Báo cáo cuối kỳ chủ đề: "Thị trường nhà ở khu vực Thành Phố Thủ Đức bộ môn kinh tế Đất Đai_Khoa QLĐĐ

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (3.74 MB, 75 trang )

Trang 1<div class="page_container" data-page="1">

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNGTHÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

HỌC PHẦN: KINH TẾ ĐẤT ĐAI

BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở KHU VỰCTHÀNH PHỐ THỦ ĐỨC

</div>Trang 3<div class="page_container" data-page="3">

2.2.3. Thị trường nhà ở quận 9 hiện nay...9

2.3. Thị trường BĐS nhà ở Quận 2 giai đoạn 2010-2023---10

3.1.1.2. Chủ đầu tư của dự án và đơn vị thi cơng...21

3.1.1.3. Vị trí Khu biệt thự Jardin Villas...23

3.1.1.4. Quy mô biệt thự Jardin Villas...24

3.1.1.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá của dự án...26

3.1.2. Phân khu Evergreen 1 - The Grand Villas – Aqua City...27

3.1.2.1. Thông tin dự án...27

3.1.2.2. Chủ đầu tư của dự án và các đơn vị thi công...28

</div>Trang 4<div class="page_container" data-page="4">

3.1.2.3. Vị trí dự án...30

3.1.2.4. Quy mơ dự án...31

3.1.2.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá của dự án...37

3.1.3. The Manhattan - Vinhomes Grand Park...37

3.1.3.1. Thông tin dự án...37

3.1.3.2. Chủ đầu tư dự án và các đơn vị thi cơng...38

3.1.3.3. Vị trí biệt thự The Manhattan - Vinhomes Grand Park...40

3.1.3.4. Quy mô biệt thự The Manhattan - Vinhomes Grand Park...41

3.1.3.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá của dự án...43

3.2. Chung cư---43

3.2.1. Dự án Define quận 2...43

3.2.1.1. Thông tin dự án...43

3.2.1.2. Chủ đầu tư của dự án...44

3.2.1.3. Vị trí căn hộ Define Capitaland...44

3.2.1.4. Quy mô căn hộ Define Capitaland...46

3.2.1.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá của dự án...47

3.2.3.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá dự án:...58

4. DỰ BÁO VÀ TRIỂN VỌNG CỦA THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở...59

4.1. Sự biến động về giá theo mốc thời gian từ năm 2021-2022---59

</div>Trang 5<div class="page_container" data-page="5">

4.2. Sự biến động về giá theo mốc thời gian từ năm 2023---60

4.2.1. Sự biến động về giá...60

4.2.2. Nền kinh tế hiện tại...61

4.3. Dự báo tương lai---61

</div>Trang 6<div class="page_container" data-page="6">

Nhà ở là loại hình bất động sản được xây dựng phục vụ cho mục đích sinh sống của con người. Nhà ở thường mang đặc điểm của một khơng gian kín với mái che, tường làm vách ngăn, tạo ra không gian sinh hoạt, nơi chứa đồ,...Nhà ở là phân khúc bất động sản phù hợp để phục vụ nhu cầu sinh hoạt của các cá nhân và hộ gia đình.

1.2.Quan điểm

Có nhiều quan điểm về thị trường nhà ở, và chúng thường phản ánh các quan điểm và quantâm của các nhà kinh tế, chính trị gia, chuyên gia bất động sản và công chúng. Dưới đây là mộtsố quan điểm phổ biến về thị trường nhà ở:

- Thị trường nhà ở tích cực: Quan điểm này cho rằng thị trường nhà ở đang hoạt động tốtvà có khả năng tăng trưởng. Các yếu tố bao gồm tăng trưởng kinh tế, lãi suất thấp, nhu cầu mua nhà cao và sự gia tăng dân số.

- Thị trường nhà ở tiêu cực: Quan điểm này cho rằng thị trường nhà ở đang gặp khó khănvà có khả năng giảm giá. Điều này có thể do suy thối kinh tế, tăng trưởng chậm, lãi suất cao ,dư cung nhà ở hoặc sự khơng ổn định chính trị.

- Thị trường nhà ở ổn định: Quan điểm này cho rằng thị trường nhà ở đang duy trì mức ổn định và khơng có biến động lớn. Giá nhà ở tăng chậm và khơng có dấu hiệu suy giảm đángkể.

- Thị trường nhà ở bong lên: Quan điểm này cho rằng thị trường nhà ở đang trải qua mộtgiai đoạn bùng nổ, với giá nhà ở tăng nhanh và tiềm năng sinh lời cao. Đây là một quan điểm thuận lợi cho nhà đầu tư nhưng có thể gây ra nguy cơ về một buổi sụp đổ thị trường sau này.

- Thị trường nhà ở suy thoái: Quan điểm này cho rằng thị trường nhà ở đang phục hồi từmột giai đoạn suy thối hoặc sụp đổ. Giá nhà ở có thể đang giảm hoặc ổn định ở mức thấp, vàviệc mua vào trong thời điểm này có thể mang lại cơ hội đầu tư lớn.

Cần lưu ý rằng các quan điểm này dựa trên các yếu tố kinh tế, chính trị và xã hội biến đổi liên tục, do đó thị trường nhà ở có thể khác nhau ở từng quốc gia, vùng lãnh thổ hay thời điểmcụ thể.

1.3.Tiêu chí phân loại thị trường nhà ở

Hạng nhà ở được phân thành nhiều loại khác nhau, trong đó hạng nhà cấp IV (cấp 4),cấp III (cấp 3),… là những hạng nhà phổ biến hiện nay.

Trước đây, Thông tư liên tịch 7-LB/TT ngày 30/9/1991 hướng dẫn việc phân loại cáchạng nhà, hạng đất và định giá tính thuế nhà, đất quy định cụ thể việc phân loại các hạng nhànhưng hiện nay Thơng tư này khơng cịn phù hợp.

</div>Trang 7<div class="page_container" data-page="7">

Theo đó các quy định về phân hạng nhà ở đều có điểm chung là căn cứ vào quy mơ kết cấucơng trình.

Căn cứ theo quy mơ kết cấu cơng trình quy định tại phụ lục II ban hành kèm theo Thôngtư 06/2021/TT-BXD, nhà ở riêng lẻ được phân thành các hạng khác nhau, gồm: Cấp I, cấp II,cấp III, cấp IV.

2.1.1.Giai đoạn 2015-2017

</div>Trang 8<div class="page_container" data-page="8">

Năm 2015-2017 thị trường bất động sản Thủ Đức khởi sắc và có đầy đủ những yếu tố để tăng trưởng mạnh mẽ như: Tâm lý thị trường tốt lên; Thanh khoản cải thiện; Quận ban hành chính sách phân lô đơn giản để thu hút đầu tư; Quy hoạch metro, vành đai, cao tốc ở khu vực phía Đơng bao gồm Thủ Đức; Mặt bằng giá còn hấp dẫn; Quỹ đất dồi dào…

Giá các loại hình BĐS khác cũng tăng mạnh. Đơn cử giá căn hộ chung cư giai đoạn này tăng trung bình khoảng 20% so với năm 2011-2014, từ mức 14 triệu/m2 lên 17 triệu/m2. Dự án sơ cấp giá rẻ nhất giai đoạn này là Samsora Riverside có giá từ 700 triệu/căn. Các dự án tầm trung, cao cấp như Saigon Avenue; Moonlight Residences; Him Lam Phú Đông Opal Garden; Sunview Town… đều thiết lập mặt bằng giá mới, từ 1,6 tỷ đến trên dưới 2 tỷ đồng/căn.

