1
Nhóm 7
Đề tài: "ảnh hưởng của các nhân tố cá biệt đến giá đất"
Nội dung chính:
- Định nghĩa giá đất
- Đặc trưng của giá đất
- Phân tích các yếu tố cá biệt ảnh hưởng đến giá đất:
+Vị trí
+Diện tích
+Chiều rộng
+Chiều sâu
+Diện tích
+Hình dáng
+Độ dốc
+Hạn chế của quy hoạch đô thị
+Cơ sở hạ tầng và thời hạn sử dụng đất
-Kết luận
I. Đặt vấn đề:
Đất đai là tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, một tư liệu sản
xuất đặc biệt và không thể thay thế. Đất đai là thành phần cơ bản của môi trường
sống, mọi hoạt động của con người đều cần đất và gắn với đất. Từ khi có chế độ
chiếm hữu tư nhân thì cũng xuất hiện ý thức về quyền đối với đất đai. Xã hội càng
phát triển thì vị trí, vai trò của đất ngày càng được mở rộng, nó tham gia nhiều hơn
vào các hoạt động kinh tế xã hội và nhất là lĩnh vực thương mại và trở thành một
tài sản, một loại hàng hóa đặc biệt, do vậy nó có giá. Để định giá một thửa đất thì
cơ sở đầu tiên vô cùng quan trọng là phải dựa vào các đặc tính của bản thân thửa
đất, đó là các nhân tố cá biệt của thửa đất.Nhân tố cá biệt là nét đặc trưng riêng biệt
1
2
của từng thửa đất, phân biệt các thửa đất với nhau, nó là cơ sở nền tảng để con
người định hướng sử dụng cho phù hợp với từng mục đích và nhu cầu của mình sao

cho đạt được hiệu quả và hướng tới phát triển lâu bền.
II.Nội dung:
Con người trong quá trình sử dụng đất vào các mục đích khác nhau đã xác
định giá cho các thửa đất khác nhau. Gía đất là biểu hiện giá trị của quyền sử dụng
đất. Gía đất có các đặc trưng là:
-Không giống nhau về phương thức biểu thị
-Không giống nhau về thời gian hình thành
-Gía đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai
-Gía đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu hướng tăng cao rõ
ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường.
-Gía đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ ràng.
Gía đất chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố nhưng một nhân tố cơ bản nhất là
dựa vào đặc trưng của chính thửa đất đó, đó chính là các nhân tố cá biệt. Nhân tố cá
biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất, nó dùng để
định giá thửa đất, so sánh các thửa đất ở cạnh nhau có mức giá khác nhau (phương
pháp so sánh trực tiếp). Các nhân tố cá biệt cần quan tâm trong định giá đất là: vị
trí, diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc, hạn chế của quy hoạch đô
thị, cơ sở hạ tầng và thời hạn sử dụng đất.
♦Vị trí của thửa đất:
Vị trí cụ thể của thửa đất trong khu vực nhất định có thể ảnh hưởng đến giá
của thửa đất đó. Đối với đất sử dụng cho các mục đích sản xuất nông nghiệp thì vị
trí đã quy định các tính chất sinh học, vật lý, sinh thái… của đất, làm cho hiệu quả
sử dụng đất trên các mảnh đất khác nhau vào từng mục đích khác nhau là khác
nhau, nó tạo ra lợi thế so sánh cho vùng và tạo ra địa tô chênh lệch của thửa đất, do
2
3
đó giá của thửa đất cũng khác nhau.Yếu tố vị trí ảnh hưởng mạnh đến giá đất là đối
với các thửa đất sử dụng cho các mục đích phi nông nghiệp. Mỗi thửa đất đều đồng
thời tồn tại 2 loại vị trí là vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Những mảnh đất nằm
tại vùng trung tâm thường có giá cao hơn những mảnh đất cùng loại nằm ở các

