LỜI NÓI ĐẦU
Đầu tư trực tiếp nước ngoài (tiếng Anh: Foreign Direct Investment, viết tắt là FDI) là
hình thức đầu tư dài hạn của cá nhân hay công ty nước này vào nước khác bằng cách thiết
lập cơ sở sản xuất, kinh doanh. Cá nhân hay công ty nước ngoài đó sẽ nắm quyền quản lý cơ
sở sản xuất kinh doanh này. Tổ chức Thương mại Thế giới đưa ra định nghĩa như sau về
FDI: "Đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) xảy ra khi một nhà đầu tư từ một nước (nước chủ
đầu tư) có được một tài sản ở một nước khác (nước thu hút đầu tư) cùng với quyền quản lý
tài sản đó. Phương diện quản lý là thứ để phân biệt FDI với các công cụ tài chính khác.
Trong phần lớn trường hợp, cả nhà đầu tư lẫn tài sản mà người đó quản lý ở nước ngoài là
các cơ sở kinh doanh. Trong những trường hợp đó, nhà đầu tư thường hay được gọi là "công
ty mẹ" và các tài sản được gọi là "công ty con" hay "chi nhánh công ty”.
Đối với những nước đang và chậm phát triển (bao gồm Việt Nam) thì FDI là nguồn
vốn đầu tư rất quan trọng và chủ yếu để xây dựng phát triển đất nước. Các công trình công
cộng, phúc lợi như: cầu, cống, đường, điện …, các công trình này có thể xây dựng được chủ
yếu là nhờ nguồn vốn này.
Nhưng khi nước ta ra nhập WTO thì các nhà đầu tư vào nước ta không chỉ đầu tư giúp nước
ta phát triển mà còn muốn tìm kiếm nguồn lợi nhuận kinh tế lớn của nước ta. Với tình hình
đất nước đang phát triển hiện nay, việc thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài là vô cùng
quan trọng. Vậy trong thời gian qua tình hình FDI vào nước ta như thế nào? Có những nhân
tố nào ảnh hưởng đến FDI? Thực trạng FDI trong những năm gần đây? Đề xuất biện pháp
giải quyết như thế nào?
Nhận thức được tầm quan trọng của nguồn vốn FDI, cùng với những kiến thức đã
học, nghiên cứu ở lớp và kết hợp với nguồn thông tin thu thập được trên internet, báo,
đài…, nhóm em đã hoàn thành bài báo cáo: “Tác động của chỉ số tiếp cận đất đai tới dòng
vốn FDI vào Việt Nam”.
Để giải quyết đề tài nhóm em đã tìm kiếm thông tin đã được công khai trên thị
trường để đánh giá, phân tích những tác động. Đồng thời cũng vạch ra được những hạn chế
thiếu sót, từ đó đưa ra một số ý kiến đề xuất chủ quan để góp phần làm tăng tỉ lệ FDI vào
VIệt Nam. Do thời gian và kiến thức có hạn nên bài báo cáo còn nhiều thiếu sót. Mong nhận
được ý kiến góp ý của cô để nhóm thêm kinh nghiệm làm các bài báo cáo sau này. Nội dung
bài báo cáo của nhóm gồm:

1
Phần I: Khái quát chung về tác động của chỉ số tiếp cận đất đai tới nguồn vốn FDI ở
Việt Nam
Phần II: Cơ sở lý luận về tác động của chỉ số tiếp cận đất đai tới dòng vốn FDI vào
Việt Nam.
Phân III: Thực trạng, tồn tại về tác động của chỉ số tiếp cận đất đai tới dòng vốn FDI
vào Việt Nam.
Phần IV: Nhận xét, góp ý về tác động của chỉ số tiếp cận đất đai tới dòng vốn FDI
vào Việt Nam.
Kết luận
2
LỜI CẢM ƠN
“Tác động của chỉ số tiếp cận đất đai đến dòng vốn FDI vào Việt Nam” là thành quả
nỗ lực cố gắng của tất cả các thành viên của nhóm 7 lớp TC29C, trường Đại học Ngoại
thương. Tuy kết quả chưa được như sự mong đợi của nhóm nhưng cũng xin gửi những lời
cảm ơn chân thành đến những người đã giúp đỡ để chúng tôi hoàn thành bài tiểu luận này:
Cô giáo hướng dẫn đề tài: Cao Thị Hồng Vinh đã cung cấp tài liệu và những góp ý
đắt giá.
