Chuyên đề thực tập: Hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa bàn quận Tây Hồ, Thành phố Hà Nội

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (17.19 MB, 72 trang )

<span class="text_page_counter">Trang 1</span><div class="page_container" data-page="1">

TRUONG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DÂN

KHOA BAT DONG SAN VÀ KINH TE TÀI NGUYEN

LOP : KINH TE TAI NGUYEN 58

GVHD : PGS.TS. NGO THI PHUONG THAO

</div><span class="text_page_counter">Trang 2</span><div class="page_container" data-page="2">

LỜI MỞ ĐẦU ...-s---e%-+eeEEEA.EEE..HEEEE.AAEETE.HEEETEAAEEETraittortitrrttrrrroe 1

CHƯƠNG 1: CƠ SO KHOA HỌC CÔNG TAC DAU GIÁ QUYEN SU DUNG

<small>DAT ....sssssssssssscscscscsssscscesececsssesececsssssssecessssssececucssassscesecessssssececessssssesecesasasssecscasssseseceseses 4</small>

1.1. Giá đất và cơ sở xác định giá MAL eecceccccccessssssesssessesssessesssesssessesssessesssessesssessessses 41.1.1. Khái niệm và vai trò của giá đất...---¿©5c+cz+x2 E2 kEEkerkerkerkrrrree 41.1.2. Cơ sở xác định giá đất;...---:¿-sc2x2Ek2EEE12211271211211211 11211 11 xe 51.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng giá đất...---s- 22 x2 x2 EEEEExerkrerxerkrervres 91.2. Công tác dau giá quyên sử dụng đấT,... 5S St EEE1221221111211211211 01x. 121.2.1. Khái niệm và sự cần thiết đấu giá quyền SỬ dụng đất...ccccce. 12

<small>1.2.2. Cơ sở pháp lý công tác đấu giá quyên sử dụng rr 151.2.3 Nội dung công tác đấu giá quyền sử dụng đất...---¿-scsz+cse¿ 16</small>

1.3. Các yếu tô ảnh hưởng đến công tác đầu giá quyên su dụng đất... 24

1.3.1. Các nhân tố khách quan:...----¿- ¿2 x+E£+EE+EEE£EECEEEEEESEkerkeerkerrerrkd 241.3.2. Các nhân tố chủ quan...--- 2 2© +E+2E£EE££E£EEE2EE2EE2E122122127171 2E EEcrreeg 241.4. Kinh nghiệm công tác dau giá quyén sử dụng đất từ một số địa phương và bài<small>/1084718/:83,18:/00/2J 0 n0nn88.Ầ... 25</small>

1.4.1. Công tác đầu giá QSDD tại thành phố Đà Nẵng... 25

1.4.2. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Hồ Chí Minh ... 27

<small>1.4.3. Cơng tác dau giá quyền sử dung đất tại Bà Rịa — Vũng Tàu... 27</small>

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TAC DAU GIÁ QUYEN SỬ DỤNG DATTREN DIA BAN QUAN TAY HO, THÀNH PHO HÀ NỘI...--- 28

2.1. Khái quát tình hình tự nhiên, KT-XH của quận Tây Hồ, thành phố Ha Nội ... 28

2.2. Thực trạng công tác đấu giá quyên sử dụng đất quận Tây Hồ, Hà Nội... 32

2.2.1. Thực trang tình hình sử dụng đất trên địa bàn quận Tây Hồ, Hà Nội ... 32

2.2.2. Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Tây Hồ,<small>I8) 0075 ... 35</small>

<small>2.3 Danh giá công tác dau giá quyên sử dung dat và hiệu quả sw dụng quỹ dat daugiá tại quận Tây HO, HG NỘI...-- -. Ăn HH kg kg kg kết 40</small>2.3.1. Kết quả đạt đƯỢC...- -- 5c 5c 5< 2221 21 212217171211211211211211 11111111 cre. 402.3.2. Hạn chế và nguyên nhÂn... -- -- + + 11k v1 ng 41

CHUONG 3: MOT SO GIAI PHAP HOAN THIEN CONG TAC DAU GIAQUYEN SU DUNG DAT TAI QUAN TAY HO, THÀNH PHO HÀ NỘI ... 44

</div><span class="text_page_counter">Trang 3</span><div class="page_container" data-page="3">

