1
BÀI THẢO LUẬN
ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Đề tài:
“ Nguyên tắc biến động được áp dụng trong các phương pháp định giá đất”
Nhóm SV thực hiện: Nhóm NEW WIND
1 Nguyễn Văn Cúc
2 Hồ Huy Hoàng ( NT )
3 Bùi Minh Hoàng
4 Dương Danh Hùng
hãy là gió để bay thật xa
1
2
MỤC LỤC
I - ĐẶT VẤN ĐỀ
II - NỘI DUNG
I. Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá
I.1. Sự biến động nhân tố nhân khẩu
I.2. Sự biến động nhân tố xã hội
I.3. Sự biến động nhân tố quốc tế
I.4. Sự biến động nhân tố kinh tế
I.5. Sự biến động nhân tố khu vực
I.6. Sự biến động nhân tố cá biệt
II. Vận dụng nguyên tắc biến động trong các phương pháp ĐGĐ
1. Phương pháp thu nhập
2. Phương pháp so sánh trực tiếp
3.Phương pháp thặng dư
4.Phương pháp chi phí
5.Phương pháp hồi quy
III - KẾT LUẬN
Tài liệu tham khảo

Trang
3
5
5
5
5
6
7
7
8
9
9
9
10
11
11
12
13
hãy là gió để bay thật xa
2
3
I - ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với
đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế,
nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp
quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Xét về
phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của
quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.
Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của 3
mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu, những nhân tố này lại

luôn luôn biến động. Định giá đất cần phân tích tỷ mỷ điểm này và phán đoán chính
xác xu hướng biến động, hiểu biết các nhân tố cấu thành đất đai và sự tương tác giữa
các nhân tố, mới có thể định giá chính xác. Trước khi khi chúng ta nghiên cứu về
phương pháp định giá đất, đầu tiên cần nắm vững nguyên tắc cơ bản của định giá đất
đai, từ đó vận dụng nó trong việc xác định giá đất
Có 3 nguyên tắc định giá đất: Nguyên tắc thay thế, nguyên tắc sử dụng hiệu quả
nhất, nguyên tắc biến động…Các nguyên tắc này dựa trên các học thuyết kinh tế và
khái niệm cơ bản về giá trị thị trường. Xem xét giá trị của đất đai cần được hiểu trong
sự phụ thuộc với các yếu tố cấu thành giá và đặt trong bối cảnh thay đổi của tất cả các
yếu tố cấu thành giá, đó là nội dung chính của "nguyên tắc biến động" trong xác định
giá trị đất đai.
Nắm bắt đúng nguyên tắc biến động là cánh cửa mở cho xác định giá chính xác
và trugn thực, giải thích các nguyên nhân biến động giá đất, có những chính sách,
cũng như những chiến lược cụ thể trong điều chỉnh giá.
Do đó nhóm chúng em thực hiện đề tài thảo luận:
“ Nguyên tắc biến động được áp dụng trong các phương pháp định giá đất”
hãy là gió để bay thật xa
3
4
Mục đích:
 Xác định nội dung nguyên tắc biến động trong định giá đất.
 Chỉ ra các yếu tố biến động áp dụng trong định giá đất.
 Mối quan hệ giữa các yếu tố biến động trong quá trình định giá đất.
 Áp dụng nguyên tắc biến động vào định giá đất.
hãy là gió để bay thật xa
4
5
II - NỘI DUNG
II. Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá
Có 6 nhân tố câú thành giá:

+ Nhân tố nhân khẩu
+ Nhân tố xã hội
+ Nhân tố quốc tế
+ Nhân tố kinh tế
+ Nhân tố khu vực
+ Nhân tố cá biệt
Các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động.
Sự biến động của các yếu tố cấu thành giá tác động gián tiếp tới sự cấu thành và
biến động về giá đất.
I.1. Sự biến động nhân tố nhân khẩu
Dân số luôn biến động không ngừng với xu hướng ngày một tăng, yếu tố nhân
khẩu cũng bị kéo theo. Sự biến động nhân tố nhân khẩu mang tính tự nhiên: tái sản
xuất dân số, điều kiện tự nhiên của môi trường sống,…; khu vực: yếu tố kinh tế
vùng, quốc gia, vùng, miền; xã hội: tập quán, lối sống, xu thế xã hội, điều kiện phát
triển kinh tế, chính trih và xã hội,…
I.2. Sự biến động nhân tố xã hội
Sự biến động nhân tố xã hội do sự biến động của các yếu tố sau:
 Trạng thái ổn định chính trị:
Tình hình chính trị của quốc gia, khu vực, thế giới được ổn định tạo niềm tin
cho người dân, nhà đầu tư vào nhu cầu về đất, và quá trình phát triển kinh tế, mang
tính chất nền tảng cho ổn định về giá đất.
hãy là gió để bay thật xa
5
6
 An ninh xã hội:
Sự biến động của an ninh xã hội chịu ảnh hưởng của các yếu tố chính trị, nhân
tố nhân khẩu, tình hình phát triển kinh tế,…sự ổn định về an ninh là điều kiện đảm
bảo cho môi trường đầu tư và cuộc sống dân sinh. Tăng niềm tin ổn định sản xuất
và cuộc sống.
 Đầu cơ nhà đất:

Dễ nhận thấy yếu tố đầu cơ đất tại Việt Nam hiện nay có sự biến động mạnh
nhất, đây chính là yếu tố ảnh hưởng lớn tới sự biến động giá. Sự biến động của đầu
cơ nhà đất chủ yếu do: kỳ vọng của nhà đầu tư về cơ hội có lãi khi đầu tư, tiến
trình đô thị hóa, chính sách và hệ thống quản lý của nhà nước còn chưa hoàn thiện,
phong tục tập quán và sự biến động của nhân tố nhân khẩu.
 Tiến trình đô thị hóa:
Do nhu cầu phát triên kinh tế, sự quản lý phát triển đô thị còn lỏng lẻo, nhu cầu
việc làm và kỳ vọng của người dân về đô thị,…mà tiến trình đô thi có sự biến động
mạnh. Sự biến động nhanh của tiến trình đô thị có nguy cơ làm biến động bất bình
ổn về giá đất, và kéo giá nhà đât lên cao, đồng thời cũng làm tăng sự biến động của
yếu tố đầu cơ nhà đất.
I.3. Sự biến động nhân tố quốc tế
Sự biến động nhân tố quốc tế trong thời đại ngày nay, là sự biến đổi toàn diện,
không chỉ mang tính riêng lẻ của các cực, các nước với nhau, mà sự vận động và
biến đổi của tất cả các nước. Sự biến đổi này do các yếu tố Kinh tế chi phối, xu
hướng hợp tác và ổn định tình hình chính trị, đang được thiết lập trên phạm vi toàn
thế giới. Chính sự biến ngày một ổn định và mang tính tích cực hiện nay đang tọa
cơ hội đầu tư, hợp tác, tạo sự sôi động cho thị trường nhà đất, làm biến động giá
đất.
hãy là gió để bay thật xa
6
7
I.4. Sự biến động nhân tố kinh tế
Sự phát triển kinh tế nhằm hướng tới một xã hội tố đẹp là không thể phủ nhận,
bởi vậy sự biến động nhân tố kinh tế là một hệ quả tất yếu và sự biến động này do
các yếu tố sau chi phối:
− Mức độ dự trữ và đầu tư.
− Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ.
− Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư.
− Biến động vật giá.

