MỤC LỤC
I. Đặt vấn đề:
Đất đai là một loại tài sản, hàng hóa đặc biệt. Nó tham gia vào mọi quá trình
sản xuất của đời sống. Cùng với các ngành kinh tế khác, lĩnh vực bất động sản
đang góp phần quan trọng vào tốc độ tăng trưởng của khu vực công nghiệp - xây
dựng. Thị trường đất đai cũng ngày càng trở nên sôi động. Tuy nhiên nó luôn phải
“sống chung với sóng” do rất nhiều nguyên nhân, đặc biệt như các cơn sốt giá nhà
đất như hiện nay. Tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa
thông thường và được cho bởi các nguyên nhân do sự khan hiếm của đất đai, sự
1
phát triển kinh tế, hay cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến
cho giá đất có xu hướng tăng lên… trong đó không thể không kể đến tác động của
sự biến đổi của nhân tố nhân khẩu tới giá đất.
II. Nội dung:
Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu tới giá đất
Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế xã hội. Ảnh hưởng
của nhân tố nhân khẩu có liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất
nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình.
2.1. Mật độ nhân khẩu
2.1.1. Khái quát về mật độ nhân khẩu
2
Mật độ nhân khẩu (Mật độ dân số) là phép đo dân số trên một đơn vị diện
tích hay thể tích. Nó thường được áp dụng cho sinh vật sống nói chung, con
người nói riêng.
Đối với con người, mật độ dân số là số người trên một đơn vị diện tích. Với
đơn vị thường dùng là: người/km
2
.
Vì diện tích đất đai là có hạn, do vậy sự biến đổi của mật độ dân số phụ
thuộc vào sự biến đổi của dân số với xu hướng sau:
Trên thế giới: Dân số trên thế giới có xu hướng ngày càng tăng, do vậy mật

độ dân số ngày càng cao. Theo báo cáo của Liên hiệp quốc, dân số thế giới đã
đạt 6 tỷ người vào năm 1999, tăng lên 6,5 tỷ người năm 2004, lên 6,7 tỷ người
năm 2008, và dự báo sẽ lên đến 7 tỷ người vào năm 2012 và 9,2 tỷ người vào
năm 2050.
[2]
Tại Việt Nam: Kết quả đợt tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2009 cho thấy:
Dân số Việt Nam đạt 85,8 triệu người, đứng thứ 3 ở khu vực Đông Nam Á và
đứng thứ 13 trong số những nước đông dân nhất thế giới.
Kết quả này cho thấy: Sau 10 năm (từ 1999 đến 2009), dân số nước ta tăng
thêm 9,47 triệu người. Như vậy, trung bình mỗi năm, dân số nước ta tăng gần 1
triệu người.
Tỷ lệ tăng dân số bình quân năm giữa 2 cuộc tổng điều tra dân số và nhà ở
(1999 và 2009) là 1,2%/năm. Trong khi đó, tỷ lệ tăng dân số bình quân năm
giữa 2 cuộc tổng điều tra dân số và nhà ở (1989 và 1999) là 1,7%/năm.
Do dân số tăng nên mật độ dân số của Việt Nam tăng từ 231 người/km
2
năm
1999 lên 259 người/ km
2
vào năm 2009. Đồng bằng sông Hồng là nơi có mật độ
dân cư đông nhất (930 người/km
2
), tiếp đến là Đông Nam Bộ (594 người/km
2
),
thấp nhất là Tây Nguyên (93 người/km
2
).
[3]
3

2.1.2. Ảnh hưởng của yếu tố mật độ nhân khẩu tới giá đất
Mật độ nhân khẩu là một yếu tố có ảnh hưởng nhiều đến đất đai, đặc biệt đối
với giá đất. Khi mật độ nhân khẩu tăng cao, để đáp ứng cho các yêu cầu sống
của con người như làm nhà ở, sinh hoạt và sản xuất khiến nhu cầu đối với đất
tăng, vì thế giá đất tăng lên.
Tại Nhật Bản, tỷ lệ tăng giá đất ở thành thị năm 1956 – 1960 là 11- 13%,
năm 1960 – 1961 là 17 – 18%. Còn ở Mỹ, năm 1956 -1966 tỷ lệ biến động giá
cả đất đai ở mức nhỏ hơn 5,5 – 6,9 %. Nguyên nhân chủ yếu là Nhật Bản có
mật độ nhân khẩu thành thị cao nhất, là quốc gia có tỷ lệ tăng nhân khẩu cao
nhất trong những nước có nền kinh tế phát triển. Tốc độ phát triển thành thị của
Mỹ cũng nhanh, nhưng do mật độ nhân khẩu thấp, tỷ lệ tăng nhân khẩu so với
Nhật Bản là thấp, yêu cầu đất không căng thẳng như ở Nhật Bản, do đó mức
tăng giá đất tương đối nhỏ.
Tại Hà Nội, Việt Nam: Cùng với sự phát triển của dân số và sự di dân từ
nông thôn ra thành thị, mật độ dân số của Hà Nội ngày càng tăng. Chi cục Dân
số- KHHGĐ Hà Nội cho biết: Từ năm 2001 – 2009, mỗi năm quy mô dân số
Hà Nội tăng thêm tương đương dân số một huyện lớn (khoảng 200.000 người),
trong đó 1/2 là dân nhập cư về Hà Nội. Mật độ dân số trung bình của Hà Nội
tăng từ 1.296 người/km
2
năm 1999 lên 1.926 người/km
2
vào năm 2009. Như
vậy mật độ dân số trung bình của Hà Nội cao hơn 7,4 lần của cả nước (259
người/km
2
).
[4]
Chính điều này đã gây lên sự quá tải cho đô thị về cơ sở hạ tầng, các dịch vụ
cung ứng… đặc biệt là vấn đề đất đai và nhà ở. Mặc dù là thủ đô của một quốc