3.1. Phương hướng và mục tiêu công tác dau giá quyên sử dụng đất tại quận Tây Hồ,

<small>;8\/1PEEREEEaaa... 44BLD. MUC tiQu mẽ... ... 44</small>

3.2.3. Nhóm giải pháp sau đấu giá...---©5++ck+2Ec2 2E EEEEEEEEECEEErrrrrrrree 58

3.2.4. Một số giải pháp hỗ trợ việc quản lý dat dai trên địa ban Quận... 61000.905 ... 63

TÀI LIEU THAM KHẢO... 2° EEV222222£€EEEEEEE22222z£EE22222vazzzreee 65

</div><span class="text_page_counter">Trang 4</span><div class="page_container" data-page="4">

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian thực tập, nghiên cứu và hoàn thành chuyên đề thực tập tốt nghiệp,ngoài sự cố gang của bản thân, em còn nhận được sự hỗ trợ, quan tâm, giúp đỡ của cáctổ chức, cá nhân trong và ngồi trường.

Qua đây em xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới tồn thể thầy cơ giáo của Bộ môn

Kinh tế tài nguyên, thầy cô giáo Khoa Bat động san và Kinh tế tài nguyên cùng toàn thé

các thầy cô giáo của trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã truyền tải kiến thức, tạo mọiđiều kiện giúp đỡ, hướng dẫn em trong quá trình học tập và rèn luyện tại trường.

<small>Em chân thành cảm ơn giáo viên hướng dẫn PGS.TS. Ngơ Thị Phương Thảo đã</small>

tận tình hướng dẫn em trong thời gian thực tập để em có thể hồn thành báo cáo thực

tập tốt nghiệp với kết quả tốt nhất.

Em xin chân thành cảm ơn Phòng Định giá đất - Trung tâm Định giá đất và Kiểmđịnh địa chính — đơn vi trực thuộc Tổng cục quản lý đất đai, các cán bộ, cơng chức trongphịng nhiệt tình giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi tại cơ quan thực tập để em hoàn thànhtốt đề tài.

Do kiến thức thực tế còn nhiều hạn chế nên trong q trình viết báo cáo thực tậptốt nghiệp cịn nhiều thiếu sót về kiến thức cũng như cách diễn đạt. Kính mong thầy cơ

quan tâm và tạo điều kiện giúp đỡ.

<small>Em xin chân thành cảm ơn!</small>

<small>Hà Nội, ngày 10 tháng 5 năm 2020</small>

Nguyễn Hà My

</div><span class="text_page_counter">Trang 5</span><div class="page_container" data-page="5">

DANH MỤC CAC TU VIET TAT

<small>Ky hiéu Nguyên nghĩa</small>

<small>CNH - HDH Công nghiệp hoa, hiện đại hoa</small>

UBND Ủy ban nhân dân

</div><span class="text_page_counter">Trang 6</span><div class="page_container" data-page="6">

DANH MỤC BANG BIEU

Sơ đô 1: Đồ thị cung cầu đất đai...---- 5 52s 222 1212212212171 cEEcrkrrreee 9

Sơ đồ 2 : Quy trình đấu giá QSD đất ...----:-©5c+ckc2tcE t2 EExerrerkerrrree 16

Sơ đồ 3: Co cầu nhóm dat chính trên địa ban quận Tây Hồ năm 2018... 32

<small>Bang 1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 của quan Tay HỒ...---. 33Bảng 2: Kết quả chỉ tiết công tác dau giá quyền sử dụng đất năm 2018 trờn abn Thnh ph H Ni...-- 2-2-2 đâSÊ+EE+EEEÊEEtEEEEEEEEEEEEEEEEEEEErrrkrrkrrrkee 36</small>

Bng 3: Kết quả đấu giá tại khu D3 - Tây Hồ ...-2-22- 5c ©5z2cxczzzcce¿ 38Bang 4: Chénh lệch giá đấu giá của các phiên đấu giá...---s«¿ 38Bảng 5: Kết qua dau giá khu DI - Tây Hồ ...-- 2-2 25s+s+£x+zxerxered 39

