Nhóm 5 - pro
PHẦN I: LỜI MỞ ĐẦU
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản
xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt Trái Đất.
Theo lĩnh vực định giá đất, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên,
là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường
sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa an
ninh, quốc phòng.
Đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không
do lao động làm ra mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng
thái hoang hóa trở thành sử dụng vào đa mục đích. Chính điều này đã tạo
ra giá của đất đai. Nhưng thực tế, đất đai là sản phẩm phi lao động, bản
than nó không có giá trị, vì vậy, xét trên phương tiện tổng quát, giá đất
được hiểu là biểu hiện về mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Giá đất là
giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá quyền sở hữu mảnh đất đó
trong không gian và thời gian nhất định.
Giá đất chủ yếu do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng
cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá của những
hàng hóa thông thường. Những nhân tố ảnh hưởng đến giá đất đó là :
nhân tố nhân khẩu, nhân tố xã hội, nhân tố quốc tế, nhân tố kinh tế, nhân
tố khu vực và nhân tố cá biêt.
Bài viết dưới đây của nhóm chúng em xin được phân tích kĩ hơn
về sự ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất.
1
Nhóm 5 - pro
PHẦN II: ẢNH HƯỞNG CỦA NHÂN TỐ NHÂN
KHẨU ĐẾN GIÁ ĐẤT
1. Khái niệm nhân khẩu:
Nhân khẩu là những người trong một gia đình, một địa phương, về
mặt tiêu thụ những sản phẩm cần thiết trong sinh hoạt.
Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế xã hội,

ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có lien quan mật thiết đến
mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình.
2. Mật độ nhân khẩu :
Cùng với xu hướng dân số ngày càng tăng của toàn cầu, mật độ
nhân khẩu tăng cao, trong khi diện tích đất có hạn, nhu cầu đối với đất
tăng cao, đây cũng chính là yếu tố thúc đẩy giá đất không ngừng tăng
theo thời gian.
Ở một số nước trên thế giới như Nhật Bản, tỷ lệ tăng giá đất ở
thành thị năm 1956 - 1960 là 11 -13%, năm 1960 – 1961 là 17 – 18%,
còn ở Mỹ năm 1956 – 1966, tỷ lệ biến động giá đất chỉ là 5,5 – 6,9%.
Nguyên nhân chủ yếu là Nhật Bản có mật độ nhân khẩu thành thị cao
nhất là quốc gia có tỷ lệ tăng nhân khẩu cao nhất trong những nước có
nền kinh tế phát triển. Còn ở Mỹ, tốc độ phát triển kinh tế thành thị của
Mỹ cũng rất nhanh, nhưng do mật độ nhân khẩu, tỷ lệ tăng nhân khẩu so
2
Nhóm 5 - pro
với Nhật là thấp, yêu cầu đất không căng thẳng như ở Nhật Bản, do đó
mức tăng giá đất tương đối nhỏ.
Sự biến động về giá đât của các nước trên thế giới ko giống nhau
do có sự khác nhau về quá trình đô thị hóa hay tỷ lệ và mật độ nhân khẩu
thành thị nông thôn của mỗi nước phụ thuộc vào quỹ đất và trình độ phát
triển khoa học công nghệ.
Đối với Việt Nam
Dân số trung bình của Việt Nam năm 2008 đã tăng 70.576 nghìn
người so với năm 1921 hay cao gấp trên 5,5 lần, bình quân 1 năm tăng
811,2 nghìn người, tương đương mức tăng 1,98%/năm.
Mật độ dân số của Việt Nam đạt 260 người/km2, cao gấp trên 5 lần
và đứng thứ 41 trong 208 nước và vùng lãnh thổ trên thế giới; cao gấp
hơn 2 lần và đứng thứ 8/11 nước ở Đông Nam Á, cao gấp đôi và đứng
thứ 16/50 nước và vùng lãnh thổ ở châu Á.

