1
I. Mở đầu
Ngày nay, khi đất nước đang trên đà phát triển thực hiện mục tiêu phát triển
kinh tế để đạt được những bước tiến dài hơn, mạnh hơn thì những quan hệ sản xuất
đã dần được hoàn thiện. Để có những quan hệ sản xuất và nền kinh tế như ngày nay
là do Đảng và Nhà nước ta đã kế thừa, phát huy những gì đã có mà chính tư tưởng
của Mác đã làm kim chỉ nam dẫn đường cho những bước phát triển. Trong thời đại
mới, khi mà quá trình quốc tế hoá, toàn cầu hoá, hội nhập kinh tế quốc tế diễn ra
mạnh mẽ chúng ta thường quan tâm đến những vấn đề của kinh tế phát triển như cổ
phần hoá doanh nghiệp, thị trường chứng khoán, kinh tế thị trường mà mấy ai
quan tâm đến vấn đề “ Địa tô” hay hiện nay thường gọi là “Phí sử dụng đất đất”.
Tưởng chừng như đây là vấn đề riêng có của nông nghiệp nhưng thực tế hoàn toàn
khác đây là một trong những vấn đề quan trọng trong dự án phát triển kinh tế, Để
tìm câu trả lời cho những câu hỏi: Đất đai thuộc sở hữu của ai? Quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất ? Thuê đất ở đâu để kinh doanh ? Tiền thuê đất như thế
nào ? Hay khi kinh doanh nông nghiệp thì tiền thuê đất là bao nhiêu ? chúng ta
phải phân tích những lý luận về địa tô , từ đó tìm hiểu xem Nhà nước ta đã vận
dụng ra sao và đề ra những qui định, hạn mức gì?Từ đó thấy “ĐỊA TÔ” là một cơ
sở khoa học quan trong để xác định giá đất.
Đất

đai

là

một

loại

tài

nguyên

tự

nhiên,

một

loại

tài

nguyên

sản

xuất
Khi

nghiên

cứu

khái

niệm

về

đất


đai

liên

quan

đến

định

giá

đất

phải
hiểu:

đất

đai

là

một nguồn

tài

nguyên


thiên

nhiên,

là

tư

liệu

sản

xuất

đặc

biệt,

là
thành

phần

quan

trọng

của

môi


trường sống,

là

địa

bàn

phân

bố

khu

dân

cư,

xây
dựng

cơ

sở

kinh

tế,


văn

hoá,

an

ninh

và

quốc

phòng.
Đất

đai

là

tài

sản

quốc

gia

vô

cùng


quý

giá,

và

chuyển

tiếp

qua

các

thế

hệ,
đồng

thời

cũng

được

coi

là


một

dạng

tài

sản

trong

phương

thức

tích

luỹ

của

cải
vật

chất

của

xã

hội.


Đất

đai

là

tài

sản

vì

đất

đai

có

đầy

đủ

thuộc

tính

của

một


tài
sản

như:

đáp

ứng

được

nhu

cầu

nào

đó

của

con

người

tức

là


có

giá

trị

sử

dụng;

con
người

có

khả

năng

chiếm

hữu

và

sử

dụng;

là


đối

tượng

trao

đổi

mua bán

(tức

là
2
có

tham

gia

vào

giao

lưu

dân

sự)


nhưng

chúng

ta

cần

phải

thấy

rằng

đất

đai

loại
hàng hoá

không

đồng

nhất,

đa


dạng,

là

loại

tài

sản

mà

giá

thị

trường

không

những
chỉ

phản

ánh

bản

than


giá

trị

của

đất

mà

còn

phản

ánh

vị

trí

và

các

tài

sản

tạo


lập
gắn

với

đất

đai.
Đồng

thời

đất

đai

còn

được

coi

là

một

tài

sản


đặc

biệt

vì

bản

thân

nó

không
do

lao

động

làm

ra,

mà

lao

động


tác

động

vào

đất

đai

để

biến

nó

từ

trạng

thái
hoang

hoá

trở

thành

sử


dụng

vào

đa mục

đích.

