BÀI THẢO LUẬN
BÀI THẢO LUẬN
ĐỊNH GIÁ ĐẤT
ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Date: 1/ 10/ 2010
Presented by:
•
Hồ Huy Hoàng
•
Bùi Minh Hoàng
•
Nguyễn Văn Cúc
•
Dương Danh Hùng

“
“
Nguyên tắc biến động được áp dụng trong
Nguyên tắc biến động được áp dụng trong


các phương pháp định giá đất”
các phương pháp định giá đất”
New
Wind

LỜI NÓI ĐẦU

Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và
ảnh hưởng lẫn nhau của 3 mặt là hiệu quả, tính

khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu, những
nhân tố này lại luôn luôn biến động.

Có 3 nguyên tắc định giá đất: Nguyên tắc thay thế,
nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất, nguyên tắc biến
động…Các nguyên tắc này dựa trên các học thuyết
kinh tế và khái niệm cơ bản về giá trị thị trường.


Xem xét giá trị của đất đai cần được
hiểu trong sự phụ thuộc với các yếu tố
cấu thành giá và đặt trong bối cảnh
thay đổi của tất cả các yếu tố cấu
thành giá, đó là nội dung chính của
"nguyên tắc biến động" trong xác định
giá trị đất đai.

Mục đích:
Mục đích:

Xác định nội dung nguyên tắc biến động
trong định giá đất.

Chỉ ra các yếu tố biến động áp dụng trong
định giá đất.

Mối quan hệ giữa các yếu tố biến động trong
quá trình định giá đất.


Áp dụng nguyên tắc biến động vào định giá
đất.

NỘI DUNG
NỘI DUNG
I.Giá cả đất đai là biến động theo sự
I.Giá cả đất đai là biến động theo sự
thay đổi của nhân tố cấu thành giá
thay đổi của nhân tố cấu thành giá
II.Vận dụng nguyên tắc biến động trong
II.Vận dụng nguyên tắc biến động trong
các phương pháp ĐGĐ
các phương pháp ĐGĐ

I. Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi
I. Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi
của nhân tố cấu thành giá
của nhân tố cấu thành giá
Có 6 nhân tố câú thành giá:

Nhân tố nhân khẩu

Nhân tố xã hội

Nhân tố quốc tế

Nhân tố kinh tế

Nhân tố khu vực


Nhân tố cá biệt

Nhân tố khu vực

+ Nhân tố cá biệt

Nhân tố
quốc tế
Nhân tố
quốc tế
Nhân tố
khu vực
Nhân tố
khu vực
Nhân tố
kinh tế
Nhân tố
kinh tế
Nhân tố
xã hội
Nhân tố
xã hội
Giá đất
Giá đất
Biến động nhân
Biến động nhân
tố câú thành giá
tố câú thành giá
Nhân tố
nhân khẩu

Nhân tố
nhân khẩu
Nhân tố
kinh tế
Nhân tố
kinh tế

Dân số luôn biến động không ngừng với xu hướng ngày
một tăng, yếu tố nhân khẩu cũng bị kéo theo. Sự biến động
nhân tố nhân khẩu do các yếu tố sau:
MANG TÍNH TỰ NHIÊN
TÍNH KHU VỰC
XÃ HỘI
NHÂN TỐ
NHÂN TỐ
NHÂN KHẨU
NHÂN KHẨU

BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT
BIẾN ĐỘNG NHÂN TỐ XÃ HỘI
Trạng
thái ổn
định
chính trị
An ninh
xã hội
Đầu cơ
đất đai
Tiến trình
đô thị hóa

Chính trị
của quốc
gia, khu
vực, thế
giới
nhu cầu phát
triên kinh
tế,quản lý
lỏng lẻo
việc làm
,kỳ vọng
về đô thị
Kỳ vọng
nhà đầu tư,
tiến trình
đô thị hóa,
chính sách
nhà nước
Chính trị,
nhân khẩu,
phát triển
kinh tế