vùng ven (vị trí tương đối).
Còn trên cùng một đoạn đường, nếu các thửa đất có các yếu tố khác như nhau thì
thửa đất có vị trí gần mặt tiền hơn, hoặc ở các vị trí đắc địa (ngã ba, ngã tư, trên các
trục giao thông quan trọng, gần các trung tâm thương mại …) thì có giá trị cao hơn
(vị trí tuyệt đối) do lợi ích kinh tế thửa đất mang lại cao. Xét một ví dụ cụ thể về
ảnh hưởng của vị trí tuyệt đối đến giá đất, đó là quy định về giá đất trên địa bàn
thành phố Thanh Hóa như sau:
-Đối với thửa đất là đất ở nằm ở góc ngã ba; ngã tư đường phố, có từ 2 mặt tiền trở
lên (đầu ve) thì được tính tăng thêm 10% giá đất của vị trí đó.
-Những ngõ, ngách, hẻm không có tên trong phụ lục thì giá trị quyền sử dụng đất
được xác định căn cứ vào giá đất của các đường, ngõ có các ngõ, ngách, hẻm đó và
theo vị trí, mặt cắt như sau:
Vị trí 1: Áp dụng đối với các lô, thửa đất của một chủ sử dụng đất đã có tên
đường, ngõ kê khai trong phụ lục. Hệ số tính là 1;
Vị trí 2: Áp dụng đối với các lô, thửa đất của một chủ sử dụng đất có ít nhất
một mặt giáp với ngõ ngách, hẻm có mặt cắt nhỏ nhất từ 3,5 m trở lên. Hệ số vị trí
2 bằng 0,60 so với vị trí 1
Vị trí 3: Áp dụng đối với các lô, thửa đất của một chủ sử dụng đất có ít nhất
một mặt giáp với ngõ ngách, hẻm có mặt cắt nhỏ nhất từ 2 m đến dưới 3,5m. Hệ số
vị trí 3 bằng 0,35 so với vị trí 1;
Vị trí 4: Áp dụng đối với các lô, thửa đất của một chủ sử dụng đất có ít nhất
một mặt giáp với ngõ ngách, hẻm có mặt cắt nhỏ nhất dưới 2m. Hệ số vị trí 4 bằng
0,20 so với vị trí 1;
3
4
(Quyết định số: 476/2010/QĐ-UBND về việc phê duyệt giá các loại đất trên
địa bàn thành phố Thanh Hóa năm 2010)
●Diện tích thửa đất:
Diện tích thửa đất là phần diện tích mà người sử dụng đất được phép sử
dụng, là phần diện tích mà trên đó nhà nước xác lập các quyền và nghĩa vụ đối với

từng chủ sử dụng. Diện tích của thửa đất phải phù hợp với từng mục đích sử dụng,
quá lớn hay quá nhỏ đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài
chính của người sử dụng đất nên ảnh hưởng đến giá đất.
Gía đất là số tiền trên một đơn vị diện tích nên trong cùng một điều kiện
thường diện tích của mảnh đất càng lớn thì giá của thửa đất đó càng cao.
+ Đối với đất dùng vào mục đích sản xuất nông nghiệp nhà nước có quy định về
hạn mức sử dụng đất, theo đó những thửa đất nào có diện tích vượt hạn mức khi hết
thời hạn sử dụng phải chuyển sang thuê đất, và cách tính giá cũng khác…
+ Đối với đất dùng cho mục đích ở, tại Hà Nội, diện tích tối ưu là từ 40-75m
2

Diện tích thửa đất còn liên quan đến số tiền người sử dụng đất được đền bù trong
trường hợp đất thuộc diện giải phóng mặt bằng. Tại các điểm nóng về giải phóng
mặt bằng thường xuất hiện các ngôi nhà siêu mỏng. Cũng vì thế nhà nước đã quy
định diện tích tối thiểu để được tách thửa đối với đất ở như sau
-Tại điểm b, khoản 1, Điều 3, Quyết định 19/2009/QĐ-UBND của UBND TP.HCM
ngày 25-2-2009 quy định về diện tích tối thiểu sau khi tách thửa, đất ở sẽ được tách
thửa nếu đủ điều kiện về diện tích tối thiểu (phải đảm bảo được hạ tầng kỹ thuật
theo quy hoạch và kết nối, đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật hiện hữu)
Nếu đất chưa có nhà thì diện tích tối thiểu được tách thửa là 80 m2 và chiều
rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5 m
Đối với đất có nhà hiện hữu thì diện tích tối thiểu được tách thửa là 50 m2,
chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4 m (điều kiện về diện tích nêu trên được áp
dụng cho cả thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại) sau khi trừ lộ giới.
4
5
-Nếu thửa đất đó tại Hà Nội, sẽ áp dụng theo quy định tại quyết định số
26/2008/QĐ-UB ngày 28/5/2008 của UBND thành phố. Theo đó, thửa đất có chiều
rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (chiều dài của thửa đất tính từ
cột mốc được phép xây dựng) từ 3 m trở lên, đồng thời thửa đất còn lại (phần diện

