TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM
KHOA NGÂN HÀNG
BỘ MÔN NGHIỆP VỤ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
oOo
CHƯƠNG 4:
TÀI SẢN BẢO ĐẢM VÀ CÁC VƯỚNG
MẮC VỀ TÀI SẢN BẢO ĐẢM
GV HƯỚNG DẪN: PGS. TS. HOÀNG ĐỨC
NHÓM THỰC HIỆN: NHÓM 5 – NGÂN HÀNG ĐÊM 4 K21
1. Nguyễn Ngọc Ngân Hà
2. Phạm Thị Ngọc Phương
3. Phạm Thị Ngọc Trân
4. Lê Phượng Vân
THÁNG 03/2013
MỤC LỤC
I. Khái quát về Tài sản bảo đảm:
1. Khái niệm:
Bảo đảm tín dụng là việc các NHTM áp dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa
rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi được khoản tín dụng đã tài trợ cho khách
hàng.
Tín dụng có bảo đảm bằng tài sản là việc cấp tín dụng vốn của NHTM mà theo
đó nghĩa vụ trả nợ của khách hàng được cam kết bảo đảm thực hiện bằng tài sản cầm,
thế chấp, tài sản hình thành từ vốn vay của khách hàng hoặc bảo lãnh bằng tài sản của
bên thứ ba.
Tài sản bảo đảm là tài sản thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc thuộc sở hữu
của người thứ ba mà người này cam kết dùng tài sản đó để bảo đảm có thể là tài sản
hiện có, tài sản hình thành trong tương lai và được phép giao dịch, bao gồm cả động sản
và bất động sản.
Bảo đảm tín dụng bằng tài sản bảo đảm là việc bên vay vốn dùng tài sản thuộc
quyền sở hữu của mình để bảo đảm với bên cho vay về khả năng hoàn trả nợ vay của
mình.

2. Phân loại:
2.1. Tài sản bảo đảm dùng để thế chấp:
Tài sản bảo đảm ở loại này thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên thế chấp được
bên thế chấp đem đi để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên nhận thế chấp. Tuy
nhiên tài sản bảo đảm vẫn do bên thế chấp nắm giữ, bên thế chấp chỉ giao giấy tờ chứng
minh quyền sở hữu tài sản.
Nếu khi đến hạn mà người đi vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc không trả
hết nợ cho ngân hàng thì ngân hàng được quyền phát mãi tài sản thế chấp để thu nợ.
Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của
bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp.
2.2. Tài sản bảo đảm dùng để cầm cố:
Tài sản bảo đảm dùng để cầm cố cũng thuộc quyền sở hữu của bên cầm cố, tuy
nhiên nó sẽ được giao hẳn cho bên nhận cầm cố nắm giữ, khi đến hạn người đi vay
không trả được nợ cho ngân hàng thì ngân hàng sẽ phát mãi tài sản cầm cố hoặc tiếp
nhận tài sản cầm cố để thu nợ.
Động sản cầm cố có thể là loại không cần đăng ký quyền sở hữu, có loại đăng ký
quyền sở hữu. Đối với loại tài sản không đăng ký quyền sở hữu khi cầm cố tài sản phải
được giao nộp cho bên cho vay. Đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu, khi cầm cố có
thể thoả thuận để bên cầm cố giữ tài sản hoặc giao tài sản cầm cố cho bên thứ ba giữ.
Tài sản cầm cố có thể bao gồm các loại tài sản sau đây:
 Một là, tài sản tài chính:
 Tiền trên tài khoản / ký gởi / ký quỹ ….
 Trái phiếu, cổ phiếu, tín phiếu, kỳ phiếu, chứng chỉ tiền gửi, sổ tiết kiệm,
thương phiếu, các giấy tờ khác giá trị được bằng tiền, riêng đối với cổ
phiếu của chính TCTD phát hành thì TCTD không được nhận làm tài sản
cầm cố.
Tóm lại, các tài sản tài chính này phải có các tính chất sau :
 Dễ cất giữ.
 Dễ định giá.
