TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG
KHOA SAU ĐẠI HỌC
o0o
TIỂU LUẬN PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
ĐỀ TÀI:
PHÂN TÍCH CỔ PHIẾU SJS
1
MỤC LC
TỔNG QUAN CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ VÀ KHU CÔNG
NGHIỆP SÔNG ĐÀ (SUDICO) 2
I.PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH SUDICO 6
II. TỔNG KẾT VÀ KHUYẾN NGHỊ 14
TỔNG QUAN CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ VÀ KHU
CÔNG NGHIỆP SÔNG ĐÀ (SUDICO)
1. Thông tin công ty
Mục Miêu tả
Tên Tiếng Việt CTCP Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà
Tên Tiếng Anh Song Da Urban & Industrial Zone Investment and Development Joint
Stock Company
Tên viết tắt SUDICO
Địa chỉ Tầng 15-16-17-18, Tòa Nhà HH3, Khu đô thị Mỹ Đình-Mễ Trì,
Phường Mỹ Đình, Huyện Từ Liêm, Hà Nội, Việt Nam.
Điện thoại (84-4)7684504
Số fax (84-4)7684029
Website www.sudicosd.com.vn
Giám đốc Ông Trần Anh Đức
Nhân viên CBTT Ông Phạm Văn Viết
Vốn điều lệ (VND) 1.000.000.000.000
Sỡ hữu nhà nước 36,3
Chức năng kinh doanh Tư vấn, đầu tư, lập và thực hiện các dự án đầu tư xây dựng, kinh

doanh nhà ở, khu đô thị và khu công nghiệp. Kinh doanh khai thác
các dịch vụ về nhà ở, khu đo thị và khu công nghiệp. Thi công xây lắp
các công trình dân dụng và công nghiệp. Tư vấn thiết kế kỹ thuật, quy
hoạch chi tiết khu đô thị và khu công nghiệp, tư vấn thiết kế công
trình dân dụng, công nghiệp. Sản xuất và kinh doanh vật liệu xây
dựng, thiết bị nội thất. Kinh doanh bất động sản và các dịch vụ khác.
Kinh doanh dịch vụ khách sạn nhà hàng. Kinh doanh XNK thiết bị
máy móc.
2. Lịch sử hình thành:
• Năm 2003, CTCP Đầu tư Phát triển đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà được thành lập
theo quyết định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về việc chuyển Công ty Đầu tư phát triển
đô thị & Khu công nghiệp Sông Đà - doanh nghiệp Nhà nước trực thuộc Tổng Công ty
Sông Đà thành công ty cổ phần.
• Năm 2005, Dự án khu đô thị Mỹ Đình - Mễ Trì tiếp tục thi công và đã hoàn thành; Khu
dân cư Bắc đường Trần Hưng Đạo (Hòa Bình) đã hoàn chỉnh công tác quy hoạch, thi
công san nền và triển khai kinh doanh thí điểm các khu đất NK1, NK2 (254 lô) nhằm
kịp thời thu hồi vốn đầu tư; Công ty nhận được rất nhiều hợp đồng mua nhà của khách
hàng.
• Năm 2006, cổ phiếu của công ty chính thức giao dịch trên TTGDCK HCM vào ngày
06/07/2006 với số lượng niêm yết 5 triệu cổ phiếu. Vốn điều lệ của công ty tính đến
10/2006 là 50 tỷ đồng.
• Năm 2007, hoàn tất đợt 2 tăng vốn điều lệ từ 50 tỷ đồng lên 200 tỷ đồng vào tháng
1/2007 và tiếp tục tăng lên 400 tỷ đồng vào tháng 8/2007.
• Năm 2009, Công ty hoàn thành tăng vốn điều lệ từ 400 tỷ đồng lên 1.000 tỷ đồng vào
tháng 12 năm 2009
3. Ngành nghề kinh doanh:
• Tư vấn, đầu tư, lập và thực hiện các dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở, khu đô
thị và khu công nghiệp
• Kinh doanh khai thác các dịch vụ về nhà ở, khu đô thị và khu công nghiệp
• Thi công xây lắp các công trình dân dụng và công nghiệp

