ảnh hưởng của yếu tố tài chính và khả năng thích ứng chính sách vĩ mô đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản tại tphcm

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (4.17 MB, 218 trang )

Trang 1<div class="page_container" data-page="1">

PHAN MINH TRÍ

ẢNH HƯỞNG CỦA YẾU TỐ TÀI CHÍNH VÀ KHẢ NĂNG THÍCH ỨNG CHÍNH SÁCH VĨ MƠ ĐẾN HIỆU QUẢ KINH DOANH CỦA DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN

TẠI TP. HCM

LUẬN ÁN TIẾN SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - NĂM 2024

</div>Trang 2<div class="page_container" data-page="2">

PHAN MINH TRÍ

ẢNH HƯỞNG CỦA YẾU TỐ TÀI CHÍNH VÀ KHẢ NĂNG THÍCH ỨNG CHÍNH SÁCH VĨ MÔ ĐẾN HIỆU QUẢ KINH DOANH CỦA DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN

TẠI TP. HCM

NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH MÃ SỐ: 9.34.01.01

LUẬN ÁN TIẾN SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH

Người hướng dẫn khoa học: 1. TS MAI THỊ TRÚC NGÂN 2. TS LÊ THỊ THANH HÀ

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - NĂM 2024

</div>Trang 3<div class="page_container" data-page="3">

riêng tôi được thực hiện với sự hướng dẫn của người hướng dẫn khoa học. Các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận án là trung thực , khách quan và

chưa từng được công bố ở bất kỳ nơi nào

Tác giả luận án

Phan Minh Trí

</div>Trang 4<div class="page_container" data-page="4">

Trường Đại học quốc tế Hồng Bàng .Tôi xin trân trọng cảm ơn Thầy Cô Khoa Đào Tạo Sau Đại Học Trường Đại học quốc tế Hồng Bàng đã giảng dạy, hướng dẫn, trang bị kiến thức, kinh nghiệm và tạo điều kiện cho tơi hồn thành luận án.

Tơi xin được bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc đến TS. Mai Thị Trúc Ngân và TS. Lê Thị Thanh Hà – Người hướng dẫn Khoa học đã động viên, hướng dẫn nhiệt huyết và đầy trách nhiệm trong suốt q trình tơi học tập, nghiên cứu và hồn thành luận án này.

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của các Thầy cơ, anh chị em đồng nghiệp Khoa Kinh tế- Quản trị Trường Đại học quốc tế Hồng Bàng đã dành cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện luận án.

Tôi cũng xin được gửi lời cảm ơn chân thành đến lãnh đạo và cán bộ Hội Doanh nghiệp, Hội doanh nhân và ban lãnh đạo, cán bộ quản lý của các doanh nghiệp bất động sản trên địa bàn đã nhiệt tình đóng góp ý kiến, cung cấp những thơng tin cần thiết để tơi có thể hồn thành luận án này.

Một lần nữa, tôi xin chân thành cảm ơn!

Tác giả luận án

Phan Minh Trí

</div>Trang 5<div class="page_container" data-page="5">

ROA Suất sinh lời trên tài sản doanh nghiệp

ROE Suất sinh lời so với vốn chủ sở hữu doanh nghiệp

TBL Triple Bottom Line

REIT Real Estate Investment Trust (Quỹ đầu tư tín thác BĐS)

</div>Trang 6<div class="page_container" data-page="6">

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1. Bảng tổng hợp các bằng chứng thực nghiệm các nhân tố tác động đến

hiệu quả kinh doanh ... 60

Bảng 2.2 Các biến nghiên cứu sử dụng... 62

Bảng 3.1: Mối quan hệ giửa các giả thuyết được trích dẫn từ thảo luận tập trung ... 74

Bảng 4.1. Thống kê mô tả biến nghiên cứu ... 90

Bảng 4.2. Phân tích tương quan ... 94

Bảng 4.3. Kiểm định đa cộng tuyến ... 95

Bảng 4.4. Hồi quy dữ liệu bảng ảnh hưởng của các nhân tố đến đến tỷ suất sinh lời/tài sản của các doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM ... 96

Bảng 4.5. Hồi quy dữ liệu bảng ảnh hưởng của các nhân tố đến đến tỷ suất sinh lời/vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM ... 97

Bảng 4.6. Lựa chọn phương pháp ước lượng ... 98

Bảng 4.7. Kiểm định phương sai sai số thay đổi ... 99

Bảng 4.8. Kiểm định tự tương quan phần dư đơn vị chéo ... 99

Bảng 4.9. Kiểm định tự tương quan chuỗi ... 100

Bảng 4.10. Tóm tắt kết quả các kiểm định... 100

Bảng 4.11. Kiểm định sự phù hợp của mơ hình GMM ... 101

Bảng 4.12. Hồi quy GMM tác động của các nhân tố đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM ... 111

Bảng 4.13. Kiểm định tính bền vững của mơ hình GMM ... 112

</div>Trang 7<div class="page_container" data-page="7">

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ... i

LỜI CẢM ƠN ii DANH MỤC VIẾT TẮT ... i

DANH MỤC BẢNG ... ii

MỤC LỤC iii CHƯƠNG 1.MỞ ĐẦU ... 1

1.1 Tính cấp thiết của đê tài ... 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu ... 7

1.2.1Mục tiêu tổng quát ... 7

1.2.2Mục tiêu cụ thể ... 7

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ... 7

1.3.1Đối tượng nghiên cứu ... 7

1.6 Kết cấu của đề tài nghiên cứu ... 9

CHƯƠNG 2.CƠ SỞ LÝ THUYẾT, TỔNG QUAN CÁC NGHIÊN CỨU VÀ MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ XUẤT ... 11

2.1 Ảnh hưởng của yếu tố tài chính đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp ... 11

2.1.1Khái niệm các yếu tố tài chính: ... 11

2.1.2Ảnh hưởng của các yếu tố tài chính đến hiệu quả kinh doanh doanh nghiệp: ... 11

2.2 Ảnh hưởng của khả năng thích ứng chính sách vĩ mơ đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp ... 14

2.2.1Khái niệm chính sách vĩ mơ : ... 14

</div>Trang 8<div class="page_container" data-page="8">

2.2.2Chinh sách vĩ mô ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của doanh

nghiệp; ... 15

2.2.3Ảnh hưởng khả năng thích ứng chinh sách vĩ mô đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản ... 16

2.3 Hiệu quả kinh doanh doanh nghiệp bất động sản ... 17

2.3.1Khái niệm bất động sản và doanh nghiệp ngành bất động sản: ... 17

2.3.2Đánh giá hiệu quả kinh doanh doanh nghiệp bất động sản ... 25

2.3.3Lý thuyết về khả năng thích ứng doanh nghiệp bất động sản với kinh tế vĩ mơ ... 26

2.3.4Phân tích khả năng thích ứng thực tế ... 26

2.3.5Các yếu tố tài chính ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản ... 30

2.4 Tổng quan các cơng trình nghiên cứu trước về hiệu quả kinh doanh ... 39

2.4.1Nghiên cứu các yếu tố tài chính ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản ... 39

2.4.2Nghiên cứu mối quan hệ giữa cấu trúc vốn của yếu tố tài chính và hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp... 43

2.4.3Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh nghiệp bất động sản... 55

2.4.4Nghiên cứu các nhân tố tài chính ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản ... 57

2.4.5Khoảng trống nghiên cứu ... 59

2.5 Mô hình nghiên cứu đề xuất ... 62

2.5.1Mơ tả các biến ... 62

2.5.2Nguồn gốc các biến ... 63

2.5.3Mô hình nghiên cứu đề xuất ... 64

2.5.4Giả thuyết nghiên cứu ... 66

CHƯƠNG 3.PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ... 74

3.1 Phương pháp nghiên cứu ... 74

</div>Trang 9<div class="page_container" data-page="9">

3.2 Quy trình nghiên cứu ... 79

3.3 Dữ liệu nghiên cứu ... 79

3.4 Công cụ nghiên cứu ... 80

3.5 Phương pháp thu thập dữ liệu, số liệu ... 86

3.6 Phương pháp xử lý số liệu ... 87

CHƯƠNG 4.KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ BÀN LUẬN ... 89

4.1 Thống kê mô tả dữ liệu ... 89

4.2 Phân tích tương quan ... 92

4.3 Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh qua khả năng thích ứng chính sách vĩ mô của doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM ... 96

4.3.1Hồi quy dữ liệu bảng (Panels data) ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh qua khả năng thích ứng chính sách vĩ mơ của doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM ... 96

4.3.2Các kiểm định mô hình hồi quy dữ liệu bảng (Panels data test) ... 98

4.3.3Kiểm định sự phù hợp của mơ hình GMM ... 101

4.3.4Phân tích hồi quy các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh qua khả năng thích ứng chính sách vĩ mơ của doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM 101 4.3.5Kiểm định tính bền vững của mơ hình nghiên cứu ... 112

4.4 Bàn luận ảnh hưởng các yếu tố tài chính và khả năng thích ứng chính sách vĩ mơ đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM .... 113

4.4.6Cơ hội tăng trưởng ... 118

4.4.7Tăng trưởng kinh tế ... 119

4.4.8Lạm phát ... 121

</div>Trang 10<div class="page_container" data-page="10">

4.4.9Thanh khoản ... 122

CHƯƠNG 5.KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH ... 125

5.1 Kết luận nghiên cứu ... 125

5.2 Hàm ý chính sách ... 126

5.2.1Đối với tỷ lệ nợ/tài sản (DTA) ... 126

5.2.2Khả năng thanh toán (CR) ... 131

5.2.3Cơ hội tăng trưởng (SG) ... 133

5.2.4Vòng quay tài sản (TURN) ... 135

5.2.5Quy mô doanh nghiệp (SIZE) ... 136

5.2.6Tỷ lệ tài sản cố định (CATA) ... 137

5.2.7Tăng trưởng kinh tế (GDP) ... 138

5.2.8Lạm phát (CPI) ... 139

5.2.9Lãi suất (IR) ... 140

5.3 Kiến nghị đối với cơ quan Nhà Nước ... 142

5.4 Hạn chế của đề tài và hướng nghiên cứu tiếp theo ... 149

5.4.1Hạn chế của đề tài ... 149

5.4.2Hướng nghiên cứu tiếp theo ... 150

DANH MỤC CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU TÁC GIẢ ĐÃ CÔNG BỐ ...