Sự biến động
nhân tố quốc tế
Sự biến động
nhân tố quốc tế
Yếu tố
Kinh tế
Yếu tố

Kinh tế
Ổn định
tình hình
chính trị
Ổn định
tình hình
chính trị
Xu hướng
hợp tác ,
hội nhập
Xu hướng
hợp tác ,
hội nhập
Biến đổi
toàn
diện
Biến đổi
toàn
diện

Mức lãi
suất
Thu nhập
và tiêu dùng
của dân cư
Chi thu tài
chính và
tiền tệ
Dự trữ
và đầu

tư
S
Ự

B
I
Ế
N

S
Ự

B
I
Ế
N

Đ
Ộ
N
G

Đ
Ộ
N
G

N
H
Â

N

T
Ố

N
H
Â
N

T
Ố

K
I
N
H

T
Ế
K
I
N
H

T
Ế
Biến động
vật giá.
Ảnh

hưởng
biến
động giá
đất

Y
ế
u

t
ố

v
ị

t
r
í

đ
ị
a

l
ý

Đ
i
ề
u


k
i
ệ
n

c
ơ

s
ở

h
ạ

t
ầ
n
g

C
h
ấ
t

l
ư
ợ
n
g


m
ô
i

t
r
ư
ờ
n
g

N
h
â
n

t
ố

q
u
y

h
o
ạ
c
h


Sự biến động nhân tố khu vực

Diện tích
1
Chiều rộng
2
Chiều sâu
3
Độ dốc
4
Hình dáng 5
Hạn chế của quy hoạch đô thị
6
SỰ BIẾN ĐỘNG NHÂN TỐ CÁ BIỆT

II.Vận dụng nguyên tắc biến động trong
II.Vận dụng nguyên tắc biến động trong
các phương pháp ĐGĐ
các phương pháp ĐGĐ

Khi định giá đất cần phân tích tính hiệu quả, tính
khan hiếm, tính cá biệt và nhu cầu về hiệu quả trên
mảnh đất đó.

Các nhân tố hình thành giá đất thì luôn biến đổi
nên phải nắm vững mối quan hệ nhân quả giữa các
nhân tố và quy luật biến động để căn cứ giá đất
hiện tại mà dự tính giá đất cho tương lai.

Phương pháp

thặng dư
Phương pháp
so sánh trực
tiếp
Phương pháp
thu nhập
Phương pháp
hồi quy
Phương pháp
chi phí
GIÁ ĐẤT
Vận dụng
Vận dụng
nguyên
nguyên
tắc biến
tắc biến
động
động

1. Phương pháp thu nhập

Đây là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng
năm trong tương lai của đất đai định giá với
một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn
vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời
điểm định giá.

Trong phương pháp này việc xác định thu nhập
dự kiến hàng năm cần phải xem xét tác động

của các nhân tố làm thay đổi thu nhập mà mảnh
đất mang lại để định giá đất thích hợp.

2. Phương pháp so sánh trực tiếp

Căn cứ vào giá cả đã biết và tình hình khác nhau
của các giao dịch đất đai đó về thời gian, khu vực
và các nhân tố khác để hiệu chỉnh giá của thửa đất
cần xác định vào thời điểm định giá.

Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá
được tính theo cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt
về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:

2. Phương pháp so sánh trực tiếp
2. Phương pháp so sánh trực tiếp
Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất
cần định giá =Giá chuyển nhượng quyền
sử dụng đất của từng thửa đất, khu đất so
sánh ± Mức tiền điều chỉnh về giá hình
thành từ những yếu tố khác biệt của từng
thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu
đất cần định giá