Đất

đai

cố

định

về

vị

trí,

có

giới
hạn

về


không

gian

và

vô

hạn

về

thời

gian

sử

dụng.

Bên cạnh

đó

đất

đai

có


khả
năng

sinh

lợi

vì

trong

quá

trình

sử

dụng,

nếu

biết

sử

dụng

và

sử


dụng

một cách
hợp

lí

thì

giá

trị

của

đất

(đã

được

khai

thác

sử

dụng)


không

những

không

mất
đi

mà

có

xu hướng

tăng

lên.

Khác

với

các

tài

sản

thông


thường

khác

trong

quá
trình

sử

dụng

thì

đất

đai

không phải

khấu

hao,

giá

trị


của

đất

không

những

không
bị

mất

đi,

mà

ngày

càng

có

xu

hướng

tăng

lên.

Đất đai có đặc

trưng:

Có

vị

trí

cố

định

không

thể

di

chuyển

đất

đai

theo

ý


muốn,

vị

trí

cố

định

đã

quy
định

tính

chất

vật

lý,

hoá

học,

sinh

thái


của

đất

đai

đồng

thời

nó

chi

phối

rất

lớn
đến

giá

đất.

Vì

vậy


mỗi

mảnh

đất

có

đặc

điểm

riêng

về vị

trí,

tính

chất

đất,

khả
năng

sử

dụng


vào

mục

đích

khác

nhau,

do

đó

chúng

có

giá

trị

riêng.

Có

hạn

về

diện

tích.

Đất

đai

do

lịch

sử

tự

nhiên

hình

thành,

diện

tích

có

tính


bất

Diện

tích
đất

có

hạn,

quỹ

đất

đai

dùng

vào

các

mục đích

khác

nhau

ngày


càng

trở

nên

khan
hiếm

do

nhu

cầu

ngày

càng

cao

về

đất.
Tính

năng

lâu


bền.

Đất

đai

có

tính

năng

có

thể

sử

dụng

vĩnh

cửu.

Trong

điều
kiện


sử

dụng

và

bảo

vệ

hợp

lý,

độ

phì

nhiêu

của

đất

nông

nghiệp

có


thể

nâng

cao
không

ngừng,

Tính

lâu

bền

của

đất

đai,

đề

ra

yêu

cầu

và


khả

năng

khách

quan

sử

dụng

và
bảo

vệ

hợp

lý

đất

đai.
3
Chất

lượng


khác

nhau.

Điều

kiện

bản

thân

đất

đai

(địa

chất,

địa

mạo,

thổ
nhưỡng,

thực

bì, nước )


và

điều

kiện

khí

hậu

tương

ứng

(chiếu

sáng,

nhiệt

độ,
lượng

mưa )

tồn

tại


tính

khác

nhau lớn

về

tự

nhiên
II. Nội dung
2.1 Giá đất:
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân của nó không có giá tri. Do đó đối
với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoat động
kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao
hay thấp nó được quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời
gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó từ đất và
cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả
quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp…Hầu hết những nước có nền kinh tế thị
trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về
phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của
quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.
2.2 Địa tô:
2.2.1 Khái niệm
Địa

tô

là


phần

sản

phẩm

thặng

dư

do

những

người

sản

xuất

trong

nông
nghiệp

tạo

ra


và

nộp cho

người

chủ

sở

hữu

ruộng

đất.
2.2.2 Nguồn gốc
Ðịa

tô

gắn

liền

với

sự

ra


đời

và

tồn

tại

của

chế

độ

tư

hữu

về

ruộng đất.
.2.2.3 Địa tô trong các hình thái kinh tế xã hội
Địa tô
đã
từng

tồn

tại


trong

các

chế

độ

chiếm

hữu

nô

lệ,

phong

kiến,

tư

bản
chủ

nghĩa

và

cả


trong

thời kì

đầu

của

chủ

nghĩa

xã

hội.Trong

chế

độ

chiếm

hữu
nô

lệ,

địa


tô

là

do

lao

động

của

nô

lệ

và

những người

chiếm

hữu

ruộng

đất

nhỏ
tự


do

tạo

ra.

