Chương 4: Quy hoạch theo nhóm công trình

119

Chương 4: QUY HOẠCH THEO NHÓM CÔNG TRÌNH

4.1. Giơí thiệu chung

Chương 3 đã giới thiệu về kỹ thuật và các phương pháp làm quy hoạch. Nội dung
chính đi vào giải quyết các vấn đề chung. Chương này tập trung giải quyết các vấn đề
cụ thể trong quy hoạch cơ sở hạ tầng như: vấn đề sử dụng đất, quy hoạch nhà ở,
nguồn nước và hệ thống vệ sinh. Những loạ
i công trình này là bộ phận cấu thành quy
hoạch tổng thể.

4.2. Quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch vùng
4.2.1. Mở đầu

Quy hoạch sử dụng đất là thể hiện ý tưởng và mục đích của người lập – Người lập có
thể là cộng đồng, nhà chức trách địa phương hoặc trung ương. Kế hoạch này thể hiện
việc sử dụng đất cho hiện tại và tương lai. Quy hoach s
ử dụng đất phải thể hiện được
mục đích sử dụng và chức năng của nó ví như cho nhà ở, cồng nghiệp, thương mại
hoặc công trình công cộng. Quy hoạch sử dụng đất còn thể hiện những vùng được
phép phát triển, hay thuộc khu vực bảo vệ. Quy hoạch được thể hiện qua bản quy
hoạch tổng thể, sau đó là các bản quy hoạch chi tiết. Quy hoạch tổ
ng thể mô tả mục
đích sử dụng, lý do sử dụng, mật độ, cường độ, nguyên tắc và tiêu chuẩn cho các đối
tượng sử dụng. Quy họach sử dụng đất là bộ phận quan trọng của kế hoạch tổng thể
nó nêu lên việc sử dụng đất theo quy định luật pháp, là cơ sở giải quyết các tranh chấp

có thể giữa việc sử dụng đất và mục tiêu sử
dụng. Quy hoạch ở đây ta có thể hiểu nó
có chức năng hành chính và luật pháp. Nếu không thể hiện được chức năng này thì
quy hoạch không có ý nghĩa gì.

Quy hoạch được thể hiện ở các cấp khác nhau: từ trung ương xuống đến huyện. Cấp
càng cao thì sự chi tiết càng hạn chế. Ở cấp thành phố, thị xã quy hoạch là việc làm
bình thường bởi vì tính tổ hợp của các hoạt động diễn ra có th
ể có những tranh chấp
về quyền lợi. Khu tự trị, đặc khu có thuận lợi và khó khăn trong khi lập quy hoạch.
Trước tiên mọi quy hoạch của cầp này phải phụ thuộc vào trung ương, ngược lại
chính quyền cấp này cấp giấy phép sử dụng đất và quản lý xây dựng trong quyền hạn
hành chính. Ở nước ta có một số thành phố trực thuộc trung ương như: Hà Nội, Hải
Phòng, Đà N
ẵng và TP Hồ Chí Minh. Quy hoạch các thành phố lớn phải do Trung
ương quyết định. Đặc khu, khu tự trị vẫn do trung ương quản lý và lập quy hoạch.

4.2.2 Quy trình lập quy hoạch

Các bước lập quy hoạch đã trình bày trong chương 2. Về nguyên tắc chung nó giống
như lập quy hoạch tổng thể cấp quốc gia. Tuy vậy để lập quy hoạch cấp thấp hơn
trước khi lập cần đưa ra các câu hỏi sau:
• Thành ph
ần tham gia trong quá trình lập

Chương 4: Quy hoạch theo nhóm công trình

120
• Phạm vi, biên giới của vùng quy hoạch
• Thời hạn quy hoạch

• Điểm xuất phát, yêu cầu chung tương ứng các cập quy hoạch vùng, quốc
gia
• Quy định pháp luật
• Thông tin đại chúng
• Hạn kết thúc sử dụng đất
Khi các vấn đề nêu trên được làm rõ, công tác quy hoạch được bắt đầu. Các bước quy
hoạch được giơí thiệu sau đây.

1) Vấn đề đặ
t ra làm cơ sở

a Phân tích điểm mạnh, yếu, cơ hội và thách thức
b Mâu thuẫn hiện nay hoặc vấn đề mong muốn trong tương lai;
c Những vấn đề hoặc trở ngại có thể nảy sinh theo dự báo nội suy.

2) Thu thập và phân tích thông tin

a) Kiểm tra các điều kiện hiện có, sử dụng các loại:
• Bản đồ
• Quy hoạch sử dụng đất hiện trạ
ng
• Chủ đất
• Hạ tầng cơ sở
• Công trình công cộng
• Điều kiện môi trường
• Luật đất đai
• Các quy định liên quan về sử dụng đất.

b) Phân tích bảng quy hoạch đất sử dụng hiện tại, làm rõ các mục:


• Bản đồ quy hoạch chuyên canh và phân tích
• Lịch sử nguồn đất quy hoạch trước đây
• Dự báo kế hoạch sử dụng đất trong tương lai theo đặc tính chuyên dụng.

c) Nghiên cứu bổ xung:

• Dự báo dân số, mật độ, nhà ở
• Nghiên cứu điều kiện kinh tế và chiến thuật
• Tham khảo ý kiến cộng đồng
• Khảo sát địa chất, địa hình.

d) Kiểm tra quy hoạch


Chương 4: Quy hoạch theo nhóm công trình

121
• Quy hoạch và chính sách cộng đồng
• Quy hoạch cá nhân và công cộng
• Quy hoạch bộ phận
• Quy hoạch công trình bảo vệ
• Quy hoạch phát triển kinh tế
• Quy hoạch quốc gia, vùng lãnh thổ.

3) Mục đích cộng đồng

Cần chú ý các vấn đề sau:
o Hạn chế các phát sinh
o Làm ró mục tiêu và số lượng có thể
o Đưa ra các phương án, càng chi tiết càng tốt;

o
Giải quyết các vướng mắc, mâu thuẫn;
o Người chịu trách nhiệm thực thi quy hoạch
o Thống nhất ý kiến giữa các bên tham gia lập

4) Thiết kế các phương án quy hoạch

- Làm bản sơ bộ
- Lên các bản đồ tỉ lệ khác nhau, tránh chi tiết quá ở giai đoạn này;
- Phân tích và dự đoán những tồn tại của các loại kế hoạch khác nhau ;
-
Giải pháp thực hiện

5) So sánh các phương án

• So sánh các phương án trên cơ sở các chỉ tiêu nêu ra
• Rà soát các phương án để phù hợp chính sách, quá trình phát triển vùng
• Xem xét các ưu tiên như vùng công nghiệp, du lịch, thương mại
• Tổ hợp và thống nhất các vấn đề mà các loại kế hoạch đưa ra thành thể
thông nhất, để có phương án tối ưu.

