Chuyên đề thực tập 1 GVHD: TS. PHẠM LAN HƯƠNG
MỤC LỤC
Chương I. Cơ sở khoa học về năng lực cạnh tranh của DN BĐS 7
1.1.Năng lực ;cạnh ;tranh;của;doanh;nghiệp 7
1.1.1Khái niệm về năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp 7
Khái niệm nă,ng lực cạnh tranh của doanh n,ghiệp ,đến, nay vẫn chưa được hiểu một cách thống
nhất. D,ưới đây là một số cách tiếp cậ,n cụ t,hể về, năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp đáng
c,hú ý 7
1.1.2Khái niệm năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS 9
Năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản là khả năng duy trì và
nâng cao lợi thế cạnh tranh trong việc cung cấp dịch vụ môi giới, định giá ,tư vấn nhằm đạt lợi
ích kinh tế cao và tạo được uy tín trên thị trường.Năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp kinh
doanh dịch vụ bất động sản được thể hiện qua: 9
+Kênh phân phối sản phẩm và dịch vụ bán hàng 9
1.2. Sự cần thiết phải nâng .cao năng lực cạnh tranh của DN kinh doanh
dịch vụ BĐS 9
1.3. Các chỉ ,tiêu đánh giá năng lực cạnh, tranh c,ủa DN B;ĐS, mô hình,
S.W.O.T 10
1.3.1 Cá.c chỉ t,iêu đánh giá năng lực cạnh;, tranh của DN BĐS 10
Năng lực. cạnh ,tranh của doanh nghiệp là t;hể hiện, thực lực và lợi th;ế, của doanh nghiệp so
.với đ,ối thủ cạnh tranh trong việc; thoả mãn tốt nhất các đ;òi, hỏi của khách hàng để th.u lợi
,ngày càng cao hơn. Như vậy;, năng, lực cạnh tranh; của ,do,anh nghiệp trước hết p.hải đ,ược
tạo ra từ thực lực; của doanh ng,hiệp. Đây là ;các yế;u tố nội hàm của mỗi doa.nh n,ghiệp, không
chỉ đư;ợc tính bằng cá,,c tiêu chí v;ề công,; nghệ, tài chính, nhân l.ực, tổ chức, quản trị doa;nh
nghiệp… một,,, cách ri;êng biệt mà c,;ần đánh giá, so sánh v.ới các đối tá,c cạnh tra;nh trong
hoạt động t,rên cù;ng một lĩnh,; vực, cùng một thị trường Sẽ là vô ng,,hĩa; nếu những điểm
mạnh và điểm; yếu bên tr,;ong doanh nghiệp được đá.nh giá không, t;hông qua việc so sánh
một, các;h tương ứn;,g với các đối tác cạnh tran.h. Trên cơ sở; các ,so sánh đó, muốn tạo nên
;n,ăng lực cạnh t;,ranh, đòi hỏi doanh ng.hiệp phải ;tạo lập đư,ợc lợi thế so sánh với đ;ối tác ,của
mình. ,Nhờ lợi thế này, doanh ng.hiệp ;có thể thoả mãn, tốt hơn các đòi hỏi c;ủa khác,h hàng
m,ục tiêu cũng như lôi kéo đ.ư;ợc khách hàng của đố,i tác cạnh tranh.T;hực tế cho, thấy, k,hông

một doanh nghiệp n;.ào có khả năng thỏa mã,n đầy đủ tất cả ;những yêu cầ,u của ,khách hàng.
Thường thì d;o.anh nghiệp có lợi thế v,ề mặt này và c;ó hạn chế ,về mặt k,hác. Vlần đề cơ bản là,
do;a.nh nghiệp phải nhận b,,iết được điề;u này và cố ,gắng phát ,hluy tốt những điểm m;ạnh
SV: Nguyễn Xuân Công Lớp: Kinh doanh BĐS 51
Chuyên đề thực tập 2 GVHD: TS. PHẠM LAN HƯƠNG
.mà mình đang có để đáp ứn,g tốt n;hất những đòi, hỏi c,ủa lkhách hàng. Những đi;ểm mạ.nh và
điểm yếu bên trong, một do;anh nghiệ,p được bliể,u hiện thông qua các ;lĩnh vực .hoạt động
chủ yếu của doanh, n;ghiệp như, marketilng, tài ,chính, sản xuất, n;hân sự., công nghệ, quản trị,
hệ thốn;g thông, tin…T,uy nhiêln, để đán,h giá năng lực cạ;nh t.ranh của một doanh nghiệp, ;cần
phải xá,c định đượlc các yếu tố ,phản ánh năng; lực cạn.h tranh từ những lĩnh vực h;oạt động
khác ,nhaul và cần thực hiện, việc đánh ;giá bằng c.ả định tính và định lượng., 10
Trong lĩnh vự;c ,kinh doan.h dịch vụ bất động, sản các ch;ỉ tiêu đánh giá năng lực cạnh tranh của
doanh,nghiệp ba.o gồm cá,c yếu tố sau: 11
Tốc độ tăng trưởng thị phần cũ.ng l,à một yế;u tố, đánh giá ;năng lực cạnh tranh của sàn GD
BĐS.Nó thể hiện chiề,u hư;ớng, phát; triển củ,a doanh; nghiệp.Nếu tốc độ tăng trưởng thị phần
cao và ổn đ,ịnh,tứ,c là sà;n đó đan,g cạnh tranh tốt,đúng hướng và ngược lại tốc độ tăng
trưởng,, thị phần th,ấp,có; chiều hướ,ng giảm tức là năng lực cạnh tranh của sàn đó đang
yếu,c,ần, phải th,ay đ;ổi cách thức c,ạnh tranh 11
+Chất lượng,giá cả ;của dịch vụ,, 11
Chất lượng,giá cả củ;a dịch vụ cũ;ng là một chỉ ,tiêu đánh giá năng lực cạnh tranh của sàn GD
BĐS.Một sàn; có năng lực cạnh tranh t,ốt,mạnh chỉ khi họ có dịch vụ tốt,chất lượng cao làm thỏa
mã;n được nhu cầu của kh,ách hàng.Khi có được chất lượng tốt,giá cả hợp lý thì chắc chắn ;năng
lực cạnh tranh c,ủa sàn sẽ tốt hơn 11
+Kênh phân, phối sản ph;ẩm và dịch vụ bán h,àng 11
Kênh phân phối sản phẩm; và dịch vụ bán h,àng là một yếu tố vô cùng quan trọng ảnh hưởng tới
năng lực cạnh tr;anh của sản GD, BĐS.Khi có một kênh phân phối sản phẩm tốt thì sàn GD BĐS
sẽ vô c;ùng thuận lợi t,rong việc xúc tiến bán hàng và quảng bá thương hiệu của sàn.Nếu tậ;n
dụng tốt điề,u này thì đây sẽ trở thành một lợi thế cạnh tranh lớn của Sàn,năng lực c;ạnh tranh
củ,a sàn sẽ được nâng cao 11
1.3.2 Mô, hình S.W.O.T tron;g k,inh, doanh ,BDS 12

S.W.O.T là, tập hợp viết tắt nh;ữ,ng chữ cái đầu tiên của ,các từ tiếng, Anh: Strengths (Điểm
mạnh,), Weaknesses (Đ,;iểm yếu), Opportunities (,Cơ hội) và T,hreats (Nguy cơ). Phân tích
S.W,.O.T là một t;ro,ng 5 bước hình thành c,hiến lược sả,n xuất kinh doanh của một doanh
ngh,iệp, ba;o gồm: ,xác lập tôn chỉ củ,a doanh ngh,iệp, phân tích S.W.O.T, xác định mục ti,êu
chiế;n lược,, hình thành các mụ,c tiêu và kế ,hoạch chiến lược, xác định cơ chế kiể,m soát c;hiến,
lược 12
1.4. Các nhân ,t;ố ảnh hưởng tới năng lực ,cạnh tranh của doan,h nghiệp
kinh doanh bất đ,ộ;ng sản 14
1.4.1 Các,nhân tố bê;n t,rong doanh nghiệp 14
SV: Nguyễn Xuân Công Lớp: Kinh doanh BĐS 51
Chuyên đề thực tập 3 GVHD: TS. PHẠM LAN HƯƠNG
, Do vậ;y để n,âng cao năng l;ực cạnh tranh ;của, mình do,anh ;nghiệp cần chú trọng bảo đảm
cả ;về ch,ất lượng và số ;lượng lao ;động, nâng cao trì;nh độ, kỹ năng làm việc của nguời la;o
động ., 17
1.4.2.Các nhân tố bên ngoài doanh nghiệp 18
1.5. Kinh nghiệm về n;âng, cao năng lực cạnh tranh của D,N kinh doanh
dịch vụ BĐS 21
Chương II.Thực trang năng lực cạnh tranh của sàn giao dịch BĐS châu Á
23
2.1. Giới thiệu tổng quan về sàn giao dịch bất, động sản, Châu Á 23
2.1.1. Quá trình ;hình t;hành, và ph;át triển, của công ty 23
2.1.1.1. Cơ sở; ,pháp lý 23
2.1.1.3. Chức năng nhiệm vụ 24
2.2.Cơ cấu tổ chức của công ty 25
2.2.1 Cơ cấu bộ máy tổ chức 25
2.2.3. Các dịch vụ chính 29
2.3. Phân tích thực trạng năng lực cạnh tranh của sàn Asiareal S.W.O.T. 29
2.4. Phân, tích c,ác nhân tố ,ảnh, hưởng đến năng lực cạnh, tranhcủa sàn
Asiareal 33
2.4.1. Năng lực tổ, chức, quản ,lý của sàn A,siareal 33