Loại hình nhà riêng giai đoạn này cũng giao dịch rất sôi động với giá phổ biến từ 1,8-2,5 tỷ/căn, những căn trên 3 tỷ đồng được mua nhiều với mục đích đầu tư cho thuê. Nhà mặttiền phường Trường Thọ giá từ 25-28 triệu/m2 năm 2015 tăng lên 33-38 triệu/m2 năm 2018, nhà hẻm từ mốc 18-20 triệu/m2 tăng lên 20-24 triệu/m2.

Hình 1.1. Giá bán thấp nhất của một số loại hình BĐS Quận Thủ Đức năm 2015-2017

2.1.2.Giai đoạn 2018-2022

Giá neo cao, chững giao dịch sau khi bùng nổ vào năm 2016-2017 thị trường nhà đất quận Thủ Đức có dấu hiệu chững và đi ngang từ năm 2018-2020. Dù thị trường yên ắng giao dịch do khan hiếm nguồn cung nhưng giá nhà đất vẫn neo cao thậm chí tiếp tục tăng.Ảnh hưởng của dịch Covid-19 năm 2019-2020 gần như không tác động đến giá rao bán của BĐS Thủ Đức, tuy nhiên thị trường vẫn chững giao dịch.

Theo dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn, năm 2021 khi chính thức sáp nhập vào TP.Thủ Đức, giá nhà đất quận này lại tăng mạnh. Cụ thể, so với năm 2019 giá đất theo tin đăng tăng 67%, giá chung cư tăng 38%, giá nhà riêng, nhà phố, biệt thự tăng 30-33%. Theo tin

</div>Trang 9<div class="page_container" data-page="9">

đăng bán trên Batdongsan.com.vn, giá đất trung bình tại Thủ Đức hiện dao động từ 50-70 triệu/m2; giá nhà riêng khoảng 83 triệu/m2; giá nhà mặt phố khoảng 114 triệu/m2; giá cănhộ khoảng 37 triệu/m2 cho phân khúc trung cấp, cá biệt có những dự án căn hộ giá trên dưới 100 triệu/m2 cho phân khúc cao cấp.

Hình 1.2. Biến động giá BĐS tại quận Thủ Đức 2019-2021

Đây là mức giá rao bán trung bình, cịn cục bộ tuyến đường, dự án đã có mặt bằng giá mới rất cao. Ví dụ đường Võ Văn Ngân hiện có giá nhà đắt đỏ nhất nhì Thủ Đức như đoạn gần Ngã tư Thủ Đức và ĐH Sư phạm Kỹ Thuật giá nhà từ 160-190 triệu/m2. Nhà cấp 4 đường Tô Ngọc Vân diện tích 150m2 có giá từ 22-25 tỷ đồng/căn…

Loại hình căn hộ cũng có nhiều dự án có giá thứ cấp trên 45 triệu/m2, hay ở tầm đắt đỏ có dự án căn hộ King Crown Infinity giá từ 94 triệu/m2… Tuy nhiên, so với quận 2 và quận9 thì Thủ Đức vẫn có nhiều dự án căn hộ giá sơ cấp chưa quá cao, đáp ứng được nhu cầu của người dân có thu nhập tầm trung trở lên như Fiato Premier (52tr/m2); Urban Green

(54tr/m2); Happy One Linh Xuân (45tr/m2).

Trong cả năm 2020-2021 địa bàn quận gần như không phát sinh nguồn cung mới, ngoạitrừ sản phẩm đến từ giai đoạn tiếp theo của KĐT Vạn Phúc City. Còn từ đầu năm 2022 đếnnay thị trường Thủ Đức chưa có thêm diễn biến nào mới, giá vẫn đang neo rất cao.

Theo báo cáo thị trường quý 2/2022 của Batdongsan.com.vn, giá nhà riêng, nhà phố tại Thủ Đức tăng 3% so với cùng kỳ. Thanh khoản trên thị trường khá chậm do nhà đầu tư phải bỏ ra một lượng vốn rất lớn mới có thể tham gia, cịn đa số người mua ở thực khó có thể tiếp cận mức giá này, ngoại trừ loại hình căn hộ vẫn có nhiều lựa chọn ở phân khúc giá tầm trung.

- Năm 2023:

</div>Trang 10<div class="page_container" data-page="10">

Hình 1.3. Bảng giá tổng quan căn hộ chung cư quận Thủ Đức năm 2023

Trong báo cáo quý 3/2023 của Savills mới đây chỉ ra, nguồn cung nhà ở tại Tp.HCM nói chung, Tp.Thủ Đức nói riêng vẫn khá khiêm tốn từ nay đến cuối năm. Các dự án đa phần là nguồn cung mới của dự án cũ trước đó. Tại Tp.Thủ Đức, vào quý 4/2023, một số dự án sẽ tái khởi động trở lại là Salto Residence và FIATO Premier. Trong đó, dự án căn hộ FIATO

Premier của Thang Long Real Group toạ lạc tại (P.Tam Phú, quận Thủ Đức cũ, nay là Tp.Thủ Đức, Tp.HCM) được đánh giá là dự án kế thừa và tiếp nối tiện ích sống văn minh, hiện đại trênnền bản sắc văn hóa địa phương của khu vực này.

</div>Trang 11<div class="page_container" data-page="11">

Hình 1.4. Phối cảnh của FIATO Premier

Theo Savills, đây đều là nguồn cung “hiếm hoi” của khu Đơng Tp.HCM, kì vọng sẽ bổ sung thêm vào sản phẩm nhà ở của khu vực này từ cuối năm nay trở đi. Trước đó, khu Tây bắc của khu Đơng có một số dự án căn hộ đã hình thành từ khá lâu như chung cư Tam Phú, Chung cư Sun View Cây Keo, Chung cư Đạt Gia, Chung cư 4S Linh Đơng.

Hình 1.5. Giá nhà mới nhất của quận Thủ Đức cũ vào 10/2023

</div>Trang 12<div class="page_container" data-page="12">

Như vậy, 2017 người dân có thể mua một căn hộ 2 phòng ngủ khoảng 68 m2 với giáhơn 1,6 tỷ đồng tại quận 9 nhưng đến 2020, căn hộ có diện tích tương đương đã có giá gần 2,5tỷ đồng.

Theo thống kê của một trang chuyên về bất động sản, dự án Sky 9 tại phường Phú Hữu cógiá mở bán năm 2016 khoảng 16-26 triệu đồng/m2 nhưng đến tháng 10/2020 đã tăng lên mức26-33 triệu đồng/m2, tăng khoảng 26%.

Dự án Jamila Khang Điền ở phường Bình Trưng Đơng mở bán năm 2017 giá khoảng 23- 27 triệu đồng/m2 nhưng đã trải qua 3 đợt tăng giá. Đầu năm 2019, giá thứ cấp tại đây tăng lên mức 25-30 triệu đồng/m2, đến tháng 1/2020 tiếp tục tăng lên mức 31-38 triệu đồng/m2 và giá tháng 10/2020 vào khoảng 33-40 triệu đồng/m2.

Các sản phẩm căn hộ của Vinhomes Grand Park quận 9 dù mới mở bán từ tháng 6/2019 với giá khoảng 33-38 triệu đồng/m2 nhưng đến tháng 10/2020 đã tăng lên đến 48 triệuđồng/m2.

2.2.Thị trường BDS nhà ở Quận 9 giai đoạn 2010-2023

2.2.1.Giai đoạn 2015-2020

Giai đoạn này đánh dấu sự phát triển mạnh mẽ của thị trường nhà ở tại Q9. Lúc này, hạ tầng cơ sở tại Q9 đã được đầu tư phát triển đồng bộ, với sự xuất hiện của các tuyến đường cao tốc, đường sắt đô thị, và các trung tâm thương mại, dịch vụ. Các dự án nhà ở tại Q9 cũng ngày càng đa dạng về loại hình và giá cả, thu hút sự quan tâm của đông đảo người dân.