Trong

chế

độ

phong

kiến,

địa

tô

là

phần

sản

phẩm thặng

dư


do
nông

nô

tạo

ra

và

bị

chúa

phong

kiến

chiếm

đoạt.

Trong

chủ

nghĩa


tư

bản,

do
4
còn

chếđộ

tư

hữu

về

ruộng

đất

trong

nông

nghiệp

nên

vẫn


tồn

tại

địa

tô.

Về
thực

chất,

địa

tô

tư

bản

chủ nghĩa

chính

là

phần

giá


trị

thặng

dư

thừa

ra

ngoài

lợi
nhuận

bình

quân

và

do

nhà

tư

bản


kinh

doanh nông

nghiệp

trả

cho

địa

chủ.
Nguồn

gốc

của

địa

tô

tư

bản

chủ

nghĩa


vẫn

là

do

lao

động

thặng

dư

của công

nhân
nông

nghiệp

làm

thuê

tạo

ra.


Địa

tô

tư

bản

chủ

nghĩa

phản

ánh

quan

hệ

giữa

ba
giai

cấp: địa

chủ,

tư


bản

kinh

doanh

nông

nghiệp

và

công

nhân

nông

nghiệp
làm

thuê.

Trong

chủ

nghĩa


tưbản,

có

các

loại

địa

tô:

địa

tô

chênh

lệch,

địa

tô
tuyệt

đối

và

địa


tô

độc

quyền.

Trong

chủ

nghĩa

xã hội,

khi

ruộng

đất

thuộc

sở
hữu

toàn

dân,


không

còn

là

tư

hữu

của

địa

chủ

hay

nhà

tư

bản,

thì

những cơ

sở
kinh


tế

để

hình

thành

địa

tô

tuyệt

đối

cũng

bị

xóa

bỏ,

nhưng

vẫn

tồn


tại

địa

tô
chênh

lệch, song

nó

thuộc

sở

hữu

của

Nhà

nước

và

khác

về


bản

chất

với

địa

tô
chênh

lệch

dưới

Chủ

nghĩa

Tư bản.
2.3 Các lọa địa tô
2.3.1 Địa tô chênh lệch:
Phần lợi nhuận siêu ngạch ngoài lợi nhuận bình quân thu được trên ruộng đất
có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn. Nó là số chênh lệch giữa giá cả sản xuất chung
được quyết định bởi điều kiện sản xuất trên ruộng đất xấu nhất và giá cả sản xuất
cá biệt trên ruộng đất tốt và trung bình
- Địa tô chênh lệch 1:
Là

địa


tô

chênh

lệch

thu

được

trên

những

ruộng

đất

có

độ

màu

mỡ

tự

nhiên

trung

bình

và

tốt,

có

vị

trí

gần

thị

trường

tiêu

thụ
- Địa tô chênh lệch 2:
L
à

địa

tô


chênh

lệch

thu

được

do

thâm

canh.

Ðịa

tô

chênh

lệch

còn

tồn
tại

cả trong


điều

kiện

của

chủ

nghĩa

xã

hội,

song

được

phân

phối

một

phần

dưới
hình

thức


thu

nhập thuần

túy

phụ

thêm

của

các

hợp

tác

xã

nông

nghiệp

của

nông
dân,


một

phần

dưới

hình

thức

thu

nhập

của nhà

nước.
2.3.2 Địa tô tuyệt đối:
5
Là số lợi nhuận siêu ngạch dội ra ngoài lợi nhuận bình quân, hình thành nên
bởi chênh lệch giữa giá trị nông sản với giá cả sản chung của nông phẩm. VD: có 2
tư bản trong nông nghiệp và trong công nghiệp có cấu tạo hữu cơ như sau: Trong
công nghiệp: 80c + 20v + 20m = 120 Trong nông nghiệp: 60c + 40v + 40m = 140
Giá trị thặng dư dội ra trong nông nghiệp so với công nghiệp là 20. Số chênh lệch
này là lợi nhuận siêu ngạch không bị bình quân hóa và chuyển thành địa tô tuyệt
đối.
2.3.3 Địa tô độc quyền:
Là lợi nhụân siêu ngạch do giá cả độc quyền của sản phẩm thu được trên đất
đai mà tư bản phải nộp cho địa chủ.
2.4 các yếu tố ảnh hưởng đến địa tô


Hai yếu

tố

chất

đất

và

điều

kiện

địa

hình

đều

có

ảnh

hưởng

lớn

đến


địa

tô,
dù

đất

đó

ở

đô

thị

hay

vùng nông

thôn

hẻo

lánh.

2.4.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến địa tô đất nông nghiệp
- Độ phì nhiêu
Độ phì nhiêu của đất là khả năng cung cấp đủ nước, oxi và chất dinh dưỡng
cần thiết cho cây trồng bảo đảm năng suất cao, đồng thời không chứa các chất có

hại cho cây. Độ phì nhiêu của đất là một trong những yếu tố quyết định năng suất
cây trồng. Muốn cây trồng có năng suất cao, ngoài độ phì nhiêu của đất cần phải có
thêm các điều kiện : giống tốt, chăm sóc tốt và thời tiết thuận lợi.
Nhờ các hạt cát, limon, sét và chất mùn mà đất có khả năng giữ được nước và
các chất dinh dưỡng. Đất chứa nhiều hạt có kích thước bé, đất càng chứa nhiều
mùn, khả năng giữ nước và chất dinh dưỡng càng tốt.
- Điều kiện tưới tiêu: Đất đai ở những vùng thuận lợi ,có điều kiện tưới tiêu tốt
góp phần làm ổn định và đạt năng xuất cây trồng cao, mang lại lợi ích kinh tế.Làm
cho nhu cầu sử dụng của con người lớn hơn, ảnh hương đến địa tô rỏ rệt.
- Điều kiện khí hậu:
6
Khí hậu bao gồm các yếu tố nhiệt độ, độ ẩm, lượng mưa, áp suất khí quyển,
gió, các hiện tượng xảy ra trong khí quyển và nhiều yếu tố khí tượng khác trong
khoảng thời gian dài ở một vùng, miền xác định. Tạo ưu thế và tính đặc trưng trong
sản xuất nông nghiêp, cho những sản phẩm đặc sản riêng của tưng vùng miền, địa
phương.
- Điều kiện địa hình
Tạo điều kiện cho việc sản xuất nông nghiệp, địa hình bằng phẳng, hạn chế xói
mòn và lở đất, kết quả sản xuất cao và ít ảnh hương xấu khi mưa bão.
- Vị trí của thửa đất
Giúp việc vận chuyển cây con giống, vị trí sản xuất xa nguồn going thì chi phí
cho vân chuyển cao,hạn chế chất lượng giống trong quá trình di chuyển. Do vậy vị
trí thuân lợi bất buộc phải chịu mức địa tô cao hơn.
2.4.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến địa tô đất đô thị
- Vị trí
Đây là yếu tố vô cùng quan trọng trong xác định địa tô. Một thửa đất gần trung
tâm hơn sẽ mang lợi ích kinh tế cao, cụ thể là thuận lợi cho việc cung cấp dịch vụ,
được cung câp đầy đủ các điều kiện sống, tiếp cận nhanh với khoa học kỹ thuật…
7
- Các đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất

Ở những khu vực mà cơ sở hạ tầng đầy đủ, đáp ứng nhu cầu của con người thì
địa tô cao hơn những nơi trang thiết bị về cơ sở hạ tầng. Con người luôn có nhu cầu
về một môi trường sống đầy đủ sẵn sàng bỏ chi phí cao đẻ được sống trông môi
trương lý tưởng hơn.
2.5 Ứng dụng
- Phân loại đô thị:
Đô thị là trung tâm tổng hợp hoặc trung tâm chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy
sự phát triển kinh tế - xã hội của cả nước hoặc một vùng lãnh thổ như: vùng liên
tỉnh, vùng tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hoặc vùng trong tỉnh, trong thành
phố trực thuộc Trung ương; vùng huyện hoặc tiểu vùng trong huyện.
8
Đối với khu vực nội thành phố, nội thị xã, thị trấn tỉ lệ lao động phi nông
nghiệp tối thiểu phải đạt 65% tổng số lao động; cơ sở hạ tầng phục vụ các hoạt
động của dân cư tối thiểu phải đạt 70% mức tiêu chuẩn, quy chuẩn thiết kế quy
hoạch xây dựng quy định cho từng loại đô thị, quy mô dân số ít nhất là 4000 người
và mật độ dân số tối thiểu phải đạt 2000 người/km².
Việc phân loại đô thị nhằm mục đích: Tổ chức, sắp xếp và phát triển hệ thống
đô thị, Phân cấp quản lý đô thị, quy hoạch xây dựng đô thị và phát triển đô thị.
Đô thị được phân thành 6 loại, gồm: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị
loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV và đô thị loại V.
-Phân loại đường phố
Loại đường phố trong từng loại đô thị được xác định căn cứ chủ yếu vào khả
năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh
doanh, dịch vụ, du lịch, khoảng cách tới khu trung tâm đô thị, trung tâm thương
mại, dịch vụ, du lịch
Đường phố trong từng loại đô thị được phân thành các loại đường phố có số
thứ tự từ l trở đi. Đường phố loại 1 áp dụng đối với đất tại trung tâm đô thị, trung
tâm thương mại, dịch vụ, du lịch; có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ
tầng thuận lợi nhất; các loại đường phố tiếp sau đó theo thứ tự từ loại 2 trở đi áp
dụng đối với đất không ở trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch

có mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.
Trường hợp một đường phố gồm nhiều đoạn đường phố có khả năng sinh lợi
khác nhau có kết cấu hạ tầng khác nhau thì từng đoạn đường phố đó được xếp vào
loại đường phố tương ứng.
Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được xác định căn cứ
vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất,
kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giao thông. Vị trí đất trong
từng loại đường phố của từng loại đô thị được phân thành các loại vị trí có số thứ tự
từ l trở đi. Vị trí số l áp dụng đối với đất liền cạnh đường phố (mặt tiền) có mức
sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, các vị trí tiếp sau đó
9
theo thứ tự từ thứ 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở liền cạnh đường phố có mức
sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn”.
- Phân loại vùng
Việc phân loại vùng trong xây dựng bảng giá đất tại địa phương được thực
hiện theo 3 loại: vùng đồng bằng, vùng trung du và vùng miền núi.
Đông bằng
10
Trung du
11
Miền núi
12
IV.KẾT LUẬN
Việc nghiên cứu vấn đề địa tô có ý nghĩa rất quan trọng. Nó giúp cho
việc sử dụng nguồn lực đất đai của đất nước có hiệu quả hơn.
Nông nghiệp khác với công nghiệp ở chỗ: số lượng ruộng đất có giới
hạn, độ màu mỡ, vị trí địa lý của ruộng đất là không giống nhau, điều kiện
thời tiết, khí hậu ít biến động, nhu cầu hàng hoá nông phẩm ngày càng
tăng Điều này buộc xã hội phải canh tác cả trên những ruộng đất có điều
kiện xấu nhất.Từ việc nghiên cứu địa tô để khai thác có hiệu quả nguồn lực

đất đai là cơ sở khoa học quan trọng giúp các nhà định giá đất đưa ra các
mức giá phù hợp nhất với từng thửa đất,loại đất khác nhau.
Bài làm trình bày còn dàn trải, chưa có trọng tâm, và quan trọng
nhất là chưa trả lời được câu hỏi “tại sao địa tô lại là cơ sở khoa
học để xác định giá đất” Em nên chú ý phân tích sâu hơn ở các
loại địa tô, từ đó sẽ thấy bản chất của nó và biết nó ảnh hưởng
đến mức giá của từng loại đất như thế nào.