Trưởng nhóm điều hành Bùi Minh Thắng, dù không có nhiều thời gian nhưng rất hết
lòng vì công việc phụ trách tổng hợp tất cả các bài gửi của các thành viên và đưa ra nhận xét
cuối cùng.
Nhóm phó Nguyễn Thu Thảo phụ trách biên tập các bài viết đã được tổng hợp.
Các thành viên còn lại trong nhóm đã tìm kiếm tài liệu cực kỳ đắt giá để giúp nhóm
hoàn thành tốt bài tiểu luận này:
Nguyễn Thu Phương
Phạm Thị Bích Phương
Vũ Quản Minh Phương
Nguyễn Văn Quân
Trần Quốc Quân
Phạm Duy Sơn

Lê Thị Minh Tâm
Nguyễn Xuân Thắng
Nguyễn Minh Thắng
Vũ Trung Thành
Trần Thị Nghĩa
Hoàng Ngọc Thái Thanh
3
Phần I: Khái quát chung về tác động của chỉ số tiếp cận đất đai tới nguồn vốn
FDI ở Việt Nam
Hình 1.8 thể hiện phân tích về bốn chỉ tiêu từ Chỉ số thành phần về đất đai:
1) Tỷ lệ doanh nghiệp có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ)
2) Đánh giá rủi ro bị chính quyền thu hồi mảnh đất mà doanh nghiệp đang sử dụng với điểm
số 5 thể hiện mức rủi ro nhất
3) Tỷ lệ doanh nghiệp tin tưởng rằng sau khi đất bị thu hồi sẽ được đền bù thỏa đáng
4) Tỷ lệ doanh nghiệp nhận định khung giá đất chính quyền tỉnh đưa ra phản ánh đúng mức
giá thực tế trên thị trường
Theo Luật Đất đai năm 2006, khung giá đất cần phải được thường xuyên cập nhật để phản
ánh sự biến động trên thị trường bất động sản. Các chỉ tiêu về đất đai thể hiện các kết quả
khác nhau. Việc cấp GCNQSDĐ nhanh chóng hơn và hoạt động hiệu quả hơn của cơ quan
địa chính giúp tỷ lệ doanh nghiệp có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đẫ tăng từ 55%
năm 2006 lên 77% hiện nay. Số liệu từ Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy sự cải thiện
tương tự. Năm 2006, chỉ 63% số thửa đất hợp lệ được cấp giấy chứng nhận. Hiện nay, 80%
đất ở tỉnh trung vị có GCNQSDĐ, tại Hà Nam và Hà Tĩnh, tỉ lệ này là 98%. Tương tự như
vậy, doanh nghiệp đã ít quan ngại hơn về khả năng bị thu hồi đất và đánh giá về độ ổn định
trong sử dụng đất tăng 0.5 điểm so với năm 2008.
Ngược lại, các thước đo về mức độ bồi thường thỏa đáng và định giá đúng không có sự thay
đổi tích cực, thậm chí thực tế giảm một chút, kể từ khi chỉ tiêu này được đưa vào trong chỉ
số PCI năm 2009. Chỉ 36% (giảm từ 41% năm 2009) doanh nghiệp tham gia điều tra tin
tưởng rằng các doanh nghiệp sẽ nhận được đền bù thỏa đáng khi đất của họ bị thu hồi phục
vụ cho các kế hoạch phát triển của nhà nước, như chuyển đổi đất, quy hoạch lại hay xây mới

các công trình hạ tầng. Sự khác nhau giữa các tỉnh về mức độ bồi thường thỏa đáng đã tăng
theo thời gian. Chỉ 15% doanh nghiệp ở Tiền Giang cho biết họ tin tưởng với mức độ bồi
thường thỏa đáng so với số 62% tịa Phú Yên – tức là khoảng cách giữa các tỉnh đầu bảng và
cuối bảng tăng 11%. Đồng thời, chỉ 68% (giảm từ 70% năm 2009) doanh nghiệp ở tỉnh
trung vị cho rằng sự thay đổi khung giá đất là phù hợp đối với sự phát triển của thị trường
bất động sản trong tỉnh.