... 152

TÀI LIỆU THAM KHẢO ... 153

DANH SÁCH 71 DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN LẤY DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU ... 173

DANH SÁCH CÁC NGƯỜI THAM GIA PHỎNG VẤN LÀ GIẢNG VIÊN ĐẠI HỌC, CHUYÊN GIA & NGUỒN GỐC CÁC BIẾN KHI PHỔNG VẤN ... 177

PHỤ LỤC

</div>Trang 11<div class="page_container" data-page="11">

CHƯƠNG 1. MỞ ĐẦU

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Bất động sản (BĐS) là một trong những lĩnh vực có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với các doanh nghiệp trong lĩnh vực tài chính tiền tệ, xây dựng, vật liệu xây dựng, các doanh nghiệp sử dụng nhiểu lao động. BĐS kinh doanh hiệu quả góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư, đóng góp thiết thực vào quy hoạch đô thị và nông thôn bền vững theo hướng cơng nghiệp hố, hiện đại hóa đất nước.

Kinh tế Việt Nam đang trong quá trình hội nhập thế giới theo chiều sâu và chiều rộng. Nhất là kể từ khi Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại thế giới (WTO) đã tạo động lực và cơ hội phát triển nhanh, thu hút được vốn đầu tư nước ngoài lớn; từ đó thúc đẩy cho việc nâng cấp, xây dựng mới cơ sở vật chất, hạ tầng kỹ thuật để đáp ứng được nhu cầu hiện tại. Do vậy, xu hướng phát triển lĩnh vực bất động sản trong những năm gần đây diễn ra sôi động, thu hút nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn trong và ngoài nước tham gia; hàng loạt các khu đô thị mới, siêu thị, khách sạn, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê được mọc lên ở các thành phố lớn vừa đáp ứng các nhu cầu ăn ở và các dịch vụ thiết yếu cho cuộc sống, vừa tạo ra một diện mạo cảnh quan đô thị khang trang sạch đẹp.

Thị trường bất động sản ở Việt Nam đã từng bước hình thành và phát triển với tốc độ nhanh, đã đóng góp khơng nhỏ vào tăng trưởng kinh tế đất nước. Sau một thời gian hình thành và phát triển, thị trường bất động sản cũng đã bộc lộ những bất cập về cơ chế vận hành thị trường, hệ thống pháp luật, về các chủ thể tham gia thị trường, về cơ cấu hàng hoá, về giao dịch, về thông tin, về quản lý…Sau thời gian hoạt động trì trệ, thị trường bất động sản tại Việt

</div>Trang 12<div class="page_container" data-page="12">

Nam có xu hướng phát triển ổn định, đồng đều trên mọi phân khúc. Doanh nghiệp bất động sản đã linh hoạt hơn trong việc cơ cấu loại hình và quy mơ sản phẩm. Người dân cũng đã có kinh nghiệm hơn trong việc ký kết mua bán, đầu tư vào bất động sản. Các dự án hoàn thành được đưa vào sử dụng nhiều hơn, trong khi cơ cấu sản phẩm của doanh nghiệp cũng sát với nhu cầu ở thực của người dân hơn. Mặc dù, thị trường đang chứng kiến sự tăng trưởng tốt cả về nhu cầu và thanh khoản, tuy nhiên, trong ngắn hạn, khó khăn về tiếp cận vốn và triển khai thủ tục hành chính đang khiến thị trường tăng trưởng chậm lại.

Năm 2020, thị trường bất động sản dường như đang rơi vào một khoảng lặng khi tình trạng thừa cầu, thiếu cung vẫn tiếp diễn, thị trường gần như đứng im. Trong vòng 3 năm qua, rất hiếm dự án được cấp phép mới, nhất là dự án nhà giá rẻ và nhà xã hội. Đại dịch COVID-19 bùng phát toàn cầu càng làm tăng thêm khó khăn cho thị trường. Song thực tế cho thấy, giai đoạn khó khăn hiện nay cũng là cơ hội sàng lọc, định vị lại các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản một cách rõ nét. Dịch bệnh lan rộng, diễn biến phức tạp, ảnh hưởng không nhỏ tới kế hoạch hoạt động cũng như doanh thu, lợi nhuận của doanh nghiệp nhất là các doanh nghiệp BĐS. COVID-19 đã định hình lại thị trường, tạo ra các xu hướng mới, hoặc tạo ra sự cạnh tranh khốc liệt giữa các bên. Đứng trước nhiều khó khăn thách thức đòi hỏi các doanh nghiệp BĐS phải nỗ lực thực hiện tái cơ cấu hoạt động; tính đến yếu tố chiến lược dành cho ngắn hạn, trung hạn, dài hạn; tập trung vào những sản phẩm đáp ứng tốt nhu cầu thị trường và hướng tới hoạt động chuyên nghiệp hơn. Bên cạnh đó, để thị trường bất động sản vượt qua khó khăn, phát triển ổn định trở lại thì Nhà nước cần phải có các giải pháp đồng bộ cả về cơ chế, chính sách, về nguồn vốn đầu tư, quy trình thực hiện.

Đặc điểm BĐS có chu kì phát triển theo hình Sin bất đối xứng: tăng trưởng - ổn định – sốt nóng – đóng băng – trầm lắng – phục hồi và tăng trưởng

</div>Trang 13<div class="page_container" data-page="13">

trở lại. Trong 30 năm qua, thị trường BĐS Việt Nam trải qua 3 giai đoạn suy thoái và bốn giai đoạn tăng trưởng gắn liền với sự kiện đổi mới chính sách vĩ mô. Đợt sốt đất đầu tiên diễn ra từ năm 1993-1994 sau khi Luật đất đai 1993 ra đời, cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ dàng hơn; ngoài ra, GDP tăng 8,1% năm 1993, 8,8% năm 1994 và 9,5% năm 1995 cũng một nhân tố quan trọng thúc đẩy nhu cầu BĐS tăng. Cơn sốt đất thứ hai vào năm 2001-2002 xảy ra vào thời điểm giá vàng – được lấy làm phương tiện định giá và thanh toán tăng 2,5 – 3 lần. Gần đây nhất, cơn sốt thứ ba xảy ra giai đoạn 2007-2008 đến từ nguyên nhân lạm phát cao (cả năm lên đến 19,89%), lãi suất ngân hàng tăng mạnh (từ 23-24%) và cơn sốt thứ tư từ năm 2016 đến năm 2019 do tồn kho giảm, thị trường BĐS khởi sắc .

Ngược lại, giai đoạn đóng băng đầu tiên xảy ra từ 1995-1999 được cho là từ các chính sách vĩ mô và sự biến động của nền kinh tế. Tiếp theo, năm 2003-2006 chính phủ can thiệp bằng Luật đất đai 2003 và Nghị định 181 đã làm thị trường đang sôi nổi “quay đầu” hạ nhiệt. Giai đoạn 2010-2013, ngân hàng siết chặt lãi suất đối với BĐS đã làm tính thanh khoản thị trường giảm và trở nên “trầm lắng”.

Từ lịch sử thăng trầm ba mươi năm BĐS, có thể nhận thấy rằng chính sách vĩ mô là nhân tố tác động rất lớn đến hiệu quả kinh doanh BĐS. Do đó, khi nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến lĩnh vực BĐS cần quan tâm đến chính sách vĩ mơ trong từng thời điểm nhất định. Nghiên cứu của Quan Minh Nhựt & Lý Thị Phương Thảo (2014) nghiên cứu đòn bẩy tài chính, tỷ lệ tài sản cố định/tổng tài sản, tỷ lệ cổ phiếu quỹ/tổng vốn cổ phần, tỷ lệ chi cho chi phi bán hàng, quản lý doanh nghiệp và thời gian hoạt động của doanh nghiệp ảnh hưởng tích cực đến hiệu quả kinh doanh các doanh nghiệp bất động sản đang niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam.