2.4.2 Năng lực tài chính của sàn Asiareal 34
2.4.3. Năng lực marketing của sàn Asiareal 36
2.4.4. Năng lực lao động của sàn Asiareal 37
2.4.5. Các nhân tố thuộc môi trường vĩ mô 39
2.4.6. Nhóm các điều, kiện vi mô 41
Qua bảng số liệu trên và biểu đồ ta thấy năm 2011 so với các đối thủ, cạnh tranh thì hiệu quả
hoạt đ,ộng kinh doanh của công ty còn, thấp. Nguyên nhân do đội ,ngũ nhân viên của sàn còn ít
k,inh nghiệm,chủ yếu là người t,rẻ chuyên môn thì vững như,ng kinh nghiệm cọ sát chưa nhi,ều.
43
*Tổng kết những mặt được và chưa được của sàn 43
SV: Nguyễn Xuân Công Lớp: Kinh doanh BĐS 51
Chuyên đề thực tập 4 GVHD: TS. PHẠM LAN HƯƠNG
3.1.Chiến lược phát triển công ty trong thời gian tới(Giai đoạn 2013-2015)
45
3.1.1 Các mục tiêu chính cần đạt được cho các chiến lược kinh doanh của
công ty. 45
Chiến lượ,c của c,ông ty tro,ng giai đo,ạn 2013 – 2,015 46
Các chiến lược nhóm SO 46
3.1.2. Các c,hiến lược, nhóm ST 47
3.1.3 Caác chiến lược ,nhóm WO.a, 48
3.2. Giải pháp nâang cao năng lực cạnh tranh củaa sàn AsiaReal 49
3.2.1 Kiện toàn cơ caấu tổ chức, nâng cao trình độ vaà năng lực quản lý của công ty 49
3.2.2 Nâng cao năng lực marketing của công ty 50
3.2.3 Sử dụng có hiệu quả và nâng cao, chất lượng, lao động 51
KẾT LUẬN 51
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 52
SV: Nguyễn Xuân Công Lớp: Kinh doanh BĐS 51
Chuyên đề thực tập 5 GVHD: TS. PHẠM LAN HƯƠNG
LỜI NÓI ĐẦU
Trong giai đoạn thị trường B,ĐS đang, rất trầm lắng hiện nay, việc cạnh; tranh giữa;

các doanh nghiệ;p kinh, doanh Bất Động, Sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch; vụ Bất
Động Sản càng trở nên mạ;nh mẽ hơn. Để có thể tồn tại, phát triển,trở thành do;anh
nghiệp hàng đầu trên thị trư;ờng là hết sức, khó khăn.Vì vậy các doanh nghiệp cần;
không ngừng nâng cao năng lực; cạnh tranh của mình, đó là con đường vững chắc; để
doanh nghiệp khẳng được vị trí ;của mình trên thị trường. Hơn bao giờ h;ết, vấn đề
nâng cao năng lực cạnh; tranh trở thành mối quan tâm hàng, đầu của các doanh,
nghiệp kinh doanh, Bất Động Sản nước ta hiện, nay.
Do vậy chúng ta cần có cái nhìn toàn diện hơn về cạnh tranh, hiểu nó một cách sâu sắc
để từ đó tìm ra cho mình hướng đi đúng đắn nhất trên con đường chinh phục thị
trường.
Sau một thời gian thực tập t,ại Sàn giao dịch B,ất Động Sản Châ,u Á, qua việ,c tìm hiểu hoạt,
động kinh d,oanh tro,ng những năm gầ,n đây em đã hiểu được hoạt động của sàn. AsiaReal là
một doanh nghiệp đang trong quá trình phát triển mạnh mẽ nên các hoạt động nhằm đẩy mạnh
năng lực cạnh tranh của công ty là vô cùng quan trọng .Hiện nay mặc dù có một số lợi thế lớn
trong việc cạnh tranh với các đối thủ trên thị trường nhưng sàn GD BĐS Châu Á vẫn chưa có
một vị trí xứng đáng trênư
thị trường.Thị phần số lượng giao dịch trên thị trường còn thấp,chất lượng dịch vụ còn chưa
đạt tiêu chuẩn.Vì lẽ đó em quyết định chọn đề tài nghiên cứu của mình là : “Một số, giải
pháp nhằm nâng, cao năng lực cạnh tranhcủa sàn giao dịch Bất động sản Châu Á”.
Qua đó tìm ra những biện pháp, giải pháp khắc phục phần nào điểm yếu và tìm kiếm
nhiều cơ hội nhằm giúp sàn giao dịch bất động sản Châu Á nâng cao năng lực cạnh
tranh của mình để có thể trở thành Sàn giao dịch Bất động sản hàng đầu Việt Nam.Đối
tượng nghiên cứu cụ thể của đề tài là những điểm mạnh, cơ hội mà doanh nghiệp đang
có, và điểm yếu, thách thức mà các doanh nghiệp này đang gặp phải.
SV: Nguyễn Xuân Công Lớp: Kinh doanh BĐS 51
Chuyên đề thực tập 6 GVHD: TS. PHẠM LAN HƯƠNG
Các phương pháp mà đề tài dùng để nghiên cứu là , thống kê, phương pháp tổng kết từ
thực tiễn để làm phong phú và sáng tỏ thêm các vấn đề lý luận.
Bên cạnh đó để có thể nắm hết nội dung của đề tài cần nghiên cứu ta sử dụng mô hình
S.W.O.T để phân tích về công ty.

Nội dung chuyên đề thực tập gồm 3 phần:
Chương I: Cơ sở lí luận về năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp BĐS
Chương II: Thực trạng năng lực cạnh tranh của sàn Asiareal
Chương III: Một số giải pháp cải thiện năng lực cạnh tranh của sàn Asiareal
Mặc dù có nhiều cố gắng song do trình độ nghiên cứu còn hạn chế nên chuyên
đề tốt nghiệp này không tránh khỏi còn những thiếu sót và nhược điểm. Vì vậy em rất
mong nhận được sự chỉ bảo, góp ý của cô và các bạn để em có thể hoàn thiện chuyên
đề tốt nghiệp hơn.
Em xin bày tỏ lời cám ơn chân thành tới T.S Phạm Lan Hương, các cô chú và
anh chị trong sàn giao dịch Bất động sản Châu Á đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn em
trong quá trình làm chuyên đề
SV: Nguyễn Xuân Công Lớp: Kinh doanh BĐS 51
Chuyên đề thực tập 7 GVHD: TS. PHẠM LAN HƯƠNG
Chương I. Cơ sở khoa học về năng lực cạnh tranh của DN BĐS
1.1.Năng lực ;cạnh ;tranh;của;doanh;nghiệp
1.1.1 Khái niệm về năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp
Khái niệm nă,ng lực cạnh tranh của doanh n,ghiệp ,đến, nay vẫn chưa được hiểu một
cách thống nhất. D,ưới đây là một số cách tiếp cậ,n cụ t,hể về, năng lực cạnh tranh của
doanh nghiệp đáng c,hú ý.
Một là, năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp, là khả năng duy trì và mở rộng thị phần, thu
lợi nhuận ,,của doanh nghiệp. Đây là cách qu,an, niệm khá phổ biế,n hiện nay, theo đó
năng lực cạnh, tr,anh là khả năng tiêu thụ hàng hó,a, dịch vụ so với đối thủ và khả năng
“thu lợi” của các doa,,nh nghiệp. Cách quan niệm nà,y có thể gặp trong các công trình
nghiên cứu của Mehra (1,998), Ramasamy (1995), Bu,ckley (1991), Schealbach (1989)
hay ở trong nước như của ,CIEM (Ủy ban Quốc gia v,ề Hợp tác Kinh tế Quốc tế). Cách
quan niệm như vậy tương đồn,g với cách tiếp cận thươn,g mại truyền thống đã nêu trên.
Hạn chế trong cách quan niệm, này là chưa bao hàm các phương thức, chưa phản ánh một
cách bao quát năng lực kinh do,anh của doanh nghiệp,
Hai là, năng lực c,ạnh tranh của doanh nghiệp là khả năn,g chống chịu trước sự tấn công
của doanh nghiệp ,khác. Chẳng hạn, Hội đồng Chính sác,h năng lực của Mỹ đưa ra định

