/>MỤC LỤC
MỤC LỤC 1
LỜI MỞ ĐẦU 5
Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản 7
1.1. Những vấn đề lý luận chung về đầu tư kinh doanh BĐS 7
1.1.1. Khái niệm đầu tư kinh doanh BĐS 7
1.1.2. Các yếu tố tác động đến hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS 13
1.1.2.1 Nhóm các yếu tố vĩ mô 14
1.1.2.2 Nhóm các yếu tố vi mô 17
1.2 Những quy định pháp luật của nhà nước trong đầu tư kinh doanh bất động
sản 18
1.2.1 Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh BĐS 18
1.2.3 Quy trình cấp phép dự án đầu tư dự án phát triển nhà ở 20
1.3 Các chỉ số tài chính trong đầu tư kinh doanh bất động sản 21
1.3.1 Giá trị hiện tại ròng (NPV: Net Present Value) 21
1.3.2 Suất sinh lời nội bộ ( Internal Rate of Return) 21
1.3.3 Phương pháp tỷ số sinh lợi 22
1.3.4 Thời gian thu hồi vốn 23
1.3.5 Điểm hòa vốn 23
1.3.6 Tỷ số sinh lợi 24
Chương 2: Thực trạng hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS 26
của Công ty TNHH Bất động sản Danh Khôi 26
2.1. Tổng quan về công ty TNHH Bất Động Sản Danh Khôi 26
2.1.1 Giới thiệu chung về công ty 26
2.1.2 Quá trình hình thành và phát triển của công ty 26
/>2.1.3 Sơ đồ cơ cấu tổ chức 28
2.1.4 Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban 33
2.1.5 Tổng quan về tình hình nhân sự 39
2.1.6 Lĩnh vực kinh doanh 41
2.2. Một số kết quả hoạt động của công ty BĐS Danh Khôi năm 2009-201141
2.3. Đánh giá 43

2.4. Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 45
2.4.1 Giới thiệu tổng quan về dự án 45
Chương 3. Phân tích đánh giá dự án đầu tư để 53
ra quyết định đầu tư 53
3.1 Đánh giá dự án đầu tư 53
Phân tích dự án mục tiêu chung cư 584 (CIENCO5) Phú Thọ Hòa Tân Phú
53
3.2 Lập báo cáo - Ra quyết định đầu tư 54
Bước 4. Phân tích tài chính – Ra quyết định đầu tư 58
Bước 6. Xin cấp phép dự án 65
3.3.1 Cần chứng khoán hóa các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 69
3.3.2 Hình thành quỹ đầu tư tín thác cho thị trường bất động sản 69
3.4 Thiết lập chiến lược đầu tư 70
3.4.1 Xây dựng chiến lược sản phẩm 70
3.4.2 Xây dựng chiến lược giá 71
3.4.3 Xây dựng chiến lược xâm nhập thị trường 71
3.5 Một số rủi ro khi thực hiện dự án đầu tư 72
3.6 Một số kiến nghị 74
KẾT LUẬN 77
/>Danh mục các chữ viết tắt
Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ
ThS Thạc sĩ
BĐS Bất động sản
Công ty TNHH Công ty trách nhiện hữu hạn
CTCP Công ty cổ phần
DAĐT Dự án đầu tư
Danh mục bảng biểu, sơ đồ, hình vẽ
Hình 2.1. Sơ đồ cơ cấu tổ chức Công ty TNHH BĐS Danh Khôi 27
Bảng 2.1. Bảng bố trí các phòng ban tại công ty TNHH BĐS Danh Khôi 29
Bảng 2.2. Bảng báo cáo tình hình nhân sự tại công ty TNHH BĐS Danh Khôi 38

Bảng 3.1. Bảng cân đối tài chính dự án 584 (CIENCO 5) Phú Thọ Hòa 58
Bảng 3.2. Bảng tính tỷ suất sinh lợi của dự án 584 (CIENCO 5) Phú Thọ Hòa 60
Bảng 3.3. Bảng phân tích sự biến động IRR khi thay đổi giá 61
Bảng 3.4. Bảng nguồn vốn của dự án 584 (CIENCO 5) Phú Thọ Hòa 62
Bảng 3.5. Bảng phân bổ nguồn vốn đầu tư dự án 584 Phú Thọ Hòa 63
/>LỜI MỞ ĐẦU
Đầu tư Bất động sản là một lĩnh vực hoạt động quan trọng và đầy thử thách trên thị
trường Bất động sản. Cùng với xu hướng phát triển chung của xã hội, hoạt động đầu tư
Bất động sản trở thành một nhân tố không thể thiếu để gia tăng nguồn lực cho nền kinh
tế đất nước. Trong bối cảnh hiện nay, sự gia tăng dân số cùng tốc độ đô thị hóa chóng
mặt tất yếu đã dẫn đến việc nhu cầu nhà ở của người dân và cơ sở hạ tầng cho các tổ
chức kinh doanh trở thành vấn đề cấp bách. Do đó, hoạt động đầu tư bất động sản ngày
càng chiếm một vị trí quan trọng trong cơ cấu các ngành ở nước ta.
Bên cạnh các chiến lược đầu tư và các bước thực hiện chung nhất mà doanh nghiệp
Kinh doanh Bất động sản đang thực hiện, tôi cố gắng xây dựng và đề xuất những ý
tưởng mới dựa trên suy nghĩ cá nhân.
Với thực tế trên, tôi đã chọn đề tài nghiên cứu: “PHÂN TÍCH - ĐÁNH GIÁ - RA
QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƯ CHUNG CƯ SACOMREAL 584 PHÚ THỌ HÒA,
TP.HCM NĂM 2012 - CÔNG TY TNHH BẤT ĐỘNG SẢN DANH KHÔI”,
với mong muốn bày tỏ một số ý kiến nhằm xây dựng hoạt động đầu tư của doanh
nghiệp ngày càng hiệu quả hơn.
Là một sinh viên chuẩn bị ra trường, bước vào lĩnh vực Kinh doanh Bất động sản thì
bản thân tôi với kinh nghiệm và sự hiểu biết còn hạn chế nên rất khó tránh khỏi sự
trùng lắp với ý tưởng và những gì thế hệ trước đã làm. Vì vậy, tôi mong nhận được sự
đóng góp của thầy cô và quý công ty để hoàn thiện hơn bài báo cáo.
Mục đích của đề tài:
- Thu thập thông tin , củng cố hệ thống kiến thức chuyên ngành Kinh doanh Bất động
sản.
/>- Thực tập nghiên cứu đề tài thực tế tại doanh nghiệp Kinh doanh Bất động sản.
- Vận dụng những kiến thức đã học vào thực tế, từ đó tích lũy kinh nghiệm và cho kế