Mặc dù có sự cải thiện về khả năng tiếp cận đất đai và rủi ro thu hồi, sự cải thiện hạn chế về
mức đền bù thỏa đáng và định giá thị trường sẽ làm giảm đầu tư trong nước trong tương lai
gần theo hai cách. Trước tiên, tâm lý e ngại sự bồi thường không thỏa đáng sẽ khiến các
4
doanh nghiệp không có ý định đầu tư lớn vào tài sản của họ vì e ngại rằng họ sẽ mất một
phần giá trị đáng kể do những thay đổi về quy hoạch và cơ sở hạ tầng trong tỉnh. Sự đền bù
không thỏa đáng lại tạo thuận lợi cho các nhà đầu tư có mối quan hệ gần gũi với lãnh đạo
địa phương và có được thông tin bên trong về các kế hoạch sử dụng đất và cơ sở hạ tầng,
đặc biệt là khi việc tiếp cận các tài liệu kế hoạch không được cải thiện theo thời gian.
Thứ hai, nhà đầu tư muốn sử dụng GCNQSDĐ làm thế chấp để huy động vốn cho kế hoạch
mở rộng kinh doanh (theo dữ liệu PCI, 94% doanh nghiệp nhận được khoản vay phải thế
chấp tài sản) có khả năng sẽ nhận được các khoản vay ít hơn nhu cầu, vì khung giá không
phản ánh đúng giá trị thực của tài sản.
5
Phần II: Cơ sở lý luận về tác động của chỉ số tiếp cận đất đai tới dòng vốn FDI
vào Việt Nam.
Thông tin tiếp cận đất đai được xây dựng với mục đích giúp cho nhà đầu tư, doanh
nghiệp và công dân tiếp cận các thông tin liên quan đến đất đai trên địa bàn tỉnh từng như:
thông tin về quy hoạch; giải tỏa đền bù; bán đấu giá quyền sử dụng đất; các lĩnh vực, chính
sách ưu đãi và hỗ trợ đầu tư tại các địa bàn trọng điểm; các khu kinh tế, khu công nghiệp;
giá đất và các văn bản pháp luật liên quan đến đất đai một cách kịp thời, nhanh chóng
nhằm nâng cao tính minh bạch và tiếp cận thông tin, góp phần nâng cao chỉ số năng lực
cạnh tranh cấp tỉnh (PCI). Thông tin tiếp cận đất đai cung cấp các nội dung chính sau:
1. Thông tin quy hoạch: cung cấp cho công dân, tổ chức về thông tin quy hoạch đô

thị; quy hoạch KCN, cụm công nghiệp, khu kinh tế; quy hoạch ngành, lĩnh vực; quy hoạch
sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất của cấp tỉnh, huyện
2. Thông tin giải tỏa, đền bù: cung cấp thông tin các chính sách hiện hành liên quan
đến bồi thường thiệt hại về đất đai, tài sản; về hỗ trợ, tái định cư; về chi phí tổ chức thực
hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
3. Thông tin đấu giá quyền sử dụng đất: cung cấp thông tin các khu nhà, đất bán đấu
giá thu tiền sử dụng đất; thông tin về bán đấu giá thu tiền sử dụng đất ở đơn lẻ, xen ghép
4. Ưu đãi đầu tư: nhằm cung cấp thông tin về lĩnh vực, chính sách ưu đãi và hỗ trợ
đầu tư tại các địa bàn trọng điểm.
5. Thông tin về các khu kinh tế - khu công nghiệp: giới thiệu các thông tin chung về
các khu kinh tế, khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh như: vị trí, quy mô, diện tích, cơ sở hạ
tầng, định hướng phát triển và các ngành ưu tiên kêu gọi đầu tư,
6. Văn bản pháp luật liên quan đến đất đai: cung cấp các văn bản liên quan đến chính
sách đất đai từ Trung ương đến địa phương như: luật và các văn bản hướng dẫn thi hành
Luật đất đai số 13/2003/QH1; Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật nhà ở số
56/2005/QH11 và Điều 121 của Luật đất đai số 13/2003/QH11; các chính sách quản lý nhà
nước về đất đại, chính sách ưu đãi đất đai, giá đất hàng năm trên địa bàn từng tỉnh.