nghĩa: năng lực cạn,h tranh là năng lực kinh tế về hàng ,hóa và dịch vụ trên thị trường
thế giới. Ủy ban Qu,ốc gia về Hợp tác Kinh tế Quốc tế, (CIEM) cho rằng: năng lực cạnh
tranh là năng lực của, một doanh nghiệp “không bị do,anh nghiệp khác đánh bại về năng
lực kinh tế”. Quan niệ,m về năng lực cạnh tranh như, vậy mang tính chất định tính, khó
có thể định lượng.,
,Ba là, năng lực cạnh tranh đồng nghĩa với năng suất lao ,động. Theo Tổ chức Hợp tác
và P,hát triển Kinh tế (OECD) năng lực cạnh tranh của doa,nh nghiệp là sức sản xuất ra
thu nh,ập tương đối cao trên cơ sở sử dụng các yếu tố sản x,uất có hiệu quả làm cho các
doa,nh nghiệp phát triển bền vững trong điều kiện cạnh, tranh quốc tế. Theo M. Porter
(199,0), năng suất lao động là thức đo duy nhất về năn,g lực cạnh tranh. Tuy nhiên, các
quan ,niệm này chưa gắn với việc thực hiện các mục t,iêu và nhiệm vụ của doanh
nghiệp.
Bốn là,, năng lực cạnh tranh đồng nghĩa với duy trì v,à nâng cao lợi thế cạnh tranh.
Chẳng ,hạn, tác giả Vũ Trọng Lâm cho rằng: năng l,ực cạnh tranh của doanh nghiệp là
khả năn,g tạo dựng, duy trì, sử dụng và sáng tạo m,ới các lợi thế cạnh tranh của doanh
SV: Nguyễn Xuân Công Lớp: Kinh doanh BĐS 51
Chuyên đề thực tập 8 GVHD: TS. PHẠM LAN HƯƠNG
nghiệp, t,ác giả Trần Sửu cũng có ý kiến tương tự:, năng lực cạnh tranh của doanh
nghiệp là ,khả năng tạo ra lợi thế cạnh tranh, có k,hả năng tạo ra năng suất và chất lượng
cao hơn đố,i thủ cạnh tranh, chiếm lĩnh thị phần lớn, tạo ra thu nhập cao và phát triển
bền vững.
Nguồn:sưu ,tầm trên trang web nghiên cứ,u kinh tế
học,http://w , ww.nghiencuukinhtehoc.com/2011/09/nang-luc-canh-tranh-cua-doanh-
nghiep-la.html,ngày 23/4/2013.
,,
,Ngoài ra, không ít ý kiến đồng nhất năng lực c,ạnh tranh của doanh nghiệp với năng lực
k,inh doanh. Như vậy, cho đến nay quan niệm, về năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp
vẫ,n chưa đư.ợc hiểu thống nhất. Để có thể đ,ưa ra quan niệm năng lực cạnh tranh của
doa,nh nghiệp phù hợp, cần lưu ý thêm một, số vấn đề sau đây.
,.,

Một là, quan n.iệm năng lực cạnh tranh cần phù hợp với điều ,kiện, bối cảnh và trình độ
p,hát triển tron.g từng thời kỳ. Chẳng hạn, trong nền kinh tế t,hị trường tự do trước đây,
cạnh tranh chủ .yếu trong lĩnh vực bán hàng và năng lực cạn,h tranh đồng nghĩa với việc
bán được nhiều .hàng hóa hơn đối thủ cạnh tranh; trong điề,u kiện thị trường cạnh tranh
hoàn hảo, cạnh t.ranh trên cơ sở tối đa hóa số lượng hàng h,óa nên năng lực cạnh tranh
thể hiện ở thị phầ.n; còn trong điều kiện kinh tế tri thức hi,ện nay, cạnh tranh đồng nghĩa
với mở rộng “khô.ng gian sinh tồn”, doanh nghiệp phải c,ạnh tranh không gian, cạnh
tranh thị trường, c.ạnh tranh tư bản và do vậy quan niệm, về năng lực cạnh tranh cũng
phải phù hợp với đ.iều kiện mới.
.
.Hai là, năng. lực cạnh tranh cần thể hiện khả năng tranh đua, tranh già,nh về các doanh
n.ghiệp khôn.g chỉ về năng lực thu hút và sử dụng các yếu tố sản xuất,, khả năng tiêu thụ
hàng hóa mà c.ả khả năng mở rộng không gian sinh tồn của sản phẩm,, khả năng sáng
tạo sản phẩm mới
.
Ba là, năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp cần thể hiện được phươ,ng thức cạnh tranh
phù h.ợp, bao gồm cả những phương thức truyền thống và cả những, phương thức hiện
đại – k.hông chỉ dựa trên lợi thế so sánh mà dựa vào lợi thế cạnh tr,anh, dựa vào quy
chế.
.
T.ừ những yêu cầu trên,. có thể đưa ra khái niệm năng lực cạnh tra,nh của doanh nghiệp
như sau: năng lực cạnh t.ranh của doanh nghiệp là khả năng duy t,rì và nâng cao lợi thế
cạnh tranh trong việc tiêu. thụ sản phẩm, mở rộng mạng lưới tiêu, thụ, thu hút và sử
dụng có hiệu quả các yế,u tố sản xuất nhằm đạt lợi ích kinh tế cao và,đảm bảo sự phát
triển kinh tế bền vững ,
SV: Nguyễn Xuân Công Lớp: Kinh doanh BĐS 51
Chuyên đề thực tập 9 GVHD: TS. PHẠM LAN HƯƠNG
1.1.2 Khái niệm năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS
Năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản là khả năng
duy trì và nâng cao lợi thế cạnh tranh trong việc cung cấp dịch vụ môi giới, định giá

,tư vấn nhằm đạt lợi ích kinh tế cao và tạo được uy tín trên thị trường.Năng lực cạnh
tranh của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản được thể hiện qua:
+Thị phần sản phẩm của doanh nghiệp và tốc độ tăng trưởng thị phần
+Chất lượng,giá cả của dịch vụ
+Kênh phân phối sản phẩm và dịch vụ bán hàng
Vì vậy mà tr;ong năng lực cạ.nh tranh của doan;h nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động
sản cũng sẽ ;bị ảnh hưởng bởi. c’ác tính chất đặc thù của bất động sản.
1.2. Sự cần thiết phải nâng .cao năng lực cạnh tranh của DN kinh doanh dịch vụ
BĐS.
Trong giai đoạn thị trường BĐS đang rất trầm lắng hiện nay, việc cạnh tranh giữa các
doanh, nghiệ.p kinh doanh dịch vụ Bất Động Sản càng trở nên mạnh mẽ hơn. Để có
thể tồn tại,, p.hát triển,trở thành doanh nghiệp hàng đầu trên thị trường là hết sức khó
khăn.Vì, vậy .các doanh nghiệp cần không ngừng nâng cao năng lực cạnh tranh của
mình, đó, là c.on đường vững chắc để doanh nghiệp khẳng được vị trí của mình trên
thị trường. H,.ơn bao giờ hết, vấn đề nâng cao năng lực cạnh tranh trở thành mối quan
tâm hàng đầu c.,ủa các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ Bất Động Sản nước ta hiện
nay
Các d.ich vụ, Bất Động Sản hiện nay ngày càng phải chuyên nghiệp hơn để đáp ứng
nhu cầ.u của ,thị trường.Chỉ có vậy doanh nghiệp mới có thể tồn tại,đứng vững được
trên thị. trườn,g trong giai đoạn khó, khăn này.
SV: Nguyễn Xuân Công Lớp: Kinh doanh BĐS 51
Chuyên đề thực tập 10 GVHD: TS. PHẠM LAN HƯƠNG
1.3. Các chỉ ,tiêu đánh giá năng lực cạnh, tranh c,ủa DN B;ĐS, mô hình,
S.W.O.T
1.3.1 Cá.c chỉ t,iêu đánh giá năng lực cạnh;, tranh của DN BĐS
Năng lực. cạnh ,tranh của doanh nghiệp là t;hể hiện, thực lực và lợi th;ế, của doanh
nghiệp so .với đ,ối thủ cạnh tranh trong việc; thoả mãn tốt nhất các đ;òi, hỏi của khách
hàng để th.u lợi ,ngày càng cao hơn. Như vậy;, năng, lực cạnh tranh; của ,do,anh
nghiệp trước hết p.hải đ,ược tạo ra từ thực lực; của doanh ng,hiệp. Đây là ;các yế;u tố
nội hàm của mỗi doa.nh n,ghiệp, không chỉ đư;ợc tính bằng cá,,c tiêu chí v;ề công,;