tích đất còn lại của người chuyển nhượng cho bạn) sau khi tách thửa đảm bảo đủ
các điều kiện sau đây:
Có diện tích không nhỏ hơn 30 m2
Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (chiều dài của
thửa đất tính từ cột mốc được phép xây dựng) từ 3 m trở lên.
Tuy thế tình trạng nhà siêu mỏng vẫn cứ tồn tại, hiện hai bên cầu và đường dẫn
cầu Vĩnh Tuy đã có 13 trường hợp xây dựng nhà có diện tích nhỏ, hình thể thửa đất
không phù hợp với quy chuẩn xây dựng, không đảm bảo kiến trúc đô thị. Trong đó
có 8 hộ xây nhà trên mặt bằng vẻn vẹn 10m2. Đặc biệt có hộ bà Lê Thị Kim Nhung
ở 682A Minh Khai đã xây nhà 3 tầng trên diện tích 3,8m2. Cá biệt có một ngôi nhà
"quái dị" dưới chân cầu Vĩnh Tuy: mảnh đất rộng chừng 5m2 được thiết kế đặc biệt
để khi xây lên, ban công đua ra cả mặt trước và mặt sau, trông như hình chữ T!
Ngôi nhà siêu mỏng kỳ lạ hình chữ
T ở chân cầu Vĩnh Tuy
5
6
●Kích thước của thửa đất:
Kích thước của thửa đất là chiều dài và chiều rộng của thửa đất, các mảnh đất có
cùng diện tích như nhau nhưng kích thước của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng
khác nhau, trong đó chiều rộng của thửa đất có ảnh hưởng mạnh đến giá đất. Chiều
rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi của
người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại và ngay
cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất, đó là chưa kể đến yếu tố tâm lý và
phong thủy trong chọn đất (thích nhà cao cửa rộng mà muốn cửa rộng thì chiều
rộng mặt tiền của thửa đất phải không quá nhỏ)
Theo quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành theo quyết định số 04 ngày 3-
4-2008 của Bộ Xây dựng, kích thước lô đất xây dựng nhà ở được xác định như sau:
-Khi lô đất tiếp giáp với đường phố có lộ giới ≥20m, phải đảm bảo các yêu cầu về
kích thước tối thiểu như sau:
+ Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở gia đình ≥45m2

+ Bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở ≥5m
+ Chiều sâu của lô đất xây dựng nhà ở ≥5m
-Khi lô đất tiếp giáp với đường phố có lộ giới <20m, phải đảm bảo các yêu cầu về
kích thước tối thiểu như sau:
+ Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở gia đình ≥36m2
+ Bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở ≥4m
+ Chiều sâu của lô đất xây dựng nhà ở ≥4m
●Chiều sâu của thửa đất:
Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hay quá sâu so với mặt đường đều không
thuận lợi cho người sử dụng đất với bất kỳ mục đích sử dụng nào nên ảnh hưởng
đến giá đất
-Các thửa đất có chiều sâu lớn, vị trí đất tính giá được quy định như sau:
6
7
+ Đối với đất ở:
Lớp 1: Tính từ chỉ giới xây dựng vào sâu đến 25m. Hệ số được tính là 1
Lớp 2: Chiều sâu tiếp theo lớn hơn 25m đến 45m. Hệ số bằng 0,40 so với vị trí 1
Lớp 3: Chiều sâu tiếp theo lớn hơn 45m: Hệ số bằng 0,20 so với vị trí 1
+ Đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp:
Lớp 1: Tính từ chỉ giới xây dựng vào sâu đến 25m: Hệ số được tính là 1
Lớp 2: Chiều sâu tiếp theo lớn hơn 25m đến 50m: Hệ số bằng 0,70 so với vị trí 1
Lớp 3: Chiều sâu tiếp theo lớn hơn 50m đến 75m: Hệ số bằng 0,50 so với vị trí 1
Lớp 4: Chiều sâu tiếp theo lớn hơn 75m: Hệ số bằng 0,30 so với vị trí 1
Hệ số giá của các vị trí đất được tính theo đường, ngõ có thửa đất đó.
-Đối với các ngõ có chiều sâu lớn:
Những ngõ ngách, hẻm đã có tên trong phụ lục nhưng có chiều sâu lớn hơn 100m
được xác định theo hệ số giá như sau:
+Từ đầu ngõ, ngách, hẻm đến 100 m, tính hệ số bằng 1 của ngõ, ngách, hẻm
đó;
+> 100m đến 200m, tính hệ số bằng 0,8 của ngõ, ngách, hẻm đó;