hoạch của bản thân trong tương lai.
Phương pháp nghiên cứu:
- Phương pháp phân tích và tổng hợp.
- Phương pháp kế thừa: kế thừa một số kết quả đánh giá đã được công bố.
- Phương pháp phân tích ma trận SWOT.
- Phương pháp điều tra và thu thập tài liệu.
Ý nghĩa của đề tài:
Nhằm nắm bắt công việc, trình tự thực hiện thực tế tại doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản, đồng thời đưa ra một số kiến nghị góp phần hoàn thiện chiến lược đầu tư bất
động sản.
Kết cấu đề tài:
Lời mở đầu
Chương 1: Cơ sở lý luận
Chương 2: Thực trạng hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS tại công ty TNHH Danh Khôi
Giới thiệu dự án Sacomreal 584 Phú Thọ Hòa, quận Tân Phú, TP.HCM
Chương 3: Phân tích đánh giá dự án đầu tư để ra quyết định đầu tư
Kết luận
/>Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản
1.1. Những vấn đề lý luận chung về đầu tư kinh doanh BĐS
1.1.1. Khái niệm đầu tư kinh doanh BĐS
 Dự án đầu tư:
Là tập hợp những đề xuất về việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những đối
tượng nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng, cải tiến hoặc nâng cao chất
lượng của sản phẩm hay dịch vụ nào đó trong một khoảng thời gian nhất định.
Các dự án đầu tư có thể phân loại dựa theo các căn cứ sau đây :
1. Căn cứ nguồn tài lực khan hiếm của dự án
2. Số vốn đầu tư
3. Sự tác động của các dự án đầu tư khác đến lợi ích thu được tư dự án đầu tư được
xem xét.
Một số dự án có thể tự đứng vững 1 cách độc lập. Loại dự án khác chỉ có thể thành

công khi có thêm các dự án đầu tư khác yểm trợ. Loại thứ 3, các dự án vô tác dụng nếu
có các dự án cạnh tranh khác được thông qua.
 Đầu tư và đầu tư bất động sản
Hoạt động đầu tư là quá trình sử dụng các nguồn lực về tài chính, lao động, tài nguyên
thiên nhiên và các tài sản vật chất khác nhằm trực tiếp hoặc gián tiếp tái sản xuất giản
đơn và tái sản xuất mở rộng các cơ sở vật chất kỹ thuật của nền kinh tế. Xuất phát từ
phạm vi phát huy tác dụng của các kết quả đầu tư, có thể có những cách hiểu khác
nhau về đầu tư.
/>Đầu tư theo nghĩa rộng là sự hy sinh các nguồn lực ở hiện tại để tiến hành các hoạt
động nào đó nhằm thu về cho người đầu tư các kết quả nhất định trong tương lai lớn
hơn các nguồn lực đã bỏ ra để đạt được các kết quả đó. Nguồn lực có thể là tiền, là tài
nguyên thiên nhiên, là sức lao động và trí tuệ. Các kết quả đạt được có thể là sự tăng
thêm các tài sản tài chính, tài sản vật chất, tài sản trí tuệ và nguồn lực.
Đầu tư theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm những hoạt động sử dụng các nguồn lực ở hiện tại
nhằm đem lại cho nền kinh tế - xã hội những kết quả trong tương lai lớn hơn các nguồn
lực đã sử dụng để đạt được các kết quả đó.
Từ đây có khái niệm về đầu tư như sau: Đầu tư là hoạt động sử dụng các nguồn lực tài
chính, nguồn lực vật chất, nguồn lực lao động và trí tuệ để sản xuất kinh doanh trong
một thời gian tương đối dài nhằm thu về lợi nhuận và lợi ích kinh tế xã hội
Theo định nghĩa của Luật đầu tư : “Đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các loại tài
sản hữu hình hoặc vô hình để hình thành tài sản và tiến hành hoạt động đầu tư theo quy
định của Luật đầu tư và các quy định khác của pháp luật có liên quan.”
Đầu tư Bất động sản: Là việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạo dựng tài sản là Bất động sản
mua, bán, khai thác và cho thuê, tiến hành hoạt động dịch vụ bất động sản, hoạt động
đầu tư bất động sản nhằm mục đích sinh lời và đáp ứng lợi ích xã hội.
 Đặc điểm của đầu tư kinh doanh BĐS
- Đòi hỏi vốn đầu tư lớn: Do đặc điểm của bất động sản là có giá trị lớn, vì vậy nhà đầu
tư cần phải phân bổ chu chuyển, bảo toàn vốn để thu được lợi nhuận cao.
- Thời gian từ khi bắt đầu dự án đến kết thúc của một dự án đầu tư và đạt thành quả
phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm. Trong thời gian đầu tư đó có nhiều biến

