Bài giảng KTTC phần 1- Lớp Kiểm toán - chương 4 Kế toán tài sản cố đònh và Bất động sản đầu tư
GV. Nguyễn Thò Kim Cúc
1
1
TS. Nguyễn Thị Kim Cúc
2
Mục tiêu
- Giải thích vai trò của TSCĐ, BĐSĐT trong hoạt động
của DN và ý nghĩa của thơng tin này trên BCTC.
- Trình bày các điều kiện ghi nhận TSCĐ và giải thích.
- Xác định giá trị TSCĐ trên BCTC (bao gồm ngun
giá, khấu hao và xử lý chi phí sau ghi nhận) và giải
thích ảnh hưởng đến BCTC.
- Mơ tả cách xử lý các nghiệp vụ chủ yếu về TSCĐ
trên hệ thống TK kế tốn (gồm TS hữu hình và vơ
hình, loại trừ các TS vơ hình phát sinh do sát nhập).
- Giải thích và vận dụng các ngun tắc trình bày
TSCĐ trên BCTC.
- Trình bày khái qt về khái niệm, cách thức xác
định giá trị và phương pháp kế tốn cơ bản của bất
động sản đầu tư.
3

Những vấn đề chung

KT tăng TSCĐ

KT khấu hao TSCĐ

KT giảm TSCĐ


KT sửa chữa TSCĐHH

KT bất động sản đầu tư
Nội dung
4
• VAS 03, VAS 04, VAS 05
• Quyết định 15/2006/QĐ-BTC
• Thơng tư 45/2013/TT-BTC
Các văn bản và quy định liên quan
Bài giảng KTTC phần 1- Lớp Kiểm toán - chương 4 Kế toán tài sản cố đònh và Bất động sản đầu tư
GV. Nguyễn Thò Kim Cúc
2
5
 Những vấn đề chung
Vai trò TSCĐ, BĐSĐT trong DN và ý nghĩa thơng tin
trên BCTC
Hoạt động
kinh doanh
Hoạt
động đầu
tư
Hoạt động
tài chính
Hoạt động
của DN
Đầu tư
TSCĐ,
BĐSĐT
(và đầu
tư tài

chính)
6
 Những vấn đề chung
TSCĐ HH TSCĐ VH
là tài sản khơng có
hình thái vật chất
nhưng xác định được
giá trị và do DN nắm
giữ, sử dụng trong
SXKD,cung cấp dịch
vụ hoặc cho các đối
tượng khác th phù
hợp với tiêu chuẩn ghi
nhận TSCĐVH
là những tài sản
có hình thái vật
chất do DN nắm
giữ để sử dụng
cho hoạt động
SXKD phù hợp
với tiêu chuẩn
ghi nhận TSCĐHH
Định nghĩa TSCĐ HH (VAS 03) TSCĐ VH (VAS 04)
7
ghi
nhận
TS
CĐ
HH
Bốn tiêu chuẩn

ghi
nhận
TS
CĐ
VH
Định
nghĩa
 Những vấn đề chung
(a)Chắc chắn thu được lợi ích
kinh tế trong tương lai từ
việc sử dụng TS đó;
(b)NG TS phải được xác định
một cách đáng tincậy;
(c)Thời gian sử dụng ước tính
trên 1năm;
(d)Có đủ tiêu chuẩn giá trị
theo quy định hiện hành.
8
 Những vấn đề chung
Ghi chú:
 Thoả mãn định nghĩa TSCĐ VH cần phải xem xét
các yếu tố :
Tính
có thể xác định
được (xác định riêng biệt
qua việc cho th, bán, trao đổi,…)

Khả năng kiểm sốt
nguồn lực (thơng thường
có nguồn gốc từ quyền pháp lý VD Bản quyền,

Giấy phép khai thác thủy sản,…–trường hợp
DN có đội ngũ nhân viên lành nghề, có danh
sách khách hàng hoặc thị phần… nhưng khơng
đảm bảo quyền pháp lý để sử dụng nó thì
khơng
được ghi nhận là TSCĐ VH)

Lợi ích kinh tế
trong tương lai (có thể là tăng
doanh thu, tiết kiệm chi phí hoặc lợi ích khác)
Bài giảng KTTC phần 1- Lớp Kiểm toán - chương 4 Kế toán tài sản cố đònh và Bất động sản đầu tư
GV. Nguyễn Thò Kim Cúc
3
9
 Những vấn đề chung
Ghi chú:
 Các tr/hợp
khơng
được ghi nhận là TSCĐ VH:


CP psinh đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai
cho
DN gồm
CP thành lập DN, CP đào tạo NV, CP
quảng cáo psinh trong gđoạn trước hđộng của DN
mới thành lập, CP cho gđoạn ng/cứu, CP chuyển
dịch địa điểm
được ghi nhận là CPSXKD trong kỳ
hoặc được phân bổ dần vào CPSXKD trong thời

gian tối đa 3 năm.


