NỘI DUNG GIỚI THIỆU
NỘI DUNG GIỚI THIỆU

Chương 1: BĐS và các quyền về BĐS;

Chương 2: Thị trường BĐS;

Chương 3: Một số khái niệm về định giá
BĐS;

Chương 4: Các nguyên tắc cơ bản trong
định giá BĐS;

Chương 5: Các phương pháp định giá BĐS;

Chương 6: Định giá hàng loạt và định giá
cá biệt đối với BĐS.

Chương 1
Chương 1
BĐS VÀ CÁC QUYỀN VỀ BĐS
BĐS VÀ CÁC QUYỀN VỀ BĐS

Nội dung chương 1 sẽ tập trung
giới thiệu 02 vấn đề chủ yếu sau:

1. Một số vấn đề chung về BĐS

2. Quyền sở hữu BĐS.

I - MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ BĐS
I - MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ BĐS

1. Khái niệm:

Theo quy định tại k1Đ174 BLDS thì
BĐS là các tài sản không thể di, dời
được bao gồm:

- Đất đai;

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền
với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó;

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai.


2. Đăng trưng của BĐS

2.1. BĐS là tài sản không thể di, dời được

Đây là tiêu chí chủ yếu để phân biệt sự khác
nhau cơ bản giữa BĐS với động sản.

BĐS bao gồm nhiều tài sản thành phần, trong
đó đất đai là tài sản chính và trong mọi
trường hợp đều không thể di, dời được;
nhưng cũng có tài sản thuộc thành phần của

BĐS đặc tính “bất động” cũng chỉ tương đối.

Ví dụ: trường hợp hệ thống máy điều hòa
nhiệt độ của một tòa cao ốc.

2.2. Vị trí của mỗi BĐS là độc nhất vô nhị
Đất đai trong quá trình sử dụng được
chia thành các thửa đất và được xác định
bởi đường ranh giới khép kín. Các thửa
đất có thể giống nhau về diện tích, hình
thể, kích thước, mục đích sử dụng,
nhưng không thể có 2 thửa đất trên cùng
một tọa độ (vị trí). Người ta gọi tính đặc
thù đó của BĐS là đặc tính “độc nhất vô
nhị”.

II - QUYỀN SỞ HỮU BĐS
II - QUYỀN SỞ HỮU BĐS

1. Khái niệm

Tùy theo đặc điểm của hệ thống pháp luật mỗi nước
mà quyền sở hữu được chia nhỏ thành các quyền
riêng, cách chia phổ biến gồm các quyền sau:

- Quyền sử dụng và hưởng lợi từ BĐS;

- Quyền bán BĐS;

- Quyền cho thuê hoặc cho mượn BĐS;


- Quyền nhận hoặc nhường BĐS;

- Quyền cho, tặng BĐS;

- Quyền chối bỏ bất cứ quyền nào đối với BĐS.


2. Các quy định của pháp luật Việt Nam về quyền
sở hữu BĐS

2.1. Quyền sở hữu BĐS:

Theo quy định tại Điều 164 của Bộ
Luật dân sự năm 2005 thì quyền sở
hữu bao gồm quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng và quyền định đoạt.

Ví dụ: Quyền sở hữu đối với nhà ở là
của tổ chức, cá nhân tạo lập hợp pháp
nhà ở (k1 Đ9 Luật Nhà ở năm 2005).

2.2. Các qui định khác về quyền sở hữu BĐS: (10
điểm cần lưu ý)
- Quyền sở hữu đối với mốc giới ngăn cách các
BĐS;
- Hạn chế quyền trổ cửa;
- Quyền yêu cầu sửa chữa, phá dỡ BĐS liền kề;
- Quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề;
- Quyền về lối đi qua BĐS liền kề;

- Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc
qua BĐS liền kề;
- Quyền về cấp thoát nước qua BĐS liền kề;
- Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác;
- Xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề;
- Chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề.


3. Các quy định của pháp luật về đất đai về
quyền của người sử dụng đất

Ngoài các quyền chung người sử dụng đất
còn có các quyền cụ thể sau:

3.1. Quyền của tổ chức được Nhà nước giao
đất không thu tiền sử dụng đất;

3.2. Quyền của tổ chức kinh tế:

a) Được Nhà nước giao đất không thu tiền
sử dụng đất để xây dựng các công trình
không bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà
nước.

b) Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất.
c) Được Nhà nước cho thuê đất.
d) Được Nhà nước cho thuê đất trước ngày
01/7/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời
gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho

nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền
còn lại ít nhất là 05 năm.
đ) Thuê lại đất trong khu công nghiệp.

e) Sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân không thuộc trường hợp thuê lại đất
trong khu công nghiệp.
g) Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
h) Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không
thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử
dụng đất:
- Nếu chọn hình thức giao đất có thu tiền sử
dụng đất.
- Nếu chọn hình thức thuê đất.