nghệ, tài chính, nhân l.ực, tổ chức, quản trị doa;nh nghiệp… một,,, cách ri;êng biệt mà
c,;ần đánh giá, so sánh v.ới các đối tá,c cạnh tra;nh trong hoạt động t,rên cù;ng một
lĩnh,; vực, cùng một thị trường Sẽ là vô ng,,hĩa; nếu những điểm mạnh và điểm; yếu
bên tr,;ong doanh nghiệp được đá.nh giá không, t;hông qua việc so sánh một, các;h
tương ứn;,g với các đối tác cạnh tran.h. Trên cơ sở; các ,so sánh đó, muốn tạo nên
;n,ăng lực cạnh t;,ranh, đòi hỏi doanh ng.hiệp phải ;tạo lập đư,ợc lợi thế so sánh với
đ;ối tác ,của mình. ,Nhờ lợi thế này, doanh ng.hiệp ;có thể thoả mãn, tốt hơn các đòi
hỏi c;ủa khác,h hàng m,ục tiêu cũng như lôi kéo đ.ư;ợc khách hàng của đố,i tác cạnh
tranh.T;hực tế cho, thấy, k,hông một doanh nghiệp n;.ào có khả năng thỏa mã,n đầy đủ
tất cả ;những yêu cầ,u của ,khách hàng. Thường thì d;o.anh nghiệp có lợi thế v,ề mặt
này và c;ó hạn chế ,về mặt k,hác. Vlần đề cơ bản là, do;a.nh nghiệp phải nhận b,,iết
được điề;u này và cố ,gắng phát ,hluy tốt những điểm m;ạnh .mà mình đang có để đáp
ứn,g tốt n;hất những đòi, hỏi c,ủa lkhách hàng. Những đi;ểm mạ.nh và điểm yếu bên
trong, một do;anh nghiệ,p được bliể,u hiện thông qua các ;lĩnh vực .hoạt động chủ yếu
của doanh, n;ghiệp như, marketilng, tài ,chính, sản xuất, n;hân sự., công nghệ, quản trị,
hệ thốn;g thông, tin…T,uy nhiêln, để đán,h giá năng lực cạ;nh t.ranh của một doanh
nghiệp, ;cần phải xá,c định đượlc các yếu tố ,phản ánh năng; lực cạn.h tranh từ những
lĩnh vực h;oạt động khác ,nhaul và cần thực hiện, việc đánh ;giá bằng c.ả định tính và
SV: Nguyễn Xuân Công Lớp: Kinh doanh BĐS 51
Chuyên đề thực tập 11 GVHD: TS. PHẠM LAN HƯƠNG
định lượng.,
Trong lĩnh vự;c ,kinh doan.h dịch vụ bất động, sản các ch;ỉ tiêu đánh giá năng lực cạnh
tranh của doanh,nghiệp ba.o gồm cá,c yếu tố sau:
+Thị phần sản phẩm của do.anh nghiệp và tốc ,độ tăng t;rưởng thị phần
Thị phần sản phẩm, của sàn .GD bất động sản được thể; hiện qua số lượng giao dịch
thành công của sàn,tổng số g.iao dịch thàn;h công của t;ất cả các sàn giao dịch bất
động sản.Thị phần sản phẩ,m thể hi.ện sức ;mạnh cạnh tranh; của doanh nghiệp.Nếu
công ty nào có thị phần lớn sẽ ,có lợi t.hế th;ống trị thị trường;
Tốc độ tăng trưởng thị phần cũ.ng l,à một yế;u tố, đánh giá ;năng lực cạnh tranh của
sàn GD BĐS.Nó thể hiện chiề,u hư;ớng, phát; triển củ,a doanh; nghiệp.Nếu tốc độ

tăng trưởng thị phần cao và ổn đ,ịnh,tứ,c là sà;n đó đan,g cạnh tranh tốt,đúng hướng và
ngược lại tốc độ tăng trưởng,, thị phần th,ấp,có; chiều hướ,ng giảm tức là năng lực
cạnh tranh của sàn đó đang yếu,c,ần, phải th,ay đ;ổi cách thức c,ạnh tranh.
+Chất lượng,giá cả ;của dịch vụ,,
Chất lượng,giá cả củ;a dịch vụ cũ;ng là một chỉ ,tiêu đánh giá năng lực cạnh tranh của
sàn GD BĐS.Một sàn; có năng lực cạnh tranh t,ốt,mạnh chỉ khi họ có dịch vụ tốt,chất
lượng cao làm thỏa mã;n được nhu cầu của kh,ách hàng.Khi có được chất lượng tốt,giá
cả hợp lý thì chắc chắn ;năng lực cạnh tranh c,ủa sàn sẽ tốt hơn.
+Kênh phân, phối sản ph;ẩm và dịch vụ bán h,àng
Kênh phân phối sản phẩm; và dịch vụ bán h,àng là một yếu tố vô cùng quan trọng ảnh
hưởng tới năng lực cạnh tr;anh của sản GD, BĐS.Khi có một kênh phân phối sản
phẩm tốt thì sàn GD BĐS sẽ vô c;ùng thuận lợi t,rong việc xúc tiến bán hàng và
quảng bá thương hiệu của sàn.Nếu tậ;n dụng tốt điề,u này thì đây sẽ trở thành một lợi
thế cạnh tranh lớn của Sàn,năng lực c;ạnh tranh củ,a sàn sẽ được nâng cao.
SV: Nguyễn Xuân Công Lớp: Kinh doanh BĐS 51
Chuyên đề thực tập 12 GVHD: TS. PHẠM LAN HƯƠNG
1.3.2 Mô, hình S.W.O.T tron;g k,inh, doanh ,BDS
S.W.O.T là, tập hợp viết tắt nh;ữ,ng chữ cái đầu tiên của ,các từ tiếng, Anh: Strengths
(Điểm mạnh,), Weaknesses (Đ,;iểm yếu), Opportunities (,Cơ hội) và T,hreats (Nguy
cơ). Phân tích S.W,.O.T là một t;ro,ng 5 bước hình thành c,hiến lược sả,n xuất kinh
doanh của một doanh ngh,iệp, ba;o gồm: ,xác lập tôn chỉ củ,a doanh ngh,iệp, phân tích
S.W.O.T, xác định mục ti,êu chiế;n lược,, hình thành các mụ,c tiêu và kế ,hoạch chiến
lược, xác định cơ chế kiể,m soát c;hiến, lược
+Nguồn gốc củ,a mô hình S,.W.O;.T
Vào những năm, 1960 đến năm 19;70, Viện Nghiê,n cứu Stan,dford, Menlo Park,
California đã tiế,n hành một cuộc k;hảo sát tại hơ,n 500 công t,y có doanh thu cao
nhất do Tạp chí Fortun,e bình chọn, nhằm; mục đích tì,m ra ngu,yên nhân vì sao nhiều
công ty thất bại trong vi,ệc thực hiện kế hoạ;ch. Nhóm, nghiên c,ứu gồm các nhà kinh
tế học Marion Dosher, Ts., Otis Benepe, Albe;rt Hump,hrey, Rob,ert F. Stewart và
Birger Lie đã đưa ra "Mô hình ,phân tích S.W.O.T;" nhằm ,mục đí,ch tìm hiểu quá

