Trang 1
LỜI MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết của đề t ài
Thực hiện đường lối đổi mới, nền kinh tế Việt Nam chuyển từ c ơ chế kế
hoạch hóa tập trung sang c ơ chế thị trường có sự quản lý của nh à nước theo định
hướng xã hội chủ nghĩa. Bước sang cơ chế thị trường, nội dung quản lý nhà nước
về giá có nhiều thay đổi: Việc định giá trực tiếp của nh à nước giảm nhiều, nhà
nước can thiệp để bình ổn giá cả bằng các biện pháp gián tiếp, vĩ mô l à chủ yếu,
trong đó thẩm định giá là một trong những nội dung của quản lý nh à nước về giá
cả nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế x ã hội.
Kinh tế thị trường ở Việt Nam tr ên đường phát triển có những đặc th ù của
nó, để tránh tiêu cực, lợi dụng xảy ra trong quá tr ình giao dịch cần có sự điều tiết
của nhà nước, thẩm định giá l à một trong những công cụ qu an trọng đó. Đồng
thời trong những năm gần đây nhu cầu thẩm định giá l à rất lớn do nhu cầu đánh
giá nguồn tài sản của nhà nước là nâng cao, nhà nước chú trọng nhằm quản lý,
phân phối và sử dụng tài sản hiệu quả hơn.
Thực tế trong những năm gần đây nh à nước chủ trương đẩy mạnh cổ phần
hóa và sắp xếp lại doanh nghiệp nh à nước, mở rộng các hình thức liên doanh liên
kết với nước ngoài. Hơn nửa, hàng năm, ngân sách nhà nư ớc cấp vốn hàng tỷ
đồng để đầu tư xây dựng cơ bản và mua sắm trang thiết bị, các doanh nghiệ p vay
nợ nước ngoài là rất lớn. Do đó, thực hiện công tác thẩm định giá để l àm căn cứ
phê duyệt các dự án đầu tư, vay vốn, cổ phần hóa và dự toán cấp chi phí l à rất
cần thiết.
Đặc biệt thẩm định giá đ ược đề cập như là một công cụ thiết thực v à hiệu
quả nhằm hoàn thành kế hoạch Nhà nước nên không thể thiếu được trong nền
kinh tế nước ta hiện nay, tồn tại khách quan trong đời sống x ã hội của các nước
phát triển kinh tế theo cơ chế thị trường, như là một phần mềm của hạ tầng kỹ
thuật phục vụ cho k inh doanh, thanh toán, kiểm toán và các lĩnh vực khác, nó
góp phần vào sự tăng trưởng kinh tế của quốc gia, l à một dịch vụ có tính chuy ên
Trang 2
nghiệp rất cần thiết trong nền kinh tế. T hẩm định giá ở Việt Na m tuy mới bắt

đầu nhưng đã đem lại những kết quả nhất định trong việc sử dụng có hiệu quả
các nguồn vốn trong nền kinh tế quốc dân v à đáp ứng được nhu cầu của mọi
thành phần kinh tế trong giai đoạn phát triển v à hội nhập, là một phần hạ tầng
phục vụ cho kinh doanh, thanh toán ki ểm toán và các lĩnh vực khác, góp phần
vào sự tăng trưởng kinh tế quốc gia v ì vậy nó cần phải được xây dựng và phát
triển.
Xuất phát từ sự cần thiết của đề t ài cũng như quá trình tìm hiểu thực tế tại
Trung tâm Thông tin và Thẩm định giá miền Nam chi nhánh tại B ình Định, em
đã quyết định chọn đề tài: “THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ
TRỊ DOANH NGHIỆP PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH CỔ PHẦN HÓA TẠI TRUNG
TÂM THÔNG TIN VÀ TH ẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM CHI NHÁNH TẠI
BÌNH ĐỊNH.”
2. Mục tiêu nghiên cứu
Việc lựa chọn đề tài em nhằm mục đích:
Trên cơ sở vận dụng (có hoàn thiện) những lý luận về thẩm định giá trị doanh nghiệp để
phân tích đánh giá công tác thẩm định giá trị doanh nghiệp phục vụ mục đích cổ phần
hóa tại Trung tâm Thông tin và Thẩm định giá miền Nam chi nhánh tại B ình
Định
Cũng cố, bổ sung những kiến thức đã học tập, vận dụng những kiến thức được học vào
để giải quyết các vấn đề của thực tiễn đời sống kinh tế xã hội.
Đồng thời đưa ra những nhận xét đánh giá của bản thân, v à đề xuất biện pháp nhằm
hoàn thiện công tác thẩm định giá trị doanh nghiệp phục vụ mục đích cổ phần hóa tại
Trung tâm Thông tin và Thẩm định giá miền Nam chi nhánh tại B ình Định.
3. Đối tượng, phạm vi nghi ên cứu của đề tài
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là nghiên cứu về quá trình thẩm định giá trị
doanh nghiệp phục vụ mục đích cổ phần hóa tại Trung tâm Thông tin và Thẩm
định giá miền Nam chi nhánh tại B ình Định.
Trang 3
Phạm vi nghiên cứu của đề tài chỉ nghiên cứu về quá trình thẩm định giá trị
doanh nghiệp của chi nhánh Bình Định.

4. Phương pháp nghiên c ứu
Để thực hiện nội dung của đồ án em đã vận dụng có sáng tạo các phương pháp:
Phương pháp luận: Phương pháp duy vật biện chứng
Phương pháp cụ thể:
- Phương pháp phân tích tổng hợp
- Phương pháp so sánh
- Phương pháp kế toán thống kê
5. Nội dung kết cấu của đề tài:
Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và phụ lục. Đề tài bao gồm 3 chương:
Chương I: Cơ sở lý luận về công tác thẩm định giá trị doanh nghiệp phục vụ
mục đích cổ phần hóa.
Chương II: Thực trạng công tác thẩm định giá trị doanh nghiệp phục vụ mục
đích cổ phần hóa tại Trung tâm Thông tin và Thẩm định giá miền Nam chi
nhánh Bình Định.
Chương III: Một số biện pháp, kiến nghị nhằm ho àn thiện công tác thẩm
định giá trị doanh nghiệp phục vụ mục đích cổ phần hóa tại chi nhánh Bình
Định.
6. Những đóng góp khoa học của đề t ài:
Đóng góp về mặt lý luận: Khóa luận đ ã hệ thống khái quát lại v à cũng cố,
làm rõ hơn về mặt lý luận của công tác thẩm định giá trị doanh nghiệp phục vụ
mục đích cổ phần hóa tại ch i nhánh.
Đóng góp về mặt thực tiễn: Qua việc t ìm hiểu công tác thẩm định giá trị
doanh nghiệp phục vụ mục đích cổ phần hóa tại Trung tâm Thông tin v à Thẩm
định giá miền Nam chi nhánh B ình Định sẽ mang lại những chứng cứ sát thực
nhất để có thể đánh giá v à có một cái nhìn tổng quát nhất về công tác thẩm định
giá trị doanh nghiệp của chi nhánh. Đồ án đã chỉ ra được những mặt đạt đ ược và
tồn đọng của công tác thẩm thẩm định giá trị doanh nghiệp phục vụ mục đích cổ
phần hóa tại chi nhánh. Đồ án cũng đ ưa ra một số biện pháp, kiến nghị nhằm
Trang 4
hoàn thiện công tác thẩm định giá trị doanh nghiệp phục vụ mục đích cổ phần