+> 200m, tính hệ số bằng 0,6 của ngõ, ngách, hẻm đó
(Quyết định số: 476/2010/QĐ-UBND về việc phê duyệt giá các loại đất trên địa
bàn thành phố Thanh Hóa năm 2010)
●Hình thể của thửa đất:
-Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là hình vuông hoặc hình chữ nhật, còn các dạng
như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc… đều không thuận lợi
cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất.
+Trong sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp, hình dạng của thửa đất có
ảnh hưởng rõ rệt đến hiệu suất làm việc của máy móc. Khi làm đất trên thửa ruộng
hình tam giác, chi phí di chuyển phi sản xuất của máy kéo tăng lên từ 2-2.5 lần so
với chi phí này khi làm đất trên thửa ruộng hình chữ nhật có cùng diện tích. Ngoài
7
8
ra khi làm việc trên thửa rộng hình chữ nhật có chiều dài cạnh thích hợp thì máy
móc đỡ bị hao mòn, hư hại hơn ( theo giáo trình quy hoạch sử dụng đất). Do đó để
nâng cao hiệu suất máy móc và hiệu quả làm việc người ta sẽ phải mất thêm chi phí
để cải tạo thửa đất (như chi phí cho công tác dồn điền đổi thửa)
+Đối với đất ở, hình dạng của thửa đất lại càng được quan tâm hơn, nó
không chỉ mang lại sự tiện lợi cho người sử dụng mà nó còn chịu ảnh hưởng của
yếu tố tâm lý cũng như phong thủy. Hình dạng thửa đất có ảnh hưởng to lớn đến
thiết kế và hình dạng các công trình trên nó, đó là chưa kể đến chi phí cho việc thuê
thiết kế và trang trí nội thất cho ngôi nhà chắc chắn cũng tăng hơn so với mảnh đất
có hình dạng đơn giản.
Trong phong thủy học, nhà ở có hình vuông là tốt nhất. Bởi từ trước đến nay
người phương Đông đều bị ảnh hưởng bởi quan niệm “trời tròn đất vuông”, nhà ở
vuông vắn khiến năng lượng của khí sinh ra dòng chảy tuần hoàn, cân bằng, mang
lại nhiều điều tốt lành cho gia đình. Còn nhà ở dài và hẹp hoặc khuyết góc, khí
trong nhà sẽ ngưng tụ, hoặc chảy không có quy luật, sự phân bố trường năng lượng
sẽ mất cân bằng, có ảnh hưởng đến sức khỏe và cuộc sống thường ngày của người
ở. Nhìn theo quan điểm hiện đại, tính thực dụng của ngôi nhà hình vuông cao, trang

