'"09,0(138
19
<$,4?
H8:_Nghị định 188/2004/NĐ-CP vùng đất được phân thành 3
vùng bao gồm: Vùng Đồng bằng, vùng Trung du và vùng miền núi.
Tại Điều 7, Luật Thuế Sử dụng Đất Nông nghiệp (ngày 10/07/1993)
quy định: Đất trồng cây hằng năm và đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản
được chia làm 6 hạng, đất trồng cây lâu năm được chia làm 5 hạng.
Ðường
phố
trong
từng
loại
đô
thị
được
phân
thành
các
loại
đường
phố
có
số
thứ
tự
từ
1
trở
đi. Ðường
phố
loại
1
áp
dụng
đối
với
đất
tại
trung
tâm
đô
thị,
trung
tâm
thương
mại,
dịch
vụ,
du
lịch;có
mức
sinh
lợi
cao
nhất,
có
điều
kiện
kết
cấu
hạ
tầng
thuận
lợi
nhất;
các
loại
đường
phố
tiếp
sau
đó theo
thứ
tự
từ
loại
2
trở
đi
áp
dụng
đối
với
đất
không
ở
trung
tâm
đô
thị,
trung
tâm
thương
mại,
dịch vụ,
du
lịch
có
mức
sinh
lợi
và
kết
cấu
hạ
tầng
kém
thuận
lợi
hơn.
Vị
trí
đất
trong
từng
loại
đường
phố
của
từng
loại
đô
thị
được
phân thành
các
loại
vị
trí
có
số
thứ
tự
từ
1
trở
đi.
Vị
trí
số
1
áp
dụng
đối
với
đất
liền
cạnh
đường
phố
(mặt tiền)
có
mức
sinh
lợi
cao
nhất,
có
điều
kiện
kết
cấu
hạ
tầng
thuận
lợi
nhất,
các
vị
trí
tiếp
sau
đó
theo thứ
tự
từ
thứ
2
trở
đi
áp
dụng
đối
với
đất
không
ở
liền
cạnh
đường
phố
có
mức
sinh
lợi
và
điều
kiện kết
cấu
hạ
tầng
kém
thuận
lợi
hơn.
20