• Tư vấn thiết kế kỹ thuật, quy hoạch chi tiết khu đô thị và khu công nghiệp, tư vấn thiết
kế công trình dân dụng, công nghiệp
• Sản xuất và kinh doanh vật liệu xây dựng, thiết bị nội thất
• Kinh doanh bất động sản và các dịch vụ khác
• Kinh doanh dịch vụ khách sạn, nhà hàng
• Kinh doanh xuất nhập khẩu thiết bị máy móc
4. Sản phẩm chính:
• Xây dựng và kinh doanh nhà ở bao gồm: chung cư cao cấp, nhà phố, biệt thự
• Xây dựng và kinh doanh khách sạn, văn phòng
• Tư vấn thiết kế các công trình xây dựng
• Kinh doanh hàng hóa và kinh doanh dịch vụ.
•
5. Các dự án Sudico đang triển khai và tiến độ
Tên dự án
Tổng vốn đầu
tư/Tổng giá trị gói
thầu
Địa điểm
Ghi chú về hiện trạng và tiến
độ dự án
KĐT Phố Nối-
Hưng Yên
760.00 tỷ đồng Hưng Yên
Đã hoàn thành giải phóng mặt
bằng, năm 2011 sẽ hoàn thành
thi công giai đoạn I và tiếp tục
triển khai kinh doanh dự án
(Tính đến 02/06/2011)
Khu nhà ở
Sudico-SPM- Q9

2306.00 tỷ đồng
Quận 9-
Tp.hcm
Đã hoàn thành giải phóng mặt
bằng, đang lập phương án kinh
doanh (Tính đến 02/06/2011)
Khu nhà ở Văn
La- Văn Khê- Hà
Đông
1300.00 tỷ đồng Hà Đông
Hoàn thành thi công hạ tầng kĩ
thuật, năm 2011 sẽ xây dựng
khu nhà ở liền kề và biệt thự,
các tòa nhà cao tầng CT3B,
TC2B, CT4 (Tính đến
02/06/2011)
KĐT Nam An
Khánh-Hoài Đức
2600.00 tỷ đồng Hoài Đức
Năm 2009 đã bán 26 ha, năm
2011 sẽ hoàn thành giải phóng
mặt bằng, hoàn thành thi công
60% hạ tầng kĩ thuật giai đoạn I,
triển khai thi công hạ tầng giai
đoạn II và đầu tư một số công
trình kiến trúc phục vụ kinh
doanh (Tính đến 02/06/2011)
KCCCC DV Nam
An Khánh
1760.00 tỷ đồng Hoài Đức

Đang thi công hạ tầng kĩ thuật
(Tính đến 02/06/2011)
KĐT Tiến Xuân -
Lương Sơn - Hòa
Bình
1900.00 tỷ đồng Hòa Bình
Đã xong quy hoạch, tập trung
vào việc thỏa thuận bồi thường
để thu gom đất năm 2011 đạt
khoảng 100 ha đất nông nghiệp
(Tính đến 02/06/2011)
Khách sạn Sông
Đà- Hạ Long
172.00 tỷ đồng Hạ Long Mới xây được 5 biệt thự và khu
nhà thấp tầng đã đưa vào sử
dụng, chưa xây khu cao tầng
(Tính đến 02/06/2011)
KDC Trần Hưng
Đạo- Hòa Bình
160.00 tỷ đồng Hòa Bình
Đã xong giai đoạn 1, đang thực
hiện giai đoạn 2 (Tính đến
02/06/2011)
KĐT sinh thái
Sông Đà- Ngọc
Vừng
248.00 tỷ đồng Quảng Ninh
Đã hoàn thành giải phóng mặt
bằng, xây dựng các nhà nghỉ
bungalow, đang tiếp tục tìm nhà