trí nội thất cũng tiện, hơn nữa dễ thỏa mãn các nhu cầu về thông gió, ánh sáng…
Sống trong ngôi nhà này tự nhiên sẽ cảm thấy thoải mái, tâm bình khí hòa, gia đình
hòa thuận.
( />manh-dat-vuong.htm 06/09/2010 10:45)
-Địa thế của thửa đất: địa hình nơi thửa đất tọa lạc cao hay thấp hơn các thửa đất
khác trong vùng lân cận cũng có tác động đến giá của thửa đất. Ở các khu vực thấp
thường bị ngập nước vào mùa mưa hay chịu ảnh hưởng của hiện tượng triều cường
thì giá của thửa đất sẽ thấp, ngược lại giá cuả nó sẽ cao hơn. Khi chọn một mảnh
đất để xây dựng nhà ở, yếu tố được quan tâm đầu tiên là thế đất. Với những nơi
được xây trên địa thế phía trước cao còn phía sau thấp sẽ không tốt theo quan điểm
8
9
của phong thủy, tức là "môn hộ tuyệt diệt". Trường hợp phía trước hẹp, sau rộng sẽ
khiến xu thế của khí bị suy giảm gây ảnh hưởng không tốt cho sức khỏe. Thế đất
trũng, có bốn bên cao hơn so với nhà ở sẽ khiến chúng ta có cảm giác không
thoáng. Vì vậy những mảnh đất có thế đất theo nguyên tắc Đông thấp Tây cao,
trước thấp sau cao theo phong thủy là sẽ gặp nhiều an lành và phú quý trong cuộc
sống nên giá thường cao hơn mảnh đất thông thường.
Trong công tác quản lý cũng quy định cụ thể : theo quyết định số 476/2010/QĐ-
UBND về việc phê duyệt giá các loại đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa năm
2010 đối với thửa đất thấp hơn hoặc cao hơn độ cao mặt đường:
Phần diện tích thấp hơn hoặc cao hơn mặt đường từ 01m đến 02m tính bằng
90 % giá đất cùng vị trí.
Phần diện tích thấp hơn hoặc cao hơn mặt đường trên 2m tính bằng 80% giá
đất cùng vị trí.
-Ngoài ra còn phải kể đến yếu tố địa chất-công trình bởi nó ảnh hưởng đến chi phí
cho gia cố nền cho các công trình, nó cũng được tính vào giá đất. Nói chung chúng
ta sẽ không ai chọn một mảnh đất mà nền đất yếu bởi sẽ phải gánh nhiều chi phí và
chịu nhiều rủi ro…
●Độ dốc (I):

Có nhiều cách phân hạng thích hợp của độ dốc tùy từng mục đích sử dụng
-Đất xây dựng KCN: đất thuận lợi 0.4 < I < 2%, đất ít thuận lợi 2 < I < 3% , đất
không xây dựng được I > 3%)
-Đất dân dụng: đất thuận lợi 0.4 < I < 3%, đất ít thuận lợi 3 < I < 10% , đất không
xây dựng được I > 10%)
-Mạng lưới giao đường chính : thỏa mãn 0.4 < I < 5 % , được xác định trong quy
hoạch chung ( trong mạng lưới địa hình không đặt song song hay hình ô cờ bởi :
giảm độ dốc tự nhiên nên người ta thường tạo ta các con đường chéo , loằng
9
10
ngoằng nhằm thay đổi hướng điều chỉnh đường dốc dọc và đi theo quỹ đạo bất kì
đưa đường vào quỹ đạo độ dốc đảm bảo )
-Khu cây xanh nghỉ ngơi: đất thuận lợi 0.4 < I < 10%, đất ít thuận lợi 10 < I <30%,
đất không xây dựng được I>30%
( />-Đất sản xuất nông nghiệp: 0-5
0
thích hợp cho trồng lúa, 5-8
0
thích hợp cho trồng
màu, 8-15
0
thích hợp cho trồng cây ăn quả, 15-25
0
nên phát triển lâm nghiệp (Bộ
NN&PTNT)
Nói chung độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao
nên ảnh hưởng đến giá đất, bởi nó liên quan trực tiếp đến mức độ đầu tư và hoàn
thiện cơ sở hạ tầng, đến khối lượng đất san lấp khi xây dựng và khối lượng công
tác đất xây dựng.
●Hạn chế của quy hoạch:

Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá biệt bao gồm chiều cao vật kiến
trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất
-Yếu tố quy hoạch đô thị có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất, cụ thể là:
Từ khi đồ án quy hoạch Hà Nội mở rộng được trưng bày công khai (cuối
tháng 4, đầu tháng 5-2010), giá đất dự án quanh trục đường Thăng Long đã tăng
đột biến từ 20% đến 30%. Cụ thể, đất ở dự án khu đô thị Kim Trung - Di Trạch
(Hoài Đức), cách trung tâm Hà Nội khoảng 15 km đã nhảy vọt từ 20 triệu đồng/m2
lên trên 30 triệu đồng/m2. “Giá đất ở đây có nhiều loại, vị trí càng đẹp giá càng cao
nhưng tất cả đều đồng loạt tăng giá” - ông Phạm Văn Việt, Trung tâm Giao dịch
Đất Việt (xã Kim Chung, huyện Hoài Đức) cho biết
Không chỉ riêng giá đất dự án, giá đất ở, đất ruộng quanh trục đường này
cũng được dịp nhảy múa. Theo lãnh đạo UBND huyện Thạch Thất, hiện giá đất ở
các xã trên trục này đều tăng mạnh, nhiều nơi tăng đến 4-5 lần. Đất ở vị trí đẹp
trước chỉ 5 triệu đồng/m2 giờ vọt lên tới 30 triệu đồng/m2, đất ở sâu trong làng
10
11
cũng có giá 5-6 triệu đồng/m2. Tại xã Chàng Sơn, huyện Thạch Thất hiện có khá
nhiều người dân chuyển nhượng đất nông nghiệp bằng giấy tay với giá phổ biến
100 triệu đồng/sào (360 m2).
( />-Với điều kiện đất đai có hạn trong khi mọi nhu cầu của con người ngày càng tăng
thì một điều tất yếu là các công trình cũng ngày càng được xây cao lên và giá đất
cũng tăng theo. Tuy thế không phải khu vực nào cũng được xây nhà cao tầng và số
tầng cao tùy ý, nhất là các công trình trong đô thị vì nó còn chịu ảnh hưởng của yếu
tố cảnh quan, kiến trúc, bảo tồn văn hóa, hành lang an toàn cho các công trình kĩ
thuật… Những quy định về kiến trúc, xây dựng trong đô thị cũng là các yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất. Chiều cao của công trình cũng ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng
của công trình.
UBND TP Hà Nội đã trình Thủ tướng đề xuất phân vùng và định hướng phát
triển nhà cao tầng trong khu trung tâm TP Hà Nội. Theo đó, khu vực bốn quận nội
thành cũ, bên trong vành đai 2 được phân định thành 10 khu vực (KV) để kiểm soát

phát triển nhà cao tầng. Vùng đặc thù không xây dựng công trình cao tầng bao
gồm: KV trung tâm chính trị Ba Đình (KV1); KV phố cổ (KV2); KV Hồ Gươm và
vùng phụ cận (KV3); KV Thành cổ và an ninh quốc phòng (KV4).
Còn vùng kiểm soát đặc biệt hạn chế xây dựng nhà cao tầng và quản lý kiểm
soát cao tầng gồm: xung quanh hồ Trúc Bạch đến phía bắc Phan Đình Phùng và
Yên Phụ (KV5), các phố Lê Hồng Phong, Điện Biên Phủ và Nguyễn Thái Học;
phần còn lại của quận Hoàn Kiếm, trừ các khu phố cổ và KV hồ Gươm và phụ cận
(KV6); các tuyến phố Nguyễn Thái Học, Quốc Tử Giám, Lê Duẩn, Giảng Võ
(KV7) và KV phía bắc quận Hai Bà Trưng (KV8).
Cũng theo UBND TP Hà Nội, việc định hướng tổ chức không gian tới đây đã
xác định kiểm soát phát triển tầng cao công trình theo dạng lòng chảo, tức cao tầng
phía ngoài đường vành đai 2 và thấp dần vào trong khu vực trung tâm.
11
12
-Bộ xây dựng cũng đề ra quy chuẩn xây dựng về quy hoạch quy định về chiều cao
và mật độ xây dựng trong đô thị, nhằm tạo một cảnh quan kiến trúc hài hòa cho đô
thị: Khoảng cách giữa hai mặt tiền đối diện của hai dãy nhà không được nhỏ hơn
7m, khoảng cách hai đầu hồi (mặt hông) của hai dãy nhà không được nhỏ hơn 4m.
Nhà xây càng cao thì công trình phải lùi vào càng sâu và diện tích xây dựng càng
giảm, diện tích thửa đất càng rộng thì mật độ xây dựng càng giảm…
Ví dụ đối với chung cư, mật độ xây dựng tùy theo diện tích của lô đất và
chiều cao công trình. Cụ thể nếu chiều cao của công trình từ 16m trở xuống và diện
tích khu đất bằng hoặc nhỏ hơn 3.000m2 thì mật độ xây dựng tối đa là 75%. Nhưng
cũng với chiều cao trên mà xây dựng trên khu đất 10.000m2 chỉ xây được tối đa
65%, diện tích 18.000m2 được xây 63%, diện tích từ 35.000m2 trở lên được xây
60%.
-Các loại hình sử dụng đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau do hiệu quả sử
dụng và mức độ thu lợi từ đất khác nhau. Đối với đất nông nghiệp thì thường lợi
ích thu được từ đất không lớn bằng đất sử dụng cho các mục đích phi nông nghiệp
nên giá đất thấp hơn