Với thông tin tiếp cận đất đai, các tổ chức và công dân sẽ được tiếp cận với thông tin
đất đai trên địa bàn từng tỉnh theo một hình thức đơn giản, rất nhanh chóng, đầy đủ, chính
xác và hiệu quả. Đồng thời, giúp cho các cơ quan quản lý nhà nước thuận lợi hơn trong việc
6
tiếp cận, xử lý các yêu cầu liên quan đến đất đai để phục vụ tốt nhiệm vụ quản lý chuyên
ngành như quản lý bất động sản, quản lý tài nguyên, quản lý đầu tư, quản lý quy hoạch,
quản lý đô thị, quản lý môi trường Ngoài ra, với Trang thông tin tiếp cận đất đai, Nhà đầu
tư được giới thiệu công khai, minh bạch về địa điểm kêu gọi đầu tư, các chính sách ưu đãi
đầu tư , góp phần rút ngắn thời gian tìm hiểu, nghiên cứu, triển khai dự án đầu tư tại từng
tỉnh. Từ đó, tạo ra niềm tin cho nhà đầu tư nước ngoài. Cung cấp cho nhà đầu tư những
nguồn thông tin đáng tin cậy để tìm ra những ưu thế riêng biệt từng vùng miền. Sau đó, nhà
đầu tư đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn và phù hợp với lĩnh vực định đầu tư. Vì vậy thông
tin về chỉ số tiếp cận đất đai đóng một phần vai trò quyết định số lượng nguồn vốn FDI

nhiều hay ít.
7
Phân III: Thực trạng, tồn tại về tác động của chỉ số tiếp cận đất đai tới dòng vốn
FDI vào Việt Nam trong những năm gần đây.
1. Thực trạng tỉ lệ doanh nghiệp có giấy chứng nhận sử dụng đất:
Theo VCCI năm 2011 thống kê được tỉ lệ doanh nghiệp có giấy chứng nhận sử dụng
đất đã tăng từ 55% năm 2006 đến 77% năm 2011. Số liệu của Bộ Tài nguyên và Môi trường
năm 2006 là 63% và hiện nay là 80% đất ở tỉnh trung vị có giấy chứng nhận sử dụng đất.
Thống kê trên cho chúng ta thấy tỉ lệ giấy chứng nhận sử dụng đất tăng lên sẽ thu hút nguồn
vốn FDI tăng. Khi tỉ lệ doanh nghiệp giấy chứng nhận sử dụng đất tăng sẽ nâng cao độ tin
cậy về sử dụng quỹ đất, doanh nghiệp sẽ đỡ lo ngại về việc thu hồi đất và dược đánh giá có
độ ổn định cao. Tâm lý của các nhà đầu tư và đặc biệt là các nhà đầu tư nước ngoài họ rất
quan tâm đến mức độ ổn định và tin cậy tới nơi mà họ đặt địa điểm đầu tư vì như chúng ta
đều biết nguồn vốn mà họ đầu tư thường rất lớn, họ không hề muốn công việc của họ đang
kinh doanh thì bị ảnh hưởng việc thu hồi đất hoặc xảy ra các tranh chấp về quyền sử dụng
đất. Nếu rủi ro từ quyền sử dụng đất gây ra họ sẽ phải chịu nhiều thiệt hại về thời gian tìm
địa điểm mới, cong việc kinh doanh bị trì trệ, tổn thất sẽ không nhỏ.
Chúng ta cùng lấy ví dụ về chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh (PCI) tỉnh Lào Cai
năm 2010 xếp hạng thứ 2/63 tỉnh. Để có được kết quả đó họ đã phải hoàn thiện chính sách
pháp luật về đất đai, tham mưu với tỉnh ban hành các văn bản quy phạm pháp luật kịp thời
triển khai thực hiện trên địa bàn tỉnh. Hàng năm đều thực hiện rà soát, sửa đổi bổ sung, ban
hành mới các quy định về giao đất, cho thuê đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, đấu giá,
định giá đất… Hệ thống văn bản của tỉnh đồng bộ, thống nhất, tạo được lòng tin của doanh
nghiệp với hệ thống pháp lý, yên tâm đầu tư kinh doanh cũng như thực hiện các quyền,
nghĩa vụ, trách nhiệm đối với nhà nước, với tỉnh Lào Cai. Nhiều tham mưu mang tính tiên
phong như thực hiện đấu giá đất (được Chính phủ cho thực hiện thí điểm từ 2002), cấp
GCN QSDĐ mang cả tên vợ và chồng, xây dựng bản đồ giá đất … Thực hiện thống kê, rà
soát thủ tục hành chính, tham mưu với tỉnh ban hành bộ thủ tục hành chính gồm 82 thủ tục.