6) Lựa chọn phương án tối ưu

Việ
c lựa chọn cuối cùng giữa các phương án được dựa theo phân tích đa tiêu chuẩn hoặc
kết hợp với phân tích kinh tế để xem xét. Tuy vậy đôi khi vẫn xảy ra khi quan điểm
của một số nhà chính trị đã định phương án rẻ chưa hẳn là phương án được lựa
chọn. Phương án lựa chọn cần làm rõ các câu hỏi sau:

• Quy hoạch đáp ứng được mục tiêu đặt ra

•
Diện tích đất sử dụng
• Mọi thành viên (người lập, nhà chức trách, người liên quan dự án có ý
kiến thống nhất
• Phương án là khả thi và kinh tế

Chương 4: Quy hoạch theo nhóm công trình

122
• Dự án thúc đẩy phát triển kinh tế
• Vấn đề tác động môi trường

7) Chuyển giao kế hoạch -quy hoạch thành chương trình hành động và dự án

Quy hoạch thường rất phức tạp và việc thực thi cũng có khi chậm trễ vì nhiều lý do,
có thể do đặc tính giai đoạn và cần phải chia nó ra thành nhiều phần có diện tích
nhỏ hơn để hoàn thành. Mặt khác cần có phương pháp mềm dẻo trong chỉ đạ
o và
quản lý nó.

8) Thực thi

Trong quá trình thực thi quy hoạch có thể gặp những khó khăn gây chậm trễ, bất
trắc. Để tránh các trường hợp trên ta cần kiểm tra và hiểu rõ:

• Phải được sự nhất trí cao của những người làm trực tiếp và gián tiếp của
qúa trình lập nó trong suất quá trình thực thi.
• Trách nhiệm các bên tham gia phải được thể hiện tốt
• Khai thác và sử dụng quỹ đấ
t phù hợp

• Chuẩn bị và cung cấp đầy đủ thiết bị và nhân lực để thực hiện thành công
kế hoạch đã định.

9) Điều khiển và giám sát

Kế hoạch – quy hoạch phải có tính chất mềm dẻo trong thực thi. Cần có đội ngũ
chuyên gia làm việc và kịp thời điều chỉnh khi có những thay đổi đặt ra. Mặt khác các
điểm mấu chốt của k
ế hoạch phải được đảm bảo và bất di bất dịch. Có như vậy mục
tiêu của kế hoạch đặt ra mới thực hiện được.

4.2.3. Quy trình lập quy hoạch

Lập quy hoạch phải qua nhiều bước và các thủ tục điều hành phức tạp. Quá trình lập
quy hoạch thực tế bao gồm giai đoạn chuẩn bị, thủ tục pháp lý và các điều kiện khố
ng
chế.

a) Giai đoạn chuẩn bị

Công tác chuẩn bị được thực hiện ở bước này để làm rõ quan hệ luật pháp, các quy
định hiện hành liên quan đến việc sử dụng đất. Cũng có thể sẽ có những quy định đặc
biệt hay nghị định cho việc làm này.

Thủ tục pháp luật

Để có được thủ tục cấp phép sử dụng đất sẽ có nhiều th
ủ tục hành chính mà người liên

Chương 4: Quy hoạch theo nhóm công trình


123
quan phải làm theo hướng dẫn của chuyên ngành. Những yêu cầu chính cho công tác
này là:

• Mối quan hệ theo ngành ngang giữa phòng chức năng nhà nước, ví dụ như
bộ phận phát triển thành phố, bộ phận làm mới, công trình công cộng,
phòng quản lý đất và phối hợp và phản hồi thông tin tới chủ sở hữu và
các nhà chức trách chính.
• Mối quan hệ ngành dọc theo phân cấp quản lý như trung ương, tỉnh, địa
phương. Trách nhiệm củ
a các cấp trong việc ra quyết định sử dụng đất làm
quy hoạch.
• Trách nhiệm của ban chuẩn bị dự án, ban quản lý dự án trong công tác quy
hoạch.

Sau khi đã có cơ sở pháp lý, cần đăng tải và thông tin dự án trên phương tiện thông tin
đại chúng. Phương pháp áp dụng có thể là: qua đài, báo chí, hội thảo, câu hỏi phỏng
vấn.

Cấp giấy phép xây dựng

Căn cứ theo Nghi định Số : 52/1999/NĐ-CP củ
a chính phủ Quy định về đầu tư và xây
dựng, tại các điều 33, 34 và 35 đã chỉ rõ:

- Xin giấy phép xây dựng, giấy phép khai thác tài nguyên
- Làm thủ tục xin giao đất hoặc thuê đất
• Lập hồ sơ xin giao nhận đất hoặc thuê đất theo quy định của pháp luật
• Cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét giải quyết hồ sơ xin giao đất

hoặc thuê đất không quá 25 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ s
ơ hợp lệ
• Việc thu hồi đất giao nhận đất tại hiện trường thực hiện theo quy định của
pháp luật về đất đai
- Thủ tục đền bù giải phóng mặt bằng, thực hiện kế hoạch tái định cư. Uỷ ban nhân
dân các cấp có trách nhiệm hỗ trợ, tổ chức thực hiện việc đền bù giải phóng mặt bằng.

4.2.4. Hệ thố
ng phân loại

Việc lựa chọn hệ thống phân loại cần phải được làm rõ ngay từ bước đầu tiên của qua
trình lập. Hệ thống phân loại phụ thuộc cấp quy hoạch. Tỉ lệ càng nhỏ càng thể hiện
chi tiết hơn. Ví dụ sau thể hiện nội dung phân loại cần chỉ rõ:

1) Nông nghiệp, nông trang
a Nông trang, trang trại, khu canh tác
b Rau màu, cây ăn quả
c Chăn nuôi nông trường (thương mại, chung)

2) Khu nhà ở

Chương 4: Quy hoạch theo nhóm công trình

124
• Hộ độc thân, trợ giúp chính sách, khu tập trung.
• Tư nhân, cá thể
• Hành chính
• Các đối tượng khác.
3) Thương mại


• Công sở
• Văn phòng đại diện, văn phòng giao dịch, cửa hàng
• Bộ phận nghiên cứu và tiếp thị

5) Công nghiệp, nhà máy

• Công nghiệp chiếu sáng
• Công nghiệp nặng
• Các đối tượng khác.

5) Dịch vụ
công cộng
• Công viên, vườn cây
• Trường học
• Khu vui chơi, thể thao
• Trung tâm cộng đồng
• Nhà văn hoá, chiếu phim, rạp hát

6) Hạ tầng cơ sở
• Bãi thải
• Hồ chứa nước
• Đỗ xe
• Công trình sử lý chất thải
• Giao thông, thông tin.

7) Bến bãi

4.2.5. Thi công và hướng dẫn, chỉ dẫn

Để thực thi bản quy ho

ạch đã vạch, sẽ phải chuẩn bị rất nhiều những quy định mang
tính nguyên tắc và hướng dẫn trong quá trình triển khai. Ở đây cần tuân thủ nguyên
tắc và các bước tiến hành, tuy vậy các bước tiến hành có thể thay đổi chút nhỏ tuỳ
hoàn cảnh cụ thể và người tiến hành công việc.

1) Công bố công khai

Trước tiên cơ quan chính quyền thực hiện kế hoạch sẽ triển khai nó theo cách chỉ đạ
o
trong phạm vi quyền hạn và trách nhiệm để có giải pháp phù hợp. Có thể thực hiện kế

Chương 4: Quy hoạch theo nhóm công trình

125
hoạch theo từng cấp, giai đoạn ngắn đối các hạng mục hoàn thành đi đến hoàn thành
toàn bộ.