trình lập kế hoạch của doanh ngh,;iệp, tìm ra giải ph;áp giúp, các n,hà lãnh đạo đồng
thuận và tiếp tục thực hiện việc hoạc,;h định, thay đổi ;cung ,cách q,uản lý.
Công trình n,ghiên cứu n,;ày được thực h;iện trong 9 năm, với, hơn ,5000 nhân viên
làm việc cật lực ,để hoàn thành, bản thu th;ập ý kiến gồm 250 nội ,d,ung thực hiện trên
1100 công ty, đơ,n vị. Kết thúc, n;,;hóm nghiên cứu này đã tìm ra ,7 ,,vấn đề chính
trong việc tổ chức, điều ,hành doanh ngh,;I;ệp hiệu quả. Đã xác định r,a ,"Chuỗi
lôgíc", hạt nhân của hệ thố,ng như sau:,;;,
1. Val,ue;s (G,iá trị);,;;,
2. Appra;ise ,(Đánh g,I;,á);
3. Motiv;ati,on (Động;, ;,cơ);
4. Searc;h (,Tìm kiếm);;,
5. Select (,Lựa chọn);,
6. Progra,mme (Lập ch;,ương trình);
7. Act (Hà;,nh động);;,
8. Monito,;;r and repea;,t steps 1, 2 and 3 (Giám sát và lặp lại các bước 1, 2 và 3).
SV: Nguyễn Xuân Công Lớp: Kinh doanh BĐS 51
Chuyên đề thực tập 13 GVHD: TS. PHẠM LAN HƯƠNG
Nhóm nghiên ,cứ;u của Viện;, Nghiên cứu Standfor;d ch;o rằng, nên bắt đầu bước thứ
nhất bằng các,h yê;u cầu đánh ;giá ưu điểm và nhược; đi;ểm của doanh nghiệp. Lãnh
đạo doanh nghiệ,p ;nên bắt đầu hệ t,;hống này bằng cá;c;h tự đặt câu hỏi về những
điều "tốt" và "xấu" ch,o ;hiện tại và tương l,;ai. Những l;điều; "tốt" ở hiện tại là
"Những điều hài lòng" (Sat,isfact;ory), và những đi,;ều ";tốt" trong ;tương lai được gọi
là "Cơ hội" (Opportu,nity); những điều "xấu" ở,; hiện tại l;à; "Sai lầm" (Fault) và
những điều "xấu" trong tư,ơng lai là "Nguy cơ" (Threat,;). ;Công việc này đ;ược gọi
là phân tích SOFT. Năm 1,964, nhóm nghiên cứu quyết đị,n;h đổi chữ F thành; chữ W
và từ đó SOFT đã chính, thức được đổi thành S.W.O.T.;,
+ Ý nghĩa các thành; phần của mô hì;nh trong ;kinh doanh; dịch vụ bất động sản
a.Điểm; mạnh,;
Điểm m;ạnh (d,;uy trì, xây dựng và làm đòn bẩy), là những tố, chất nổi trội xác thực
và rõ ràn;g. Bao gồ,m:

-N;guồn lự;,c tài chính
-Trình; độ chuy;ên môn của nhân viê,n
-Hệ thố;ng quản,; lý,kinh nghiệm củ,a người điều hành
-Có nhữ;ng mối q,;uan hệ rộng và v,ững chắc
-Trách n;hiệm, sự t,ận tâm và niềm, đam mê công việc của nhân viên
-Có khă n;ăng phản ;ứng nhạy bén, nhanh đối với công việc
b. Điể,m yếu;
Điểm y,ếu về:;
-Nă,ng lực;,tr,ình độ của nhân viên
-Thị, trườn;g, hoạt động
-Hạn chế về; c,ác mối quan hệ.
-Thiếu sự đị;n,h hướng hay chưa có mục tiêu rõ ràng.
-Các chươ,n;g trình hỗ trợ,xúc tiến bán hàng
c.Cơ ,hội;
SV: Nguyễn Xuân Công Lớp: Kinh doanh BĐS 51
Chuyên đề thực tập 14 GVHD: TS. PHẠM LAN HƯƠNG
Cơ hội (đá;nh g,iá một cách lạc quan), là những sự việc bê,n ngoài không thể kiểm
soát đ;ược, ;chúng có ,thể là những đòn bẩy tiềm năng mang lạ,i nhiều cơ hội thành
công, ;bao gồm:
-Cá;c xu, hướng triển v,ọng.
-Nề;n ki,nh tế phát triển, bùng nổ.
-Cơ ;hội ,nghề nghiệp mớ,i rộng mở.
-Một; dự á,n đầy hứa hẹn đư,ợc giao phó.
-Học ;hỏ,i được những kỹ nă,ng hay kinh nghiệm mới.
-Sự xu;,ất, hiện củ,a công nghệ mới.
-Những;, ch,ính sách, mới được áp dụng.
d.Thách, thứ;c
Thách t,hức (;các trở ngại), là nhữ,ng yếu tố g,ây ra các tác động tiêu cực cho sự
nghiệp, mức đ;;ộ ả,nh hưởng của chúng còn tùy thuộc, vào nhữ,ng hành động ứng
biến. Các thách thứ,c hay gặp là:

-Sự cơ cấu vl;à tổ c,hức lại n,gành nghề.
-Những á,p lự;c khi thị trường, biến động.
-Một số k,ỹ nă;ng trở nên lỗi thời.
-Không sẵn sàn;g với phát triển của công nghệ.
-Sự cạ,nh tranh ;gay g,ắt của các ,sàn GDBĐ,S khác
1.4. Các nhân ,t;ố ảnh hưởng tới năng lực ,cạnh tranh của doan,h nghiệp kinh
doanh bất đ,ộ;ng sản
1.4.1 Các,nhân tố bê;n t,rong doanh nghiệp
SV: Nguyễn Xuân Công Lớp: Kinh doanh BĐS 51
Chuyên đề thực tập 15 GVHD: TS. PHẠM LAN HƯƠNG
1.4.1.1. Năn,g lực tổ c;hức, quản lý c,ủa doanh nghiệp
Năng lực tổ ,chức,, qu;ản lý của doa,nh nghiệp được coi là yếu tố qu,an trọng hàng đầu
đến sự tồn tại và phá,t t;riển của doanh nghi,ệp cũng như năng lực c,ạnh tranh của
doanh nghiệp. Một doanh ,nghiệp nếu có tổ chức tốt thì doan,h nghiệp đó sẽ có khả
năng hoạt động sản xuất kinh doanh đạt h,iệu quả. Nếu mộ,t doanh n,ghiệp có tất cả
các yếu tố khác tốt,, nhưng t,ổ chức, quản l,ý kém thì ho,ạt độ,ng kinh d,oanh của
doanh ng,hiệp đ,ó chắc chắn kh,ông đạt hiệ,u quả. Năng lực trình độ tổ, ch,ức, quản lý
doanh nghiệp kinh doa,nh bất đ,ộng sản, được thể hiện, trên các mặt:
Năng lực, của đội ngũ cá,n, bộ quản lý: được thể hiện ,ở những kiế,n thức, kĩ năng cần
thiết để q,uản lý và điều h,àn,h thực hiện cá,c công việc đối nội và đối ,ngoại của
doanh nghiệp. Năng lực củ,a đội ngũ này không chỉ là những hiểu biết, kĩ năng về môi
giới,định giá ,tư vấn mà còn, phải có những tư duy sáng tạo, những kiến thức rộng lớn
và phức tạp thuộc rất nhiều lĩ,nh vực liên quan đến hoạt động của doanh nghiệp như:
pháp luật trong nước và quốc ,tế, thị trường, ngành hàng, tri thức tâm lý xã hội học, có
văn hóa, biết sáng tạo và khôn,g bao giờ chịu bó tay trước mọi trở ngại…
Năng lực tổ chức, quản lý doan,h nghiệp: thể hiện, ở việc sắp xếp, bố trí cơ, cấu tổ chức
bộ má,y quản lý và phân ,định r,õ chức n,ăng, nhiệ,m vụ của các, bộ phận ,phòng, ban. Sự
sắp xếp, bố ,trí bộ máy tổ c,hức ,của doa,nh nghiệp theo, cách tinh giảm g,ọ,n nhẹ, linh
hoạt, dễ thay đổi kh,i môi trư,ờ,n,g kinh doan,h thay đổi quyền lực được phâ,,n chia để
mệnh lệnh truyền đạt được nh,,,a,nh chóng, gó,p phần tạo ra năng s,uất cao… Nhờ sự bố