Việt Nam có tỷ lệ tăng tự nhiên hiện ở mức 1,2%, cao thứ 8 ở
Đông Nam Á, cao thứ 32 ở châu Á và đứng thứ 114 trên thế giới. Đó là
kết quả tích cực của công tác kế hoạch hóa dân số từ khá sớm.
3
Nhóm 5 - pro
Thêm vào đó là sự phân bố dân số không đồng đều giữa thành thị
và nông thôn đã gây những khó khăn trong vấn đề phát triển kinh tế và
đảm bảo an sinh xã hội.
Sự tăng dân số 1 cách chóng mặt trên thế giới nói chung và Việt
Nam nói riêng đã gây 1 sức ép lớp đến đất đai, trong khi người thì vẫn
tăng lên còn đất đai thì hàng nghìn năm qua cũng chỉ tăng 1 mức rất rất
nhỏ, chủ yếu do việc lấn biển của con người, điều đó đã khiến cho 1 việc
tất yếu xảy ra là giá để sở hữu 1 mảnh đất cũng theo đó mà tăng lên theo
nhu cầu mỗi ngày của con người. Dân số tăng lên kéo theo giá của đất
sản xuất nông nghiệp cũng tăng, nhưng tăng không đáng kể so với đất ở
và đất kinh doanh, vì chủ yếu dân số thường tập trung ở đô thị và các
trung tâm kinh tế - chính trị - văn hóa của địa phương.
4
Nhóm 5 - pro
Chúng ta chỉ xét đến hai thành phố lớn ở Việt Nam như Hà Nội,
Hồ Chí Minh với giá đất cao đến đỉnh điểm, ví dụ như theo bảng giá
niêm yiết hàng năm của sở TN & MT TP Hà Nội và TP Hồ Chí Minh: tại
phố Hàng Đào (Hà Nội), giá đất lên tới 48 lượng/m2; ở TP HCM, có nơi
lên tới 40 lượng/m2.Chỉ tính trong vòng 2 năm từ năm 2008 đến nay, giá
đất tại Hà Nội đã tăng thêm hơn 40%. Mật độ dân số của Hà Nội tính
đến năm 2009 là 1.979 người /km
2
, cao gấp 100 lần so với mật độ chuẩn
và cao gấp 8 lần so với mật độ dân số trên cả nước. Tại TP Hồ Chí Minh
ở khu vực nội thành ( quận 3,4,5,9,10 ) có mật độ lên đến 40.000

người/km
2
.
Song song với việc dân số đột nhiên tăng cao kéo theo đó giá đất ở
thành phố Hồ Chí Minh cũng tỷ lệ thuận theo nó. Sau đây là biểu đồ thể
hiện sự biến động giá đất trong giai đoạn 1996 – 2007.
3. Tố chất nhân khẩu :
5
Nhóm 5 - pro
Tố chất nhân khẩu là tiềm năng sẵn có hoặc được hình thành trong
cuộc sống của nhân khẩu bao gồm cả thể lực lẫn trí tuệ …
Tố chất nhân khẩu có tương quan với trình độ được giáo dục và
trình độ văn hóa của nhân khẩu.
Thông thường những nhân khẩu được giáo dục tốt và trình độ văn
hóa cao thì có tố chất tốt.Những vấn đề này phụ thuộc vào nhiều yếu tố
như: sự quan tâm giáo dục của gia đình ,nhà trường, xã hội, cơ sở vật
chất, hạ tầng trường học, bệnh viện…; an sinh phúc lợi xã hội.
Chúng ta sẽ thấy được sự khác biệt của những yếu tố này ở vùng
đồng bằng so với miền núi (Theo nguồn từ trang web:
) : Đại diện tổ chức Liên Hợp Quốc tại Việt
Nam công bố báo cáo mới (1/2010 ) về kết quả xếp hạng 63 tỉnh/thành
của Việt Nam về mặt phúc lợi xã hội. Theo đó, đứng đầu danh sách là Hà
Nội, cuối danh sách là tỉnh miền núi Tây Bắc : Sơn La.Chỉ số phúc lợi
được xây dựng theo công thức đề cập tại Mục tiêu Phát triển Thiên niên
kỷ (MDG) đến năm 2015 đã được Chính phủ Việt Nam cam kết, dựa trên
rất nhiều các yếu tố như thu nhập, giáo dục, y tế, số lượng người nhiễm
HIV… Theo Báo cáo của Liên Hợp Quốc, có một số chênh lệch lớn về
phúc lợi giữa 63 tỉnh/thành tại Việt Nam. Các vùng nông thôn như Hoà
Bình, Bạc Liêu, Yên Bái, Lạng Sơn, Sơn La… được xếp hạng thấp nhất
với điểm số kém hơn mức trung bình rất nhiều. Điều đó cho thấy rằng tố

chất của nhân tố nhân khẩu ở vùng đồng bằng cao hơn miền núi rất
nhiều.
6
Nhóm 5 - pro
Nhân tố tố chất nhân khẩu nhìn chung có ảnh hưởng khá lớn đến
giá đất và nhà ở. Những nhân khẩu có tố chất cao thường tập trung ở
nhóm nghề nghiệp có địa vị cao trong xã hội như: bác sĩ, kĩ sư, kĩ thuật
viên cao cấp, chủ doanh nghiệp… Những người này thường có nhu cầu
về nhà ở là những nơi có xã hội trật tự, môi trường trong lành, do đó về
tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp cho mọi người, gián tiếp tăng nhu cầu
đối với loại này nên thúc đẩy giá đất tăng lên.
Chính vì vậy nhà ở cho người có thu nhập cao là: Các khu biệt thự
đắt nhất Hà Nội là khu biệt thự ở Cầu Giấy với giá chào đạt mức
7.400USD/ m
2
, sau đó là quận Tây Hồ và Từ Liêm với 6800USD/m
2
và
5100USD/m
2
, thấp nhất ở Thanh Trì và Gia Lâm.
Giá chào phổ biến trung bình trên thị trường thứ cấp của biệt thự/liền kề theo
quận, quý 2 2010. Nguồn: Nghiên cứu và tư vấn Savills, quý 2 2010
Còn đối với những khu chung cư đầy đủ tiện nghi nằm gần những
vị trí chiến lược của thành phố như: gần trường học, bệnh viện và các
7
Nhóm 5 - pro
dịch vụ khác thường được chào bán với giá rất cao chỉ dành cho người có
thu nhập cao ở Hà Nội. VD: Chung cư Habico( Hà Nội) được coi là khu
chung cư đắt nhất Việt Nam, thậm chí là nhất nhì khu vực Đông Nam Á