</div>Trang 14<div class="page_container" data-page="14">

Nghiên cứu khác tập trung vào tác động của các biến vĩ mơ như lãi suất, tỷ giá hối đối tích cực đến hiệu quả kinh doanh của các công ty bất động sản tại Malaysia và giá dầu và chỉ số KLSE Composite Index ảnh hưởng tiêu cực đến hiệu quả kinh doanh (Lee & cộng sự, 2019) .

Nghiên cứu tại Ấn Độ xem xét tác động của các biến vĩ mô như lãi suất, tăng trưởng GDP, tỷ giá hối đoái, chỉ số S&P BSE Sensex và giá dầu ảnh hưởng tiêu cực đến giá bất động sản và tích cực đến doanh thu của các cơng ty bất động sản tại Ấn Độ (Chandra & cộng sự, 2020) .

Nghiên cứu tại Pakistan tập trung vào tác động của các biến vĩ mô như tăng trưởng GDP, lãi suất, tỷ giá hối đoái và giá vàng ảnh hưởng tích cực đến giá cổ phiếu của các công ty bất động sản tại Pakistan (Shabbir & cộng sự, 2021) .

Nghiên cứu của Kim & Park (2018) xem xét tác động của các biến vĩ mô như lãi suất, tăng trưởng GDP, tỷ giá hối đoái và chỉ số S&P 500 ảnh hưởng tích cực đến giá bất động sản và doanh thu của các công ty bất động sản tại Hoa Kỳ.

Nghiên cứu tại Brazil tập trung vào tác động của các biến vĩ mô như lãi suất, tăng trưởng GDP, tỷ giá hối đoái và chỉ số Bovespa ảnh hưởng tích cực đến giá bất động sản và doanh thu của các công ty bất động sản tại Brazil (Rodrigues & cộng sự, 2018) .

Nghiên cứu sâu liên quan đến chính sách vĩ mơ nhấn mạnh tầm quan trọng của chính sách tiền tệ và chính sách tài khóa của chính sách vĩ mơ của chính phủ đến hiệu quả kinh doanh chẳng hạn nhu của các doanh nghiệp ở Thổ Nhĩ Kỳ. Chính sách tiền tệ có ảnh hưởng lớn đến giá cổ phiếu và lợi nhuận của các doanh nghiệp, trong khi chính sách tài khóa có ảnh hưởng đến tiêu cực tăng trưởng doanh thu và giá trị thị trường của các doanh nghiệp (Gürbüz & cộng

</div>Trang 15<div class="page_container" data-page="15">

sự, 2017) . Theo nghiên cứu của El-Masry (2014) về ảnh hưởng của chính sách tiền tệ và chính sách tài khóa đến hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp ở Ai Cập, kết quả cho thấy rằng chính sách tiền tệ có ảnh hưởng tích cực đến giá cổ phiếu của các doanh nghiệp, trong khi chính sách tài khóa có ảnh hưởng tiêu cực đến tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận.

Các kết quả nghiên cứu tương tự ở Ấn Độ tập trung vào ảnh hưởng của chính sách tiền tệ và chính sách tài khóa đến hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp ở Ấn Độ, kết quả cho thấy chính sách tiền tệ có ảnh hưởng đến giá cổ phiếu của các doanh nghiệp, trong khi chính sách tài khóa có tiêu cực ảnh hưởng đến tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận của các doanh nghiệp (Tiwari & Mishra, 2017) .

Nghiên cứu về chính sách vĩ mơ ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh các doanh nghiệp vửa và nhỏ Malaysia cho thấy chính sách tiền tệ có ảnh hưởng tích cực đến giá cổ phiếu và lợi nhuận của các doanh nghiệp (Nabiha & Abdullah ,2014)

Các yếu tố kinh tế vĩ mô như sự phát triển kinh tế, lạm phát, thu nhập bình quân đầu người, tỷ lệ đơ thị hóa, chuyển đổi cơ cấu nghề nghiệp đều có ảnh hưởng đến thị trường BĐS (Binh Minh Duong Thi & cộng sự, 2012) . Nếu thị trường BĐS phát triển tốt thì doanh nghiệp BĐS có doanh thu tốt và hiệu quả kinh doanh cao và ngược lại

Bên cạnh các nhân tố vĩ mô, các nghiên cứu trước đây cũng cho thấy hiệu quả kinh doanh BĐS còn chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố đặc thù ngành và các yếu tố tài chính của doanh nghiệp như quy mô lớn, tỷ lệ tài sản cố định; nhân tố khác như: tuổi đời doanh nghiệp, rủi ro kinh doanh, tỷ số thanh khoản, thuế thu nhập doanh nghiệp

</div>Trang 16<div class="page_container" data-page="16">

Các nghiên cứu lý thuyết theo Yazdanfar (2013) cho rằng một trong những điều kiện tiên quyết quan trọng cho sự tồn tại và thành công lâu dài của doanh nghiệp là hiệu quả kinh doanh thể hiện qua lợi nhuận của doanh nghiệp. Thành tích và các mục tiêu tài chính khác của doanh nghiệp bị ảnh hưởng đáng kể bởi các yếu tố tài chính, chính sách vĩ mô làm giảm lợi nhuận của doanh nghiệp. Những yếu tố này rất quan trọng vì nó mang lại hiệu quả cho tăng trưởng kinh tế, việc làm, đổi mới và thay đổi công nghệ. Mục tiêu chính của doanh nghiệp là tối đa hóa lợi nhuận của họ. Khơng có lợi nhuận, một doanh nghiệp khơng thể thu hút vốn bên ngồi và doanh nghiệp sẽ không tồn tại lâu dài. Hiểu được khả năng sinh lời là yếu tố chính giúp các nhà quản lý xây dựng chiến lược hiệu quả cho doanh nghiệp của họ (Zutter & Gitman, 2011) . Do đó việc phân tích tác động của các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp ngành bất động sản luôn là một vấn đề được quan tâm.

Vấn đề hiệu quả kinh doanh của công ty được quan tâm nhiều trong nghiên cứu tài chính doanh nghiệp. Kết quả kinh doanh của các công ty là một nguồn quan trọng của tăng trưởng kinh tế bền vững. Các cơng ty có lợi nhuận tạo ra giá trị, tạo thêm việc làm, thúc đẩy đổi mới và đóng thuế mà từ đó tất cả chúng ta đều được hưởng lợi.

Việc điều tra các yếu tố quyết định đến hiệu quả kinh doanh của cơng ty có thể cung cấp thơng tin chi tiết về yếu tố thúc đẩy hiệu suất lên xuống và đưa ra các bài học quý giá cho cả các nhà điều hành doanh nghiệp và các nhà hoạch định chính sách. Điều này đặc biệt có giá trị đối với một quốc gia đang phát triển, nơi đã trải qua những khó khăn của q trình chuyển đổi.

Từ các yêu cầu bức thiết nói trên, tác giả thực hiện nghiên cứu “Ảnh

hưởng của yếu tố tài chính và khả năng thích ứng chính sách vĩ mơ đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM” làm luận án

</div>Trang 17<div class="page_container" data-page="17">

tiến sĩ ngành QTKD với mong muốn tìm ra các hàm ý chính sách nhằm nâng

cao hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản. 1.2 Mục tiêu nghiên cứu

1.2.1 Mục tiêu tổng quát

Xác định và đo lường mức độ ảnh hưởng các yếu tố tài chính và chính sách vĩ mô đến hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản. Từ đó đề xuất các hàm ý quản trị đối với nhà vận hành đơn vị nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản trên địa bàn TP.HCM. 1.2.2 Mục tiêu cụ thể

Xác định các yếu tố tài chính và khả năng thích ứng chinh sách vĩ mô ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản.

Đánh giá mức độ ảnh hưởng của yếu tố tài chính và khả năng thích ứng chính sách vĩ mơ đến hiệu quả kinh doanh doanh nghiệp bất động sản.

Đề xuất các hàm ý quản trị nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản trên địa bàn TP.HCM.

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

1.3.1 Đối tượng nghiên cứu

Các yếu tố tài chính và chính sách vĩ mơ ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản.

</div>Trang 18<div class="page_container" data-page="18">

liệu kinh tế vĩ mơ và chính sách kinh tế vĩ mô được lấy từ tổng cục thống kê

(GOS), ngân hàng thế giới (WB) và cục thống kê TP.HCM. 1.4 Câu hỏi nghiên cứu

- Các yếu tố tài chính và vĩ mơ nào ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh doanh nghiệp BĐS tại TPHCM?

- Kết quả đo lường mức độ ảnh hưởng của yếu tố tài chính và chính sách

vĩ mô đến hiệu quả kinh doanh doanh nghiệp BĐS tại TPHCM?

- Các doanh nghiệp BĐS tại TPHCM cần phải làm gì và chuẩn bị chiến lược gì để nâng cao hiệu quả kinh doanh?

- Các doanh nghiệp BĐS cần hỗ trợ gì từ các nhà làm chính sách của Chính

Phủ ?