gia nghèo, thu nhập bình quân đầu người thấp, nhưng Hà Nội lại là một trong
những thành phố đắt đỏ nhất thế giới và giá bất động sản không thua kém các
quốc gia giàu có. Giá đất cũng liên tục tăng trong những năm qua.
4
Khung giá đất áp dụng từ 1/1/2005 quy định: giá đất ở trên địa bàn các quận
nội thành là 54 triệu đồng/m2, tăng 3,1 lần so với giá đất hiện hành của năm
2004; giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại 9 quận nội thành tăng 2
lần, lên 23,52 triệu đồng/m2; giá đất ở khu vực giáp ranh 9 quận nội thành tăng
8 lần lên 18 triệu đồng/m2; giá đất ở tại các thị trấn là 11 triệu đồng/m2, tăng
4,9 lần so với mức giá hiện hành của năm 2004. Nhìn chung, giá đất từ năm
2005 cao hơn giá hiện đang thực hiện tại Hà Nội từ 1,1 lần đến 19,8 lần. Giá đất
sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp để tính thu tiền sử dụng đất, thuê đất tăng
bình quân từ 2 đến 5 lần. Giá đất năm 2006, 2007 có tăng nhẹ. Giá đất năm
2008 có mức tăng trung bình là 20% so với năm 2007. Năm 2010 giá đất tăng
từ 1 – 21% so với năm 2009, khu vực có giá đắt nhất là phố Hàng Ngang, Hàng
Đào tăng từ 67 triệu đồng/m
2
lên 81 triệu đồng/m
2
.
[5]
2.2. Tố chất nhân khẩu
2.2.1. Khái quát về tố chất nhân khẩu
Tố chất nhân khẩu là các đặc điểm tạo nên những nét riêng ở mỗi con người.
Tố chất nhân khẩu được biểu hiện trên hai mặt:
- Mặt sinh học: Hình thể, tướng mạo
- Mặt xã hội: Có tương quan với trình độ giáo dục, tố chất văn hóa,
thu nhập, thị hiếu của nhân khẩu.
Con người là khởi nguồn và cũng là trung tâm của mọi sự phát triển. Tại các
quốc gia, phát triển con người là vấn đề đang được đặt lên hàng đầu. Đó là việc

phát triển phải coi con người là trung tâm, là phương tiện, là mục tiêu của phát
5
triển, chú trọng việc nâng cao vị thế, tạo lập sự bình đẳng, tạo cơ hội lựa chọn
tốt nhất cho người dân về: kinh tế, chính trị, xã hội, văn hóa Chính vì vậy, tố
chất của nhân khẩu ngày càng được nâng cao.
HDI là một thước đo tổng quát về phát triển con người. Nó đo thành tựu
trung bình của một quốc gia theo ba tiêu chí sau:
1. Sức khỏe: Một cuộc sống dài lâu và khỏe mạnh, đo bằng tuổi thọ trung
bình.
2. Tri thức: Được đo bằng tỉ lệ số người lớn biết chữ và tỉ lệ nhập học các cấp
giáo dục (tiểu học, trung học, đại học).
3. Thu nhập: Mức sống đo bằng GDP bình quân đầu người.
Tại Việt Nam, trong giai đoạn 1985-2007, mỗi năm HDI của Việt Nam tăng
thêm 1,16%, tuy có lúc kinh tế tăng trưởng chậm. Theo báo cáo của chương
trình Phát triển Liên Hợp Quốc tại Việt Nam ngày 5/10/2009 tại Hà Nội, chỉ số
phát triển con người (HDI) của Việt Nam xếp thứ 116/182 nước và đạt ở mức
7.06.
[6]
2.2.2. Ảnh hưởng của tố chất nhân khẩu tới giá đất
Nhìn chung, nhân tố tố chất nhân khẩu có ảnh hưởng khá lớn đến giá cả đất
đai và nhà ở. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là xã hội trật tự,
ổn định, môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp cho mọi
người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại này lên, thúc đẩy giá đất tăng lên.
Những khu nhà ở dành cho nhân khẩu có tố chất thấp hơn thì chất lượng và
những điều kiện sống thấp hơn nên giá nhà đất không cao.
Trong những năm gần đây, Sở Xây dựng Hà Nôi đã phê duyệt hàng loạt các
dự án xây dựng nhà ở, bao gồm các khu chung cư cao cấp, trung cấp và nhà ở
6
xã hội, nhà cho công nhân để đáp ứng nhu cầu nhà ở phù hợp với từng tầng lớp
dân cư đô thị.