động, vì vậy nhà đầu tư phải có những dự đoán các biến động có thể xảy ra. Ví dụ: về
/>thị trường, sự phát triển kinh tế - xã hội, kỹ thuật – công nghệ, sức mua, thời tiết, khí
hậu
- Thời gian thực hiện đầu tư dài, vì vậy nhà đầu tư phải phân bổ vốn và huy động vốn
hợp lý, có hiệu quả.
- Các thành quả hoạt động đầu tư là công trình xây dựng gắn liền với đất có vị trí cố
định, gắn liền với điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội, môi trường nhất định. Vì vậy các
hoạt động đầu tư Bất động sản phải nắm vững đặc điểm tự nhiên, kinh tế, môi trường
ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư cũng như các tác dụng sau này với hoạt động đầu tư.
- Bất kỳ một hoạt động đầu tư được đảm bảo mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội cao cần
làm tốt công tác quản lý vì nguồn lực phục vụ cho công tác đầu tư là rất lớn. Nhà đầu
tư cần quan tâm đúng mức đến việc chuẩn bị cho hoạt động đầu tư như lập dự án đầu
tư
 Phân loại hoạt động đầu tư bất động sản:
Hoạt động đầu tư bất động sản rất đa dạng, việc phân loại có nghĩa trong khâu thẩm
định dự án, quản lý việc thực hiện các hoạt động đầu tư bất động sản.
Việc phân loại theo các tiêu thức sau:
- Theo quan hệ quản lý của chủ đầu tư: đầu tư trực tiếp, đàu tư gián tiếp.
- Theo nội dung kinh tế của đầu tư: đầu tư xây dựng cơ bản, đàu tư tài sản lưu động,
đầu tư lao động.
- Theo hình thức đầu tư: đầu tư mới, đầu tư theo chiều sâu, đầu tư mở rộng các công
trình hiện có.
/>- Theo thời hạn đầu tư: đầu tư dài hạn (trên 10 năm), đầu tư trung hạn (từ 5 năm – 10
năm), đầu tư ngắn hạn (5 năm trở xuống).
1. Theo tính chất đầu tư
Đầu tư chiều rộng (đầu tư mới): Đầu tư mới là đầu tư để xây dựng mới các công trình,
nhà máy, thành lập mới các Công ty, mở các cửa hàng mới, dịch vụ mới. Đặc điểm của
đầu tư mới là không phải trên cơ sở những cái hiện có phát triển lên. Loại đầu tư này
đòi hỏi nhiều vốn đầu tư , trình độ công nghệ và quản lý mới . Thời gian thực hiện đầu
tư và thời gian cần hoạt động để thu hồi đủ vốn lâu, độ mạo hiểm cao.

Đầu tư chiều sâu : Đây là loại đầu tư nhằm khôi phục, cải tạo, nâng cấp, trang bị lại,
đồng bộ hoá, hiện đại hóa, mở rộng các đối tượng hiện có. Là phương thức đầu tư
trong đó chủ đầu tư trực tiếp tham gia quản trị vốn đã bỏ ra, đòi hỏi ít vốn, thời gian
thu hồi vốn nhanh.
2. Theo chức năng quản lý vốn đầu tư
- Đầu tư trực tiếp: là phương thức đầu tư trong đó chủ đầu tư trực tiếp tham gia quản lý
vốn đã bỏ ra .Trong đầu tư trực tiếp người bỏ vốn và người quản lý sử dụng vốn là một
chủ thể. Đầu tư trực tiếp có thể là đầu tư trong nước, đầu tư của nước ngoài tại Việt
Nam .
Đặc điểm của loại đầu tư này là chủ thể đầu tư hoàn toàn chịu trách nhiệm về kết quả
đầu tư. Chủ thể đầu tư có thể là Nhà nước thông qua các cơ quan doanh nghiệp nhà
nước; Tư nhân thông qua công ty tư nhân, công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu
hạn.
- Đầu tư gián tiếp: là phương thức đầu tư trong đó chủ đầu tư không trực tiếp tham gia
quản lý vốn đã bỏ ra. Trong đầu tư gián tiếp người bỏ vốn và người quản lý sử dụng
/>vốn không phải là một chủ thể. Loại đầu tư này còn được gọi là đầu tư tài chính như cổ
phiếu, chứng khoán, trái khoán…
Đặc điểm của loại đầu tư này là người bỏ vốn luôn có lợi nhuận trong mọi tình huống
về kết quả đầu tư, chỉ có nhà quản lý sử dụng vốn là pháp nhân chịu trách nhiệm về kết
quả đầu tư .
- Cho vay (tín dụng): đây là hình thức dưới dạng cho vay kiếm lời qua lãi suất tiền cho
vay.
3. Theo nguồn vốn
Đầu tư trong nước: Đầu tư trong nước là việc bỏ vốn vào sản xuất kinh doanh tại Việt
Nam của các tổ chức, công dân Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
người nước ngoài cư trú lâu dài ở Việt Nam. Đầu tư trong nước chịu sự điều chỉnh của
Luật khuyến khích đầu tư trong nước.
Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam : Đầu tư trực tiếp của nước ngoài tại Việt Nam, dưới
đây gọi tắt là đầu tư nước ngoài, là việc nhà đầu tư nước ngoài đưa vào Việt Nam vốn
bằng tiền hoặc bất kỳ tài sản nào khác để tiến hành các hoạt động đầu tư theo quy định

của Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.
Đầu tư ra nước ngoài: Đây là loại đầu tư của các tổ chức hoặc cá nhân của nước này
tại nước khác.
4. Theo ngành đầu tư
Đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng: là hoạt động đầu tư phát triển nhằm xây dựng cơ sở hạ
tầng kỹ thuật (giao thông vận tải, BCVT, điện nước) và hạ tầng xã hội (trường học,
bệnh viện, cơ sở thông tin văn hoá).
Đầu tư phát triển công nghiệp: nhằm xây dựng các công trình công nghiệp.
/>Đầu tư phát triển dịch vụ: nhằm xây dựng các công trình dịch vụ…
 Vai trò của đầu tư Bất động sản:
- Đầu tư bất động sản là một hiện tượng kinh tế khách quan trong nền kinh tế hàng hoá,
kinh tế hàng hoá phát triển, đầu tư được mở rộng cả về phạm vi, quy mô và hình thức.
Một nền kinh tế hàng hoá không thể tồn tại nếu không có hoạt động sản xuất hàng hoá.
Khác với hàng hoá khác:
+ Hàng hoá Bất động sản phụ thuộc vào tính hữu ích của nó.
+ Cung cấp tính hữu ích và tiện nghi cho người sử dụng, làm nền tảng cho các hoạt
động khác.
+ Tạo ra lợi nhuận cho nhà đầu tư và những người hỗ trợ cho hoạt động kinh doanh bất
động sản.
=> Vai trò của đầu tư Bất động sản được thể hiện ở hai khía cạnh.
- Thoả mãn nhu cầu của nguời sử dụng .
- Các dự án đầu tư bất động sản phải nằm trong chương trình phát triển kinh tế - xã hội
chung của toàn quốc và của từng địa phương, gắn liền với công trình phát triển quốc
gia. Vì vậy đầu tư bất động sản một mặt vì lợi nhuận của nhà đầu tư, mặt khác để đạt
lợi nhuận của nhà đầu tư phải trên cơ sở nhu cầu của xã hội.
 Nguồn vốn cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS của doanh nghiệp
Theo Nghị Định 71/2010, dự án đầu tư phát triển nhà ở, khu đô thị mới chỉ được huy
động vốn theo các hình thức sau:
a) Ký hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng, quỹ đầu tư, hoặc phát hành trái
phiếu theo quy định của pháp luật

/>b) Ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II
c) Ký hợp đồng góp vốn với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham
gia góp vốn chỉ được phân chia lợi nhuận, hoặc phân chia sản phẩm là nhà ở trên cơ sở
tỷ lệ góp vốn theo thỏa thuận
d) Ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh BĐS
để đầu tư xây dựng nhà ở
đ) Huy động vốn từ tiền mua nhà ứng tước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở
theo quy định của luật Nhà ở, thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai
Đối với trường hợp huy động vốn theo hình thức quy định tại điểm c và d mà trong hợp
đồng có thỏa thuận chia sản phẩm là nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được phân chia tối đa cho
các hình thức huy động vốn không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án, và không
phải thông qua SGD BĐS, nhưng phải thông báo cho Sở Xây Dựng nơi có dự án.
Đối với trường hợp huy động vốn theo điểm đ thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng
mua bán nhà ở sau khi đã có thiết kế kỹ thuật được phê duyệt đã xây dựng xong phần
móng của nhà ở.
1.1.2. Các yếu tố tác động đến hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS
Môi trường kinh doanh của doanh nghiệp bao gồm: Môi trường vĩ mô và môi trường vi
mô ( môi trường ngành). Các yếu tố được thể hiện như sau:
Môi trường vĩ mô: Bao gồm những yếu tố ảnh chung đến tất cả các doanh nghiệp đang
hoạt động trong nền kinh tế. Những yếu tố này thường xuyên thay đổi và tạo ra những
mối đe doạ mới cũng như mang đến những cơ hội mới cho doanh nghiệp. Các yếu tố vĩ
mô thường bao gồm:
/>- Kinh tế
- Chính trị và pháp luật
- Xã hội
- Công nghệ
- Điều kiện tự nhiên
Môi trường vi mô: Theo các chuyên gia kinh tế, thông thường có 5 yếu tố của môi
trường ngành tác động đến doanh nghiệp, đó là:

- Sự cạnh tranh giữa các công ty đang hoạt động trong ngành.
- Sự cạnh tranh của các đối thủ tiềm ẩn.
- Sự cạnh tranh của các công ty sản xuất sản phẩm thay thế
- Sức ép của nhà cung cấp
- Sức ép của khách hàng
1.1.2.1 Nhóm các yếu tố vĩ mô
a) Chính sách của Nhà nước
Chính sách của Nhà nước tác động rất lớn và trực tiếp đến hoạt động kinh doanh BĐS,
thể hiện ở các mặt chủ yếu sau:
- Nhà nước ban hành các quy định về quyền sở hữu, thuê đất, sử dụng, chuyển nhượng
BĐS trên thị trường.
- Nhà nước quy định các chính sách và nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử
dụng đất (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất, ) các chính sách này ảnh hưởng trực tiếp
đến chi phí tạo lập và chi phí sử dụng BĐS nên tác động đến giá BĐS.
/>- Nhà nước hoạch định và công bố quy hoạch về việc sử dụng đất cho từng khu vực.
Đây là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng lớn đến hoạt động đầu tư BĐS.
b) Yếu tố kinh tế
Các yếu tố như tốc độ tăng trưởng kinh tế, tỷ lệ lãi suất, tỷ giá, tỷ lệ lạm phát…có ảnh
hưởng rất lớn không chỉ đến một doanh nghiệp mà đến tất cả các doanh nghiệp trong
ngành và trong nền kinh tế. Do các yếu tố này tương đối rộng cho nên mỗi doanh
nghiệp cần chọn lọc để nhận biết các yếu tố tác động cụ thể, ảnh hưởng trực tiếp nhất.
Tỷ lệ lãi suất: Tỷ lệ lãi suất ảnh hưởng đến mức cầu đối với sản phẩm của doanh
nghiệp, quyết định mức chi phí về vốn và do đó quyết định mức đầu tư, đó có thể là
nhân tố chủ yếu quyết định tính khả thi của chiến lược. Ví dụ, một công ty có thể bỏ
vốn vào một chiến lược mở rộng quy mô sản xuất rất tham vọng bằng nguồn tiền vay.
Hành động này có thể đưa lại thành công lớn nếu tỷ lệ lãi suất là thấp và được dự đoán
là ít biến động. Nhưng là thất bại nếu các dự đoán đưa ra khả năng tăng mạnh lãi suất.
Tỷ lệ lạm phát: Nếu nền kinh tế của một quốc gia có tỷ lệ lạm phát cao sẽ không thể
nào dự đoán được giá trị thực của lợi nhuận có thể thu được khi triển khai một dự án,
đó chính là nguy cơ đối với các doanh nghiệp khi muốn thực hiện các hoạt động đầu tư

và làm cho các hoạt động đầu tư trở nên gặp rủi ro lớn. Thực tế lạm phát năm 2008
cho thấy khi giá nguyên vật liệu tăng cao đại đa số các chủ đầu tư đều có xu hướng
dừng hoặc làm chậm tiến độ xây dựng nhằm “tránh bão” tuy nhiên vẫn có rất nhiều các
chủ đầu tư không tránh khỏi việc phá sản do dự báo thị trường sai và cơ cấu vốn vay
quá nhiều.
c) Cung cầu bất động sản
Các yếu tố ảnh hưởng đến cung BĐS
- Phát triển kinh tế
/>Tốc độ tăng trưởng của cung BĐS tỷ lệ thuận với sự phát triển kinh tế
- Sự phát triển của kết cấu hạ tầng
Nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận đất đai của
một khu vực trở nên dễ dàng hơn nên thu hút đầu tư vào kinh doanh BĐS ở các vùng
này.
- Sự tham gia của nhà nước
Quy hoạch: việc chuyển mục đích sử dụng đất cho sản xuất nông nghiệp vào mục đích
sản xuất kinh doanh hay nhà ở theo quy hoạch cho phép tạo ra điều kiện tăng cung
BĐS.
Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS
- Thu nhập: mức thu nhập tăng lên cho phép nhu cầu vê BĐS trở thành nhu cầu có khả
năng thanh toán, dẫn đến lượng cầu về nhà đất sẽ tăng lên.
- Tăng trưởng dân số và các nhu cầu phát triển
Dân số tăng làm tăng quy mô gia đình, dẫn đến yêu cầu quy mô về diện tích đất ở của
các hộ gia đình tăng lên, hoặc dẫn đến tăng số lượng hộ gia đình độc lập, làm tăng
cầu về nhà ở
Sự gia tăng dân số không chỉ làm gia tăng nhu cầu về nhà ở mà còn làm tăng thêm nhu
cầu về các hoạt động sản xuất, dịch vụ, thương mại, y tế, giáo dục đều là các nhân tố
làm tăng nhu cầu về nhà đất.
c) Yếu tố công nghệ
Do sự phát triển nhanh chóng của khoa học công nghệ đã diễn ra xu hướng xuất hiện
ngày càng nhiều sản phẩm mới có khả năng thay thế một phần hoặc toàn bộ sản phẩm