Hình 2.1. Mức độ tăng giá của các dự án mở bán năm 2017 tại quận 9

</div>Trang 13<div class="page_container" data-page="13">

Tại quận 9, một dự án biệt thự và nhà vườn đang được chủ đầu tư chào bán từ 45 triệu/m2và sau khi có thơng tin Thủ tướng ủng hộ việc thành lập thành phố phía Đơng, dự án này ghi nhận lượng khách cao gấp ba lần so với trước đó.

Ngồi ra, nhiều căn hộ hiện hữu có giá khởi điểm 30-35 triệu/m2 ở năm 2019 hiện đã leolên 37-40 triệu/m2. Giá chung cư thứ cấp trên các tuyến Đồng Văn Cống, Xa Lộ Hà Nộicũng có xu hướng tăng lên 300-400 triệu/căn so với đầu năm 2019.

2.2.2.Giai đoạn 2021-2023

Giai đoạn này đánh dấu sự tăng trưởng ổn định của thị trường nhà ở tại Q9. Mặc dù chịu ảnh hưởng của đại dịch COVID-19, nhưng thị trường nhà ở tại Q9 vẫn tiếp tục duy trì đà tăng trưởng, với giá nhà ở tăng trung bình khoảng 10-15% mỗi năm. Các dự án nhà ở tại Q9 hiện nay chủ yếu là các dự án căn hộ cao cấp và nhà phố biệt thự, được xây dựng bởi các chủ đầu tư uy tín.

Hình 2.2. Biểu đồ vị trí và giá bán – thuê các dự án căn hộ tại quận 9 cũ

</div>Trang 14<div class="page_container" data-page="14">

- Năm 2016: Cầu Thủ Thiêm 2 được khánh thành, kết nối Q9 với trung tâm thành phố Hồ Chí Minh.

- Năm 2018: Dự án khu đô thị Vinhomes Grand Park được khởi công xây dựng, trở thành một trong những dự án nhà ở lớn nhất Việt Nam.

- Năm 2020: Dự án tuyến Metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) được đưa vào vận hành, tạo thuận lợi cho người dân di chuyển từ Q9 vào trung tâm thành phố Hồ Chí Minh.

- Năm 2022: Dự án khu đơ thị Sala được hồn thành, trở thành một khu đơ thị hiện đại và đẳng cấp tại Q9.

- Năm 2023: Quận 9 được đánh giá là một trong những khu vực tiềm năng phát triển bấtđộng sản rất lớn. Không chỉ sở hữu lợi thế vàng về vị trí, Quận 9 cịn được đầu tư phát triển đồng bộ về hạ tầng. Cụ thể:

+ Tuyến Metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên, bến xe miền Đông mới sắp đi vào hoạt động,các trục đường giao thơng chính mở rộng đáng kể như cao tốc Sài Gòn – Long Thành – Dầu Giây, Phạm Văn Đồng, vành đai 3… và tương lai xa hơn là kết nối với sân bay quốc tế Long Thành.

+ Đầy đủ hệ thống tiện ích bệnh viện, trường học, TTTM… và được bao quanh bởi các sơng Sài Gịn, sơng Đồng Nai, sơng Tắc… mang đến khơng gian sinh thái ven sơng trong lành,thống đãng.

Theo nhận định của các nhà đầu tư có kinh nghiệm, nơi đây sẽ là tâm điểm của thị trường địa ốc, thu hút hàng loạt “ông lớn” ngành bất động sản đến đây phát triển biệt thự thấp tầng. Đây chính là yếu tố sẽ thúc đẩy giá đất Quận 9 tăng trưởng trong tương lai.

Hình 2.3. Bảng giá nhà quận 9 cập nhật mới tháng 10/2023

2.2.3.Thị trường nhà ở quận 9 hiện nay

</div>Trang 15<div class="page_container" data-page="15">

Thị trường nhà ở quận 9 hiện nay đang rất sôi động, với sự tham gia của nhiều chủ đầutư uy tín. Các dự án nhà ở tại quận 9 đa dạng về loại hình, giá cả và vị trí, đáp ứng nhu cầucủa nhiều đối tượng khách hàng.

Dưới đây là một số dự án nhà ở nổi bật tại quận 9 hiện nay:

- Dự án căn hộ cao cấp: Vinhomes Grand Park, Masteri Thảo Điền, The River Thủ Thiêm, The Sun Avenue,...

- Dự án nhà phố biệt thự: The Nassim, Thảo Điền Green, The Metropole Thủ Thiêm,...

Hình 2.4. Nguồn cung và giá bán căn hộ The Origami Đợt 1 năm 2020

Kết luận:

Giai đoạn phát triển nhà ở tại Q9 những năm 2010-2023 đã có những bước tiến vượt bậc, góp phần thay đổi diện mạo của khu vực này. Trong những năm tới, thị trường nhà ở Q9 tiếp tục được dự báo sẽ phát triển mạnh mẽ, thu hút sự quan tâm của đông đảo người dân và nhà đầu tư.

2.3.Thị trường BĐS nhà ở Quận 2 giai đoạn 2010-2023

Trong 3 quận được sáp nhập trở thành TP.Thủ Đức, Quận 2 sở hữu nhiều lợi thế nổi bậtnhư vị trí gần trung tâm TP.HCM nhất, hạ tầng phát triển đồng bộ nhất. Đây cũng chính là những yếu tố giúp thị trường bất động sản Quận 2 được đánh giá là sôi động nhất khu Đông, với nguồn cung đa dạng, tập trung nhiều dự án đẳng cấp, mặt bằng giá tăng nhanh, hứa hẹnnhiều tiềm năng đầu tư.

</div>Trang 16<div class="page_container" data-page="16">

2.3.2.Giai đoạn 2015-2020

Theo thống kê của Batdongsan.com.vn, giai đoạn từ quí I/2017 đến hết quí IV/2019, giá căn hộ được chào bán tại ba quận 2, 9 và Thủ Đức tăng mạnh nhất thị trường TP HCM, đặc biệt ở dịng sản phẩm chung cư cao cấp.

Ở q I/2017, giá bán căn hộ trung bình tại khu vực này vào khoảng 29 triệu đồng/m2, consố này lần lượt tăng lên 38 triệu đồng/m2 vào quí IV/2018 và tiệm cận 41 triệu đồng/m2 vàoq cuối năm 2019.

Theo đó, giá bán căn hộ bình quân tăng gần 45% trong ba năm. Trong đó, quận 2 là nơighi nhận mức tăng giá căn hộ cao nhất. Tốc độ tăng giá trung bình tại quận 2 khoảng 15% mỗinăm, cao hơn mức tăng 7-9% của toàn TP HCM.

Giá chung cư phân khúc trung và cao cấp tại Thủ Thiêm tăng từ 40 triệu đồng/m2 ở năm 2017 lên 58 triệu đồng/m2 trong quí II/2018 và tiếp tục vọt lên 80-120 triệu đồng/m2 vào cuốinăm 2019.

Nhiều căn hộ tại Đảo Kim Cương có ngưỡng cao nhất gần 190 triệu đồng/m2. Giai đoạn2017-2018, một dự án cao cấp mở bán đợt đầu với giá khoảng 58-60 triệu đồng/m2 và vào tháng 8/2020 căn hộ tại đây được sang nhượng với giá 127 triệu đồng/m2.

Tương tự một dự án khác ở khu vực Thạnh Mỹ Lợi, giá thứ cấp hồi đầu năm 2017 chỉ 40 triệu đồng/m2, đến năm 2019 giá tăng lên 57 triệu đồng/m2.