 Tính thanh khoản cao.

 Quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp,
quyền đòi nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiểm, các quyền tài sản khác
phát sinh từ hợp đồng hoặc từ các căn cứ pháp lý khác.
 Quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên theo quy định của pháp luật.
 Quyền đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp, kể cả trong doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
 Hai là, hàng hóa với điều kiện:
 Hàng hóa dễ bảo quản, chi phí bảo quản không quá lớn.
 Kho cầm giữ do ngân hàng lựa chọn.
 Ngân hàng phải cử người quản lý, giám sát khi không giữ ở kho ngân
hàng.
 Các chi phí phát sinh trong quản lý hàng hóa do khách hàng chịu nếu
không có thỏa thuận khác.
 Các loại tài sản khác.
2.3. Tài sản bảo đảm là bảo lãnh của bên thứ ba:
Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba là việc bên thứ ba (gọi là bên bảo lãnh) cam
kết với bên cho vay về việc sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình để thực hiện nghĩa
vụ trả nợ thay cho bên đi vay, nếu đến hạn trả nợ mà bên đi vay không thực hiện hoặc
không thể thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ.
Bên thứ ba có thể là một tổ chức, một cá nhân hoặc một số tổ chức/cá nhân có
đầy đủ năng lực pháp lý và tài chính đồng thời có nghĩa vụ trả nợ thay cho khách hàng
trong trường hợp khách hàng không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ của mình.
2.4. Bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai:
Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản tại thời điểm giao kết chưa hình
thành hoặc đã hình thành nhưng chưa thuộc sở hữu của bên thế chấp/cầm cố.
Đây thực chất là dạng biến đổi của thế chấp/cầm cố tài sản mà tài sản bảo đảm
khoản vay được hình thành sau giải ngân.
Hình thức này được áp dụng đối với các loại hình tín dụng sau:
 Vay để thực hiện các dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, phục vụ
đời sống.

 Vay để thực hiện lô hàng xuất, tài sản bảo đảm chính là lô hàng xuất.
 Vay để thực hiện lô hàng nhập, tài sản bảo đảm chính là lô hàng nhập.
Tuy nhiên, để được vay theo hình thức bảo đảm bằng tài sản hình thành trong
tương lai, tài sản hình thành từ vốn vay cần thoả một số điều kiện sau:
 Thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay.
 Xác định danh mục, số lượng, giá trị, đặc điểm của tài sản.
 Tài sản được phép giao dịch, không có tranh chấp.
 Phải mua bảo hiểm đối với tài sản mà pháp luật qui định trong suốt thời hạn
vay vốn.
Bảo đảm tài sản hình thành từ vốn vay có mức độ rủi ro rất cao. Do đó, yêu cầu
của công tác quản lý phải đánh giá chính xác hiệu quả mang lại của các dự án đầu tư.
3. Điều kiện đối với tài sản được nhận làm đảm bảo tiền vay
Tài sản phải thuộc quyền sở hữu, quản lý, sử dụng của người vay, bên bảo lãnh
theo quy định. Cụ thể: đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sử dụng của
người vay, bên bảo lãnh và được thế chấp, bảo lãnh theo quy định của pháp luật về đất
đai; đối với tài sản của doanh nghiệp nhà nước, thì phải là tài sản do nhà nước giao cho
doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo đảm tiền vay theo quy định của
pháp luật; đối với tài sản khác, thì phải thuộc quyền sở hữu của người vay, bên bảo
lãnh. Trường hợp tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì người
vay, bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản.
Tài sản được phép giao dịch.
Tại thời điểm thế chấp, cầm cố, bảo lãnh tài sản không có tranh chấp.
Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì người vay phải mua bảo
hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay. Người vay, bên bảo lãnh chịu trách nhiệm
trước pháp luật về tính hợp pháp của tài sản bảo đảm tiền vay.