Lợi thế thương mại được tạo ra từ nội bộ DN
(nhãn
hiệu hh, quyền phát hành, d/sách khách hàng,…
được hình thành trong nội bộ DN): CP psinh khơng
được ghi nhận là TS vì nó khg phải là nguồn lực có
thể xác định, khơng đánh giá 1cách đáng tin cậy &
DN khơng kiểm sốt được
10
PHÂN LOẠI TSCĐ
hình thái biểu hiện
và nội dung kinh tế
TSCĐ HH
TSCĐ VH

tình hình sử
dụng và cơng
dụng kinh tế
TSCĐ hđ SXKD
TSCĐ phúc lợi
TSCĐ chờ xử lý
? Phân loại để làm gì
? Tại sao có nhiều tiêu
thức phân loại
nguồn hình
thành

Chủ sở hữu

Tự bổ sung
Tín dụng
quyền
sở hữu
TSCĐ tự có

TSCĐ
đi th
Th hoạt động

Th tài chính
11
? Lựa chọn và áp dụng chính sách kế tốn TSCĐ
Ngun tắc ghi nhận TSCĐ (hữu hình, vơ hình);
- ngun giá (ghi nhận ban đầu và đánh giá lại);
- khấu hao (trong thời gian phát huy tác dụng của
TS) và
- xử lý chi phí sau ghi nhận
? lựa chọn phương pháp KT để xác định ước tính
kế tốn
- Phương pháp khấu hao TSCĐ (hữu hình, vơ
hình.
- Thời gian sử dụng hữu ích
12
Ghi nhận ban đầu
Ngun tắc
giá gốc
NGUN GIÁ
GIÁ TRỊ CỊN LẠI
Ghi nhận cuối

mỗi kỳ KT
GTCL = NG – GTHM lũy kế
 Xác định giá trị của TSCĐ
Mua/trao đổi
/ xây dựng,…
Trạng thái
sẵn sàng sử
dụng
Ngun giá
Thời gian sử
dụng hữu ích
Giảm giá trị
(giá trị hao
mòn)
CP hoạt động SXKD
(CP khấu hao)
Bài giảng KTTC phần 1- Lớp Kiểm toán - chương 4 Kế toán tài sản cố đònh và Bất động sản đầu tư
GV. Nguyễn Thò Kim Cúc
4
13
Các CP ph/sinh sau khi ghi nhận ban đầu TSCĐHH
thực sự
cải thiện trạng
thái hiện tại
so với
trạng thái tiêu chuẩn
ban đầu của TS đó (1)
có
ghi  NG
khơng

ghi  CP trong kỳ
(1 lần/phân bổ)
Thay đổi bộ phận của TSCĐ HH làm tăng thời gian
sd hữu ích, hoặc làm tăng cơng suất sử dụng;
Cải tiến bộ phận của TSCĐ HH làm tăng đáng kể
chất lượng SP SX ra;
p dụng quy trình cơng nghệ SX mới làm giảm
CP hoạt động của TS so với trước
(1)
 Xác định giá trị của TSCĐ
14
Các CP ph/sinh sau khi ghi nhận ban đầu TSCĐVH
thỏa mãn đồng thời 2 điều
kiện (a) Chi phí này có khả
năng làm cho TSCĐ vơ hình tạo
ra lợi ích kinh tế trong tương lai
nhiều hơn mức hoạt động được
đánh giá ban đầu;
(b) Chi phí được đánh giá một
cách chắc chắn và gắn liền với
một TSCĐ vơ hình cụ thể.
có
ghi  NG
khơng
ghi  CP
trong kỳ
(1 lần/
phân bổ)
 Xác định giá trị của TSCĐ
15

Đơn vị nộp VAT
PP khấu trừ PP trực tiếp
TSCĐ dùng
hđ SXKD
Ngun gía:
giá chưa VAT
TSCĐ dùng
hđ phúc lợi…
Ngun gía: giá có VAT
(gía thanh tốn)
Đơn vị
khơng

nộp VAT
16
Ngun giá TSCĐ hữu hình
là tồn bộ các chi phí mà DN phải bỏ ra để
có TSCĐ HH tính đến thời điểm đưa tài sản
đó vào trạng thái sẵn sàng sử dụng

NG do
mua
sắm
=
Giá mua
(đã trừ
CKTM /
GG)
+
Thuế (khơng

gồm thuế
được hồn)
+
CP liên
quan
trực tiếp
(*)
(*) VD: CP chuẩn bị mặt bằng; CP vận
chuyển; bốc dở, lắp đặt; CP chạy thử (trừ
(-) các khoản thu hồi về SP, phế liệu chạy
thử); Lệ phí trước bạ; CP chun gia
Bài giảng KTTC phần 1- Lớp Kiểm toán - chương 4 Kế toán tài sản cố đònh và Bất động sản đầu tư
GV. Nguyễn Thò Kim Cúc
5
17
=
+
CP liên quan trực
tiếp khác (cả lệ
phí trước bạ )
NG do ĐTXD
(phương thức
giao thầu)
=
CP liên quan trực
tiếp khác (cả lệ
phí trước bạ )
+
=
giá quyết

