Lời giải đề nghị
Bài tập tình huống 6 (Tiếp)
II- Chi phÝ
1. Chi phí năm thứ nhất:
- Chi phí đầu tư hạ tầng:
8.000m
2
x 0,4tr.đ/m
2
= 3,2 tỷ
- Chi phí thiết kế, qui hoạch: 1 tỷ
- Chi phí phá dỡ nhà cũ: 1 tỷ – 0,5 tỷ = 0,5 tỷ
- Chi phí về bán: 1% x 299,52 tỷ = 2,9952 tỷ
- Chi xây dựng chung cư:
4,5tr.đ/m
2
x 4.800m
2
x 20tầng x 40% = 172,8 tỷ
- Nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất:
4.800m
2
x (2tr.đ/m
2
- 1,2tr.đ/m
2
) = 3,84 tỷ
Tổng chi phí năm thứ nhất: 182,8852 tỷ
Lời giải đề nghị
Bài tập tình huống 6 (Tiếp)
2. Chi phí năm thứ hai:

- Chi phí về bán đầu năm:
1% x 224,64 tỷ = 2,2464 tỷ
- Chi phí về bán cuối năm:
1% x 224,64 tỷ = 2,2464 tỷ
- Chi xây dựng chung cư cuối năm:
4,5trđ/m
2
x 4.800m
2
x 20tầng x 60% = 259,2 tỷ
- Nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất:
4.800m
2
x 2trđ/m
2
x 4% = 0,384 tỷ đồng
Tổng chi phí đầu năm thứ 1: 2,2464 tỷ
Tổng chi phí cuối năm thứ 2: 261,8304 tỷ
Li gii ngh
Bi tp tỡnh hung 6 (Tip)
Yếu tố Năm thứ 1
Năm thứ 2
Tổng cộng
Đầu năm Cuối năm
1. Doanh thu
- Dòng tiền 229,52 tỷ 224,64 tỷ 224,64 tỷ
- Hệ số
c.khấu
1 (1,1)
-1

(1,1)
-2
- Hiện giá 229,52 tỷ 204,218 tỷ 185,6529 tỷ 619,3909 tỷ
2. Chi phí
- Dòng tiền 182,8852
tỷ
2,2464 tỷ 261,8304 tỷ
- Hệ số
c.khấu
1 (1,1)
-1
(1,1)
-2
- Hiện giá 182,8852
tỷ
2,04218182t
ỷ
216,38876tỷ 401,316142
tỷ
Lời giải đề nghị
Bài tập tình huống 6 (Tiếp)
Tuy giá trị xây dựng còn lại của nhà xưởng là
1 trđ/m
2
x 4.000m
2
x 30% = 1,2 tỷ,
nhưng khu đất này không được tiếp tục sản xuất phải phá dỡ,
nên về mặt kinh tế chỉ còn giá trị phế liệu thu hồi, như vậy giá
trị khu nhà xưởng này thực chất chỉ là đất trống.

Lãi cho nhà đầu tư: 20% (giá đất + chi phí đầu tư hạ tầng + chi
phí quy hoạch + chi phí phá dỡ nhà xưởng + tiền chuyển mục
đích sử dụng đất). Do đó:
218,074758 tỷ = giá trị đất + 20% (giá trị đất + 3,2 tỷ + 1 tỷ + 0,5
tỷ + 3,84 tỷ).
III. Giá trị khu đất
Giá trị ước tính của khu đất = (218,074758 tỷ – 20% (3,2 tỷ + 1 tỷ
+ 0,5 tỷ + 3,84 tỷ)): 1,20 = 180 tỷ đồng .
4. Phương pháp chiết trừ
Phương pháp chiết trừ: là phương pháp xác định giá đất của thửa
đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài
sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá
trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất).
Phương pháp chiết trừ được áp dụng để xác định giá đất của thửa
đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số
liệu về giá thị trường của các thửa đất trống tương tự để áp dụng
phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu về
giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương
tự với thửa đất cần xác định giá.
4. Phương pháp chiết trừ(Tiếp)
Các bước tiến hành (5 bước):
Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất
động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành
công, mà thửa đất của các BĐS đó có những đặc điểm tương tự với
thửa đất cần định giá
Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản
trên đất
Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản trên đất.
Bước 4: Tính toán giá trị của các thửa đất của các BĐS ở Bước 1
Giá trị hiện tại của

các tài sản trên
đất
= Giá trị xây dựng mới
tại thời điểm định
giá

Phần giá trị
hao mòn
4. Phương pháp chiết trừ (Tiếp)
Đơn giá của thửa đất =
Giá trị của thửa đất
Diện tích thửa đất
Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá
- Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và
các thửa đất của các BĐS nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các
thửa đất của các BĐS (tương tự như Bước 3 của phương pháp so
sánh trực tiếp).
- Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo đơn giá
bình quân của các đơn giá đất đã điều chỉnh của các BĐS đó.
Giá trị của
thửa đất
= Giá chuyển nhượng
bất động sản

Giá trị hiện tại của các
tài sản trên đất
Bài tập PP Chiết trừ
(Tình huống số 9)
Định giá một thửa đất ở có diện tích 90m
2

(kích thước 5m x dài
18 m, trên đất đã xây nhà 4 tầng, mặt tiền tiếp giáp với một
đường nội bộ rộng 8m.
Thông tin các BĐS đã giao dịch thành công gần nhất:
+ BĐS1: Diện tích: 100 m
2
, trên đất có nhà 4 tầng, mặt tiền 5m
nằm tiếp giáp một đường nội bộ khác, rộng 8m và cắt ngang
với con đường có thửa đất cần định giá; giá bán bất động sản
là 3.600 tr.đ. Qua khảo sát giá mảnh đất cần định giá cao hơn
khoảng 3%. Biết:
- Diện tích xây dựng: 75m
2
.
- Đơn giá xây dựng mới ngôi nhà là 2,8 triệu đồng/m
2
sàn.
- Ngôi nhà đã được sử dụng 12 năm; tuổi đời kinh tế dự kiến là 70
năm. Do được bảo dưỡng và sử dụng tốt nên ngôi nhà có thể
sử dụng được 63 năm nữa.
Bài tập PP Chiết trừ
(Tình huống số 9)
+ BĐS2: Diện tích: 120m
2
, mặt tiền 6m, cách mảnh đất cần
định giá 100m, có đặc điểm gần tương đồng. Trên đất có
nhà 3tầng, có chất lượng còn lại khoảng 75%. Giá bán
BDS là 4.150 tr.đ.
- Diện tích xây dựng: 90m
2

.
- Đơn giá xây dựng mới ngôi nhà là 2.4 tr.đồng/m
2
sàn.
- Qua khảo sát giá mảnh đất cần định giá thấp hơn giá đất
BĐS 2 khoảng 2%.
Các yếu tố còn lại tương đồng.
Lời giải đề nghị
(Tình huống số 9)
BĐS1: Tổng diện tích sàn xây dựng nhà: 75m
2
 4 = 300 m
2
- Chi phí thay thế xây dựng mới nhà: 2,8 tr.đồng/m
2
 300m
2
= 840tr.đ
- Xác định giá trị hao mòn:
- = 1 - = 0,1 hoặc 10%
- Giá trị hao mòn hữu hình: 840 tr.đ  10% = 84 tr.đ
- Giá trị còn lại của ngôi nhà: 840 tr.đ - 84 tr.đ = 756 tr.đ
- Giá trị của thửa đất: 3.600 tr.đ – 756 tr.đ = 2.844 tr.đ
- Đơn giá thửa đất của BĐS 1 là: 2.844 tr.đ : 100m
2
= 28,44 tr.đ/m
2
;
- Giá so sánh 1 sau điều chỉnh: 28,44tr.đ (100% + 3%) = 29.29 tr.đ/m
2

Tỷ lệ hao mòn
của ngôi nhà = 1 −
Số năm sử dụng còn lại
Tuổi đời kinh tế
70
63
Lời giải đề nghị
(Tình huống số 9)
BĐS2: Tổng diện tích sàn xây dựng nhà: 90m
2
 3 = 360 m
2
- Chi phí thay thế xây dựng mới nhà: 2.4 tr.đồng/m
2
 360m
2
=
864tr.đ
- Giá trị còn lại của ngôi nhà: 864 tr.đ x 75% = 648 tr.đ
- Giá trị của thửa đất: 4.150 tr.đ – 648 tr.đ = 3.502 tr.đ
- Đơn giá thửa đất BDS 2 là: 3.502 tr.đ : 120m
2
= 29.18 tr.đ/m
2
;
- Giá so sánh 2 sau điều chỉnh là: 29.18tr.đ (100% - 2%) = 28.6
tr.đ/m
2
Giá trung bình 2 BĐS so sánh là: (28.6tr.đ/m
2

+ 29.29 tr.đ/m
2
)/2 =
28.945 tr.đ/m
2
Kết luận: Đơn giá của thửa đất cần định giá khoảng : 29 tr.đ/m
2