</div>Trang 17<div class="page_container" data-page="17">

Hình 3.1. Giá rao bán căn hộ trung bình tại một số dự án ở quận 2 (Đvt: Triệu đồng/m2)(Nguồn: Tổng hợp từ dữ liệu Batdongsan.com.vn, giá rao bán này khơng mang tính đại

diện cho tồn thị trường)

2.3.3.Giai đoạn 2020-2023

Giá chuyển nhượng các căn hộ đã bàn giao được 2-3 năm tại đây khoảng 45-55 triệu/m2 cho phân khúc trung cấp với một số chung cư tiêu biểu như Centana Thủ Thiêm, The Sun Avenue, Lexington và trên 70 triệu/m2 cho phân khúc cao cấp như Masteries Thảo Điền, Masteries An Phú, Feliz en Vista trong khu đảo Kim Cương. Với những dự án vừa được bàn giao năm 2021-2022 như chung cư Precia, D’Lusso, giá chuyển nhượng thấp nhất vào khoảng55 triệu/m2.

- Năm 2020

Ngay sau khi có thơng tin thành lập TP. Thủ Đức, giá bán căn hộ Thủ Thiêm tiếp tục tăng lên theo từng đợt mở bán, bao gồm cả dự án sơ cấp lẫn dự án đã bàn giao. Tiêu biểu là trường hợp các căn hộ dự án The River Thủ Thiêm bán ra thị trường khoảng 1.100 căn hộ kể từ năm 2020 với giá từ 100 triệu đồng/m2. Đến cuối năm 2021, giá căn hộ ở đây ghi nhận mức giá 130triệu/m2, tăng 30%. Trong khi đó, căn hộ The Metropole Thủ Thiêm giai đoạn 3 mở bán năm 2020 với giá từ 160 triệu/m2, đến nay đã lên mức 220 triệu/m2.

Giá bán căn hộ tại các khu vực khác của Quận 2 đều tăng nhanh, liên tục thiết lập mặt bằng giá mới. Đến giữa năm 2021, giá bán hầu hết dự án căn hộ cao cấp mới tại Quận 2 đều đã chạm mốc 100-160 triệu/m2. Ở Quận 2 hiện chỉ cịn một số ít dự án sơ cấp ở khu vực Cát Lái, Nam Rạch Chiếc cịn giá dưới 100 triệu/m2 như: Salto Residence, Paris Hồng Kim, CitiGrand,…

</div>Trang 18<div class="page_container" data-page="18">

Hình 3.2. Giá bán một số chung cư dưới 100 triệu/m2 tại quận 2 (Đvt: Triệu đồng/m2)

Cùng với sự thành lập của TP. Thủ Đức, hệ thống hạ tầng – giao thông đã và đang được đẩy mạnh đầu tư phát triển, góp phần đáng kể trong việc “thay da đổi thịt” cho khu Đông,xứng tầm với định hướng trở thành khu đô thị sáng tạo, tương tác cao phía Đơng TP.HCM. Giữ vị trí kết nối các quận trung tâm TP.HCM với Quận 9, khu vực Quận 2 cũng được chú trọng đầu tư hạ tầng – giao thông với nhiều dự án trọng điểm.

Cụ thể, các dự án, quy hoạch hạ tầng – giao thông nổi bật nhất đã và đang được triển khai trên địa bàn Quận 2 cũ có thể kể đến như:

 Tuyến Metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên: Tổng chiều dài là 19,7 km, qua 3 nhà ga ở Quận 2 là ga Thảo Điền, ga An Phú, ga Rạch Chiếc. Theo dự kiến, tuyến Metro

này sẽ đi vào khai thác thương mại từ năm 2023.

 Hệ thống cầu Thủ Thiêm: Đã hoàn thành cầu Thủ Thiêm 2, sắp khởi công xây cầu Thủ Thiêm 3, cầu Thủ Thiêm 4 (năm 2024), giúp kết nối Quận 2 với Quận 4và Quận 7 – hai quận quan trọng của khu Nam Sài Gòn.

</div>Trang 19<div class="page_container" data-page="19">

 Đường Vành đai 2: Tổng chiều dài 64km, đã hoàn thành được khoảng 50km. Dự kiến đường Vành đai 2 sẽ khép kín tồn tuyến vào năm 2025, giúp giảm áp lực giaothông nội đô, kết nối cảng biển và các tuyến giao thông quan trọng khác.

</div>Trang 20<div class="page_container" data-page="20">

 Dự án chống ngập: Xây đê bao bờ tả sông Sài Gòn; cải tạo hệ thống thoátnước đường Xuân Thuỷ, Quốc Hương, Thảo Điền và Nguyễn Văn Hưởng; nâng cấpđường Quốc Hương; xây dựng 4 trạm bơm để bơm nước thốt ra sơng Sài Gòn ngănngập.

 Cầu vượt nút giao Mỹ Thủy: Đã hoàn thành và khai thác một số hạng mụccủa giai đoạn 1, đang tiếp tục triển khai giai đoạn 2.

Những tín hiệu tích cực từ hạ tầng-giao thơng được nâng cấp được coi là cú hích quan trọng cho sự phát triển kinh tế-xã hội Quận 2, gia tăng khả năng kết nối giữa quận này với cácquận trung tâm, các quận khu Nam. Đồng thời, hạ tầng đồng bộ cũng tạo đà cho thị trường BĐS Quận 2 nói riêng và TP.Thủ Đức khởi sắc, mang đến cơ hội an cư, đầu tư đầy tiềm năng cho người mua ở thực và nhà đầu tư.

Hình 3.3. Các khu vực chính của thị trường bất động sản quận 2

</div>Trang 21<div class="page_container" data-page="21">

Hình 3.4. Bảng giá nhà bán quận 2 tháng 10/2023

Theo thống kê của Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, trong những năm 2010-2023, quận 2 đã có hơn 50 dự án nhà ở được triển khai, với tổng diện tích sàn xây dựng hơn 1,5 triệu m2. Trong đó, có khoảng 50% là dự án nhà ở giá rẻ và trung cấp, 50% là dự án nhà ở cao cấp.

Quận 2 là một quận có tiềm năng phát triển nhà ở lớn. Trong những năm 2010-2023, quậnđã có sự phát triển mạnh mẽ về nhà ở, với nhiều dự án mới được triển khai. Tuy nhiên, thị trường nhà ở quận 2 cũng đang đối mặt với một số thách thức như: giá nhà cao, nguồn cungnhà ở cho người thu nhập thấp còn hạn chế.

2.4.Thị trường nhà ở TP. Thủ Đức

Hình 4.1. Giá rao bán căn hộ trung bình tại một số dự án ở quận 9 và Thủ Đức (Đvt: Triệuđồng/m2)

</div>Trang 22<div class="page_container" data-page="22">

(Nguồn: Tổng hợp từ dữ liệu Batdongsan.com.vn, giá rao bán này không mang tính đạidiện cho tồn thị trường)

Khơng chỉ quận 2, giá chung cư tại khu vực quận 9 và Thủ Đức cũng tăng 30-50% trong ba năm dù nguồn cung chủ yếu thuộc phân khúc trung cấp, bình dân.

Cụ thể, giá sàn chung cư ở đây vào năm 2017 dao động 23-30 triệu/m2, sau đó tăng lên 35 triệu/m2 ở năm 2018 và nhiều dự án tiệm cận mức 40-45 triệu/m2 trong 6 tháng đầu nămnay.