đầu tư (Tính đến 02/06/2011)
KDC Long Tân-
Sông Đà- Đồng
Nai
296.00 tỷ đồng Đồng Nai
Đang giải phóng mặt bằng (Tính
đến 02/06/2011)
DA Cactus Cam-
ranh Resort &
Spa Khánh Hòa
35.70 tỷ đồng Khánh Hòa
Đang lập quy hoạch, trong năm
2011 sẽ hoàn thành quy hoạch
chi tiết 1/500 (Tính đến
02/06/2011)
6. Công ty con và công ty liên kết
Tên công ty Vốn điều lệ ( triệu đồng) % sở hữu
• CT TNHH MTV Sudico Tiến Xuân 350,000 100
• CTCP Sudico An Khánh 500,000 99.97
• CTCP Dịch vụ Sudico 15,000 51
• CTCP Tư vấn Sudico 15,000 20.87
• CTCP Chứng khoán Sao Việt 135,000 22.22
• CTCP Vật liệu XD & Đầu tư Sudico 30,000 51
• CTCP Gạch nhẹ Phúc Sơn 30,000 20
• CTCP Sông Đà 19 50,000 21.59
• CTCP Xây dựng Sudico 30,000 26
• CTCP Sudico miền Trung 100,000 7.08
• CTCP Sudico miền Nam 100,000 99.9
• CTCP Sudico Hạ Long 32,600 99.69
• CTCP Sudico Hòa Bình 50,000 65

• CT ITC Thăng Long 24,500 30
• CTCP SOCENID 100,000 44.2
• CTCP Xi măng Hạ Long 982,000 6.83
• CTCP PT HT HH công thương Hà Nội 30,034.85 2.51
• CTCP ĐT&PT PVI-Invest 182,507.08 3.29
• CTCP BĐS điện lực dầu khí 500,000 3.93
• CTCP PV GAS CITY 150,000 5
• CTCP ĐT&PT Điện Tây Bắc 300,000 9.07
• CT Bảo Hiểm Toàn Cầu 300,000 2.93
• CTCP PT Cao su Tân Biên-Campong
Thom 80,000 2.75
• CTCP ĐT Sông Đà-Việt Đức 112,500 4.44
• CTCP WASECO 132,000 9.09
• CT HUB-CAIBE 72,000 10
• Quỹ VINARE Invest 100,000 10
• Chứng chỉ quỹ VFA 240,437.60 8.44
• CTCP ĐT&PT Vân Phong 100,000 15.66
• CT Tài chính CP Sông Đà 686,000 1.46
7. Ban lãnh đạo SUDICO
Họ và tên Chức vụ
Thời gian
gia nhập
Sudico
• Ông Hồ Sỹ Hùng CTHĐQT 2012
• Ông Đỗ Văn Bình TVHĐQT 2012
• Ông Nguyễn Phú Cường TVHĐQT 2007
• Ông Vũ Hồng Sự TVHĐQT 2001
• Ông Trần Anh Đức TGĐ n/a
• Ông Bùi Khắc Viện Phó TGĐ 2004
• Ông Đặng Thế Đô Phó TGĐ 2009

• Ông Lưu Ngọc Dũng Phó TGĐ 2001
• Ông Ngô Vĩnh Khương Phó TGĐ 2012
• Ông Nguyễn Trần Tùng Phó TGĐ 2011
I. PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH SUDICO
1. Mô hình kinh doanh và tình hình cơ bản hoạt động kinh doanh
Nghiệp vụ kinh doanh chính của Công ty hiện nay là kinh doanh, khai thác các dịch vụ về nhà
ở và khu đô thị (chiếm trên 95% doanh thu thuần và lợi nhuận gộp). Sản phẩm Công ty cung
cấp cho khách hàng là những căn hộ, biệt thự cao cấp nằm trong tổng thể kiến trúc được quy
hoạchhiện đại và đồng bộ. Sản phẩm, dịch vụ của Công ty khá dạng, được thể hiện qua một số
dự án lớn.
Ngay sau khi ra đời, Sudico đã khẳng định được mìnhkhi trở thành chủ đầu tư dự án đô thị
mới Mỹ đình – Mễ Trì. đây được coi là một trong những khi đô thị tiêu biểu nhất của Hà Nội
và là 1 trong 10 khu đô thị đẹp nhất Việt Nam.
Tính đến thời điểm niêm yết, Sudico chiếm một thị phần đáng kể trong lĩnh vực đầu tư kinh
doanh bất động sản, xấp xỉ 3-4%.
Giống nhiều công ty khác trong lĩnh vực bất động sản, hoạt động sản xuất kinh doanh của SJS
không mấy thuận lợi trong 2 năm 2011 và 2012. Trong 2 năm này, công ty lần lượt lỗ sau thuế
79 tỷ đồng và 305 tỷ đồng.