Bảng 6: Hiệu quả kinh tế của công tác dau giá QSDD tại một số dự án quận Tây

Bảng 7: Danh mục cơng trình, dự án trong kế hoạch sử dụng đất năm 2020 quận8:08:90 “1.1... 45

</div><span class="text_page_counter">Trang 7</span><div class="page_container" data-page="7">

¬ LỜI MỞ ĐẦU

<small>1. Tính câp thiêt của đê tài</small>

Trong cơng cuộc cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa mạnh mẽ như hiện nay, nên kinhtế thị trường đang dần được hình thành và phát triển, kéo theo là các thành phần kinh tếđược day mạnh. Trong xu thé đó, các yếu tố nguồn lực làm đầu vào và đầu ra cho sản xuấtđều được coi là một loại hàng hóa, và đất đai khơng phải ngoại lệ. Nhằm tối đa hóa nguồnlực bên trong của đất đai dé phát triển kinh tế đất nước, vào năm 1993, Thủ tưởng Chính

phủ đã ra quyết định về chủ trưởng sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư cơ sở hạ tầng (Nguyễn

Đình Bồng, 2005). Sau khi đi vào triển khai, chủ trương này đã đem lại rất nhiều lợi ích cảvề mặt kinh tế và xã hội. Tuy nhiên trong quá trình triển khai cũng bộc lộ một số hạn chế,

bat cập. Điền hình là việc thiếu cơ sở dé định giá các khu đất được thanh toán, thiếu nghiêm

túc, sát sao trong việc giao và thanh toán tiền đất. Dé giải quyết những bat cập đó, trongthời gian gần đây, Nhà nước bat đầu áp dụng cơ chế mới đó là dau thầu dự án hoặc dau giá

quyền sử dụng đất đối với quỹ đất dùng dé đầu tư cơ sở hạ tang. Kết quả ghi nhận đượcbao gồm giảm thiểu hiện tượng đầu cơ đất đai, xây dựng môi trường cạnh tranh lành mạnhvà công bằng giữa các chủ thé tham gia dau giá, đồng thời cải thiện nguồn vốn cho ngân

Với mục đích đảm bảo sự minh bạch và công khai trong quản lý và sử dụng đất đai,

hình thức giao đất và cho thuê đất bằng việc đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng là

một trong những giải pháp quan trọng. Tuy nhiên thực tế là với sự bùng nổ dân số và tốcđộ đơ thị hóa nhanh như hiện nay, nhu cầu của người dân về cơ sở hạ tầng và đất đai phụ

vụ cuộc sống dân tăng cao, tạo ra sức ép không nhỏ đối với quỹ đất vốn hữu hạn cũng nhưvới thị trường quyền sử dung đất. Vì vậy, việc áp dụng công tác dau giá quyền sử dung đấttạo nguồn cung phục vụ cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo điều kiện thuận lợi cho Nhànước trong công tác quản lý đai đai trên địa bàn thành phố Hà Nội nói chung và trên cảnước noi riêng. Mặt khác, việc đấu giá quyền sử dụng đất cịn đem lại những lợi ích to lớnkhác như khai thác được hết tiềm năng của tài nguyên đất đai, góp phan cải thiện và điềutiết quan hệ cung cầu, nâng cao khả năng quản lý đất đai bằng công cụ kinh tế và tận dụngđược một cách hiệu quả và minh bạch phần lớn nguồn thu từ đất.

Tuy nhiên khi di vào thực tiễn áp dụng, việc làm này chưa thực sự trở nên phô biến.