tốn c/trình
đầu tư XD
CP lắp đặt,
chạy thử
+
NG do tự
XD (hoặc
tự chế)
=
giá thành thực tế
củaTSCĐ tự XD,
hoặc tự chế
CP lắp đặt,
chạy thử
+
NG từ
nguồn được
tài trợ, được
tặng,
=
Giá trị hợp lý
ban đầu; hoặc
Giá trị danh nghĩa
18
TSCĐ HH là nhà cửa,
vật kiến trúc
gắn liền với QSD đất
ghi nhận
là TSCĐ
VH

giá trị QSD đất
phải được x/đ
riêng biệt
Ch/ lệch số tiền
phải trả – giá
mua trả ngay
NG do mua trả góp = giá mua trả ngay(th/điểm mua)
CP trực tiếp
liên quan
+
NG TSCĐ do
DN dùng SP SX
=
CPSX
SP đó
HT vào CPTC theo kỳ hạn th/tốn
(trừ khi được tính vào NG (vốn
hố) theo VAS 16 - CP đi vay).
(khơng tính khoản lãi nội bộ và CP khơng hợp lý)
NG TSCĐ do
DN dùng SP SX
=
19
Trường hợp mua dưới hình thức trao đổi
Tương tự Khơng tương tự
NGTSCĐ nhận về = GTCL
của TSCĐ đem trao đổi
(Điều kiện:
TS có cơng dụng tương tự;
trong cùng lĩnh vực KD;

và có giá trị tương đương)
NG TSCĐ nhận về =
Giá trị hợp lý của
TSCĐ nhận về;
hoặc
Giá trị hợp lý của
TSCĐ đem trao đổi ±
khoản tiền trả thêm/
thu về
20
NG TSCĐ vơ hình là tồn bộ các chi phí mà DN
phải bỏ ra để có được TSCĐ VH tính đến thời điểm
đưa TS đó vào sử dụng theo dự tính.
Xác định NG trong các tr/hợp: về cơ bản tương tự
đối với TSCĐ HH – lưu ý tr/hợp hình thành trong
q trình sáp nhập DN có tính chất mua lại; và
hình thành từ nội bộ DN (giai đoạn triển khai)
KT TSCĐ VH được phân loại theo nhóm tài sản có cùng tính chất và
mục đích sử dụng trong các hoạt động của DN, gồm:
(a)Quyền sử dụng đất;
(b)Nhãn hiệu hàng hố
(do mua);
(c)Quyền phát hành;
(d)Phần mềm máy vi
tính;
(a)Giấy phép &giấy phép nhượng
quyền;
(b)Bản quyền, bằng sáng chế;
(c)Cơng thức và cách thức pha chế,
kiểu mẫu, thiết kế và vật mẫu;

(d)TSCĐ VH đang triển khai
Bài giảng KTTC phần 1- Lớp Kiểm toán - chương 4 Kế toán tài sản cố đònh và Bất động sản đầu tư
GV. Nguyễn Thò Kim Cúc
6
21
Ghi chú
Quyền sử dụng đất
phản ánh GT TSCĐ VH là tồn bộ các CP thực tế
đã chi ra có liên quan trực tiếp tới đất sử dụng,
gồm: tiền chi ra để có QSD đất, CP cho đền bù,
giải phóng mặt bằng, san lấp mặt bằng (đối với
tr/hợp QSD đất riêng biệt đối với giai đoạn đầu tư
nhà cửa, vật kiến trúc trên đất)… - khơng bao gồm
CP chi ra để xây dựng các cơng trình trên đất.
Quyền sử dụng đất có thời hạn
NG là giá trị QSD đất khi được giao đất hoặc số
tiền phải trả khi nhận chuyển nhượng QSD đất hợp
pháp từ người khác, hoặc giá trị QSD đất nhận góp
vốn liên doanh.
22
 Kế tốn
tăng
TSCĐ

Thủ tục và KTCT

Kế tốn tổng hợp
BBGNTSCĐ
(01-TSCĐ)


Thủ tục và KTCT tăng TSCĐ
Đánh số
hiệu TSCĐ
Thẻ TSCĐ
(02-TSCĐ)
+ Chứng từ gốc
Sổ chi tiết
TSCĐ