trí, sắp xếp đó mà năng ,lực cạnh,, tranh của d,oanh nghi,ệp ngày cà,ng nâng lên.tro,ng
kinh do,anh bất động sản việ,c sắp sếp ,bố trí cơ cấ,u tổ chức là vô cùng quan trọng.Khi
có một sự sắp xếp hợp lý sẽ phát huy ,được hết khả năng của từng người,bộ máy hoạt
động trơn tru,hiệu quả hơn,
SV: Nguyễn Xuân Công Lớp: Kinh doanh BĐS 51
Chuyên đề thực tập 16 GVHD: TS. PHẠM LAN HƯƠNG
Năng lực quản lý ,doa,nh nghiệ,p kinh doanh bất động, sản còn thể hiện trong việc
hoạch định chiến, lược, kinh doa,nh của doanh nghiệp, ,lập kế hoạch, điều hành tác
nghiệp, nhạy cả,m với s,ự thay đổ,i của môi trường kinh, doanh và phương pháp quản
lý tốt… Điều này, có vai tr,ò ,quan tr,ọng trong ,việc nân,g cao hiệu quả hoạ,t động
của doanh nghiệp, trong ngắn, ,hạn và d,ài hạn. Vì ,vậy có, những tác tác động ,mạnh
mẽ tới việc nâng ca,o năng lực, c,ạnh tranh ,của doan,h ngh,iệp.
1.4.1.2. Năng lực tài chính, của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Năng lực tài chính của doa,nh nghiệp kinh doanh bất động sản được thể hiện quy mô
vốn, khả năng huy động và ,khả năng cân đối vốn, năng lực quản lý tài chính… trong
doanh nghiệp. Để hoạt động, kinh doanh diễn ra thuận lợi, đòi hỏi các doanh nghiệp
phải có lượng vốn nhất định ,bao gồm vốn chủ sở hữu, vốn vay và các loại vốn khác.
Đồng thời tiến hành phân phố,i, quản lý và sử dụng số vốn hiện có một cách hợp lý, có
hiệu quả cao nhất trên cơ sở ch,ấp hành các chế độ, chính sách quản lý kinh tế - tài
chính và kỷ luật thanh toán của ,Nhà nước.
Một doanh nghiệp kinh doanh dị,,ch vụ BĐS có nguồn lực tài chính mạnh sẽ dễ dàng
triển khai các dự án hơn.
1.4.1.3. Năng lực marketing của doanh nghiệp
Năng lực marketing của doanh nghiệp bao gồm một số yếu tố: khả năng nắm bắt nhu
cầu thị trường, khả năng thực hiện chiến lược 4P (product, price, Place, Promotion)
trong hoạt động marketing, trình độ nguồn nhân lực marketing. Năng lực m,arketing là
nhân tố ,có ý nghĩa quan trọng tác động tới nă,ng lực cạnh tranh của doanh n,ghiệp bởi
và khả n,ăng marketing tác động trực tiếp tớ,,i việc tiêu thụ hàng hóa,quảng ,bá
thương hiệu nắm, bắt và đáp ứng tốt nhất nhu cầu c,ủa khách hàng từ đó góp ,phần
tăng doanh thu, tăng t,hị phần và nâng cao vị thế của c,ông ty.trong doanh, ngh,iệp

kinh doanh bất động sản,n,,ăng lực marketing lại càng qu,,an trọng,vì bất động, sản là,
SV: Nguyễn Xuân Công Lớp: Kinh doanh BĐS 51
Chuyên đề thực tập 17 GVHD: TS. PHẠM LAN HƯƠNG
loại tài sản đặc biệt,có giá t,,rị rất lớn nên việc đưa hình ,ảnh sản phẩm đến ta,y khách,
hàng cần thực sự thông minh,, tinh tế .Do đó đội ngũ nhâ,n viên marketing p,hải
chuyê,n nghiệp,có năng lực., Vì thế nê,n để nâng cao năng lực c,ạnh tranh của ,mình
doanh,, nghiệp cần phải nâng, cao năng lực marketing của doanh nghiệp.
1.4.1.4. Năng lực lao động của, doanh nghiệp
Lao động là yế,u tố quyết định,, của lực lượng k;inh doa,nh, có vai trò rất quan trọng
trong kinh do;an,h vì nó sáng tạo, ra các nguồn k;hác. Đ,,iểm qua các hình thái kinh tế
xã hội của loài ngư,ời ta vẫn thấy, vai trò của lao ;động là, q,uan trọng trong tổng hòa
các yếu tố la;o động, ,đất đai, tư bả,n, kĩ thuật. Nă;ng lực l,ao đ,ộng của doanh nghiệp
thể hiện về mặ;t số lượng v,à chất l,,ượng. ;
Đặc biệt trong ,d;oanh nghiệp kin,h ,doanh bất động sản,,nhân tố con người càng quan
trọng,Bất động ,s;ản là sản phẩm, có giá trị l;ớn vì thế khách, hàng đặc biệt chú trọng
về sản phẩm,đắn đ;o,,suy nghĩ rất ,nhiều trướ;c khi quyết địn,hđể, có một giao dịch
thành công .Do vậy; cần, phải có lực, lượng n;hững lao động có t,rìn,,h độ,kỹ
năng,kinh nghiệm đ;;ể làm hài lòng khách hàng ,nhờ đó n;ăng lực cạnh, tranh của
,doanh nghiệp được n;âng cao.,;
Bên cạnh đó số ,lượng; lao động tron,g; kinh doan;h ,bất động sản cũng rất quan
trọng.Số lượng la;o động, l,iên liên qua;n tới số lư;ợng khách h,àng.Vì vậy để nâng
cao năng lực cạnh tra;nh của;, m,ình doanh, ;nghiệp c;ần chú trọng bả,o đảm cả về chất
lượng và số lượn;g lao độ;n,g,ch,ú trọng tới n,â;ng cao trình độ, kỹ n,ăng làm việc của
nguời lao động,;
, Do vậ;y để n,âng cao năng l;ực cạnh tranh ;của, mình do,anh ;nghiệp cần chú trọng
bảo đảm cả ;về ch,ất lượng và số ;lượng lao ;động, nâng cao trì;nh độ, kỹ năng làm
việc của nguời la;o động .,
SV: Nguyễn Xuân Công Lớp: Kinh doanh BĐS 51
Chuyên đề thực tập 18 GVHD: TS. PHẠM LAN HƯƠNG
1.4.2. Các nhân tố bên ngoài doanh nghiệp

1.4.2.1. Nhóm các nhân tố thuộc môi trường vĩ mô
 Các nhân tố kinh tế:; mỗi doanh nghiệp là một tế ;bào của xã hội; vì vậy hoạt
động sản xuất kinh doanh của; doanh nghiệp cũng chịu ảnh; hưởng của nhữ;ng tác động
tích cực, cũng như những biến đổ;i bất thường của nền kin;h tế vĩ mô. Để ho;ạt động kinh
doanh đạt hiệu quả cũng như nân;g ;cao năng lực cạnh tra;nh của mình, doan;h nghiệp cần
phải thấy rõ tác đ;ộng của nhân t;ố kinh tế để có biện phá;p điều chỉnh phù ;hợp;. Các
nhân tố kinh tế ản;h hưởng năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp gồm có: tốc đ;ộ tă,ng
trưởng c,ủa nền kinh, tế, lãi s,uất, tỷ giá h,ối đoái ,và tỷ lệ lạm, phát. Thực vậy, t,ốc độ
tăng trư,ởng khác nhau của ,nền kinh tế, trong g,iai đoạn thịnh v,ượng, suy thoái, phụ,c
hồi s,ẽ ảnh hưởng đến ,mức đầu, tư của mỗi doan,h nghiệp. Khi tốc độ tăng trư,ởng của
nền kinh t,ế cao và ổn định thì tạo cơ hội đầu tư để mở rộng sản xuất kinh doanh của
doanh nghiệp.Khi đó sẽ tạo ra cơ hội lớn cho hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động
sảnNgược lại khi kinh tế ở tình trạng suy thoái, khủng hoảng làm mức thu nhập của người
dân giảm khi đó việc sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp gặp khó khăn,người dân thắt
chặt chi tiêu hơn,do vậy sẽ ảnh hưởng lớn tới hoạt động kinh doanh dịch vụ và khi đó
cạnh tranh sẽ trở nên mãnh liệt hơn. Lãi suất cho vay của ngân hàng ảnh hưởng đến
nguồn cung vốn cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Nếu lãi suất cao làm cho
khách hàng muốn mua bất động sản khó tiếp cận với nguồn vốn vay từ ngân hàng dẫn đến
ảnh hưởng tới các quyết định mua,bán, đầu tư bất động sản và điều đó làm cho quá trình
môi giới,tư vấn bất động sản gặp nhiều khó khăn,ảnh hưởng tới năng lực cạnh tranh của
doanh nghiệp
 Các nhân tố thuộc về pháp luật và chính trị: pháp luật và chính trị là tiền đề
quan trọng cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Hệ thống chính sách hoàn
thiện có sửa đổi bổ sung phù hợp là cơ sở để hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp
SV: Nguyễn Xuân Công Lớp: Kinh doanh BĐS 51
Chuyên đề thực tập 19 GVHD: TS. PHẠM LAN HƯƠNG
được ổn định và ngược lại. Mức độ ổn định về chính trị luôn là môi trường hấp dẫn để
thu hút các nhà đầu tư trong kinh doanh bất động sản.
 Các nhân tố về khoa họ,c công nghệ: Trong thời đại ngày n,ay, nắm bắt
khoa học công nghệ l,à một đảm bảo cho, thành công. Khoa học công ,nghệ là yếu tố