1.5 Đóng góp của luận án

1.5.1 Đóng góp của luận án về khoa học

Luận án tổng quan các lý thuyết về phát triển bền vững, hiệu quả kinh doanh doanh nghiệp, các nghiên cứu thực nghiệm về ảnh hưởng của yếu tố tài chính, chính sách vĩ mô đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp, các doanh nghiệp thích ứng các chính sách vĩ mơ và ứng dụng các kết quả này để xây dựng mô hình lý thuyết các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh cho

doanh nghiệp ngành bất động sản.

1.5.2 Đóng góp thực tiễn

Kết quả nghiên cứu chuyên đề có ý nghĩa thực tiễn trên các mặt sau đây: Thứ nhất, giúp cho các nhà quản trị doanh nghiệp ngành bất động sản nhìn nhận đầy đủ hơn về hiệu quả kinh doanh và các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp. Trên cở sở đó có những giải pháp liên

</div>Trang 19<div class="page_container" data-page="19">

quan đến quyết định tài chính và chính sách kinh doanh giúp cho các doanh nghiệp nâng cao hiệu quả kinh doanh.

Thứ hai, kết quả nghiên cứu là tài liệu tham khảo cho các tổ chức tín dụng làm cơ sở xác định đối tượng cho vay, hạn mức tín dụng cho vay phù hợp nhằm hạn chế rủi ro xảy ra khi cho các doanh nghiệp BĐS vay.

Thứ ba, kết quả nghiên cứu sẽ hỗ trợ các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại TPHCM tổng hợp được những yếu tố về tài chính, vĩ mô tác động đến hiệu quả kinh doanh và rút ra những kinh nghiệm giúp cho doanh nghiệp bất động sản tại TPHCM phát triển bền vững

Thứ tư, các nhà hoạch định chính sách vĩ mơ có thể đưa ra những chính sách thuận lợi giúp cho các doanh nghiệp bất động sản phát triển để nâng cao

hiệu quả kinh doanh

1.6 Kết cấu của đề tài nghiên cứu

Kết cấu của đề tài bao gồm 5 chương cụ thể như sau:

Chương 1 Mở đầu

Chương trình bày tính cấp thiết của chun đề đã lựa chọn, đồng thời nêu ra đối tượng, phạm vi nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu, tình hình nghiên cứu đề tài và kết cấu luận án.

Chương 2: Cơ sở lý thuyết, tổng quan các nghiên cứu và mơ hình đề xuất

Chương hệ thống hóa cơ sở lý luận dựa trên việc tổng hợp lý thuyết về hiệu quả kinh doanh bất động sản, các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh BĐS và cơng trình nghiên cứu trên thế giới để làm nền tảng nghiên cứu chương 3 tiếp theo. Chương đề xuất các biến, thiết lập các dạng hàm mơ hình nghiên cứu và đưa ra giả thuyết nghiên cứu cụ thể.

</div>Trang 20<div class="page_container" data-page="20">

Chương 3: Phương pháp nghiên cứu

Chương trình bày các phương pháp nghiên cứu, chương trình nghiên cứu, mẫu nghiên cứu, công cụ nghiên cứu, phương pháp thu thập dữ liệu, số liệu

Chương 4: Kết quả nghiên cứu và bàn luận

Chương trình bày kết quả nghiên cứu và bàn luận kết quả nghiên cứu

Chương 5: Kết luận và hàm ý chính sách

Chương trình bày đề xuất, hàm ý quản trị đối với các nhà quản lý doanh nghiệp bất động sản và các khuyến nghị về chính sách từ Nhà Nước để hỗ trợ doanh nghiệp BĐS phát triển ổn định và bền vững khi chính sách vĩ mơ thay đổi

TĨM TẮT CHƯƠNG 1

Chương 1 đã cho thấy tính cấp thiết cần thực hiện nghiên cứu về ảnh hưởng của yếu tố tài chính và khả năng thích ứng chính sách vĩ mơ của các doanh nghiệp bất động sản tại TPHCM. Những đóng góp mới về mặt học thuật và thực tiễn của nghiên cứu, cũng như trình bày tóm tắt các phương pháp nghiên cứu được sử dụng để trả lời cho các câu hỏi nghiên cứu nhằm đạt được mục tiêu nghiên cứu đặt ra.

</div>Trang 21<div class="page_container" data-page="21">

CHƯƠNG 2. CƠ SỞ LÝ THUYẾT, TỔNG QUAN CÁC NGHIÊN CỨU VÀ MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ XUẤT

2.1 Ảnh hưởng của yếu tố tài chính đến hiệu quả kinh doanh của doanh

nghiệp

2.1.1 Khái niệm các yếu tố tài chính:

Yếu tố tài chính là các thành phần cấu thành nên tài sản và nguồn vốn của một doanh nghiệp, bao gồm tiền mặt, tài sản đầu tư, nợ phải trả, vốn chủ sở hữu và các khoản thu nhập khác. (Brigham & cộng sự, 2016)

Yếu tố tài chính là một phần quan trọng trong phân tích tài sản của một doanh nghiệp, bao gồm các khoản tiền và tài sản khác được sử dụng để hỗ trợ hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. (Van Horne & cộng sự, 2013)

Yếu tố tài chính là các yếu tố quan trọng trong việc đánh giá hiệu quả của một doanh nghiệp, bao gồm năng lực tài chính, khả năng thanh tốn và quản lý nợ, cũng như khả năng tạo ra lợi nhuận và giá trị cho cổ đông. ( Harrison & cộng sự, 2014)

2.1.2 Ảnh hưởng của các yếu tố tài chính đến hiệu quả kinh doanh doanh nghiệp:

Các yếu tố tài chính của lý thuyết phát triển bền vững với khung TBL (Triple Bottom Line) ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh doanh nghiệp:

Phát triển bền vững là sử dụng một cách hợp lý và hiệu quả các nguồn tài nguyên, bảo vệ môi trường một cách khoa học, cùng với sự phát triển kinh tế theo hội nghị Mơi trường tồn cầu Rio de Janeiro tháng 06, năm 1992. Phát triển bền vững được đánh giá trên ba nhân tố: kinh tế bền vững; xã hội bền vững; môi trường bền vững.

</div>Trang 22<div class="page_container" data-page="22">

Phát triển bền vững là quá trình phát triển kinh tế mà không gây ảnh hưởng đáng kể và không thể đảo ngược cuộc sống của con người mơi trường, hịa hợp các quy luật tự nhiên và pháp luật của nền kinh tế (Kozłowski, 1994) . Chiến lược phát triển bền vững là nền tảng cho trách nhiệm trong kinh doanh hiện đại. Thực hiện ý tưởng phát triển bền vững là tìm kiếm các giải pháp cho các hoạt động kinh doanh có trách nhiệm xã hội, thân thiện với môi trường và cùng một lúc, có giá trị kinh tế (Rok, 2008) . Khái niệm về phát triển bền vững bao gồm nhiều hơn chỉ là sự tôn trọng môi trường tự nhiên. Không thể bảo vệ môi trường tự nhiên mà khơng có sự tơn trọng đồng thời đối với luật pháp địa phương, nguyên tắc dân chủ và sự tham gia vào sự phát triển của xã hội dân sự hoặc theo đuổi xóa đói giảm nghèo. Do đó niềm tin rằng một chiến lược phát triển hiệu quả cho một cơng ty cần bao gồm các khía cạnh kinh tế, sinh thái và xã hội đến một mức độ bình đẳng (Rok, 2010) . Cụ thể, như sau:

Về nhân tố kinh tế bền vững: nhân tố kinh tế giữ vai trò quan trọng đặc biệt trong phát triển bền vững. Kinh tế bền vững yêu cầu lựa chọn phương án có hiệu quả nhất và cần cân nhắc những ảnh hưởng của các hoạt động kinh tế hiện tại trong tương lai.

Quá trình phát triển phải đảm bảo cân bằng giữa bảo vệ môi trường tự nhiên với sự khai thác nguồn tài nguyên thiên nhiên.

Lập luận của Elkington (1997) là các công ty nên chuẩn bị ba yếu tố cốt lõi riêng biệt. Một là thước đo truyền thống về lợi nhuận doanh nghiệp. Thứ hai là “người” của một công ty – một thước đo về trách nhiệm xã hội của một tổ chức trong suốt q trình hoạt động của nó. Thứ ba là “hành tinh” của công ty – một thước đo về trách nhiệm mơi trường mà nó đã được.

TBL cùng với sự phát triển bền vững và trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp là sự kết hợp của ba yếu tố: con người, hành tinh và lợi nhuận. Lý thuyết

</div>Trang 23<div class="page_container" data-page="23">

TBL được sử dụng nhằm mục đích kiểm định và phản ảnh hiệu quả của doanh nghiệp ở ba yếu tố: kinh tế, môi trường và xã hội. Khi đó, hiểu theo nghĩa hẹp thì TBL là một khung phân tích về kế tốn để đo lường và lập báo cáo về hoạt động của doanh nghiệp về cả ba phương diện là kinh tế, xã hội và mơi trường để khuyến khích các tổ chức kết hợp tính bền vững vào thực tiễn kinh doanh của họ (Elkington, 1997 ; Elkington, 2006 ). Khi doanh nghiệp đáp ứng được đồng đều cả phát triển về kinh tế, xã hội và mơi trường của mình thì doanh nghiệp đó được xem là bền vững (Hart & cộng sự, 2003) .