2) Quy định của các vấn đề chuyên môn

Quy định phân vùng là dạng phân chia phổ thông hiện nay, nó thể hiện chức năng của
lô đất qua hệ thống phân loại. Việc phân loại này có thể mang lại:

• Đưa việc sử dụng đất phù hợp hơn trong quá trình phát triển
• Phát triển có quy haọch và kế
hoạch như vậy sẽ giúp cho việc bảo vệ đất
khỏi bị xói mòn và các tác động khác
• Việc sử dụng đất mang tính tổng hợp và đa dạng của cộng đồng
• Quy định mật độ, cường độ sử dụng đất hợp lý
• Tránh những sai sót đã gặp trước đây
• Tham gia vào quá trình giải quyết những vướng mắc ở các cấp cao hơ

n
• Công cụ cho người lập quyết định.

Mặt khác phân vùng có thể đưa đến các mặt hạn chế sau:
• Có thể hạn chế việc cạnh tranh phát triển trong vùng
• Có thể đưa đến tính độc canh và ít thay đổi

3) Kế hoạch quy hoạch rõ ràng

Quy hoạch cần làm rõ các yếu tố sau:

• Đánh giá phù hợp tình trạng hiện nay
• Phân loại khái niệm và mục đích
• Bản vẽ đơn giản nhưng phải thể hiện các vấn đề quan trọng mấu chốt.
• Thủ tục hành chính
• Trách nhiệm các bên tham gia.

4.3. Quy hoạch xây dưng

4.3.1. Những quy định chung của Luật Xây Dựng về quy hoạch
a. Quy hoạch xây dựng phải được lập, phê duyệt làm cơ sở cho các hoạt động xây
dựng tiếp theo. Quy hoạch xây dựng được lập cho năm n
ăm, mười năm và định
hướng phát triển lâu dài. Quy hoạch xây dựng phải được định kỳ xem xét điều
chỉnh để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội trong từng giai đoạn.
Việc điều chỉnh quy hoạch xây dựng phải bảo đảm tính kế thừa của các quy
hoạch xây dựng trước đã lập và phê duyệt.
b. Nhà nước bảo đảm vốn ngân sách nhà nước và có chính sách huy
động các
nguồn vốn khác cho công tác lập quy hoạch xây dựng. Vốn ngân sách nhà nước

được cân đối trong kế hoạch hàng năm để lập quy hoạch xây dựng vùng, quy

Chương 4: Quy hoạch theo nhóm công trình

126
hoạch chung xây dựng đô thị và quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn,
quy hoạch chi tiết các khu chức năng không thuộc dự án đầu tư xây dựng công
trình tập trung theo hình thức kinh doanh.
c. Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch xây dựng trong
địa giới hành chính do mình quản lý theo phân cấp, làm cơ sở quản lý các hoạt
động xây dựng, triển khai các dự án đầu tư xây dựng và xây dựng công trình.
d. Trong trường hợp ủ
y ban nhân dân các cấp không đủ điều kiện năng lực thực
hiện lập nhiệm vụ quy hoạch xây dựng, nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch xây
dựng, phê duyệt quy hoạch xây dựng, điều chỉnh quy hoạch xây dựng thì mời
chuyên gia, thuê tư vấn để thực hiện.
e. Mọi tổ chức, cá nhân phải tuân theo quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyề
n phê duyệt.

4.3.2 Phân loại quy hoạch xây dựng

4.3.2.1. Quy hoạch xây dựng vùng

-Yêu cầu chung
a. Phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển
của các ngành khác, quy hoạch sử dụng đất; quy hoạch chi tiết xây dựng phải phù hợp
với quy hoạch chung xây dựng; bảo đảm quốc phòng, an ninh, tạo ra động lực phát
triển kinh tế - xã hội;
b. Tổ chức, sắp xế

p không gian lãnh thổ trên cơ sở khai thác và sử dụng hợp lý tài
nguyên thiên nhiên, đất đai và các nguồn lực phù hợp với điều kiện tự nhiên, đặc điểm
lịch sử, kinh tế - xã hội, tiến bộ khoa học và công nghệ của đất nước trong từng giai
đoạn phát triển;
c. Tạo lập được môi trường sống tiện nghi, an toàn và bền vững; thỏa mãn các nhu
cầu vật chất và tinh thần ngày càng cao c
ủa nhân dân; bảo vệ môi trường, di sản văn
hóa, bảo tồn di tích lịch sử - văn hóa, cảnh quan thiên nhiên, giữ gìn và phát triển bản
sắc văn hóa dân tộc;
d. Xác lập được cơ sở cho công tác kế hoạch, quản lý đầu tư và thu hút đầu tư xây
dựng; quản lý, khai thác và sử dụng các công trình xây dựng trong đô thị, điểm dân cư
nông thôn.
- Nhiệm vụ :
(1). Trách nhiệm lập nhiệm vụ quy hoạ
ch xây dựng vùng được quy định như
sau:
a) Bộ Xây dựng lập nhiệm vụ quy hoạch xây dựng đối với những vùng trọng
điểm, vùng liên tỉnh và trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, sau khi có ý kiến của
các bộ, ngành, ủy ban nhân dân các tỉnh có liên quan;

Chương 4: Quy hoạch theo nhóm công trình

127
b) ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi chung là
ủy ban nhân dân cấp tỉnh) lập nhiệm vụ quy hoạch xây dựng vùng thuộc địa giới hành
chính do mình quản lý, trình Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
(sau đây gọi chung là Hội đồng nhân dân cấp tỉnh) quyết định.
(2). Nội dung nhiệm vụ quy hoạch xây dựng vùng bao gồm:
a) Dự báo quy mô dân số đô thị, nông thôn phù hợp với quy hoạch phát tri
ển

kinh tế - xã hội của vùng và chiến lược phân bố dân cư của quốc gia cho giai đoạn
năm năm, mười năm và dài hơn;
b) Tổ chức không gian các cơ sở công nghiệp chủ yếu, hệ thống công trình hạ
tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trên phạm vi vùng theo từng giai đoạn phù hợp với tiềm
năng và quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của vùng;
c) Tổ chức không gian hệ thống đô thị, điểm dân cư phù hợp với điều kiện địa
lý, tự nhiên của từng khu vực, bảo đảm quốc phòng, an ninh và việc khai thác tài
nguyên thiên nhiên hợp lý của toàn vùng.