KT tổng hợp tăng TSCĐ

Kế tốn tăng TSCĐ do mua

Kế tốn tăng TSCĐ do mua trả góp

Kế tốn tăng TSCĐ do trao đổi

Kế tốn tăng TSCĐ do tự chế

Kế tốn tăng TSCĐ do ĐT XDCB

Kế tốn tăng TSCĐ do tài trợ, biếu, tặng

Kế tốn tăng TSCĐ do phát hiện thừa trong KKê
23
Pvụ
SXKD
Pvụ
VHPL
Q ĐTPT/NV ĐTXD


VAY

QPL
Tăng
TSCĐ
Ghi QDN để  NVKD
Ghi nợ vay
Chuyển QPL
thành QPL ĐHT
TSCĐ
 Kế tốn
tăng
TSCĐ
Kế tốn tăng TSCĐ do mua
24
Tài khoản sử dụng và thơng tin trên BCĐKT
TSCĐ
HH
TSCĐ
VH
Giá gốc
TK 211,
TK 213
TSCĐ
Ngun
giá
Điều
chỉnh
giảm

giá trị
ban
đầu TS
TK 214
Giá trị
hao mòn
luỹ kế
GTCL
Bài giảng KTTC phần 1- Lớp Kiểm toán - chương 4 Kế toán tài sản cố đònh và Bất động sản đầu tư
GV. Nguyễn Thò Kim Cúc
7
25
112,331,341,3339
211,213
Ngun giá
112,331,
(133)
VAT
411 414,441
Chuyển tăng NVKD
3533 3532
ChuyểnQPLĐHTTSCĐ
Kế tốn tăng TSCĐ do mua
26
111,112 331 211,213
(133)
242
635
Lãi trả
góp

Phân bổ
từng kỳ
 Kế tốn tăng TSCĐ do mua trả góp




27
VD: Trong qúy 4, Cty A có tình hình tăng TSCĐ sau
1. Ngày 15/10 mua 1 TSCĐ HH mới theo HĐ(GTGT)
55.000.000 (gồm VAT 5.000.000) chưa thanh tốn,
chi phí vận chuyển trả bằng tiền mặt: 110.000 (gồm
VAT 10.000), TSCĐ này do NVốn ĐT XDCB đài thọ
50% NG, còn lại là vốn kinh doanh.




2. Ngày 2/11 mua 1 TSCĐ HH trả bằng tiền vay dài hạn,
giá trên HĐ(GTGT) 33.000.000 (gồm VAT 10%), CP
vận chuyển, chạy thử bằng TM 200.000. TSCĐ này
được đánh giá còn 80% giá trị sử dụng thực tế .
28
3. Ngày 25/11 mua trả góp 1TSCĐHH (18 tháng), giá
mua chưa thuế trả ngay 80.000.000, VAT 5%, lãi suất
1%/tháng trên giá mua chưa thuế trả ngay.






4. Ngày 5/12 chi tiền mặt mua 1 TSCĐ HH phục vụ hoạt
động phúc lợi do quỹ phúc lợi đài thọ theo HĐ(GTGT)
12.600.000 (gồm VAT 600.000)
Bài giảng KTTC phần 1- Lớp Kiểm toán - chương 4 Kế toán tài sản cố đònh và Bất động sản đầu tư
GV. Nguyễn Thò Kim Cúc
8
29
(a)Trường hợp trao đổi tương tự
211,213 đưa tr/đổi
214
NG đưa
trao đổi
GTHM TS
đưa trao đổi
211,213 nhận về
NG = GTCL TS
đưa trao đổi
 Kế tốn tăng TSCĐ do trao đổi (tự nghiên cứu)
30
(b) Trường hợp trao đổi khơng tương tự
211,213
214
811
711(33311)
131
211/213(133)
Giá TS
đưa tr/đổi
Giá TS

nhận
tr/đổi
111,112
Chi thêm
Thu thêm
Kế tốn tăng TSCĐ do trao đổi
(tự nghiên cứu)
31
VD: 1. Đem 1 TSCĐHH có NG 15.000.000, đã khấu hao
3.000.000 để trao đổi lấy 1 TSCĐ HH tương tự. Chi
phí vận chuyển TS thanh tốn bằng tạm ứng 20.000
VD: 2. Đem 1 TSCĐHH A có NG 45.000.000, đã khấu
hao 5.000.000 để trao đổi ngang giá lấy 1 TSCĐ HH
B theo giá 38.000.000 và VAT đều 10%. Chi phí vận
chuyển thanh tốn bằng tạm ứng 200.000 phân bổ
đều cho 2 TS
(tự làm VD: ? NG TSCĐ ở VD 1 và 2)
32
154/155 632
Z SP tự chế
512
211,213
Z thực tế SP tự chế
111,112,331,…
CP liên quan
 Kế tốn tăng TSCĐ do tự chế
(tự nghiên cứu)
(?DN có phát hành HĐơn khơng? Ghi giá nào? Có VAT?)
Bài giảng KTTC phần 1- Lớp Kiểm toán - chương 4 Kế toán tài sản cố đònh và Bất động sản đầu tư
GV. Nguyễn Thò Kim Cúc

9
33
2412
211,213
Ngun giá TSCĐ
632
CP khơng hợp lý
(sau khi trừ bồi thường)
 Kế tốn tăng TSCĐ do đầu tư XDCB
 Trường hợp cơng trình hồn thành bàn
giao đưa vào sử dụng mà chưa được
duyệt quyết tốn thì ghi tăng TSCĐ
theo giá tạm tính; sau đó tiến hành
điều chỉnh khi quyết tốn được duyệt.
(tự nghiên cứu)
34
 Kế tốn tăng TSCĐ do đầu tư XDCB
Ghi chú
: KT giá trị TSCĐ VH được hình thành từ
nội bộ DN trong giai đoạn triển khai