2009 2010 2011
2012
1. Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch
vụ 1,114,883,636,389 1,016,750,112,952 139,762,866,804 52,959,075,331
2. Các khoản giảm trừ doanh thu 10,221,405 219,755,553
2,277,728,691
3. Doanh thu thuần về bán hàng và cung
cấp dịch vụ 1,114,883,636,389 1,016,739,891,547 139,543,111,251 50,681,346,640
4. Giá vốn hàng bán 405,462,170,969 346,034,874,050 107,882,771,241
198,102,844,180
5. Lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp

dịch vụ 709,421,465,420 670,705,017,497 31,660,340,010 #############
6. Doanh thu hoạt động tài chính 215,746,472,553 50,633,487,207 5,349,431,779 7,784,853,129
7. Chi phí tài chính 10,203,220,631 52,255,873,831 27,578,215,442
28,728,279,268
- Trong đó: Chi phí lãi vay 5,350,474,998 1,855,555,555 1,593,083,333 2,026,507,677
8. Chi phí bán hàng 737,073,517 3,409,604,159 4,320,566,345 3,377,481,489
9. Chi phí quản lý doanh nghiệp 37,407,123,057 49,209,301,355 75,286,503,561 114,859,805,210
10. Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh
doanh 876,820,520,768 616,463,725,359 -70,175,513,559 #############
11. Thu nhập khác 1,736,254,569 79,670,901 27,000,000 398,223,327
12. Chi phí khác 20,421,616,678 303,792,006 117,262,542 708,949,109
13. Lợi nhuận khác -18,685,362,109 -224,121,105 -90,262,542
-310,725,782
14. Phần lãi (lỗ thuần) trong công ty liên
doanh/liên kết 8,331,776,483 -4,841,737,851 -14,186,462,421 -16,563,808,843
15. Tổng lợi nhuận kế toán trước thuế 866,466,935,142 611,397,866,403 -84,452,238,522 #############
16. Chi phí thuế TNDN hiện hành 153,919,259,443 151,768,532,575 7,604,112,063 1,786,646,506
17. Chi phí thuế TNDN hoãn lại 7,398,120,584 1,829,465,138 -12,591,790,092 -722,172,519
18. Lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh
nghiệp 705,149,555,115 457,799,868,690 -79,464,560,493 #############
18.1 Lợi ích của cổ đông thiểu số 816,748,945 3,000,670,739 -1,803,631,916
18.2 Lợi nhuận sau thuế của công ty mẹ 705,149,555,115 456,983,119,745 -82,465,231,232
#######
#####
Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh từ 2009-2012
Tuyvậy, hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty đã có sự phục hồi đáng kể trong năm
2013. 3 quý đầu năm 2013 côngty lần lượt lãi 16 tỷ đồng, 9 tỷ đồng và 9 tỷ đồng.
Quý 4-2012 Quý 1-2013 Quý 2-2013 Quý 3-2013
1. Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ 31,039,123,202 47,327,866,646 107,461,974,407 58,460,557,720
2. Các khoản giảm trừ doanh thu 228,706,089 240,094,154 117,887,879

88,679,547
3. Doanh thu thuần về bán hàng và cung cấp
dịch vụ 30,810,417,113 47,087,772,492 107,344,086,528 58,371,878,173
4. Giá vốn hàng bán 170,960,526,378 20,467,858,522 50,257,752,566 29,604,339,317
5. Lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp
dịch vụ
-
140,150,109,265 26,619,913,970 57,086,333,962
28,767,538,856
6. Doanh thu hoạt động tài chính 952,720,192 836,753,904 330,439,347
747,311,709
7. Chi phí tài chính -3,554,508,916 -2,486,400,000 12,237,103,649 5,812,836,740
- Trong đó: Chi phí lãi vay 216,257 -816,271,702

8. Chi phí bán hàng 812,572,782 844,158,624 1,727,351,540
397,722,983
9. Chi phí quản lý doanh nghiệp 37,765,200,578 13,235,235,130 32,454,836,667 14,116,959,009
10. Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh
doanh
-
174,220,653,517 15,863,674,120 10,997,481,453
9,187,331,833
11. Thu nhập khác 45,000,600 445,763,081

12. Chi phí khác 11,556,001 27,065,045 148,974,923
13. Lợi nhuận khác 33,444,599 -27,065,045 296,788,158
14. Phần lãi (lỗ thuần) trong công ty liên
doanh/liên kết -866,867,707