hóa tại chi nhánh. Qua đó những mặt mạnh sẽ được cũng cố và phát huy, những
mặt yếu sẽ được khắc phục bằng những giải pháp cụ thể. Đồ án có thể là căn cứ
để cho ban lãnh đạo tại Trung tâm Thông tin v à Thẩm định giá miền Nam chi
nhánh Bình Định tham khảo và ứng dụng vào thực tiễn nhằm hoàn thiện hơn nữa
công tác thẩm định giá trị doanh nghiệp phục vụ mục đích cổ phần hóa .
Với thời gian thực tập hạn chế, không có điều kiện đi sâu vào hết các hoạt
động của chi nhánh. Ngo ài ra với khả năng còn hạn chế về trình độ chuyên môn
nên chắc chắn trong quá tr ình thực hiện, đề tài không tránh khỏi những thiếu sót.
Em rất mong được sự góp ý, chỉ bảo của thầy cô v à các cô chú, anh chị cán bộ
công nhân viên của chi nhánh cũng nh ư các bạn sinh viên.
Nha Trang, tháng 11 năm 2007
Sinh viên thực hiện
Phan Thị Lệ Thúy
Trang 5
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH
GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP
1.1. Khái niệm doanh nghiệp v à thẩm định giá trị doanh nghiệp theo ti êu
chuẩn thẩm định giá quốc tế
1.1.1. Khái niệm doanh nghiệp
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2000 th ì doanh nghiệp: là một
tổ chức thương mại, công nghiệp, dịch vụ v à đầu tư đang theo đuổi một lợi ích
kinh tế. Các doanh nghiệp là các đơn vị sinh lợi, hoạt động và cung cấp sản
phẩm hay dịch vụ cho ng ười tiêu dùng.
Doanh nghiệp là một đơn vị kinh tế nằm trong nền kinh tế của một quốc
gia. Nó không tồn tại một cách độc lập. Có 2 loại h ình doanh nghiệp:
+ Doanh nghiệp công ích: doanh nghiệp hoạt động cho c ác mục đích xã
hội như y tế, an ninh, giáo dục
+ Doanh nghiệp kinh doanh: doanh nghiệp phục vụ cho các mục đích kinh
doanh với mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận.

1.1.2. Khái niệm thẩm định giá trị doanh nghiệp
 Khái niệm thẩm định giá
Hiện nay có rất nhiều khái niệm khác nhau về thẩm định giá:
+ Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu t ài sản cụ
thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định (Giáo sư
W.Seabrooke Viện đại học Portmouth, V ương quốc Anh)
+ Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho
một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất
cả những đặc điểm của tài sản và cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế c ăn
bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn (Giáo sư Lim Lan Yuan –
Trường Xây dựng và Bất động sản – Đại học Quốc gia Singapore)
Trang 6
+Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù
hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt
Nam hoặc thông lệ quốc tế (Điều 4 – Pháp lệnh giá)
 Khái niệm thẩm định giá trị doanh nghiệp
Thẩm định giá trị doanh nghiệp l à quá trình ước tính giá trị của doanh
nghiệp phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu
chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế .
 Khái niệm giá trị doanh nghiệp:
Trong nền kinh tế thị trường thì doanh nghiệp là một tài sản đầu tư và
đồng thời nó cũng đ ược xem là một hàng hóa có giá tr ị. Nó tạo ra của cải vật
chất và dịch vụ cung cấp cho x ã hội.
Giá trị doanh nghiệp được nhìn theo nhiều góc độ khác nhau th ì sử dụng
các phương pháp khác nha u. Chẳng hạn như khi sử dụng phương pháp tài sản để
thẩm định giá giá trị doanh nghiệp th ì thẩm định viên xem giá trị doanh nghiệp
là giá trị của tất cả tài sản (bao gồm tài sản hữu hình và tài sản vô hình) mà
doanh nghiệp sở hữu tại thời điểm thẩm định giá. Với quan điểm n ày giá trị
doanh nghiệp không bị ảnh hưởng bởi tình hình hoạt động và triển vọng tương
lai của nó. Ngược lại, đây là vấn đề cần quan tâm khi thẩm định giá trị doanh

nghiệp bằng phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF), bởi v ì người ta cho rằng
giá trị doanh nghiệp là giá trị của dòng tiền kỳ vọng do doanh nghiệp tạo ra
thông qua quá trình ho ạt động trong tương lai, được qui về giá trị hiện t ại thời
điểm định giá. Độ lớn của giá trị doanh nghiệp đ ược đo bằng độ lớn của các
khoản thu nhập của doanh nghiệp mang lại.
Giá trị doanh nghiệp vẫn tồn tại ngay cả khi không có việc mua bán,
chuyển nhượng, sát nhập, …
Giá trị của doanh nghiệp và giá bán của doanh nghiệp thường chênh lệch
nhau. Giá trị doanh nghiệp được đo bằng độ lớn của các khoản thu nhập m à các
đơn vị đem lại cho nh à đầu tư còn giá bán doanh nghi ệp thì phụ thuộc vào thị
trường.
Trang 7
 Các yếu tố cấu thành giá trị doanh nghiệp
Tuy có nhiều định nghĩa khác nhau về giá trị doanh nghiệp nh ưng bất cứ
doanh nghiệp nào cũng có những yếu tố cấu th ành giá trị doanh nghiệp giống
nhau. Thường có những hạn mục: t ài sản cố định và đầu tư dài hạn, tài sản lưu
động và đầu tư ngắn hạn, giá trị lợi thế kinh doanh,… Trong đó vi ệc xác định giá
trị tài sản vô hình là vấn đề khó khăn và còn nhiều tranh cãi vì chưa thống nhất
được phương pháp chuẩn để xác định. T ài sản vô hình của doanh nghiệp bao
gồm: lợi thế kinh doanh, th ương hiệu, uy tín, trình độ của bộ máy quản lý và
nhân viên, bằng phát minh sáng chế… Những t ài sản này tạo ra dòng tiền mặt,
lợi nhuận trong kinh doanh v à tạo nên giá trị của doanh nghiệp.
Ngoài ra giá trị doanh nghiệp còn phụ thuộc vào khả năng sinh lời trong
quá trình hoạt động. Về cơ bản bất kỳ một tài sản tài chính hoặc tài sản của
doanh nghiệp là một hàm số lợi ích tài chính tương lai. Đi ều đó có nghĩa là giá
trị doanh nghiệp cũng do chính t ình hình hoạt động trong quá khứ v à triển vọng
trong tương lai của doanh nghiệp quyết định.
 Tiêu chuẩn đánh giá giá trị doanh nghiệp
Tiêu chuẩn mà các nhà đầu tư đánh giá hiệu quả hoạt động doanh nghiệp
là mức thu nhập mà doanh nghiệp mang lại cho nhà đầu tư .