có giá chào bán căn hộ thấp nhất từ 21 tỷ đồng và cao nhất là 85 tỷ đồng.

Habico Tower nằm trên đường Phạm Văn Đồng
Hiện nay đa số người có thu nhập vừa có một xu hướng mua đất,
nhà ở tại những vùng ven đô với lí do là: giá đất rẻ, rộng rãi, không khí
8
Nhóm 5 - pro
trong lành, ít bị ô nhiễm không khí, tiếng ồn hơn vùng nội thành, rất phù
hợp cho việc nghỉ ngơi sau thời gian làm việc mệt mỏi. Nắm bắt được
tâm lý này giá của một số chung cư ở ngoại thành cũng leo thang. Theo
chị Nguyễn Phương Dung - Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất
động sản Tân Hưng Nhật (Hà Đông) cho biết, giá bán tại các dự án: Văn
Phú, Mỗ Lao, Dương Nội, An Hưng, xa La dao động từ 16 - 30 triệu
đồng/m2. Tính trung bình, giá đã tăng hơn so với trước đây từ 2 - 3 triệu
đồng/m2, hoạc ở khu C của dự án Dương Nội trước có giá 13 - 15 triệu
đồng/m2 nay tăng lên 16 - 17 triệu đồng /m2. Vì thế thị trường nhà đất
bình dân tại vùng ven Hà Đông, Thanh Trì (Hà Nội) đang nóng dần
khi người có nhu cầu thực sự về chỗ ở đổ xô về đây tìm đất; tỷ lệ giao
dịch thành công khá cao
Trong khi đó, những nhân khẩu có tố chất thấp thường nằm trong
nhóm người có thu nhập thấp, trình độ nhận thức còn kém, những người
này thường hướng đến những mảnh đất nhỏ, nằm ở những vị trí bình
thường, giá trị không cao, hoặc nhà chung cư giá rẻ. Hiện nay Chính phủ
đã đưa ra nhiều dự án xây nhà chung cư giá rẻ cho người lao động thu
nhập thấp, với giá khoảng từ 450 triệu – 800 triệu. VD: Tòa nhà CT1 cao
25 tầng, một tầng hầm, 3 tầng dịch vụ và 22 tầng để ở với 328 căn hộ từ
60 m2 đến 80 m2. Mỗi căn hộ có 2 phòng ngủ, 1-2 khu vệ sinh. Giá 1 căn
hộ khoảng 600 triệu – 700 triệu VNĐ.
9
Nhóm 5 - pro


Phối cảnh dự án nhà thu nhập thấp tại phố Ngô Thì Nhậm, Hà Đông. Ảnh: PV
4. Cấu thành nhân khẩu gia đình:
Đại gia đình (ảnh minh họa):
10
Nhóm 5 - pro
Gia đình nhỏ :

Sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống.
11
Nhóm 5 - pro
Xu hướng đại gia đình truyền thống tam đại, tứ đại đồng đường
dần dần bị thay thế bằng gia đình nhỏ lấy đôi vợ chồng làm trung tâm.
Nguyên nhân:
• Sau khi lập gia đình,một số người muốn ở riêng.
• Xu hướng muốn sống tự lập của giới trẻ.
• Đất chật, người đông, diện tích đất đang ở không đủ cho mọi
người trong gia đình.
• Mua hoặc thuê nhà để thuận tiện cho công việc.
• Một phần ảnh hưởng văn hóa phương tây.
• Tình trạng hôn nhân: ly hôn, ly thân gia tăng.
 Ảnh hưởng đến gía đất:
• Gía đất tăng khi nhu cầu về nhà ở tăng.
• Nhu cầu về những căn hộ khép khín diện tích nhỏ và nhà ở cho
thuê tăng.
Phong tục phong kiến của người Việt Nam, quan niệm về gia đính
thường phải có “con đàn cháu đống”, con cái sống tập trung xung quanh
bên bố mẹ trên cùng một mảnh đất, trong cùng một gia đình. Bị ảnh
hưởng bởi nền văn hoá Trung Hoa, xã hội Việt Nam cũng theo chế độ đa
thê: người đàn ông có thể có nhiều vợ, nhiều tỳ thiếp, nhất là những