Theo đó, các doanh nghiệp vừa phải đảm bảo lợi nhuận về kinh tế và vừa phải củng cố được lợi ích về xã hội và bảo vệ môi trường lâu bền. Hiệu suất của doanh nghiệp trong mỗi yếu tố thể hiện cam kết tương ứng của họ đối với các bên liên quan, môi trường tự nhiên và lợi nhuận kinh tế của họ. Nó cho thấy rằng mối quan hệ giữa yếu tố phải đạt được một sự cân bằng để tối đa hóa lợi ích tiềm năng trong mỗi thành phần. Sự chú ý của doanh nghiệp đối với các vấn đề xã hội có thể mang lại lịng trung thành của khách hàng (Elkington, 1997) . Tác giả mạnh mẽ khẳng định rằng trong thế giới kinh doanh phức tạp, nếu doanh nghiệp bỏ qua công bằng xã hội và chất lượng môi trường, cách mạng văn hóa tồn cầu thì sự liên kết của những yếu tố này với yếu tố tài chính có thể dẫn đến sự sụp đổ của chính doanh nghiệp đó. Hơn nữa, tính bền vững về kinh tế của một doanh nghiệp sẽ phụ thuộc vào khả năng đồng thời kết hợp các giá trị công bằng xã hội, bảo vệ mơi trường, phát triển văn hóa vào các giá trị thực tiễn của doanh nghiệp để mang lại lợi nhuận tổng thể cao hơn.

Càng nhiều tập đoàn và ban lãnh đạo doanh nghiệp hiểu được trách nhiệm của họ đối với các tiêu chuẩn TBL, thì doanh nghiệp càng có nhiều khả năng sống sót trong q trình chuyển đổi sang một tương lai bền vững (Elkington, 2006) . TBL còn có tiềm năng để chứng minh cho các tập đồn, về mặt thuận lợi, trách nhiệm xã hội và môi trường là các yếu tố liên quan trong

</div>Trang 24<div class="page_container" data-page="24">

báo cáo tài chính của họ và việc đưa nó vào có thể mang lại lợi ích cho doanh nghiệp (Dixon, 2014).

Như vậy, TBL là một khung ngun tắc kế tốn nhằm vượt ra ngồi cách đo lường lợi nhuận truyền thống, nó báo cáo kết quả hoạt động của doanh nghiệp thông qua hiệu quả xã hội và mơi trường. Nó nêu sự cần thiết là phải xem xét ngồi kế tốn tài chính thì khuyến khích các doanh nghiệp cân nhắc đến việc tác động đến môi trường và xã hội. Thách thức chính của mơ hình nằm trong việc định lượng chi phí, lợi ích thực sự của trách nhiệm xã hội và môi trường (Elkington, 1997) .

Luận án chỉ tập trung vào nghiên cứu khía cạnh tài chính liên quan đến hiệu quả kinh doanh thông qua các chỉ tiêu kế toán để xem xét các mức độ ảnh hưởng của yếu tố tài chính và vĩ mơ đến hiệu quả kinh doanh doanh nghiệp để đưa ra những hàm ý chính sách giúp các doanh nghiệp bất động sản tại TPHCM phát triển bền vững

2.2 Ảnh hưởng của khả năng thích ứng chính sách vĩ mô đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp

2.2.1 Khái niệm chính sách vĩ mơ :

Theo Mankiw (2014) , chính sách vĩ mô là một trong những công cụ quan trọng để đạt được sự ổn định và tăng trưởng kinh tế trong một quốc gia.

Chính sách vĩ mơ bao gồm chính sách tiền tệ, chính sách tài khóa và chính sách thuế, và chúng được áp dụng để giải quyết các vấn đề kinh tế cụ thể của một quốc gia (Dornbusch & cộng sự, 2014)

Chính sách vĩ mơ là sự kết hợp của các biện pháp kinh tế được áp dụng bởi chính phủ và Ngân hàng trung ương để kiểm soát và quản lý hoạt động kinh tế của một quốc gia. (Sullivan & cộng sự , 2015)

</div>Trang 25<div class="page_container" data-page="25">

2.2.2 Chính sách vĩ mô ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp;

Khả năng thích ứng với chính sách vĩ mô là một yếu tố quan trọng để đảm bảo sự bền vững và tăng trưởng của doanh nghiệp, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường kinh tế thay đổi liên tục (David & cộng sự, 2017)

Doanh nghiệp cần có khả năng thích ứng với chính sách vĩ mơ của chính phủ để có thể tận dụng các cơ hội và giảm thiểu rủi ro trong hoạt động kinh doanh của mình (Daniels & cộng sự, 2018)

Khả năng thích ứng chính sách vĩ mơ của doanh nghiệp là một yếu tố quan trọng trong việc đánh giá hiệu quả và sức bền của một doanh nghiệp trong điều kiện thị trường thay đổi." (David & cộng sự, 2017)

Nghiên cứu Parker, S. C. (2018) chỉ ra điều kiện kinh tế vĩ mô như lạm phát và tăng trưởng GDP ảnh hưởng đến việc khởi nghiệp và thành công của các doanh nghiệp mới tại Hoa Kỳ, doanh nghiệp khởi nghiệp sẽ thành cơng và có hiệu quả kinh doanh cao nếu lạm phát thấp và tăng trưởng GDP cao

Nghiên cứu của Duchin, R., & cộng sự (2010) tập trung vào các yếu tố kinh tế vĩ mô như lạm phát, tăng trưởng kinh tế, và lãi suất ảnh hưởng đến việc doanh nghiệp Hoa Kỳ tích trữ tiền mặt để đối phó với các tác động kinh tế vĩ mơ, doanh nghiệp có tích trữ tiền mặt cao sẽ vượt qua được những khó khăn của kinh tế vĩ mô đễ đạt hiệu quả kinh doanh cao khi yếu tố vĩ mô thuận lợi trở lai

Agarwal, V., & cộng sự (2008) khám phá các yếu tố kinh tế vĩ mô như tăng trưởng GDP, lạm phát, và tỷ lệ thất nghiệp ảnh hưởng đến tỷ lệ phá sản của các doanh nghiệp trong bối cảnh khủng hoảng tại Hy Lạp, các yếu tố vĩ mô thuận lợi như GDP cao, thất nghiệp thấp thì các doanh nghiệp sẽ tránh được phá sản và đạt hiệu quả kinh doanh cao

</div>Trang 26<div class="page_container" data-page="26">

2.2.3 Ảnh hưởng khả năng thích ứng chính sách vĩ mô đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản;

Nghiên cứu của Blackburne & Frankort (2018) : Nghiên cứu này đã xem xét mối quan hệ giữa khả năng thích ứng với chính sách vĩ mơ và kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp tư nhân ở Trung Quốc. Các yếu tố vĩ mô như lãi suất, tăng trưởng kinh tế, lạm phát của chính sách tiền tệ là những yếu tố doanh nghiệp cần thích ứng Kết quả cho thấy rằng doanh nghiệp thích ứng tốt với với lãi suất , lạm phát tác động tích cực đến hiệu suất kinh doanh của các doanh nghiệp tư nhân.

Nghiên cứu của Dai & Zhang (2018) : Nghiên cứu này tập trung vào khả năng thích ứng với chính sách tài khóa của các doanh nghiệp tư nhân ở Trung Quốc là những yếu tố cần thích ứng để doanh nghiệp có thể thay đổi các chiến lược của cơng ty để thích ứng các chính sách vĩ mơ của chính phủ Kết quả cho thấy rằng các doanh nghiệp có khả năng thích ứng tốt với sự thay đổi của lãi suất thay đổi, lạm phát tăng cao khi chính phủ điều chỉnh chính sách tài khóa , thuế sẽ có hiệu suất tốt hơn và đạt được tăng trưởng bền vững hơn trong dài hạn.

Nghiên cứu của Gao & cộng sự (2018): Nghiên cứu này tập trung vào ảnh hưởng của khả năng thích ứng với chính sách vĩ mơ đến sự thành công của các doanh nghiệp tư nhân ở Trung Quốc. Kết quả cho thấy rằng khả năng thích ứng với là một yếu tố quan trọng đối với sự thành công của các doanh nghiệp tư nhân.

Nghiên cứu của Nguyen & cộng sự (2020) : Nghiên cứu này tập trung vào khả năng thích ứng với chính sách vĩ mơ của các doanh nghiệp tư nhân ở Việt Nam. Kết quả cho thấy rằng cấu trúc tài chính linh hoạt của doanh nghiệp thích ứng với lãi suất, thuế có ảnh hưởng tích cực đến kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp tư nhân, đặc biệt là trong lĩnh vực sản xuất và xây dựng.