Khi phát sinh CP trong giai đoạn triển khai
111,112,152,331 642
Tập hợp CP trong giai đoạn triển khai
242
Trường hợp số tiền lớn Phân bổ từng kỳ

Khi xét thấy kết quả triển khai thỏa mãn TSCĐVH
111,112,152,331 241,(133)
Tập hợp CP triển khai để

hình thành TSCĐVH
213
Khi kết thúc gđ triển
khai để xđ NG
TSCĐVH
(tự nghiên cứu)
35
421
711 211,213
Nhận TSCĐ
100
111,112,
CP l/quan
12
TK911
75
411
Kch
NVKD
75
 Kế tốn tăng TSCĐ do tài trợ, biếu, tặng
Phần còn lại
sau khi chịu
thuế TNDN
hiện hành
(tự nghiên cứu)
36
Kế tốn tăng TSCĐHH do thừa trong kiểm kê
Căn cứ vào “Biên bản
kiểm kê TSCĐ” và kết

luận của Hội đồng kiểm
kê để HT
 chưa khi sổ
 ghi  NG TSCĐ
 trích bổ sung KH TSCĐ
 TS của đơn vị khác
 biết chủ sở hữu: báo & trả TS
 khơng biết chủ sở hữu: báo cấp trên
chờ xử lý (Ghi đơn Nợ Tk 002)

(tự nghiên cứu)
Bài giảng KTTC phần 1- Lớp Kiểm toán - chương 4 Kế toán tài sản cố đònh và Bất động sản đầu tư
GV. Nguyễn Thò Kim Cúc
10
37
 Kế tốn
khấu hao
TSCĐ
Khấu hao TSCĐ
 Định nghĩa (theo VAS 03,04)
là việc phân bổ một cách có hệ thống
giá trị phải khấu hao của TSCĐ trong
suốt thời gian sử dụng hữu ích của
tài sản đó
Giá trị phải khấu hao = NG – Giá trị th/lý ước tính
Giá trị thanh lý = Giá trị ước tính thu khi th/lý
– Chi phí thanh lý ước tính
 Ngun tắc trích KH TSCĐ
38
 Kế tốn

khấu hao
TSCĐ
(có thể phù hợp với chính sách thuế theo Ttư 45/2013/TT-BTC)
1. Mọi TSCĐ liên quan hđ KD đều phải trích KHao.
2. Những TSCĐ khơng tham gia vào hđg KD thì khơng trích
khấu hao tính vào CPKD; chỉ tính mức hao mòn của các TSCĐ
3. DN phải trích khấu hao đối với TSCĐ cho th hoạt động
và TSCĐ đi th tài chính.
4. Việc trích hoặc thơi trích khấu hao được thực hiện bắt đầu
từ ngày (theo số ngày của tháng) mà TSCĐ , , hoặc ngừng
tham gia vào hđ KD.
5. QSD đất lâu dài là TSCĐ vơ hình đặc biệt, DN khơng được
trích khấu hao.
? lựa chọn phương pháp KT để xác định ước tính kế tốn
- Phương pháp khấu hao TSCĐ (hữu hình, vơ hình).
- Thời gian sử dụng hữu ích
39
Phương
pháp
khấu
hao
PP khấu hao
đường thẳng
PP khấu hao theo
số lượng SP
PP khấu hao theo
số dư giảm dần
 Kế tốn
khấu hao
TSCĐ

 Phương pháp KH TSCĐ
(tự nghiên cứu)
40
VD (PPKH đường thẳng)
VD tính số KH tháng 10, cho biết
-số KH T9 là 100 và T9 khơng có biến động TSCĐ
-Ngày 5/10 tăng TS A, NG 24,TGSD 4năm,GTTLUT=0
-Ngày 8/10 giảm TS B, NG 32,TGSD 2năm,GTTLUT=0
Số KH
tháng 10
= 100 +
24 X 27
–
32 X 24
= M
4 X 12 X 31 2 X 12 X 31
VD tiếp tục tính số KH tháng 11, cho biết
-Ngày 12/11 tăng TS C, NG 60,TGSD 8năm, gttlý=0
-Ngày 25/11 giảm TS D, NG 45,TGSD 3năm, gttlý=0
TS A
TS B
Bài giảng KTTC phần 1- Lớp Kiểm toán - chương 4 Kế toán tài sản cố đònh và Bất động sản đầu tư
GV. Nguyễn Thò Kim Cúc
11
41
Phân tích trong số KH tháng 10 (M)
- TS A: tính KH 27 ngày => T11 sdg
trọn tháng
- TS B: không tính KH 24 ngày =>
T11 không còn sdg trọn tháng