/>hiện có trên thị trường, làm cho chu kỳ sống của sản phẩm dần bị ngắn lại, các doanh
nghiệp phải đối mặt với nhiều thách thức tiềm ẩn cũng như có được nhiều cơ hội hơn
mở ra trong tương lai. Thực tế cho thấy yếu tố công nghệ thường ảnh hưởng đến giai
đoạn khai thác bất động sản hơn giai đoạn đầu tư, ngoài ra khoảng cách thời gian từ khi
đầu tư xây dựng cho đến khi khai thác là khá xa nên trong kế hoạch đầu tư cần phải
tính toán sao cho khi khai thác, sử dụng bất động sản đạt hiệu quả cao nhất.
d) Yếu tố xã hội
Các yếu tố xã hội như xu hướng tiêu dùng của con người, thói quen tiêu dùng, tỷ lệ
tăng dân số, dịch chuyển dân số, phong tục tập quán đều có tác động đến hoạt động của
các doanh nghiệp. Chính vì vậy, các doanh nghiệp đều phải phân tích các yếu tố xã hội
nhằm xác định rõ văn hoá khu vực dự định đầu tư bất động sản VD: Không thể đầu tư
xây dựng khách sạn 5* tại những khu vực liền kề khu ổ chuột được, điều này tạo nên
nghịch lý văn hoá của cư dân vùng này và tầng lớp khách hàng sống trong khách sạn
e) Điều kiện tự nhiên:
Trong quá trình đầu tư bất động sản việc xây dựng được tiến hành ngoài trời trên diện
rộng với thời gian khá lâu nên việc chịu tác động của tự nhiên là tất yếu, điều này sẽ
kéo theo sự điều chỉnh về thời điểm tung sản phẩm, cách thức huy động vốn và sử
dụng nguồn lực của các chủ đầu tư. Chính vì vậy chúng ta phải có sự tính toán sao cho
hợp lý để đảm bảo tính lien tục của quá trình đầu tư khi bị các tác động của tự nhiên.
1.1.2.2 Nhóm các yếu tố vi mô
a) Chi phí
Là toàn bộ phí tổn mà nhà đầu tư phải bỏ ra để có được quyền thuê đất, tạo lập BĐS,
đây là yếu tố quan trọng khi tính toán đầu tư dự án BĐS. Thông thường chi phí quyết
định giá trị BĐS.
/>Bên cạnh đó cần chú ý đến chi phí sử dụng BĐS là chi phí người muốn sử dụng phải
bỏ ra để có thể sử dụng BĐS (như: trang trí nội thất, các phí bảo trì ) theo mong muốn
của mình. Sự tác động nghịch chiều hai loại chi phí này tạo nên giá trị BĐS.
b) Sự hữu dụng
Nhìn chung một BĐS có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích thì sẽ thuận lợi trong
việc bán và do đó khả năng thanh khoản sẽ tốt hơn. Xét về tính năng hiệu quả, một

BĐS có thể sử dụng ngay có giá trị hơn một BĐS phải tốn chi phí và thời gian sửa
chữa để có thể sử dụng được.
c) Các yếu tố vật chất
Địa điểm tọa lạc bất động sản: ảnh hưởng lớn đến đầu tư BĐS. Khả năng sinh lợi của
BĐS càng cao thì giá trị BĐS càng cao, nhất là đối với các dự án đầu tư có thuận lợi
cho sinh hoạt và kinh tế ( gần chợ, trường học, bệnh viện, kinh doanh )
Môi trường xung quanh cũng có tác động đến dự án đầu tư BĐS, nếu môi trường tốt sẽ
làm BĐS có giá trị cao, còn ngược lại sẽ làm giảm giá trị BĐS.
1.2 Những quy định pháp luật của nhà nước trong đầu tư kinh doanh bất
động sản
1.2.1 Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh BĐS
- Theo điều 12 Nghị định 71/2010 quy định: chủ đầu tư phát triển nhà ở thương mại
bao gồm:
a) Doanh nghiệp trong nước được thành lập và hoạt động theo quy định của luật doanh
nghiệp
/>b) Doanh nghiệp có 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh với nhà đầu
tư nước ngoài; doanh nghiệp của người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoạt động đầu
tư tại Việt Nam.
c) Hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của luật hợp tác xã.
- Theo điều 3 Nghị định số 153/2007/CP quy định: Doanh nghiệp, hợp tác xã kinh
doanh bất động sản phải có vốn pháp định là 6 (sáu) tỷ đồng Việt Nam.
- Theo điều 12 Nghị định 71/2010 quy định điều kiện năng lực tài chính đối với chủ
đầu tư dự án nhà ở, khu đô thị thì không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có
quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, và không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có
quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên.
1.2.2 Thẩm quyền thẩm định, phê duyệt dự án, chấp thuận đầu tư đối với dự án
phát triển nhà ở được đầu tư xây dựng không phải bằng nguồn vốn ngân sách nhà
nước. (Theo điều 7 Nghị định 71/2010/CP):
Chủ đầu tư phải có tờ trinh gửi UBND cấp tỉnh/TP để có văn bản chấp thuận đầu tư dự
án, trong trường hợp dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 500 căn nhà thì chủ đầu tư