Thông qua công tác rà soát, phần lớn các thủ tục hành chính về đất đai đã được đơn giản
hóa, đặc biệt, Sở đã xây dựng hoàn chỉnh hệ thống các quy trình ISO 9001 – 2008 phù hợp,

đồng nhất với đề án 30, mỗi thủ tục hành chính trung bình rút ngắn được 1/3 thời gian so
với quy định hiện hành, số lượng hồ sơ, giấy tờ được giảm bớt.
Tỉnh Lào Cai đã tổ chức thực hiện tốt, đúng quy định về lập quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất. Toàn tỉnh đã có quy hoạch sử dụng đất cả 3 cấp, định kỳ xây dựng, bổ sung, điều
8
chỉnh quy hoạch phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh, khắc phục tình
trạng quy hoạch “treo”. Quy hoạch được duyệt đều được công bố công khai đến mọi đối
tượng. Định kỳ 5 năm kiểm kê, xây dựng bản đồ hiện trạng, hàng năm thực hiện thống kê.
Rà soát, thống kê quỹ đất đấu giá, xây dựng quy hoạch vùng, khu vực trồng rừng, cây con,
các khu vực phát triển công nghiệp, thủy lợi …
Để phục vụ tốt công tác quản lý, tỉnh Lào Cai đã tập trung cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, đến năm 2002 đã cơ bản cấp xong giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá
nhân, từ 2002 đến nay thực hiện chuẩn hóa bộ hồ sơ, cấp lại giấy đối với khu vực đo đạc địa
chính. Đối với tổ chức, đến nay toàn tỉnh đã cấp được 4.215 giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất với 1.434.692.624 m2, trong đó có 2.664 giấy với 224.062.724 m2 giao cho các dự án
đầu tư của các doanh nghiệp để hoạt động sản xuất kinh doanh. Hầu hết các doanh nghiệp
được giao đất, thuê đất để hoạt động sản xuất kinh doanh trên địa bàn tỉnh sau khi thực hiện
xong nghĩa vụ tài chính đều được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy
định và được bàn giao đất để thực hiện dự án. Đặc biệt là các dự án lớn như thủy điện, khai
thác khoáng sản, các dự án khu công nghiệp … đều được giao đất, cấp giấy chứng nhận
QSDĐ ngay sau khi hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng với quy mô quỹ đất phù hợp
với nhu cầu và điều kiện sử dụng để triển khai thực hiện dự án. Việc giao đất, cho thuê đất,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều được thực hiện theo đúng trình tự quy định của
Luật Đất đai và căn cứ theo quy hoạch được duyệt, rất ít các trường hợp phải thu hồi đất do
điều chỉnh quy hoạch, trường hợp phải thu hồi đều được bồi thường thỏa đáng và bố trí di
chuyển tái định cư tại vị trí mới phù hợp, hạn chế thấp nhất sự ảnh hưởng xấu đến sản xuất
kinh doanh của doanh nghiệp. Hầu hết các dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh đã được UBND
các huyện, thành phố chỉ đạo thực hiện tốt công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, đặc
biệt là các dự án đầu tư trọng điểm như khu công nghiệp Tằng Loong, đường cao tốc Nội
Bài – Lào Cai, khu đô thị mới, mỏ sắt Quý Sa, các dự án thủy điện … đều được triển khai

kịp thời. Sở đã tích cực hỗ trợ, hướng dẫn các chủ đầu tư, các doanh nghiệp trong việc tiến
hành các thủ tục bàn giao đất, thuê đất, thực hiện đầu tư đảm bảo thuận lợi, môi trường thân
thiện.
Với những nỗ lực từ năm 2002 đến 2010, Lào Cai xứng đáng với những thành quả
đạt được như hiện nay. Lào Cai thu hút được nhiều nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài là
tạo được sự tin cậy cho các nhà đầu tư nhờ tỉ lệ doanh nghiệp, cá nhân có giấy chứng nhận
sử dụng đất cao.
9
2. Đánh giá rủi ro bị chính quyền thu hồi mảnh đất mà doanh nghiệp đang sử dụng.
