Nguồn tài trợ bất động sản pot
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (123.12 KB, 6 trang )
NGUồN TÀI TRợ BĐS
2.1. Khái quát về các nguồn vốn tài trợ BĐS:
2.1.1. Các nguồn vốn tài trợ
(1) Nguồn vốn chủ sở hữu:
- Nguồn vốn cổ phần thường (đối với DN)
- Nguồn vốn cổ phần ưu đãi (đối với DN)
- Nguồn tiền tiết kiệm của cá nhân đầu tư
(2) Nguồn vốn vay
- Vay trực tiếp trên thị trường bằng cách phát hành trái phiếu (DN)
- Vay qua các định chế tài chính trung gian (DN, cá nhân)
2.1.2. CHI PHÍ Sử DụNG VốN:
* Chi phí sử dụng vốn là mức sinh lời đòi hỏi của thị trường đối
với số vốn mà doanh nghiệp huy động để thực hiện dự án đầu
tư nhất định:
Đứng ở góc độ doanh nghiệp, thì chi phí sử dụng vốn là mức
doanh lợi tối thiểu cần phải đạt được về khoản đầu để giữ
được mức thu nhập hiện hành của chủ sở hữu không đổi.
Khái niệm chi phí sử dụng vốn ở đây được hiểu dưới góc độ
chi phí cơ hội của việc sử dụng vốn. Lý luận và thực tiễn đã
chứng minh các khó khăn trong tính toán và quản lý chi phí
này, bởi lẽ nó phụ thuộc vào khá nhiều yếu tố: tính mạo hiểm
của việc sử dụng vốn, lãi suất của các khoản nợ phải trả, cấu
trúc tài chính của doanh nghiệp, chính sách phân phối lợi
nhuận Vì vậy khi tính toán chi phí về sử dụng vốn cần có
một tầm nhìn xa và phải lượng hoá chi phí bình quân của tất
cả các nguồn tài trợ.
(1) CHI PHÍ Sử DụNG VốN VAY
•
Đặc trưng của vốn vay là tiền lãi phải trả được trừ ra trước
khi tính thuế thu nhập. Do đó khi xác định chi phí sử dụng
vốn vay phải chia ra 2 trường hợp là chi phí sử dụng vốn vay
trước và sau khi tính thuế thu nhập.
a. Chi phí sử dụng vốn vay trước thuế
Chi phí sử dụng vốn vay được định nghĩa như là tỷ suất lợi
nhuận tối thiểu phải thu được do đầu tư bằng nợ vay để giữ
không thay đổi số lợi nhuận cho chủ doanh nghiệp.
b. Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một
BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong
trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu
hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của
BĐS trong khu vực đó.
(2) NHÀ ĐầU TƯ VốN VÀ Nợ:
Nhà
đầu tư
Đặc trưng Quyền đòi nợ Quyền sở hữu
Nhà ĐT
vốn
(equyty
investor)
Bỏ vốn (hoặc đi vay) để mua
BĐS.
- quyền sở hữu BĐS
và KD nó
- hưởng toàn bộ thu
nhập sau khi thanh
toán các khoản chi
phí có liên quan đến
việc tạo lập và quản
lý BĐS trước khi
bán hoặc trong thời
gian kinh doanh tài
sản
- chỉ có thu nhập khi
bán/cho thuê BĐS
- chỉ được hưởng
phần thu nhập còn
lại sau khi trừ các
khoản chi phí có
liên quan đến việc
hình thành BDS (chi
phí quản lý, bán
BĐS, vay vốn )
- thu nhập chịu tác
động trực tiếp khi
tăng
Nhà
đầu tư
Đặc trưng Quyền đòi nợ Quyền sở hữu
Nhà ĐT
nợ (cho
vay) (debt
investor)
- cho nhà ĐT trực tiếp vào
BĐS vay tiền
- mua chứng phiếu thế chấp
bằng BĐS của các Cty KD
BĐS hoặc tổ chức tín thác
BĐS.
- hưởng lãi từ hoạt
động cho vay/ giữ
chứng phiếu thế
chấp BĐS
- thu nhập ổn định,
không chịu tác động
khi tăng hoặc giảm
giá trị BĐS
- không có cơ hội
tăng thu nhập khi
giá BĐS tăng cao
- Thu nhập chịu tác
động của yếu tố lạm
phát thu nhập
thực tế có thể giảm
khi lạm phát tăng
cao
HÌNH 1.1: CÁC CON ĐƯờNG ĐầU TƯ BĐS
Nhà đầu tư
Bất động
sản
Tổ chức tín thác
BĐS, DN kinh
doanh BĐS
Mua chứng
phiếu, đầu tư
BĐS
Mua và KD
BĐS