- Nội dung

a. Xác định hệ thống các đô thị, các điểm dân cư để phục vụ công nghiệp, nông
nghiệp, lâm nghiệp, du lịch, các khu vực bảo vệ môi trường, tài nguyên thiên
nhiên và các khu ch
ức năng khác;
b. Bố trí hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian và các biện pháp
bảo vệ môi trường;
c. Định hướng phát triển các công trình chuyên ngành;
d. Xác định đất dự trữ để phục vụ cho nhu cầu phát triển; sử dụng đất có hiệu quả.
- Công tác phê duyệt
(a) Bộ Xây dựng tổ chức lập, thẩm định quy hoạch xây dựng vùng trọng điểm,
vùng liên tỉnh và trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, sau khi có ý kiến của
các bộ, ngành, ủy ban nhân dân các tỉnh có liên quan.
(b) ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm phê duyệt quy hoạch xây dựng vùng
thuộc địa giới hành chính do mình quản lý, sau khi được Hội đồng nhân dân
cùng cấp quyết định.
- Điểu chỉnh

a. Quy hoạch xây dựng vùng được điều chỉnh khi có một trong các trường hợp sau
đây:

- Có sự điều ch
ỉnh quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của vùng,
quy hoạch phát triển ngành của vùng; chiến lược quốc phòng, an ninh;

Chương 4: Quy hoạch theo nhóm công trình

128
- Có thay đổi về điều kiện địa lý, tự nhiên, dân số và kinh tế - xã hội.
(b) Thẩm quyền phê duyệt nhiệm vụ điều chỉnh, quy hoạch điều chỉnh xây dựng
vùng được quy định như sau:
- Thủ tướng Chính phủ phê duyệt nhiệm vụ điều chỉnh, quy hoạch điều chỉnh
xây dựng vùng đối với các vùng trọng điểm, vùng liên t
ỉnh theo đề nghị của Bộ
Xây dựng, sau khi có ý kiến của các bộ, ngành, ủy ban nhân dân các tỉnh có
liên quan;
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lập nhiệm vụ điều chỉnh và quy hoạch điều chỉnh
xây dựng vùng thuộc địa giới hành chính do mình quản lý, trình Hội đồng nhân
dân cùng cấp quyết định.
4.3.2.2. Quy hoạch xây dựng đô thị

- Nhiệm vụ:
(1). Trách nhiệm lập nhiệm vụ quy hoạch chung xây dự
ng đô thị được quy định
như sau:
a) Bộ Xây dựng lập nhiệm vụ quy hoạch chung xây dựng các đô thị mới liên
tỉnh, các khu công nghệ cao, các khu kinh tế đặc thù, trình Thủ tướng Chính phủ phê
duyệt, sau khi có ý kiến của các bộ, ngành, ủy ban nhân dân các tỉnh có liên quan;
b) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lập nhiệm vụ quy hoạch chung xây dựng đô thị
loại đặc biệt, loại 1, loại 2, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua. Bộ Xây d
ựng

tổ chức thẩm định, trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. #ối với đô thị loại 3, ủy ban
nhân dân cấp tỉnh lập nhiệm vụ quy hoạch chung xây dựng trình Hội đồng nhân dân
cùng cấp quyết định;
c) Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi
chung là ủy ban nhân dân cấp huyện) lập nhiệm vụ quy hoạch chung xây dựng các đô
thị loại 4, loạ
i 5 thuộc địa giới hành chính do mình quản lý, trình Hội đồng nhân dân
huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Hội đồng nhân dân cấp
huyện) thông qua và trình ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.
(2). Nội dung nhiệm vụ quy hoạch chung xây dựng đô thị bao gồm:
a) Xác định tính chất của đô thị, quy mô dân số đô thị, định hướng phát triển
không gian đô thị và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ
tầng xã hội cho từng giai đoạn
năm năm, mười năm và dự báo hướng phát triển của đô thị cho giai đoạn hai mươi
năm;
b) Đối với quy hoạch chung xây dựng cải tạo đô thị, ngoài các nội dung quy
định tại điểm a khoản 2 Điều này còn phải xác định những khu vực phải giải tỏa,
những khu vực được giữ lại để ch
ỉnh trang, những khu vực phải được bảo vệ và
những yêu cầu cụ thể khác theo đặc điểm của từng đô thị.

Chương 4: Quy hoạch theo nhóm công trình

129
- Nội dung
a. Quy hoạch chung xây dựng đô thị phải bảo đảm xác định tổng mặt bằng
sử dụng đất của đô thị theo quy mô dân số của từng giai đoạn quy hoạch;
phân khu chức năng đô thị; mật độ dân số, hệ số sử dụng đất và các chỉ
tiêu kinh tế - kỹ thuật khác của từng khu chức năng và của đô thị; b
ố trí

tổng thể các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị, xác định chỉ giới xây
dựng, chỉ giới đường đỏ của các tuyến đường giao thông chính đô thị,
xác định cốt xây dựng khống chế của từng khu vực và toàn đô thị.
b. Quy hoạch chung xây dựng đô thị phải được thiết kế theo quy chuẩn,
tiêu chuẩn xây dựng, phải tận dụng địa hình, cây xanh, m
ặt nước và các
điều kiện thiên nhiên nơi quy hoạch, giữ gìn bản sắc văn hóa dân tộc.
c. Trong trường hợp quy hoạch chung xây dựng cải tạo đô thị phải đề xuất
được các giải pháp giữ lại những công trình, cảnh quan hiện có phù hợp
với nhiệm vụ đề ra.
- Công tác phê duyệt
a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị
loại đặ
c biệt, loại 1, loại 2 và loại 3.
b) Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng đô
thị loại 4 và loại 5.
Điều chỉnh
(1). Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị được điều chỉnh khi có một trong các
trường hợp sau đây:
a) Quy hoạch chung xây dựng đô thị được điều chỉnh;
b) Cần khuyến khích, thu hút đầu tư.
(2). Người có thẩm quyền phê duy
ệt quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị thì phê
duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị đã được điều chỉnh.
(3). Việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị quy định tại điểm b
khoản 1 Điều này phải lấy ý kiến của nhân dân trong khu vực lập quy hoạch chi tiết
xây dựng và không được làm thay đổi lớn đến cơ cấu quy hoạ
ch chung xây dựng.

4.3.2.3. Quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn


- Nhiệm vụ :


Chương 4: Quy hoạch theo nhóm công trình

130
(1). Ủy ban nhân dân cấp xã lập nhiệm vụ quy hoạch xây dựng điểm dân cư
nông thôn, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua và trình ủy ban nhân dân cấp
huyện phê duyệt.
(2). Nội dung nhiệm vụ quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn bao gồm:
a) Dự báo quy mô tăng dân số điểm dân cư nông thôn theo từng giai đoạn;
b) Tổ chức không gian các cơ sở sản xuất, tiểu thủ công nghiệp, làng nghề
truyền thống trong
điểm dân cư nông thôn;
c) Định hướng phát triển các điểm dân cư.
- Nội dung :
(1). Xác định các khu chức năng, hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ
tầng xã hội, hướng phát triển cho từng điểm dân cư, thiết kế mẫu nhà ở phù hợp với
điều kiện tự nhiên, phong tục, tập quán cho từng vùng để hướng dẫn nhân dân xây
dựng.
(2). Quy hoạch chi tiế
t xây dựng khu trung tâm xã phải xác định vị trí, diện tích
xây dựng của các công trình: trụ sở làm việc của các cơ quan, tổ chức, các công trình
giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, thương mại, dịch vụ và các công trình khác.
(3). Đối với những điểm dân cư nông thôn đang tồn tại ổn định lâu dài, khi
thực hiện quy hoạch xây dựng thì phải thiết kế cải tạo, chỉnh trang các khu chức năng,
các công trình hạ
tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.
- Công tác phê duyệt :

Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lập quy hoạch xây dựng các điểm dân cư nông thôn
thuộc địa giới hành chính do mình quản lý, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông
qua và trình ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt.