3.3. Quyền của hộ gia đình, cá nhân:

a) Sử dụng đất không phải là đất thuê;

b) Được Nhà nước cho thuê đất;

c) Được Nhà nước cho thuê đất trước ngày
01/7/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian
thuê;

d) Thuê lại đất trong khu công nghiệp;

đ) Thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không
thuộc trường hợp thuê lại đất trong khu công

nghiệp;

e) Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu
tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất
hoặc thuê đất



3.4. Quyền của người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử
dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư tại
Việt Nam:

a) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về
đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt
Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất;



b) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ
chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt
Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất
thu tiền thuê đất hàng năm.


c) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ
chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt
Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất
thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
thuê.




3.5. Quyền của người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử
dụng đất trong khu công nghiệp, khu công
nghệ cao, khu kinh tế:

a) NgườiViệt Nam định cư ở nước ngoài
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao,
khu kinh tế;



b) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài
được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng
đất ở tại Việt Nam;

c) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ
chức, cá nhân nước ngoài thuê đất, thuê lại
đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ
cao, khu kinh tế mà trả tiền thuê đất hàng
năm;



d) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ
chức, cá nhân nước ngoài thuê đất, thuê lại
đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ

cao, khu kinh tế mà trả tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê.



4. Ý nghĩa của việc nhận biết các quyền về
BĐS

a) Để người định giá nhận biết đầy đủ quyền
của người sở hữu BĐS.

Ví dụ 1: Định giá một khu đất có nhà xưởng
của Công ty kinh doanh hạ tầng A. Trong đó
đất là do Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất
hàng năm, nhà xưởng thuộc sở hữu của
Công ty. Trong trường hợp này việc định giá
chỉ thực hiện đối với tài sản là nhà xưởng,
còn đất vì là đất thuê trả tiền thuê đất hàng
năm nên không phải định giá.


Ví dụ 2: Ông A đang sở hữu một BĐS là nhà
ở, đất ở. BĐS này hiện đang thế chấp tại một
tổ chức tín dụng. Theo quy định của pháp
luật nước ta thì người sở hữu BĐS nêu trong
ví dụ trên không thể thực hiện các quyền
chuyển nhượng, góp vốn, v.v. đối với BĐS
nếu không được tổ chức tín dụng nơi nhận
thế chấp chấp thuận.



b) Để xác định và tính toán đầy đủ giá của
từng tài sản cấu thành BĐS trong quá trình
xây dựng giá.

Ví dụ 3: quyền sử dụng thửa đất C là của
ông A còn quyền sở hữu công trình D gắn
liền với thửa đất C là của ông B. Khi định giá
BĐS (gồm C + D) người định giá phải tính
toán giá của tài sản C và D riêng để xác định
phần được hưởng của mỗi người.

Chương 2
Chương 2
THỊ TRƯỜNG BĐS
THỊ TRƯỜNG BĐS

Nội dung Chương 2 sẽ giới thiệu
03 vấn đề chủ yếu sau:

1. Các yếu tố cấu thành thị
trường BĐS;

2. Những đặc điểm của thị trường
BĐS;

3. Các loại thị trường BĐS.

I - CÁC YẾU TỐ CẤU THÀNH THỊ TRƯỜNG
I - CÁC YẾU TỐ CẤU THÀNH THỊ TRƯỜNG

BĐS
BĐS

1. Thị trường BĐS

Thị trường BĐS được hiểu là nơi mà người
mua BĐS và người bán BĐS giao tiếp với
nhau. Người mua và người bán có thể ở cùng
một địa điểm như trường hợp bán đấu giá, họ
cũng có thể liên hệ với nhau qua các trung
gian (công ty tư vấn BĐS) hoặc qua mạng
internet hoặc qua hệ thống thông tin liên lạc
khác. Trong thị trường BĐS, giá cả BĐS được
xác định.



2. Các yếu tố cấu thành thị trường BĐS

2.1. Chủ thể thị trường

Là chỉ chủ thể pháp nhân kinh tế có lợi ích
kinh tế độc lập; có quyền quyết định một
cách độc lập về các hoạt động kinh doanh
của mình, có quyền nhân danh mình tham
gia các quan hệ pháp luật. Trong nền kinh tế
thị trường theo định hướng xã hội chủ
nghĩa, chủ thể thị trường bao gồm các tổ
chức kinh tế, cá nhân, các đoàn thể xã hội và
các pháp nhân khác (Đ Luật KDBĐS).