Số KH
T 11
= M +
24 X (31-27)
–
32 X (31-24)
4 X 12 X 31 2 X 12 X 31
+
60 X 19
–
45 X 6
= K
8 X 12 X 30 3 X 12 X 30
Biến độngT10
Biến độngT11
số KH bình
quân tháng của
TS hiện có đầu
tháng T11
42
214
627,641,642,…
CP KH TSCĐ từng kỳ
3533
GTHM TSCĐ dùng
cho VHPL
(ghi cuối niên độ)
 Kế tốn
khấu hao
TSCĐ

 Kế tốn tổng hợp KH TSCĐ
43
214 627,641,642,
Chênh lệch điều
chỉnh tăng
 Kế tốn
khấu hao
TSCĐ
 Kế tốn tổng hợp KH TSCĐ
ghi chú
: ít nhất cuối mỗi năm TC xem xét lại
thời gian khấu hao và phương pháp KH
Chênh lệch điều chỉnh giảm
Tại sao cần
xem xét để điều
chỉnh số khấu hao
44
 Kế tốn
giảm
TSCĐ
 Kế tốn chi tiết
 Kế tốn tổng hợp giảm TSCĐ do

thanh lý, nhượng bán

chuyển thành CCDC

phát hiện thiếu trong kiểm kê
Bài giảng KTTC phần 1- Lớp Kiểm toán - chương 4 Kế toán tài sản cố đònh và Bất động sản đầu tư
GV. Nguyễn Thò Kim Cúc

12
45
211,213
214
811
711 112,131,152
111,141
(1)
NG
GTCL
(2) CP
p/sinh
(3) Thu
nhập
TK 911
 Kế tốn
giảm
TSCĐ
 KTTH giảm TSCĐ do thanh lý, nhượng bán
46
211
214
142,242
627,641,642
GTCL Pbổ từng kỳ
Nếu GTCL nhỏ
 Kế tốn
giảm
TSCĐ
 KTTH giảm TSCĐ do chuyển thành CCDC

(tự nghiên cứu)
47
211
214
1388
•1381
GTHM
Bồi thường
Nếu chờ xử
lý (GTCL)
 Kế tốn
giảm
TSCĐ
 KTTH giảm TSCĐ do kiểm kê phát hiện thiếu
415,811
DN chịu
(tự nghiên cứu)
48
VD Tại Cty B, trong tháng 1 /n có tình hình như sau:
1. Căn cứ k/quả kiển kê TS 31/12/n-1, phát hiện thiếu 1
TSCĐHH, NG 50 đã KH 38tr. Bbản q/định xử lý TSCĐHH
thiếu (thg 1/n) cho phép ghi vào CP khác trong kỳ 20%,
còn lại buộc bộ phận sdg phải bồi thường hình thức khấu
trừ lương trong 1 năm.
2. Ngày 5/1/n, bán 1máy bào NG 82tr KH luỹ kế 60tr
- với giá bán chưa VAT 20tr, VAT10% -chưa thu
tiền. CP vận chuyển 110.000 (gồm VAT 10.000)
thanh tốn bằng tạm ứng.
Bài giảng KTTC phần 1- Lớp Kiểm toán - chương 4 Kế toán tài sản cố đònh và Bất động sản đầu tư
GV. Nguyễn Thò Kim Cúc

13
49
CP SC TSCĐ
CPSCTX CP SCL
CPSXKD trong kỳ
ghi
ngay
Khơi phục
Tính dần
Phân bổ
(142/242)
Trích trước
(335)
Nâng
cấp
Tăng
NG
 Kế tốn sửa chữa TSCĐ
(tự nghiên cứu)
50
331
2413 142/242 627.641
(1)Th
ngồi
152,111,
(2) Tự
làm
111,331
(133)
VAT

(3) Kết
chuyển
(4) Phân
bổ từng kỳ
51
112,331, 2413
335
627,641
(1) Trích
trước
từng kỳ
(2)
Tập
hợp
CPSCL
(3) K/ch
(3.1) trích đủ
(3.2)trích thiếu
(3.3)trích thừa
CL (1)>(2)
CL(2)>(1)
B.Tài sản dài hạn MS
II.Tài sản cố định 220
TSCĐ hữu hình 221
- Ngun giá 222
- Gtrị hao mòn lũy kế 223
… …
TSCĐ vơ hình 227
- Ngun giá 228
- Gtrị hao mòn lũy kế 229

… …
TK 211
TK 213
TK 2143
TK 2141
Thuyết
minh V.08
Thuyết
minh V.10
52
Trình bày báo cáo tài chính
Bài giảng KTTC phần 1- Lớp Kiểm toán - chương 4 Kế toán tài sản cố đònh và Bất động sản đầu tư
GV. Nguyễn Thò Kim Cúc
14
Trình bày báo cáo tài chính
• Trong báo cáo tài chính, doanh nghiệp
phải trình bày theo từng loại TSCĐ
hữu hình về những thơng tin sau:
– Phương pháp xác định ngun giá TSCĐ
hữu hình;
– Phương pháp khấu hao; thời gian sử
dụng hữu ích hoặc tỷ lệ khấu hao;
– Ngun giá, khấu hao lũy kế và giá trị
còn lại vào đầu năm và cuối kỳ.
Trình bày báo cáo tài chính
• Trong Bản Thuyết minh báo cáo tài chính (Phần TSCĐ
hữu hình) phải trình bày các thơng tin:
– Ngun giá TSCĐ hữu hình tăng, giảm trong kỳ;
– Số khấu hao trong kỳ, tăng, giảm và lũy kế đến cuối kỳ;
– Giá trị còn lại của TSCĐ hữu hình đã dùng để thế chấp,

cầm cố;
– Chi phí đầu tư xây dựng cơ bản dở dang;
– Các cam kết về việc mua, bán TSCĐ hữu hình có giá trị
lớn trong tương lai;
– Giá trị còn lại của TSCĐ hữu hình tạm thời khơng được sử
dụng;
– Ngun giá của TSCĐ hữu hình đã khấu hao hết nhưng
vẫn còn sử dụng;
– Giá trị còn lại của TSCĐ hữu hình đang chờ thanh lý;
– Các thay đổi khác về TSCĐ hữu hình”.

Trình bày báo cáo tài chính
• Ngồi những vấn đề trình bày tương tự như TSCĐHH, đối
với TSCĐ vơ hình phải thuyết minh thêm:
– Lý do một TSCĐ vơ hình được khấu hao trên 20 năm (Khi đưa
ra các lý do này, doanh nghiệp phải chỉ ra các nhân tố đóng
vai trò quan trọng trong việc xác định thời gian sử dụng hữu
ích của tài sản);
– Giá trị hợp lý của TSCĐ vơ hình do Nhà nước cấp, trong đó ghi
rõ: Giá trị hợp lý khi ghi nhận ban đầu; Giá trị khấu hao lũy
kế; Giá trị còn lại của tài sản.
– Giải trình khoản chi phí trong giai đoạn nghiên cứu và chi phí
trong giai đoạn triển khai đã được ghi nhận là chi phí sản xuất,
kinh doanh trong kỳ.
– Các thay đổi khác về TSCĐ vơ hình.

56
Bán trong kỳ HĐKDthơng
thường
Bất động sản đầu tư

Là bất động sản, gồm:
•quyền sử dụng đất, nhà, hoặc một phần
của nhà / cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng
do người chủ sở hữu, hoặc
người đi th TS theo HĐ th TC
mục đích
thu lợi từ việc cho th
chờ tăng giá
khơng phải
Sd trong SX, CCHH,DV/quản lý;
nắm giữ
 Kế tốn Bất động sản đầu tư.
Bài giảng KTTC phần 1- Lớp Kiểm toán - chương 4 Kế toán tài sản cố đònh và Bất động sản đầu tư
GV. Nguyễn Thò Kim Cúc
15
57
nhằm mục đích sử dụng trong SX,
CCHH, DV hoặc sử dụng cho các
mục đích quản lý.
Bất động sản chủ sở hữu sử dụng
Là bất động sản do người chủ sở hữu
hoặc người đi
th tài sản theo hợp
đồng th tài chính nắm giữ
Những vấn đề chung.  Kế tốn Bất động sản đầu tư.
58
Hàng hóa Bất động sản
- QSD đất, nhà hoặc nhà và QSD đất,
cơ sở hạ tầng mua để bán trong kỳ hoạt
động KD thơng thường;

- BĐS đầu tư chuyển thành HTK khi
chủ sở hữu bắt đầu triển khai cho
m/đích bán.
DN KD Hàng hóa BĐS sử dụng TK 1567
 Kế tốn Bất động sản đầu tư.
59
Mục đích của BĐS Phân biệt đối
tượng kế tốn
Mua đất và xây nhà văn phòng cho th
Mua căn nhà làm văn phòng chi nhánh Cty
Nhận đất do NN cấp để góp vốn liên doanh
Mua đất chờ tăng giá bán bất cứ lúc nào
Mua đất xây khách sạn cung cấp dịch vụ
cho th phòng KS
Mua nhà và sửa chữa ngay theo u cầu
của khách th
Mua nhà và sửa chữa ngay theo u cầu
của khách mua
Mua nhà chưa xác định mục đích sử dụng
60
1 tòa
nhà
Sử dụng
(qlý/nviên ở)
Cho th
Nếu tách riêng được
VAS 03
VAS 05
Phân biệt
BĐS ĐT hay BĐS chủ SH sdg


