báo cáo tài chính năm 2003). Đây là kết quả của sự phối hợp trong hoạt động của
công ty, lấy ngắn nuôi dài. Những người làm dự án biết cách bố trí phân phối nguồn
vốn sao cho công ty không nhàn rỗi tiền cũng không thâm hụt kéo dài.
Bố trí nguồn vốn cho công ty và dự án: Tỷ lệ nợ/Tổng vốn của công
ty là 26,55%, tỷ lệ vốn chủ sở hữu / Tổng nguồn vốn là 73,45% -> Công ty khá độc
lập với chủ nợ, thể hiện mức độ tự tài trợ của công ty đối với vốn kinh doanh của
mình, công ty không bị ràng buộc hoặc bị sức ép của các khoản nợ vay. Đây chính
là lợi thế của công ty trong quá trình tăng trưởng bởi sự đầu tư dùng nguồn vốn vay
sẽ làm cho các nhà cho vay yên tâm vì 2 số liệu trên chứng tỏ vốn của bản thân
công ty chiếm phần lớn trong tổng số vốn, do đó nếu có rủi ro trong kinh doanh thì
phần thiệt hại của các chủ nợ sẽ ít hơn trong trường hợp vốn tự có của công ty thấp.
Bên cạnh những kết quả đạt được cũng không tránh khỏi một số hạn
chế trong công tác thẩm định tài chính dự án.
2.2.4.2 Một số hạn chế.
Thứ nhất, trong bảng “kế hoạch vốn vay và trả nợ” của dự án mới tính
đến trả gốc mà chưa tính trả lãi. Trả lãi chỉ xuất hiện trong bảng dự kiến doanh thu
và chi phí cho dự án.
Thứ hai, tuy là dự kiến với nhiều mức giá cho thuê nhưng với mức
đơn giá đưa vào bảng dự kiến doanh thu chi phí và mức giá thực tế cho thuê còn
chênh lệch khá lớn ( 10 $ và 6.388 $/m2 ).
Thứ ba, sắp xếp thứ tự trong bảng các chỉ tiêu kinh tế còn chưa hợp
lý, nên để hàng “ Thời hạn hoàn vốn” xuống sau hàng “tổng vốn đầu tư” thì hợp lý
hơn.
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -

Thứ tư, các loại thuế mà công ty phải nộp chưa được nêu rõ ràng
trong các báo cáo của dự án. Trong bảng “dự kiến doanh thu và chi phí” của dự án
có nêu công ty phải nộp thuế với mức thuế suất là 10%, còn trong bảng dự kiến lãi
lỗ” của dự án công ty lại nộp thuế với mức thuế suất là 32%. Cả hai bảng đều không
nêu rõ tên loại thuế đó là gì, điều này cũng gây khó khăn cho người xem thuyết

trình dự án. Trong bảng dự kiến lãi lỗ của dự án, công ty đã có cách hiểu chưa chính
xác về khái niệm lãi ròng hay khái niệm về các dòng tiền trong dự án. Công ty đã
tính chỉ tiêu lãi ròng bằng cách lấy lợi nhuận sau thuế trừ đi trừ đi trả gốc. Ta thấy
vấn đề chưa chính xác ở chỗ trả gốc là một dòng tiền đi ra của dự án. Nếu công ty
coi đó là một khoản chi phí thì số lãi mà công ty được hưởng thực sự từ dự án phải
kể đến khoản khấu hao bởi lẽ khấu hao là một khoản được trích ra nhưng nó không
phải là dòng đi ra. Chính vì thế trong bảng này công ty nên tính chỉ tiêu cuối cùng
của bảng là “ dòng tiền thu được” (CF) và ta có:
CF = LNST + KH - Trả gốc.
LNST: Lợi nhuấn sau thuế.
KH: Khấu hao.
Thứ năm, tỷ suất lợi nhuận là khá cao tuy nhiên không đưa ra một tiêu
chuẩn hay các tỷ suất trung bình của ngành để tham chiếu.
Thứ sáu, khi tính toán các chỉ tiêu thẩm định tài chính dự án, cán bộ
thẩm định mới chỉ phân tích các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính dự án mà chưa
xét tới các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án. Vì vậy kết luận thẩm định đạt được
chưa toàn diện và thuyết phục đối với các chủ thể quan tâm đến dự án. Các chỉ tiêu
phân tích và đánh giá tài chính dự án còn quá nghèo nàn .
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -

2.2.4.3 Một số nguyên nhân dẫn đến những kết quả trên.
2.2.4.3.1 Nguyên nhân chủ quan.
Sự hỗ trợ từ phía lãnh đạo công ty còn thấp: Ban lãnh đạo nhận thức
đúng tầm quan trọng của công tác thẩm định tài chính nhưng chưa thực sự quan tâm
tới trình độ cán bộ trong công tác thẩm định tài chính dự án. Vì vậy, thẩm định tài
chính dự án tại công ty vẫn còn hạn chế. Lãnh đạo công ty chưa có kế hoạch đào tạo
chuyên môn thẩm định dự án cho cán bộ thẩm định cũng như trang bị cơ sở vật chất
kỹ thuật cần thiết cho công tác. Điều đó làm cho công tác thẩm định dự án tại công
ty còn khó khăn.
Trình độ cán bộ thẩm định tài chính dự án chưa cao: Công tác thẩm

định tài chính dự án chủ yếu do cán bộ thẩm định tự nghiên cứu, học hỏi, chưa có
sự hỗ trợ, chưa được đào tạo chuyên môn. Các cán bộ thẩm định thị trường, thẩm
định tài chính đều không được đào tạo chuyên sâu về nghịêp vụ thẩm định dự án.
Công tác thẩm định tài chính dự án tại công ty chủ yếu còn được làm theo cảm tính,
theo kinh nghiệm của cá nhân là chính, không theo một quy trình chặt chẽ cho
trước, không phù hợp với những gì đã được viết trong các sách và giáo trình. Chính
vì vậy, tuy đã có những cách tiếp cận mới và nỗ lực trong công tác thẩm định dự án
nhưng khi áp dụng vào dự án cụ thể, công ty còn gặp nhiều khó khăn.
Điều kiện làm việc của cán bộ thẩm định còn thiếu thốn: Cán bộ thẩm
định gặp nhiều khó khăn để có thể tiếp cận với những kỹ thuật thẩm định hiện đại.
Cơ sở vật chất trang bị cho công tác thẩm định tài chính dự án còn chưa được cải
thiện nhiều. Vì vậy, cán bộ thẩm định phải mất nhiều thời gian để thẩm định dự án .
2.2.4.3.2 Nguyên nhân khách quan.
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -

Nền kinh tế Việt Nam không ổn định, đang trong thời kỳ chuyển đổi,
còn nhiều biến động làm cho việc nghiên cứu, thẩm định dự án cho phù hợp với xu
thế phát triển và tình hình thực tiễn Việt Nam phức tạp và khó khăn. Việc dự tính
các chỉ tiêu, số liệu phải tính đến nhiều yếu tố biến đổi của nền kinh tế. Đôi khi họ
không nhận thấy cần thiết phải thẩm định quá chính xác bởi nhiều trường hợp họ
cần dự án được duyệt hơn là liệu thực tế dự án có khả thi hay không. Kinh Đô cần
tránh những khuôn mẫu không hợp lý để công tác thẩm định dự án được dễ dàng và
chính xác. Trong tình hình chung như vậy, Kinh Đô cũng gặp nhiều khó khăn khi
thực hiện thẩm định dự án sao cho vừa phù hợp với các quy định vốn đã không
chuẩn xác vừa phải đảm bảo tính hiệu quả trong thẩm định để chủ đầu tư ra quyết
định.
Các quy định của Nhà nước hiện nay còn chồng chéo, thiếu rõ ràng,
thường xuyên sửa đổi gây khó khăn không nhỏ cho công ty: Hiện nay còn có những
quy định không phù hợp trong điều kiện nền kinh tế chuyển đổi làm giảm tính hiệu
quả của dự án. Sự thiếu chính xác của các quy định làm phát sinh mâu thuẫn giữa

doanh nghiệp và các cấp liên quan trong công tác thẩm định dự án cũng như đưa
đến những cách hiểu sai cho cán bộ khi thực hiện thẩm định dự án.
Bên cạnh đó, thẩm định tài chính dự án lại là một lĩnh vực mới chưa
được các cấp, các ngành quan tâm vì vậy chưa có sự thống nhất trong thực hiện gây
khó khăn cho cán bộ thẩm định.
Các cơ quan quản lý dự án chưa quan tâm tới chất lượng thẩm định dự
án. Hầu hết các dự án muốn được phê duyệt đều đã được làm trơn số liệu mà cơ
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -

quan có quyền không biết hoặc không cần biết. Đây cũng chính là nguyên nhân làm
cho các doanh nghiệp thấy không cần thiết phải định dự án quá chính xác.
Hiện nay vẫn chưa có một hệ thống chỉ tiêu cho từng ngành làm căn
cứ để cán bộ thẩm định kết luận những số liệu thẩm định tài chính tính toán được là
hiệu quả hay chưa đối với lĩnh vực đầu tư.
Trong bối cảnh khó khăn như hiện nay thì tìm được dự án là khó chứ
khi đã có dự án thì công tác thẩm định dự án chỉ là một công việc để chứng minh rõ
hơn cho việc lựa chọn dự án mà thôi và sự lựa chọn sau khi thẩm định thường là
chấp nhận dự án.
Từ một số nguyên nhân và hạn chế trong công tác thẩm định tài chính
tại công ty Kinh Đô như trên, trong thời gian tiến hành thực tập tại công ty em đã
nghiên cứu dựa trên thực tế cũng như trên tài liệu, em có một số các giải pháp góp
phần hoàn thiện hơn công tác thẩm định tài chính tại công ty như sau:
Phần 3: giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án tại công ty Kinh
Đô.
3.1 Phương hướng sản xuất kinh doanh của công ty trong thời gian tới.
Tập trung phục vụ tốt khách hàng, đảm bảo quá trình cho thuê văn
phòng không xảy ra những rủi ro do lỗi của công ty.
Tận dụng mọi khả năng tài chính để trả các khoản nợ vay.
Tăng cường công tác đào tạo nghề, chuyên môn nghiệp vụ cho người
lao động để nâng cao chất lượng làm việc, dẫn đến nâng cao hiệu quả kinh doanh.

Tiếp tục thực hiện công tác đầu tư tại cửa khẩu Tân Thanh.
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -

Tìm thêm hướng đầu tư mới, dự án mới khả thi để mở rộng ngành
nghề kinh doanh và quy mô của công ty.
(Nguồn: Thuyết minh báo cáo tài chính năm 2003)
Từ phương hướng sản xuất kinh doanh của công ty trong thời gian tới
đã đặt ra yêu cầu nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án tại công ty. Chịu
trách nhiệm với vốn đầu tư có nghĩa là phải đảm bảo mỗi đồng vốn đầu tư bỏ ra đều
đạt được chất lượng cao mà trước hết là chất lượng về mặt tài chính. Để đạt được
điều này đòi hỏi phải lập được các dự án có hiệu quả cao theo đúng yêu cầu của nền
kinh tế thị trường thể hiện qua các chỉ tiêu tài chính phản ánh hiệu quả. Tuy nhiên,
trên thực tế do nhiều nguyên nhân khác nhau, tại các doanh nghiệp Việt Nam công
tác thẩm định dự án nói chung và công tác thẩm định tài chính dự án nói riêng vẫn
còn nhiều hạn chế dẫn đến việc triển khai những dự án không hiệu qủa. Công ty
Kinh Đô đứng trong lĩnh vực xây dựng có tính rủi ro cao so với tiềm lực của công
ty nên công tác thẩm định dự án càng cần được chú trọng.
Trong khi nghiên cứu hình thành và triển khai dự án không phải chủ
đầu tư nào cũng có nguồn lực về tài chính để cung cấp toàn bộ cho dự án mà đại đa
số nguồn vốn của dự án có mặt của vốn vay. Chính kết quả của công tác thẩm định
tài chính dự án là cơ sở để các định chế tài chính như Ngân hàng, công ty tài chính
xem xét và ra quyết định có cho vay đối với dự án đó hay không. Chất lượng của
công tác thẩm định tài chính dự án là nhân tố hàng đầu quyết định sự đúng đắn
trong đầu tư của doanh nghiệp và cho vay của ngân hàng. Chất lượng thẩm định tài
chính dự án cao tức là chủ đầu tư đã đánh giá một cách chính xác, khách quan và
khoa học hiệu quả của dự án thì khả năng tận dụng nguồn vốn vay càng cao không
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -

những đem lại lợi nhuận cho mình mà còn đem lại lợi nhuận cho các bên đối tác,
tạo uy tín trên thị trường.