− Mức lãi suất.
Sự biến động của nhân tố kinh tế khi xét tới, chúng ta cần đánh giá mức độ biến
động trong không gian và thời gian cụ thể: trong ngắn hạn, trung hạn, dài hạn cho
từng địa phương, thành phần kinh tế,…để có được đánh giá chính xác trước những
thay đổi của kinh tế và mức tác động của kinh tế tới sự biến động giá đất. Chú ý tập
trung các chỉ tiêu mức độ dự trữ đầu tư vào nhà đất, thu nhập người dân, mức lãi suất
và tỷ lệ lạm phát.
I.5. Sự biến động nhân tố khu vực
Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có đất,
những dặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng
quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó.
Nhân tố khu vực bao gồm 4 yếu tố:
+ Yếu tố vị trí địa lý
+ Điều kiện cơ sở hạ tầng
+ Chất lượng môi trường
+ Nhân tố quy hoạch
Mỗi khu vực khác nhau lại có những điều kiện cụ thể khác nhau, đây chính là
sự biến động khi thực hiện định giá đất giữa các khu vực với nhau. Nếu xét trong
hãy là gió để bay thật xa
7
8
khoảng thời gian nhất định thì mỗi khu vực lại có yếu tố lại biến động, chủ yếu vào
yếu tố: điều kiện cơ sở hạ tầng, chất lượng môi trường và nhân tố quy hoạch. Cũng
chính sự biến động 3 yếu tố này làm biến động chủ yếu giá giữa ngay nội tại khu
vực.
I.6. Sự biến động nhân tố cá biệt
Nhân tố cá biệt là nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất.Anh
hưởng của nhân tố cá biệt ảnh hưởng tới giá đất tức là ảnh hưởng tới giá cả từng thửa
đất.
Nhân tố cá biệt bao gồm:

1. Diện tích
2. Chiều rộng
3. Chiều sâu
4. Độ dốc
5. Hình dáng
6. Hạn chế của quy hoạch đô thị
Nhưng đây cũng là yếu tố ít biến động nhất, sự ổn định được thiết lập trong quá
trình giao quyền sử dụng thửa đất. Riêng có hạn chế của quy hoạch đô thị là yếu tố có
sự biến động nhất định nhờ sự điều chỉnh quy hoạch, giải pháp khắc phục. Ngoài ra
các yếu tố của nhân tố này còn có sự biến động trong một khoảng không gian nhất
định, thời gian nào đó: trong những khu vực có độ sạt lở cao, sự cải tạo đất của chủ sự
dụng về độ dốc, khả năng khác phục nhược điểm nhờ công trình trên đất
Giá đất được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân
tố này và những biến động chung của chúng. Khi định giá đất cần phải phân tích
tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá biệt và nghiên cứu về hiệu quả trên mảnh
đất đó cùng với sự biến động của các nhân tố trên
hãy là gió để bay thật xa
8
9
III. Vận dụng nguyên tắc biến động trong các phương pháp ĐGĐ
Khi định giá đất cần phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá biệt và nhu
cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với những nhân tố và sự biến động của những
nhân tố cấu thành giá.
Các nhân tố hình thành giá đất thì luôn biến đổi nên phải nắm vững mối quan
hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến động để căn cứ giá đất hiện tại mà dự
tính giá đất cho tương lai.
1. Phương pháp thu nhập
Đây là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đai
định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu
nhập vào thời điểm định giá.

Trong phương pháp này việc xác định thu nhập dự kiến hàng năm cần phải xem
xét tác động của các nhân tố làm thay đổi thu nhập mà mảnh đất mang lại để định giá
đất thích hợp.
2. Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá của thửa đất dựa
trên nguyên tắc thay thế. Giá của thửa đất cần xác định được đối chiếu so sánh với giá
của các thửa đất tương tự đã được giao dịch trên thị trường xảy ra trong thời gian gần.
Căn cứ vào giá cả đã biết và tình hình khác nhau của các giao dịch đất đai đó về
thời gian, khu vực và các nhân tố khác để hiệu chỉnh giá của thửa đất cần xác định vào
thời điểm định giá.
Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều
chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:
Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá =Giá chuyển nhượng quyền
sử dụng đất của từng thửa đất, khu đất so sánh ± Mức tiền điều chỉnh về giá hình
thành từ những yếu tố khác biệt của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu
đất cần định giá
hãy là gió để bay thật xa
9
10
Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển
nhượng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá
của thửa đất cần định giá, thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của thửa đất
so sánh theo công thức nêu trên, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh theo chỉ số biến động (tăng hoặc
giảm) giá của loại đất đó trong khoảng thời gian này.
Chỉ số biến động giá của từng loại đất có thể được tính toán từ những thông tin
mà Sở Tài chính hoặc các tổ chức tư vấn về giá đất thu thập thông qua việc điều tra,
khảo sát và thống kê giá đất theo hướng dẫn tại Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày
15/9/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra,
khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo quy định tại Nghị định số