</div>Trang 27<div class="page_container" data-page="27">

Nghiên cứu của Kishor, N. K., & cộng sự (2017) khảo sát chính sách tiền tệ ảnh hưởng đến doanh nghiệp bất động sản ở các quốc gia châu Âu, bằng cách phân tích biến động lãi suất và giá nhà. Lãi suất thấp sẽ kích thích người dân đầu tư vào BĐS sẽ thúc đẩy các doanh nghiệp BĐS bán hàng tốt và thúc đẩy giá nhà tăng, hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp BĐS sẽ đạt hiệu quả cao

Nghiên cứu Wheaton, W. C. (1999) của này phân tích cách mà các yếu tố như chính sách tiền tệ. tăng trưởng GDP, lãi suất và lạm phát ảnh hưởng đến quyết định đầu tư vào bất động sản của các doanh nghiệp tại Anh. Doanh nghiệp sẽ tích cực đầu tư vào BĐS nếu chính phủ nới lỏng chính sách tiền tệ, chi phí vốn thấp, tăng trưởng GDP cao, lãi suất thấp sẽ làm gia tăng hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp

Nghiên cứu của Hoesli, M., & cộng sự (2008) nghiên cứu cách các doanh nghiệp bất động sản phản ứng với biến đổi lãi suất, dựa trên dữ liệu từ thị trường bất động sản tại Mỹ. Các doanh nghiệp BĐS tại Mỹ sẽ sử dụng những công cụ giảm thiểu rủi ro từ lãi suất như thương lượng với các ngân hàng giữ nguyên lãi suất, phát hành trái phiếu để có nguồn vốn tiếp tục xây dựng các dự án.

Các nghiên cứu trên đều cho thấy rằng doanh nghiệp phải thích ứng với các chính sách vĩ mơ như chính sách tiền tệ, chính sách lãi suất, tăng trưởng GDP, lạm phát là những yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh doanh nghiệp BĐS

2.3 Hiệu quả kinh doanh doanh nghiệp bất động sản

2.3.1 Khái niệm bất động sản và doanh nghiệp ngành bất động sản:

Hiện nay hệ thống pháp luật của nhiều quốc gia trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”.

</div>Trang 28<div class="page_container" data-page="28">

Hầu hết các quốc gia này đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, khơng tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là mảnh đất chứ khơng phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, khơng thể là đối tượng của giao dịch dân sự. Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là bất động sản.

Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.

Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là bất động sản; thứ hai, khơng giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”.

Điều 130 Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về bất động sản đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về bất động sản là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này cịn liệt kê những vật khơng liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ” cũng là các bất động sản.

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà,

</div>Trang 29<div class="page_container" data-page="29">

cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.

Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là bất động sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục bất động sản. Hơn nữa, các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.

Kinh doanh bất động sản có thể hiểu khái quát là việc đầu tư nguồn vốn nhằm thực hiện hoạt động mua, xây dựng, nhận chuyển nhượng để bán (chuyển nhượng tức cho thuê, cho thuê lại hoặc cho thuê mua bất động sản, thực hiện môi giới bất động sản, dịch vụ tư vấn bất động sản, dịch vụ sàn giao dịch bất

động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm vào mục đích sinh lợi. Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch

vụ bất động sản.

Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển

nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.

Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất

động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản.

Các tính chất cơ bản của bất động sản

Tính cố định về vị trí BĐS khơng thể di dời được

- Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể. Khi xem xét BĐS cần phải tính đến khoảng cách của BĐS đó đến các trung tâm,

</div>Trang 30<div class="page_container" data-page="30">

cũng như khả năng tiếp cận BĐS. Bởi những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của BĐS sẽ thay đổi, do vậy phải dự tính trước các thay đổi này trong việc đầu tư và định giá BĐS. Đồng thời, đó cũng là lý do để khi đầu tư các công trình BĐS cần đi đơi với việc phát triển các yếu tố tiếp cận và giảm khoảng cách đến các trung tâm;

- Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS chịu tác động của yếu tố môi trường, như: Những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và điều kiện mơi trường; nên khi định giá BĐS phải tính đến các yếu tố này và dự báo sự thay đổi của chúng tác động như thế nào đến BĐS.

- Trước khi đầu tư, thiết kế phải tính tốn và dự báo được tất cả các cơng năng, cũng như dự tính trước được các nhũ cầu phát sinh.

Tính khác biệt

</div>Trang 31<div class="page_container" data-page="31">

Khơng có hai BĐS hồn tồn giống nhau, lý do là có sự khác nhau về vị trí của BĐS; khác nhau về kết cấu và kiến trúc; khác nhau về quyền đối với BĐS; khác nhau về hướng; khác nhau vể quang cảnh và các vật ngoại cảnh…, từ đó đặt ra vấn đề:

- Trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị của các BĐS, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về tính dị biệt của người tiêu dùng. Xã hội càng phát triển thì nhu cầu về tính dị biệt càng tăng;

- Khi định giá các BĐS phải chú ý đến tính dị biệt, không thể so sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau;

- Chú ý trong quản lý nhà nước nhằm đảm bảo tính thống nhất vể khơng gian kiến trúc, khắc phục các nhược điểm do tính dị biệt gây ra.

Tính khan hiếm

Sự khan hiếm về BĐS chủ yếu xuất phát từ diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí…, từ đó đặt ra vấn đề: Quan hệ cung cầu về BĐS thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu, qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS, người đầu cơ vể lâu dài thường có lợi do giá cả ln có xu hướng tăng lên.

Tính có giá trị lớn

- Thường giá trị của BĐS rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai, cũng như chi phí xây dựng các cơng trình trên đất là rất lớn, từ đó đặt ra vấn đề:

- Hoạt động đầu tư KDBĐS phải có vốn lớn và dài hạn;

- Vốn đầu tư cho BĐS có thể tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh; - Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh tốn khi mua bán…

</div>Trang 32<div class="page_container" data-page="32">

Tính ảnh hưởng lẫn nhau

Các cơng trình BĐS thường có tác động qua lại đối với nhau và có ảnh hưởng tới các hoạt động kinh tế- xã hội, từ đó đặt ra vấn để:

- Nhà nước phải thống nhất quản lý về BĐS;

- Khi đầu tư xây dựng các cơng trình BĐS phải tính đến những ảnh hưởng tới các cơng trình khác;

- Khi định giá BĐS, phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu như có các cơng trình BĐS khác ra đời…

Đặc điểm hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản Lĩnh vực bất động sản tạo của cải vật chất lớn và chiếm một lượng lớn đầu tư vốn của toàn xã hội. Giá trị sản xuất của ngành bất động sản đóng

góp trong tổng giá trị sản phẩm quốc dân ngày càng gia tăng. Cùng với các ngành như công nghiệp, dịch vụ thì ngành bất động sản là một ngành đi kèm với q trình đơ thị hóa diễn ra mạnh mẽ hiện nay, góp phần đẩy nhanh q trình cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất nước.

Các cơng ty bất động sản muốn kinh doanh đòi hỏi một lượng vốn lớn.

Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. Theo luật bất động sản năm 2014, đối với các dự án khu đô thị mới và dự án ha tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì chủ đầu tư dự án phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình khơng thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án. Đối với dự án khu nhà ở thì khơng thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mơ sử dụng đất dưới 20 ha và không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt. Vì vậy, kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh đòi hỏi chủ đầu tư phải có năng lực tài chính, khả năng quản lý, tạo lập phát triển

</div>Trang 33<div class="page_container" data-page="33">

thị trường lành mạnh, bền vững. Để đạt được yêu cầu đó thì các cơng ty bất động sản cần phải có một lượng vốn kinh doanh khá lớn mới đáp ứng được yêu cầu của ngành nghề. Tuy nhiên, các doanh nghiệp của Việt Nam nói chung trong đó có các cơng ty bất động sản nói riêng đều có năng lực tài chính hạn chế, nguồn vốn chủ sở hữu còn mỏng. Với đặc điểm này thường dẫn đến tình trạng các cơng ty bất động sản phải vay nợ nhiều để đầu tư các dự án mới hoặc hoàn thiện các dự án cũ làm ảnh hưởng đến cơ cấu nguồn vốn.

Chu kỳ kinh doanh của các công ty bất động sản dài. Thông thường

đối với mỗi dự án BĐS, kể từ lúc lập kế hoạch khả thi, triển khai thi công và bán sản phẩm để thu hồi vốn thì thời gian sẽ phải mất từ một năm cho đến hàng chục năm. Do đó, với các cơng ty bất động sản thường có chu kỳ sản xuất dài hơn so với các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh hàng hóa thơng thường. Với đặc điểm này dẫn đến việc các công ty bất động sản cần phải có các chỉ tiêu đặc thù để phản ánh tình hình cơng nợ, khả năng thanh toán tổng quát và chi tiết theo thời gian cũng như theo từng hạng mục, từng dự án nhằm hạch tốn, phân bổ chi phí, doanh thu và lợi nhuận các dự án BĐS một cách hợp lý nhất. Hơn nữa, do đặc điểm của thị trường bất động sản là một thị trường có tính chu kỳ.