15. Tổng lợi nhuận kế toán trước thuế

-
174,187,208,91
8 15,836,609,075 10,427,401,904
9,187,331,833
16. Chi phí thuế TNDN hiện hành 882,217,042 18,154,818 15,814,894 31,217,278
17. Chi phí thuế TNDN hoãn lại 1,438,675,784

18. Lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh
nghiệp
-
175,069,425,960
15,818,454,25
7 8,972,911,226 9,156,114,555
18.1 Lợi ích của cổ đông thiểu số 790,375,569 -33,684,142 -51,410,825 51,759,041
18.2 Lợi nhuận sau thuế của công ty mẹ
-
175,859,801,529 15,852,138,399 9,024,322,051
9,104,355,514
Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh 9 tháng đầu năm 2013
So với quy mô vốn nghìn tỷ đồng thì khoản doanh thu gần 60 tỷ đồng quý 3 và 213 tỷ đồng 9
tháng vẫn chưa phải là cao. Tuy nhiên, nếu so với con số lần lượt là 12 tỷđòng và 41 tỷ đồng
cùng kỳ thì năm nay hoạt động kinh doanh của Sudico đã biến chuyển mạnh mẽ.
2. Các chỉ số tài chính
 Các chỉ số tài chính của SJS
Kết quả tính các chỉ số phân tích
2009 2010 2011 2012
Chỉ tiêu thanh khoản
1.Khả năng thanh toán hiện hành

1.36


0.42

0.55

2.08
2. Khả năng thanh toán nhanh

1.26

0.35

0.38

0.22
3. Khả năng thanh toán tức thời

1.09

0.10

0.03

0.03
Chỉ tiêu hoạt động
4. Vòng quay tổng tài sản


0.27


0.03

0.01
5. Vòng quay hàng tồn kho


3.40

0.62

0.09
6. Vòng quay các khoản phải thu


4.75

2.84

0.41
7. Hiệu suất sử dụng TSCĐ


0.42

0.04

0.03
Chỉ tiêu đòn bẩy tài chính
8. Tổng nợ phải trả/ Tổng tài sản


0.41

0.51

0.63

0.72
9. Nợ dài dạn/Tổng tài sản

0.17

0.14

0.38

0.31
10. Tổng nợ/Vốn CSH

0.69

1.05

1.71

2.59
Chỉ tiêu thu nhập
11. Lợi nhuận gộp/Doanh thu thuần

0.64


0.66

0.23

(2.91)
12. Lợi nhuận từ hoạt động kinh
doanh/Doanh thu thuần

0.60

0.61

(0.34)

(5.24)
13. ROE

0.40

0.21

(0.04)

(0.20)
14. ROA

0.24

0.10


(0.02)

(0.06)
Chỉ tiêu về lợi nhuận cổ đông
15.Lãi trên cổ phần EPS

17,728.00

4,716.00

(832.63)

(3,056.66)
16.P/E

4.51

12.96

(27.40)

(7.13)
17.DPS

-

-

-


-
 Theo các chỉ số phân tích ta có thể nhận thấy chỉ tiêu thanh toán cực thấp
 Các chỉ tiêu hoạt động rất thấp cho thấy độ hiệu quả trong việc quay vòng tài sản không
tốt, điều này cũng dễ hiểu do bản thân các dự án Sudico triển khai đang gặp nhiều khó
khăn
 Tỉ lệ nợ ngày càng cao khiến cho rủi ro vỡ nợ của Sudico ngày càng lớn và làm giảm
khả năng huy động vốn của Sudico. Điều này rất dễ dẫn tới rủi ro dòng tiền của công ty,
khiến cho các dự án kéo dài và đình trệ.
 Các chỉ tiêu về lợi nhuận cổ đông cho thấy một bức tranh không được hấp dẫn đối với
các nhà đầu tư. Điều này khiến cho tính thanh khoản của cổ phiếu càng giảm sút và có
thể gây ra nguy cơ trượt giá kéo dài.
 2 năm liên tiếp 2011 và 2012 công ty kinh doanh lỗ và nếu số liệu chốt 2013 tiếp tục lỗ
thì công ty sẽ bị dừng niêm yết làm giảm tính thanh khoản của cổ phiếu.
 Áp dụng phân tích Dupont để phân tích rõ hơn ta có công thức:
ROE = = x x
Ta có kết quả
Phân ch dupon 2009 2010 2011 2012
Lợi nhuận sau thuế/ Doanh
thu