188/2004/NĐ-CP; hoặc số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu có).
3.Phương pháp thặng dư
Xét từ quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có giá là do có thể phát triển, sử dụng
xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra thu nhập.
Công thức cơ bản xác định giá đất
V=A-(B+C)
Trong đó:
V: giá cả của đất được mua để phát triển
A: tổng giá trị phát triển hoặc giá trị vốn của BĐS sau khi đã hoàn thành phát
triển.
B: giá thành phát triển của tất cả hạng mục phát triển.
C: lợi nhuận hợp lý của người phát triển.
Việc ước tính tổng giá trị phát triển phải tiến hành trên cơ sở:
Điều tra, khảo sát giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường đối với nhà cửa,
căn hộ, công trình kiến trúc, đất phân lô, v.v tại những dự án đã hoàn thành mà có
những đặc điểm tương tự với dự án bất động sản dự kiến đầu tư xây dựng ở khu vực
hãy là gió để bay thật xa
10
11
liền kề hoặc những khu vực lân cận có mức sinh lợi, có điều kiện kết cấu hạ tầng
tương đương.
Có dự kiến và tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá thị trường để
ước tính mức giá dự kiến bán được cho phù hợp với thực tế.
4.Phương pháp chi phí
Giá trị của BĐS hiện có có thể được đo bằng chi phí làm ra một BĐS tương tự
như là một vật thay thế, nghĩa là bằng giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây
dựng hiện hành.
Việc xác định chi phí hiện hành phải tính tới tất cả các chi phí có liên quan.
Nhiệm vụ của người định giá là chuyển đổi chi phí thành giá trị qua việc xem xét tác
động của các điều kiện thị trường và việc nhận dạng các nguyên nhân giảm giá.

5.Phương pháp hồi quy
Phương pháp này dựa trên cơ sở của bài toán phân tích hồi quy, trên cơ sở các
giao dịch thu thập trên thị trường có thể xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố
lên giá BĐS để từ đó dự báo cho các BĐS khác.
Các yếu tố tác động đến giá BĐS được xác định thông qua điều tra thu thập
thông tin.
Trên cơ sở các thông tin đó lựa chọn mô hình hồi quy phù hợp.
hãy là gió để bay thật xa
11
12
III - KẾT LUẬN
Các nhân tố hình thành giá đất luôn nằm trong thế biến động nên giá cả đất đai
được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những
biến động chung của chúng.
Vì vậy nguyên tắc biến động được sử dụng cho tất cả các phương pháp định giá
đất để dự tính chính xác sự biến động giá đất trong tương lai thông qua việc điều
chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới có
thể xác định giá đất hợp lý, chính xác.
Trong việc định giá đất phải:
+Dự tính chính xác sự biến động giá đất trong tương lai.
+Dựa vào nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức
tiêu chuẩn của thời gian định giá.
Tuy nhiên nguyên tắc này không đứng đơn lẻ, giữa chúng có mối quan hệ trực
tiếp hoặc gián tiếp với nhau. Do đó khi định giá đất, ngoài việc cần hiểu biết đầy đủ
những nguyên tắc định giá đất còn phải nắm vững mối quan hệ giữa chúng, vận dụng
một cách tổng hợp trong các phương pháp xác định giá đất.
hãy là gió để bay thật xa
12
13
Tài liệu tham khảo

+Hồ Thị Lam Trà-Nguyễn Văn Quân.GT Định giá đất.NXB Nông nghiệp.2006.
+Thông tư 145/2007/TT-BTC hướng dẫn thực hiện nghị định 188/2004/NĐ-CP
và nghị định 123/2007/NĐ-CP.
+Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất.
+Nghị định số 123/2007/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định
số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và
khung giá các loại đất.
 Thông tin trên các website:
- www.vnexpress.net
- www.Vneconomy.com.vn/tbktvn
- Trang web của báo Kinh tế đô thị: www.ktdt.com.vn
- www.baoxaydung.com
-
hãy là gió để bay thật xa
13