Thẩm định giá trị doanh nghiệp l à quá trình ước tính giá trị của doanh
nghiệp. Các yếu tố trên phải được xem xét thông qua các điều kiện thị tr ường
vào thời điểm thẩm định giá hoặc thông qua các điều kiện của thị tr ường tài
chính. Như vậy, việc định giá về mặt t ài chính của doanh nghiệp quan hệ với
doanh nghiệp như là một tài sản được trao đổi giữa người mua và người bán trên
một thị trường có tổ chức.
Khi thẩm định giá trị doanh nghiệp chúng ta cần phải thẩm định giá trị của
toàn bộ doanh nghiệp với t ư cách là một doanh nghiệp độc lập có khả năng bán
được. Việc thẩm định giá doanh nghiệp vừa mang tính khoa học vừa mang tính
nghệ thuật. Tính khoa học thể hiện ở chổ: thẩm định giá trị doanh nghiệp phải
xem xét một cách toàn diện các yếu tố cấu th ành nên giá trị doanh nghiệp. Còn
Trang 8
tính nghệ thuật chính là việc ước tính giá trị hiện tại của các d òng tiền mặt trong
tương lai.
Thẩm định giá trị doanh nghiệp c òn là việc nghiên cứu, tính toán bằng
những phương pháp nhất định nhằm đưa ra một mức giá thích hợp đối với phần
vốn của chủ sở hữu tại doanh nghiệp l àm cơ sở để người mua và người bán
thương lượng mức giá cuối cùng.
1.2. Vai trò của thẩm định giá trị doanh nghiệp
Với sự phát triển nhanh chóng của thị tr ường tài chính, xu hướng toàn cầu
hóa đang diễn ra sôi động ở các cấp độ khác nhau, c ùng với trào lưu cổ phần
hóa, hợp nhất, sát nhập, thôn tính, tiế p quản… thì thẩm định giá trị doanh nghiệp
ngày càng có vai trò quan tr ọng trong nền kinh tế. Nó cung cấp bức tranh tổng
quát về giá trị của một doanh nghiệp, l à cơ sở quan trọng phục vụ cho quá tr ình
đưa ra quyết định đầu tư, tín dụng… Tuy nhiên, trong mỗi lĩnh vực khác nhau th ì
thẩm định giá có những vai tr ò khác nhau và cũng có những phương pháp tiếp
cận hết sức khác nhau.
1.3. Mục đích của thẩm định giá trị doanh nghiệp
Có rất nhiều mục đích để các chủ sở hữu xác định giá trị doanh nghiệp.
Tùy vào những mục đích khác nhau m à thẩm định viên sẽ chọn các phương pháp

thẩm định khác nhau v à cho ra những kết quả khác nhau ph ù hợp với từng mục
đích thẩm định giá. Hiện nay, thẩm định giá trị doanh nghiệp nhằm phục vụ cho
các mục đích sau: cổ phần hóa doanh nghi ệp nhà nước, phân chia, sát nhập, góp
vốn liên doanh, bán doanh nghi ệp…
Với mục đích cổ phần hóa, xác định giá doanh nghiệp l à sự ước tính giá
trị doanh nghiệp tại thời điểm cổ phần hóa l àm cơ sở cho việc hình thành giá bán
phần vốn nhà nước tại doanh nghiệp.
1.3.1. Thẩm định giá trị doanh nghiệp để thực hiện cổ phần hóa
 Khái niệm cổ phần hóa doanh nghiệp
Cổ phần hóa doanh nghiệp nh à nước là chuyển doanh nghiệp nhà nước trở
thành công ty cổ phần, thực chất l à chuyển quyền sở hữu t ài sản của nhà nước
Trang 9
thành của cổ đông, thuộc các th ành phần kinh tế khác nhau. Nói cách khác, cổ
phần hóa doanh nghiệp nh à nước chính là đa dạng hóa quyền sở hữu doanh
nghiệp nhà nước.
Sau khi thực hiện cổ phần hóa, doanh nghiệp nh à nước trở thành công ty
cổ phần và có những quyền lợi, nghĩa vụ theo luật doanh nghiệp quy định nh ư
mọi công ty cổ phần khác. Nh à nước đóng vai trò là một cổ đông trong công ty
cổ phần. Tùy theo từng ngành mà Nhà nước sẽ nắm giữ cổ phần chi phối (tr ên
51% vốn điều lệ) hay cổ phần đặc biệt.
 Sự cần thiết phải cổ phần hóa doanh nghiệp nh à nước
Cổ phần hóa góp phần nâng cao hiệu quả, sức cạnh tranh của doanh
nghiệp, tạo động lực mạnh mẽ v à cơ chế quản lý năng động cho doanh nghiệp để
sử dụng có hiệu quả vốn, t ài sản Nhà nước và của doanh nghiệp.
Đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp, nhà đầu tư và người
lao động trong doanh nghiệp.
Ngoài ra, cổ phần hóa sẽ giúp huy động nguồn vốn to àn xã hội, các nhà
đầu tư nước ngoài để đầu tư đổi mới công nghệ, nâng cao năng lực tài chính, đổi
mới phương thức quản lý nhằm nâng cao hiệu quả v à sức cạnh tranh của nền
kinh tế.