Theo quy định tại Điều 29 Luật Đất đai năm 2003, trường hợp quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất đã được công bố có diện tích đất phải thu hồi mà Nhà nước chưa thực hiện việc
thu hồi đất đai, bồi thường, giải phóng mặt bằng thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng
đất theo mục đích đã xác định trước khi công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; nếu
người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất và bồi thường hoặc
hỗ trợ theo quy định của pháp luật. Nhà nước nghiêm cấm mọi hoạt động tự ý xây dựng,
đầu tư bất động sản trong khu vực đất phải thu hồi để thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất. Trường hợp có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình gắn liền với đất phải
thu hồi mà làm thay đổi quy mô, cấp công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cho phép. Do đó, với quy định này, nhiều địa phương đã nghiêm cấm hoạt động
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu quy hoạch hoặc việc thực hiện công chứng, thủ
tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô cùng khó khăn. Đồng thời, người sử dụng đất
cũng không được tiến hành xây dựng nhà ở trên đất .
Khi thu hồi đất, Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng
của loại đất bị thu hồi, được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và công bố vào ngày 01
tháng 01 hàng năm. Trường hợp giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố chưa sát với
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao cho cơ quan chức năng xác định lại giá đất cụ thể để quyết
định giá đất tính bồi thường cho phù hợp và không bị giới hạn bởi quy định về khung giá
các loại đất (Điều 11 Nghị định 69/2009/NĐ-CP, Điều 5 Thông tư 14/2009/TT-BTNMT).
Với những quy định nêu trên do nhà nước đề ra, chúng ta thấy sẽ thật rủi ro nếu

doanh nghiệp nào không may rơi hoàn cảnh này. Doanh nghiệp sẽ phải chịu một khoản lỗ
khá lớn do giá đền bù sẽ khá xa so với nguồn vốn doanh nghiệp bỏ ra để đấu thầu lô đất của
doanh nghiệp. Sau đó. Doanh nghiệp mất chi phí và thời tìm cơ sở mới, sản xuất bị gián
đoạn. Và càng nguy hiểm hơn đối với doanh nghiệp nào đang trong giai đoạn thành lập mà
nắm bắt thông tin không chính xác mua phải đất đang tron diện quy hoạch thì gặp phải
nhiều khó khăn hơn. Do đó, các nhà đầu tư trực tiếp nước ngoài cũng rất để ý đến vấn đề
đánh giá rủi ro bị chính quyền thu hồi mảnh đất mà doanh nghiệp đang sử dụng. Vậy đánh
giá rủi ro bị chính quyền thu hồi mảnh đất mà doanh nghiệp đang sử dụng mà cao thì nguồn
vốn FDI vào tỉnh đó hay nước đó sẽ thấp.
3. Tỉ lệ doanh nghiệp tin tưởng rằng sau khi bị thu hồi đất sẽ được đền bù thỏa đáng.
10
Theo VCCI, thước đo về mức bồi thường thỏa đáng và định giá đúng có giảm đôi
chút chỉ còn 36% doanh nghiệp tham gia điều tra tin tưởng rằng họ được đền bù thỏa đáng
khi đất bị thu hồi phục vụ cho các kế hoạch phát triển của nhà nước (chuyển đổi mục đích
sử dụng đất, quy hoạch lại hay xây mới các công trình hạ tầng…). Sự khác nhau giữa các
tỉnh về mức độ bồi thường thỏa đáng đã tăng theo thời gian. Chỉ 15% DN ở Tiền Giang cho
biết họ tin tưởng mức bồi thường so với 62% DN cùng quan điểm tại Phú Yên. Đồng thời,
chỉ 68% DN ở các tỉnh trung vị cho rằng sự thay đổi khung giá đất là phù hợp với sự phát
triển của thị trường BĐS trong tỉnh.
Năm 2011 đã vậy, mới đầu năm 2012 lại nổi cộm 1 vấn đề xảy ra ở tỉnh Đà Nẵng
( Tỉnh đứng đầu về chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh năm 2010 ) về việc giải quyết đền bù
và tái định cư cho 68 hộ đân bị thu hồi đất ở giáo xứ Cồn Dầu (P.Hòa Xuân, Q.Cẩm Lệ). Họ
là những gia đình đã hai năm qua chưa chịu bàn giao mặt bằng, nhận đất tái định cư và nhận
tiền đền bù giải tỏa. Việc người dân không chịu bàn giao mặt bằng đã gây nhiều khó khăn
trong việc thực hiện dự án khu đô thị sinh thái Hòa Xuân. Người dân chưa nhận tiền đền bù
vì họ cho rằng việc phân đất tái định cư chưa phù hợp và cũng có những trường hợp chủ hộ
bỏ đi khỏi địa phương hoặc vướng mắc về thủ tục pháp lý đất đai. Một người dân ở Cồn
Dầu cho rằng diện tích đất đo đạc thu hồi, đền bù cho gia đình bà ít hơn so với thực tế. Sau
đó, ông Nguyễn Bá Thanh, bí thư Thành ủy Đà Nẵng, cùng các ban ngành liên quan đã có
buổi đối thoại với các hộ dân bị thu hồi đất ở giáo xứ Cồn Dầu và cũng đã đề ra được biện

pháp giải quyết, xoa dịu được phần nào nỗi bức xúc của người dân. Nhưng đây là một sự
việc xảy đã được hai năm mà đến giờ mới đưa ra giải quyết còn chưa kể đến các vụ tranh
chấp đất đai khác xảy ra nữa. Đối với nhân đân việc đền bù đất còn nhiều hạn chế để nhân
đân phải lên tiếng như vậy thử hỏi làm sao các nhà đầu tư khi nghe được thông tin này mà
không e ngại đầu tư vào các tỉnh xảy ra các tranh chấp này.
Các vấn đề nêu trên cho thấy nếu tỉ lệ doanh nghiệp tin tưởng rằng sau khi bị thu hồi
đất sẽ được đền bù thỏa đáng mà tăng sẽ giảm bớt sự lo ngại cho các nhà đầu tư nên nguồn
vốn FDI sẽ tăng.
4. Tỉ lệ doanh nghiệp nhận định khung giá đất của chính quyền tỉnh đưa ra phản ánh
đúng mức giá thực tế trên thị trường.
Trong những năm gần đây, mặc dù có sự cải thiện về khả năng tiếp cận đất đai và rủi
ro thu hồi, sự cải thiện hạn chế về mức đền bù thỏa đáng và định giá thị trường sẽ làm giảm
11
đầu tư trong nước trong tương lai gần theo hai cách. Trước tiên, tâm lý lo ngại sự bồi
thường không thỏa đáng sẽ khiến các DN không có ý định đầu tư lớn vào tài sản của họ vì
lo lắng rằng họ sẽ bị mất một phần giá trị đáng kể do những thay đổi về quy hoạch và hạ
tầng trong tỉnh. Sự đền bù không thỏa đáng lại tạo thuận lợi cho nhà đầu tư có mối quan hệ
gần gũi với lãnh đạo địa phương và có được thông tin bên trong về các kế hoạch sử dụng đất
và hạ tầng, đặc biệt khi việc tiếp cận các tài liệu kế hoạch sử dụng đất và cơ sở hạ tầng
không được cải thiện theo thời gian. Thứ hai, các nhà đầu tư muốn sử dụng GCNQSDĐ làm
thế chấp để huy động vốn cho kế hoạch mở rộng kinh doanh (CPI cung cấp số liệu 94% DN
nhận được khoản vay phải thế chấp tài sản) có khả năng sẽ nhận được các khoản vay ít hơn
nhu cầu vì khung giá không phản ánh đúng giá trị thực của tài sản.
Những hạn chế do khung giá đất gây ra sẽ dần không còn nữa vì Chính phủ đã đồng
ý với đề xuất bỏ khung giá đất do liên bộ Tài chính, Tài nguyên - Môi trường kiến nghị.
Hiện chủ trương còn chờ quyết định cuối cùng từ Quốc hội vì khung giá đất được quy định
trong Luật Đất đai, muốn bãi bỏ phải được sửa luật. Đây cũng là một tín hiệu vui cho nhà
nước, doanh nghiệp và cá nhân khi bỏ khung giá đất. UBND được quyền đẩy bảng giá đất
cao hơn, sát giá thị trường nên có thể trả tiền đền bù cao hơn cho người dân bị thu hồi đất.
Giá giao đất, cho thuê đất cũng cao hơn, đem lại nguồn thu lớn hơn cho ngân sách Nhà

nước. (Bảng giá đất đô thị tại TP HCM và Hà Nội hiện nay chỉ bằng khoảng 30%-60% giá
thị trường)
Từ những nghiên cứu trên cho thấy tỉ lệ doanh nghiệp nhận định khung giá đất của
chính quyền tỉnh đưa ra phản ánh đúng mức giá thực tế trên thị trường cao thì thu hút nguồn
vốn FDI tăng lên.