4. Quy trình của tài sản bảo đảm:
5. Xác định giá trị tài sản bảo đảm tiền vay
Tài sản bảo đảm tiền vay được xác định giá trị tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo
đảm; việc xác định giá trị tại thời điểm chỉ làm cơ sở xác định mức cho vay của
NHCSXH, không áp dụng khi xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ. Việc xác định giá trị

tài sản bảo đảm tiền vay phải được lập thành văn bản theo mẫu số 10/BĐTV.
Giá trị tài sản bảo đảm tiền vay do NHCSXH nơi cho vay, người vay, bên bảo
lãnh thoả thuận trên cơ sở khung giá quy định của Nhà nước (nếu có) có tham khảo giá
thị trường tại thời điểm xác định, giá trị còn lại trên sổ sách kế toán và các yếu tố khác
về giá, trừ trường hợp giá trị quyền sử dụng đất trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân
được Nhà nước giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất thì được xác định theo
khung giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định, không khấu
trừ giá trị quyền sử dụng đất đối với thời gian đã sử dụng.
Giá trị tài sản bảo đảm tiền vay là quyền sử dụng đất:
 Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất nông nghiệp, không
thu tiền sử dụng đất thì được xác định theo khung giá đất do UBND tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương quy định, không khấu trừ giá trị quyền sử
dụng đất đối với thời gian đã sử dụng.
 Giá trị quyền sử dụng đất đối với các trường hợp khác thì do NHCSXH nơi
cho vay và người vay thoả thuận theo khung giá đất do UBND địa phương
quy định trên cơ sở có tham khảo giá đất thị trường tại thời điểm xác định.
 Trường hợp thế chấp, bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất mà người thuê được
miễn giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật thì giá trị quyền sử dụng
đất được thế chấp, bảo lãnh tính theo giá trị thuê đất trước khi được miễn,
giảm.
 Giá trị quyền sử dụng đất thuê được xác định bằng số tiền thuê đất đã trả
trước cho thời gian thuê còn lại.
6. Cơ sở pháp lý:
Hồ sơ
đảm
bảo tiền
vay
Thẩm
định
TSBĐ,

bên bảo
đảm
Định giá
TSBĐ và
mức cho vay
so với giá trị
TSBĐ
Yêu cầu
thực hiện
bảo lãnh
Cho
vay
Xử lý
TSBĐ
Bảo đảm tín dụng bằng TSBĐ được thực hiện theo Nghị định 178/1999/NĐ-CP
ban hành ngày 29/12/2006 của Chính Phủ và thông tư hướng dẫn số 60/2000/TT-
NHNN1 ngày 04/04/2000 về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng;
Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 về sửa đổi, bổ sung Nghị định
178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng.
II. Ý nghĩa của Tài sản bảo đảm:
1. Đối với NHTM:
Công cụ đảm bảo thực thi các cam kết trong quan hệ vay vốn của khách hàng với
NHTM.
Giảm bớt tổn thất cho ngân hàng khi khách hàng vì một lý do nào đó không
thanh toán được nợ.
Cung cấp nguồn thanh toán cho các khoản vay.
Ngăn ngừa người đi vay có ý lừa đảo/gian lận.
Phát triển quan hệ giữa NHTM và khách hàng.
2. Đối với Khách hàng:
Là công cụ giúp khách hàng nhận thức về nghĩa vụ thanh toán các khoản vay từ

đó có ý thức thực hiện tốt phương án sản xuất kinh doanh, thực hiện trả nợ tốt.
3. Đối với nền kinh tế:
Giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng.
Điều tiết nền kinh tế hoạt động tốt , không rơi vào khủng hoảng tín dụng.