Để thực hiện mục đích cổ phần hóa các doanh nghiệp nh à nước thì việc
đầu tiên trong quá trình c ổ phần hóa là phải thẩm định giá trị doanh nghiệp. Có
thể nói đây là khâu quan trọng nhất vì thẩm định giá trị doanh nghiệp phục vụ
cho mục đích cổ phần hóa l à xác định phần vốn nhà nước có trong doanh nghiệp
và giá trị thực tế của doanh nghiệp. Đây l à cơ sở để tiến hành định giá cổ phần
của doanh nghiệp.
1.3.2. Thẩm định giá trị doanh nghiệp để phục vụ mục đích góp vốn liên
doanh, hợp tác kinh doanh
Ở Việt Nam hiện nay, t ình trạng liên doanh, hợp tác với các công ty n ước
ngoài rất nhiều. Phần góp vốn có thể l à tiền mặt, tài sản hoặc quyền sử dụng
đất… Trong đó phía n ước ngoài thường góp vốn bằng các tài sản cố định và
Trang 10
nâng khống giá lên nhiều lần so với giá trị thực tế của nó. Ngo ài giá trị máy móc
thiết bị bị định giá quá cao, vấn đề về chuyển giao công nghệ cũng th ường gặp
trường hợp tương tự do chúng ta không am hiểu hết về công nghệ, không có
thông tin thị trường cho nên làm thất thoát rất lớn ngân sách nh à nước. Để tránh
trường hợp các bên liên doanh định giá quá cao hay quá thấp phần góp vốn của
mình thì cần có một tổ chức độc lập thực hiện việc thẩm định giá trị phần vốn
góp của mỗi bên một cách tương đối chính xác. Giá trị m à tổ chức thẩm định giá
đưa ra được các bên chấp nhận và xem đây là cơ s ở để phân chia lợi nhuận trong
quá trình hợp tác.
1.3.3. Thẩm định giá để hợp nhất, sát nhập doanh nghiệp
Hợp nhất là từ 2 pháp nhân chúng ta hợp nh ất lại còn 1 pháp nhân (bỏ đi
1, giữ lại 1). Sát nhập là việc đưa một hay nhiều doanh nghiệp sát nhập v ào một
doanh nghiệp khác. Khi doanh nghiệp n ày được sát nhập hay hợp nhất v ào một
doanh nghiệp khác thì địa vị pháp lý, ưu thế của nó bị giảm sút, ng ược lại doanh
nghiệp được doanh nghiệp khác sát nhập v ào chiếm giữ địa vị và ưu thế. Cho
nên cần phải thẩm định giá các doanh nghiệp tr ước khi hợp nhất hay sát nhập để
có số liệu quản lý, giải quyết quyền lợi của những ng ười có liên quan một cách
cụ thể và rõ ràng.

Ngoài ra, trong điều kiện nền kinh tế thị tr ường phát triển như hiện nay thì
các doanh nghiệp cũng trở thành một tài sản được mua bán và giao địch trên thị
trường như các tài sản khác. Do đó, cần phải xác định giá trị doanh nghiệp tr ước
khi bán, bao gồm cả giá trị tài sản hữu hình và giá trị tài sản vô hình.
1.4. Ý nghĩa của thẩm định giá trị doanh nghiệp
Một trong những nguy ên nhân thúc đẩy các hoạt động thẩm định giá trị
doanh nghiệp phát triển mạnh mẽ l à do những lợi ích mà chúng đem lại cho nền
kinh tế, các doanh nghiệp v à nhóm có quyền lợi trong doanh nghiệp. Ngo ài ra,
thẩm định giá trị doanh nghiệp cũng mang lại lợi ích cho Chính phủ.
Trang 11
1.4.1. Đối với Chính phủ
Chính phủ có thể sử dụng các kết quả thẩm định giá trị doanh nghiệp để
đánh giá năng lực quản lý, hiệu quả sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp
nhà nước. Từ đó Chính phủ có thể tiến h ành các biện pháp điều chỉnh chính sách
điều tiết nền kinh tế. Khi xác định r õ trình độ quản lý, hiệu quả kinh doanh của
doanh nghiệp, Chính phủ có thể quyế t định cổ phần hóa, sát nhập hay giải thể
doanh nghiệp nhà nước.
1.4.2. Đối với các doanh nghiệp
Thẩm định giá trị doanh nghiệp l à công cụ hữu hiệu giúp doanh nghiệp cải
tiến, nâng cao hiệu quả kinh doanh, góp phần ổn định môi tr ường kinh doanh và
hạn chế các rủi ro kinh doanh.
Thẩm định giá trị doanh nghiệp l à công cụ cho phép doanh nghiệp đánh
giá khả năng cạnh tranh của chính nó v à các đối thủ cạnh tranh. Tr ên cơ sở đó có
thể đưa ra những quyết định thích hợp. Đây l à một trong những yếu tố giúp
doanh nghiệp hoạt động có hiệu quả.
1.4.3. Đối với nền kinh tế
Thẩm định giá trị doanh nghiệp góp phần nâng cao sức cạnh tranh của nền
kinh tế. Dựa vào các kết quả định giá, các doanh nghiệp tiến h ành cải tiến liên
tục hoạt động kinh doanh của m ình ngày càng phát triển, tăng năng suất lao
động, chất lượng sản phẩm ngày càng tăng.

Thẩm định giá trị doanh nghiệp thúc đẩy các hoạt động đầu t ư, mở rộng
sản xuất, thu hút vốn đầu t ư nhàn rỗi trong xã hội.
Ngoài ra, thẩm định giá trị doanh nghiệp có thể giúp công chúng đ ầu tư
hạn chế rủi ro khi đầu t ư hay hùn vốn vào các doanh nghiệp. Dựa vào kết quả
thẩm định giá, công chúng đầu t ư có thể lựa chọn đầu tư vào các loại cổ phiếu
công ty.
1.5. Những cơ sở giá trị để thẩm định giá
Thẩm định giá trị doanh nghiệp dựa tr ên cơ sở giá trị thị trường và giá trị
phi thị trường. Tùy từng đặc điểm của t ài sản thuộc sở hữu của doanh nghiệp m à
Trang 12
thẩm định viên sẽ đánh giá giá trị của chúng dựa tr ên giá trị thị trường hay giá trị
phi thị trường.
1.5.1. Cơ sở giá trị thị trường (theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế số 1)
“Giá trị thị trường là tổng số tiền trao đổi ước tính về tài sản giữa một bên
là người bán, sẵn sàng bán tài sản với một bên là người mua, sẵn sàng mua tài
sản, vào thời điểm thẩm định giá, sau quá tr ình tiếp thị công khai mà tại đó bên
bán và bên mua đều hành động một cách tự nguyện, thiện chí v à hiểu biết lẫn
nhau, trên một thị trường trao đổi một cách khách quan v à độc lập.”
“Tổng số tiền trao đổi ước tính ” đây là sự ước tính chứ không phải giá
trị được trao đổi thực tế. Số tiền này phản ánh mức giá phổ biến nhất m à một tài
sản có thể được trao đổi. Và tài sản được đề cập ở đây đ ã bao gồm cả khái niệm
tài sản hữu hình và tài sản vô hình.
“một tài sản sẽ trao đổi” nói l ên giá trị của tài sản là tổng số tiền được ước
tính, chứ không phải là tổng số tiền đã được quyết định trước hoặc là giá bán
thực tế.
“giữa một bên là người bán sẵn sàng bán với một bên là người mua sẵn
sàng mua ” tài s ản đó sẵn sàng được mua, bán trên thị trường. Những người
mua và người bán không phải quá cần mua hoặc quá cần bán m à phải mua, bán
với bất kỳ giá nào, họ sẽ trả giá và thỏa thuận với nhau để đi đến mức giá m à hai
bên chấp nhận được.