Dân cư sống ở các khu chung cư cao cấp phần đông là những gia đình cán bộ,
trí thức, công chức có mức thu nhập khá trở nên. Điều kiện sống ở đây rất tốt,
và nó gây được ấn tưởng bởi nếp sống văn minh, ý thức chấp hành nội quy của
toàn thể dân cư sống ở chung cư. Chính vì thế giá bán các căn hộ ở đây cũng rất
cao. Khu đô thị phức hợp Royal City, Hà Nội chào bán cuối tháng 6/2010 với
2.000 căn, giá 2.000 USD/m
2
. Các căn hộ ở chung cư cao cấp The Manor, Mỹ
Đình có giá bán từ 2.600 – 2.800 USD/m
2
, hay chung cư cao cấp như Golden
Westlake tại Hà Nội với mức giá 2.500 - 3.500 USD/ m
2
.
[7]
Ngược lại, những khu nhà ở xã hội dành cho những người có thu nhập thấp
được bán với giá thấp hơn. Chung cư CT1 tại Ngô Thì Nhậm, quận Hà Đông có
382 căn hộ, đây là dự án nhà ở dành cho người thu nhập thấp đầu tiên của cả
nước được xây dựng và bán cho các đối tượng theo quy định chính thức tiếp
nhận hồ sơ mua nhà từ 26/08 đến 10/09/ 2010 với giá bán dự kiến là 8,8 triệu
đồng/ m
2
.
[8]
Nhà ở dành cho các công nhân làm việc trong các khu chế xuất, khu công
nghiệp sẽ được thuê với giá 120.000 đồng/tháng và được mua với giá rẻ hơn hai
loại hình nhà ở trên.
2.3. Cấu thành nhân khẩu gia đình
2.3.1. Khái quát về cấu thành nhân khẩu gia đình
Cấu thành nhân khẩu gia đình là kết cấu của gia đình.

Do sự thay đổi của phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng của đô
thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. Đại gia đình truyền thống tam đại, tứ
đại đồng đường dần dần bị thay thế bằng gia đình nhỏ lấy đôi vợ chồng làm
7
trung tâm. Gia đình Việt Nam ngày nay phần lớn là gia đình hạt nhân trong đó
chỉ có một cặp vợ chồng (bố mẹ) và con cái mà họ sinh ra. Hầu hết các gia đình
trí thức, viên chức nhà nước, công nhân công nghiệp, gia đình quân đội, công
an đều là gia đình hạt nhân. Đây là loại hình khá phổ biến ở nước ta hiện nay và
đó cũng là loại gia đình thịnh hành trong các xã hội công nghiệp - đô thị phát
triển. Xu hướng hạt nhân hóa gia đình ở Việt Nam đang có chiều hướng gia
tăng vì nhiều ưu điểm và lợi thế của nó. Có nghĩa - đó cũng là kiểu gia đình
Việt Nam trong tương lai.
2.3.2. Ảnh hưởng của cấu thành nhân khẩu gia đình tới giá đất
Sự thay đổi của cấu thành nhân khẩu gia đình sẽ làm tăng nhu cầu đối với
nhà ở một cách tương ứng. Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích
nhỏ và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên
và xu thế tăng giá này ngày càng rõ ràng.
Do ảnh hưởng của sự di dân từ nông thôn ra thành thị và nhu cầu nhà ở của
chính dân cư đô thị ngày càng nhiều, giá nhà cho thuê tại Hà Nội liên tục và
đồng loạt tăng. Thuê một căn hộ 2 đến 3 tầng, diện tích mặt sàn khoảng 40m2
tại các khu trung tâm như quận Hai Bà Trưng, Đống Đa, Hoàn Kiếm… để sinh
sống dao động từ 7 - 15 triệu đồng/tháng. Những căn phòng khép kín diện tích
15 – 20 m
2
trong các khu nhà kiểu tập thể đang trở nên phổ biến với mức giá
thuê từ 2 - 2,5 triệu/tháng. Tại các khu vực gần các trường đại học, cao đẳng,
mỗi phòng trọ có diện tích khoảng 12-15 m
2
, khu vệ sinh chung có giá trên 800
nghìn đồng/tháng. Các phòng khép kín có diện tích như trên khoảng 1,5 triệu