0.63

0.45

(0.59)

(5.97)
Doanh thu/ Tổng tài sản
0.37 0.23 0.03 0.01
Tổng tài sản/ Vốn CSH


1.69

2.05

2.73

3.61
ROE

0.40

0.21

(0.04)

(0.20)
Điều này chứng tỏ Sudico đang gặp khó khăn trong việc bán hàng , hiệu quả vận động
tài sản thấp khiến cho tỷ suất lợi nhuận không như mong muốn.
3. Cập nhật tiến độ các dự án
 Việc thực hiện kế hoạch đầu tư vào các dự án trong thời gian vừa qua của SJS vẫn khá
chậm trễ do Công ty thiếu hụt nguồn vốn và thị trường bất động sản đóng bắng, dẫn đến
việc huy động vốn và tiêu thụ sản phẩm vẫn còn hạn chế. Dự án duy nhất có tiến triển
trong quý 2/2013 là dự án Nam An Khánh với việc chào bán 153 căn nhà liền kề/biệt
thự và việc Công ty vừa được chấp thuận khoản tín dụng khoảng trên 400 tỷ đồng trong
gói hỗ trợ 30.000 tỷ của Chính phủ để xây nhà ở xã hội tại Dự án Nhà ở xã hội CT8 –
KĐT Nam An Khánh.
 Dự án Nam An Khánh.SJS vừa công bố chính thức tung 153 căn nhà liền kề, biệt thự và
nhà vườn tại dự án Nam An Khánh ra thị trường với mức giá từ 17,8 triệu đồng đến
21,5 triệu đồng/m2 và tiến độ bàn giao nhà là 24 tháng. Từ đầu năm 2013, dự án

Nam Anh Khánh đã được Ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội (MB) tài trợ 120 tỷ
đồng để triển khai xây dựng các công trình kiến trúc và tài trợ 250 tỷ đồng cho khách
hàng vay mua nhà tại dự án với lãi suất ưu đãi. Đồng thời, tại dự án Nam An
Khánh,Sudico cũng được cấp khoảng 400 tỷ đồng xây nhà xã hội trong gói hỗ trợ
30.000 tỷ đồng của Chính phủ.Ngày 10/6/2013, Agribank và Sudico đã ký kết
Hợp đồng nguyên tắc về cấp tín dụng cho dự án Nhà ở xã hội CT8 -KĐT Nam
An Khánh với Chi nhánh Thủ Đô - Agribank với số vốn khoảng trên 400 tỷđồng. Dự án
có tổng mức đầu tư khoảng 956 tỷ đồng, có quy mô 1.361 căn nhà ở xã hội với tổng
diện tích sàn là 99.684 m2.
 Các dự án khác. Các dự án khác của SJS không biến động nhiều trong thời gian vừa
qua. Dự án Văn La – Văn Khê và dự án Khu đô thị Tiến Xuân hiện vẫn đang gặp vướng
mắc về thủ tục đầu tư và quy hoạch nên chưa thể triển khai được. Dự án Hòa
Hải – Đà Nẵngvẫn đang được Công ty tìm cách chuyển nhượng do dự án có hiệu quả
thấp và đểgiải quyết khó khăn về nguồn vốn. Tuy nhiên, do dự án đã mất giá khoảng
35% - 40% so với thời điểm mua trong khi SJS mới chỉ trích lập dự phòng giảm giá
15% trong năm 2012 nên nếu SJS chuyển nhượng thành công dự án này trong năm
2013, Công ty sẽ phải ghi nhận một khoản lỗ và do đó sẽ gây thêm áp lực lên mục tiêu
đạt lợi nhuận dương năm 2013 (để tránh bị hủy niêm yết theo quy định của Sở giao dịch
chứng khoán TP. HCM).
4. Hội đồng quản trị
 Hội đồng quản trị và điều hành có những thành viên kinh nghiệm, có nhiều năm hoạt
động trong ngành Bất động sản
 Ông Đỗ Văn Bình còn là một cá nhân có tiếng trong giới đầu tư tài chính ngân hàng với
nhiều năm kinh nghiệm trong vai trò thành viên HĐQT một ngân hàng G12 ( tốp 12
ngân hàng Thương mại lớn nhất Việt nam)
 Tuy số liệu kế hoạch và số liệu thực tế chưa thực sự khớp nhau, tuy nhiên với bối cảnh
ảm đạm và hoạt động trong ngành bất động sản- nơi các quyết định mua hàng của cá
nhân phụ thuộc vào tâm lý nhiều nên kết quả hoạt động của công ty khác với số liệu dự
báo là có thể chấp nhận được
5. Chính sách quản trị doanh nghiệp ( Coporate Governance)