trình UBND cấp huyện để có văn bản chấp thuận đầu tư.
Nội dung văn bản chấp thuận đầu tư dự án phát triển nhà ở bao gồm:
- Tên dự án; tên chủ đầu tư; mục tiêu và hình thức đầu tư; địa điểm và quy mô dự án;
diện tích sử dụng đất; xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, nhà trẻ, trường học,
dịch vụ, công viên (nếu có); khu vực để xe công cộng và để xe cho các hộ gia định, cư
dân sinh sống tại dự án;
- Trách nhiệm của chủ đầu tư và trách nhiệm của chính quyền địa phương;
- Thời gian, tiến độ thực hiện dự án theo từng giai đoạn
/>1.2.3 Quy trình cấp phép dự án đầu tư dự án phát triển nhà ở.
a) Chuẩn bị đầu tư:
- Nghiên cứu sự cần thiết phải đầu tư và quy mô đầu tư
- Tiến hành tiếp cận, thăm dò thị trường trong và ngoài nước để tìm nguồn cung ứng
vật tư, thiết bị hoặc tiêu thụ sản phẩm. Xem xét các khả năng có thể huy động nguồn
vốn để đầu tư và lực chọn hình thức đầu tư.
- Lập dự án đầu tư
Thẩm định dự án để quyết định đầu tư.
b) Thực hiện đầu tư:
Nội dung thực hiện dự án đầu tư bao gồm:
1. Xin giao đất hoặc thuê đất theo quy định của nhà nước (bao gồm cả mặt nước, mặt
biển, thềm lục địa)
2. Chuẩn bị mặt bằng xây dựng
3. Tổ chức tuyển chọn tư vấn khảo sát, thiết kế, giám định kỹ thuật, ước tính khối
lượng công trình.
4. Thẩm định thiết kế công trịnh
5. Tổ chức đấu thầu mua sắm thiết bị, thi công xây lắp
6. Xin giấy phép xây dựng và khai thác tài nguyên (nếu có).
7. Ký kết hợp đồng với nhà nước để thực hiện.
8. Thi công xây lắp công trình.
/>9. Theo dõi việc thực hiện, kiểm tra các hợp đồng.
c) Đưa dự án vào khai thác sử dụng:

1.3 Các chỉ số tài chính trong đầu tư kinh doanh bất động sản
1.3.1 Giá trị hiện tại ròng (NPV: Net Present Value)
Định nghĩa: NPV là hiệu số giữa giá trị hiện tại của các dòng thu và giá trị hiện tại của
các dòng chi dự kiến của một dự án đầu tư. Đây là một chỉ tiêu phổ biến, đến mức nó
trở thành một trong các nguyên tắc đánh giá dự án.
Ý nghĩa của giá trị hiện tại ròng NPV:
Theo định nghĩa thì NPV= PV (dòng thu) – PV (dòng chi)
Công thức: NPV = -I + CF
Về mặt tính toán, tất cả dòng tiền (thu-chi) đều được đưa về cùng một thời điểm thông
qua một suất chiết khấu để tiến hành so sánh:
Nếu NPV >0 có nghĩa dòng tiền thu vào lớn hơn dòng tiền chi ra; và ngược lại,
NPV<0 có nghĩa là dòng tiền chi ra nhiều hơn là thu về
Như vậy, ý nghĩa của NPV>0 là sự giàu có hơn lên, tài sản của nhà đầu tư sẽ nở lớn
hơn sau khi thực hiện dự án
1.3.2 Suất sinh lời nội bộ ( Internal Rate of Return)
Định nghĩa: IRR là một suất chiết khấu mà tại đó, làm cho NPV=0. IRR cũng là một
chỉ tiêu phổ biến, thường đi liền và có mối quan hệ với NPV trong việc đánh giá dự án
đầu tư
/>Công thức: Về mặt tính toán thì IRR của một dự án đầu tư là tỷ suất chiết khấu, mà tại
đó NPV của dự án đầu tư = 0.
IRR = r  NPV = 0
Ý nghĩa: IRR là khả năng sinh lợi đích thực của bản thân dự án.
Như vậy, nếu ta mong muốn một suất sinh lợi từ dự án là r=20%, trong khi đó
IRR=24% (>20%) thì ta đã thỏa mãn và có thể quyết định đầu tư dự án này.
Ngược lại, nếu ta mong muốn một suất sinh lợi từ dự án là r=30%, trong khi đó
IRR=24%(<30%) thì ta không hài lòng và có thể quyết định không đầu tư dự án.
Nói cách khác:
Khi tỷ suất chiết khấu r < IRR thì NPV >0: chấp nhận phương án đầu tư
Khi tỷ suất chiết khấu r >= IRR thì NPV <= 0: không đầu tư
1.3.3 Phương pháp tỷ số sinh lợi

