BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Đề tài:
NGUYÊN TẮC THAY THẾ ĐƯỢC ÁP DỤNG
TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT NHƯ THẾ NÀO???
GV hướng dẫn: Bùi Nguyên Hạnh
Nhóm SV thực hiện: Nhóm 11: Lê Văn Đức
Nguyễn Văn Đức
Triệu Thái Hà
Phan Thị Hà
Lớp: QLĐĐC – K52
Khoa: Tài nguyên – Môi trường

LỜI MỞ ĐẦU
•
Cùng với xu thế phát triển của thời đại, vai trò của
đất đai ngày càng được nâng lên, đi cùng với nó là
sự tăng cao của giá đất và tầm quan trọng của việc
định giá đất.
•
Để định giá đất một cách chính xác cần phải nắm
vững các nguyên tắc và phương pháp của định giá
đất.
•
Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất là kim chỉ
nam, là căn cứ cho người định giá đất đưa ra giá cả
đất đai một cách chính xác, khách quan và công
bằng. Các nguyên tắc cơ bản được vận dụng trong
định giá đất là nguyên tắc thay thế, nguyên tắc sử
dụng hiệu quả nhất và nguyên tắc biến động.
•
Trong 3 nguyên tắc trên thì nguyên tắc thay thế là

một trong những nội dung trung tâm của nguyên
tắc định giá, nó có phạm vi thích nghi khá rộng, và
được áp dụng khá rộng rãi, đặc biệt trong các
phương pháp định giá đất…
NỘI DUNG
Định giá đấtI
Nguyên tắc thay thếII
I. Định giá đất
1.1
1.1
Định giá đất là gì?
1.2
1.2
Các nguyên tắc cơ bản
trong định giá đất
1.3
1.3
Các phương pháp được áp
dụng trong định giá đất
1.1. Định giá đất là gì?
Định giá đất đai là người định giá phải:
•
Căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định
giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường
đất đai;
•
Căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự
nhiên của đất đai theo chất lượng và tình
trạng thu lợi thông thường trong hoạt động

kinh tế thực tế của đất đai;
•
Xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố
về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử
dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách
đất đai, đối với việc thu lợi từ đất,
•
Sau đó, tổng hợp để định ra giá cả tại một
thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều
thửa đất với một quyền đất đai nào đó.
1.2. Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất
CÁC NGUYÊN
TẮC CƠ BẢN
TRONG ĐỊNH
GIÁ ĐẤT
NGUYÊN TẮC
THAY THẾ
NGUYÊN TẮC
SỬ DỤNG
HIỆU QUẢ NHẤT
NGUYÊN TẮC
BIẾN ĐỘNG
1.2. Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất
•
Nguyên tắc thay thế : Giá thị trường của một thửa đất chủ
thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất
thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với
thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong
việc thỏa thuận giá cả và thanh toán. Hay nói cách khác,
giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá

cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng, cùng loại hình
có khả năng thay thế nó.
•
Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất : Một thửa đất được
đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm
định giá cho thấy: thửa đất đó đang được sử dụng hợp
pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có
khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong
tương lai là lớn nhất, sử dụng hiệu quả nhất, có thể tồn tại
và kéo dài trong một khoảng thời gian xác định.
•
Nguyên tắc biến động : Giá cả đất đai biến động theo sự
thay đổi của nhân tố cấu thành giá. Nó là kết quả của sự
tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà
các nhân tố hình thành giá đất thì luôn nằm trong thế biến
động. Vì vậy, giá cả đất đai được hình thành trong trong
quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và
những biến động chung của chúng.
1.3. Các phương pháp được áp dụng trong
định giá đất
•
Trong định giá đất, người ta áp dụng
khá nhiều các phương pháp khác nhau
để cho quá trình định giá đất diễn ra
nhanh hơn và có độ chính xác cao hơn.
•
Sau đây là một số phương pháp định
giá đất thông dụng đang được áp dụng
ở một số nước trong khu vực và tại
Việt Nam:

Phương pháp thu nhập
phương pháp so sánh trực tiếp
phương pháp thặng dư
phương pháp chi phí
1.3. Các phương pháp được áp dụng trong
định giá đất

Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu
nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của đất
đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất
định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu
nhập vào thời điểm định giá.

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp
xác định giá đất trên cơ sở phân tích mức giá
của thửa đất tương tự với thửa đất cần định
giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua,
bán trên thị trường vào thời điểm định giá
hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính giá
trị thị trường của thửa đất cần định giá.
1.3. Các phương pháp được áp dụng trong
định giá đất

Phương pháp thặng dư là phương pháp xác
định giá đất dựa trên quan điểm phát triển.
Giá đất phải trả để có được đất đai là phần còn
lại sau khi đã trừ đi chi phí và thu nhập định kỳ
bình quân xã hội trong tổng giá bất động sản
được dự tính. Nghĩa là giá đất bằng giá bán ra
của đất đai và công trình trừ đi giá cả của bản

thân công trình.

Phương pháp chi phí cho rằng một người mua
tiềm năng có đầy đủ thông tin hợp lý sẽ không
bao giờ trả giá cho một bất động sản lớn hơn
so với chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng
một công trình có cùng một lợi ích tương tự.
II. Nguyên tắc thay thế
II.
Nguyên tắc
thay thế
2.1.
Nguyên tắc
thay thế là gì?
2.2.
Nguyên tắc
thay thế
được áp dụng
trong phương pháp
định giá đất?

2.1. Nguyên tắc thay thế là gì?
•
ND: Giá thị trường của một thửa đất
chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi
giá bán một thửa đất thay thế khác
tương tự về giá trị và các tiện dụng so
với thửa đất chủ thể, với giả thiết
không có sự chậm trễ trong việc thỏa
thuận giá cả và thanh toán.

Hay nói cách khác, giá cả của một
thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với
giá cả thửa đất có giá trị sử dụng
tương đồng, cùng loại hình có khả
năng thay thế nó.
2.1. Nguyên tắc thay thế là gì?
Trong đó:
•
Thửa đất chủ thể là thửa đất cần và đang chờ
định giá phục vụ những mục đích khác nhau.

•
Thửa đất so sánh là thửa đất có những đặc điểm
tương đồng về giá trị và các tiện dụng so với
thửa đất chủ thể (mục đích sử dụng, thời hạn sử
dụng, vị trí địa lý hay vị trí kinh tế…)

Lưu ý: khi chọn những thửa đất so sánh phải lựa
chọn những thửa đất so sánh được bán trong
khoảng thời gian gần với thời điểm định giá để
đảm bảo sự tương đồng về hoàn cảnh, về đặc
điểm, nhu cầu của thị trường, về giá trị của
đồng tiền
2.2. Nguyên tắc thay thế được áp dụng
trong phương pháp định giá đất:
Nguyên tắc thay thế có phạm vi ứng dụng rộng
rãi và được áp dụng trong nhiều phương pháp của
định giá đất như:
phương pháp chi phí
phương pháp so sánh trực tiếp

phương pháp thu nhập.
2.2. Nguyên tắc thay thế được áp dụng
trong phương pháp định giá đất:
•
phương pháp chi phí áp dụng nguyên tắc thay
thế:

Việc định giá giá trị của các bất động sản được
thiết lập và sử dụng cho mục đích riêng biệt để
đáp ứng các yêu cầu cụ thể (ví dụ như nhà thờ,
bệnh viện, trường học, trạm cảnh sát…) thường
vận dụng nguyên tắc thay thế
Vì hầu hết những bất động sản đó được xây
dựng bởi các nhà chức trách hay tổ chức có
trách nhiệm cho việc sử dụng riêng biệt và
thường là không có các tổ chức thay thế khác
cần đến các bất động sản đó. Do vậy, không
hoặc ít xảy ra việc bán những bất động sản đó ở
trên thị trường, tức là không có những tài liệu
bán làm cơ sở cho sự so sánh của người định
giá.
2.2. Nguyên tắc thay thế được áp dụng
trong phương pháp định giá đất:

Nên việc định giá giá trị của các bất động sản
như vậy thường vận dụng nguyên tắc thay thế,
với giả định rằng giá trị của bất động sản hiện có
có thể được đo bằng chi phí làm ra một bất động
sản tương tự như là một vật thay thế (nghĩa là
bằng giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí

xây dựng hiện hành).
Ví dụ:
ông Đ muốn mua một ngôi nhà 2 tầng thì lúc
này ông Đ có 2 khả năng lựa chọn là: một là mua
ngôi nhà 2 tầng đó (có nghĩa là mua sản phẩm
cuối cùng từ thị trường để sử dụng); hai là mua
một mảnh đất và tự lo chi phí xây dựng ngôi nhà
(cũng là 2 tầng) mới trên mảnh đất đó với tính
hữu ích tương tự.

Lúc này, ông Đ nếu khôn ngoan sẽ không bao
giờ trả giá cho ngôi nhà 2 tầng trên nhiều hơn
chi phí để mua một lô đất tương tự cùng xây
dựng công trình theo ước muốn và tính hữu ích
tương tự.
2.2. Nguyên tắc thay thế được áp dụng
trong phương pháp định giá đất:
•
phương pháp so sánh áp dụng nguyên tắc thay thế:

Theo lý luận kinh tế học thì hàng hóa có cùng công
dụng trong một thị trường phải có cùng một giá cả,
nghĩa là có mối quan hệ thay thế cùng tồn tại trên
thị trường.

Cho nên trong định giá đất, khi giữa thửa đất chờ
xác định giá và các thửa đất đã giao dịch trong thời
gian gần khác dùng để so sánh có tính tương quan
và tính thay thế.


Lúc này, giá của thửa đất cần xác định được đối
chiếu, so sánh với giá của các thửa đất có những
đặc điểm tương đồng đã được giao dịch trên thị
trường xảy ra trong thời gian gần.

Tuy nhiên, do tính cố định về vị trí và tính cá biệt
của đất đai nên trong thực tế khó tìm được 2 thửa
đất hoàn toàn giống nhau. Do đó, căn cứ vào giá cả
đã biết và tình hình khác nhau của các giao dịch đất
đai đó (về thời gian, khu vực và các nhân tố khác)
để hiệu chỉnh giá của thửa đất cần xác định vào thời
điểm định giá.
2.2. Nguyên tắc thay thế được áp dụng
trong phương pháp định giá đất:
Ví dụ: Trong quá trình định giá khu đất A ở có diện tích
20.000 mét vuông thuộc một đô thị loại V.
•
Cơ quan định giá đã thu thập được thông tin về khu đất B
liền kề có diện tích 25.000 mét vuông có thể so sánh được
với khu đất cần định giá đã được tổ chức đấu giá quyền sử
dụng đất thành công để đầu tư xây dựng nhà ở diễn ra
trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm xác định giá
khu đất A. Tổng số tiền thu được từ đấu giá khu đất B là
125 tỷ đồng, tính ra đơn giá một mét vuông là 5,0 triệu
đồng (5 triệu đ/m2).
•
Với tất cả thông tin thu thập được cơ quan định giá tiến
hành so sánh giữa khu đất A và khu đất B như bảng bên
cạnh.(*)
•

Sau khi căn cứ vào giá cả đã biết và tình hình khác nhau
của các giao dịch đất đai đó (về thời gian, khu vực và các
nhân tố khác) để hiệu chỉnh giá của thửa đất A một cách
khá hợp lý là 4,225
( triệu đ/m2)
2.2. Nguyên tắc thay thế được áp dụng
trong phương pháp định giá đất:
Các tiêu chí
so sánh
Những điểm giống nhau Những điểm khác nhau
Khu đất A Khu đất B Khu đất A Khu đất B
1. Căn cứ
pháp lý
Có GCN
QSDĐ
Có GCN
QSDĐ
2. Mục đích
SDĐ
ODT loại V ODT loại V
3.Vị trí đất
Có 1 mặt tiền
giáp đường
phố
Có 1 mặt tiền
giáp đường
phố
4.Loại đường
phố
Loại 2 Loại 2

5.Chiều rộng
mặt tiền(m)
100 70
6.Chiều sâu
(m)
250 285,7
7.Đường giao
thông
Chất lượng
tốt
Kém hơn
2.2. Nguyên tắc thay thế được áp dụng
trong phương pháp định giá đất:
•
Phương pháp thu nhập áp dụng nguyên tắc thay thế:

Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập
dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đai định giá
với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn
thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá.

Trong định giá đất bằng phương pháp thu nhập, giá
cả, tiền thuê và tỷ suất hoàn vốn của mảnh đất cần
định giá có khuynh hướng được thiết lập bởi giá cả,
tiền thuê và tỷ suất hoàn vốn của các mảnh đất thay
thế khi có những điều kiện tương đồng.
Hay nói cách khác, nguyên tắc thay thế cung cấp cơ
sở cho việc dự đoán tiền thuê, chi phí và tỷ suất hoàn
vốn hay tỷ suất vốn hoá cho mảnh đất cần định giá.
Ngoài ra, nguyên tắc thay thế cũng dùng để kiểm tra

sự vững chắc của dòng thu nhập và độ tin cậy của các
giả thiết đưa ra cùng thông tin được áp dụng.
KẾT LUẬN
•
Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất có vai trò vô
cùng quan trọng, nó là kim chỉ nam, là cơ sở cho quá
trình định giá đất diễn ra, nhằm đưa ra giá cả của đất
đai một cách chính xác, hợp lý và nhanh chóng. Các
nguyên tắc đó bao gồm nguyên tắc thay thế, nguyên tắc
sử dụng hiệu quả nhất và nguyên tắc biến động.
•
Nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ
bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý. Nguyên tắc này có
phạm vi thích nghi và ứng dụng khá rộng rãi và được áp
dụng nhiều trong các phương pháp của định giá đất như
phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí và
phương pháp thu nhập.
•
Tuy nhiên, ở mỗi phương pháp có những phạm vi ứng
dụng khác nhau. Do đó, phải tùy vào điều kiện, hoàn
cảnh cụ thể mà áp dụng các nguyên tắc và phương pháp
của định giá đất một cách thích hợp và khéo léo để đưa
ra giá cả của đất đai một cách chính xác nhất và phù
hợp nhất…

The end!