27-Tính trong giai đoạn 2010-2020, TP HCM triển khai 216 dự án hạ tầng giao thông với tổngvốn đầu tư 350.000 tỉ đồng và 70% dự án được kết nối với khu Đông như: Xa lộ Hà Nội mởrộng, cao tốc TP HCM - Long Thành - Dầu Giây, Metro Bến Thành - Suối Tiên, nút giao Mỹ Thủy, cầu qua đảo Kim Cương,…

Thông tin về việc thành lập TP Thủ Đức trên cơ sở sáp nhập ba quận 2, 9 và Thủ Đức mới đây được đánh giá khiến thị trường nhà đất khu vực này càng hấp dẫn hơn nữa trong tương lai.

Hình 4.2. Hình minh họa TP. Thủ Đức được thành lập bởi quận 2, 9 và Thủ Đức

- Năm 2022

</div>Trang 23<div class="page_container" data-page="23">

Được thành lập từ ngày 1/1/2021 và chính thức đi vào hoạt động tháng 3/2021, TP ThủĐức đóng góp 30% GRDP (tổng sản phẩm trên địa bàn) cho TP.HCM và chiếm khoảng 7%GDP (tổng sản phẩm quốc nội) của cả nước, trở thành hạt nhân thúc đẩy kinh tế TP.HCM nóiriêng và cả nước nói chung.

Hơn 2 năm qua, trước và sau thông tin TP Thủ Đức được thành lập trên cơ sở sáp nhập baquận 2, 9 và Thủ Đức, thị trường bất động sản khu vực này liên tục xuất hiện biến động về giá.Giá căn hộ ở TP Thủ Đức liên tục tăng, thiết lập đỉnh mới do nhu cầu lớn song nguồn cungkhan hiếm.

Từ mức trung bình vào khoảng 38-40 triệu đồng/m2, giá căn hộ tại TP Thủ Đức hiện vàokhoảng 55-60 triệu đồng, căn hộ cao cấp có mức giá 80-90 triệu đồng. Đặc biệt, một vài chungcư mới mở bán trên địa bàn TP Thủ Đức cịn gây ngỡ ngàng khi cơng bố mức giá xấp xỉ 100triệu đồng/m2. Đây là mức giá chưa từng thấy ở khu vực này.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam, trong quý1/2022, nguồn cung chào bán thấp đang khiến giá bán căn hộ tại TP.HCM tiếp tục tăng ở hầuhết các phân khúc, từ bình dân, trung cấp, cao cấp, siêu sang với mức giá tăng từ 3-5%. Nếugiai đoạn 2019, TP.HCM biến mất các dự án có giá dưới 25 triệu đồng/m2, 2020-2021 biếnmất các dự án dưới 35 triệu đồng/m2, thì đến quý 1/2022 các dự án dưới 45 triệu đồng/m2cũng đã biến mất.

Đặc biệt, phần lớn nhu cầu tìm mua căn hộ tại TP.HCM đều đang tập trung về khu vực TPThủ Đức, tầm giá được tìm kiếm nhiều nhất vẫn ở ngưỡng trên dưới 40 triệu/m2. TP Thủ Đứchiện cũng là khu vực tập trung nhiều dự án chuẩn bị chào bán nhất trong quý 2/2022 nhưngphần lớn có giá bán khá cao, từ 55-90 triệu/m2.

Ơng David Jackson, Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam cũng cho biết, giá bất động sản tạiTP Thủ Đức đang liên tục lập đỉnh mới trong những tháng gần đây. Giá căn hộ trung bình tạithị trường này hiện rơi vào khoảng 60-75 triệu/m2. Nguồn cung căn hộ có giá dưới 50 triệuđồng/m2 thời điểm này trở thành hàng hiếm.

Đơn cử, dự án Urban Green tọa lạc trên trục đường quốc lộ 13 của Kusto Home chào bántrong quý 2/2022 có giá từ 55 triệu/m2. Giai đoạn 2 khu dự án The 9 Stellars cũng có giá chàobán dự kiến hơn 70 triệu/m2.

Cũng ở khu vực TP Thủ Đức, Masteria Home cho ra mắt dự án The Global City quy mơdiện tích lên đến 117 ha. Dự án này bao gồm các sản phẩm nhà phố; biệt thự; căn hộ cao cấp;shophouse và thương mại dịch vụ. Dự kiến dự án này sẽ cung cấp 1.800 căn nhà liền thổ và

</div>Trang 24<div class="page_container" data-page="24">

10.000 căn hộ cao tầng. Trong giai đoạn 1 dự án sẽ cung cấp cho thị trường 100 shophouse với mức giá tầm giá 350 triệu/m2.

Hình 4.3. Hình minh họa dự án The Global City

Tuy nhiên, cá biệt, ở thị trường này vẫn còn xuất hiện dự án có mức giá dưới 40 triệuđồng. Đó là khu phức hợp quy mô lớn hàng đầu khu vực, MT Eastmark City đang làm chủ“cuộc chơi” về giá trong bối cảnh khan hiếm nguồn cung. Với mức giá 39 triệu/m2, kháchhàng chỉ phải thanh toán 20% giai đoạn đầu tương đương 550 triệu đồng là có thể sở hữu mộtcăn hộ bàn giao hoàn thiện cao cấp tại TP Thủ Đức.

Thực tế cho thấy, tại trung tâm TP Thủ Đức, hầu như khơng cịn dự án căn hộ đạt tiêuchuẩn cao cấp cả về quy hoạch kiến trúc, hệ thống kỹ thuật, dịch vụ, hạ tầng xã hội, chất lượngbàn giao mà còn tầm giá dưới 50 triệu/m2. Do vậy, khu phức hợp MT Eastmark City của nhàphát triển dự án Rio Land đang trở thành “thỏi nam châm” hút nhà đầu tư. Được biết, trong đợtđầu giới thiệu mới đây, MT Eastmark City đã ghi nhận tình trạng “cháy hàng” với 100% cănhộ giai đoạn 1 đã tìm được chủ sở hữu chỉ sau vài giờ giao dịch.

</div>Trang 25<div class="page_container" data-page="25">

Hình 4.4. Hình minh họa dự án MT Eastmark City hiếm hoi sở hữu mức giá 39 triệuđồng/m2

- Năm 2023

Theo Cushman & Wakefield (C&W), trong quý 3/2023, thị trường căn hộ tại TPHCMchào đón lượng cung mới khoảng 3,790 căn, gấp gần 4 lần so với quý trước và giảm 24% so với cùng kỳ. Trong quý 3, phân khúc trung cấp chiếm phần lớn trong thị trường nhờ sự mở bán mới của The Glory Heights, một giai đoạn của dự án Vinhomes Grand Park, tương đương khoảng 84% tổng nguồn cung mới.

</div>Trang 26<div class="page_container" data-page="26">

Hình 4.3. Nguồn cung căn hộ mới thể hiện theo các phân khúc giai đoạn 2020-9/2023

3. MỘT SỐ DỰ ÁN NHÀ Ở PHÂN KHÚC CAO CẤP THUỘC THỊ TRƯỜNG NHÀỞ.

Phân khúc nhà ở cao cấp: Là các dự án nhà ở có giá bán cao, thiết kể sang trọng, vị trí đắcđịa, được trang bị đầy đủ tiện ích cao cấp. Phân khúc này chủ yếu phục vụ cho nhu cầu của những người có thu nhập cao, giới thượng lưu.

- Quy mô dự án: 4.46ha.

- Chủ đầu tư: Vạn Phúc Group.

- Đơn vị thi công: Công ty Cổ phần Xây dựng và Thương mại Trường Phát, Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Nam Phong, Công ty Cổ phần Xây dựng và Thương mại Kiến Thiết.

- Đơn vị thiết kế nội thất: Công ty Cổ phần Kiến trúc và Nội thất CT Group GSA.- Vị trí: Đường Số 24 ven sơng Sài Gịn, thuộc khu đơ thị Vạn Phúc City, phường Hiệp Bình Phước, quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh.