“tại thời điểm thẩm định giá ” có nghĩa l à giá trị thị trường mang tính
thời điểm của một ng ày tháng cụ thể cho trước.
“sau một quá trình tiếp thị công khai” có nghĩa l à tài sản phải được trưng
bày một cách công khai nhằm có thể đạt đ ược mức giá hợp lý nhất qua trao đổi
mua bán.
“các bên tham gia hành đ ộng một cách tự nguyện, thiện chí v à hiểu biết
lẫn nhau…” có nghĩa là cả người mua và người bán đều được thông tin đầy đủ
về đặc điểm, bản chất của t ài sản, giá trị sử dụng thực tế v à tiềm tàng của tài sản
đó.
Trang 13
“trên thị trường trao đổi một cách khách quan v à độc lập” là một thị
trường mà các bên tham gia mua bán không có quan hệ phụ thuộc hay quan hệ
đặc biệt nào. Giá trị thị trường giả thiết hình thành thông qua trao đổi giữa các
bên mua bán độc lập, khách quan.
Trong thực tế có nhiều trường hợp giá thanh toán không phải l à giá trị thị
trường mà nó có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị thị trường.
1.5.2. Cơ sở giá trị phi thị trường
Hoạt động thẩm định giá phần lớn là dựa trên cơ sở giá trị thị trường, tuy
nhiên có những loại tài sản riêng biệt, mục đích thẩm định giá ri êng biệt đòi hỏi
thẩm định giá phải dựa trên giá trị phi thị trường.
Nội dung giá trị phi thị tr ường của tài sản:
“Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo
những căn cứ khác với giá trị thị tr ường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo
các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá
trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá
trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị t ài sản chuyên dùng, giá
trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế ”
Những cơ sở giá trị khác giá trị thị tr ường (theo tiêu chuẩn Thẩm định giá
quốc tế năm 2003) gồm có:
 Giá trị trong sử dụng (Value in Use): l à giá trị một tài sản khi nó đang

được một người cụ thể sử dụng, dùng trong một mục đích nhất định, v à do đó,
tài sản này không liên quan t ới thị trường. Loại giá trị n ày thể hiện ở một tài sản
nhất định góp vào một doanh nghiệp với t ư cách là một bộ phận của tài sản
doanh nghiệp, không tính đến giá trị sử dụng tối ưu và tốt nhất đó cũng như số
tiền mà tài sản đó mang lại khi nó đ ược mang ra bán. Xét tr ên góc độ kế toán,
giá trị đang sử dụng là giá trị hiện tại của dòng tiền mặt ước tính có thể mang lại
trong tương lai kể từ khi sử dụng một t ài sản đến khi thanh lý – khi tài sản kết
thúc chu kỳ sống hữu ích.
Trang 14
 Tài sản có thị trường hạn chế (Limited Market Property): l à những tài
sản do tính đơn chiết, hoặc do những điều kiện của thị tr ường, hoặc do những
nhân tố khác tác động làm cho tại một thời điểm n ào đó chúng ít có khách hàng
tìm mua. Đặc điểm quan trọng cần phân biệt của những t ài sản này không phải là
không có khả năng bán được chúng trên thị trường công khai mà để bán được
chúng đòi hỏi một quá trình tiếp thị lâu dài hơn, tốn nhiều thời gian v à công sức
hơn so với những tài sản khác.
 Giá trị tài sản chuyên dùng, có mục đích chuyên dùng, hay được thiết
kế đặc biệt (Specialised, Special Purpose, or Specially designed Property): l à
những tài sản do tính chất đặc biệt của chúng, chỉ có giá trị sử dụng hạn hẹp cho
một mục đích hoặc một đối t ượng sử dụng nào đó, do đó không dễ dàng bán
được chúng trên thị trường.
 Giá trị doanh nghiệp là giá trị toàn bộ tài sản của một doanh nghiệp.
Giá trị của mỗi tài sản cấu thành tổng tài sản của doanh nghiệp không thể tách
rời nhau và cũng không thể thẩm định tr ên cơ sở giá trị thị trường.
Giá trị doanh nghiệp phải được xem xét trên tổng thể tài sản, không phải
là giá trị của từng tài sản riêng rẽ, bao gồm tài sản hữu hình và tài sản sở hữu trí
tuệ của doanh nghiệp.
Một tài sản nếu để riêng biệt có thể không phát huy đ ược giá trị sử dụng
nhưng khi kết hợp với một tài sản khác lại có thể phát huy đ ược giá trị sử dụng
của chính tài sản đó. Giá trị của từng t ài sản riêng rẽ được xác định dựa tr ên

phần đóng góp của t ài sản đó vào hoạt động của toàn bộ doanh nghiệp nên
không liên quan đến thị trường, không tính đến giá trị sử dụng tối ưu và tốt nhất
của tài sản đó cũng như số tiền mà tài sản đó mang lại khi đ ược mang ra bán.
Giá trị tài sản đang trong quá tr ình sử dụng của doanh nghiệp có xu h ướng
cao hơn giá trị thị trường của tài sản khi doanh nghiệp đang kinh doanh hiệu quả,
thu được lợi nhuận cao hơn so với doanh nghiệp cùng sản xuất sản phẩm tương
tự; ngược lại có xu hướng thấp hơn giá trị thị trường khi doanh nghiệ p làm ăn
kém hiệu quả. Giá trị t ài sản đang trong quá tr ình sử dụng cũng có xu h ướng cao
Trang 15
hơn giá trị thị trường khi doanh nghiệp có bằng sáng chế, giấy phép, hợp đồng
sản xuất những sản phẩm đặc biệt, hoặc doanh nghiệp có uy tín đặc biệt, họăc
các dạng tài sản thuộc sở hữu trí tuệ khác m à các doanh nghiệp cùng loại hình
kinh doanh khác không có.
 Giá trị thanh lý là giá trị ước tính thu được khi hết thời gian sử dụng
hữu ích của tài sản sau khi trừ chi phí thanh lý ước tính.
Giá trị thanh lý phản ánh giá trị còn lại của một tài sản (trừ đất đai) khi t ài
sản đó đã hết hạn sử dụng và được bán thanh lý. T ài sản vẫn có thể được sửa
chữa, hoặc hoán cải cho mục đích sử dụng mới hoặc có thể cung cấp những bộ
phận linh kiện rời cho những t ài sản khác còn hoạt động.
 Giá trị tài sản bắt buộc phải bán l à tổng số tiền thu về từ bán t ài sản
trong điều kiện thời gian giao dịch để bán t ài sản quá ngắn so với thời gian b ình
thường cần có để thực hiện giao dịch mua bán theo giá trị thị tr ường, người bán
chưa sẵn sàng bán hoặc bán không tự nguyện, bị c ưỡng ép.
Một cuộc mua bán bắt buộc li ên quan đến một mức giá được hình thành
trong một tình huống mà thời gian tiếp thị không ph ù hợp cho việc mua bán hoặc
trong điều kiện người bán chưa sẵn sàng bán và người mua tài sản biết rõ việc
chưa sẵn sàng bán đó hoặc người bán phải bán tài sản một cách cưỡng ép, không
tự nguyện. Giá cả trong những cuộc mua bán t ài sản như vậy gọi là giá trị tài sản
bắt buộc phải bán, không phản ánh giá trị thị tr ường.
 Giá trị đặc biệt là giá trị tài sản được hình thành khi một tài sản này có