- Điều chỉnh :
(1). Quy hoạch điểm dân cư nông thôn được điều chỉnh khi có một trong các
trường hợp sau đây:
a) Chiến l
ược phát triển kinh tế - xã hội của địa phương được điều chỉnh;
b) Quy hoạch xây dựng vùng được điều chỉnh;
c) Các điều kiện về địa lý, tự nhiên có biến động.

Chương 4: Quy hoạch theo nhóm công trình

131
(2). Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt nhiệm vụ điều chỉnh và quy hoạch
xây dựng điều chỉnh đối với các điểm dân cư nông thôn thuộc địa giới hành chính do
mình quản lý.
4.4. Quy hoạch phát triển cơ sở hạ tầng
4.4.1. Quy hoạch giao thông, đường sá
4.4.1.1. Đặc điểm giao thông

(i) Ô tô

Hiện nay, ô tô là phương tiện phổ biến, đặc biệt đối các nước phát triển. Việ
c sử dụng
ô tô vì nó có những ưu điểm nổi bật như cơ động, không hạn chế chiều dài hoạt động
và thời gian. Tuy vậy khi sử dụng ô tô cũng có những hạn chế nhất định. Đối các nước
đang phát triển thì sử dụng ô tô phải đi liền với nâng cấp chất lượng đường và mở
rộng làn đường. Mặt khác tai nạn giao thông cũng tăng lên. Trong một số

trường hợp,
đơn giá có thể cao, gây tiếng ồn và ô nhiễm môi trường khi xe sử dụng các loại động
cơ cũ và lạc hậu. Khi hệ thống đường sá chưa đủ rộng ô tô có thể gây ra tắc ngắn giao
thông.

Xe đạp

Xe đạp là phương tiện phổ biến đối nước đang phát triển. Vì nó có những ưu điểm
nhất định. Vận tốc của loại phương tiệ
n này thì thường thấp ( nhỏ hơn 30 km/h, cự ly
nhỏ hơn 5 km). Tỉ lệ sự cố do xe đạp cũng khá cao và thường gây ra tắc nghẽn giao
thông khi người tham gia giao thông không đi theo đúng luật lệ.

Xe máy là phương tiện thứ hai sau xe đạp. Xe máy có tính cơ động và có thể đi theo
đường ngoằn ngoèo mà ô tô và một số phương tiện giao thông khác khó thực hiện
được.

Bảng 4.1: Kích thước trung bình và lớn nhất của các loại xe vận tải và xe thô sơ

KT trung bình KT lớn nhất
Dài Rộng Cao Dài Rộng Cao
Ô tô 4.4 1.6 5.0 1.9
Xe tải 4.9 2.0 2.2 5.3 2.1 2.4
Ô tô buýt 11.9 2.5 3.1 18.0 2.5 3.2
Xe tải lớn 9.0 2.45 3.3 18.0 2.5 4.0
Đi bộ 1.8 2.1
Xe đạp 1.8 0.6 1.8 2.0 0.7 2.0
Xe đẩy 1.9 0.65 1.7 2.05 0.85 1.85
Xe tay 1.5 0.85 1.4 1.8 0.9 1.5


Xe buýt và tầu điện

Chương 4: Quy hoạch theo nhóm công trình

132

Phương tiện giao thông công cộng như xe buýt, tầu điện có vị trí quan trọng đối giao
thông khu vực đô thị. Hệ thống giao thông này nối liền các điểm trong khu vực hoạt
động. Để giảm thiểu tắc nghẽn giao thông trong nhiều thành phố lớn người ta sử dụng
phương tiện này như một công cụ giao thông chính.

4.4.1.2. Phân tích hệ thống giao thông

Phân tích hệ thống giao thông nhằm nâng cao chất lượng trong quá trình lập quy
ho
ạch. Việc phân tích này nhằm phản ánh hiện trạng giao thông và tương lai 10 tới 20
năm tới. Công tác dự báo sẽ dựa vào tăng trưởng dân số và sự gia tăng trong sử dụng
ô tô.
Kết quả phân tích cần làm rõ 4 vấn đề sau:
• Khả năng đường vận tải
• Đỗ xe
• An toàn gaio thông
• Vấn đề ảnh hưởng môi trường
Để hạn chế những tồn tại này một số gi
ải pháp sẽ đưa ra. Các thông tin cơ bản cần thu
thập:
• Kết cấu hệ thống giao thông: đường chính, đường nhánh
• Số lượng ô tô, xe đạp tham gia giao thông, số lượng xe buýt trong giờ cao
điểm và giờ khác
• Vận tốc ô tô, sự thay đổi vận tốc

• Số lượng ô tô đỗ đúng và không đúng quy định, chu kỳ và thời gian đỗ
• Số vụ tai nạn: vị trí, thời gian đị
a điểm, loại xe, nguyên nhân
• Biển báo, đèn báo
• Thiết bị chỗ qua đường

a) Khả năng đường

Khả năng chuyển tải của đường khoảng 1800 xe trong một giờ. Điều này nói lên rằng
cứ 2 phút sẽ có một xe chạy qua. Nếu tính cho đường một làn trong một giờ có: 2*
18000 xe qua. Nếu số xe chạy qua lớn hơn trị số tính này sẽ có hiện tượng tắc ngh
ẽn
giao thông. Thực tế số lượng xe nhỏ hơn tính trên vẫn xảy ra tắc nghẽn, điều này nói
lên khả năng đáp ứng của đường nhỏ hơn. Mặt khác nó còn phụ thuộc vào hệ thống
đền tín hiệu và thiết bị chỗ cắt qua trục giao thông.

Việc khảo sát lượng xe trong 24 giờ và tính cho nhiều ngày sẽ là số liệu tốt giúp việc
tính toán giải quyết vấn đề quá tải c
ủa đường. Những giải pháp chính cho việc giải
quyết vấn đề quá tải là:
• Tăng khả năng của đường bằng cách hạn chế các điểm nút cổ chai, mở rộng
làn đường, đường tránh và đặt hệ thống tín hiệu
• Làm đường mới
• Giảm loại xe có vận tốc thấp, làm đường riêng cho loại này.

Chương 4: Quy hoạch theo nhóm công trình

133

b) Nơi đỗ xe


Giải quyết vị trí đỗ, số lượng và thời gian đỗ. Nơi trung tâm dịch buôn bán, cửa hàng,
vui chơi giải trí sẽ phải giành riêng không gian đỗ xe.

c) An toàn giao thông
Giảm thiểu tai nạn giao thông đang là chính sách lớn của nhà nước hiện nay. Tất cả
những người tham gia giao thông trên đường đều phải chấp hành luật lệ giao thông.
Công việc này được cơ quan cảnh sát đảm nhận và có sự tham gia của chính quyền và
ng
ười dân. Hiện nay đã có những cung đường, đoạn đường, đường phố quản lý trực
tiếp bởi người địa phương.

d) Môi trường
Khuynh hướng hiện nay trong quy hoạch vấn đề tác động môi trường đang được xem
là yếu tố quan trọng, đặc biệt đối quy hoạch hệ thống giao thông. Ở đây quan tâm hai
yếu tố: tiếng ồn và ô nhiễm không khí.