Việc chiếm dụng vốn trong kinh doanh rất phổ biến: Đối với ngành bất

động sản, do đặc thù của ngành nên vấn đề chiếm dụng vốn diễn ra rất phổ biến. Chủ đầu tư khi thi công các dự án thường mua chịu vật tư, hàng hóa của các nhà cung cấp một số lượng lớn hoặc khi nhà thầu hồn thành xong cơng trình do cam kết phải bảo hành, bảo dưỡng nên cũng phải sau một thời gian dài mới thu hồi hết vốn. Vì vậy, khi phân tích hiệu quả SXKD các cơng ty bất động sản các nội dung cần được đề cao như: phân tích cơ cấu nguồn vốn và cơ cấu tài sản, phân tích khả năng thanh tốn, ... Ngồi ra, có rất nhiều các cơng ty bất động sản kêu gọi góp vốn từ khách hàng dưới hình thức “Hợp đồng góp vốn”,

</div>Trang 34<div class="page_container" data-page="34">

đây chính là cách doanh nghiệp sử dụng tiền vay của khách hàng nhưng không phải trả lãi. Điều này có được là do khách hàng rất muốn mua nhà (căn hộ) giá ưu đãi mà chủ đầu tư vẫn 10 chưa hoàn thành xong móng hoặc chưa có cơ sở hạ tầng đầy đủ nên theo luật định chưa được phép ký kết hợp đồng mua bán mà chỉ sử dụng hợp đồng góp vốn, hoặc nếu có hợp đồng mua bán giữa các cơng ty bất động sản với khách hàng thì khách hàng phải đóng tiền làm nhiều đợt theo tiến độ thi công. Trong trường hợp nếu dự án không thể tiếp tục thì chủ đầu tư sẽ trả lại tiền cho khách hàng và khi đó mới tính lãi theo lãi suất ngân hàng. Đây thực chất là hiện tượng chủ đầu tư chiếm dụng vốn một cách hợp pháp của khách hàng.

Các công ty kinh doanh bất động sản là các công ty nằm trong một ngành kinh doanh gặp nhiều rủi ro: Vì ngành bất động sản là ngành nghề đòi

hỏi vốn đầu tư lớn, chu kỳ kinh doanh dài nên các công ty bất động sản kinh doanh trong lĩnh vực này nếu không phán đoán tốt xu hướng của thị trường mà bỏ vốn đầu tư, sau vài năm sản phẩm của mình mới hoàn thành nhưng lúc này thị trường đã bão hịa hoặc đang rơi vào giai đoạn suy thối dẫn đến công ty không bán được hàng hoặc phải bán hàng dưới giá thành. Cũng có những tình huống doanh nghiệp đang triển khai một dự án BĐS thì có những thay đổi về chính sách của Nhà nước, thay đổi quy hoạch dẫn đến dự án đó mất đi những lợi thế dự kiến ban đầu. Vì thế nó cũng dẫn đến tình trạng cơng ty bất động sản không bán được hàng, hàng tồn kho ngày một lớn, doanh nghiệp ứ đọng một lượng vốn lớn mà không làm thế nào để khai thông được. Mặt khác, do các tổ chức tín dụng cho vay đầu tư BĐS là những khoản cho vay trung, dài hạn và kỳ hạn điều chỉnh lãi suất thường từ 6 tháng đến 1 năm. Trong khi đó, phần lớn nguồn vốn huy động của các tổ chức tín dụng là nguồn vốn ngắn hạn và lãi suất khá linh hoạt theo thị trường. Sự chênh lệch về kỳ hạn và lãi suất giữa nguồn

</div>Trang 35<div class="page_container" data-page="35">

vốn huy động và cho vay làm tăng thêm độ rủi ro với cả thị trường tài chính và thị trường bất động sản.

2.3.2 Đánh giá hiệu quả kinh doanh doanh nghiệp bất động sản

Hiệu quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản được đo lường các chỉ tiêu phổ biến như hiệu quả tài chính (ROE, ROA, ROI…). Phương pháp đo lường khả năng sinh lời được ưa chuộng ROA- tỷ suất lợi nhuận trên tài sản (chiếm 46%); ROE- tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (27%) bằng các chỉ tiêu kế toán tập trung vào dữ liệu quá khứ được ưa chuộng cho các doanh nghiệp bất động sản. Tariq & cộng sự (2014) khẳng định sự phù hợp của các chỉ tiêu đo lường hiệu quả kinh doanh từ góc độ kế tốn của cơng ty (ROA, ROE)

- ROE là một chỉ tiêu thích hợp khi nghiên cứu các yếu tố có liên quan với lợi ích của cổ đơng. Nó liên quan đến các khoản thu nhập của công ty để tài sản đầu tư của cổ đơng (Thu nhập rịng / vốn chủ sở hữu của cổ đông). Tỷ lệ lợi nhuận này cho thấy khả năng của một công ty tạo ra lợi nhuận ròng với khoản đầu tư của các cổ đông (Kauffman & Taylor, 1993 ; Kapopoulos & Lazaretou, 2007) .

-ROA bao gồm tất cả các nguồn tài sản đóng góp vào thu nhập (Brealey & Myers, 1991) . ROA càng cao thì kết quả là sử dụng các tài sản càng tăng và có lợi cho các cổ đông (Haniffa & Huduib, 2006) . Tỷ lệ này cao cũng phản ánh kết quả sử dụng của công ty tài sản của mình trong việc phục vụ lợi ích kinh tế của các cổ đông (Ibrahim & AbdulSamad, 2011) . Trái lại, nếu ROA thấp không đúng theo kế hoạch, đòi hỏi cần phải sửa đổi kế hoạch để tăng cường hiệu suất ngắn hạn.

Tài sản của một cơng ty được hình thành từ vốn vay và vốn chủ sở hữu. Cả hai nguồn vốn này được sử dụng để tài trợ cho các hoạt động của công ty.

</div>Trang 36<div class="page_container" data-page="36">

Hiệu quả của việc chuyển vốn đầu tư thành lợi nhuận được thể hiện qua ROA. ROA càng cao thì càng tốt vì cơng ty đang kiếm được nhiều tiền hơn trên lượng đầu tư ít hơn.

Tỷ lệ ROE càng cao chứng tỏ ban điều hành công ty sử dụng hiệu quả đồng vốn của cổ đông, cho nên chỉ số này thường là một tiêu chí quan trọng để xem xét cơ hội đầu tư vào cổ phiếu của một doanh nghiệp.

2.3.3 Lý thuyết về khả năng thích ứng doanh nghiệp bất động sản với kinh tế vĩ mơ

Khả năng thích ứng liên quan đến năng lực của mỗi cá nhân và tổ chức để vượt qua môi trường mới và thay đổi. Trong lĩnh vực cơng việc, thích ứng với những thay đổi được mơ tả là khả năng thích ứng nghề nghiệp (Savickas, 1997) . Savickas (2005) định nghĩa khả năng thích ứng nghề nghiệp như là thái độ, năng lực và hành vi mà mỗi cá nhân sử dụng để hịa hợp bản thân họ với cơng việc.

Đối với doanh nghiệp, khả năng thích ứng là năng lực của doanh nghiệp, khả năng quản trị doanh nghiệp thích nghi với những thay đổi của môi trường vĩ mô như thu nhập bình quân trên đầu người, lãi suất ngân hàng, cán cân thanh tốn, chính sách tài chính, tỷ lệ lạm phát, tỷ giá hối đoái. Các vấn đề kinh tế trên chẳng những có tác động đến một doanh nghiệp cụ thể mà cịn có tác động đến toàn bộ hệ thống kinh tế – xã hội của một đất nước

2.3.4 Phân tích khả năng thích ứng thực tế

Các nhân tố kinh tế vĩ mô có ảnh hưởng mạnh mẽ đến hoạt động kinh doanh của Doanh nghiệp như : thu nhập bình quân trên đầu người, lãi suất ngân hàng, cán cân thanh toán, chính sách tài chính, tỷ lệ lạm phát, tỷ giá hối đoái. Các vấn đề kinh tế trên chẳng những có tác động đến một Doanh nghiệp cụ thể mà cịn có tác động đến tồn bộ hệ thống kinh tế – xã hội của một đất nước, do đó Ngành

</div>Trang 37<div class="page_container" data-page="37">

BĐS cũng không ngoại lệ chịu sự tác động của các nhân tố trên và các doanh nghiệp BĐS cần có chiến lược phù hợp để nâng cao hiệu quả kinh doanh và thích ứng chính sách vĩ mơ.

Lãi suất

Lãi suất cũng ảnh hưởng đến thị trường tiêu thụ sản phẩm. Nếu mức lãi suất cao, người dân sẽ thu hẹp tiêu dùng, làm cho thị trường tiêu thụ co lại. Nhưng nếu mức lãi suất thấp sẽ khuyến khích người dân tiêu dùng, kích thích tiêu thụ sản phẩm. Các Doanh nghiệp cần phải dựa vào các tình hình biến động trên nhằm đưa ra các giải pháp tối ưu để tăng tiêu thụ sản phẩm.

Đặc thù Ngành BĐS cần nguồn tài chính lớn nên cả người mua và người bán đều có nhu cầu vay vốn. Do đó, lãi suất thấp, thủ tục hỗ trợ cho vay mua BĐS thông thoáng tạo thuận lợi cho hoạt động kinh doanh Ngành BĐS và làm gia tăng hiệu quả kinh doanh các doanh nghiệp ngành BĐS.

Nghiên cứu của Phạm Thị Phương Loan (2011) các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam phải thích ứng đến lạm phát, thu nhập bình quân đầu người và GDP của chính sách vĩ mơ.