III. Thực trạng cấp tín dụng có đảm bảo bằng tài sản tại các NHTM:
1. Các vướng mắc về Tài sản đảm bảo:
Đảm bảo tín dụng bằng TSBĐ được đánh giá là mức độ rủi ro rất cao. Trong thời
gian qua việc thực hiện còn nhiều khó khăn, vướng mắc và bất cập như sau:
1.1. Đối với những tài sản hình thành trong tương lai:
Vướng mắc trong việc công chứng hợp đồng: Hợp đồng bảo đảm đối tài sản hình
thành trong tương lai là một giao dịch được sử dụng nhiều trong hoạt động cho vay của
các ngân hàng. Hoạt động này rất phù hợp với các doanh nghiệp nhỏ, vừa, vốn ít hoặc
các doanh nghiệp cần vay vốn trên cơ sở những TSBĐ còn nhiều hạn chế. Tuy nhiên kể
từ khi Luật công chứng năm 2006 được Quốc hội khoá IX thông qua ngày 29/11/2006
và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2007 các ngân hàng gặp khó khăn trong việc công
chứng các hợp đồng bảo đảm đối với tài sản hình thành trong tương lai. Theo quan điểm
của công chứng viên thì đối tượng của hợp đồng, giao dịch phải là “có thật”, nghĩa vụ
được bảo đảm là “có thật” và “phải được xác định cụ thể”, do vậy không thể công
chứng các hợp đồng, giao dịch bảo đảm với tài sản hình thành trong tương lai vì đối
tượng của các hợp đồng này có đặc điểm là tài sản hình thành trong tương lai và không
thể xác nhận cho hợp đồng, giao dịch bảo đảm với quy định sẽ bảo đảm cho tất cả các
nghiệp vụ phát sinh từ các hợp đồng tín dụng, giao dịch tiền vay được hình thành sau
thời điểm xác lập giao dịch đó.
Khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay: mặc dù qui định của Thống đốc ngân hàng
nhà nước trong trường hợp vay vốn bằng thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay thì chủ
đầu tư phải có ít nhất 15% vốn tự có nhưng các ngân hàng không áp dụng tỷ lệ này mà
thông thường áp dụng tỷ lệ 30% và ngay cả Quỹ hỗ trợ phát triển áp dụng tỷ lệ là 50%.
Ngân hàng gặp khó khăn trong việc xử lý TSBĐ để thu hồi nợ: Luật có những
quy định cụ thể về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, nhưng chưa qui định cụ
thể về việc bán, xử lý tài sản hình thành trong tương lai.

Phát sinh nhiều chi phí: theo thủ tục hiện hành việc thế chấp tài sản hình thành
trong tương lai phải thực hiện công chức và đăng ký giao dịch bảo đảm làm mất nhiều
thời gian, tiền bạc cho nhà nước, doanh nghiệp và khách hàng.
Nguy cơ rủi ro cao: bên nhận TSBĐ chưa có được sự bảo đảm an toàn về mặt
pháp lý khi nhận tài sản này. Tài sản hình thành trong tương lai cho dù có được xác lập
hợp pháp song luôn có nguy cơ rủi ro cao.
1.2. Định giá TSBĐ:
Đối với tài sản là bất động sản:
Chưa hình thành chuẩn mực định giá giữa các ngân hàng. Việc định giá gặp
nhiều khó khăn bởi các qui định từ Ngân hàng cấp trên chưa thống nhất, chưa cụ thể,
còn có những điểm chồng chéo, khó hiểu làm cho cấp dưới khó thực hiện.
Cụ thể quy định về phương pháp xác định giá trị TSBĐ là quyền sử dụng đất ở
hiện nay của Ngân hàng Công thương Việt Nam. Ngân hàng cho các chi nhánh ngân
hàng trong hệ thống của mình được cùng với khách hàng thoả thuận theo giá đất thực tế
chuyển nhượng ở địa phương đó tại thời điểm định giá thế chấp / định giá lại với mức:
- Thứ nhất, mức tối đa bằng với mức giá đất thực tế chuyển nhượng trên thị
trường nếu thấp hơn hoặc bằng với giá ghi trong khung giá đất của UBND
tỉnh, thành phố nơi có đất.
- Thứ hai, mức tối đa không quá 70% giá thực tế chuyển nhượng trên thị
trường nếu cao hơn giá ghi trong khung giá đất của UBND tỉnh, thành phố
nơi có đất.