 Sudico có chính sách minh bạch thông tin và minh bạch tài chính tương đối tốt.
 Các báo cáo tài chính được minh bạch rõ ràng và có kiểm toán uy tín ( KPMG) tiến
hành kiểm toán trong năm 2012
 Các thông tin về dự án BĐS ( đặc biệt tại Nam An Khánh) được thông tin khá rõ ràng
trên các phương tiện thông tin đại chúng đặc biệt là trên trang web của công ty, chứng
tỏ thái độ và mức độ minh bạch thông tin tốt.
6. Lợi thế cạnh tranh
 Sudico sẽ phải cạnh tranh với 2 ông lớn trong ngành bất động sản là VIC ( Vingroup)
và Hoàng Anh Gia Lai ( HAG)
 Vingroup có năng lực triển khai dự án tốt, tài chính dồi dào đặc biệt là khả năng
Marketing cực tốt, do đó Sudico sẽ gặp khó khăn trong cạnh tranh với Vingroup
 Hoàng Anh Gia Lai đang có động thái thoái vốn ở ngành bất động sản và chuyển sang
đầu tư nước ngoài, đây là cơ hội tốt cho Sudico trong việc giảm bớt một đối thủ cạnh
tranh đáng nể trong nước
 Theo nhận định của tôi, nếu Sudico không cải thiện khả năng triển khai dự án thì khả
năng cạnh tranh của Sudico không cao và khó có cơ hội tạo ra bước đột phá trên thị
trường so với các đối thủ khác.
7. Thông tin ngành: thị trường bất động sản
 Tại Hà Nội, các dự án chung cư cao cấp cũng ồ ạt tung hàng trong tháng qua, Thăng
Long Number One bán thành công 60 căn, Hòa Bình Green City mở bán đợt 3 tổng
số khoảng 300 căn, Golden West tung 120 căn, D'. Le Pont D'or – Hoàng Cầu
khoảng 300 căn, Mulberry Lane…Ngoài ra nhiều khu chung cư trung cao cấp khác
cũng tung hàngnhư Tây Hồ Residence, CT2B Tân Tây Đô, CTM CT2 Trung Văn,
Văn Phú Victoria,… Giao dịch trên thị trường khá sôi động ở những dự án mở bán
này, tỷ lệ thành công cao khi người mua đã quyết định xuống tiền nhanh. Đặc biệt, loại
căn hộ có diện tích nhỏ dưới 100m2 luôn có thanh khoản cao.
 Tại Đà Nẵng, hoạt động khách sạn là điểm sáng của thị trường BĐS trong tháng
qua. Giá thuê và công suất thuê tăng vọt do lượng khách quốc tế đến Đà Nẵng tăng
17,5% so với cùng kỳ. Giá phòng khách sạn 5 sao tăng gần gấp đôi năm ngoái, 4
sao tăng 19%. Theo dự báo của CBRE, trong ba quý tới, khách sạn 4 sao và 3 sao