12
Phần IV: Nhận xét, góp ý về tác động của chỉ số tiếp cận đất đai tới dòng vốn
FDI vào Việt Nam
-Chúng ta phaỉ có các cơ chế chính sách cũng như ưu đãi đủ mạnh.
- Cần có chiến lược, định hướng rõ ràng, nhiều dự án cụ thể hấp dẫn để thu hút FDI.
-Bên cạnh việc tiếp tục duy trì thì cần xem xét mở rộng thêm các ưu đãi, hỗ trợ hiện hành
phù hợp với các qui định của WTO đối với các dự án FDI
13
KẾT LUẬN
Qua tìm hiểu và phân tích giữa lý thuyết và đi sâu thực tiễn. Nhóm em đã phản ánh
được phần nào “ Tác động của chỉ số tiếp cận đất đai tới nguồn vốn FDI vào Việt Nam ”là
do ảnh hưởng chủ yếu của 4 nhân tố sau:
Tỉ lệ doanh nghiệp có giấy chứng nhận sử dụng đất càng cao thì càng làm tăng nguồn
vốn FDI vào Việt Nam.
Đánh giá rủi ro bị chính quyền thu hồi mảnh đất mà doanh nghiệp đang sử dụng càng
cao thì sẽ làm giảm nguồn vốn FDI vào Việt Nam.
Tỉ lệ doanh nghiệp tin tưởng rằng sau khi bị thu hồi đất sẽ được đền bù thỏa đáng
càng cao thì sẽ làm tăng nguồn vốn FDI vào Việt Nam.
Tỉ lệ doanh nghiệp nhận định khung giá đất của chính quyền tỉnh đưa ra phản ánh
đúng mức giá thực tế trên thị trường mà cao thì sẽ làm tăng nguồn vốn FDI vào Việt Nam.
Tổng hợp các nhân tố ảnh hưởng tới chỉ số tiếp cận đất đai chúng ta có thể đi đến kết
luận cuối cùng là chỉ số tiếp cận đất đai mà cao thì sẽ tác động làm cho nguồn vốn FDI tăng
lên vì khi chỉ số tiếp cận đất đai đáng tin cậy thì nhà đầu tư có niềm tin vào thực trạng đất
đai ở tỉnh đó, tin vào sự ổn định của công việc nơi mà doanh nghiệp đặt nơi làm việc, nhà
xưởng v.v Sẽ ít xảy ra tranh chấp về đất cát với doanh nghiệp có giấy chứng nhận sử dụng

đất, tin vào nếu rủi ro bị thu hồi mảnh đất đang sử dụng sẽ được đền bù thỏa đáng với khung
giá đất hợp lý sẽ làm giảm tối đa chi phí doanh nghiệp bỏ ra. Từ đó, chúng ta thấy rất rõ lợi
thế của chỉ số tiếp cận đất đai cao sẽ tăng niềm tin cho nhà đầu tư, tối đa hóa về lợi ích cho
họ. Lúc đó, tỉnh có chỉ số tiếp cận đất đai cao sẽ thu hút mạnh nguồn vốn đầu tư trực tiếp
nước ngoài.
Do thời gian có hạn, việc tiếp xúc với thực tế công việc còn ít và kiến thức còn hạn
chế, nên trong đề tài không thể tránh khỏi những sai sót. Chúng em rất mong được sụ thông
cảm, góp ý, chỉ bảo của cô giáo, của các nhóm khác để nhóm em hoàn thiện hơn về đề tài
của mình.
Hà Nội, Ngày 08 tháng 06 năm 2012
Nhóm 7
14
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Thông tin tiếp cận thông tin của tỉnh Thừa Thiên Huế.
( />2. Cổng thông điện tử Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Lào Cai.
( />x)
3. Kênh thông tin số 1 về bất động sản.
( />Tc6NzCZ2jCY1.html )
4. Báo điện tử Tuổi trẻ online. “Tìm tiếng nói chung trong thu hồi đất”
( )
5. Cổng thông tin tổng hợp và Phân tích dữ liệu tài chính. Bài viết: “Chính phủ đồng ý
bỏ khung giá đất”
( />khung-gia-dat-7246/)
15