Độ mạnh yếu trong âm lượng ả
nh hưởng được thể hiện qua đơn vị đo lường decibel
(dBa). Mức quy định như sau: Yên tĩnh 0 dB(a), giới hạn mức cao 120 dB(a). Đối một
số nước phát triển giới hạn cho phép đối khu nhà ở từ 50 dB(a) đến 70 dB(a). Khi
nghiên cứu tiếng ồn, nguồn sinh ra nó phụ thuộc vào:
• Số lượng xe ô tô , xe tải chạy
• Vận tộc trung bình của nó
• Chất lượng vật liệu làm đường
• Sự phản âm do vật quanh đường

Theo kết quả nghiên cứu của Hà Lan tiếng ồn phụ thuộc vào vận tốc xe chạy, số lượng
tham gia và thống kê ở bảng sau.


Bảng 4.2: Quan hệ giữa số lượng xe và vận tốc chạy với độ ồn phát ra dB(a).
Số ô tô/h 50 km/h 70 km/h 100 km/h
200 67.5 70 75
300 69.5 72 77
400 70.5 73 78
500 71.5 74 79
600 72.5 75 80
800 73.5 76 81
1000 74.5 77 82
1300 75.5 78 83
1500 76.5 79 84
2000 77.5 80 85


Chương 4: Quy hoạch theo nhóm công trình

134
Để giảm tiếng ồn đến khu nhà ở thì khoảng cách đường tới khu này cần phải đủ xa.
Ngoài ra yếu tố khác như địa hình, vận tốc gió thổi và môi trường không khí cũng ảnh
hưởn trực tiếp đến hạn việc lan truyền tiếng ồn trong không gian.
- Yếu tố địa hình: Nếu phần mặt đất từ đường đến khu nhà ở là đất cát hay vật liệu
mềm, rời sự lan truyề
n tiếng ồn là khó khăn. Hệ số giảm âm khi này ta coi là 1. Nhưng
nếu là vật liệu cững thì khả năng giảm âm là rất yếu. Hệ số giảm âm được coi là 0.
- Hệ số do gió: Hệ số này kể đến ảnh hưởng của yếu tố khí hậu như vận tốc gió, nhiệt
độ và lượng mưa đến khả năng lan truyền âm trong không gian. Mặt khác đặc trưng
riêng của mỗi că
n hộ cũng chịu sự tương phản âm cũng khác nhau .
- Hệ số không khí: Hệ số này xem xét độ giảm âm theo đặc trưng của các phân tử
không khí trong môi trường đo lường. Tổ hợp ảnh hưởng từ các yếu tố xem bảng sau.


Bảng 4.3: Độ giảm tiếng ồn khi xét đến các yếu tố không gian

Độ giảm tối đa do không gian
Khoảng cách
đến nhà ở
(m)
Giảm âm
do vận
tốc
Địa hình Gió Không khí
Tổng cộng
dB(A)
4 6 2.6 0.3 0.2 9.1
8 9 3.0 0.5 0.2 12.7
10 10 3.2 0.6 0.2 14.0
25 14 4.5 1.4 0.5 20.4
50 17 5.5 2.0 0.6 25.1
100 20 6.0 3.0 1.1 30.1
150 22 6.0 3.2 1.4 32.4
200 23 6.0 3.3 1.9 34.2

Ví dụ: Tính toán mức độ ồn

Tại giờ cao điểm có 800 xe chạy trên đường/ h. Một khu nhà cách đường 50 mét .
Hãy kiểm tra lượng tiếng ồn có cho phép hay không tại khu nhà ở. Từ bảng 4.2 ta có
nguồn tiếng ồn đo được là 73.5 dB(a). Nhà cách đường 50 mét, Lượng âm giảm đi
25.1 dB(a). Như vậy âm lượng tại khu nhà ở có trị số là: 73.5 – 25.1 = 48.4 dB(a). So
sánh với quy định chung giới hạn 50 – 70 dB(a) như vậy tiếng ồn ảnh hưởng từ
đường

giao thông đến khu nhà là cho phép ( < 50 dB(a) ).

Để ít bị ảnh hưởng của tiếng ồn tới khu dân cư, người ta có thể đưa ra các giải pháp
sau:
• Đường mới làm cần xa khu dân cư
• Làm hàng rào chắn tiếng ồn
• Làm khu nhà kho, khu bến bãi ngăn cách nguồn gây tiếng ồn đến khu dân
cư.

Ô nhiễm không khí


Chương 4: Quy hoạch theo nhóm công trình

135
Ô nhiễm không khí nguyên do nhiều nguyên nhân. Xét ở góc độ giao thông ô nhiễm
do chất thải của động cơ và do phương tiện vận tải mang theo bụi tới môi trường. Để
kiểm tra độ ô nhiễm ta cần chú ý 2 yếu tố chính sau:
- Hàm lượng CO : Tiêu chuẩn 135 mg/m
3
/h
- Hàm lượng NO : Tiêu chuẩn 6000 mg/m
3
/8 giờ.
Để hạn chế ô nhiễm do giao thông gây ra có thể thay đổi loại động cơ và hệ thống lọc
khói sau khi xả.

4.4.1.3. Phương pháp chức năng trong hạ tầng cơ sở

Việc phân loại chức năng của thành phố sẽ là cơ sở cho công tác lập quy hoạch xét về

mức độ quan trọng của mỗi đối tượng trong hệ thống liên hoàn. Phân cấp thành phố
đô thị có thể phân ra các c
ấp sau:

1)Thành phố, đô thị rất quan trọng : Nó có vị trí quan trọng tại cấp xem xét và còn
có vị trí quan trọng nữa xét ở mức cao hơn.

2) Thành phố quan trọng: Vị trí quan trọng trong phạm vi xem xét

3) Thành phố, đô thị mức quan trọng vừa phải: Thành phố đô thị xếp dưới mức
hai.


Hình 4.2: Các dạng phân cấp thành thị và phân cấp hạ tầng cơ sở

Phân cấp thành phố dựa trên cơ
sở chức năng ( tầm quan trọng và phân cấp) điều này
cũng là cơ sở của việc thiếp lập hệ thống đường giao thông với cấp tương xứng đối
thành phố hoạt động. Mô hình tổng quát của phân cấp này thể hiện trên hình sau:




Chương 4: Quy hoạch theo nhóm công trình

136













Hình 4.3: Phân cấp thành phố theo hình tháp















Hình 4.4. Chức năng đường

Chức năng giao thông hạ tầng

Để làm được chức năng này trong quy hoạch ta cần làm rõ các vấn đề sau:
Vị trí, thời gian và chất lượng của đường nối và phân cấp của nó: Trung ương, tỉnh,

thành phố vệ tinh, thành phố phụ cận
Ở các cấp khác nhau mức độ ưu tiên đường nối cũng có vị trí tương x
ứng:
• Đường cao tốc, đường chính
• Đường cấp hai, đường vùng, khu vực
• Đường cấp ba, đường thị trấn.