BẢNG KHUNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT (cập nhật ND123)
(Ban hành kèm theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ)
______
12
13
Bảng 1 : KHUNG GIÁ ĐẤT TRỒNG CÂY HÀNG NĂM
Đơn vị tính : nghìn đồng/m
2
Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Mức giá 4,0 90,0 3,0 70,0 1,0 47,5
Bảng 2 : KHUNG GIÁ ĐẤT TRỒNG CÂY LÂU NĂM
Đơn vị tính : nghìn đồng/m
2
Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi
Giá tối
thiểu
Giá tối

đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Mức giá 5,0 105,0 3,5 65,0 0,8 45,0
Bảng 3 : KHUNG GIÁ ĐẤT RỪNG SẢN XUẤT
Đơn vị tính : nghìn đồng/m
2
Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Mức giá 1,5 40,0 0,8 25,5 0,5 20,0
Bảng 4 : KHUNG GIÁ ĐẤT NUÔI TRỒNG THỦY SẢN
Đơn vị tính : nghìn đồng/m
2

Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi
13
14
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Mức giá 3,0 90,0 2,0 50,0 0,5 24,0
Bảng 5 : KHUNG GIÁ ĐẤT LÀM MUỐI
Đơn vị tính : nghìn đồng/m
2
Cả nước
Mức giá
Giá tối thiểu Giá tối đa
1,5 41,0
Bảng 6 : KHUNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI NÔNG THÔN
Đơn vị tính : nghìn đồng/m
2
Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi
Mức giá
Giá tối
thiểu

Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
10,0 1.250,0 4,5 850,0 2,5 600,0
Bảng 7 : KHUNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ
Đơn vị tính : nghìn đồng/m
2
Loại
đô thị
Đặc biệt I II III IV V
14
15
Mức
giá
G.tối
thiểu
G.tối
đa
G.tối
thiểu
G.tối
đa
G.tối

thiểu
G.tối
đa
G.tối
thiểu
G.tối đa G.tối
thiểu
G.tối
đa
G.tối
thiểu
G.tối
đa
1.500 67.500 400 42.500 150 30.000 120 19.500 50 13.350 30 6.700
Bảng 8 : KHUNG GIÁ ĐẤT SẢN XUẤT, KINH DOANH
PHI NÔNG NGHIỆP TẠI NÔNG THÔN
Đơn vị tính : nghìn đồng/m
2
Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi
Mức giá
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu

Giá tối
đa
10,0 900,0 4,5 600,0 2,5 350,0
Bảng 9 : KHUNG GIÁ ĐẤT SẢN XUẤT, KINH DOANH
PHI NÔNG NGHIỆP TẠI ĐÔ THỊ
Đơn vị tính : nghìn đồng/m
2
Loại
đô thị
Đặc biệt I II III IV V
Mức
giá
G.tối
thiểu
G.tối
đa
G.tối
thiểu
G.tối
đa
G.tối
thiểu
G.tối
đa
G.tối
thiểu
G.tối đa G.tối
thiểu
G.tối
đa