Tuy nhiên, nếu áp dụng cách thứ nhất thì không thể cho vay được vì giá trị quyền
sử dụng đất mà UBND các địa phương đưa ra chỉ để áp dụng tính thuế chứ không quy
định bán, chuyển nhượng trên thị trường. Còn áp dụng cách thứ hai, mặc dù có thoáng
hơn cách thứ nhất nhưng cũng rất khó thực hiện do một số tỉnh hiện nay chưa ban hành
khung giá đất, các ngân hàng không thể có khung giá thị trường để áp dụng tính đúng
70% theo qui định được. Còn nếu thuê cơ quan chuyên môn thì do co những qui định
ràng buộc bởi trách nhiệm về cách đánh giá của họ. Như vậy, khó có cơ quan nào đứng
ra nhận xây dựng khung giá đất cho ngân hàng.
Đối với tài sản là động sản:

Việc nhận tài sản bảo đảm tiền vay là máy móc, thiết bị và dây chuyền sản xuất
đang gặp không ít khó khăn, vướng mắc về thủ tục và khả năng thẩm định. Cụ thể:
- Máy móc thiết bị và dây huyền sản xuất của bên cầm cố, thế chấp thường là
đã qua sử dụng nên việc đánh giá, định giá những tài sản này khi nhận cầm
cố, thế chấp là khó khăn.
- Khi bán, phát mãi tài sản cầm cố, thế chấp thủ tục rất phức tạp và số tiền bán
được thường không thu hồi đủ vốn gốc và lãi vay.
Nguyên nhân chính là do những máy móc, thiết bị đều mang bí quyết công nghệ
riêng, thường bị lỗi thời, lạc hậu và nhanh chóng mất giá trị bởi sự phát triển của khoa
học kỹ thuật, hơn nữa là do quá trình cạnh tranh nên máy móc thiết bị và dây chuyền
sản xuất phải thường xuyên được nâng cấp, đổi mới liên tục để phù hợp với sự phát
triển và hội nhập quốc tế. Vì thế những tài sản này khi thanh lý rất khó do ít người có
nhu cầu mua lại máy móc thiết bị cũ đã qua sử dụng, thời gian kéo dài càng làm cho tài
sản hư hỏng, xuống cấp và mất giá trị.
1.3. Xử lý TSBĐ để thu hồi nợ:
Nhìn chung, việc xử lý TSBĐ là do ngân hàng cùng bên bảo đảm thực hiện, tuy
nhiên trong trường hợp chủ sở hữu bị khởi tố về hành vi phạm tội thì TSBĐ do cơ quan
thi hành án kê biên và xử lý.
Tại Điều 48: xử lý tài sản kê biên không bán được: “ Nếu sau hai lần giảm giá
mà tài sản vẫn không bán được thì người được thi hành án có quyền nhận tài sản theo
giá trị đã giảm để thi hành án. Nếu người được thi hành án không nhận thì chấp hành
viên trả lại tài sản đó cho người phải thi hành án và áp dụng biện pháp cưỡng chế khác”.
Tuy nhiên, có trường hợp sau hai lần giảm giá vẫn không bán được, cơ quan thi
hành án giao cho ngân hàng theo giá đã giảm để thi hành. Việc nhận lại tài sản không
đơn giản:
- Về nguồn thu nợ: những khách hàng đã chuyển sang cơ quan pháp luật xử lý
hầu hết là những khách hàng có khó khăn về tài chính, Ngân hàng chủ yếu trông chờ
nguồn xử lý TSBĐ, do vậy mặc dù trong văn bản có qui định mở là “ áp dụng biện
pháp cưỡng chế khác”, nhưng thực tế Ngân hàng vẫn buộc phải nhận vì nếu không nhận
tài sản này thì khó trông chờ vào nguồn thu hồi khác.