đồng/tháng.
Giá nhà cho thuê năm 2008 đã tăng 30 – 40% so với năm 2007, năm 2009 tăng
khoảng 20% so với năm 2008. Và với tình trạng này, cơn sốt giá nhà đất còn
tăng cao.
[9]
8
III. Kết luận
Như vậy, nhân tố nhân khẩu ảnh hưởng đến giá đất thông qua ba yếu tố: mật
độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình. Sự biến đổi
của nhân tố nhân khẩu hiện nay làm cho giá đất có xu hướng ngày càng tăng,
góp phần tạo nên các cơn sốt giá nhà, đất mà hệ lụy của nó để lại không nhỏ.
Vấn đề đặt ra là phải giải quyết mối quan hệ hài hòa giữa đất đai và sự gia tăng
và biến đổi dân số sao cho con người có thể khai thác, sử dụng đất đai một cách
hiệu quả nhất và đất đai cũng có khả năng đáp ứng được các nhu cầu của con
người trong phạm vi tốt nhất.
9

Tài liệu tham khảo
1. Hồ Thị Lam Trà. Định giá đất. NXB Nông nghiệp. Hà Nội 2006.
2. Trần Thanh Thảo. 2009. Phân tích dân số thế giới qua những thống kê [trực
tuyến]. Ngày đăng 11/07/2009 [tham khảo 29/08/2010]. Địa chỉ truy cập:
<//www.tiengiang.gov.vn/xemtin.asp?idcha=1001&cap=3&id=9544>
3. Nguyễn Vũ Ân. 2009. Kết quả sơ bộ của cuộc Tổng điều tra dân số và nhà ở
năm 2009 [trực tuyến]. Ngày đăng 20/10/2009 [tham khảo 29/08/2009]. Địa chỉ
truy cập: < //www.hanhchinh.com.vn/forum/showthread.php?t=11147>.
4. Thùy Hoa. 2009. Mỗi năm dân số Hà Nội thêm 200 nghìn người [trực tuyến].
Ngày đăng 11/11/2009 [tham khảo 29/08/2009]. Địa chỉ truy cập:
10
<//vietbao.vn/Xa-hoi/Moi-nam-dan-so-Ha-Noi-them-200-nghin-
nguoi/65181347/157/>.

5. Bảng giá đất TP Hà Nội năm 2010 [trực tuyến]. 2010. Cập nhật 09/01/2010
[tham khảo 29/08/2010]. Địa chỉ truy cập:
<//www.diaoconline.vn/tinchitiet/59/18438/bang-gia-dat-tp-ha-noi-nam-2010/>.
6. Hương Giang. 2009. Chỉ số HDI của VN xếp thứ 116/182 nước [trực tuyến].
Ngày đăng 05/10/2009 [tham khảo 29/08/2010]. Địa chỉ truy cập:
<//tuoitre.vn/Chinh-tri-Xa-hoi/340774/Chi-so-HDI-cua-VN-xep-thu-116182-
nuoc.html>
7. Hà Quang. 2010. Giá chung cư cao cấp tại Việt Nam: Đâu là sự thật? [trực
tuyến]. Ngày đăng 05/09/2008 [tham khảo 29/08/2010].
Địa chỉ truy cập: <//tintuc.xalo.vn/00-
96673599/gia_chung_cu_cao_cap_tai_viet_nam_dau_la_su_that.html>
8. Lan Hương. 2010. Nhà ở xã hội đầu tiên trong cả nước đã chính thức bán
[trực tuyến]. Ngày đăng 26/08/2010 [tham khảo 29/08/2010]. Địa chỉ truy cập:
< //dantri.com.vn/c76/s76-418122/nha-o-xa-hoi-dau-tien-trong-ca-nuoc-da-
chinh-thuc-ban.htm>.
9. DK. 2010. Sinh viên Hà Nội lao đao vì nhà trọ tăng giá. [Trực tuyến]. Ngày
đăng 10/03/2010. [Tham khảo 29/08/2010]. Địa chỉ truy cập:
<//dantri.com.vn/c25/s25-382975/sinh-vien-ha-noi-lao-dao-vi-nha-tro-tang-
gia.htm>.
11
12