thể gắn liền với một tài sản khác về mặt kỹ thuật hoặc kinh tế v à vì thế chỉ thu
hút sự quan tâm đặc biệt của một số ít khách h àng hoặc người sử dụng nên có thể
làm tăng giá trị tài sản lên vượt quá giá trị thị trường.
Giá trị đặc biệt của một t ài sản được hình thành do vị trí, tính chất đặc biệt
của tài sản, hoặc từ một tình huống đặc biệt trên thị trường, hoặc từ một sự trả
giá vượt quá giá trị thị trường của một khách h àng muốn mua tài sản đó với bất
cứ giá nào để có được tính hữu dụng của t ài sản.
Trang 16
 Giá trị đầu tư là giá trị của một tài sản đối với một hoặc một nhóm nh à
đầu tư nào đấy theo những mục ti êu đầu tư đã xác định.
Giá trị đầu tư là khái niệm có tính chủ quan li ên quan đến những tài sản
cụ thể đối với một nh à đầu tư riêng biệt, một nhóm các nh à đầu tư hoặc một tổ
chức với những mục ti êu và/hoặc tiêu chí đầu tư xác định. Giá trị đầu tư của một
tài sản có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị thị trường của tài sản đó. Tuy nhiên
giá trị thị trường có thể phản ánh nhiều đánh giá cá biệt về giá trị đầu t ư của một
tài sản cụ thể.
Giá trị bảo hiểm là giá trị của tài sản được quy định trong hợp đồng
hoặc chính sách bảo hiểm.
Giá trị để tính thuế là giá trị dựa trên các quy định của luật pháp liên
quan đến việc đánh giá giá trị t ài sản để tính khoản thuế phải nộp.
Tùy theo từng mục đích thẩm định giá cụ thể, thẩm định vi ên có thể sử
dụng giá trị phi thị tr ường làm cơ sở cho việc thẩm định giá. Trong quá tr ình
thẩm định giá, thẩm định viên phải dựa trên các dữ liệu và điều kiện thực tế để
xác định giá trị phi thị tr ường của tài sản cần thẩm định giá.
1.6. Các nguyên tắc thẩm định giá trị doanh nghiệp
 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất v à có hiệu quả nhất
Việc sử dụng tốt nhấ t và có hiệu quả nhất của t ài sản là đạt được mức hữu
dụng tối đa trong những ho àn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho
phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về t ài chính và đem l ại giá trị lớn nhất cho t ài
sản. Tuy nhiên, một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đ ã thể hiện khả

năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó.
 Nguyên tắc cung - cầu
Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung v à cầu về tài
sản đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của t ài sản đó cũng tác động đến cung
và cầu về tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu v à tỷ lệ nghịch
với cung về tài sản.
Trang 17
Giá trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung v à cầu, trong đó có
các yếu tố về đặc điểm vật lý v à đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những
thuộc tính của các tài sản khác. Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụ th êm này
được phản ánh trong cung - cầu và giá trị tài sản.
 Nguyên tắc thay đổi
Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu t ố hình thành
nên giá trị của nó.
Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục
phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa cá c yếu tố ảnh hưởng đến giá
trị. Bản thân các yếu tố ảnh h ưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi. Do đó, trong
thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa
các nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích quá tr ình thay đổi nhằm xác định
mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
 Nguyên tắc thay thế
Trong trường hợp hai hay nhiều t ài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá
trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn
nhau của tài sản này đến tài sản khác.
Hình thành giá trị của tài sản được thẩm định giá th ường có liên quan đến
giá trị của các tài sản khác có thể thay thế .
Khi hai tài sản có tính hữu ích nh ư nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá
thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu
hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết t ương đương,
với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức l àm ảnh hưởng đến sự thay thế.

Một người thận trọng sẽ không trả giá cao h ơn chi phí mua một tài sản thay thế
trong cùng một thị trường và một thời điểm.
 Nguyên tắc cân bằng
Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để t ài sản đạt được khả
năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ước tính mức sử dụng
Trang 18
tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích xem liệu đ ã đạt tới sự
cân bằng như vậy hay không.
Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán đất ở một vị trí không chỉ ra rằng vị
trí đất kế cận cũng phải có c ùng một mức giá trị như vậy.
 Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm
Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm
nhất định, sau đó mặc d ù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng
thêm sẽ giảm dần.Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu tư vào lĩnh
vực bất động sản.
 Nguyên tắc phân phối thu nhập
Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá tr ình sản xuất (đất
đai, vốn, lao động, quản lý) v à có thể được phân phối cho từng yếu tố n ày. Nếu
việc phân phối được thực hiện theo nguy ên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập
còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của
đất đai.
 Nguyên tắc đóng góp
Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn
bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của t ài sản đó.
Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ
thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó l àm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ
tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá tr ị toàn bộ là bao nhiêu.
Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi c ủa
việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định vi ên xác định mức sử dụng tài sản
tốt nhất và có hiệu quả nhất.