- Về giá tài sản nhận lại: có trường hợp
Trường hợp 1: Giá tài sản Ngân hàng nhận lớn hơn phần nợ vay Ngân hàng, vậy
ngay tại thời điểm nhận, Ngân hàng đã phải trích ngay số tiền chênh lệch lớn hơn phần
nợ vay này trả cho cơ quan thi hành án để thi hành án. Tuy nhiên, trong qui định về tài
chính của Ngân hàng thì không có qui định nào để hạch toán chi cho khoản này. Mặt
khác khi tài sản Ngân hàng đem bán trên thị trường giá thực tế thu về thấp hơn giá nhận
thì Ngân hàng lấy khoản nào để bù đắp cho phần đã trả lại chênh lệch cho cơ quan thi
hành án.
Trường hợp 2: Nghĩa vụ trả nợ theo Pháp lệnh Thi hành án, giá trị tài sản kê biên
phải lớn hơn nghĩa vụ bảo đảm, như vậy giá đã giảm hai lần của tài sản kê biên mà ngân
hàng nhận lại cũng sẽ lớn hơn nghĩa vụ bảo đảm, do đó tại thời điểm Ngân hàng nhận
lại tài sản khách hàng đã hết nghĩa vụ với ngân hàng. Nhưng thực tế xảy ra trường hợp
là tại thời điểm bán tài sản, giá tài sản lại giảm thấp hơn phần nợ vay, như vậy lúc này
khách hàng có trách nhiệm với phần nợ thiếu không? Nếu khách hàng không có nghĩa
vụ gì thì Ngân hàng lấy nguồn đâu để bù đắp.
Do vậy, ngân hàng cần phải lập dự phòng rủi ro.
1.4. Vướng mắc liên quan đến đến nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, chuyển
quyền thuê đất
Các tổ chức tín dụng hiện nay đang tích cực xử lý TSBĐ trong đó có quyền sử
dụng đất, quyền thuê đất (gọi chung là quyền sử dụng đất – QSDĐ) chiếm một tỷ trọng
khá lớn trong tổng giá trị tài sản phải xử lý để thu hồi nợ, nhằm tiếp tục lành mạnh hoá
tình hình tài chính, thực hành tốt đề án tái cơ cấu ngân hàng. Nhất là các ngân hàng
thương mại cổ phần hoá thì vấn đề đặt ra càng bức thiết hơn bao giờ hết. Tuy nhiên
vướng mắc lớn nhất là sau khi xử lý phải nộp thuế từ chuyển nhượng QSDĐ.
1.5. Bất cập trong đăng ký giao dịch bảo đảm:
Hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm hiện nay tồn tại nhiều bất cập. Trước hết
phải nói đến hành lang pháp lý cho hoạt động này chưa hoàn chỉnh, chưa đồng bộ và
thiếu sự thống nhất giữa các văn bản. Sau là công tác tổ chức triển khai thực hiện chưa
đầy đủ, đồng bộ của các cấp, các ngành. Từ đó dẫn đến việc đăng ký giao dịch bảo đảm
còn mang tính chắp vá, chưa đầy đủ, toàn diện.

Một trong những điểm hạn chế lớn làm cho công tác đăng ký giao dịch bảo đảm
chưa phát huy hết vai trò, hiệu quả của nó là do pháp luật chưa quy định trao đổi thông
tin tình trạng pháp lý của tài sản. Hiện nay, việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực
hiện phân tán tại nhiều cơ quan khác nhau đã tạo kẻ hở trong quản lý.
1.6. Hạn chế khản năng tiếp cận vốn tín dụng:
Các doanh nghiệp vừa và nhỏ hiện nay rất khó tiếp cận tín dụng vì họ không đáp
ứng được các yêu cầu về tài sản bảo đảm của các ngân hàng.
Các ngân hàng đều muốn nhận bất động sản làm tài sản thế chấp, song do phần
lớn tài sản của doanh nghiệp vừa và nhỏ tồn tại dưới dạng các động sản như hàng tồn
kho và các khoản thu có giá trị lớn nên việc tiếp cận tín dụng với doanh nghiệp trở nên
khó khăn mà các ngân hàng Việt nam rất ít khi cho vay mà không có tài sản bảo đảm là
bất động sản.
Những thủ tục vay vốn của ngân hàng đặt ra như: tài sản thế chấp, kinh doanh
liên tục có lãi, bảng tổng kết tài sản, báo cáo tài chính phải được kiểm toán hoặc muốn
vay phải có dự án, đã trở thành rào cản trong việc tiếp cận tín dụng của doanh nghiệp.
2. Biện pháp xử lý Tài sản đảm bảo
2.1. Quyền xử lý tài sản bảo đảm:
Quyền xử lý TSBĐ: là quyền của bên nhận bảo đảm được tác động trực tiếp tới
vật, tiền, giấy tờ có giá hoặc quyền tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Quyền xử lý TSBĐ được xác lập thông qua HĐBĐ và có hiệu lực ràng buộc giữa các
bên kể từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực. Tuy nhiên, bên nhận bảo đảm chỉ có quyền
xử lý tài sản trên thực tế khi phát sinh các căn cứ theo quy định của pháp luật hoặc theo
thỏa thuận;
Người xử lý tài sản bảo đảm là bên nhận bảo đảm hoặc người được bên nhận bảo
đảm ủy quyền, trừ trường hợp các bên tham gia giao dịch bảo đảm có thỏa thuận khác.
Đồng thời, căn cứ nội dung đã được thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm, người xử lý tài
sản bảo đảm có quyền tiến hành xử lý tài sản bảo đảm mà không cần phải có văn bản ủy
quyền xử lý tài sản của bên bảo đảm.
2.2. Trường hợp thực hiện xử lý TSBĐ:
Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện

hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ;
Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi
phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật;
Pháp luật quy định TSBĐ phải được xử lý để bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
khác.
Bên bảo đảm bị Toà án tuyên bố phá sản.
Ngoài ra, các bên có thể thỏa thuận về các trường hợp khác.
2.3. Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm
Xử lý TSBĐ được thực hiện theo nguyên tắc :
- Thỏa thuận của các bên, có thể là :
 Thỏa thuận tại thời điểm xác lập GDBĐ; hoặc
 Thỏa thuận tại bất kỳ thời điểm nào khác trong quá trình thực hiện
GDBD, xử lý TSBĐ.
- Xử lý theo quy định của phá luật : trong trường hợp không có thỏa thuận.
Việc xử lý TSBĐ phải được thực hiện một cách khách quan, công khai, minh
bạch, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia GDBĐ, cá nhân, tổ chức
có liên quan và phù hợp với quy định của pháp luật.
Việc xử lý TSBĐ để thu hồi nợ không phải là hoạt động kinh doanh tài sản của
bên nhận bảo đảm.
2.4. Thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm
Trách nhiệm và thủ tục thông báo việc xử lý TSBĐ được áp dụng chỉ đối với
trường hợp một TSBĐ thực hiện nhiều nghĩa vụ. Vì vậy, để bảo đám thực hiện đúng
quy định của pháp luật, tránh những rủi ro do vi phạm nghĩa vụ thông báo, người xử lý
tài sản cần phải tra cứu thông tin tại cơ quan đăng ký GDBĐ để biết được những người
cùng nhận bảo đảm.
Trường hợp những bên nhận bảo đảm không đăng ký GDBĐ hoặc đã đăng ký
nhưng thay đổi địa chỉ nhưng không cập nhật thông tin thì người xử lý TSBĐ không
phải chịu trách nhiệm thông báo.
Các phương thức thực hiện thông báo : Người xử lý TSBĐ có quyền lựa chọn
một trong hai phương thức :

 Thông báo bằng văn bản trực tiếp cho các bên cùng nhận bảo đảm khác theo
địa chỉ được lưu giữ tại cơ quan đăng ký GDBĐ; hoặc
 Thực hiện đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý TSBĐ để cơ quan đăng
ký thông báo tới các bên có liên quan.
Thời điểm thực hiện nghĩa vụ thông báo : Việc thông báo phải được thực hiện
trước khi tiến hành xử lý TSBĐ. Riêng đối với các TSBĐ có nguy cơ bị mất giá trị hoặc
giảm sút giá trị, TSBĐ là quyền đòi nợ, giấy tờ có giá, thẻ tiết kiệm, vận đơn thì người
xử lý tài sản có thể thông báo đồng thời với việc xử lý tái sản đó (không bắt buộc phải
thông báo trước).