Nguyên nhân là do cịn nhiều vấn đề trong cơng tác quản lý và sử dụng đất gây bức xúccho người dân, van cịn tình trạng thơng đồng giá, dim giá, tình hình an ninh trật tự chưa

</div><span class="text_page_counter">Trang 8</span><div class="page_container" data-page="8">

đảm bảo. Những khó khăn trên đều có thể giải quyết nếu triển khai công tác đầu giá mộtcách quyết liệt, chặt chẽ, đồng bộ và hiệu quả từ các cấp cơ sở cho đến địa phương. Nhậnthức được tam quan trọng và cấp thiết của van đề nâng cao hiệu quả của cơng tác đấu giá

quyền sử dụng đất, việc “Hồn thiện công tác đấu giá quyên sử dung dat tại địa bàn quậnTây Hồ, thành phó Hà Nội” là hết sức cần thiết, khang định vai trò của Nhà nước trong

việc điều tiết lợi ích từ nguồn thu đất đai, góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách các cấp,

tạo nguồn vốn đầu tư ngược lại cho cơ sở hạ tầng, và thực hiện chương trình xây dựng

nơng thơn mới. Đồng thời góp phần hồn tiện cơ chế quản lý đất dai trên địa bàn quận TâyHồ nói riêng và trên toản thành phố Hà Nội nói chung.

<small>2. Mục tiêu nghiên cứu</small>

- Nghiên cứu một cách tổng hợp những van dé lý luận về dau giá quyền sử dụngđất, quy định pháp luật về dau giá quyền sử dụng đất tại khu vực đô thi đặc biệt các yếutố ảnh hưởng đến đấu giá quyền sử dung dat đai, từ đó góp phần b6 sung thêm việc

nghiên cứu cơ chế quản lý, góp phần đổi mới cơ chế quản lý đất đai.

- Nghiên cứu đánh giá thực trạng công tac dau gia quyén su dung dat d6 thi trén

địa ban thành phố Hà Nội nói chung va quận Tây Hồ nói riêng trong thời gian qua, những

khó khăn, bất cập hiện đang gặp phải.

- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất, quản ly

và sử dụng quỹ đất sau đấu giá trên địa bàn nghiên cứu, góp phần hồn thiện chính sáchquan lý đất đai trên địa bàn thành phố trong thời gian tới.

3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

- Về đôi tượng nghiên cứu: Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại khu vực đô thị- Phạm vi nghiên cứu: Trên địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội

- Về thời gian: Số liệu thứ cấp được thu thập cho giai đoạn từ năm 2016 đến năm

<small>4. Phương pháp nghiên cứu</small>

Đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu truyền thống như so sánh, phươngpháp phân tích tổng hợp, phương pháp duy vật biện chứng nhằm làm rõ mối quan hệ giữacác nội dung có liên quan. Đề tài cũng sử dụng phương pháp khảo sát thực tế một số dự ándau giá quyền sử dụng đất cụ thé dé đánh giá thực trạng kết quả công tác đấu giá quyền sửdụng đất trên địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội. Việc nghiên cứu đề tài được tiếpcận theo hướng dựa vào các minh chứng thực tế kết hợp với các luận cứ khoa học dé luậngiải đánh giá tính hiệu quả hay khơng hiệu quả của công tác dau giá quyền sử dụng đất tại

</div><span class="text_page_counter">Trang 9</span><div class="page_container" data-page="9">

khu vực đất đô thị đem lại, các quy định của nhà nước và kết quả sử dụng quỹ đã sau đấu

giá. Trên cơ sở đó đề xuất phương hướng, cơ chế chính sách và giải pháp điều tiết công tác

quản lý đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội trong thời gian tới.

5. Kết cau

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục, chuyên đề có

<small>3 chương :</small>

Chương 1: Cơ sở khoa học về công tác đấu giá quyền sử dụng đất

Chương 2: Thực trang công tác đấu giá quyền sử dụng dat trên địa bàn quận TâyHồ, thành phố Hà Nội.

Chương 3: Một số giải pháp hồn thiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất tạiquận Tây Hồ

</div><span class="text_page_counter">Trang 10</span><div class="page_container" data-page="10">

CHUONG 1: CƠ SO KHOA HỌC CÔNG TAC DAU GIÁ QUYEN SU DỤNG

DAT1.1. Giá đất và cơ sở xác định giá đất

1.1.1. Khái niệm và vai trò của giá đất

Đất dai là tài nguyên quan trọng và quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất khôngthê hiếu và là đầu vào cần thiết của mọi mơi trường sống. Đây là cịn địa bàn phân bố cáckhu dân cư, cơ sở hạ tầng, góp phần xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốcphịng. Dat đai đóng vai trò quyết định trong cho sự phát triển và tồn tại của loài người.Theo Luật đất đai 1993 về quản lý đất đai đô thị: "Đất đô thị là đất nội thành, nội thị xã thịtran được xây dựng nhà ở, trụ sở cơ quan, tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, cơ sởhạ tầng phục vụ công cộng, an ninh quốc phịng và các mục đích khác. Đất ngoại thànhngoại thị xã đã được quy hoạch do cơ quan Nhà nước có thâm quyền phê duyệt dé phattriển đô thị cũng là đất đô thị và được sử dụng như đất đô thị."