</div>Trang 27<div class="page_container" data-page="27">

21- Loại hình: Biệt thự.

- Thời gian khởi công: Quý I năm 2021.

- Diện tích: Từ 342m2 – 351m2, căn góc có diện tích 617.7m2.- Giá bán trên thị trường: 270 - 350 triệu/m2.

- Đối tượng khách hàng mục tiêu: Khách hàng thượng lưu, có thu nhập cao và có nhu cầusở hữu một không gian sống đẳng cấp và sang trọng.

Jardin Villas tại Vạn Phúc City, gồm 54 biệt thự đơn lập ven sông đẳng cấp bậc nhất ViệtNam. Mỗi căn biệt thự Jardin Villas là phiên bản giới hạn dành cho những chủ nhân xứng tầmcó tầm nhìn đắt giá trực diện sơng Sài Gịn xanh mát, thống đãng.

3.1.1.2. Chủ đầu tư của dự án và đơn vị thi công

- Chủ đầu tư: Vạn Phúc Group

Tập đoàn Bất động sản Vạn Phúc (tiền thân của Tập đoàn Bất động sản Đại Phúc) đượcthành lập năm 1995. Hiện nay, Vạn Phúc Group một trong những tập đồn bất động sản lâunăm và có qui mơ lớn nhất ở TP.HCM.

Là tập đoàn tiên phong trên thị trường bất động sản, Vạn Phúc Group là đơn vị uy tín nhất trong lĩnh vực quy hoạch – đầu tư – phát triển các sản phẩm bất động sản. Với tổng quỹ đất gần 400ha và nhiều dự án có vị trí đắc địa tại TP.HCM. Tập trung vào các dự án khu dân cư vàkhu đô thị mới bao gồm phát triển đa dạng các loại hình bất động sản như: nhà phố liền kề caocấp, nhà phố thương mại cao cấp, biệt thự cao cấp, căn hộ, văn phòng cho thuê, mặt bằngthương mại…

Trải qua hơn 28 năm hình thành và phát triển, Vạn Phúc Group đạt được nhiều thành tựu trong lĩnh vực đầu tư – phát triển các dự án bất động sản qui mô lớn, với sự ra đời của các khudân cư mới, khu đô thị mới khang trang, hiện đại, văn minh phục vụ cho nhu cầu an cư củangười dân tại TP.HCM.

Vạn Phúc Group luôn được đánh giá cao về uy tín thương hiệu, với cam kết mang đến cho khách hàng những sản phẩm và dịch vụ chất lượng cao.

</div>Trang 28<div class="page_container" data-page="28">

Vạn Phúc Group có tiềm lực tài chính mạnh mẽ, đảm bảo cho việc triển khai các dự ánđúng tiến độ và chất lượng. Với tiềm lực tài chính vững mạnh, Tập đồn Bất động sản VạnPhúc đã, đang và sẽ không ngừng lớn mạnh và trở thành một trong những công ty hàng đầutrong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.

- Đơn vị thi công:

+ Công ty Cổ phần Xây dựng và Thương mại Trường Phát

Công ty Cổ phần Xây dựng và Thương mại Trường Phát là một công ty xây dựng uy tín, được thành lập năm 2005. Cơng ty có kinh nghiệm thi cơng nhiều dự án lớn, bao gồm các dự án nhà ở, chung cư, trung tâm thương mại,... Với hơn 20 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng. Công ty đã thi công nhiều dự án bất động sản cao cấp bao gồm: Vinhomes Central Park, Vinhomes Grand Park,…

Trong dự án Jardin Villas Vạn Phúc City, Công ty Cổ phần Xây dựng và Thương mại Trường Phát là nhà thầu chính, chịu trách nhiệm thi cơng tồn bộ dự án.

+ Cơng ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Nam Phong

Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Nam Phong là một nhà thầu chun về thi cơng các cơng trình dân dụng, cơng nghiệp và hạ tầng. Cơng ty có đội ngũ kỹ sư, công nhân lành nghề, với kinh nghiệm thi công nhiều dự án lớn, bao gồm: Cao tốc Bắc Nam, Đường cao tốc Nội Bài - Lào Cai, Đường sắt cao tốc Bắc – Nam,…

Trong dự án Jardin Villas Vạn Phúc City, Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Nam Phong là nhà thầu phụ, chịu trách nhiệm thi công một số hạng mục của dự án bao gồm: hệ thống điện,hệ thống cấp thoát nước, hệ thống phịng cháy chữa cháy

+ Cơng ty Cổ phần Xây dựng và Thương mại Kiến Thiết

Công ty Cổ phần Xây dựng và Thương mại Kiến Thiết là một công ty xây dựng uy tín, được thành lập năm 2009. Nhà thầu chun về thi cơng các cơng trình dân dụng, cơng nghiệp và hạ tầng. Cơng ty có đội ngũ kỹ sư, công nhân lành nghề, với kinh nghiệm thi công nhiều dựán lớn như: Dự án NovaWorld Phan Thiết, Dự án NovaWorld Hồ Tràm, Dự án The Botanica Premier,…

</div>Trang 29<div class="page_container" data-page="29">

Trong dự án Jardin Villas Vạn Phúc City, Công ty Cổ phần Xây dựng và Thương mạiKiến Thiết là nhà thầu phụ, chịu trách nhiệm thi công một số hạng mục của dự án bao gồm: Hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hệ thống cảnh quan.

- Đơn vị thiết kế nội thất:

+ Công ty Cổ phần Kiến trúc và Nội thất CT Group GSA

Công ty Cổ phần Kiến trúc và Nội thất CT Group GSA là một công ty thiết kế nội thất hàng đầu tại Việt Nam, với hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực thiết kế nội thất cao cấp. Công ty đã thực hiện thiết kế nội thất cho nhiều dự án bất động sản cao cấp như: Dự án khu đô thị Vinhomes Grand Park, Dự án khu đô thị Sala, Dự án khu đô thị Phú Mỹ Hưng,..

Công ty CT Group GSA được biết đến với phong cách thiết kế nội thất sang trọng và tinh tế, sử dụng những vật liệu cao cấp và các công nghệ tiên tiến.

3.1.1.3. Vị trí Khu biệt thự Jardin Villas

Jardin Villas tọa lạc tại vị trí đường số 24 ven sơng Sài Gịn, thuộc khu đơ thị Vạn Phúc City, phường Hiệp Bình Phước, TP Thủ Đức. Đặc biệt, Jardin Villas là dòng biệt thự đơn lập sân vườn đầu tiên ven sông tại khu đô thị Vạn Phúc với mật độ xây dựng chỉ 38%.

Toàn thể khu biệt thự được bao quanh bởi công viên The Long Park dài 3,4km là 1 trong 3 bán đảo đẹp nhất tại TP.HCM với 3 mặt giáp sông Sài Gịn – một vị trí đắc địa hiếm có tại TPHCM.

Dự án được đánh giá là một trong các khu biệt thự đơn lập sinh thái ven sông cao cấp hàngđầu tại khu vực miền Nam. Jardin Villas là nơi có vị trí giao thương thuận lợi cả về đường bộ –đường thủy – đường hàng khơng. Trong đó phải nói đến các ưu điểm vượt trội như:

- Mặt tiền Quốc lộ 13.- Tiếp giáp tuyến Metro 3B.- Liền kề đại lộ Phạm Văn Đồng.

- Cách trung tâm TP.HCM và sân bay Quốc tế Tân Sơn Nhất chỉ 10 phút lái xe.

</div>Trang 30<div class="page_container" data-page="30">

- Kết nối toàn tuyến đường thủy với khu vực trung tâm và các khu vực lân cận với tuyến bus sơng, bến du thuyền.

Hình 5.1. Phối cảnh tổng thể khu biệt thự Jardin Villas tại Khu Đô Thị Vạn Phúc City

3.1.1.4. Quy mô biệt thự Jardin Villas

Dự án khu biệt thự Jardin Villas sở hữu quỹ đất vàng rộng 30ha, thuộc một trong ba bán đảo có view tuyệt đỉnh bậc nhất tại Vạn Phúc City. Với hai lơ tịa nhà E3 và F3, dự án cung cấp ra thị trường lượng sản phẩm giới hạn với 54 căn biệt thự đơn lập. Trong đó các căn có diện tích từ 342m2 – 351m2, căn góc có diện tích 617.7m2. Lượng sản phẩm cụ thể gồm:

- 11 căn dinh thự đơn lập mặt tiền bờ sơng Sài Gịn.- 28 căn dinh thự đơn lập tuyến vườn Jardin.

- 15 căn dinh thự đơn lập tuyến cảnh quan phố.

</div>Trang 31<div class="page_container" data-page="31">

Hình 5.2. Mặt bằng hai dãy nhà khu biệt thự Jardin Villas

Biệt thự được thiết kế 5 tầng gồm: 1 tầng hầm, 01 tầng trệt, 03 tầng lầu và 1 tầng thượng- Hồ bơi Jacuzzi trên sân thượng đẳng cấp và độc bản chỉ có duy nhất tại biệt thự JardinVillas Van Phuc.

- Vườn treo trên sân thượng kết hợp khu vườn châu Âu phủ xanh 100% diện tích biệt thự.- Đặc biệt, thiết kế thang nâng độc đáo giúp tiết kiệm tối đa diện tích sân vườn và tầnghầm.

Diện tích sử dụng đất mỗi căn từ 342 – 351m2 trong đó diện tích sân vườn chiếm khoảng 210m2 ( chưa bao gồm vườn trên không ).

Chủ nhân Jardin Villas được tận hưởng sự tiện nghi đẳng cấp với hàng chục cơng trình tiệních nội khu cao cấp với hệ thống trường học từ công lập đến quốc tế, bệnh viện chất lượng cao chăm sóc sức khỏe, khu thương mại cao cấp phục vụ nhu cầu mua sắm, khu vui chơi giải tríchuẩn Quốc tế lớn nhất Đơng Nam Á hay hệ thống cơng viên cảnh 3 lớp với tổng diện tích gần 30ha tạo nên không gian sống sinh thái, nghỉ dưỡng tuyệt vời, hiếm có.

Ngồi ra, biệt thự Jardin Villas thừa hưởng những tiện ích của khu đơ thị Vạn Phúc gồm: khu vườn Jardin Park rộng 1ha, khu vui chơi trẻ em, khu tập thể dục, tuyến phố thương mại,

</div>Trang 32<div class="page_container" data-page="32">

quảng trường trung tâm, hồ Đại Nhật, bệnh viện Quốc tế Vạn Phúc, dịch vụ chăm sóc sân vườn, hồ bơi, sân vườn BBQ, hệ thống an ninh 24/24,…

Khi sở hữu Jardin Villas chủ nhân của biệt thự còn được hưởng các đặc quyền:- Dịch vụ cao cấp 24/7 phục vụ riêng cho chủ nhân biệt thự theo yêu cầu.

- Hệ thống an ninh giám sát toàn khu, đặc biệt kết nối trực tiếp với đội bảo an khu đô thị.- Dịch vụ ưu tiên khi sử dụng các tiện ích nội khu.

- Bến đậu du thuyền chuẩn 5 sao.

- Hệ thống quản lý thông minh tiện nghi và an toàn.

3.1.1.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá của dự án

- Về vị thế:

+ Vị trí: Nằm ở vị trí đắc địa, mặt tiền đường Số 24 ven sơng Sài Gịn, có tầm nhìnthống đãng khơng giới hạn. Bầu khơng khí quanh năm luôn mát mẻ trong lành, mang lại trảinghiệm sống lý tưởng cho cư dân. Vị trí này cịn thuận lợi cho việc di chuyển và kết nối vớicác khu

vực lân cận, các tiện ích xung quanh. Ngồi ra cịn là vị trí phong thủy hiếm có với thế sơng ơm thủy tụ được cho là có thể giúp gia chủ có thể nhận đủ nguồn năng lượng tích cực, vượng tài vượng khí.

+ Uy tín của chủ đầu tư Vạn Phúc Group.

+ Số lượng sản phẩm giới hạn: chỉ 54 căn, dành riêng cho 54 chủ nhân xứng tầm. Sự khanhiếm và chất lượng đi kèm đã làm tăng giá trị của sản phẩm, tôn lên đẳng cấp thượng lưu cho gia chủ.

- Về chất lượng:

+ Cơ sở hạ tầng: Được thi công và thiết kế bởi các công ty có tiếng tăm (Đơn vị thi cơng:Cơng ty Cổ phần Xây dựng và Thương mại Trường Phát, Công ty Cổ phần Đầu tư và Xâydựng Nam Phong, Công ty Cổ phần Xây dựng và Thương mại Kiến Thiết; Đơn vị thiết kế nội

</div>Trang 33<div class="page_container" data-page="33">

thất: Công ty Cổ phần Kiến trúc và Nội thất CT Group GSA), hệ thống thốt nước hồn thiện,hệ thống giao thơng trong khu vực rộng rãi, hệ thống phòng cháy chữa cháy đảm bảo các tiêuchí an tồn.

+ Tiện ích: Tiện ích của dự án là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá bất động sản. Khu biệt thự ngoài được thừa hưởng hệ thống tiện ích đẳng cấp của khu đơ thị Vạn Phúc thì cịn cócác tiện ích nội khu riêng biệt, các đặc quyền giành riêng cho chủ sở hữu.

3.1.2.Phân khu Evergreen 1 - The Grand Villas – Aqua City.3.1.2.1. Thông tin dự án.

- Tên dự án: EverGreen 1 (Tên cũ: The Grand Villas).- Tổng diện tích: 11.9 ha.

- Chủ đầu tư: Tập đồn Novaland .

- Thiết kế kiến trúc: Hyan Architects & Planner Co., LTD.- Thiết kế cảnh quan: CT Group GSA.

- Vị trí: Xã Long Hưng, TP. Biên Hịa, Tỉnh Đồng Nai.- Loại hình: Biệt thự đơn lập.

- Thời gian khởi công: Tháng 9/2019.

-Diện tích mỗi căn biệt thự: khoảng 300m2 - 350m2.-Tiêu chuẩn bàn giao: Hồn thiện bên ngồi, thơ bên trong.- Giá bán trên thị trường: 130 đến 180 triệu đồng/m2.- Tính pháp lý: Sổ đỏ từng căn.

- Đối tượng khách hàng mục tiêu: Khách hàng thượng lưu đang tìm nơi lý tưởng để sinh sống và nghỉ dưỡng, các nhà đầu tư

</div>Trang 34<div class="page_container" data-page="34">

3.1.2.2. Chủ đầu tư của dự án và các đơn vị thi công.

- Chủ đầu tư: Novaland Group

Novaland Group là công ty cổ phần hoạt động chuyên sâu trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng,phát triển bất động sản ở Việt Nam. Được thành lập ngày 18/09/1992 (tiền thân là Công tyThành Nhơn), Novaland Group hoạt động trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh thú y, thuốc thủysản, xây biệt thự cho thuê.

Năm 2007 do sự khác biệt ngành nghề nên tách làm hai nhóm cơng ty, gồm:

+ Anova Corpporation: hoạt động trong lĩnh vực xây dựng chuỗi giá trị cung cấp nguồn thực phẩm sạch có truy nguyên nguồn gốc.

+ Novaland Group: hoạt động trong lãnh vực bất động sản.

Trên hành trình 26 năm qua, Novaland trở thành Nhà Đầu tư - Phát triển bất động sản uy tín với danh mục sản phẩm đa dạng bao gồm căn hộ, biệt thự, nhà phố, trung tâm thương mại, văn phòng, bất động sản nghỉ dưỡng,v.v tại các vị trí chiến lược trọng điểm của TP.HCM và các tỉnh thành khác.

Những thành tựu của Tập đoàn Novaland được ghi nhận và vinh danh qua nhiều giảithưởng và danh hiệu uy tín trong và ngồi nước, thể hiện nỗ lực khơng ngừng của Tập đoàn trong việc tạo ra những sản phẩm chất lượng tốt. Quy hoạch tại các vị trí chiến lược, kiến tạocộng đồng nhân văn tiên tiến với môi trường sống tiện nghi, hiện đại cho cư dân, góp phần vào sự phát triển bền vững của toàn xã hội.

Các dự án nổi bật của chủ đầu tư Novaland: Lakeview City, Galaxy 9, Sunrise City, The Sun Avenue, The Tresor, Icon 56, Palace Residences, Victoria Village, Lakevies City, Kingston Residence, Sunrise Riverside, Lexington Residence...

- Thiết kế kiến trúc: Hyan Architects & Planner Co., LTD.

Hyan Architects & Planners Co., LTD là một cơng ty kiến trúc và quy hoạch đơ thị có trụ sở tại Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam. Công ty được thành lập vào năm 2009 và hiện cóđội ngũ nhân viên hơn 50 người, bao gồm các kiến trúc sư, kỹ sư, nhà quy hoạch đô thị và các chuyên gia khác.

</div>Trang 35<div class="page_container" data-page="35">

Hyan Architects & Planners Co., LTD đã thực hiện nhiều dự án kiến trúc và quy hoạch đô thị tại Việt Nam, bao gồm các dự án nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn, khu nghỉ dưỡng và khu đô thị. Công ty được đánh giá cao về chất lượng thiết kế, khả năng sáng tạo và khả năng đáp ứng nhu cầu của khách hàng.

Một số dự án tiêu biểu của Hyan Architects & Planners Co., LTD bao gồm:+ Dự án The Grand Villas Aqua City - Đồng Nai.

+ Dự án The Botanica Premier - Thành phố Hồ Chí Minh.+ Dự án Russian Area - Cam Ranh.

+ Dự án Area 72 - 85 - Cam Ranh.

Công ty luôn sử dụng những vật liệu cao cấp và những công nghệ tiên tiến để tạo ra những sản phẩm chất lượng cao nhất. Dự án Evergreen 1 - The Grand Villas được thiết kế bởi Hyan Architects & Planners Co., LTD theo phong cách kiến trúc hiện đại, với các đường nét tinh tế và sang trọng. Biệt thự được thiết kế với không gian mở, tận dụng tối đa ánh sáng tự nhiên và tầm nhìn ra sơng Đồng Nai thơ mộng.

- Thiết kế cảnh quan: CT Group GSA.

CT Group GSA là một công ty thiết kế cảnh quan và kiến trúc có trụ sở tại Thành phố HồChí Minh, Việt Nam. Công ty được thành lập vào năm 2010 và hiện có đội ngũ nhân viên hơn60 chuyên gia giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực thiết kế cảnh quan, kiến trúc, nội thất, đô thị vàquy hoạch.

Một số dự án nổi bật của CT Group GSA bao gồm:+ Aqua City (Đồng Nai).

+ NovaWorld Phan Thiết (Bình Thuận).+ NovaWorld Hồ Tràm (Bà Rịa - Vũng Tàu).+ The Grand Manhattan (TP. Hồ Chí Minh).

</div>Trang 36<div class="page_container" data-page="36">

CT Group GSA là một trong những công ty thiết kế cảnh quan hàng đầu tại Việt Nam, với đội ngũ nhân viên giàu kinh nghiệm và sáng tạo. Cơng ty đã góp phần mang đến cho người dânViệt Nam những không gian sống xanh - sạch - đẹp và đẳng cấp.

3.1.2.3. Vị trí dự án.

Nằm tại xã Long Hưng, TP. Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai. Đây là khu vực cửa ngõ phía Đơng Sài Gịn, nằm giữa 2 tuyến đường huyết mạch nối với TP.HCM là Quốc lộ 51 và cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây. Phân khu được hưởng lợi từ vị trí tọa lạc của tồn khu đơ thị sinh thái Aqua City khi nằm ngay khu vực thủ phủ của tỉnh Đồng Nai, sở hữu vị trí tọa lạc vàng, mang lại khả năng kết nối nhanh chóng, thuận tiện tới trung tâm thành phố Hồ Chí Minh cũng như tiện ích dịch vụ hiện đại, lân cận. Từ dự án, cư dân có thể dễ dàng di chuyển đến các tiện ích ngoại khu và khu vực lân cận như:

- 5 km đến bến du thuyền, sân golf Long Thành, khu vui chơi giải trí Sơn Tiên.- 4,5 km đến bệnh viện quốc tế Shing Mark.

- 15km đến trung tâm thành phố Biên Hoà.- 8km đến thành phố Thủ Đức.

- 15km đến sân bay quốc tế Long Thành (sau khi Hương Lộ 2 kết nối với cao tốc LongThành - Dầu Giây).

</div>Trang 37<div class="page_container" data-page="37">

Hình 6.1. Vị trí kết nối đến khu vực lân cận của EverGreen 1

Mặc dù từ trung tâm TP.HCM đến The Grand Villas giao thông hay bị tắc nghẽn, đặc biệttrên quốc lộ 51 tại ngã 3 Vũng Tàu nhưng hiện đang có nhiều dự án quy hoạch hạ tầng giao thông được tăng cường đầu tư và phát triển đồng bộ. Điều này sẽ giúp Aqua City tăng khả năng kết nối với TP.HCM và các khu vực lân cận. Cụ thể, các dự án quy hoạch giao thông gồm:

- Cao tốc Bến Lức – Long Thành.- Cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết.- Cao tốc Dầu Giây – Đà Lạt.- Cao tốc Biên Hịa – Vũng Tàu.

- Cảng hàng khơng quốc tế Long Thành.- Đường cao tốc Mỹ Phước – Tân Vạn.

- Đường Vành Đai 4 nối liền Long An – Đồng Nai – Bình Dương – Vũng Tàu.- Tuyến Metro số 1 kết nối giữa TP Hồ Chí Minh – Biên Hịa.

3.1.2.4. Quy mô dự án.

The Grand Villas Aqua City được triển khai xây dựng với tổng diện tích 11.9 ha, mật độ xây dựng chỉ chiếm 30%, phần diện tích cịn lại dành cho cảnh quan sống xanh. Đây là khu biệt thự được thiết kế đơn lập khép kín, thiết kế đẳng cấp theo phong cách Châu âu gồm 110 căn. Đây là khu compound đồng bộ, diện tích sản phẩm đa dạng. Kết cấu 1 trệt 2 lầu, bao quanh bởi sông và cây xanh. Biệt thự được trang bị đầy đủ nội thất cao cấp, bao gồm hồ bơi riêng, sân vườn rộng rãi, khu vực đỗ xe và nhiều tiện ích khác.

Có 3 loại hình:

Biệt thự sân vườn GV-T2 (từ 15x20m): màu vàng.

Biệt thự sân vườn view sông GV-T5 (từ 15x20m): màu xanh.

</div>