Nghiên cứu khác chỉ ra lãi suất, tỷ giá hối đoái, giá dầu và chỉ số KLSE Composite Index là những yếu tố tác động đến hiệu quả kinh doanh của các công ty bất động sản tại Malaysia (Lee & cộng sự, 2019) .

Nghiên cứu tại Ấn Độ cho biết các doanh nghiệp cần thích ứng với chính sách vĩ mô như lãi suất, tăng trưởng GDP, tỷ giá hối đoái, các yếu tố khác như chỉ số S&P BSE Sensex và giá dầu và những biến này tác động đến giá bất động sản và doanh thu của các công ty bất động sản tại Ấn Độ (Chandra &cộng sự, 2020) [91].

</div>Trang 38<div class="page_container" data-page="38">

Nghiên cứu tại Pakistan cho biết các chính sách vĩ mơ như tăng trưởng GDP, lãi suất, tỷ giá hối đoái và giá vàng ảnh hưởng đến giá cổ phiếu của các công ty bất động sản tại Pakistan (Shabbir & cộng sự, 2021) .

Nghiên cứu của Kim và Park (2018) chỉ ra các biến vĩ mô như lãi suất, tăng trưởng GDP, tỷ giá hối đoái và chỉ số S&P 500 đến giá bất động sản và doanh thu của các công ty bất động sản tại Hoa Kỳ.

Nghiên cứu tại Brazil cũng cho biết lãi suất, tăng trưởng GDP, tỷ giá hối đoái và chỉ số Bovespa đến giá bất động sản và doanh thu của các công ty bất động sản tại Brazil (Rodrigues & cộng sự, 2018) .

Tốc độ tăng trưởng kinh tế

Tăng trưởng kinh tế là sự gia tăng của tổng sản phẩm quốc nội (GDP) hoặc tổng thu nhập quốc dân (GNP) trong một thời gian nhất định. Tăng trưởng kinh tế còn được định nghĩa là sự gia tăng mức sản xuất mà nền kinh tế tạo ra theo thời gian.

Vai trò của tăng trưởng kinh tế làm cho mức thu nhập của dân cư tăng, phúc lợi xã hội và chất lượng cuộc sống của cộng đồng được cải thiện; Tăng trưởng tạo điều kiện giải quyết công ăn, việc làm, giảm thất nghiệp (Quy luật Okun: GDP thực tế tăng 2,5% so với mức tiềm năng thì tỉ lệ thất nghiệp giảm đi 1%); Tăng trưởng tạo tiền đề vật chất để củng cố an ninh quốc phòng, củng cố chế độ chính trị, tăng uy tín và vai trị quản lí của nhà nước đối với xã hội.

Như vậy, có thể thấy tăng trưởng kinh tế vừa làm giàu cho cá nhân vừa tạo tiền đề cho Chính phủ thực hiện đầu tư cơ sở hạ tầng, qua đó thúc đẩy nhu cầu tiêu thụ BĐS cũng như đẩy giá BĐS tăng cao hơn. Doanh nghiệp BĐS cũng được hưởng lợi từ tăng trưởng GDP với số lượng người có khả năng mua nhà

nhiều hơn làm gia tăng hiệu quả kinh doanh Lạm phát

</div>Trang 39<div class="page_container" data-page="39">

Lạm phát là sự gia tăng mức giá chung của hàng hóa và dịch vụ theo thời gian và sự mất giá của một loại tiền tệ. Trong điều kiện lạm phát cao làm mất giá đồng tiền nhanh ảnh hưởng rất lớn đến quyết định đầu tư và tiết kiệm của người tiêu dùng.

Trên thực tế, một môi trường kinh doanh với mức lạm phát ổn định tạo thuận lợi cho hoạt động kinh doanh của các ngành nói chung và BĐS nói riêng. Một giả định lạm phát tăng cao sẽ dẫn đến lãi suất các ngân hàng buộc phải tăng lên, Chính phủ thắt chặt cung tiền để kiềm chế lạm phát, dẫn đến nguồn vốn đầu tư thu hẹp làm hoạt động kinh doanh BĐS giảm.

Trước hết, lạm phát có thể làm giảm sức mua của khách hàng, khiến cho người mua nhà sẽ phải chi trả nhiều tiền hơn để mua được một căn nhà tương đương với một thời điểm trước đó. Điều này dẫn đến việc giảm đáng kể số lượng khách hàng có khả năng mua nhà, và doanh nghiệp BĐS sẽ phải chịu thiệt hại về doanh thu và lợi nhuận.

Thứ hai, lạm phát có thể dẫn đến tình trạng lãi suất tăng cao, khiến cho việc vay vốn trở nên khó khăn hơn. Doanh nghiệp BĐS phải vay vốn để đầu tư vào dự án mới hoặc để tài trợ cho khách hàng mua nhà. Nếu lãi suất tăng cao, chi phí vay vốn sẽ tăng và doanh nghiệp sẽ phải trả lãi suất cao hơn. Điều này sẽ làm giảm lợi nhuận ròng của doanh nghiệp và có thể dẫn đến tình trạng khơng có đủ tiền để chi trả cho các hoạt động kinh doanh khác.

Cuối cùng, lạm phát cũng có thể làm giảm giá trị của tài sản đất đai. Nếu lạm phát kéo dài trong một thời gian dài, giá trị của tài sản đất đai sẽ giảm dần. Điều này sẽ làm giảm giá trị của các dự án BĐS mà doanh nghiệp đã đầu tư và có thể gây ra thiệt hại nghiêm trọng đến tài chính của doanh nghiệp.

Dưới đây là một số nghiên cứu về tác động của lạm phát đến doanh nghiệp BĐS:

</div>Trang 40<div class="page_container" data-page="40">

Theo nghiên cứu của Economic Research Service (2014) , các tác động của lạm phát đến nền kinh tế địa phương và các doanh nghiệp BĐS là rất lớn. Lạm phát có thể làm giảm sức mua của người tiêu dùng, khiến cho người mua nhà phải chi trả nhiều tiền hơn để mua được một căn nhà tương đương. Điều này dẫn đến việc giảm đáng kể số lượng khách hàng có khả năng mua nhà, và doanh nghiệp BĐS sẽ phải chịu thiệt hại về doanh thu và lợi nhuận.

Một nghiên cứu khác của Fang & cộng sự (2008) cũng cho thấy rằng lạm phát có ảnh hưởng đến giá cả của tài sản đất đai và doanh thu của các doanh nghiệp BĐS. Trong thời kỳ lạm phát, giá trị của các tài sản đất đai sẽ giảm dần, làm giảm giá trị của các dự án BĐS mà doanh nghiệp đã đầu tư và có thể gây ra thiệt hại nghiêm trọng đến tài chính của doanh nghiệp.

Một nghiên cứu khác của Bouoiyour & cộng sự. (2014) , Kang & cộng sự (2015) cho thấy rằng lạm phát có thể làm tăng lãi suất, khiến cho việc vay vốn trở nên khó khăn hơn đối với các doanh nghiệp BĐS. Doanh nghiệp BĐS phải vay vốn để đầu tư vào dự án mới hoặc để tài trợ cho khách hàng mua nhà. Nếu lãi suất tăng cao, chi phí vay vốn sẽ tăng và doanh nghiệp sẽ phải trả lãi suất cao hơn, gây ra thiệt hại đến lợi nhuận của doanh nghiệp.

Tóm lại, lạm phát có ảnh hưởng tiêu cực đến doanh nghiệp BĐS. Doanh nghiệp BĐS cần phải đưa ra các chiến lược và kế hoạch phù hợp để giảm thiểu tác động của lạm phát, đồng thời cân nhắc đầu tư vào các dự án và tài sản 2.3.5 Các yếu tố tài chính ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của

doanh nghiệp bất động sản

Theo Nguyễn Thị Thu Thủy & Nguyễn Thị Thanh Huyền (2020) , hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp phản ánh trình độ sử dụng các nguồn lực đầu vào để đạt được mục tiêu của doanh nghiệp. Tuy nhiên các đại lượng kết quả đạt được và chi phí bỏ ra cũng như trình độ sử dụng các nguồn lực chịu tác

</div>

ảnh hưởng của yếu tố tài chính và khả năng thích ứng chính sách vĩ mô đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản tại tphcm

<b> PHAN MINH TRÍ</b>

<b>ẢNH HƯỞNG CỦA YẾU TỐ TÀI CHÍNH VÀ KHẢ NĂNG THÍCH ỨNG CHÍNH SÁCH VĨ MƠ ĐẾN HIỆU QUẢ KINH DOANH CỦA DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN </b>

<b>TẠI TP. HCM </b>

<b>ẢNH HƯỞNG CỦA YẾU TỐ TÀI CHÍNH VÀ KHẢ NĂNG THÍCH ỨNG CHÍNH SÁCH VĨ MÔ ĐẾN HIỆU QUẢ KINH DOANH CỦA DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN </b>

<b>TẠI TP. HCM </b>

<b>CHƯƠNG 1. MỞ ĐẦU </b>

<b>CHƯƠNG 2. CƠ SỞ LÝ THUYẾT, TỔNG QUAN CÁC NGHIÊN CỨU VÀ MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ XUẤT </b>

Tài liệu liên quan

Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về