người giàu. Nền kinh tế dựa trên nông nghiệp thô sơ, cần có nhiều lao
động khoẻ, nên gia đình càng đông con nhiều cháu thì càng tốt, nhất là
12
Nhóm 5 - pro
con trai vì "nhất nam viết hữu, thập nữ viết vô". Tình trạng này kéo dài
đến đầu thế kỷ XX mới chấm dứt. Từ trước một gia đình cùng chung
sống dưới một mái nhà với nhiều thế hệ: con cái, bố mẹ, ông bà, cụ kỵ …
cùng ăn uống nghỉ nghơi, tham gia các hoạt động sinh hoạt khác trên
cùng một mảnh đất. Nhưng theo thời gian và sự phát triển của khoa học
công nghệ phát triển, con người có tư tưởng tiến bộ hơn và muốn độc lập
trong cuộc sống thì phong tục đó dần trở lên thay đổi, con cái sau khi lập
gia đình muốn ra ngoài ở riêng, muốn tự lập, không muốn sống chung …
Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng
của đô thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ làm cho giá bất động sản
leo thang, sự tư nhân hoá đất đai và các khu vực công cộng.
Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu
đối với nhà ở một cách hợp lý. Những gia đình có diện tích đất rộng
(thường là ở nông thôn) khi có nhu cầu tách hộ, tách khẩu thì họ có thể
chuyển một phần diện tích cho con cái, người thân dưới nhiều hình thức
như: tặng, cho, thừa kế…Nhưng đối với những gia đình đất chật người
đông, không có đất để tách hộ, tách khẩu thì họ phải lấy đất đất từ đâu?
Vấn đề cần giải quyết lúc này là :nhu cầu về nhà ở, đất ở Nhu cầu ngày
càng cao thì giá đất cũng cao như trong quy luật cung cầu, khi cầu tăng
thì giá cung tăng.
Trong quá trình đô thị hóa, hiện đại hóa diện tích đất ở ngày càng
hạn hẹp do việc sử dụng đất vào các công trình, dich vụ phục vụ cho quá
trình hiện đại hóa đất nước. Tiến trình đô thị hoá ở Việt Nam tuy còn
13
Nhóm 5 - pro
chậm nhưng đây là tiến trình tự nhiên của nền văn minh đô thị hiện nay.

Người dân ở nông thôn đổ xô về thành thị vì ở đó có nhiều cơ may để
học hành, để kiếm được việc làm, để bảo đảm cuộc sống ổn định thay vì
quá lệ thuộc vào thời tiết trong nghề nông, ngư, nhất là đối với những
người nghèo, ít vốn, ít học Người nghèo ít còn khả năng mua nhà. Thành
phố bị đe doạ bởi ô nhiễm công nghiệp và ô nhiễm nguồn nước. Điều
đáng buồn là người di cư nghèo sẽ phải gánh chịu những khổ đau về môi
trường vì họ thiếu phương tiện tự bảo vệ. Việc mua đất ở hiện nay vô
cùng khó khăn và đắt đỏ, cho nên nhu cầu với nhưng căn hộ khép khít
diện tích nhỏ và nhà cho thuê cũng tăng lên.
PHẦN III: KẾT LUẬN
Sự ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu nằm trong sự ảnh hưởng
chung của vấn đề dân số đến giá đất. Cùng với sự phát triển không ngừng
của nền kinh tế xã hội mà nhân khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu
về đất tiếp tục tăng theo, trong khi đó, đất đai thì không tăng thêm, khiến
cho giá đất tăng một cách chóng mặt. Việc nghiên cứu sự ảnh hưởng của
nhân tố nhân khẩu đến giá đất giúp chúng ta hiểu rõ hơn mối quan hệ mật
thiết của vấn đề dân số và đất đai, đồng thời đưa ra những biện pháp
nhằm ổn đính giá đất trong tương lai và tránh đầu cơ tư bản về đất đai.
14
Nhóm 5 - pro
Để ổn định giá đất, chúng ta không chỉ áp dụng các chính sách
kinh tế ,xã hội mà song song với đó còn phải áp dụng những chính sách
kế hoạch hóa gia đình, chính sách dân số một cách tối ưu để giảm đến
mức thấp nhất sự ảnh hưởng của dân số đến lượng cầu về đất đai và sức
ép lên đất đai. Để thực hiện tốt điều này, cần có sự hợp tác mật thiết cảu
các cấp, các ngành từ Trung Ương đến địa phương trong công tác quản lí
nói chung và quản lí đất đai nói riêng.
15