Nếu dùng ranh giới hành chính dé xác định đất đai thì đất đơ thị bao gồm: nội thành,nội thị một cách hữu cơ về cơ cầu không gian quy hoạch đô thị, các vùng thuộc khu đơ thị

<small>hóa hoặc trong phạm vi của ranh giới quy hoạch xây dựng đô thi đã được cơ quan nha nước</small>

có thâm quyền phê duyệt. Có thé nói, dat đai kết hợp với các điều kiện tự nhiên, kinh tế,xã hội, là những cơ sở quan trọng nhất đề hình thành vùng kinh tế của cả nước đề khai thácvà sử dụng tối đa tiềm năng của mỗi vùng đất. Hiểu theo cách khác, đất đô thị là sự thayđổi từ đất nông nghiệp, lâm nghệp thành đất sử dung cơng nghiệp, thương nghiệp, giaothơng, văn hóa...theo phương thức đồng thời phát triển và cải tạo khu vực đất cũ. Cụ thêmột là tiến hành trưng dùng đất nông lâm nghiệp thành đất chuyên dùng đề phát triển đôthị, hai là tiến hành các biện pháp đầu tư dé thay đổi kết cấu hạ tang kĩ thuật chuyên đấtnông lâm nghiệp thành đất đô thị.

“Giá trị của đất ở từng khu vực khơng có cơng thức nào có thể tính tốn mà nó phụthuộc vào nhu cau sử dụng và lượng cung đất ở khu vực đó. ” (Giáo trình Quy hoạch đơ

</div><span class="text_page_counter">Trang 11</span><div class="page_container" data-page="11">

Về mặt lý thuyết, tài ngun đất đai khơng tự nó tạo nên giá trị mà chính nguồn thutừ đất đã đem lại giá trị cho đất đai. Bởi lẽ bản chất giá trị đất đai là giá trị địa tô tư bảnhóa. Địa tơ tư bản hóa là phần cịn lại của giá trị thặng dư sau khi đã khấu trừ đi phần lợi

<small>nhuận bình qn mà người làm nơng nghiệp phải nộp lại cho địa chủ. Mặt khác, dựa vào</small>

lý thuyết địa tô, giá trị hay giá thị trường của một mảnh dat thay đổi đều dựa vào sự thay

đổi của ba loại địa tô: địa tô chênh lệch I, địa tô chênh lệch II và địa tô tuyệt đối. Ngoài ba

yếu tố trên, giá trị trường của một mảnh đất còn bị phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố khác bao

gồm vị trí địa lí, kích thước, cấu trúc mảnh đất, khu vực địa phương nơi nó nam, khoangcách đến các tiện ích, khu vực dịch vụ như trường học, siêu thị, bệnh viện, trung tâm thương

<small>mại, rạp chiêu phim...</small>

Nhìn chung, giá trị đất đơ thị chính là luồng thu nhập từ mảnh đất sau khi đã trừ đikhoản tiền thuế phải nộp, phí nhà đất cho Nhà nước. Số tiền này được chuyền cho người

có quyền sử dụng đất và được dùng để tiếp tục tái đầu tư vào đất. Ngồi ra, giá đất thị

trường chính là biểu hiện rõ nhất cua giá tri đất dai đô thi. Đất đơ thị có giá trị cao nhất bởi

lẽ ở đơ thị người sử dụng đất có điều kiện kinh tế, có nguồn vốn đầu tư và đất lớn hơnnhững khu vực khác. Họ cịn có kiến thức và biết cách khai thác hiệu quả và tối đa giá trị

kinh tế mà đất đai đem lại. Thứ hai là đặc điểm của dân cư đơ thị có sự phân bố cao về

trình độ, thu nhập và nhu cầu sinh hoạt. Đơ thị chính là nơi tập trung dân cư đông đúc,