Hệ thống đường thành phố lại được phân cấp như sau:

• Đường chính, đại lộ
• Đường nối vùng ngoại ô
Thành phố cấp cao
Thành phố cấp cao
Vùng phụ
c
ậ
n
Th
ị
xã
,
làn
g
bản
Chức năng đường
Giao thông
Chức năng sinh hoạt
Chức năng khác
C,N liên thông
Tiếp cận

Quy hoạch thị
xã
Cộng đồng
Vệ sinh

Chương 4: Quy hoạch theo nhóm công trình

137
• Đường nối nội vùng
• Đường phố

4.4.1.4. Chất lượng của đường nối và bố trí tuyến

Yêu cầu giao thông

Yêu cầu chính của hệ thống đường là:
• Có bao nhiêu phương tiện tham gia giao thông
• Mục tiêu đi lại
• Thời gian và chu kỳ đi lại
• Loại phương tiện
• Tuyến đi

Chất lượng của đường nối và
độ bền

Chất lượng của đường nối có ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả giao thông về giá
thành và vận tốc của phương tiện sử dụng đường. Để thể hiện tính ưu việt của đường
nối nó cần làm rõ những mặt sau: tuyến đi, vận tốc và giá thành.

Tuyến đường chịu sự chi phối của hệ thống nó thể hiện

đặc trưng qua các yếu tố sau:
Kết cấu hạ tầng liên thông, mật độ tham gia giao thông và hình dạng lưới phân bố.
Đặc trưng cho tuyến là hệ số “khúc khuỷu”, là tỷ số của : khoảng cách tuyến thực/
khoảng cách theo đường chim bay (đường thẳng).

Bền vững tuyến – Z được biểu thị như sau:

Z = 1/ chất lượng đường nối

Z
ij
= t
ij
+ k
ij
/
γ


Trong đó:
Z
ij
= Độ bền tuyến (h)
t
ij
= Thời gian đi từ i đến j (h)
k
ij
= Chi phí đi từ i đến j (f)


γ
= ước lượng thời gian

Mô hình tương tác không gian

Phân phối không gian của yêu cầu giao thông có vai trò quan trọng trong phân tích hệ
thống giao thông. Thiết kế không gian chỉ ra số lượng tuyến đường trong phạm vi
nghiên cứu. Phân phối này bắt nguồn từ các hoạt động kinh tế xã hội của con người
trong khu vực.


Chương 4: Quy hoạch theo nhóm công trình

138
Yêu cầu giao thông giữa điểm i và j phụ thuộc vào 3 yếu tố sau:

• Khả năng giao thông của điểm xuất phát i
• Khả năng tiếp nối của điểm đến j
• Chất lượng nối giữa hai vùng i và j

























Hình 4.5 : Lưới biểu diễn nơi xuất phát và nơi đến trong hệ thống giao thông

Sự tương tác không gian hoặc mô hình phân phối được b
ắt đầu từ công thức sau:

T
ij
= q
i
* X
i
* F
ij

Trong đó:
T
ij

= Số tuyến giữa điểm i và j
q
I
= Khả năng vận chuyển của vùng xuất phát i
X
I
= Khả năng hấp dẫn của vùng đếnj
F
ij
= Chất lượng nối thông

Công thức này chỉ ra rằng số tuyến giữa các vùng phụ cận tỷ lệ với khả năng giao
thông các nút đi và đến và chất lượng của nối thông. Điều này được minh hoạ trong
bảng sau.

Kh
o
ảng
cách
Từ
Đến

Chương 4: Quy hoạch theo nhóm công trình

139
Bảng 4.4: Phân phối tuyến bình quân

Nhà Công
sở
Cửa

hàng
Giáo dục Giải trí Tổng
Nhà 0.56 0.56
Công sở 0.57 0.3 0.87
Cửa hàng 0.79 0.1 0.0 0.89
Giáo dục 0.17 0.0 0.0 0.17
Giải trí 1.15 0.05 0.0 0.05 0.0 1.25
Tổng 3.24 0.45 0.0 0.05 3.74

Đối với phương tiện giao thông đặc biệt và tuyến đặc biệt, công thức trên có
thể biểu diễn dạng sau:

T
tijvm
= q
im
* X
jm
* F
m
(Z
tijv
)
Trong đó
q
im
= Khả năng vận tải của điểm i đối tuyến đề nghị m
X
jm
= Khả năng thu hút điểm j cho tuyến đề nghị m

F ij = Chất lượng nối đặc biệt đối m
Z
tijvm
= Bền vững tuyến giữa hai điểm i và j, phụ thuộc chu kỳ và phương
tiện giao thông (Nhưng Z không phụ thuộc vào m).

Chất lượng nối là hàm số của bền vững tuyến Z
ij


Mô hình tương tác không gian giao thông được thể hiện qua công thức sau:
T
ijvv
= C.A
j
* (I
j
F
ijvv
)/(
∑
I
j
F
ijvv
)
Trong đó

I
j

= Số lượng người ở
T
ijw
= Số lượng tuyến giao thông từ vùng i đến khu vực
C = Thông số chỉ số lượng tuyến theo nghành nghề
A
j
= Số lượng nghành nghề trong vùng
F
ijw
= Chất lượng nối giữa vùng i và j

Chất lượng nối vùng F trong mô hình tương tác không gian thông thường là hàm tăng
liên tục. Khi Z tăng lên cơ hội tương tác giảm đi. Khuynh hướng có dạng đường cong
chữ S như hình vẽ sau.




Chương 4: Quy hoạch theo nhóm công trình

140



Hình 4.6: Ví dụ của hàm phân phối về một loạt các tuyến

4.4.2. Quy hoạch nhà ở

Thực tế cho thấy rằng kế hoạch sử dụng đất là một bộ phận trung tâm của quy hoạch

tổng thể trong đó việc sử dụng đất giành cho khu vực dân sinh là bộ phận chính của
kế hoạch này. Được sinh sống trong khu nhà hợp lý đó là một trong những yếu tố cần
thiế
t nhất của con người, mà điều này đã được ghi nhận trong chính sách phát triển
của tố chức Liên Hiệp Quốc. Chính vì vậy quy hoạch nhà ở phù hợp và đầy đủ là
nhiệm vụ quan trọng của người lập kế hoạch- quy hoạch. Nội dung phần này sẽ giải
quyết các vấn đề liên quan đến công tác quy hoạch nhà ở và mối liên quan của nó tới
các khu công nghiệp, thương mại, trung tâm giải trí, hệ thống
đường sá, hệ thống cấp
thoát nước và các công trình công cộng.

Hệ thống nhà cửa đã có thời gian tồn tại lâu đời. Kiến trúc và phân bố các công trình
theo tập tục của người sing sống. Xét về góc độ sử dụng, chủ sở hữu của các công
trình này ta có thể phân biệt chúng thành 4 nhóm chính sau:
• Công trình dân dụng của nhà nước quản lý
• Công trình dân dụng do tư nhân sở hữu
• Công trình dân dụng thương mại tư nhân
•
Và loại cá biệt

4.4.2.1. Mục tiêu nhà ở

Mục tiêu chính của quy hoạch nhà ở hợp lý bao gồm các điểm sau:
• Đủ cho công dân có nhu cầu
Xe đạp
Ô tô

Chương 4: Quy hoạch theo nhóm công trình

141

• Kinh phí phù hợp cho các đối tượng có thu nhập khác nhau
• Môi trường xung quanh tốt
• Dịch vụ công cộng đầy đủ và đáp ứng đúng yêu cầu người dân sinh sống
• Khu nhà ở gần nơi kiếm việc làm và làm việc
• Khu ở không bị ảnh hưởng thiên tai và các sự cố khác có thể xảy ra.