Chỉ số biến động giá của từng loại đất có thể được
tính toán từ những thông tin mà Sở Tài chính hoặc
các tổ chức tư vấn về giá đất thu thập thông qua việc
điều tra, khảo sát và thống kê giá đất theo hướng
dẫn tại Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005

của Bộ Tài chính hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới
thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo
cáo giá các loại đất theo quy định tại Nghị định số
188/2004/NĐ-CP; hoặc số liệu thống kê của cơ quan
thống kê (nếu có).
2. Phương pháp so sánh trực tiếp
2. Phương pháp so sánh trực tiếp




3. Phương pháp thặng
3. Phương pháp thặng
dư
dư
Xét từ quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có
Xét từ quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có
giá là do có thể phát triển, sử dụng xây dựng
giá là do có thể phát triển, sử dụng xây dựng
nhà cửa và có thể tạo ra thu nhập.
nhà cửa và có thể tạo ra thu nhập.
Công thức cơ bản xác định giá đất
Công thức cơ bản xác định giá đất
V=A-(B+C)
V=A-(B+C)
Trong đó:
Trong đó:
V: giá cả của đất được mua để phát triển
V: giá cả của đất được mua để phát triển
A:

A:
tổng
tổng


giá
giá


trị
trị


phát
phát


triển
triển


hoặc giá trị vốn của
hoặc giá trị vốn của
BĐS sau khi đã hoàn thành phát triển.
BĐS sau khi đã hoàn thành phát triển.
B: giá thành phát triển của tất cả hạng mục
B: giá thành phát triển của tất cả hạng mục
phát triển.
phát triển.
C: lợi nhuận hợp lý của người phát triển.

C: lợi nhuận hợp lý của người phát triển.





Việc ước tính tổng giá trị phát triển phải tiến
Việc ước tính tổng giá trị phát triển phải tiến
hành trên cơ sở:
hành trên cơ sở:

Điều tra, khảo sát giá chuyển nhượng thực tế
Điều tra, khảo sát giá chuyển nhượng thực tế
trên thị trường đối với nhà cửa, căn hộ, công
trên thị trường đối với nhà cửa, căn hộ, công
trình kiến trúc, đất phân lô, v.v
trình kiến trúc, đất phân lô, v.v

Tại những dự án đã hoàn thành mà có những
Tại những dự án đã hoàn thành mà có những
đặc điểm tương tự với dự án bất động sản dự
đặc điểm tương tự với dự án bất động sản dự
kiến đầu tư xây dựng ở khu vực liền kề hoặc
kiến đầu tư xây dựng ở khu vực liền kề hoặc
những khu vực lân cận có mức sinh lợi, có điều
những khu vực lân cận có mức sinh lợi, có điều
kiện kết cấu hạ tầng tương đương.
kiện kết cấu hạ tầng tương đương.

Có dự kiến và tính đến xu hướng và

Có dự kiến và tính đến xu hướng và
mức độ
mức độ
biến động của giá thị trường để ước tính mức
biến động của giá thị trường để ước tính mức
giá dự kiến bán được cho phù hợp với thực tế.
giá dự kiến bán được cho phù hợp với thực tế.

4. Phương pháp chi phí

Giá trị của BĐS hiện có có thể được đo bằng chi phí làm
ra một BĐS tương tự như là một vật thay thế, nghĩa là
bằng giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây
dựng hiện hành.

Việc xác định chi phí hiện hành phải tính tới tất cả các
chi phí có liên quan. Nhiệm vụ của người định giá là
chuyển đổi chi phí thành giá trị qua việc xem xét tác
động của các điều kiện thị trường và việc nhận dạng các
nguyên nhân giảm giá.

5. Phương pháp hồi quy

Phương pháp này dựa trên cơ sở của bài
toán phân tích hồi quy, trên cơ sở các
giao dịch thu thập trên thị trường có thể
xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu
tố lên giá BĐS để từ đó dự báo cho các
BĐS khác.


Các yếu tố tác động đến giá BĐS được
xác định thông qua điều tra thu thập
thông tin.

Trên cơ sở các thông tin đó lựa chọn mô
hình hồi quy phù hợp.