Mục đích sd
Luồng tiền tạo ra
? Là BĐS ĐT hay
BĐS CSHSD
Bài giảng KTTC phần 1- Lớp Kiểm toán - chương 4 Kế toán tài sản cố đònh và Bất động sản đầu tư
GV. Nguyễn Thò Kim Cúc
16
61
Trường hợp bất động sản khơng bán được riêng rẽ và
phần sử dụng cho kinh doanh hoặc cho quản lý là
khơng đáng kể (dưới 20% diện tích) thì hạch tốn là
bất động sản đầu tư.
Văn phòng và
cửa hàng
(15%)
Cho th
hoạt động
(85%)
62
Điều kiện ghi nhận BĐS đầu tư
Thỏa mãn
Chắc chắn thu
được lợi ích kinh
tế trong tương lai;
NG của BĐS đầu tư
phải được xác định
một cách đáng tin cậy.
63
Xác định giá trị ban đầu của BĐS ĐT

NGUN
GIÁ
NG
BĐS =
mua
CP
+ trực
tiếp
Thuế trước bạ
và chi phí giao
dịch khác
Giá
mua
NG BĐS
tự XD =
Z thực tế + CP trực tiếp
Từ lúc XD=>h/thành VAS 03 /VAS 04
Từ lúc thành BĐS ĐT VAS 05
Xác định giá trị sau ghi
nhận ban đầu của BĐS ĐT
NGUN GIÁ
SỐ KH lũy kế
GTCL
64
 KT tăng BĐS ĐT do mua/ XDCB
217-BĐS ĐT
(1332)
111,112,331,.
Mua
331

Trả góp
242
Lãi trả góp
635
Phân bổ
241
Tập
hợp CP
XDCB
H/thành
k/chuyển
1567-HH BĐS
nếu có
Bài giảng KTTC phần 1- Lớp Kiểm toán - chương 4 Kế toán tài sản cố đònh và Bất động sản đầu tư
GV. Nguyễn Thò Kim Cúc
17
65
 KT CP phát sinh sau ghi nhận ban đầu
ghi nhận
CP KD BĐS ĐT
TRỪ
có khả năng chắc
chắn tạo ra lợi ích
kinh tế > mức hoạt
động ban đầu
Ghi tăng NG BĐS ĐT
66
 KT cho th BĐS ĐT
5117
3387

111,112,131
33311
2147 632
133
111,112,…
KH từng
kỳ
CP
phát
sinh
5117
67
111,112,131
5117
 KT bán/ thanh lý BĐS ĐT
33311
3387
515
131
Lãi
bán trả
góp
Kch
từng
kỳ
2147
632
Định kỳ
trích KH
217

Khi
bán/
thlý
GTCL
111,112,.
133
CP
bán/
thlý
68
BĐS
ĐT
BĐS
CSH
SD
Bắt đầu
sử dụng
Kết thúc
sử dụng
Hàng
tồn
kho
triển khai
mục đích bán
Bắt đầu cho th
hoạt động
Kết thúc XD
đưa vào cho th
BĐS XD
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng khơng làm thay đổi

giá trị ghi sổ của TÀI SẢN được chuyển đổi
 KT , BĐS ĐT do chuyển đổi mục đích sdg
Bài giảng KTTC phần 1- Lớp Kiểm toán - chương 4 Kế toán tài sản cố đònh và Bất động sản đầu tư
GV. Nguyễn Thò Kim Cúc
18
69
 KT , BĐS ĐT do chuyển đổi mục đích sdg
217
211,213
(1a)
2147
2141,
2143
(1b)
(2a)
(2b)
1567
217
(2a)
(3)
(4a)
154
152,334,
111,331
632
(4b)
(4c)
(4d)
Khi bán
B.Tài sản dài hạn MS

… …
III. BĐS đầu tư 240
Ngun giá 241
Gtrị hao mòn lũy kế 242
TK 2147
TK 217
Thuyết
minh V.12
70
Trình bày báo cáo tài chính
Trình bày báo cáo tài chính
• Trong Thuyết minh báo cáo tài chính,
doanh nghiệp phải trình bày
– Ngun tắc ghi nhận bất động sản đầu tư;
– Phương pháp khấu hao bất động sản đầu tư.
• Đồng thời trình bày theo từng loại bất
động sản đầu tư về thơng tin:
– Ngun giá, khấu hao lũy kế và giá trị còn
lại vào đầu năm và cuối kỳ.
72
Tóm tắt chương 4
- TSCĐ, BĐSĐT là TSDH gắn liền với hoạt động đầu
tư của DN, thơng tin này giúp đánh giá tình hình
trang bị và sử dụng TSCĐ.
- Ghi nhận và trình bày thơng tin theo VAS 03,04,05
- Giá trị TSCĐ, BĐSĐT trên BCTC (gồm ngun giá,
và khấu hao lũy kế). Xử lý chi phí sau ghi nhận có
thể tăng CP hoặc tăng TS.
- Các nghiệp vụ chủ yếu liên quan đến hình thành
(mua, xây dựng…) ; sử dụng TSCĐ và BĐSĐT (cho

th, chờ bán) trên TK 211,213,214 và 217,5117
- TSCĐ và BĐSĐT trên BCTC trình bày theo ngun
tắc giá gốc, ngun tắc phù hợp (CP khấu hao) và
ngun tắc thận trọng (GTHM BĐS chờ bán)