tạo nên sự khác biệt ch,o các doanh nghiệp. ,Khoa học công nghệ cũng, tham gia quá
trình thu thập, xử lý, tr,uyền đạt thông tin tron,g nền kinh tế. Thiếu khoa học công
nghệ thì hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp sẽ trở nên gặp khó khă,n, chậm chạp,
khó có thể kiểm soát đư,ợc.Trong kinh doanh bất, động sản,khoa học côn,g nghệ ngày
càng có vai trò lớn hơn.,Việc áp dụng khoa học cô,ng nghệ vào quá trình ,Marketing
làm cho việc tiếp cận kh,ách hàng dễ dàng,nhanh gọ,n hơn,và tiết kiệm đư,ợc rất nhiều
chi phí.Doanh nghiệp nà,o áp dụng khoa học công ngh,ệ vào trong kinh do,anh càng
sớm,
 Các nhân tố về văn hóa, xã hội: Nhân tố về văn hóa, xã hội ở đây là phong tục
tập quán, lối sống thị hiếu, thói quen tiêu dùng, tín ngưỡng tôn giáo… Đó là cơ sở hình
thành những đặc điểm thị trường mà doanh nghiệp phải thỏa mãn. Do vậy doan,h nghiệp
cần phải có chin,h sách hợp lý phù hợp với điều kiện, văn hóa của thị trường để h,oạt
động kinh doanh, đạt hiệu quả nhằm tăng năng lực cạnh t,ranh.
1.4.2.2. Nhóm các nhân tố thuộc môi trường vi mô
Mức độ cạnh tranh giữa các đối thủ: Khi doanh nghiệp hoạt động sản xuất kinh doanh
trong một ngành nào đó thì sự bình đẳng tương đối về quy mô và sức mạnh giữa một số
lớn các đối thủ cạnh tranh ảnh hưởng năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp. Trong những
ngành chỉ có một vài doanh nghiệp thống lĩnh thì năng lực cạnh tranh sẽ yếu bởi vì các
doanh nghiệp thống lĩnh đóng vai trò chỉ đạo giá còn các doanh nghiệp nếu không phải là
người thống lĩnh thì năng lực cạnh tranh sẽ kém hơn. Nhưng nếu ngành mà chỉ bao gồm
một số doanh nghiệp có quy mô và thế lực tương đương nhau thì cường độ năng lực cạnh
tranh sẽ cao vì các doanh nghiệp đều muốn giành vị trí thống lĩnh. Khi các ngành đó tăng
SV: Nguyễn Xuân Công Lớp: Kinh doanh BĐS 51
Chuyên đề thực tập 20 GVHD: TS. PHẠM LAN HƯƠNG
trưởng chậm hoặc trì trệ của nhu cầu về sự mở rộng của một số đối th,ủ cạnh tranh sẽ
phải trả giá bởi các đối thủ ,khác làm mức độ cạnh tranh trong trở nên ,gay gắt hơnTrong
ngành kinh doanh dịch vụ, bất động sản hiện nay bao gồm một số doa,nh nghiệp có
qui mô và thế lực tương đươ,ng nhau nên cường độ năng lực cạnh tranh rấ,t cao vì
doanh nghiệp nào cũng muốn ,giành vị trí thống lĩnh.Do đó sức ép từ chính thị trường
sẽ đòi hỏi doanh nghiệp kinh, doanh dịch vụ bất động sản phải nâng cao năng, lực

cạnh tranh để có thể tồn tại và phát triển.
• Sự xuất hi,ện của đối t,hủ cạ,nh tran,h tiềm ẩn: Trong kinh d,,oanh d,ịch
vụ bất ,động sản các đ,ối thủ c,ạnh tran,h tiềm năng bao gồm các công, ty hiện nay
không ra mặt cạnh tranh nhưng vẫn có khả năng cạnh tranh trong tươ,ng lai. Sự
xuất hiện của đối thủ mới đặt ra nhiều thách thức cho các đối thủ hiện tại,. Khi các
các đối thủ cạnh tranh mới tham gia vào kinh doanh bất động sản, số lư,ợng các
doanh nghiệp sẽ tăng lên, nếu quy mô thị trường không thay đổi khi đó cá,c doanh
nghiệp sẽ phải cạnh tr.anh với .nh.au gay gắt hơn,vàcác đ.ối thủ cạnh tran,h mới .có
thể làm giảm thị ,phần bằng các.h chia nhỏ chiếc bánh ra. thành các phần ,nhỏ
kh.ác nhau.
Nhà cung, ứng đầu vào ch.o doanh nghiệp: Các nhà. cung ứng các sản, phẩm c.ho quá
trình kinh doan,h của doanh ngh.iệp kinh doanh bất độn.g sản ch;ủ yếu là c,ác chủ đầu.
tư.Lực lượng này ,có ảnh hưởng to. lớn đến quá trình phân phối .s;ản phẩm c,ủa doanh
nghiệp k.inh doanh bất đ,,ộng sản,h;ọ có khả năng chi ;phối giá của bất ;động sản,c,hi phối
các điều kiện liên quan đến, bất động; sản.Do vậy,các nh;à cung ứng đầ;u vào ảnh ,hưởng
lớn đến khả năng cạnh tranh của, do;anh nghiệp Bên cạn;h đó khách; hàng: Khách h,àng
là một sự đe dọa cạnh tranh khi ,buộ;c doanh nghiệp gi;ảm giá hoặ;c có nhu cầu c,hất
lượng cao và dịch vụ tốt hơn.,,;
SV: Nguyễn Xuân Công Lớp: Kinh doanh BĐS 51
Chuyên đề thực tập 21 GVHD: TS. PHẠM LAN HƯƠNG
1.5. Kinh nghiệm về n;âng, cao năng lực cạnh tranh của D,N kinh doanh dịch vụ
BĐS
Để nâng c,a;o khả năng cạn;h tranh của doanh nghiệp BĐS m,ột số doanh nghiệp
ở Việt Nam đã có,, các kinh nghiệ,m như sau:,
Một là, phát,; huy vai trò của Nhà nước trong việc hỗ t,rợ, nâng cao năng lực cạnh
tranh cho các ;doan,h nghiệp BĐS: Nhà nước có vai trò qua,n trọng trong việc nâng
cao năng lực cạnh tranh, của các doanh nghiệp nói chung và c,,ác doanh nghiệp BĐS
nói riêng. Căn cứ vào mụ,c tiêu chiến lược của quốc gia, bối c,ảnh cụ thể của tình hình
quốc tế và năng lực, của do,,anh nghiệp, Nhà nước nên có sự ,,điều chỉnh phù hợp các
chính sách hỗ trợ.,,