Khái niệm: Tỷ số sinh lợi là tỷ số giữa giá trị hiện tại của lưu lượng tiền tệ của dự án
đầu tư so với vốn đầu tư bỏ ra ban đầu.
Công thức: PV= PV/I
Với: PV: Giá trị hiện tại của dòng tiền
I: Vốn đầu tư ban đầu
Ý nghĩa tỷ số sinh lợi:
PI >1 (NPV>0): chấp nhận dự án
PI=1 (NPV=0): tùy theo quan điểm của chủ đầu tư
/>PI <1: loại bỏ dự án/
1.3.4 Thời gian thu hồi vốn
Khái niệm: Thời gian thu hồi vốn chiết khấu của dự án đầu tư là khoảng thời gian cần
thiết để thu nhập chiết khấu của dự án hoàn trả đủ nguồn vốn đầu tư, tức là thời gian
cần thiết để lợi nhuận chiết khấu bằng tổng chi phí chiết khấu về thời điểm ban đầu.
Thời gian thu hồi vốn đầu tư: thời gian này nhanh hay chậm có ý nghĩa quyết định hiệu
quả của vốn đầu tư vì đồng tiền giảm dần giá trị theo thời gian, nghĩa là 1 đồng thu
được hôm nay sẽ có giá trị hơn một đồng thu được trong lương lai.
Ý nghĩa:
Nếu T<= thời gian quy định: chấp nhận dự án, nghĩa là nếu thời gian
hoàn vốn càng ngắn thì dự án đầu tư càng tốt
Nếu T> thời gian quy định: loại bỏ dự án.
1.3.5 Điểm hòa vốn
Điểm hoà vốn là một trong những khái niệm quan trọng và cơ bản trong công việc kinh
doanh. Điểm hoà vốn được định nghĩa là doanh số bán hàng cần thiết để lợi nhuận
bằng 0, hoặc "điểm bằng nhau". Nói cách khác, điểm hoà vốn là khi doanh thu bằng
với chi phí.
Điểm hoà vốn được tính sử dụng công thức sau đây:
BEP = TFC / (SUP - VCUP)
Trong đó, BEP: điểm hoà vốn (số lượng sản phẩm)
TFC: tổng chi phí cố định
/>VCUP: chi phí biến đổi bình quân

SUP: lợi nhuận của mỗi sản phẩm
Chi phí cố định bao gồm tất cả những chi phí không biến đổi khi sản phẩm hoặc sản
lượng thay đổi, ví dụ tiền thuê nhà, lương, và tiền điện thoại. Những chi phí này sẽ
không thay đổi cho dù bạn sản xuất được sản phẩm.
Chi phí biến đổi bao gồm tất cả những chi phí sẽ biến đổi dựa trên lượng sản phẩm sản
xuất được, ví dụ nguyên vật liệu. Số lượng sản phẩm tăng, sẽ sử dụng thêm nhiều
nguyên vật liệu.
Kết quả của công thức này sẽ cho bạn biết bạn cần đạt được doanh thu bao nhiêu để đạt
được điểm cân bằng. Doanh thu lớn hơn con số này có nghĩa là đã đem lại lợi nhuận
cho công ty. Nếu bạn lấy số này chia cho giá bán của một sản phẩm, bạn có thể biết
được cần phải bán được bao nhiêu sản phẩm để đạt được điểm cân bằng.
Phân tích điểm hoà vốn cần phải được thực hiện đối với tất cả các nguồn doanh thu. Ví
dụ, nếu công ty bạn nhiều loại sản phẩm khác nhau, cần phải tính điểm hoà vốn cho
từng loại sản phẩm. Điều này cho phép những người quản lý xác định được sản phẩm
nào bán được và sản phẩm nào cần phải cải thiện.
Nếu việc bán một sản phẩm nào đó không tốt - không đạt được điểm cân bằng - cần
phải hành động. Điều này có thể bao gồm nâng giá, giảm chi phí, hoặc có thể không
sản xuất sản phẩm đó nữa. Ngoài ra, nếu một sản phẩm nào đó bán được, có thể tập
trung vào để tăng thêm lợi nhuận.
1.3.6 Tỷ số sinh lợi
Khái niệm: Tỷ số sinh lợi là tỷ số giữa giá trị hiện tại của lưu lượng tiền tệ của dự án
đầu tư so với vốn đầu tư bỏ ra ban đầu.
/>PI > 1 : (NPV > 0): Chấp nhận dự án
PI = 1: (NPV = 0): Tùy theo quan điểm của nhà đầu tư
PI < 1: Loại bỏ dự án.
Phân tích tài chính có vai trò rất quan trọng trong quá trình đầu tư phát triển và xây
dựng dự án bất động sản. Vì vậy, doanh nghiệp cần phải có chiến lược tài chính phù
hợp nhằm giải quyết các vấn đề tài chính để mang lại hiệu quả cao cho doanh nghiệp.
/>Chương 2: Thực trạng hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS
của Công ty TNHH Bất động sản Danh Khôi

2.1. Tổng quan về công ty TNHH Bất Động Sản Danh Khôi
2.1.1 Giới thiệu chung về công ty
Tên Công Ty: TNHH Bất Động Sản Danh Khôi.
Tên Giao Dịch: Danh Khoi Real Estate Company Limited
Tên viết tắt: DKR.,ltd
Người đại diện: Lê Thống Nhất (Tổng giám đốc )
Ngày thành lập : 15/03/2006. Ngày cấp GPKD : 28/02/2006
Địa chỉ: Số 3, Trần Nhật Duật, P. Tân Định, Q.1, Tp.HCM.
Tell: (08) 3 84 84 666 Fax: (08) 3 84 84 777
Webside: www.danhkhoi.com.vn
Email:
2.1.2 Quá trình hình thành và phát triển của công ty
Được thành lập từ năm 2006, hơn 4 năm hình thành và phát triển, Danh Khôi luôn
hướng tới lợi ích thiết thực của khách hàng, nhà đầu tư và cộng đồng xã hội. Qua nhiều
năm kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản ở thị trường TP.HCM và các dự án ở
các tỉnh ven thành phố, Danh Khôi từng bước khẳng định uy tín trong việc tiếp thị và