<small>người dân từ các địa phương tập trung lên các khu đơ thị lớn với mục đích học tập và tìm</small>kiếm việc làm, an ninh xã hội cũng được đảm bảo hơn so với khu vực nơng thơn. Chính

điều này đã đem lại lợi thế to lớn cũng như lượng cầu 6n định cho những loại hình kinhdoanh trên đất và làm giá đất tăng cao như hiện nay.

1.1.2. Cơ sở xác định giá đất;

Thông thường ban chat của địa tơ có thé được xem xét xuất phat từ nền tảng sự sởhữu ruộng đất của địa chủ trong xã hội tư ban. Dia tô là một hình thức mà khi đó quyền SỞhữu ruộng đất được thé hiện qua mặt kinh tế, nói cách khác là đem lại được thu nhập chongười sở hữu ruộng đất. Khoản tiền mà nhà tư ban phải trả cho chủ ruộng, dù ít hay nhiều

đều được coi là địa tơ. Tuy nhiên khi xét trên khía cạnh kinh tế, địa tô là khoản tiền mà chủ

tư bản phải trả cho chủ ruộng đất. Như Các Mác đã định nghĩa: “Số tiền trả đó dù là trả vềruộng đất canh tác hay đất xây dựng, ham mỏ, ngư trường, rừng gỗ... đều được gọi là địatơ” (C.Mác và Ph. Angghen tồn tập, tập 25, phần II, trang 246)

</div><span class="text_page_counter">Trang 12</span><div class="page_container" data-page="12">

Ngoài ra, bên cạnh tiền thuê đất và sử dụng đất, nhà tư bản còn phải trả tiền cho vàoviệc đầu tư cho ruộng đất dé nâng cao năng suất lao động. Vi dụ như sử dụng phân bónruộng dat trong thời gian ngắn hoặc đầu tư có định trong thời gian dài (xây dựng kênh rach,hệ thống tưới tiêu, san bằng mặt đất, kiến trúc phục vụ kinh doanh...) Những sự đầu tư cố

định đó đều với mục tiêu cải thiện chất lượng đất, nâng caao năng suất đất, biến đất đai từ

vật chất đơn thuần thành ruộng đất với giá trị khai thác tối đa nhất. Đó là thành quả củanhà tư bản khi kinh doanh nông nghiệp, chứ khơng cịn đơn thuần là của địa chủ từ khigiao đất nữa. Tuy nhiên khi hết hạn cho thuê đất thì những lợi ích gia tăng đó, nghiễm

nhiên thuộc về chủ ruộng đất và trở thành thuộc tính của đất đai, đồng thời cũng được tính

<small>thêm vào địa tơ. Từ đó, địa tơ càng ngày cảng cao, và địa chủ thu được lợi nhuận tăng thêm</small>

từ đất. Vấn đề đặt ra ở đây là làm cách nào nhà tư bản kinh doanh nơng nghiệp có tiền đểtrả tiền th ruộng và đầu tư đất đai — chính là trả địa tô cho chủ ruộng. Đề giải quyết đượcvấn đề này, cần nghiên cứu kĩ hơn về hình thái cụ thé của địa tô.

<small>Địa tô chênh lệch</small>

Địa tô chênh lệch được định nghĩa là phần lợi nhuận đôi ra sau khi đã trừ đi phần

lợi nhuân bình quân, thu được trên điều kiện sản xuất tốt hơn. Nó là số chênh lệch giữa giácả nông sản trong điều kiện sản xuất trên ruộng đất xâu nhất và giá cả nông sản được sanxuất cá biệt trong điều kiện ruộng đất trung bình và tốt. Thực chất địa tơ chênh lệch là lợinhuận siêu ngạch, nguồn gốc của nó là một phần giá trị thặng dư do công nhân nông nghiệp