G.tối
thiểu
G.tối
đa
1.000 47.810 250 29.500 100 20.000 50 13.500 40 8.500 15 4.500
●Cơ sở hạ tầng và thời hạn sử dụng đất:
-Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của BĐS hiện có. Nhờ có
sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận của đất đai trở nên
dễ dàng hơn, nó có thể đáp ứng và thoả mãn được nhiều yêu cầu khác nhau của thị
trường và nhờ đó có thể tham gia vào nguồn cung đất đai trên thị trường. Một khu
vực đất đai không có hệ thống kết cấu hạ tầng có thể coi như cung bằng không đối
15
16
với thị trường nhà ở và đất ở, song cũng vùng đất đó, nếu được xây dựng kết cấu hạ
tầng đồng bộ, khả năng tiếp cận dễ dàng thì đó lại là nguồn cung rất có ý nghĩa đối
với thị trường BĐS.
Kết quả điều tra giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường Hà
Nội năm 2009 của UBND TP Hà Nội cho thấy, giá đất trong năm nay tăng chóng
mặt. Một số khu vực được Nhà nước chủ trương đầu tư cơ sở hạ tầng, tăng trung
bình 20%, cá biệt đất thuộc huyện Từ Liêm, quận Hà Đông, huyện Hoài Đức tăng
đến 100%. Giá đất tại các thị trấn, huyện cũng tăng tùy theo mức độ hoàn thiện hạ
tầng kỹ thuật và khoảng cách so với trung tâm. Theo đó, giá tối thiểu là 750.000
đồng mỗi m2 và cao nhất là 8.040.000 đồng mỗi m2. Mặt bằng giá nhà đất, đặc biệt
là đất nền dự án trên địa bàn khu vực phía Tây Thủ đô đã có sự khác biệt so với
năm trước. Một số khu vực được đánh giá là có mức tăng cao như Hà Đông khoảng
40%, hiện đất nền đang có mức giá khoảng 60 triệu đồng/m2, khu vực Hoài Đức
khoảng 30 – 35 triệu đồng/m2, khu Quốc Oai (xung quanh Láng - Hòa Lạc) khoảng
25 triệu đồng/m2…
Hay như đất liền kề khu A, B, C, D đô thị Lê Trọng Tấn - Geleximco, diện
tích 100m2 và 114m2. Khu A (đã hoàn thành cơ sở hạ tầng và đang xây thô) giá:

34.5 triệu/m2 đến 38.5 triệu/m2. Khu B, C, D (đang bắt đầu làm cơ sở hạ tầng) giá
20 - 25 triệu/m2. (Khu đô thị Lê Trọng Tấn - Geleximco là khu đô thị với quy
hoạch đồng bộ đẹp và hiện đại bao gồm Khu A, Khu B, Khu C, Khu D. Khu đô thị
nằm trên mặt đường Lê Trọng Tấn nằm tại huyện Hoài Đức và hai bên đường Lê
Trọng Tấn thành phố Hà Đông (Hà Nội), sát đường Láng Hòa Lạc, cách Trung tâm
Hội Nghị Quốc Gia 5,5 Km. Gần Khu đô thị Nam An Khánh, Thiên đường Bảo
Sơn, Bắc An Khánh…nói chung là có vị trí khá thuận lợi- theo
/>-Thời hạn sử dụng đất quyết định mức độ thu lợi từ thửa đất và các quyền của
người sử dụng trong huy động công năng của thửa đất. Xét riêng nhóm đất phi
nông nghiệp tại đô thị thì theo bảng giá đất ở trên ta thấy mức giá đã có sự chênh
16
17
lệch 1.5 lần, mà trên thực tế còn chênh nhiều hơn. Riêng đối với đất ở cũng vậy, đất
thuê (có thời hạn) bao giờ cũng rẻ hơn nhiều so với cùng thửa đất đó nếu được mua
để ở (sử dụng ổn định lâu dài), sự khác biệt đó là do ai cũng muốn có riêng một
thửa đất để ở, do tâm lý "an cư thì mới lạc nghiệp".
III.Kết luận:
Các nhân tố cá biệt cuả thửa đất rất đa dạng, nó tạo nên đặc trưng riêng của
từng thửa đất, phân biệt các thửa đất với nhau, là căn cứ đầu tiên để xác định các
mục đích sử dụng để từ đó xác định giá đất. Trong các nhân tố này có nhân tố là
khách quan, có nhân tố là chủ quan nhưng chúng đều có ảnh hưởng và quan hệ qua
lại chặt chẽ với nhau và với các nhân tố khác (như tâm lý, tín ngưỡng, thị hiếu…
của người sử dụng). Để định giá cho thửa đất cần dựa trên cơ sở các nhân tố cá biệt
của thửa đất, đặt chúng trong mối quan hệ tổng hòa và tác động qua lại giữa các
nhân tố với nhau và với các nhóm nhân tố khác, đồng thời có biện pháp cải tạo các
mặt hạn chế cũng như nâng cao các mặt tích cực của nó nhằm làm cho việc sử dụng
đất đạt hiệu quả và bền vững
17