Hiện nay, trong công tác thẩm định tài chính dự án tại mỗi doanh
nghiệp, việc tính toán các chỉ tiêu là khác nhau. Vì vậy, bản thân mỗi doanh nghiệp
cần hoàn thiện công tác này để có thể đi đến thống nhất áp dụng những tiêu chuẩn
thẩm định tài chính dự án phản ánh đầy đủ nhất chất lượng thẩm định tài chính dự
án.
Chính vì vậy, hoàn thiện và nâng cao chất lượng thẩm định tài chính
dự án nói chung và tại công ty Kinh Đô nói riêng là một nhu cầu tất yếu.
3.2 Giải pháp nâng cao công tác thẩm định tài chính dự án tại công ty Kinh
Đô.
Trong điều kiện nền kinh tế ngày càng cạnh tranh gay gắt, các doanh
nghiệp phải tìm kiếm những lĩnh vực đầu tư có hiệu quả. Một quyết định đầu tư sai
lầm cũng có thể dẫn tới sự đổ vỡ của doanh nghiệp. Đầu tư theo dự án mang lại hiệu
quả cao cho doanh nghiệp nhưng đồng thời cũng có thể làm cho doanh nghiệp bị rơi
vào tình trạng khủng hoảng về tài chính. Hoạt động của doanh nghiệp không chỉ
dựa vào số lượng các dự án được thực hiện mà còn phải căn cứ vào chất lượng đạt
được. Để đạt được hiệu quả khi đầu tư, doanh nghiệp cần thiết phải thẩm định dự
án. Qua thời gian tiến hành thực tập tại công ty Kinh Đô, cũng như qua nghiên cứu
công tác thẩm định tài chính dự án tại công ty, em có một số giải pháp để hoàn thiện
công tác thẩm định tài chính dự án của công ty như sau:
3.2.1 Đối với ban lãnh đạo công ty.
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -

Tăng cường sự hỗ trợ từ phía lãnh đạo công ty. Ban lãnh đạo của công
ty cần thấy rõ những khó khăn thực tế trong các công tác thẩm định tại công ty để
có sự hỗ trợ nâng cao nghiệp vụ, điều kiện làm việc cho cán bộ thẩm định. Ban lănh
đạo cùng phối hợp với cán bộ thẩm định để có những định hướng công tác hợp lý,
cùng tháo gỡ khó khăn, theo dõi sát sao hơn nữa công tác thẩm định, có thể đóng
góp bổ xung thêm ý kiến về quyết định đầu tư cho dự án, quy mô của dự án, các
phương pháp huy động vốn. Không nhất thiết phải đợi cán bộ thẩm định trình
phương án lên mới duyệt mà có thể theo dõi trong các giai đoạn trước của công tác

thẩm định. Ban lãnh đạo có thể giúp đỡ trong việc tìm kiếm các đối tác, bạn hàng
trong kinh doanh.
3.2.2 Đối với cán bộ thực hiện thẩm định tài chính dự án.
3.2.2.1 Đối với bộ phận nghiên cứu thị trường.
Cán bộ nghiên cứu thị trường cần phải thông thạo cả công tác
Marketing. Do quy mô của công ty còn nhỏ nên không thể thành lập một phòng
Marketing riêng biệt vì vậy nhân viên phòng kinh doanh đầu tư tiếp thị cần phải
kiêm nhiệm cả công tác Marketing từ đó đảm bảo chất lượng của dự án. Công tác
Marketing thể hiện ở việc nghiên cứu thị trường, tìm và phát triển khách hàng tiềm
năng. Công tác nghiên cứu thị trường cũng thể hiện một mặt nào đó của công tác
thẩm định thị trường. Thẩm định thị trường là tiền đề cho việc thực hiện các bước
thẩm định tiếp theo. Vì vậy công tác nghiên cứu thị trường cần được làm cẩn thận,
chắc chắn, khai thác thị trường ở mọi nơi có thể như thăm dò thị trường thông qua
mạng Internet Cập nhật thông tin, nắm bắt thông tin mới nhất về nhu cầu thuê văn
phòng. Muốn vậy, cán bộ thẩm định phải năng nổ nhiệt tình, tháo vát, ưa học hỏi,
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -