<span class="text_page_counter">Trang 1</span><div class="page_container" data-page="1">

TRUONG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DÂNKHOA ĐẦU TƯ

CHUN ĐÈ TĨT NGHIỆP

DE TÀI:

HỒN THIEN CƠNG TÁC QUAN LÝ DỰ ÁN DAU TƯ BAT ĐỘNG SAN

TẠI CÔNG TY TRÁCH NHIỆM

<small>Sinh viên thực hiện : Nguyễn Thị Ngọc Anh</small>

<small>Mã sinh viên : 11180360</small>

<small>Lớp : Quản lý dự án 60</small>

Giáo viên hướng dẫn : TS. Nguyễn Thị Thu Hà

<small>Hà Nội, 2022</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 2</span><div class="page_container" data-page="2">

<small>MỤC LỤC</small>

LOL CAM 09177... ::‹:ạÀ... 1LOI CAM ĐOANN...- 5-52 2< 2E EE2E1271211211211111112112111111111111 111111 eg 2PHAN MỞ ĐẦU... -2- 52222 SESE 2E 1EE1E211211271712112112111171.11 11111111 1 Hee 3M.9028)/0009827.)0)/6 2. 433... 5DANH MỤC CÁC CHỮ VIET TẮTT...-- 2-5: ©5£+E++E++EE+EE++E+£EEeExrrkerrrerxerxees 6

<small>0:19) ... 7</small>

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIEN VE QUAN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ... 7

06:00) 0e079 7. ... 71.1 Vài nét về công tác quản lý dự án đầu tư...-.---s- << sese=sessesses 71.1.1 Cơ sở lý thuyết về quản lý dự án đầu tư...--- ¿- 2- ++2++£++Ex+rxerkezrrrsersees 7

<small>1.1.2 Quản lý dự án theo giai đOạ...-- 2G 5 3 9319 HH nh ngư 8</small>

1.2 Tong quan về quản lý dự án đầu tư Bat động sản ...-.---- 141.2.1 Cơ sở lý thuyết về phát triển dự án đầu tư bat động sản...--- 141.2.2 Quản lý dự án đầu tư bất động sản theo gial đoạn... ... ---ssc se 201.2.3 Quản lý dự án đầu tư Bất động sản... ¿52-52 St2E E2 2E EEEEerkerkrrer 231.3. Những nhân tố ảnh hưởng đến công tác quản lý dự án Bat động sản ...241.3.1 Nhân tố chủ quan...----¿- 2 SE +E+EE£EE£EEEEEEEEEEEEEEEE2E122171 2112112121. 241.3.2. Nhân tố khách quan...-- ¿+ + s+EE+E£+E£+E£+E£EEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEkerkrrkrree 261.4 Các tiêu chí đánh giá cơng tác quản lý dự án Bat động sản... 27

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ BÁT

ĐỘNG SAN TẠI CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HAN HỊA BÌNH GIAI

<small>DOAN 2017-2021 010188. ... 31</small>

2.1 Giới thiệu về Cơng ty TNHH Hịa Bình ...-- 5-2 ssssesssssscssess 312.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của Cơng ty TNHH Hịa Bình... 312.1.2 Cơ cấu tơ chức và chức năng nhiệm vụ các bộ phận trong cơng ty TNHH Hịa

<small>Bình 33</small>

2.1.3 Cơ câu nhân sự của công ty...---- ¿+ s2x2E2EEEEEEEE211221221 7121121111 re. 372.1.4 Kết quả hoạt động kinh doanh của Cơng ty TNHH Hịa Bình ... 392.2 Tỗng quan công tác quan lý dự án Bat động sản tại công ty... 41

</div><span class="text_page_counter">Trang 3</span><div class="page_container" data-page="3">

Giới thiệu một số dự án trọng điỂm... SG cTt 9T SE 1111111111111 1111 1111. cxrrr 41

<small>a) Dự án Trung tâm thương mại, outlet V+ oo... ee eeccesceeneeeeeeeeeeeeeseeseeessneeesnees Alb) Du án Hòa Binh green City oo... eesccceseeeseceseeceneeeeeeesaeeeseeceeeseaeeseaeeesaeeeseessaes 44</small>

<small>C) Hội An Golden Se€a...- - --- S01 12211 1112 1111101111100 1 110 111g 11H v11 kg 45d). Dự án Dolce by Wyndham Hanoi Golden Lake...- 55 5< « «<< <£+sx<ss 47</small>

2.3. Thực trạng công tác quản lý dự án Bắt động sản tại cơng ty Trách nhiệm

<small>Hữu hạn Hịa Bình giai đoạn 2017-2021 ... o5 <5 <5 5 9S 59155896958 95 50</small>

2.3.1 Hình thức tổ chức quan lý dự án bat động sản...---2- +27: 502.3.2 Cơ cau ban quản lý dự án...---- - + SE EE+E£+EEEEEEEEEEEEEEEEEEEEE21EEEEEEErkrree 512.3.3 Thực trạng công tác quản lý dự án bất động sản tại cơng ty TNHH Hịa Bình

<small>theo ial GOAN 0n... ... 52</small>

2.3.4. Thực trang cơng tác quản ly dự án bat động sản tại công ty TNHH Hịa Binh

<small>098/130) 5 ƑAẦDÃIŨ... 75</small>

2.4 Đánh giá cơng tác quản lý dự án Bắt động sản tại công ty Trách nhiệm hữu

<small>hạn Hịa Bình giai doan 2017-2021 ... - 5< 5 5< 9999.969996 8995894098894 8896 82</small>

2.4.1 Kết quả đạt QUOC ...---:-52- ©5222 EEEE22112112112112112111111211 111k. 822.4.2 Hạn chế cịn tỒn tai.ssssccseesscssssesecesssneescessnesscessneeeessneecessneeseseneeecessneecessneeen 82

<small>2.4.3 NQUYEM DAN 0... ... 84</small>

<small>CHUONG Â... (5-55 TT HH 0T. T000 00004004. 04040800 006 87</small>MOT SO GIẢI PHÁP NHẢM HỒN THIỆN CƠNG TÁC QUAN LÝ DỰ ÁN

<small>ĐẦU TU BAT ĐỘNG SAN CUA CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HAN</small>

HOA BINH osssccsssssssssssssssssssosssssssssssssscsosssssssssssssssossssssesssssnsscssssssssssssssssssosssssssssssssess 87

3.1 Định hướng phat triển của Công ty TNHH Hịa Bình đến nam 2025... 873.2 Một số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác quản lý dự án của cơng ty

<small>'TNHH Hịa Bììnhh... ..o 5-55 5 5 HH. 00.00900809 8.0 87</small>

<small>3.2.1. Nhóm giải pháp liên quan đến hồn thiện các nghiệp vụ quản lý dự án...87</small>

<small>3.2.2 Hoàn thiện quy trình cơng việc QLDA... G25 11+ Si sey 92</small>

3.2.3. Nang cao chất lượng nhân lực của Ban QLDA...---¿-5¿555z-: 94.4x009/)00135357. ...4dAQẦâ... 102TÀI LIEU THAM KHẢO... - - St EEESE+EEEEEESEEEEEESEEEEEESESEEEESEEEEEEEkrkrrrrres 103

</div><span class="text_page_counter">Trang 4</span><div class="page_container" data-page="4">

LOI CAM ONLOI CAM ON

<small>Đề hoàn thành chun đề tốt nghiệp này, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành đến Ban</small>

giám hiệu, các Thầy Cô trường Đại học Kinh tế quốc dân, khoa đầu tư đã tận tình giúp đỡ

<small>tơi về mọi mặt suốt q trình học tập và thực tập trong thời gian qua.</small>

<small>Đặc biệt tơi xin bày tỏ lịng kính trọng và biết ơn sâu sắc đến Cô giáo Tiến sĩ Nguyễn Thị</small>

<small>Thu Hà — người trực tiếp hướng dẫn đã định hướng và tận tình giúp đỡ tơi trong suốt thời</small>

<small>gian thực tập dé hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp này.</small>

Đồng thời, tôi xin chân thành cảm ơn đến Lãnh đạo, các cán bộ của cơng ty Trách nhiệm

<small>hữu han Hịa Binh đã tạo điêu kiện thuận lợi vê thời gian và giúp đỡ tơi trong q trình</small>

<small>thu thập dữ liệu, tìm kiêm thơng tin cho việc hồn thành khóa luận.</small>

<small>Cuối cùng, một lần nữa xin chân thành cám ơn các thầy, cô giáo, các đơn vị và cá nhânđã giúp đỡ trong quá trình học tập và thực hiện chuyên đề tốt nghiệp này.</small>

Mặc dù, bản thân đã rất cố gắng, nhưng khơng tránh khỏi những sai sót, tơi mong nhận

<small>được sự đóng góp chân thành của Q Thây, Cơ giáo đê chuyên đê được hoàn thiện hơn.</small>

<small>Xin chân thành cảm ơn!</small>

<small>Sinh viên thực hiện</small>

<small>Nguyễn Thị Ngọc Anh</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 5</span><div class="page_container" data-page="5">

LỜI CAM ĐOANTôi là Nguyễn Thị Ngọc Anh, xin cam đoan rằng:

<small>- Số liệu và kết quả nghiên cứu trong chuyên đề này là trung thực và chưa hề được sử</small>

<small>dụng dé bảo vệ một học vị nào. Những sé liệu phục vụ cho việc phân tích, đánh giá đượctác giả thu thập trong quá trình thực tập.</small>

<small>- Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thơng tin tríchdẫn trong chun đề đã được chỉ rõ nguồn góc.</small>

<small>Sinh viên thực hiện</small>

<small>Nguyễn Thị Ngọc Anh</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 6</span><div class="page_container" data-page="6">

PHẢN MỞ ĐẦU

Sự phát triển kinh tế luôn gắn liền với sự phát triển của các dự án bất động sản ởbat kỳ quốc gia nào. Đối với Việt Nam, một quốc gia mới nổi, việc quan tâm đến pháttriển cơ sở hạ tang, trong đó có các dự án bat động sản càng quan trong hơn dé thu hútđầu tư nước ngoài và hỗ trợ phát triển các ngành công nghiệp mới.

Trong những năm gần đây cùng với sự phát triển của nền kinh tế trong và ngồi

<small>nước, Cơng ty trách nhiệm hữu hạn Hịa Bình đã có bước đi mới trong con đường phát</small>

triển doanh nghiệp của mình đó là chú trọng vào công tác: Đầu tư xây dựng cơ bản. Vớibề dầy kinh nghiệm đã hoạt động trong lĩnh vực xây dựng. Cơng ty trách nhiệm hữu hạnHịa Bình đã có những bước đầu thành công trong lĩnh vực này. Từ việc hình thành đầutư cho các dự án thương mại, Công ty đã chú trọng phát triển đầu tư hệ thống dự áncó mục đích xã hội rất cao như:

-Xây dựng khu phức hợp tổ chức sự kiện, khu âm thực,

<small>- Condotel</small>

<small>- Khu chung cư</small>

- Tổ hợp trung tâm thương mại, khách sạn hạng sang ...

Do đó, việc quản lý dự án đầu tư trong lĩnh vực xây dựng cơ bản khơng những cóý nghĩa vơ cùng to lớn của doanh nghiệp mà còn tác động đến nhiều mặt của đời sống xãhội. Mặc dù đã có kinh nghiệm nhiều năm về lĩnh vực này nhưng nếu cứ dậm chân tạichỗ không chịu học hỏi dé bắt kịp những công nghệ mới những công tác quản lý mới déđạt được hiệu quả tốt hơn thì cũng khó có thê tồn tại, đối với một doanh nghiệp hoạt động

<small>theo dự án như Cơng ty thì cơng tác quản lý dự án lại càng đóng vai trị quan trọng trong</small>

việc mang đến hiệu quả cho doanh nghiệp, hiện nay công tác quản lý dự án của các Côngty cũng đã được quan tâm và được chú trọng đầu tư nhiều hơn, ông ty trách nhiệm hữuhạn Hịa Bình cũng đã thấy ngay được hiệu quả của nó khi chất lượng các cơng trình xây

dựng được cải thiện hơn, các tình trạng rủi ro được giảm thiêu, đồng nghĩa với việc lợi

nhuận cũng như uy tín của cơng ty được nâng cao. Đánh giá được tầm quan trọng củacông tác quan lý dự án, cơng ty ngày càng cố găng dé hồn thiện quy chế quản lý, ápdụng các phương pháp quản lý dự án tiên tiễn, học hỏi thêm các công cụ quản lý dự án,cũng như cho cán bộ của công ty có những khóa học tập về quản lý dự án ngắn ngày...Tuy nhiên công tác quản lý dự án của công ty cũng gặp phải những hạn chế nhất định làm

ảnh hưởng đến hiệu quả dự án, như áp dụng sai quy chế quản lý hay áp dụng phươngpháp quản lý khơng phù hợp với tình hình thực tế của công ty, của các dự án...Những

</div><span class="text_page_counter">Trang 7</span><div class="page_container" data-page="7">

điều này gây ảnh hưởng đến hiệu quả thực hiện dự án của cơng ty. Qua q trình tìmhiểu tại công ty, cùng với kiến thức học tập được tại trường tôi nhận thấy công tác quảnlý dự án của ơng ty trách nhiệm hữu hạn Hịa Bình vẫn cịn có những hạn chế, cần cónhững giải pháp dé khắc phục, cải thiện và hồn thiện hơn nữa chính vì vậy tơi đã chọnđề tài: “Hồn thiện cơng tác quản lý dự án đầu tư Bất động sản tại công ty trách nhiệm

<small>hữu hạn Hịa Bình”.</small>

Ngồi phần mở đầu, kết luận, phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo, danh mục các hìnhvẽ và bảng biểu, kết cấu luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về công tac QLDA đầu tư bat động sản

Chương 2: Thực trang công tác QIdA đầu tư dự án bất động sản tại cơng ty TNHH Hịa

<small>Bình giai đoạn 2017-2021</small>

Chương 3: Giải pháp hồn thiện cơng tác QLDA đầu tư dự án tại cơng ty TNHH HịaBình đến năm 2025

</div><span class="text_page_counter">Trang 8</span><div class="page_container" data-page="8">

DANH MỤC BANG

<small>Bảng 1.1: Nội dung quản lý dự án</small>

Sơ đồ 1.2: Quy trình phát triển dự án đầu tư bất động sản

Sơ đồ 2.1: Cơ cầu tổ chức công ty Trách nhiệm hữu hạn Hịa Bình

Bảng 2.2: Cơ cầu nhân sự của cơng ty TNHH Hịa Bình giai đoạn 2018 - 2020

<small>Bảng 2.3: Báo cáo tài chính cơng ty TNHH Hịa Bình giai đoạn 2018 - 2020</small>

Bảng 2.4 Kết quả hoạt động kinh doanh cơng ty TNHH Hịa Bình giai đoạn 2018 - 2020Sơ đồ 2.5: Hình thức t6 chức quan lý dự án cơng ty TNHH Hịa Bình

Sơ đồ 2.6: Cơ cau ban quản lý dự án cơng ty TNHH Hịa Bình

Sơ đồ 2.7: các bước lập kế hoạch dự án của công ty TNHH Hịa Bình:

Bang 2.8: Bang tỷ lệ thay déi theo các yếu tô ảnh hưởng trong các dự án thuộc cơng ty

Sơ đồ 2.15: quy trình cơng tác nghiệm thu, ban giao, quyết toán và bảo hành sau dự án

<small>của cơng ty TNHH Hịa Bình</small>

Bảng 2.16: số hạng mục cơng trình vượt dự tốn của cơng ty TNHH Hịa Bình giai đoạn

<small>2017 - 2021</small>

Bang 2.17: một số hang mục không dam bảo chất lượng dự án của công ty TNHH Hòa

Sơ đồ 2.18: các bước quản lý thời gian của cơng ty TNHH Hịa Bình

<small>Bảng 2.19: Tỷ lệ thời gian kéo đải theo giai đoạn của dự án</small>

Bảng 2.20: Tỷ lệ chậm tiến độ kế hoạch của một số dự án

Bảng 2.21: Các nguyên nhân ảnh đến công tác QLDA tại cơng ty TNHH Hịa Bình

</div><span class="text_page_counter">Trang 9</span><div class="page_container" data-page="9">

DANH MỤC CÁC CHỮ VIET TAT

<small>TNHH Trach nhiệm hữu han</small>

<small>ANLĐ An toản lao động</small>

<small>VSMT Vệ sinh môi trường</small>

<small>CBNV Cán bộ nhân viên</small>

UBND Ủy ban nhân dân

</div><span class="text_page_counter">Trang 10</span><div class="page_container" data-page="10">

Khái niệm quản lý dự án đầu tư

Quản lý dự án là quá trình lập kế hoạch, điều phối thời gian, nguồn lực và giám sátquá trình phát triển của dự án nhằm đảm bảo cho dự án hoàn thành đúng thời hạn, trong

phạm vi ngân sách được duyệt và đạt được các yêu cầu đã định về kỹ thuật và chất lượng

sản phẩm dịch vụ, bằng những phương pháp và điều kiện tốt nhất cho phép. Quản lý dựán bao gồm ba giai đoạn chủ yếu. Đó là việc lập kế hoạch, điều phối thực hiện mà nộidung chủ yếu là quản lý tiến độ thời gian, chi phí và thực hiện giám sát các công việc dự

án nhằm đạt được những mục tiêu xác định.

Mục tiêu của quản lý dự án đầu tư (dưới góc độ chủ đầu tư)

Chủ đầu tư xây dựng là người (hoặc tổ chức) sở hữu vốn hoặc là người được giaoquản lý và sử dụng vốn để đầu tư xây dựng cơng trình. Chủ đầu tư là người phải chịutrách nhiệm toán diện trước người quyết định đầu tư của pháp luật. Chủ đầu tư là ngườiphải chịu trách nhiệm toàn diện trước người quyết định đầu tư và pháp luật về các mặtchất lượng, tiến độ, chi phí vốn đầu từ và các quy định khác của pháp luật. Chủ đầu tưđược quyền dừng thi cơng xây dựng cơng trình và u cầu khắc phục hậu quả khi nhàthầu thi công xây dựng cơng trình vi phạm các quy định về chất lượng cơng trình, an tồn

<small>vệ sinh mơi trường.</small>

Trong cơng tác quản lý khảo sát chất lượng xây dựng: chủ đầu tư phải lựa chọnnhà thầu khảo sát đủ điều kiện năng lực theo quy định; tổ chức tốt việc lập, phê duyệtnhiệm vụ khảo sát đủ điều kiện năng lực theo quy định; tô chức tốt việc lập, phê duyệtnhiệm vụ khảo sát xây dựng phương án khảo sát kỹ thuật xây dựng và bổ sung nhiệm vụkhảo sát xây dựng; thực hiện kiểm tra đầy đủ việc tuân thủ các quy định trong hợp đồngxây dựng của nhà thầu khảo sát xây dựng trong quá trình thực hiện khảo sát; thực hiện tốtviệc giám sát công tác khảo sát xây dựng, nghiệm thu và phê duyệt báo cáo kết quả khảo

Đối với công tác quản lý chất lượng thiết kế xây dựng cơng trình: Chủ dau tư tổchức tốt việc lập nhiệm vụ thiết kế xây dựng cơng trình trên cơ sở báo cáo xây dựng cơngtrình hoặc chủ trương đầu tư được cấp tham quyền phê duyệt; lựa chọn tơ chức, cá nhâncó đủ điều kiện năng lực dé lập thiết kế xây dựng cơng trình khi cần thiết; kiểm tra việc

</div><span class="text_page_counter">Trang 11</span><div class="page_container" data-page="11">

tuân thủ các quy định trong hợp đồng xây dựng của nhà thầu thiết kế, nhà thầu thâm trathiết kế trong quá trình thực hiện hợp đồng: kiểm tra và trình thiết kế cơ sở cho ngườiquyết định đầu tư thâm định, phê duyệt theo quy định của pháp luật đối với cơng trình sửdụng nguồn vốn của Nhà nước, tổ chức thâm định, phê duyệt thiết kế dự toán; thực hiệnthay đổi thiết kế theo quy định tô chức nghiệm thu hồ sơ thiết kế xây dựng cơng trình.

Trong cơng tác quản lý chất lượng thi cơng xây dựng cơng trình: Chủ đầu tư cótrách nhiệm tơ chức lựa chọn tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực theo quy định déthực thi cơng xây dung cơng trình, giám sát thi công xây dung và các công việc tu vanxây dựng khác; thông báo về nhiệm vụ quyền hạn của các cá nhân trong hệ thống quản lýchất lượng của chủ đầu tư, nhà thầu giám sát thi công xây dựng cơng trình cho các nhàthầu có liên quan để phối hợp thực hiện; kiểm tra sự phù hợp năng lực của nhà thầu thicơng xây dựng cơng trình cho các nhà thầu có liên quan biết dé phối hợp thực hiện; kiểmtra sự phù hợp năng lực của nhà thầu thi công so với hồ sơ dự thầu và hợp đồng xâydựng; kiểm tra việc huy động và bố trí nhân lực của nhà thầu giám sát trong quá trình thicơng xây dựng cơng trình so với u cầu của hợp đồng xây dung; kiểm tra và giám sáttrong quá trình thi cơng xây dựng cơng trình; thực hiện các quy định về bảo vệ môitrường: tô chức kiểm định, nghiệm thu, lập hồ sơ hoàn thành, lưu trữ hồ sơ của cơng trìnhvà bàn giao cơng trình xây dựng; tạm dừng hoặc đình chỉ thi cơng đối với nhà thầu thicông khi xét thấy chất lượng thi công không đảm bảo yêu cầu kỹ thuật, biện pháp thi

<small>công không đảm bảo an tồn,...</small>

Tóm lại, mục tiêu quản lý dự án dưới góc độ chủ đầu tư là đảm bảo và nâng cáo

chất lượng cơng trình sẽ thỏa mãn được các yêu cầu của chủ đầu tư, tiết kiệm được vốn Nhà

nước hay đầu tư và góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống xã hội. Ngoài ra, đảm bảo vànâng cao chất lượng tạo lòng tin, sự ủng hộ của các tổ chức xã hội và người hưởng lợi vớichủ đầu tư, góp phan phát triển mối quan hệ hợp tác lâu dài.

<small>1.1.2 Quản lý dự an theo giai đoạn</small>

<small>Khái niệm: là các bước hoặc các giai đoạn mà một dự án phải trải qua từ khi dự án</small>

mới chỉ là ý đồ cho đến khi dự án được hoàn thành và cham dứt hoạt động.Về cơ bản, quy trình quản ý dự án bao gồm 3 giai đoạn:

- Chuẩn bị đầu tư- Thực hiện đầu tư

- Kết thúc xây dựng và đưa cơng trình vào khai thác sử dụngGiai đoạn chuẩn bị đầu tư:

Đối với các dự án, cơng trình quan trọng quốc gia, dự án nhóm A. Chủ đầu tư tổhcức lập báo cáo nghiênc ứu tiền khả thi để có cơ sở xem xét quyết định chủ trương đầu

</div><span class="text_page_counter">Trang 12</span><div class="page_container" data-page="12">

tư xây dựng. Trường hợp các dự án nhóm A (trừ dự án quan trọng quốc gia) đã có quyhoạch cần phê duyệt đảm bảo các nội dụng quy định thì khơng cần lập báo cáo nghiêncứu tiền khả thi.

Giai đoạn thực hiện đầu tư:

Sau khi báo cáo đầu tư được phê duyệt dự án đầu tư được chuyển sang giai đoạnthực hiện đầu tư.

Vấn đề đầu tiên là lựa chọn đơn vị tư vấn, phải lựa chọn những chuyên gia tư vấn,thiết kế giỏi trong các tổ chức tư van, thiết kế giàu kinh nghiệm, có năng lực từ việcnghiên cứu từ giai đoạn đầu, giai đoạn thiết kế đến giia đoạn giám sát xây dựng - đầu lànhiệm vụ quan trọng và phức tạp, Trong khi lựa chọn đơn vi tư vấn, nhân tố quyết định làcơ quan tư vấn này phải có kinh nghiệm qua những dự án mà đã được họ thực hiện trướcđó. Một phương pháp thường dùng dé chon là đòi hỏi các đơn vị tư vắnc ung cấpcácthơng tin về kinh nghiệm, tơ chức sau đó xem xét lựa chọn rồi tiến tới tổ chức đấu thầu.Việc lựa chọn nhà thầu tư vấn xây dựng cơng trình được thực hiện theo Nghị định

Sau khi lựa chọn nhà thầu thiết kế, trên cơ sở dự án được phê duyệt, nhà thầu thiếtkế tổ chức thực hiện các công việc tiếp theo của mình, Tùy theo quy mơ, tính chất cơngtrình xây dựng, việc thiết kế có thé thực hiện theo một bước, hai bước và ba bước.

Thiết kê một bước là thiết kế bản vẽ thi công được áp dụng đối với cơng trình cóu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.

Thiết kê hai bước gồm thiết kế cơ sở và thiết kế bản vẽ thi cơng được áp dụng vớicơng trình phải lập dự án đầu tư xây dựng.

Thiết kế ba bước gồm thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật và thiết kế bản vẽ thi côngđược áp dụng đối với cơng trình phải lập dự án đầu tư xây dựng, có quy mơ lớn, u cầukỹ thuật và điều kiện thi công phức tạp.

Sau khi sản phâm thiết kế được hình thành, chủ đầu tư tổ chức thâm định hồ sơ

<small>Thiết kế kỹ thuật - Tổng dự toán và trình lên cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.</small>

Trường hợp khơng đủ năng lực thâm định thì sẽ th các tơ chức, cá nhân tư vấn có đủnăng lực dé thẩm tra dự tốn thiết kế cơng trình làm cơ sở cho việc phê duyệt. Trên cơ sởkết quả thẩm định TKKT - DT người có thẩm quyền quyết định dau tư sẽ ra quyết địnhphê duyệt TKKT - DT. Khi đã có quyết định phê duyệt TKKT -DT, chủ dau tư tổ chứcdau thầu xây dựng phù hợp, có giá dự thầu hợp lý, đáp ứng được yêu cầu của chủ đầu tư

<small>và các mục tiêu của dự án.</small>

Sau khi lựa chọn nhà thầu thi công, chủ đầu tư tổ chức đàm phán ký kết hợpđồng thi cơng xây dựng cơng trình với nhà thầu và tổ chức quản lý thi công xây dựng

</div><span class="text_page_counter">Trang 13</span><div class="page_container" data-page="13">

cơng trình. Nội dung quản lý thi cơng xây dựng bao gồm quản lý chất lượng xây dựng;quản lý tiến độ xây dựng, quản lý khối lượng thi công xây dựng cơng trình; quản lý an

<small>tồn lao động trên cơng trường xây dựng, quản lý mơi trường xây dựng.</small>

Tóm lại, trong giai đoạn này, chủ đầu tư chịu trách nhiệm đền bù, giải phóng mặtbăng xây dựng theo tiến độ và bàn giao mặt bằng xây dung; tình duyệt hồ sơ TKKT - DT;tổ chức đấu thầu, đàm phán ký kết hợp đồng; quản lý chất lượng kỹ thuật trong suốt qtrình thi cơng và chịu trách nhiệm tồn bộ các cơng việc đã thực hiện trong q trình triển

<small>khai dự án.</small>

Giai đoạn kết thúc xây dựng và đưa công trình vào khai thác vào sử dụng:

Trong giai đoạn này Ban tiến hành các công việc: Trước khi vận hành cơng trình,nhà thầu lập hồ sơ hồn thành cơng, bản vẽ hồn cơng, quyết tốn cơng trình, Ban sẽ tiếnhành tổng nghiệm thu và tổng quyết tốn cơng trình đồng thời làm các thủ tục bàn giaođưa cơng trình vào sử dụng. Biên bản nghiệm thu và hồ sơ quyết tốn cơng trình sẽ đượctrình lên cấp có thẩm quyền và các cơ quan có liên quan dé phê duyệt. Sau đó ban giaocho đơn vị sử dụng, đến giai đoạn vận hành cơng trình thì khơng thuộc thâm quyền quảnlý của Ban nữa, tuy nhiên Ban vẫn tiễn hành các cơng việc bảo hành cơng trình trong mộtthời gian theo quy định của từng dự án để đảm bảo chất lượng cơng trình.

<small>Nhận xét</small>

Như vậy các giai đoạn của q trình dau tư có mỗi liên hệ hữu cơ với nhau, mỗigiia đoạn có tam quan trọng riêng của nó cho nên khơng đánh giá q cao hăoc xem nhẹmột giai đoạn nào và kết quả của giai đoạn này là tiền dé của giai đoạn sau. Trong quátrình quản lý dau tư xây dựng chủ dau tư luôn đóng vai trị quan trọng và quyết định đếnviệc nâng cao hiệu quả dau tư và xây dựng.

Phương pháp quản lý dự án: Theo mục tiêu cần đạt, thường ứng dụng trong việclập kế hoạch và giám sát dự án, tối thiểu hóa chi phí được sử dụng dé rút ngắn thời gianthực hiện dự án phân bố đều nguồn lực trong một thời kỳ sao cho chi phí là tiết kiệm nhấtmà vẫn đảm bảo chất lượng và thời gian hoàn thành.

Đặc điểm của quản lý dự án: Tổ chức quản lý dự án là một tô chức tạm thời, được

<small>hình thành dé phục vụ dự án trong một thời gian hữu hạn, quản lý rủi ro một cách thường</small>

xuyên quản lý nhiều sự thay đổi, quản lý nhân sự giữ vị trí quan trọng trong quản lý dựán. Lựa chọn mơ hình tơ chức phù hợp sẽ có tác dụng phân rõ trách nhiệm và quyền lực

<small>trong quản lý dự án, dam bảo thực hiện thành công dự án.đ)Nội dung quản lý du án theolĩnh vực</small>

QLDA là việc giám sát, chỉ đạo, điều phối, tổ chức, lên kế hoạch đối với các giaiđoạn của chu kỳ dự án trong khi thực hiện DA. Việc quản lý tốt các giai đoạn của DA có

</div><span class="text_page_counter">Trang 14</span><div class="page_container" data-page="14">

ý nghĩa rất quan trọng vì nó quyết định đến chất lượng của sản phẩm xây dựng. MỗiDAXD đều có một đặc điểm riêng tạo nên sự phong phú đa dang trong q trình tơ chứcquản lý; tuy nhiên q trình quản lý chỉ tập trung vào một số nội dung chính như sau:

Lập kế hoạch tổng quan

Đây là giai đoạn lập và phê duyệt kế hoạch thực hiện dự án hàng năm (kế hoạch

giải ngân, kế hoạch chỉ tiêu, kế hoạch đấu thau...), trong đó xác định rõ nguồn lực sử

dụng, tiến độ thực hiện, thời gian hoàn thành, mục tiêu chất lượng và tiêu chí chấp nhậnkết quả. Theo đó Giám đốc Ban quản lý dự án yêu cầu bộ phận quản lý dự án lập bản kếhoạch tổng quan cho dự án, vì mục tiêu của các dự án là hoàn thành đúng thời hạn, trongphạm vi ngân sách, cung cấp hiệu quả các yêu cầu, mong muốn về mặt chất lượng, kỹthuật, nên trong quá trình lập kế hoạch, cán bộ phụ trách quản lý phải nghiên cứu, thuthập thông tin dé xác định rõ mục tiêu của dự án, cách thức hay phương pháp thực hiệncua dự án, những ai tổ chức và chịu trách nhiệm thực hiện dự án đó. Mục đích chính củacơng tác lập kế hoạch là để giảm thiểu các rắc rối, rủi ro trong quá trình thực hiện dự ánđồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho việc trao đồi thông tin với các chủ thể có liên quandự án cũng như hướng dẫn cán bộ quản lý dự án thực hiện và kiểm soát dự án chặt chẽ và

<small>hiệu quả.</small>

<small>Quản lý phạm vì dự án</small>

Đó là việc xác định và kiểm sốt việc thực hiện mục đích, mục tiêu của dự án, xácđịnh các công việc nào thuộc về dự án, công việc nào không thuộc phạm vi dự án.

Quản lý lựa chọn nhà thầu

Nhằm mục đích tìm được nhà thầu có đủ điều kiện năng lực hoạt động xây dựng,năng lực hành nghề xây dựng phù hợp với loại và cấp cơng trình. Cơng tác lựa chọn nhàthầu được thực hiện theo Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13 và Nghị định số 63/2014/ND-

Quản lý thời gian và tiến độ dự án

<small>- Là q trình quản lý mang tính hệ thống nhằm dam bảo chắc chan hoàn thành</small>

dự án theo đúng thời gian đề ra. Nó bao gồm việc xác định cơng việc cụ thé, sắp xếptrình tự hoạt động, bố trí thời gian, khống chế thời gian và tiến độ dự án.

- Cơng trình trước khi xây dựng bao giờ cũng được khống chế bởi một khoảngthời gian nhất định, trên cơ sở nhà thầu thi cơng xây dựng có nghĩa vụ lập tiễn độ thi

cơng chi tiết, bố trí xen kẽ kết hợp các công việc cần thực hiện để đạt hiệu quả cao nhất

nhưng phải đảm bảo phù hợp tổng tiến độ đã được xác định của toàn bộ dự án. CDT, nhàthầu thi công xây dựng, tư vấn giám sát và các bên liên quan có trách nhiệm theo dõi,giám sát tiễn độ thi công xây dựng công trình và điều chỉnh tiến độ trong trường hợp tiến

</div><span class="text_page_counter">Trang 15</span><div class="page_container" data-page="15">

độ thi công xây dựng ở một số giai đoạn bị kéo dài nhưng không được làm ảnh hưởngđến tông tiến độ của dự án.

<small>Quản lý chỉ phí dự án</small>

- Quản lý chi phí dự án là quá trình quản lý tổng mức đầu tư, tổng dự toán (dựtoán); quản lý định mức dự toán và đơn giá xây dựng; quan lý thanh tốn chi phí đầu tư

<small>xây dựng cơng trình; hay nói cách khác, quan lý chi phí dự án là quản lý chi phí, giá</small>

thành dự án nhằm đảm bảo hoàn thành dự án mà khơng vượt tổng mức dau tư. Nó baogom việc bồ trí nguồn lực, dự tinh giá thành và khống chế chi phí.

- Chi phí đầu tư xây dựng cơng trình là tồn bộ chi phí cần thiết để xây dựng mớihoặc sửa chữa, cải tạo, mở rộng cơng trình xây dựng. Chi phí đầu tư xây dựng cơng trìnhđược lập theo từng cơng trình cụ thể, phù hợp với giai đoạn đầu tư xây dựng cơng trình,các bước thiết kế và các quy định của nhà nước.

- Việc lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình phải đảm bảo mục tiêu,hiệu quả đầu tư, đồng thời phải đảm bảo tính khả thi của dự án đầu tư xây dựng cơngtrình, đảm bảo tính đúng, tính đủ, hợp lý, phù hợp với điều kiện thực tế và yêu cầu kháchquan của cơ chế thị trường và được quản lý theo Nghị định 10/2021/NĐ-CP về quản lýchi phí đầu tư xây dựng.

Quản lý chất lượng dự án

Quản lý chất lượng dự án là q trình quản lý có hệ thống việc thực hiện dự ánnhằm đảm bảo đáp ứng yêu cầu về chất lượng mà khách hàng đặt ra. Nó bao gồm việcquy hoạch chất lượng, khống chế chất lượng và đảm bảo chất lượng. Công tác quản lý

chất lượng được tiễn hành từ giai đoạn khảo sát, giai đoạn thiết kế, giai đoạn thi công,

giai đoạn thanh quyết tốn và giai đoạn bảo hành cơng trình.

Quản lý chất lượng dự án được thực hiện thông qua một hệ thống các biện pháp

kinh tế, công nghệ, tô chức, ... thông qua một cơ chế nhất định và các tiêu chuẩn địnhmức, hệ thống kiểm sốt, các chính sách khuyến khích, ...

<small>Quản lý chất lượng dự án là trách nhiệm chung của tất cả các thành viên, tất cả</small>

cấp trong đơn vị, đồng thời cũng là trách nhiệm chung của các cơ quan có liên quan đếndự án bao gồm CĐT, các nhà thầu, các nhà tư vấn, các đối tượng hưởng lợi từ dự án,...

Công tác quản lý chất lượng dự án xây dựng bao gồm những nội dung chủ yếu sau:- Tham tra thiết kế và quy hoạch;

- Kiểm định chất lượng vật liệu, bán thành pham và thiết bị của cơng trình xây

- _ Tổ chức kiểm tra giám sát tại hiện trường trong quá trình thi công xây lắp;- _ Tổ chức đánh giá chất lượng cơng trình sau khi hồn thành.

</div><span class="text_page_counter">Trang 16</span><div class="page_container" data-page="16">

<small>Quan lý an tồn lao động và vệ sinh mơi trường</small>

Đó là q trình quản lý điều hành triển khai thực hiện dự án đảm bảo an toàn vềcon người cũng như máy móc thiết bị trên cơng trường. Nhà thầu thi công xây dựng phảithực hiện các biện pháp đảm bảo về môi trường cho người lao động trên công trường vàbảo vệ môi trường xung quanh, bao gồm có biện pháp chống bụi, chống ồn, xử lý phếthải và thu don hiện trường. Đối với những cơng trình trong khu vực đơ thị thì phải thựchiện các biện pháp bao che, thu dọn phế thải đưa đến nơi quy định. NT thi cơng xây

<small>dựng, CĐT phải có trách nhiệm giám sát việc thực hiện bảo vệ môi trường xây dựng,</small>

đồng thời chịu sự kiêm tra giám sát của cơ quan quản lý nhà nước về môi trường. Trườnghợp NT thi công xây dựng không tuân thủ các các quy định về bảo vệ mơi trường thìCĐT, cơ quan quản lý nhà nước về mơi trường có quyền đình chỉ thi công xây dựng vàyêu cầu NT thực hiện đúng biện pháp bảo vệ môi trường. Người để xảy ra các hành vilàm tôn hại đến môi trường trong q trình thi cơng xây dựng cơng trình phải chịu tráchnhiệm trước pháp luật và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

Quản lý hợp đồng trong dự án

Quản lý hợp đồng là theo dõi và quản lý việc thực hiện hợp đồng của nhà thầu đểđảm bảo đạt được kết quả tối ưu của hợp đồng. Quản lý hợp đồng bao gồm xây dựnghình thức và quy tắc trao đổi thông tin, giám sát tiến độ bàn giao các sản phẩm hợp đồng,quản lý thanh toán, kiểm soát các thay đổi, đo lường kết quả thực hiện của nhà thầu vàthanh lý hợp đồng.

<small>Quan lý rui ro trong du án</small>

Khi thực hiện dự án sẽ gặp những nhân tố rủi ro mà chúng ta chưa lường trướcđược, quan lý rủi ro nhằm tận dụng tối đa những nhân tố có lợi khơng xác định giảmthiểu tối đa những nhân tố bất lợi không xác định cho dự án. Nó bao gồm việc nhận biết,

<small>phân biệt rủi ro, cân nhắc, tính tốn rủi ro, xây dựng đối sách và khống chế rủi ro.</small>

Nhìn chung, quản lý dự án bao gồm những nội dung sau:

<small>Bảng 1.1: Nội dung quản lý dự án</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 17</span><div class="page_container" data-page="17">

<small>Quản lý dự án</small>

<small>Lập kế hoạch tông quan: Quan lý phạm vi: Quan lý thời gian:</small>

<small>s Lập kể hoạch 5 Xác định phạm vi ø Xác định công việc</small>

<small>e Thực hiện kê hoạch - ô Lp kờ hoch : đ Drtinh thi gian</small>

<small>â Quan lý những thay đôi * Quan ly thay đôi phạm vi * Quan lý tiên độ</small>

<small>Quan lý chỉ phi: Quan lý rủi ro dự ân:</small>

<small>Quản lý chất lượng:</small>

<small>ø Xác đmhrủiro</small>

<small>© Danh gid miro</small>

<small>s Xây dựng chương trìnhquan ly rủi ro</small>

<small>Lập kể hoạch nguồn lựcTinh tốn chi phi</small>

<small>© Quan ly ba sung các thơngtin có trong hợp đồng</small>

<small>® Bao cáo thường nén ve việc</small>

<small>«chịu sự kiêm tra giám sắtcủa CQQLNN về môi</small>

1.2 Tổng quan về quản ly dự án đầu tư Bat động sản

1.2.1 Cơ sở lý thuyết về phát triển dự án đầu tư bat động sảna) Các khái niệm về dự án đầu tư bat động sản

Đầu tư Bat động sản: Là việc nhà đầu tư bỏ vốn dé tao dựng tài sản là Bất độngsản mua, bán, khai thác và cho thuê, tiễn hành hoạt động dịch vụ bất động sản, hoạt độngđầu tư bất động sản nhằm mục đích sinh lời và đáp ứng lợi ích xã hội.

Là một lĩnh vực đầu tư trong hoạt động đầu tư nói dung là đầu tư đặc thù và đầu tưcó điều kiện theo quy định của nhà nước (Nguồn Cục quản lý nhà và thị trường Bất động

sản - Bộ Xây dựng) Đầu tư Bất động sản cần chú ý:

- Phương tiện đầu tư: vốn bằng tiền, các loại tài sản, bí quyết kinh doanh, cơng

<small>nghệ, dịch vụ,...</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 18</span><div class="page_container" data-page="18">

- Thời gian đầu tư: tính từ khi bắt đầu dự án cho đến khi kết thúc hoạt động dự án.Đầu tư là hoạt động được thực hiện thời gian đầu của chu kỳ dự án. Những hoạt độngngắn hạn trong một năm không gọi là đầu tư. Thời gian đầu tư còn gọi là đời sống kinh tế

<small>của dự án.</small>

- Lợi ích mang lại từ đầu biéu hiện:

+ Về tài chính: thơng qua thu nhập và lợi nhuận

+ Về xã hội: dự phát triển kinh tế - xã hội của vùng, khu vực quốc gia,...- Những đặc điểm chủ yếu của đầu tư Bắt động sản

<small>+ Doi hỏi vốn đầu tư lớn: do đặc điểm của bất động sản là có giá trị lớn, vì vậy nhà</small>

đầu tư cần phải phân bổ chu chuyền, bảo toán vốn dé thu được lợi nhuận cao.

+ Thời gian từ khi bắt đầu dự án đến kết thúc của một dự án đầu tư và đạt thànhquả phát huy tác dụng địi hỏi nhiều năm. Trong thời gian đầu tư đó có nhiều biến động,vì vậy nha đầu tư phải có nhuững dự đốn các biến động có thé xảy ra. Ví dụ: về thitrường, sự phát triển kinh tế - xã hội, kỹ thuật - công nghệ, sức mua, thời tiết, khí hau,...

+ Thời gian thực hiện đầu tư dài, vì vậy nhà đầu tư phải phân bé vốn hogp lý, cóchất lượng

+ Những thành quả đầu tư Bat động sản tao dựng tài sản có giá trị sử dụng lâu dài,đời sống kinh tế của dự án thường dài,... Vì vậy trong đầu tư cần phải chú ý chất lượngcủa các cơng trình: từ khâu lựa chọn ngun liệu vật lệu, cân đơi khoản mục thi cơng

<small>cơng trình,...</small>

+ Các thành quả hoạt động dau tư là cơng trình xây dựng gan liền với đất có vị trícó định, gan liền với điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội, mối trường nhất định. Vì vậytrong đầu tư cần phải chú ý chất lượng cơng trình: từ khâu lựa chọn nguyên vật liệu, cânđối khoản mục thi công công trình...

+ Các thành quả hoạt động đầu tư là cơng trình xây dựng gắn liên với đất có vị trí

<small>cơ định, gắn liền với điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội, mơi trường nhất định. Vì vậy các</small>

hoạt động đầu tư bất động sản phải năm vững đặc điểm tự nhiên, kinh tế, môi trường ảnhhưởng đến hoạt động đầu tư cũng như cũng như ảnh hưởng của hoạt động đầu tư đến cácđiều kiện trên.

+ Bất kỳ một hoạt động đầu tư được đảm bảo mang lại chất lượng kinh tế - xã hội

cao cần làm tốt cơng tác quản lý vì nguồn lực phục vụ cho công tác daau tư là rất lớn.Nhà đầu tư cần quan tâm đúng mức đến việc chuẩn bị cho hoạt động đầu tư như lập dự ánđầu tư. Đầu tư bất động sản là một hiện tượng kinh tế khách quan trong nền kinh tế hàng

</div><span class="text_page_counter">Trang 19</span><div class="page_container" data-page="19">

hóa, kinh tế hàng hóa phát triển, đầu tư được mở rộng cả về phạm vi, quy mơ và hình

Các loại hình bat động sản

Theo quan hệ quản lý của chủ đầu tư: đầu tư trực tiếp, đầu tư gián tiếp.

Theo nội dung kinh tế của đầu tư: đầu tư xây dựng cơ sở hạ ang, dau tu tai taodựng san phẩm bat động sản (nhà ở, khách sạn, trung tâm thương mai....).

Dựa vào loại hình hoạt động có thé phân ra thị trường mua bán, chuyên nhượngbat động san; thi trường cho thuê BĐS; thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS; thịtrường dịch vụ BĐS; thị trường các giao dịch khác như: góp vốn LD, cơ phan hố...

Dựa vào khu vực có thé phân ra: thị trường BĐS khu vực đô thị; thị trường BĐS

<small>khu vực nông thôn; thị trường BĐS khu vực giáp ranh...</small>

Dựa vào trình tự bất động sản gia nhập thị trường có thé phan ra: thi trrong socấp; thị trường thứ cap.

Dựa vào mức độ kiểm sốt có thể chia ra thị trường chính thức hay phi chính thức.Theo hình thức đầu tư: đầu tư mới, đầu tư mở rộng các cơng trình hiện có.

Theo thời hạn đầu tư: đầu tư dài hạn trên 10 năm), đầu tư trung hạn (từ 5 năm đến 10

- BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại nay chu yếu là đất nôngnghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôitrồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng...

- BĐS đặc biệt: là những BĐS như các cơng trình bao tồn quốc gia, di sảnvăn hố vật thé, nhà thờ họ, đình chùa, miéu mạo, nghĩa trang v... Đặc điểm của loại BĐSnày là khả năng tham gia thị trường rất thấp.

b) Đặc điểm của bất động sản

</div><span class="text_page_counter">Trang 20</span><div class="page_container" data-page="20">

Dat chỉ có quyền sử dụng: pháp luật nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Namquy định đất là tài sản thuộc sở hữu chung toàn dân, do nhà nước quản lý và người dânchỉ có quyền sử dụng chứ khơng có quyền chiếm hữu. Do đó các giao dịch bất động sảnchi là những giao dịch quyên lợi.

Tính cố định: bất động sản là một tài sản đặc biệt, khơng có khả năng di doi, ban

đầu được đặt ở đâu thì nó sẽ ở vị trí đó mãi mãi. Tính bất động của bat động sản giải thíchcho chúng ta tại sao thị trường bất động sản phụ thuộc vào khu vực và vi trí trơng đối của

Tính có định là đặc trưng khác biệt của bất động sản so với các loại hàng hố khác.

<small>Đặc tính này địi hỏi phải có phương thức giao dịch và quản lý hoạt động giao dịch khác</small>

với các thị trường hàng hoá khác. Với các hàng hố khác, người bán và người mua có thểdi chuyển hàng hố tuỳ ý nhưng điều này hầu như khơng thê thực hiện đối với Bất độngsản.. Hàng hoá bat động sản không thé đem đi trưng bày ở nơi khác mà thường phải được

<small>giới thiệu thơng qua hình ảnh, bản vẽ hoặc các tài liệu, hình thức mơ tả khác. Vì đặc</small>

điểm nay mà việc quản lý bat động sản có thê được thực hiện dé dàng hơn cho dù có thayđổi nhiều chủ sở hữu. Pháp luật qui định việc giao dịch Bất động sản thông qua cácchứng từ, chứng thư về quyền sử dụng và phải được đăng ký với cơ quan có thâm quyềnnhằm mục đích quản lý chặt chẽ bất động sản và bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu. Tínhcó định cịn làm cho hàng hố bất động sản mang tính địa điểm và tính địa phương rấtcao. Cùng một loại bất động sản nhưng ở những địa điểm khác nhau thì có những giá trịrất khác nhau. Ví dụ, cùng loại bất động sản giống nhau nhưng ở vị trí trung tâm thànhphố thì giá trị khác với ngoại ơ, ở đơ thị lớn thì khác với các thị tran nhỏ hoặc tỉnh lẻ ...

Tính cố định này đã đặt ra vấn đề phải có sự điều tiết thị trường bat động san khác so với

các thị trường hàng hố thơng thường, thông qua dự báo và kế hoạch tạo lập chủ độngcủa chính quyền địa phương dé điều tiết cung cầu.

Đặc điểm bền vững, đời sống kinh tế đài: Do đất đai là tài sản do thiên nhiên bantặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở,vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và cơng trình xây dựng trên đất sau khi xây dựnghoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thé tồn tại hàng trăm năm hoặclâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chi tuổi thọ của vật kiến trúc và cơng trìnhxây dựng. Cân phân biệt ti thọ vật lý và “tuổi thọ kinh tế của BĐS. Tudi thọ kinh tếcham dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sửdụng BĐS lại ngang bang với lợi ich thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọkinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc vàcông trình xây dựng bị lão hố và hư hỏng, khơng thê tiếp tục an toàn cho việc sử dụng.Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn

</div><span class="text_page_counter">Trang 21</span><div class="page_container" data-page="21">

hon là phá đi và xây dựng mới | thì có thé kéo dai tuổi thọ vật ly dé chứa được may lầntuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thé giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐScó liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở,khách sạn, nhà hát là trên 40 năm của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổthông là trên 45 năm... Chính vì tính chất lâu bền của hàng hố BĐS là do đất đai khơngbị mat di, khơng bị thanh lý sau một q trình sử dụng, lại có thé bán lại

Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem nhưkhơng thé bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lắp. Đồng thời, các vật kiến trúc vàcơng trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cảitạo nâng cấp có thé tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tỉnh bền lâu củaBĐS là chi tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Cần phân biệt “tudi thọ vậtlý và “tuổi thọ kinh tế của BĐS. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường vàtrạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thuđược từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuôi thọ kinh tế khá nhiều vì nó cham dứt khicác kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và cơng trình xây dựng bị lão hố và hưhỏng, khơng thể tiếp tục an tồn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiễnhành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới.

Bat động sản có những đặc điểm khác biệt so với những hàng hóa khác, nhưng đặc

điểm nổi bật nhất của bất động sản là bất động sản có tình cố định và giá trị của nó phụ

thuộc nhiều vào mục đích sử dụng.Tính khơng đồng nhất:

Khơng tổn tai hai bất động sản hoàn toàn giống nhau, giữa hai bất động sản lncó sự khác biệt. Dat đai khác nhau vévi trí, cảnh quan mơi trường, chất lượng đắt, địahình, cơng trình trên đất khác nhau về kết cấu, kiến trúc,trang thiết bị nội thất đa dang.Day là yếu tố quan trong nhất trong quá trình thâm định giá. Tham định viên cần tìmhiểu, thu thập các yếu tơ khơng đồng nhất của bất động sản nhằm phân tích và điều chỉnhtrong q trình thâm định.

Tính khan hiếm

Sự khan hiếm của bat động san chủ yếu là do diện tích dat đai tự nhiên có giới hanvà bat động sản có tính khác biệt, vị trí có định,... Tính khan hiếm của bat động san là lýdo thị trường cung bất động sản co giãn kém. Nguồn cung bất động sản hạn chế sẽ làmcho thị trường cung cầu dé mat cân đối. Tinh chất hữu hạn của Bat động san đất dai là

loại tài sản bị hạn chế về mặt gia tăng về số lượng. Bản thân đất khơng tự sinh sơi thêm

được mà chỉ có thé có các cơng trình được xây trên đất. Quy đất là có giới hạn và do đó,việc xây dựng cũng khơng thê là vô hạn. Đặc điểm này sẽ làm cho có lúc đất đai trở nênkhan hiếm cho một mục đích đầu tư nào đó và giá đất sẽ bị biến động theo. Vì vậy, địi

</div><span class="text_page_counter">Trang 22</span><div class="page_container" data-page="22">

hỏi các nhà hoạch định chính sách phải có sự nghiên cứu rất kỹ trước khi đưa ra một bảnquy hoạch phát triển cho một vùng, một khu vực nao đó dé tránh đầu tư lãng phí, kém

<small>hiệu quả.</small>

Chính vì tỉnh khan hiếm, tỉnh cố định và không di dời được của đất đai nên hànghố BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kế cả hai BĐS cạnh nhau đều cónhững yếu tố khơng giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hồn tồngiống nhau vì chúng có vị trí khơng gian khác nhau ké cả hai cơng trình cạnh nhau vàcùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toa cao ốc thì các căn phịng cũng có hướngvà cấu tạo nhà khác nhau. Ngồi ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đếntỉnh dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân

về giá trị bất động sản: bat động san thường được coi là các tài sản có giá tri lớn

và có thé gia tăng giá trị (thơng qua dau tư, kinh doanh...). Do đó, bat động sản trở thànhđối tượng dé dau tư hoặc đơn giản là dé bảo tồn giá trị đồng tiền tích luỹ và cũng là đốitượng thu hút đầu cơ. Giá trị bất động sản đất đai có đặc thù rất khác biệt so với các Bất

động sản khác. Giá tri của bat động san dat dai phu thudc vao muc dich su dung ching,

hay nói cách khác, là phụ thuộc vào sự tác động của yếu tố con người làm tăng kha năngsinh lời của bất động sản. Ví dụ, khi đất đai được quy hoạch vào sản xuất nông nghiệphoặc lâm nghiệp thường có giá trị thấp hơn so với trường hợp đất đai đó được quy hoạch

<small>phát triển nhà ở hoặc kinh doanh dịch vụ, thương mại,... Nói một cách khác, cơng tác quy</small>

hoạch có vai trị ảnh hưởng quyết định đối với giá trị Bất động sản nói chung và nâng caohiệu quả sử dụng đất nói riêng.

<small>Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau.</small>

BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tácđộng của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các cơng trìnhkết cấu hạ tang sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó.Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tơn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS kháclà hiện tượng khá phổ biến.

<small>Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử</small>

dụng có thê điều chỉnh cơng năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thờivẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt,

sản xuất - kinh doanh và các hoạt động khác

<small>Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý.</small>

<small>Hàng hố BĐS địi hỏi khả năng va chi phí quan ly cao hơn so với các hàng hoa</small>

thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dai.

</div><span class="text_page_counter">Trang 23</span><div class="page_container" data-page="23">

Do đó, bất động sản địi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng. Hànghố BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hố thơng thường khác.Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộcvào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cảcác van dé tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v.. chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.

1.2.2. Quản lý dự án đầu tw bat động sản theo giai đoạn

Sơ đồ 1.2: Quy trình phát triển dự án đầu tư bất động sản

<small>Bước 4: Thiết kế ý tưởng kinh doanh</small>

<small>Bước 5: Phan tích tải chính</small>

<small>Bước 6: Tim nguồn tai trợ và lập hồ sơ</small>

<small>dự an, xin cap phép vay von vả trién</small>

Khu đất phù hợp là khu đất tọa lạc tại những vị trí chiến lược có thể phát triển kinhdoanh một hoặc nhiều hơn một loại hình dịch vụ nào đó (các loại hình dịch vụ như định

nghĩa trên) và khả thi về mặt pháp lý. Một khu đất được xem là khả thi về mặt pháp lýnếu khu đất đó thuộc diện được phép đầu tư khai thác kinh doanh bởi chính quyền địa

phương. Hơn nữa, bất kỳ một khu đất nào hiện nay trên Việt Nam đều thuộc diện khống

</div><span class="text_page_counter">Trang 24</span><div class="page_container" data-page="24">

chế quy hoạch dé sử dụng vào mục đích nhất định nào đó (quy hoạch cho mục đích kinhdoanh, hoặc quy hoạch cho mục đích cơng, hoặc các tiêu chuẩn kỹ thuật trong quy

hoạch), vì thế địi hỏi nhà đầu tư phải kiểm tra tính phù hợp của thơng số quy hoạch với

mục đích kinh doanh của họ (với những thơng số quy hoạch đó có mang lại lợi nhuận chonhà dau tư hay không). Dé biết được thông tin quy hoạch khu đất, nhà đầu tư có thé tìm

đến cơ quan quản lý quy hoạch của tỉnh như sở quy hoạch xây dựng, sở tài nguyên & môitrường hoặc nhứng chuyên viên phụ trách quy hoạch của UBND tinh noi quản lý khu dat.Trong trường hợp khu đất chưa có ý đồ quy hoạch từ UBND tỉnh thì nhà đầu tư phải gửicông văn đề nghị xin chủ trương quy hoạch theo ý đồ của họ.

Kết quả của bước tìm kiếm và khăng định sự phù hợp của khu đất là nhà đầu tưphải ký được hợp đồng thuê, mua đất từ đối tác kinh doanh khác và chấp thuận chủ

trương quy hoạch của UBND tỉnh nơi quản lý hành chính của khu đất hoặc hợp đồng thuêđất với UBND tỉnh (nếu thuộc khu đất do nhà nước quản lý).

Bước 2: Ý tưởng kinh doanh

Như trình bày ở bước 1, khu đất thông thường đều thuộc diện khống chế quy

hoạch cho mục đích kinh tế hay mục địch xã hội. Nhà đầu tư chỉ quan tâm đến khu đấtquy hoạch cho mục đích kinh doanh. Tuy nhiên, câu hỏi cần trả lời ở đây là kinh doanh

theo mô hình nào? Nhà dau tư phải dựa vào kinh nghiệm va tầm nhìn của họ dé đề xuất ýtưởng kinh doanh. Dù kinh nghiệm và tam nhìn của những nhà đầu có sự khác nhau

nhưng họ đều căn cứ trên một cơ sở chung là dựa vào thị trường. Khi đưa ra quyết địnhđầu tư trong điều kiện thiếu dữ liệu chắc chăn về thị trường đó ra quyết định trong mơitrường có rủi ro. Nhà đầu tư thận trọng họ sẽ thực hiện nghiên cứu thị trường trước khiđưa ra quyết định.

<small>Bước 3: Nghiên cứu thị trường</small>

Việc nghiên cứu thị trường dé kiểm định lại ý tưởng kinh doanh là việc chun từquyết định trong mơi trường có rủi ro sang ra quyết định trong môi trường chắn chắn. Cácloại thị trường cần nghiên cứu bao gồm các thị trường cao ốc văn phòng, căn hộ cho thuê,nhà hàng, khách sạn, trung tâm thương mại, hạ tang công nghiệp, dịch vụ nhà ở.... Nghiêncứu thị trường phải dự báo được triển vọng và dung lượng của từng loại thị trường dịch

vụ. Nghiên cứu thị trường sẽ kiểm định tính khả thi của ý tưởng kinh doanh và khuyếnnghị các hướng phát trién dự án.

Bước 4: Thiết kế ý tưởng kinh doanh

</div><span class="text_page_counter">Trang 25</span><div class="page_container" data-page="25">

Thiết kế ý tưởng dự án được căn cứ trên các tiêu chí sau:

<small>- _ xác lập mơ hình kinh doanh có hiệu quả;</small>

- _ Thiết kế ý tưởng kiến trúc có phong cách đặc trưng, ấn tượng, có tính hiệu dụng

<small>cao, có cảnh quan đẹp.</small>

- Ching minh được hiệu quả đầu tư;

- Pam bảo chất lượng, tiến độ và ngân sách của quá trình xây dựng:- Dam bảo nguồn thu và lợi nhuân.

Dựa trên những tiêu chí trên, ý tưởng dự án phải thé hiện day đủ nội dung sau:

- M6 hình kinh doanh cung cấp dịch vụ gì, tính vượt trội của các dịch vụ do dự áncung cấp so với các dịch vụ hiện hữu trên thị trường hiện nay;

- Y tưởng kiến trúc như thế nào, sự độc đáo của kiến trúc;- Cac đặc điểm kỹ thuật;

<small>- Thi trường mục tiêu;</small>

<small>Bước 5: Phân tích tài chính</small>

Phân tích tài chính nhằm xác định khả năng sinh lời của dự án, bao gồm các chỉ tiêuchủ yếu sau:

<small>- _ Ước tính tồn bộ chi phí dự án</small>

- Du kiến phương án hợp tác kinh doanh;- Ước tính nguồn vốn vay;

- _ Thiết lập mơ hình phân tích dựa trên những giả định cơ bản về dự án;

- Phan tích dịng tiền cho tồn bộ dòng đời của dự án bao gồm chi phi dau tư,

nguồn vốn đầu tư, doanh thu, chi phí hoạt động, vốn vay, lợi nhuận, các chỉ sỐtài chính như NPV, IRR, thời gian hồn vốn...

- _ Phân tích độ nhạy với các biến thiên về suất đầu tư và giá thuê dự kiến.

Bước 6: Tìm nguồn tài trợ và lập hồ sơ dự án, xin cấp phép vay vốn và triển

minh được năng lực tài chính nên dịi hỏi phải tiến hành huy động vốn trước. Việc huy

</div><span class="text_page_counter">Trang 26</span><div class="page_container" data-page="26">

động vốn trong giai đoạn này, chủ đầu tư tìm đối tác tham gia hợp tác đầu tư thông quaký kết biên bản thỏa thuận (MOU) hợp tác đầu tư với các nội dung sau:

- _ Thỏa thuận về chi phí;

- _ Thỏa thuận về thời gian;- _ Thỏa thuận về nhân lực;- _ Thỏa thuận về cách làm;

Sau khi các bên tham gia góp vốn ký kết văn bản hợp tác đầu tư (MOU), họ tiếnhành lập hồ sơ dự án, bao gồm nội dung sau:

- Cac đánh giá tông thé;- Banh giá tiền khả thi;

- Các tài liệu, văn bản ghi nhận trao đối nội bộ với đối tác;

<small>-_ Báo cáo khả thi xây dựng xác với dự án hoàn chỉnh.</small>

- Nha đầu sử dụng hồ sơ dự án dé thực hiện các hoạt động xin phép đầu tư,thiết kế chỉ tiết, vay vốn dé bat đầu triển khai dự án.

Bước 7: Triển khai dự án

Triển khai dự án gồm các công việc sau:- Thiết kế chỉ tiết;

- Pau thầu và chọn thầu xây dung;

- Vay vốn và giải ngân vốn chủ sở hữu;- Phuong án tổ chức giám sát, quan lý;

Phuong án tổ chức gám sát, quản lý và khai thác dự án có thé do chủ đầu tư tự thực hiện.Nếu dự án có tính phức tạp cao trong khi nhân lực của doanh nghiệp hoặc chủ đầu tư

không đủ khả năng quản lý thù sử dụng đến dich vụ tư vấn thực hiện các công việc sau:

- Dai diện khách hang (Lap ké hoach xay dung & quan ly chat lượng);

- Bán & tiếp thi;

<small>- Tuvan và quan ly tài sản.</small>

1.2.3 Quản lý dự án đầu tư Bat động sản

Bên cạnh việc quản lý của nhà nước với thị trường Bất động sản cịn có hoạt độngquản lý Bất động sản của các chủ đầu tư của dự án Bất động sản hoặc các công ty đứng raquản lý Bất động sản thay mặt cho chủ đầu tư một dự án. Ở Việt Nam, nói đến quản lý

</div><span class="text_page_counter">Trang 27</span><div class="page_container" data-page="27">

Bắt động sản, trước đây người ta chỉ nghĩ đến việc quản lý nhà nước bằng các chính sách,biện pháp áp dụng đối với Bat động san.

Trên thế giới, việc quản lý Bat động sản được hiéu là: “Việc quan lý dat đai và cáccơng trình xây dựng gan liền với nó bằng một loạt các chức năng liên quan đến đất đai vàcác cơng trình xây dựng đó, bao gồm thu tiền nhà/đất, thanh tốn các chi phím sửa chữa,bảo dưỡng cơng trình, cung cấp các dịch vụ kèm theo, bảo hiểm, giám sát công việc củacác nhận viên, đàm phán với khách hàng hiện tạii và khách hàng tiềm năng”.

Luật Kinh doanh Bắt động sản của Việt Nam cũng đưa ra khai niệm dịch vụ quánlý Bất động sản là: “Hoạt động của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ Bất động sảnđược chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng Bất động sản ủy quyên thực hiện việc bảo quản, giữgìn, trơng coi, vận hành và khai thác Bat động sản theo hợp đồng quản lý Bat động san”

Theo định nghĩa của Luật Kinh doanh Bat động san là việc đầu tư vốn để thựchiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyên nhượng: cho thuê,cho thuê lại, cho thuê mua Bat động sản; thực hiện dịch vụ môi giới Bất động sản; dịch

vu sàn giao dịch Bat động san; dịch vu tư vấn Bất động sản hoặc quản lý Bat động san

nhăm mục dich sinh lợi. Cac đối tượng thực hiện hoạt động này là các nhà đầu tư pháttriển Bat động sản, các đối tác góp vốn trong dự án dưới các hình thức như tiền, đất, công

1.3 Những nhân tố anh hưởng đến công tac quản ly dự án Bat động san1.3.1 Nhân tố chủ quan

Các yếu tố bên trong chính là sự quản lý nội bộ của từng doanh nghiệp, từng dự

án. Nó bao gồm nhiều khâu cơng việc như lập kế hoạch, điều phối, kiểm soát... các hoạt

động của dự án. Quản lý dự án bao gồm hàng loạt các vấn đề như quản lý thời gian, chỉphí, nguồn vốn đầu tư, rủi ro, quản lý hoạt động mua bán... Quá trình quản lý được thựchiện trong suốt các giai đoạn từ chuẩn bị đầu tư đến giai đoạn vận hành các kết quả củadự án. Các yếu tố thuộc về tổ chức bao gồm sự hỗ trợ của quản lý cấp cao, sự hỗ trợ củacơ cấu tô chức, sự hỗ trợ của nhà quản lý chức năng và sự hỗ trợ của người đứng đầu dự

Một trong những yếu tố quan trọng nhất dé dự án thành công là sự hỗ trợ nhiệt tìnhcủa quản lý cấp cao. Thành quả dự án thường phụ thuộc rất nhiều vào cấu trúc tổ chứccủa dự án, đối với dự án thuộc cấu trúc tổ chức theo chức năng thường khơng có mâuthuẫn về nguồn lực tuy nhiên dự án mang tính cục bộ, không phân biệt rõ trách nhiệm cụthể, thiếu sự phối hợp đồng bộ giữa các bên tham gia. Trong kinh doanh, ngoài các mốiquan hệ với khách hàng, với cô đông, với người lao động...việc doanh nghiệp tao lập mốiquan hệ tốt với chính quyền các cấp cũng rất quan trọng. Với doanh nghiệp kinh doanh

</div><span class="text_page_counter">Trang 28</span><div class="page_container" data-page="28">

bất động sản, công tác GPMB là một công tác khá phức tạp và rất nhạy cảm. Nó liênquan tới nhiều cấp, ngành và đặc biệt là người dân. Do đó đảm bảo hài hịa lợi ích của cácbên liên quan là một yêu cầu quan trọng trong công tác bồi thường GPMB. Khi thực hiệnhiện tốt yêu cầu này thì có thể hạn chế các khiếu kiện của người bị thu hồi đất và sẽ đâynhanh tiến độ của cơng tác bồi thường giai phóng mặt băng. Việc tạo lập mối quan hệ tốtvới cơ quan chức năng cũng như người dân sẽ giúp cải thiện tiến độ giải phóng, góp phần

<small>nâng cao hiệu quả dự án.</small>

Có nhiều nghiên cứu về quản lý dự án cho rằng yếu tố năng lực nhà quản lý vànăng lực thành viên có tác động đến thành quả của dự án. Việc chọn một nhà quản lý chodự án, tiêu chí quan trọng nhất là năng lực về kỹ thuật và kỹ năng quản lý. Năng lực nhàquản lý trở nên cực kỳ quan trọng trong giai đoạn lập kế hoạch và giai đoạn kết thúc dự

án. Năng lực thành viên cũng đóng vai trị rất quan trọng trong giai đoạn thực hiện dự án.Nhân tố con người là vô cùng quan trọng đối với hoạt động của mỗi doanh nghiệp,để quản lý tốt các hoạt động sản xuất kinh doanh trước hết phải làm tốt công tác về quảnlý nguồn nhân lực. Nguồn nhân lực không đảm bảo về số lượng và chất lượng là nguyênnhân giảm sút năng suất và chất lượng sản phẩm. Làm tốt công tác quản lý nguồn nhânlực là con đường dẫn đến thành công của các doanh nghiệp bởi vì quản lý nguồn nhân lựcgiúp doanh nghiệp khai thác được mọi tiềm năng của người lao động góp phần vào sự

phát triển, sử dụng chi phí tiền lương một cách hiệu quả nhất, ngăn chặn mọi sự di

chuyền lao động ra khỏi doanh nghiệp làm ảnh hưởng đến hoạt động của bộ máy.

Yếu tố năng lực của nhà quản lý và năng lực thành viên có tác động đến thành quảcủa dự án. Hoạt động QLDA là công việc phức tạp, phải giải quyết nhiều vấn đề trongsuốt vòng đời dự án, việc một dự án thành công hay thất bại phần nhiều do năng lực của

<small>cán bộ quản lý. Mặt khác, năng lực nhà quản lý trở lên cực kỳ quan trọng ở giai đoạn lập</small>

kế hoạch và giai đoạn kết thúc dự án. Vì thế, có thé nói năng lực quản lý dự án đầu tư xâydựng của Chủ đầu tư có ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng của dự án đầu tư xây dựngcơng trình và chất lượng cơng tác quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình.

Văn hóa trong nội bộ cũng rất quan trọng trong việc giữ gìn và phát huy nguồnnhân lực. Từ đó, ảnh hưởng đến năng suất lao động của người lao động, đến kết quả màngười lao động thực hiện, thơng qua đó đến kết quả của công tác quản lý dự án đầu tư

<small>xây dựng. Một môi trường làm việc minh bạch, rõ ràng cho hiệu quả làm việc cao. Phải</small>

xây dựng mối liên hệ mật thiết giữa các thành viên trong các bộ phận. Xây dựng văn hóatrong nội bộ sẽ mang lại những nét rất riêng và tạo ra uy tín trong và ngồi ngành. Quantâm đến văn hóa nội bộ là đầu tư cho sự phát triển bền vững, đồng thời góp phần nâng

<small>cao sức mạnh của Ban quan ly dự án...</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 29</span><div class="page_container" data-page="29">

1.3.2. Nhân tố khách quan

Các yếu tố về mơi trường bên ngồi bao gồm điều kiện tự nhiên, mơi trường chínhtrị, mơi trường xã hội, môi trường kinh tế, môi trường công nghệ ảnh hưởng đến dự ántrong suốt giai đoạn lập kế hoạch cho vòng đời dự án. Yếu tố pháp luật cũng nằm trongnhóm yếu tố mơi trường bên ngồi tác động đến thành quả dự án.

Sáu yếu tô môi trường bên ngồi bao gồm điều kiện tự nhiên, mơi trường chính trị,môi trường xã hội, môi trường kinh tế, môi trường công nghệ và môi trường pháp luật.

Yếu tổ liên quan đến các tổ chức bên ngoài ảnh hưởng đáng kê đến thành qua dựán, như các cơ quan chính quyền địa phương hỗ trợ công tác đền bù đất đai, giải phóngmặt bằng thi cơng cho cơng trình trong giúp day nhanh tiến độ thi công dự án. Các yếu tơliên quan đến sự hỗ trợ tơ chức bên ngồi dự án bao gồm sự hỗ trợ của chính quyền địa

<small>phương nơi xây dựng dự án, sự hỗ trợ của các đơn vị trong ngành, sự hỗ trợ các bên</small>

ngoài ngành liên quan đến dự án. Sự hỗ trợ các tổ chức bên ngồi dự án càng tốt thì thànhquả dự án sẽ tốt hơn giảm thiểu thời gian thực hiện dự án, trách hiện tượng chồng chéogây lãng phí nguồn vốn đầu tư dự án.

Môi trường kinh tế

Môi trường kinh tế vĩ mô sẽ ảnh hưởng đến ý tướng đầu tư và chỉ phối hoạtđộng của các Dự án: Tạo thuận lợi hoặc gây cản trở quá trình thực hiện dự án. Điềukiện kinh tế vĩ mô thuận lợi không những tạo điều kiện cho các dự án ra đời, hoạtđộng có hiệu quả mà trong một chừng mực nhất định có thể làm xuất hiện những ýtưởng đầu tư. Vì vậy, việc nghiên cứu, đánh giá các điều kiện kinh tế vĩ mơ có ýnghĩa quan trọng trong quá trình lập và quản lý dự án đầu tư. Các nhân tố thuộcmơi trường kinh tế vĩ mơ có thể có rất nhiều, tuy nhiên các nhà đầu tư cần lưu ý khitiến hành đánh giá môi trường kinh tế vĩ mô đối với các vẫn đề căn bản sau:

- _ Tốc độ tăng trưởng kinh tế- Lãi suất

<small>- Ty lệ lạm phát</small>

- _ Tình hình ngoại thương và các chế định có liên quan

<small>- Tình hình thâm hụt ngân sách</small>

- Hệ thống kinh tế và các chính sách diều tiết vĩ mô của nhà nước

Quy hoạch kế hoạch phát triển kinh tế xã hội là định hướng chiến lược và cụ thể hố cácđịnh hướng đó. Chúng chính là một trong những công cụ quản lý chủ yếu của nhà nướcvề quản lý dự án đầu tư bất động sản, là căn cứ, là cơ sở quan trọng cho sự phát triển thịtrường bất động sản. Các kinh doanh bất động sản phải dựa vào đó để phát triển thị

</div><span class="text_page_counter">Trang 30</span><div class="page_container" data-page="30">

trường. nhờ quy hoạch, kế hoạch hệ thống bat động sản và thị trường bat động sản mớiđược dam bao tính thống nhất, tinh khả thi và hiệu quả.

<small>Mơi trường chính trị, pháp luật</small>

Một trong những yếu tổ quan trọng nhất ảnh hưởng đến chất lượng quản lý dự án đầu tưbất động sản đó là yếu tố pháp luật. Cơ sở pháp lý để quản lý dự án đầu tư bất động sàn:nhà nước ban hành hệ thống văn bản pháp luật dé làm cơ sở quản lý dự án đầu tư batđộng sản. Các văn bản hệ thống pháp luật này chi phối trực tiếp đến các hoạt động của

các dự án đầu tư bất động sản bao gồm: luật đất đai, luật kinh doanh bat động sản, luật

nhà ở, các luật thuế liên quan... cùng với hệ thống văn bản dưới luật.

Sự ảnh hưởng về chính trị cũng như đảm bảo về mặt pháp lý liên quan đến quyền sở hữuvà tài sản có ý nghĩa quan trọng ảnh hưởng rất lớn đến ý định và hành vi của nhà đầu tư.Trong quá trình lập dự án, bên cạnh việc nghiên cứu toàn bộ hệ thong cac yéu tố về théchế, luật pháp, các quy định của nhà nước, các chính sách của Chính phủ liên quan đếnhoạt động đầu tư (Luật đầu tư; chính sách thuế, chính sách đất dai...), can phai nghiéncứu thoả đáng các căn cứ pháp lý cụ thé liên quan đến hoạt động của dự án.

<small>Môi trường văn hoá xã hội</small>

Nội dung nghiên cứu và mức độ nghiên cứu mơi trường văn hố xã hội ảnh hưởng đếnquá trình thực hiện và vận hành kết quả đầu tư của từng dự án có thê khác nhau tuỳ thuộcvào lĩnh vực hoạt động, tính chất và mục tiêu của mỗi dự án cụ thẻ.

Đối với sản xuất công nghiệp thì nội dung nghiên cứu về tập quán tiêu dùng, quy mô dânsố, về kết cấu hạ tầng, về sức mua sản phâm mà dự án cung cấp sẽ được chú trọng.Trong khi đối với các dự án phúc lợi xã hội thì các thơng số như: mật độ dân số, chất

lượng dân số, cơ cầu dân sé.

Các yêu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá tri Bất động sản. Một khu vực mà mật độ dân

số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị Bất động sản nơi đó sẽ

tăng lên do cân bằng cung - cau bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất

lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong

vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của Bất động sản. Tình trạng những người sống trongBĐS, tình trạng sức khoẻ , nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tỉnh cảmgia đình, xã hội của những người đang chung sống ... hay những vấn đề liên quan đếnthuyết phong thuỷ .

1.4 Các tiêu chí đánh giá công tác quản lý dự án Bat động sảnChat lượng của dự án

</div><span class="text_page_counter">Trang 31</span><div class="page_container" data-page="31">

Là tiêu chí hình thành trong suốt quá trình triển khai giám sát những tiêu chuẩnchất lượng cho việc thực hiện dự án, dam bảo chất lượng sản pham dự án phải đáp ứngmong muốn của chủ đầu tư. Những nội dung chủ yếu nhằm đánh giá chất lượng dự ánbao gồm:

- Thâm tra thiết kế và quy hoạch.

- Kiểm định chất lượng vật liệu, thiết bị của cơng trình.

- Tổ chức kiểm tra, giám sát tại hiện trường trong quá trình xây dựng.- Tổ chức đánh giá chất lượng cơng trình sau khi hoàn thành.

Việc đánh giá chất lượng dự án được thực hiện thông qua một hệ thống các biện

pháp kinh tế, cơng nghệ, tổ chức, hành chính và giáo dục, thông qua một cơ chế nhấtđịnh và hệ thống các tiêu chuẩn định mức, hệ thống kiểm sốt, các chính sách khuyếnkhích, ... Đây là nhiệm vụ phải được thực hiện trong suốt chu kỳ dự án, từ giai đoạnhình thành cho đến khi kết thúc chuyên sang giai đoạn vận hành khai thác. Giám sátvà quản lý chất lượng dự án là một q trình liên tục, gắn bó giữa các yếu tố bên trongvà bên ngoai. Đề thực hiện dự án cần có máy móc thiết bị, con người, yếu tố tổ chức...

Sự hoạt động, vận hành của các yếu tơ này khơng thé thốt ly khỏi mơi trường luậtpháp, cạnh tranh, khách hàng... Sự tác động qua lại giữa các yếu tố đó hình thành mơitrường, nội dung, yêu cầu và các biện pháp quản lý chất lượng dự án.

<small>Thời gian thực hiện dự án</small>

Quản lý thời gian và tiến độ dự án là quá trình quản lý bao gồm việc thiết lập

<small>mạng công việc, xác định thời gian thực hiện từng cơng việc cũng như tồn bộ dự án và</small>

quản lý tiến trình thực hiện các công việc dự án trên cơ sở các nguồn lực cho phép vànhững yêu cầu về chất lượng đã định.

Mục đích của quản lý thời gian là làm sao để dự án hoàn thành đúng thời hạn trongphạm vi ngân sách và nguồn lực cho phép, đáp ứng những yêu cầu đã định về chất lượng.Công việc quản lý thời gian và tiến độ thực hiện dự án đầu tư phải

Trả lời được các câu hỏi chủ yếu sau: Để hoàn thành toàn bộ dự án cần bao nhiêuthời gian? Khi nào bắt đầu? Khi nào kết thúc mỗi công việc dự án? Dé dam bao thực hiệnhoàn thành đúng hạn dự án như đã hoạch định cần tập trung chỉ đạo những công việc nào(công việc được ưu tiên thực hiện)? Những cơng việc nào có thể kéo dài và có thể kéo dàibao lâu mà vẫn khơng làm chậm tiến độ thực hiện dự án? Tiến độ thực hiện dự án có thérút ngăn được hay khơng? Nếu có thì có thể rút ngắn thời gian thực hiện những công việcnào và thời gian rút ngắn là bao lâu?

Quản lý thời gian là cơ sở dé giám sát chi phí cũng như các nguồn lực khác cần

<small>cho cơng việc của dự án. Trong môi trường dự án, chức năng quản lý thời gian và tiên độ</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 32</span><div class="page_container" data-page="32">

quan trọng hơn trong môi trường hoạt động kinh doanh thơng thường vì nhu cầu kết hợp

<small>phức tạp và thường xuyên liên tục giữa các công việc, đặc biệt trong trường hợp dự án</small>

phải đáp ứng một thời hạn cụ thể của khách hàng.

<small>Chỉ phí thực hiện dự án</small>

<small>Trước khi thực hiện mỗi dự án đều có tổng mức đầu tư được các cơ quan thắm</small>

quyền phê duyệt, hoặc dự toán được duyệt. Khi tiến hành thực hiện dự án thì chi phi déchi trả cho các cơng việc dé ra thường thấp hơn hoặc cao hơn so với giá trị dự tốn được

<small>duyệt đó. Mục tiêu của nhà quản lý dự án là làm sao cho chi phí chi trả các công việc</small>

thực hiện không phát sinh quá nhiều so với dự toán được duyệt.

Trong giai đoạn đầu của q trình dự án, quản lý kinh phí là xác định số lượng vànguồn kinh phí đề thực hiện dự án. Giai đoạn này nguồn kinh phí sử dụng chiếm tỷ lệ nhỏ

so với hai giai đoạn sau những tính chất của các hoạt động lại rất quan trọng nên khơngcần phải q hạn chế nguồn kinh phí chỉ trong giai đoạn này làm ảnh hưởng đến chấtlượng các hoạt động.Trong giai đoạn thực hiện dự án, kinh phí được bỏ ra là rất lớn, chialàm nhiều khâu, nhiều hạng mục. Quản lý kinh phí trong giai đoạn này cần đảm bảo sửdụng vốn có chất lượng, tránh thất thốt, tránh lãng phí, tránh tiêu cực chiếm dụng.

Giai đoạn khai thác và vận hành các kết quả dự án. Kinh phí chủ yếu thể hiện dướidạng kinh phí vận hành dự án. Tùy từng ngành mà tỷ lệ khác nhau. Đối với ngành sảnxuất kinh doanh, quản lý kinh phí trong giai đoạn này là đảm bảo vốn lưu động cần thiết

<small>cho hoạt động.</small>

Ước lượng chi phí: Ước lượng gần đúng cho những chi phí gần đúng cho nhữngchi phí cần thiết cho tồn bộ dự án Chi phí ngân sách cho dự án : Được đưa ra làm ranhgiới cho từng ngân sách cấp cho từng công việc và đặt ra kế hoạch quản lý. Cần phải điềuchỉnh ngay khi có sự thay đổi trong cơng việc làm có liên quan đến ngân sách, ước lượnglại chi phí dé kịp thời cập nhật bé sung và điều phối Kiểm tra chi phí trên mức ngân sách

<small>đưa ra khi đó BQL dự án sẽ tính tốn lại chi phísau đó cập nhật ngay ngân sách.An tồn lao động và vệ sinh môi trường</small>

- Cần phải phê duyệt thiết kế biện pháp thi công trước khi bat đầu khởi công. Cácbiện pháp đảm bảo an toàn cho người lao động, máy móc thi cơng, dịch vụ cấp nước, cáctổ chức cứu trợ, cứu trợ, các cơng trình xây dựng lân cận, thốt nước, chống cháy nỗ vàmơi trường là những thành phần bắt buộc phải có khi thiết kế các biện pháp thực hiện.

- Máy móc, thiết bi thi cơng có u cầu nghiêm ngặt về an tồn lao động phảiđược kiểm định va đăng ký với cơ quan có thâm quyên trước khi đưa vào vận hành tạicông trường. Trong quá trình chạy thử, máy và thiết bị làm việc phải tuân thủ các quy

<small>trình và đảm bảo biện pháp an toàn.</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 33</span><div class="page_container" data-page="33">

- Biện pháp thi cơng va các giải pháp về an tồn phải được xem xét định kỳ hoặcđột xuất dé điều chỉnh cho phù hợp với thực trang của công trường.

- Nếu một tai nạn nguy hiểm xảy ra tại một công trường, cần giải quyết tai nạn/sựcô theo các quy định.

- Kiểm tra độ chính xác của cơng tác dự báo các tác động và thực hiện giảm thiêucác tác động bat lợi đối với môi trường.

- Đảm bảo biện pháp giảm thiêu sẽ được thực hiện trong các giai đoạn của dự ánlà có hiệu quả về kinh tế - xã hội và môi trường.

- Phát hiện các tác động mới phát sinh va có biện pháp giảm thiểu kip thời.

Tóm lại, cơng việc quản lý dự án có khả năng thu được kết quả tốt nếu hiểu cáchkết hợp đúng đắn giữa các mục tiêu cụ thể và các lợi ích của những người thụ hưởng dựán dé tiễn trình hoàn thành dự án được diễn ra theo dung mục tiêu đã thiết lập.

</div><span class="text_page_counter">Trang 34</span><div class="page_container" data-page="34">

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ BÁTĐỘNG SẢN TẠI CƠNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN HỊA BÌNH GIAI

<small>ĐOẠN 2017-2021</small>

2.1 Giới thiệu về Cơng ty TNHH Hịa Bình

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của Cơng ty TNHH Hoa Bình

- Trụ sở chính: Số 84, phố Đội Can, phường Đội Can, quận Ba Đình,

<small>+ Xây dựng dân dụng và xây dựng công nghiệp</small>

+ Kinh doanh nhà, khách sạn, Bat động san ...

+ Sản xuất bia, rượu, nước giải khát, nguyên liệu làm bia; san xuất các sản pham

<small>cơ khí ngành cơng nghiệp thực phẩm;</small>

Thương hiệu Hồ Bình Group đã khăng định uy tín qua các tồ nhà 5 sao tại HàNội như Tháp đơi quốc tế Hồ Bình tại 106 Hồng Quốc Việt, Hồ Bình GreenApartments tại số 2 đốc K80 đường Bưởi và tổ hop Hoà Bình Green City tại 505 MinhKhai. Năm 2018 Hồ Bình Group khai trương tô hợp căn hộ khách sạn cao cấp tạiĐường Lê Văn Duyệt, Thành Phố Đà Nẵng, là tổ hợp khách sạn 5 sao quốc tế với bểbơi vô cực dat vàng đã tạo tiếng vang lớn trên thị trường bat động sản nghỉ dưỡng.

<small>Giai đoạn 1987 - 1989</small>

Tiền thân của Cơng ty Hịa Bình là Tổ hợp Hịa Bình được thành lập, ban đầu gồm

<small>9 người, trong đó có 7 người là thương binh nặng.</small>

Những người lính thương binh trở cùng đồng lịng góp sức thành lập nên một nhàmáy sản xuất bia hơi và nước giải khát có ga tư nhân đầu tiên tại Việt Nam với cơng suất

500 nghìn lít/1năm. Đây chính là tiền thân của cơng ty TNHH Hịa Bình sau này.

<small>Giai đoạn 1993-1995</small>

Nhà máy sản xuất thiết bị công nghệ thực phẩm ra đời, với các sản phẩm chínhnhư máy lọc bia, van cánh bướm, máy làm lạnh nhanh, quả cầu vệ sinh ...đây được coi lànhà máy đầu tiên của Việt Nam sản xuất các thiết bị cho ngành công nghiệp thực phẩmthay thế nhập khẩu.

</div><span class="text_page_counter">Trang 35</span><div class="page_container" data-page="35">

<small>Ngày 21/4/1993, Công ty TNHH Hịa Bình chính thức được thành lập theo</small>

Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh 040970 do Sở Kế hoạch & Đầu tư TP Hà Nộicấp.

<small>Công ty TNHH Hoa Bình cùng với hãng Elite Wines & Spirits thành lập liên</small>

doanh rượu Việt — Pháp có số vốn dau tư ban đầu hơn 3,5 triệu USD, trong đó cơng tyHồ Bình góp 80% tổng số vốn. Đây là liên doanh đầu tiên tại Việt Nam trong lĩnh vực

sản xuất rượu vang va rượu mạnh.

<small>Giai đoạn 1998 - 2001</small>

Công ty là 1 trong 2 doanh nghiệp ngoài quốc doanh đầu tiên được UBND thànhphố Hà Nội đánh giá là doanh nghiệp hoạt động tiêu biểu của thủ đô. Tổng giám đốcCông ty được tặng bằng khen “đã có thành tích xuất sắc xây dựng đơn vị có giá trị sản

xuất cơng nghiệp lớn, tốc độ tăng trưởng cao, góp phần tích cực vào sự tăng trưởng kinh

Năm 2004, Nhà máy Đường Man chính thức đi vào hoạt động với cơng suất45.000 tắn/năm. Đến quý II 2004, những tan Malt đầu tiên đã được xuất xưởng. Chatlượng Malt đã được các chuyên gia trong và ngoài nước đánh giá cao. Sản phẩm malt củaCơng ty đã góp phần thay thế nguồn ngun liệu sản xuất bia phải nhập khẩu, tiết kiệmđược nhiều ngoại tệ cho ngân sách nhà nước.

Công ty ký hợp đồng liên doanh với Công ty Somerset — thuộc Công ty Ascott củaSingapore thành lập Công ty liên doanh TNHH Somerset Hịa Bình với tổng vốn đầu tưlà 26.087.000 USD. Trong đó, Cơng ty TNHH Hịa Bình góp 10% vốn điều lệ. Hoạt độngchính của Liên doanh là quan lý, vận hành, kinh doanh và khai thác tòa tháp A 22 tầngthuộc dự án Trung tâm nghiên cứu khoa học và cơng trình cơng cộng tại 106 Hồng QuốcViệt, quận Cầu Giấy, TP Hà Nội.

<small>Giai đoạn 2010 - 2015</small>

Công ty xây dựng thêm Nhà máy cán Inox khổ rộng (Nhà máy 2) tại tỉnh Hưng

<small>Yên. Nha máy hoàn thành và đi vào hoạt động năm 2013.</small>

Tháng 3/2014: Công ty đầu tư xây dựng Nhà máy sản xuất nước ngọt có gas —(HBB) tại khu công nghiệp Tiên Sơn, tỉnh Bắc Ninh với cơng suất 150 triệu lít thành

</div><span class="text_page_counter">Trang 36</span><div class="page_container" data-page="36">

phẩm/năm, tổng vốn đầu tư trên 50 triệu USD. Đây là một dự án được đầu tư với quy mô

lớn, dây chuyền thiết bị sản xuất hiện đại được nhập khẩu từ hãng Krones - CHLB Đứclà hãng hàng đầu thế giới về thiết bị đồ uống; hương liệu được nhập khẩu từ hãngFirmenich - Thụy Sỹ, là hãng nổi tiếng thé giới chuyên cung cấp hương liệu cho Coca —

<small>Cola va Pepsi.</small>

Thang 1/2015, Nhà máy HBB đã đi vào hoạt động va cho ra nhiều loại sản phamnước giải khát không côn chất lượng cao, giá bán phù hợp với mức sinh hoạt bình thườngcủa người Việt Nam. Sản phẩm của công ty chúng tôi đã đạt các tiêu chuẩn quốc tế caonhất về An toàn vệ sinh thực phẩm (ISO 22000:2005), được chứng nhận THƯƠNGHIỆU VIỆT NAM TIN DÙNG 2015 do Hội tiêu chuẩn và bảo vệ người tiêu dùng Việt

<small>Nam và Báo Người tiêu dùng trao tặng; được chứng nhận đạt TOP 50 NHÃN HIỆU</small>

<small>CẠNH TRANH VIỆT NAM do hội sở hữu trí tuệ Việt Nam bình chọn.</small>

Các sản phẩm của Nhà máy HBB được vinh dự phục vu các kỳ họp 10 và 11 Quốc hội khóa XIII, được Quốc hội khen và đánh giá cao về chất lượng bảo đảm an toàn

<small>-và mẫu mã phong phú.</small>

Cũng trong tháng 1/2015, Công ty triển khai và đưa vào hoạt động Trung tâmthương mại và siêu thị. Đây là Trung tâm thương mại đầu tiên tại Việt Nam chỉ bán hàngViệt Nam chất lượng cao, giá rẻ. Trong đó Cơng ty dành 25.000m2 sàn thương mại hỗ trợmiễn phí cho các doanh nghiệp Việt Nam để quảng bá sản phẩm và phát triển sản xuất

<small>trong nước.</small>

<small>Tháng 7/2015, hồn thành và đưa vào sử dụng tồn bộ cơng trình Hịa Bình GreenCity tại 505 Minh Khai, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội.</small>

Giai đoạn từ 2016 đến nay

Công ty tiếp tục triển khai Dự án xây dựng khu phức hợp Hịa Bình Green ĐàNẵng cao 27 tầng tại đường Lê Văn Duyệt, quận Sơn Trà, TP Đà Nẵng.

<small>Phương hướng cơ bản và lâu dài của Cơng ty TNHH Hịa Bình trong hoạt động</small>

sản xuất kinh doanh là thực hiện liên doanh đa bên, đa dạng hóa cơng nghiệp, đa sở hữutrên cơ sở lĩnh vực sản xuất, trong đó đầu tư, kinh doanh nhà ở và bất động sản tiếp tụcduy trì lợi thế là lĩnh vực trọng điểm mà cơng ty đầu tư mạnh. Ngồi ra, cịn có các ngànhxây lắp, dịch vụ du lịch, sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng, đầu tư tài chính vào cáccông ty thành viên, công ty liên kết.

2.1.2. Cơ cấu tô chức và chức năng nhiệm vụ các bộ phận trong cơng ty TNHH Hịa

Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức cơng ty Trách nhiệm hữu hạn Hịa Bình

</div><span class="text_page_counter">Trang 37</span><div class="page_container" data-page="37">

<small>Phịng hành Phịng kế tố Phịng phát</small>

chính — nhân sự one Xe roan trién kinh Phòng dau tư_{2 — tai chinh}

<small>tông hợp doanh</small>

Chủ tịch hội đồng thành viên

- Quyết định chiến lược, kế hoạch sản xuất kinh doanh và kế ho3ạch đầu tư phát

triển của Công ty sau khi đề nghị và được Chủ sở hữu công ty phê duyệt

- Quyết định kế hoạch sản xuất kinh doanh và kế hoạch đầu tư phát triển hằng nămvà gửi quyết định đến Chủ sở hữu công ty dé tổng hợp, giám sát

- Đề nghị Chủ sở hữu công ty bé nhiệm, bổ nhiệm lại, miễn nhiệm, từ chức, khenthưởng, kỷ luật đối với Chủ tịch và thành viên Hội đồng thành viên hoặc Chủ tịch côngty, Tổng Giám đốc (Giám đốc) công ty.

- Quyết định bổ nhiệm, bố nhiệm lại, miễn nhiệm, từ chức, ký hợp đồng, cham dứthợp đồng, khen thưởng, kỷ luật Phó Tổng Giám đốc (Phó Giám đốc), Kế toán trưởngtheo đề nghị của Tổng Giám đốc (Giám đóc).

- Quyết định việc góp vốn, nắm giữ, tăng, giảm vốn của Công ty tại các doanhnghiệp khác, việc tiếp nhận công ty con, công ty liên kết, sau khi đề nghị và được Chủ sở

<small>hữu công ty phê duyệt chủ trương.</small>

- Cử, giao nhiệm vụ cho Người đại diện phần vốn góp của Cơng ty tại doanh

<small>nghiệp khác theo quy định</small>

- Quyết định hoặc ủy quyền Tống Giám đốc (Giám đốc) quyết định dự án đầu tư,hợp đồng vay, cho vay, mua, bán tài sản theo quy định

<small>Ban giám doc:</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 38</span><div class="page_container" data-page="38">

- Hội đồng thành viên: Là cơ quan đại diện trực tiếp chủ sở hữu Nhà nước tạiCông ty và thực hiện các quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu phần vốn Nhà nước. Hội đồng

<small>thành viên có 4 thành viên do chủ hữu bộ nhiệm với nhiệm kỳ 5 năm.</small>

- Kiểm soát viên: Do chủ sở hữu bồ nhiệm để kiểm tra, giám sát các hoạt độngtrong Cơng ty. Kiểm sốt viên gồm 2 thành viên, với nhiệm kỳ 3 năm.

- Tổng Giám đốc công ty: Là người điều hành mọi hoạt động của Công ty, đại diệntheo pháp luật của Công ty và chịu trách nhiệm trước người bé nhiệm, trước pháp luật vềviệc thực hiện các quyền, nhiệm vụ được giao.

- Phó Tổng giám đốc Cơng ty: Là người giúp việc cho Tổng Giám đốc Công | ty, giúpTổng Giám đốc quản lý, điều hành một hoặc một số lĩnh vực hoạt động của

Công ty theo sự phân công và uy quyền của Tổng Giám đốc.Phịng tài chính - kế tốn

Phịng Tài chính Kế tốn có chức năng tham mưu, giúp việc Hội đồng quản trị,Ban Giám đốc công ty trong lĩnh vực tài chính và kế tốn, cụ thé như sau:

- Cơng tác tài chính: Tổ chức thực hiện, chỉ đạo va hướng dẫn tồn bộ hoạt độngtài chính kế tốn của cơng ty theo chế độ chính sách, pháp luật của Nhà nước; Xây dựngkế hoạch tài chính hàng năm theo kế hoạch sản xuất kinh doanh của Công ty trình Hộiđồng quan trị cơng ty; Đề xuất các phương án huy động vốn theo kế hoạch tiễn độ đầu tưcho các dự án cơng trình của Cơng ty. Triển khai thực hiện thủ tục huy động các loạinguồn vốn vay tín dụng vay ngân hàng... khi phương án được phê duyệt; Theo dõi tổnghợp các nguồn vốn và góp vào cơng ty liên kết với các Doanh nghiệp bên ngoài theoquyết định của hội đồng quản trị; Quản lý tài chính theo ngành dọc các hoạt động sảnxuất kinh doanh và tài chính của cơng ty. Kiểm tra giám sát việc thực hiện chế độ chínhsách, điều lệ, nội quy, quy chế về quản lý kinh tế của Cơng ty Xây dựng chương trình, kếhoạch và làm việc với các công ty tư vấn dé đưa Công ty lên sàn chứng khốn khi có đủđiều kiện.

- Cơng tác kế toán: Mở số sách kế toán theo đúng quy định của pháp luật, phảnánh đầy đủ kịp thời, trung thực các nghiệp vụ kinh tế phát sinh theo đúng chuẩn mực kếtốn luật kế tốn và tình hình sản xuất kinh doanh của Công ty bao gồm: Chứng từ phátsinh về thu, chi tiền mặt, tiền lương, bảo hiểm xã hội, chi phí quản lý doanh nghiệpvv...Các hợp đồng khế ước vay, trả nợ Ngân hàng, các tổ chức tín dụng và đối chiếuthanh tốn tiền vay, tiền gửi; Hàng tháng kể khai thuế khấu trùđầu vào, kê khai thuế đầura đối chiếu và quyết toán thuế; Hàng quý, năm với các cơ quan thuế về thuế doanh thu,thuế thu nhập doanh nghiệp và các khoản phải nộp khác cho ngân sách nhà nước theo luậtthuế quy định; Kê khai và quyết toán thuế thu nhập cá nhân với cơ quan thuế cho

</div><span class="text_page_counter">Trang 39</span><div class="page_container" data-page="39">

CBCNV trong Công ty thuộc diện nộp thuế theo đúng quy định hiện hành; Theo dõi đônđốc việc thực hiện các hợp đồng kinh tế của Công ty với các nhà thầy của cơng ty (tạmứng, thanh tốn theo các giai đoạn, quyết tốn các hạng mục cơng trình..) đối chiếu cơngnợ của từng dự án và các dự án có nguồn vốn ngân sách nhà nước; Theo dõi đôn đốc việcthực hiện các hợp đồng kinh tế của công ty với các nhà thầu: Cập nhật, theo dõi các hợpđồng bán hàng của

<small>Phịng hành chính - nhân sự</small>

Chức năng chủ u của Phịng Hành chính là cơng tác đối ngoại, hành chính, quảntrị, văn thư lưu trữ, quản lý vận hành phục vụ khối văn phịng Cơng ty; Soạn thảo các vănbản theo chỉ thi của Tổng Giám đốc công ty, được Tổng Giám đốc công ty uỷ quyền thừalệnh ký giấy giới thiệu, giấy đi đường cho CBCNV văn phòng đi công tác, ký sao y, saolục các văn bản của cấp trên; Quản lý sử dụng có hiệu quả tài sản, phương tiện làm việc

<small>của cơng ty.</small>

Ngồi ra, bộ phân nhân sự sẽ lên kế hoạch và tô chức thực hiện các phương án sắpxếp, phân bố nhân lực cho các phòng, tổ chức các buổi đào tạo cho nhân viên, bồi dưỡng,tuyển dụng, sử dụng lao động hợp lý. Đồng thời, bộ phận nhân sự sẽ quản lý công tác, antoàn lao động, bảo hiểm xã hội và tổ chức thực hiện đúng đắn các chế độ, chính sách củanhà nước đối với người lao động, hướng dẫn kiểm tra việc thực hiện chính sách pháp Iuật,các chế độ đối với người lao động.

<small>Phịng kinh doanh</small>

Phịng kinh doanh có chức năng tham mưu, làm việc cùng với phòng Đầu tư, đưara ý kiến, đề xuất cho Ban Giám đốc của công ty về các vấn đề liên quan đến hoạt độngphân phối sản phẩm, dich vụ của công ty ra thị trường sao cho hiệu quả và nhanh chóngnhất. Thực hiện các giao dịch bán hàng, tư vấn, môi giới các sản phẩm BĐS, nhân viên sẽtrực tiếp tìm kiếm, giao dịch với khách hàng và cập nhật tình hình giá cả cho khách hàng.Đồng thời duy tri và phát triển mối quan hệ với khách hàng hiện có. Cụ thé:

- Phịng kinh doanh có chức năng tham mưu, đưa ra ý kiến, đề xuất cho Ban Giámđốc của công ty về các vấn đề liên quan đến hoạt động phân phối sản phẩm, dịch vụ củacông ty ra thị trường sao cho hiệu quả và nhanh chóng nhất.

<small>- Phịng kinh doanh có chức năng hướng dẫn, chỉ đạo các hoạt động nghiên cứu và</small>

phát triển các loại sản phẩm, dịch vụ mới hoặc là nghiên cứu cải tiễn các sản phẩm, dịchvụ đã có dé đáp ứng nhu cau của thị trường. Các hoạt động này sẽ góp phan mở rộng vàphát triển thị trường mục tiêu cho doanh nghiệp.

</div><span class="text_page_counter">Trang 40</span><div class="page_container" data-page="40">

- Dé công ty phát triển thì phịng kinh doanh cần có phương án phát triển nguồnkhách hàng tiềm năng mới cho doanh nghiệp. Đồng thời duy trì và phát triển mối quan hệ

<small>với khách hàng hiện có.</small>

- Định kỳ phịng kinh doanh cần lập báo cáo theo đúng quy định của doanhnghiệp. Báo cáo cần thé hiện tat cả các hoạt động kinh doanh của công ty cũng như thểhiện các nhiệm vụ và quyền hạn được giao của phòng kinh doanh.

- Phòng kinh doanh hỗ trợ cho Ban Giám đốc cơng ty tồn bộ các vấn đề liên quanđến việc thúc đây quá trình tiêu thụ sản pham, hàng hóa, dịch vụ của cơng ty như là thanhtốn quốc tế, huy động vốn, cho vay, bảo lãnh, tư vấn tài chính, liên doanh, liên kết...

Phịng đầu tư

Phịng đầu tư có vai trị tham mưu cho lãnh đạo Công ty về định hướng chiến lượcphát triển của Công ty trong lĩnh vực đầu tư. Tham gia xây dựng kế hoạch dau tư hàngnăm, trung và dai hạn của Công ty ; xây dựng nhu cầu nguồn vốn đầu tư hàng năm; đánhgiá tình hình hoạt động đầu tư của Công ty hàng tháng/quý/năm và thực hiện chế độ báocáo theo quy định. Là đầu mối trong cơng tác tìm kiếm và phát triển dự án mới. Tìm hiểuthị trường, nghiên cứu các quy định của pháp luật dé tìm kiếm cơ hội và xúc tiến đầu tưvới các Nhà đầu tư trong và ngoài nước trên cơ sở tuân thủ quy định của Pháp luật và của

<small>Ban quản lý dự án</small>

Ban quản lý dự án (QLDA) đảm trách các chức năng quản lý về chất lượng, khốilượng, tiễn độ, ATLĐ và VSMT... của dự án

2.1.3. Cơ cấu nhân sự của công ty

Bảng 2.2: Cơ cấu nhân sự của cơng ty TNHH Hịa Bình

</div>