Ngoài r,a, cần tăng cườn;g công tác k;iểm tra, giám ,sát nhằm; bảo đảm triển khai và
thực hiện có ,hiệu quả hệ; thống cơ c;hế, chính sách trên, thực; tế.
Hai là, c,ác doan;h nghiệp BĐS phải thư;ờng xuy,,ên n;ắm bắt diễn biến của thị
trường, tình hình, kinh tế; - xã hội ở tron;g nước và quốc, tế n;hằm xây dựng được các
chiến lược kinh doan,h ;hiệu quả. Đặc biệt, doa;nh nghiệp ,phải nghiê;;n cứu, nắm
vững quy hoạch phát triển. ,;;,Bởi vì, quy hoạch c;;ó mối quan hệ, chặt ;chẽ với vấn đề
đầu tư xây dựng và BĐS; tron;g ,đó, quy hoạch là ;cơ sở, tiền đề c,ho xâ;y dựng và
BĐS. Nếu tách rời các yếu tố này h;o,ặc cố tình vi phạ;m sẽ làm cho ,thị ;trường xây
dựng, BĐS bị méo mó, phiến diện,bị ,c;;ác yêu tố chủ qu;an chi phối.,
Đồng thời, thư,ờ;ng xuyên làm tốt công tác d;ự báo về nhu c;ầu thự,c tế của lĩnh vực
đầu tư xây dựng, ;ki,,nh doanh BĐS, nhữn;g p;hân khúc của ;thị trường,, cũng như
hiệu quả đầu tư ở các p;hâ,n khúc đó. Doanh n;ghiệ;;p kinh doanh; xây dựng, và BĐS
cần điều chỉnh cơ cấu kin,h ;doanh, hướng m;ạnh và;o phân khúc th;;ị trườn,g có khả
năng thanh toán như phân kh,ú;c căn hộ bình ;dân. Đâ;y là phân khúc; sẽ tạo ,,được
sức hút lớn cho thị trường do có cầu; ,,mạnh và mức giá ;hợp lý, phù hợ;p với nhu c,ầu
thật của thị trường. Với văn phò;;ng cho, thuê, cần qu;an tâm nhiều; hơn đến chất
lư,ợng và tiện ích đồng bộ của ngôi nhà ;như bã,i giữ xe, tiế;t kiệm năng ;lượng, an
SV: Nguyễn Xuân Công Lớp: Kinh doanh BĐS 51
Chuyên đề thực tập 22 GVHD: TS. PHẠM LAN HƯƠNG
ninh, trật tự và phòng chống cháy nổ…,,,;
Ba là, bảo ,đảm đượ;c khả năng duy trì, mở rộng thị phần của doan,h nghiệp; đồng
thời, nâng cao ch,ất lượng, uy tín, thương hiệu sản phẩm của doanh ng,hiệp: Trong bối
cảnh nền kinh tế đ,ang gặp nhiều khó khăn như hiện nay, thì việc duy ,trì, mở rộng thị
phần của doanh ng,hiệp trở thành bài toán khó cho các doanh nghiệp,, BĐS. Do vậy,
các doanh nghiệp ,,cần quan tâm, điều chỉnh chiến lược kinh doan,h, cắt giảm chi phí
ở những lĩnh vực, không cần thiết để gi;ữ;;vững năng lực, ;;thị phầ,n dịch vụ . Các
doanh; nghiệp tiế;p tục ,giữ vững và nân;g cao chất; lượng nhằ;m bảo ,đảm uy tín và
thương; hiệu của; sản phẩm gó,p phần nân;g cao năn;g lực cạnh ;tranh của d,oanh
nghiệp t;rên thị trường ,;;;
Bốn là, ,phát huy vai trò c;ủa nhà lãnh đ;ạo, quản lý doanh ;nghiệ,p: Nhà lãnh đạo,

quản lý là một, trong những nhâ;n tố qua;n trọng quyết định đến; hiệu ,quả sản xuất,
kinh doanh cũ,ng như phát triển ;bền vữn;g của doanh nghiệp. ;Kinh,, nghiệm về sự
thành công ở nhiều d,oanh nghiệp ;;BĐS c;;ho thấy, vai trò của ;;người lãnh ,đạo, quản
lý doanh nghiệp tro,ng những ho;àn cảnh kh;ó khăn. Bên c;ạnh đó, cần ,tăng cường
sức mạnh của các tổ chức, ;thành vi;ên theo ;hướng chuyên; môn hoá là giải, pháp
mang tính đột phá để nâng cao n;ă,ng lực c;ạ;nh tranh.,
Năm là, tăng, cường khả năng li;ên kết và hợp t,ác của doanh nghiệp: Để huy động, sử
dụng; có hiệu ,quả các nguồn lực của doanh ng,hiệp và nâng ca;o năng lực; cạnh tranh,
các do;anh ngh,iệp BĐS cần chủ động hợp tác,, liên kết để phá;t triển, bao ;gồm các
đối tác cả ở; trong v,à ngoài nước. Tuy nhiên, sự ,hợp tác, liên kết; này cần ;;dựa trên
quan điểm hệ ;thống, s,ự hoàn thiện;; của các nguyê,n tắc và thể ch;ế kinh tế ;thị
trường định hướng xã; hội chủ, nghĩa ở Việt Nam.
SV: Nguyễn Xuân Công Lớp: Kinh doanh BĐS 51
Chuyên đề thực tập 23 GVHD: TS. PHẠM LAN HƯƠNG
Chương II.Thực trang năng lực cạnh tranh của sàn giao dịch BĐS
châu Á
2.1. Giới thiệu tổng quan về sàn giao dịch bất, động sản, Châu Á
2.1.1. Quá trình ;hình t;hành, và ph;át triển, của công ty
2.1.1.1. Cơ sở; ,pháp lý
Sàn gia;o d,ịch Bất động sản C;hâu Á (Asiare,al) là một trong ,những công ty bất
động sản đ;ược Sở ,Kế Hoạch và ;Đầu Tư Thành Phố H;à Nội cấp, phép hoạt động
theo công văn số; 01030,21601, ngày; 04/01/2008.
Theo quy định tại điều 59 của ,Luật kinh ,doanh bất động sản thì Tổ chức cá nhân
kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển như,ợng, cho thuê, cho thuê mua bất động
sản phải thông qua sàn bất động sản theo quy định của Luật này. Cụ thể trong thông tư
số 13/2008/TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số
153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS. Ngoài ra, khi thành lập c«ng ty cần phải
nghiêm cứu điều kiện thị trường, phân đoạn thị trường BĐS và theo định hướng hoạt
động của mạng các công ty bất động sản Việt Nam năm 2010

SV: Nguyễn Xuân Công Lớp: Kinh doanh BĐS 51
Chuyên đề thực tập 24 GVHD: TS. PHẠM LAN HƯƠNG
Tuy nhiên, hiện nay chưa có hướng dẫn chi tiết để có thể xây dựng công ty
bất động sản đúng theo quy định của Pháp luật. Điều n,ày gây rất nhiều khó, khăn cho
các tổ chức và cá nhân, kinh doanh bấ,t động sản trong việc thực thi đúng qu,y định
của Pháp luật.
2.1.1.2 Mục tiêu thành lập
Tạo ra môi trường kinh doanh chuyên nghiệp, nâng cao kiến thức thực
tế về thị trường bất động sản cho những người tham gia.
Những người tham gia giao dịch bất động sản tại sàn bất động sản sẽ được hỗ trợ
của các tổ chức có liên quan tới giao dịch như các tổ chức Ngân hàng, kho bạc, thuế,
công chứng Điều đó giúp rút ngắn thời gian, tạo điều kiện, thuận lợi cho việc thực,
hiện và hoàn thành ,các giao dịch, đồng t,hời còn tạo cho người, tham gia giao dịch
có ,nhiều cơ hội như: được hỗ tr,ợ vay vốn với lãi suất phù h,ợp, thế chấp thuận lợi
Sàn BĐS sẽ là nơi để cá,c cơ quan quản lý Nhà nước tổ,ng hợp, nắm bắt thông tin,
theo dõi, nhận định, chính xác và đầy đủ hơn về diễn, biến của thị trường, góp phần
thúc đẩy ,thị trường bất, động sản phát triển lành, mạnh, giảm thiều các rủi ro trong
giao dịch, trên thị trường, giúp Nhà, nước quản lý và điều tiết thị, trường một cách
hiệu quả.Góp phần tăng, nguồn thu ngân l6sách Nhà, nước thông qua thuế chuyển
nhượng bất động sản, thuế thu nhập
2.1.1.3. Chức năng nhiệm vụ
AsiaReal đặc biệt có thế mạnh trong lĩnh vực tư vấn thủ tục đầu tư Bất động sản, cung
cấp dịch vụ phân phối sản phẩm dự án Bất động sản qua sàn, môi giới Bất động sản.
Khách hàng của AsiaReal là các tổ chức và cá nhân trong và ngoài nước đến từ Nga,
Nhật Bản, Trung Quốc, Singapore, Đức…
Dịch vụ chất lượng - Giá cả hợp lý - Tối đa lợi ích của khách hàng luôn là
những tiêu chí hàng đầu khi cung cấp dịch vụ cho khách hàng của AsiaReal. Bên cạnh
SV: Nguyễn Xuân Công Lớp: Kinh doanh BĐS 51
Chuyên đề thực tập 25 GVHD: TS. PHẠM LAN HƯƠNG
đó, với sự hậu thuẫn của Tập đoàn AsiaInvest - Nhà tư vấn chính của Hiệp hội Bất

động sản Việt Nam và các đơn vị thành viên trong tập đoàn, khách hàng đến với
AsiaReal có thể yên tâm lựa chọn cho mình Bất động sản phù hợp nhất, hoàn chỉnh về
pháp lý và phù hợp về giá cả.
2.2. Cơ cấu tổ chức của công ty
2.2.1 Cơ cấu bộ máy tổ chức
Cơ cấu tổ chức của tập đoàn AsiaInvest
Asiareal là một trong những đơn vị thanh viên của tập đoàn
SV: Nguyễn Xuân Công Lớp: Kinh doanh BĐS 51
Giám đốc Sàn GDBĐS
Phó giám đốc Sàn GD