 Nguyên tắc tuân thủ
Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt đ ược mức sinh
lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất. D o đó, thẩm định viên phải phân tích
xem liệu tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi thẩm định vi ên xác
định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Trang 19
 Nguyên tắc cạnh tranh
Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ng ược lại, cạnh tranh quá
mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận. Đối với
tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng đ ược quan sát giữa các t ài sản với nhau và
giữa tài sản này với tài sản khác. Do đó, giá trị của t ài sản được hình thành là kết
quả của sự cạnh tranh tr ên thị trường.
 Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai
Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh
lợi trong tương lai.
Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến t hị phần của
những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính tr ước trong
yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị.
Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương
lai, lợi ích dự kiến nhận đ ược từ quyền sử dụng tài sản của người mua.
1.7. Qui trình thẩm định giá trị doanh nghiệp
Quy trình thẩm định giá là một quá trình có tính hệ thống, logic, qua đó
cung cấp cho các nhà thẩm định giá sự hướng dẫn phù hợp trong công tác thẩm
định giá của mình; giúp cho các nhà thẩm định giá đạt kết luận vững chắc hoặc
sự ước tính giá trị có cơ sở.
Nhìn chung, quy trình th ẩm định giá trị doanh nghiệp cũng t ương tự như
quy trình thẩm định giá các t ài sản khác bao gồm 6 b ước, nhưng nội dung cụ thể
của các bước cần được điều chỉnh phù hợp với việc thẩm định giá trị doanh
nghiệp.
Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá v à loại hình giá trị

làm cơ sở thẩm định giá.
- Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của t ài sản cần thẩm định giá.
- Mục đích thẩm định giá: Thẩm định vi ên phải xác định và nhận thức mục đích
thẩm định giá của khách h àng. Mục đích thẩm định giá phải đ ược nêu rõ trong
báo cáo thẩm định giá.
Trang 20
- Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng; những người sử dụng kết quả
thẩm định giá.
- Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối t ượng thẩm định giá:
+ Thẩm định viên phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế
đối với: những yêu cầu và mục đích thẩm định giá của khách h àng; những yếu tố
ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị tài sản; những giới hạn về: tính pháp lý, công
dụng của tài sản, nguồn dữ liệu, sử dụng kết quả; quyền v à nghĩa vụ của thẩm
định viên theo hợp đồng thẩm định giá.
- Xác định thời điểm thẩm định giá.
Việc xác định đặc điểm, bản chất (tự nhi ên, pháp lý) của tài sản cần thẩm định
giá phải được thực hiện ngay sau khi ký hợp đồng thẩm định giá v à ý kiến đánh
giá về giá trị của tài sản được đưa ra trong phạm vi thời gian cho phép của hợp
đồng.
- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định gi á.
- Xác định cơ sở giá trị của tài sản.
Trên cơ sở xác định khái quát về đặc điểm, loại h ình tài sản cần thẩm định
giá, thẩm định viên cần xác định rõ loại hình giá trị làm cơ sở cho việc thẩm định
giá: giá trị thị trường hay giá trị phi thị tr ường.
Việc xác định giá trị l àm cơ sở cho thẩm định giá phải ph ù hợp với những
quy định của pháp luật hiện h ành và các văn b ản quy phạm pháp luật do c ơ quan
nhà nước có thẩm quyền ban h ành.
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá.
- Việc lập kế hoạch một c uộc thẩm định giá nhằm xác định r õ những bước công
việc phải làm và thời gian thực hiện từng b ước công việc cũng nh ư toàn bộ thời

gian cho cuộc thẩm định giá.
- Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc c ơ bản sau:
+ Xác định các yếu tố cung - cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính v à các
quyền gắn liền với tài sản được mua/bán và đặc điểm thị trường.
+ Xác định các tài liệu cần thu thập về thị tr ường, về tài sản, tài liệu so sánh.
Trang 21
+ Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin
cậy và phải được kiểm chứng.
+ Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu,
thời hạn cho phép của tr ình tự phải thực hiện.
+ Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá.
Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin.
* Khảo sát hiện trường
Thẩm định viên phải trực tiếp khảo sát hiện tr ường:
+ Đối với máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ: Thẩm định vi ên phải khảo
sát và thu thập số liệu về tính năng kỹ thuật (công suất, năng suất, công d ụng) vị
trí, đặc điểm, quy mô, kích th ước, độ mới, cũ của t ài sản cần thẩm định giá v à
các tài sản so sánh.
+ Đối với bất động sản, thẩm định vi ên phải khảo sát và thu thập số liệu về:
Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí tr ên bản đồ địa chính, các mô
tả pháp lý liên quan đến bất động sản.
Chi tiết bên ngoài và bên trong b ất động sản, bao gồm: diện tích đất v à công
trình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, c ơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn
thông, điện, đường), loại kiến trúc, mụ c đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, t ình trạng
duy tu, sửa chữa…
Đối với công trình xây dựng dở dang, thẩm định vi ên phải kết hợp giữa khảo
sát thực địa với báo cáo của chủ đầu t ư, nhà thầu đang xây dựng công tr ình.
- Trong quá trình kh ảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc thẩm định giá, thẩm
định viên cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (to àn cảnh, chi tiết), các h ướng
khác nhau.

* Thu thập thông tin.
Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện tr ường, thẩm định viên
phải thu thập các thông tin sau:
- Các thông tin liên quan đ ến chi phí, giá bán, l ãi suất, thu nhập của tài sản so
sánh.
Trang 22
- Các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái
người mua - người bán tiềm năng.
- Các thông tin về tính pháp lý của tài sản.
- Với bất động sản cần thu thập th êm các thông tin:
+ Các số liệu về kinh tế x ã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị,
những đặc trưng của thị trường tài sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực
tài sản thẩm định giá toạ lạc và khu vực lân cận.
+ Các thông tin về những yếu tố tự nhi ên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục
đích sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, bi ên giới hành
chính, cơ sở hạ tầng…).
- Để thực hiện thẩm định giá, thẩm định vi ên phải dựa trên những thông tin thu
thập từ các nguồn: khảo sát thực địa; những giao dịch mua bán t ài sản (giá chào,
giá trả, giá thực mua bán, điều kiện mua bán, khối l ượng giao dịch…) thông qua
phỏng vấn các công ty kinh doanh t ài sản, công ty xây dựng, n hà thầu, ngân
hàng hoặc các tổ chức tín dụng; thông tin tr ên báo chí (báo viết, nói, hình) của
địa phương, trung ương và c ủa các cơ quan quản lý nhà nước về thị trường tài
sản; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền năng của chủ t ài
sản, về các đặc tính kinh tế, kỹ thuật của t ài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế,
xã hội của vùng có liên quan đ ến tài sản. Thẩm định vi ên phải nêu rõ nguồn
thông tin trong báo cáo th ẩm định giá và phải được kiểm chứng để bảo đảm độ
chính xác của thông tin.
Bước 4: Phân tích thông tin.
Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của t ài sản cần
thẩm định.

* Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện tr ường tài sản.
* Phân tích những đặc trưng của thị trường tài sản cần thẩm định g iá.
- Bản chất và hành vi ứng xử của những ng ười tham gia thị trường.
+ Đối với tài sản thương mại hoặc công nghiệp, bao gồm: đặc điểm của mỗi
lĩnh vực (thương mại hoặc công nghiệp) h ình thành nên những nhóm cung và
Trang 23
cầu về tài sản, hình thức sở hữu của pháp nhân tham gia th ị trường (công ty tư
nhân hay sở hữu nhà nước, liên doanh…); mức độ mở rộng thị tr ường tài sản
loại này với những người mua tiềm năng.
+ Đối với tài sản là nhà cửa dân cư, bao gồm: tuổi tác, cơ cấu gia đình, mức độ
thu nhập của nhóm cung và nhóm c ầu, mức độ mở rộng thị tr ường tài sản loại
này với những người mua tiềm năng.
- Xu hướng cung cầu trên thị trường tài sản.
+ Những xu hướng tăng giảm về nguồn cung, tăng giảm về nhu cầu của những
tài sản tương tự hiện có trên thị trường.
+ Ảnh hưởng của xu hướng trên đến giá trị tài sản đang thẩm định giá.
* Phân tích về khách hàng:
- Đặc điểm của những khách h àng tiềm năng.
- Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô, chức năng v à môi trường xung
quanh tài sản.
- Nhu cầu, sức mua về tài sản
Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
Thẩm định viên phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức
giá trị của tài sản cần thẩm định giá.
Thẩm định viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phương
pháp trong thẩm định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của t ài sản
và với mục đích thẩm định giá.
Thẩm định viên cần nêu rõ trong báo cáo th ẩm định phương pháp thẩm định
giá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp thẩm định giá nào được
sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối c ùng về giá trị thẩm định.

Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá.
Căn cứ vào kết quả thẩm định giá kiểm toán vi ên lập báo cáo và chứng thư
thẩm định giá.
Báo cáo kết quả thẩm định giá trị doanh nghiệp phải n êu rõ:
Mục đích thẩm định giá
Trang 24
Đối tượng thẩm định giá phải đ ược mô tả rõ ràng. Cần nêu rõ đối tượng thẩm
định là toàn bộ doanh nghiệp, lợi ích doanh nghiệp hay một phần lợi ích doanh
nghiệp, lợi ích đó thuộc về toàn bộ doanh nghiệp hay nằm trong t ài sản cá biệt
do doanh nghiệp sở hữu. Mô tả doanh nghiệp thẩm định giá, bao gồm những nội
dung sau:
- Loại hình tổ chức doanh nghiệp
- Lịch sử doanh nghiệp
- Triển vọng đối với nền kinh tế v à của ngành
- Sản phẩm, dịch vụ, thị trường và khách hàng
- Sự nhạy cảm đối với các yếu tố thời vụ hay chu kỳ
- Sự cạnh tranh
- Nhà cung cấp
- Phương tiện gồm tài sản hữu hình và tài sản vô hình
- Nguồn nhân lực và bộ máy quản lý
- Triển vọng đối với doanh nghiệp
- Những giao dịch quá khứ của các lợi ích sở hữu tương tự trong doanh nghiệp.
Cơ sở giá trị của thẩm định giá: định nghĩa giá trị phải đ ược nêu và xác định.
Phương pháp thẩm định giá: Các phương pháp thẩm định giá và lý do áp dụng
các phương pháp này; nh ững tính toán và logic trong quá trình áp d ụng một hay
nhiều phương pháp thẩm định giá; xuất phát của các biến số nh ư các tỷ lệ chiết
khấu, tỷ lệ vốn hóa hay các yếu tố thẩm định khác; những lập luận khi tổng hợp
những kết quả thẩm định giá khác nhau để có kết quả giá trị du y nhất.
Những giả thiết và những điều kiện hạn chế khi thẩm định giá, những tiền đề
và giả thiết quan trọng đối với giá trị phải đ ược nêu rõ.

Nếu có một khía cạnh nhất định của công việc thẩm định giá cần sự vận dụng
so với những quy định của những ti êu chuẩn hay hướng dẫn mà sự vận dụng đó
xét thấy là cần thiết và thích hợp thì nội dung, những lý do vận dụng cần đ ược
nêu rõ trong báo cáo.
Phân tích tài chính
Trang 25
Tóm lược bảng tổng kết t ài sản và bảng báo cáo thu nhập trong một giai đoạn
nhất định phù hợp với mục đích thẩm định giá v à đặc điểm của doanh nghiệp.
- Những điều chỉnh đối với các dữ liệu t ài chính gốc (nếu có)
- Những giả thiết cơ bản để hình thành bảng cân đối tài sản và báo cáo thu nhập.
- Tình hình hoạt động tài chính của doanh nghiệp qua thời gi an và sự so sánh
với các doanh nghiệp t ương tư.
Kết quả thẩm định giá
Phạm vi và thời hạn thẩm định giá
Chữ ký và xác nhận: thẩm định viên, người ký vào báo cáo thẩm định giá chịu
trách nhiệm đối với những nội dung thực hiện trong báo cáo.
Trên cơ sở báo cáo thẩm định giá thẩm định vi ên ra chứng thư thẩm định giá.
1.8. Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị doanh nghiệp
1.8.1. Đánh giá môi trư ờng vĩ mô của doanh nghiệp
Nghiên cứu về môi trường vĩ mô nhằm đánh giá qui mô v à tiềm năng thị
trường của doanh nghiệp và sự tác động của các tác lực môi tr ường như chính
trị, kinh tế, xã hội,…đối với doanh nghiệp.
 Môi trường văn hóa
Khi đánh giá môi trư ờng hoạt động của doanh nghiệp cần xem xét các yếu
tố cơ cấu dân cư, tuổi thọ, mức sống, phong cách sống, phong cách tiêu dùng và
những tác động hoặc các giá trị x ã hội, các nhân tố văn hóa với các hoạt động
kinh doanh của doanh nghiệp.
 Môi trường chính trị pháp luật
Khi đánh giá môi trư ờng kinh doanh của doanh nghiệp, cần xem xét sự ổn
định về chính trị của khu vực thị trường mà doanh nghiệp đang hoạt động. Do

đó, cần xem xét những tác động của các yếu tố chính trị v à luật pháp đối với các
đối tượng đánh giá ở thời điểm hiện tại v à khuynh hướng thay đổi trong tương
lai. Dựa trên sự xem xét này có thể nhận biết những cơ hội và nguy cơ do môi
trường chính trị và pháp luật mang lai cho doanh nghiệp. Đồng thời, cũng cần