Chuyªn ®Ò
Chuyªn ®Ò
THỊ TRƯỜNG
THỊ TRƯỜNG


B
B
ẤT ĐỘNG SẢN
ẤT ĐỘNG SẢN
TS. B
TS. B
ùi Quốc Bảo,VPCP
ùi Quốc Bảo,VPCP
Hà Nội, tháng 03/2008
Hà Nội, tháng 03/2008




TT BẤT ĐỘNG SẢN - CÁC VẤN ĐỀ
TT BẤT ĐỘNG SẢN - CÁC VẤN ĐỀ
1) Tổng quan về BĐS và thị trường BĐS
2) Phân loại thị trường BĐS
3) Các yêú tố của thị trường BĐS
4) Xu hướng phát triển của TT BĐS VN
5) Vai trò của Nhà nước đối với TT BĐS

6) Giá trị, giá cả BĐS




I. TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
I. TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
1) Khái niệm, đặc điểm của BĐS
2) Khái niệm, đặc điểm của TT BĐS

I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS
I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS
Khái niệm BĐS:
* Theo quan niệm cổ La mã: Đất đai, các TS gắn liền với đất đai,
các TS cấu thành lãnh thổ.
* Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11:
- Đất đai (không di dời; vấn đề chủ quyền, tính đo lường);
- Nhà, công trình gắn với đất đai (nhà cửa, vật kiến trúc,
TSCĐ );
- Các tài sản khác gắn với đất đai (vườn cây, ao cá, ruộng
muối…);
- Các tài sản khác do PL quy định (khoảng không…).
* Theo IVSC: Đất đai vật chất và những TS nhân tạo và phi nhân
tạo gắn liền với nó.




I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS
I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS

Thuộc tính tự nhiên của BĐS
- Tính bất động
- Tính không đồng nhất
- Tính khan hiếm
- Tính bền vững




I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS
I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS
Đặc trưng BĐS với tư cách là một hàng hoá:
- Yếu tố thị hiếu, tập quán và tâm lý
- Chịu tác động của yếu tố chính trị, luật pháp
- Khả năng co dãn cung cầu kém
- Thời gian giao dịch dài; phí giao dịch cao
- KN chuyển hoá thành tiền mặt/tính thanh
khoản kém
- KD BĐS không tạo ra ra SP vật chất
- Chiếm tỷ trọng lớn trong GDP




I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS
I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS
Khái niệm TT BĐS:
-
Theo K. Mark: Thị trường là chợ - Nơi diễn ra các quan hệ
mua – bán; là tổng hoà các quan hệ thực hiện giá trị hàng

hoá; là hệ thống các quan hệ thông qua đó, các giao dịch về
BĐS được thực hiện.
-
Là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ HH-TT
trong một không gian và thời gian nhất định.
-
Là nơi diễn ra các giao dịch về BĐS; tại đó, người mua và
người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định về giá cả, số
lượng và dịch vụ BĐS.
-
Theo IVSC: Là môi trường trong đó, người mua, người bán
tác động lẫn nhau để thực hiện việc mua bán (BĐS) thông qua
cơ chế giá.




I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS
I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS
Cấu trúc chung của thị trường:
-
Thị trường HH, dịch vụ thông thường;
-
Thị trường BĐS;
-
Thị trường KH&CN;
-
Thị trường Lao động;
-
Thị trường Tài chính (TTTT; TT Vốn – TTCK, TTTD).





I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS
I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS
Đặc điểm:
-
Khó hình thành thị trường trung tâm
-
Mang tính địa phương: vùng, KV
-
Cạnh tranh không hoàn hảo
-
Tính cách biệt giữa HH và địa điểm giao dịch
-
Khó gia nhập: Rộng - cả thâm nhập và rút lui
-
Tính liên thông thị trường
-
Biến động cung chậm so với biến động về cầu và giá
-
Quản lý nhà nước về TT BĐS rất chặt chẽ




I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS
I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS
-

Chu kỳ dài hơn; chậm - lệch pha so với tăng trưởng
-
Có quan hệ mật thiết với các chỉ tiêu vĩ mô: tăng trưởng,
lạm phát…
-
Có tính quốc tế: Cơn bão tiền tệ 1997
-
Nhạy cảm ở tầm vĩ mô, kém nhạy cảm ở tầm vi mô
-
Đứng sau trong đáp ứng cầu




I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS
I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS
So sánh với TT HH thông thường:
•
Tính chính thống => Vấn đề thông tin;
•
Độ phân tán - KN so sánh, thông tin;
•
Đa dạng, đơn chiếc => cạnh tranh;
•
Quy mô mua bán - Nhỏ, lẻ
•
Khách hàng => Dịch vụ bổ sung
•
Dạng hệ phân phối dịch vụ => Độ tín nhiệm
•

Đàn hồi cung cầu kém => CS giá




II. PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNG
II. PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNG


BĐS
BĐS
Vì sao phải phân loại?
Pha 1: Phân tích môi trường
Pha 2: Định vị chiến lược: Sản phẩm, thị trường, kênh, giá,
xúc tiến
Pha 3: Xây dựng chiến lược
Pha 4: Điều chỉnh chiến lược




II. PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNG
II. PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNG


BĐS
BĐS
1) Theo công dụng: Đất SX nông nghiệp; Nhà ở/đất ở (Chung
cư, chia lô, biệt thự, liền kề…); Nhà xưởng, khu công
nghiệp/đặc khu; BĐS phục vụ thương mại dịch vụ (VP cho

thuê, TT thương mại, cơ sở dịch vụ, Khách sạn/nhà nghỉ); Tài
sản đặc biệt…
2) Theo loại hình giao dịch: Mua bán, cho thuê, thế chấp, góp
vốn
3) Theo trình tự gia nhập TT: Cấp 1, cấp II, cấp III…
4) Theo hình thức dịch vụ: Đất đai, xây dựng
5) Theo địa lý: Vùng, miền, tỉnh => Tính địa phương
6) Theo mức độ kiểm soát;
7) Theo giá trị/bậc cầu: Cao cấp, trung bình, thấp cấp (Maslow -
Tồn tại, An toàn, Giao tiếp, Tôn trọng, Tự khẳng định, Tâm lý)



III. CÁC YẾU TỐ CỦA TT BĐS
III. CÁC YẾU TỐ CỦA TT BĐS
3.1. Cầu về bất động sản
3.2. Cung về bất động sản
3.3. Quan hệ cung cầu BĐS



III. CÁC YẾU TỐ CỦA TT BĐS
III. CÁC YẾU TỐ CỦA TT BĐS
3.1. Cầu về bất động sản:
* Khái niệm cầu: Tổng số tiền mà người mua chấp nhận và có thể
thanh toán với một mức giá xác định.
* Chú ý:
- Người mua chấp nhận;
- Có thể thanh toán: Tiền thực, Giá xác định.
- Về hiện vật: Có số lượng, chủng loại, địa điểm,

dịch vụ đi kèm…



III. CÁC YẾU TỐ CỦA TT BĐS
III. CÁC YẾU TỐ CỦA TT BĐS
3.1. Cầu về bất động sản:
* Khái niệm cầu
* Chú ý:
* Tiếp cận lý luận:
- Các loại cầu: Nhu cầu tự nhiên/Want => Mong
muốn/Need => Cầu có khả năng thanh toán (có
tiền, chấp nhận giá)/Demand.
- Tổng cầu: Tiêu dùng dân cư (thu nhập), Chi tiêu chính phủ
(Thường xuyên, Đầu tư); Chênh lệch đối ngoại…



III. CÁC YẾU TỐ CỦA TT BĐS
III. CÁC YẾU TỐ CỦA TT BĐS
3.1. Cầu về bất động sản:
* Khái niệm cầu
* Chú ý:
* Tiếp cận lý luận:
* Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu: Phức tạp
- Vĩ mô
- Vi mô




III. CÁC YẾU TỐ CỦA TT BĐS
III. CÁC YẾU TỐ CỦA TT BĐS
3.2. Cung về BĐS:
* Định nghĩa: Tổng số hàng hoá sẵn sàng đưa ra thị
trường.
* Nguồn cung: Quỹ BĐS của Nhà nước, BĐS của cá
nhân và tổ chức.
* Nguồn tăng cung:
- Diện tích mới do khai phá,
- Diện tích mới do biến động cơ cấu;
- Chuyển đổi sở hữu.



III. CÁC YẾU TỐ CỦA TT BĐS
III. CÁC YẾU TỐ CỦA TT BĐS
3.3. Quan hệ cung cầu BĐS
Ba trạng thái cung cầu và biến động giá:
- Cung = Cầu: Giá cân bằng
- Cung > Cầu: Giá giảm
- Cung < Cầu: Giá tăng




IV. TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
IV. TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
Tìm hiểu gì về TT BĐS VN?





IV. TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
IV. TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
4.1. Quá trình phát triển
1945 – 1980
1980 – 1992: Hiến pháp
1993 - 2003: Luật Đất đai

IV. TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
IV. TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
4.2. Năm định hướng điều hành (NQ26/NQ-TW, Luật Đất
đai 2003 => NĐ 181, 187, 197, 198, 17, 109, 99, 188, 123):
- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, NN là chủ sở hữu;
- Là TLSX, hàng hoá đặc biệt - có thị trường;
- Sử dụng đúng mục đích, hiệu quả;
- Đổi mới chính sách, cơ chế, giải pháp điều hành…;
- Kiên quyết lập lại trật tự trong quản lý và sử dụng ;




IV. TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
IV. TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
4.3. DẤU HIỆU PHÁT TRIỂN
- Sự quan tâm của xã hội
- Sự quan tâm của Chính phủ
- Qui mô các giao dịch
- Sự xuất hiện các dịch vụ
- Sự xuất hiện caáchội nghề


IV. TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
IV. TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
4.4. ĐẶC ĐIỂM VẬN ĐỘNG TT
- Sự mở rộng về quy mô: địa lý, số lượng, chất lượng giao
dịch;
- Sự phát triển theo chiều sâu: Chuyên môn hoá, chuẩn hoá
kỹ năng chuyên môn;
- Các phân khúc ngày càng rõ;
- Vai trò của các nhân tố nghề nghiệp ngày càng tăng: Đầu
tư, môi giới, dịch vụ định giá, tư vấn ;
- Sự can thiệp của nhà nước ngày càng sâu: Môi trường
pháp lý, chính sách…;




IV. TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
IV. TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
4.5. Đặc điểm vận động của giá cả thị trường
- Chu kỳ biến động không đều:
1993 - 1994, 2001 - 2002, 2004 => 2006
- Mức biến động cao
- Phạm vi biến động rộng
- Cấu trúc biến động:
Theo các phân khúc thị trường
Theo các quan hệ: Nhà - Đất, Giá đất - giá xây dựng; Nhà ở - nhà kinh
doanh; Tính pháp lý…