sẽ đối mặt với nhiều thách thức hơn khi thị trường có thêm 777 phòng 4 sao và 750
phòng 3 sao mới.
 Khu vực BĐS phía Nam cũng đang sôi động với loại bất động sản giá rẻ ở Bình
Dương, và một số dự án căn hộ cao cấp khu trung tâm Tp.HCM như Happy Valey, dự
án trên đại lộ Phạm Văn Đồng. Ở phân khúc nhà giá thấp cũng đang được đầu tư
mạnh ở Tp.HCM như sản phẩm Ehome Tây Sài Gòn, Hoàng Quân Plaza,…
 Kết luận sơ bộ: Những động thái này cho thấy, tình hình hoạt động thị trường bất
động sản tháng 11 đã có nhiều tín hiệu tốt, dần lấy lại đà hồi phục cho thị
trường chung, làm ấm lại thị trường bất động sản .
8. Thông tin nền kinh tế.
 GDP kết thúc năm 2013 tăng hơn 5,4 %, tuy thấp hơn so với kế hoạch nhưng cao hơn
so với 2012 ( GDP 2012 tăng 5,25%). Như vậy nền kinh tế đã có tín hiệu phục hồi
 Xuất khẩu: Sau 7 năm gia nhập WTO, kinh tế Việt Nam đã có những kết quả
tốt , đăc biệt là xuất khẩu: Năm 2012, thứ hạng xuất khẩu hàng hóa của nước ta đã
tăng 13 bậc, lên vị trí thứ 37 trong số các nước, vùng lãnh thổ trên toàn thế giới,
trong khi nhập khẩu của Việt Nam tăng 18 bậc, xếp vị trí thứ 34.
 Lạm phát kiểm soát tốt :CPI tháng 11/2013 tăng 5,5% so với tháng 12/2012 và tăng
5,78% so với cùng kỳ năm trước. Bình quân 11 tháng năm nay tăng 6,65% so với
bình quân cùng kỳ năm 2012.
 Giá vàng dần dần đi vào ổn định, thị trường vàng không còn là kênh đầu tư hấp dẫn
của người dân: Chỉ số giá vàng tháng 11/2013 giảm 1,04% so với tháng trước, giảm
21,76% so với tháng 12/2012 và giảm 21,4% so với cùng kỳ năm trước.
 Tỉ giá ngoại tệ ổn định: Chỉ số giá đô la Mỹ tháng 11/2013 giảm 0,1% so với
tháng trước, tăng 1,04% so với tháng 12/2012 và tăng 1,07% so với cùng kỳ năm
2012
 Lãi suất ổn định, thanh khoản tốt: Theo báo cáo của NHNN, mặt bằng lãi suất
huy động đã giảm 2-3%, lãi suất cho vay giảm 3-5%/năm so với đầu năm và được
duy trì ổn định trong những tháng gần đây; đặc biệt, một số doanh nghiệp có tình
hình tài chính lành mạnh đã được vay với mức lãi suất 6,5 - 7%/năm. Lãi suất của
các khoản vay cũ cũng đã giảm. Thanh khoản của các tổ chức tín dụng được cải

thiện, hoạt động lành mạnh hơn.
 Kết luận sơ bộ: nền kinh tế đã có những dấu hiệu phục hồi tuy còn chậm. Các yếu tố
nền tảng như tỷ giá, lãi suất đang ổn định đảm bảo nền tảng cho sự ổn định và phục hồi
tốt hơn của nền kinh tế năm 2014
II. TỔNG KẾT VÀ KHUYẾN NGHỊ
SJS là một công ty bất động sản có quỹ đất lớn, nằm ở vị trí thuận lợi trong đó dự án có tiềm
năng lớn nhất là dự án Nam An Khánh với diện tích lớn và giá vốn đất thấp. Tuy nhiên, khả
năng triển khai dự án của SJS lại rất kém. Đồng thời, SJS cũng đang gặp rủi ro cao về khả
năng thanh khoản và khả năng bị hủy niêm yết.
Các phân tích định tính và chỉ số định lượng đều chỉ ra rằng Sudico đang có tình hình kinh
doanh không được khả quan, gặp nhiều khó khăn và nguyên nhân gốc rễ là năng lực triển khai
dự án không tốt dẫn tới việc thu hồi tiền đầu tư chậm.
Với các tín hiệu của nền kinh tế và thị trường bất động sản, mặc dù đã có những dấu hiệu phục
hồi nhưng theo tôi đánh giá lục phục hồi này chưa đủ mạnh để thay đổi được cục diện trong
2014 do đó sau khi cân nhắc với rủi ro thanh khoản khá cao khi đầu tư vào cổ phiếu của Công
ty, tôi khuyến nghị các nhà đầu tư nhỏ nên thận trọng đối với cổ phiếu SJS, chỉ những nhà đầu
tư có năng lực quản trị tốt và khả năng tác động được tới hoạt động kinh doanh của SJS mới
nên cân nhắc đầu tư. Nếu nhà đầu tư lớn, có khả năng tác động tới hoạt động kinh doanh của
Sudico, tôi khuyến nghị mua cổ phiếu SJS với tầm nhìn 1-2 năm, không nên đầu cơ ngắn hạn