Khi lập quy hoạch cho một vùng cụ thể, các mục tiêu trên được chi tiết hoá và được
xếp thứ
tự ưu tiên theo khu vực hành chính. Sử hữu đất đai là toàn dân do nhà nứơc
quản lý vì vậy cần phân biệt rõ những vấn đề sau trong khi quy hoạch.

• Bảo vệ : Mỗi khu nhà ở phải đáp ứng yêu cầu bảo vệ cho người sinh sống.
Vấn đề được pháp luật công nhận là quyền con người, quyền có nhà ở và
lựa chọn nơi ở, quyền sở hữu tài sản v.v
• Vai trò cung c
ấp: Cung cấp các dịch vụ công cộng, hạ tầng cơ sở ( điện
nước, vệ sinh, công trình công cộng)
• Vai trò phát triển: Đảm bảo quá trính phát triển và quyền sở hữu tài sản, đất
đai
• Vai trò luật pháp, quy tắc: Quy định các vấn đề chung đảm bảo cho sinh
hoạt thống nhất và môi trường trong sạch
• Vai trò khuyến khích: Khuyến khích tăng cường phát triển.

4.4.2.2. Quy hoạch bộ phận nhà
ở

Quy hoạch nhà ở nằm trong quy hoạch chung, nó chiụ sự khống chế và quản lý chung
của nhà nước. Sau đây sẽ trình bày những công việc chính trong việc này:

Việc đầu tiên là nhận ra sự cần thiết nhà ở và quanh hệ tới thị trường nhà ở. Như vậy

cần phải nắm rõ cần bao nhiêu nhà, căn hộ trong năm theo tốc độ phát triển hiện nay .
Thứ hai là : Vị trí, quy mô và cấp nhà xây dựng để từ
đó bố trí các công trình phù
hợp.
Thứ ba là: Xây dựng dự án và thực thi dự án
Thứ tư là: Đưa dự án vào khai thác kể cả công tác duy tu bảo dưỡng, quản lý dự án.

Vấn đề nhu cầu và khả năng cung cấp nhà ở

Nhà cửa là hàng hoá và như vậy nó sẽ bị chi phối bởi quy luật thị trường. Nhưng nếu
để thị trường chi phối toàn bộ thì sẽ mâu thuẫn với nhu cầu và giá thành. Chính vì vầ
y
nhà nước phải điều khiển chương trình quy hoạch, khống chế gía thành và giải quyết
hợp lý nhu cầu sử dụng của người dân theo hệ thống văn bản pháp luật quy định.

Nhu cầu nhà ở của mỗi người dân thể hiện ở hai mặt: số lượng và chất lượng. Yêu cầu
nhà ở có thể xác định bởi:

Điều kiện địa lý

Chương 4: Quy hoạch theo nhóm công trình

142

• Giới tính, tuổi tác và số lượng đã, đang sống và tương lai
• Tỉ lệ sinh đẻ hàng năm và chết
• Di cư- nhập cư, di chuyển chỗ ở
• Đô thị hoá

Thông tin nhà ở


• Chủ hộ mới, khuynh hướng gia tăng, phát triển kinh tế
• Số lượng nhà thống kê trong quá khứ, hiện tại và dự báo tương lai
• Số lượ
ng thành viên trong hộ và dự báo
• Một độ phân bố trên 1 ha

Ngoài ra một số vấn đề khác cần quan tâm như:
• Kinh tế vĩ mô và ảnh hưởng tới đời sống người dân
• Quyền sử hữu tài sản
• Ngân quỹ tài chính dành cho nhà ở
• Chính sách của nhà nước về nhà ở.

Để có cơ sở xác định số lượng nhà yêu cầu, người lập quy hoạch phải đựa vào tài li
ệu
thống kê theo các cấp như từ cơ sở địa phương, vùng lãnh thổ và cuối cùng là tài liệu
quốc gia.

Việc cung cấp nhà và kế hoạch xây dựng bị ảnh hưởng từ:

1) Quỹ nhà ở, số lượng
a Số lượng nhà hiện tại, quỹ nhà ở
b Tỷ lệ tăng trưởng xây dựng hàng năm
c Tỉ lệ số mới xây so với tổng số
d Số l
ượng đem bán hay cho thuê hàng năm

2) Quỹ nhà tổng hợp và chất lượng
a Số xây dựng hàng năm
b Dạng nhà ở ( hộ gia đình, độc thân ) số lượng phòng trong một căn hộ, nhà đặc

biệt
c Nhà cho thuê, bán của khối tư nhân
d Chất lượng nhà
e Nhà trợ giá
f Giá thành và chi phí

Từ số liệu thống kê trên người lập quy hoạch tiến hành công việc theo các bước.
Nhưng họ vẫn phải thu thập thêm thông tin nữa.

4) Công suất nhà ở

Chương 4: Quy hoạch theo nhóm công trình

143

Công suất nhà ở phụ thuộc bởi:
a Nguồn cung cấp
• Đất và giá của nó
• Hạ tầng cơ sở
• Vật liệu xây dựng
b Tổ chức của ngành công nghiệp xây dựng
c Nguồn công nhân đào tạo xây dựng
d Giá thành nhập khẩu thiết bị

Vị trí

Các điều kiện căn cứ khi chọn vị trí xây dựng khu dân cư:
Một là: Nguồ
n đất chưa có kế hoạch sử dụng riêng, nó có thể xây dựng được nhà ở
lên trên

Hai là: Việc sử dụng đất phù hợp chính sách quy định hiện hành.

Sau khi lựa chọn được vị trí xây dựng, cần tiến hành công tác khảo sát phục vụ cho
lập dự án. Những vấn đề quan tâm chính ở đây là: điều kiện địa chất, địa chất thuỷ
văn, hạ tầng cơ sở, nguồ
n điện nước, hệ thống nước thải và tính toán sơ bộ giá thành
Ở giai đoạn này lý thuyết lập quy hoạch và kỹ thuật tính toán được vận dụng như
phương pháp chọn vị trí xây dựng, phân tích lưới, phân tích không gian, phân tích
kinh tế .

Tổ chức không gian khu dân sinh

Sau khi đẫ có sự lựa chọn người lập quy hoạch đưa ra các phương án để so sánh về
mặt kinh tế và kỹ thuật. Xét về mặt dân sinh vị
trí xây dựng cần thoả mãn:
• Đất chỉ giành cho khu dân cư
• Tính toán mật độ số dân, mật độ các phương tiện đi lại khu nhà ở: như diện
tích bãi đỗ, khu vui chơi, khu thương mại điều này được quy định trong
tiêu chuẩn xây dựng.

Bố trí mặt bằng tổng thể

Việc bố trí tổng thể nhằm thể hiện vị trí xây dựng đáp ứng đầ
y đủ các yêu cầu chức
năng. Quá trình bố trí theo thứ tự ưu tiên như chủ yếu trước thứ yếu sau, chính trước
phụ sau Nhìn chung khi bố trí cần lưu ý thoả mãn các chức năng như:

• Khu sinh hoạt, dân sinh
• Hạ tầng cơ sở, giao thông
• Khu vui chơi giải trí

• Khu nhà máy, làm việc