Trách nhiệm của người xử lý tài sản trong trường hợp không thực hiện đầy đủ
nghĩa vụ thông báo : Nếu gây thiệt hại cho các bên cùng nhận bảo đảm trong GDBĐ đã
được đăng ký thì phải bồi thường thiết hại.
2.5. Thời hạn xử lý tài sản bảo đảm
TSBĐ được xử lý trong thời hạn do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận
thì người xử lý tài sản có quyền quyết định về thời hạn xử lý, nhưng không được trước
bảy (07) ngày đối với động sản hoặc mười lăm (15) ngày đối với bất động sản, kể từ
ngày thông báo về việc xử lý TSBĐ.
Đối với các TSBĐ có nguy cơ bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị, TSBĐ là quyền
đòi nợ, giấy tờ có giá, thẻ tiết kiệm, vận đơn thì người xử lý tài sản có quyền xử lý ngay,
kể tứ thời điểm quyền xử lý tài sản có hiệu lực trên thực tế.
2.6. Các phương thức xử lý tài sản đảm bảo:
Bán tài sản.
Nhận TSBĐ để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm.
Nhận các khoản tiền hoặc tài sản khác từ người thứ ba.
Các phương thức khác do các bên thoả thuận.
2.7. Xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp không có thỏa thuận về phương
thức xử lý:
Đối với TSBĐ là động sản : TSBĐ được bán đấu giá theo quy định của pháp
luật; riêng đối với các TSBĐ có thể xác định được giá cụ thể, rõ ràng trên thị trường thì
người xử lý tài sản được bán theo giá thị trường mà không phải qua thủ tục bán đấu giá,

đồng thời phải thông báo cho bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm khác (nếu
có).
Đối với TSBĐ là quyền đòi nợ : Yêu cầu người thứ ba là người có nghĩa vụ trả
nợ chuyển giao các khoản tiền hoặc tài sản khác cho mình hoặc cho người được uy
quyền.
Đối với TSBĐ là trái phiếu, cổ phiếu, hối phiếu, giấy tờ có giá khác và thẻ tiết
kiệm : được xử lý theo quy định của pháp luật về trái phiếu, cổ phiếu, hối phiếu, giấy tờ
có giá khác và thẻ tiết kiệm.
Đối với tài sản cầm cố là vận đơn : Bên nhận cầm cố vận đơn có quyền xuất trình
vận đơn theo thủ tục được pháp luật quy định để thực hiện quyền chiếm hữu đối với
hàng hóa ghi trên vận đơn đó. Việc xử lý hàng hóa ghi trên vận đơn được thực hiện như
đối với các động sản khác.
Đối với TSBĐ là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất : Trong trường hợp
không có thỏa thuận về phương thức xử lý TSBĐ là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất thì các tài sản này được bán đấu giá.
Trong trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền
sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người mua, người nhận tài sản gắn liền
với đất được tiếp tục sử dụng đất và có các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất như
bên thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Giáo trình Nghiệp vụ ngân hàng thương mại - PGS.TS. Trầm Thị Xuân Hương,
Ths Hoàng Thị Minh Ngọc – NXB Kinh tế năm 2012
2. Nghiệp vụ ngân hàng thương mại - PGS.,TS. Nguyễn Đăng Dờn, với các thành
viên tham gia: PGS.,TS. Hoàng Đức, PGS.,TS. Trần Huy Hoàng, TS. Trầm Thị
Xuân Hương – NXB Đại học QG Tp.HCM T4/2009
3. Nghiệp vụ ngân hàng hiện đại – TS. Nguyễn Minh Kiều – NXB Thống kê năm
2007
4. Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính Phủ
5. Thông tư 06/2000/TT-NHNN ngày 04/04/2000
6. Quyết định 5885/QĐ-PC ngày 08/10/2007

7. Website Ngân hàng Nhà nước Việt Nam