Điều đặc biệt cần lưu ý, những sản phẩm có được từ sự mau mỡ của ruộng đất không

<small>được coi là địa tô chênh lệch. Gia trị thang dư cũng như tồn bộ địa tơ chênh lệch phải do</small>

lao động thang dư của nông dân tao ra, chứ không phải từ giá tri tự thân của ruộng đất. Cụthể, độ màu mỡ của đất chỉ là cơ sở tự nhiên tạo điều kiện nâng cao năng suất lao động củangười dân và là điều kiện then chốt đề hình thời lợi nhuận siêu ngạch. Khác với địa tô,không phải do bản thân ruộng đất mà là do người nông dân bỏ sức lao động và do giá cả

<small>của nông sản thu hoạch.</small>

Các Mác có câu nói: “Lực lượng tự nhiên ấy không phải là nguồn gốc sinh ra lợinhuận siêu ngạch, mà chỉ là cơ sở tự nhiên khiến có thé đặc biệt nâng cao năng suất laođộng lên”. Câu nói trên thé hiện tinh chất khác biệt nhất của địa tơ. Nếu khơng có bàn tay

con người với sức lao động thì cho dù có điều kiện tự nhiên ban đầu ưu đãi đến may cũng

<small>không thê tạo ra được nhiêu lợi nhuận. Ngược lại, nêu có sự cân mân lao động của sức</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 13</span><div class="page_container" data-page="13">

người kết hợp với điều kiện tự nhiên thuận lợi sẽ có thể nâng cao được lợi nhuận siêu

<small>a. Dia tô chênh lệch I</small>

Dia tô chênh lệch I là phần địa tô chênh lệch có được trên ruộng đất có độ màu mỡtự nhiên có chất lượng trung bình hoặc tốt, hay những mảnh đất có vị trí địa lý thuận lợinhư gần trục đường giao thơng, có thắng cảnh du lịch hay tập trung dân cư đông đúc.

Dé tạo ra được địa tô chênh lệch 1 phải phụ thuộc vào điều kiện tự nhiên thuận lợivốn có của tài nguyên đất đai như độ phì nhiêu, màu mỡ của đất, sự đồng bộ của hệ thống

giao thông, dễ dàng tiếp cận những tiện ích xã hội, lợi thế về cơ sở hạ tầng vật chất và cơ

sở hạ tầng xã hội. Tất cả những yếu tố có tác động trực tiếp đến giá trị địa đô cụ thể là địatô chênh lệch I thường do xã hội đem lại như cải thiện, đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, cải

<small>tạo các điêu kiện tự nhiên — môi trường, nâng cao các hoạt động kinh tê - xã hội.</small>

Do vậy, các khoản thu được từ địa tô chênh lệch I về nguyên tắc phải được phânphối với mục đích đầu tư phát triển xã hội, mà Nhà nước là đại diện. “Việc điều tiết vàphân chia lợi nhuận từ địa tô chênh lệch I sẽ tạo ra sự cơng bằng, bình dang về lợi ích giữa

những người sử dụng đất.” (Hồng Văn Cường, 2006)<small>b. Địa tô chênh lệch II</small>

Dia tô chênh lệch II được định nghĩa là hình thai địa tơ có được dựa trên cơ sở đầu

tư thâm canh của nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp. Nếu đặc điểm của địa tơ chênh lệchI là có được dựa trên cơ sở điều kiện tự nhiên thuận lợi, thì ngược lại với địa tơ chênh lệchII có được khi người sử dụng đất đầu tư cơ sở vật chất vào đất. Họ có thé cải tao chất lượngđất, xây dựng cơng trình trên đất hay tạo khơng gian và vị trí thuận lợi cho mảnh đất đó.Nhờ đó giá trị của đất tăng lên và khai thác được tối đa thu nhập từ đất.

Về bản chất, địa tô chênh lệch I là xuất phát điểm và cơ sở của địa tô chênh lệch II.Dia tô chênh lệch I là tiền dé của địa tô chênh lệch II. Hiển nhiên là nếu bỏ ra càng nhiềutư bản vào ruộng đất thì nền nông nghiệp càng phát triển, địa tô càng tăng lên. Địa tô tăng

</div><span class="text_page_counter">Trang 14</span><div class="page_container" data-page="14">

lên tỷ lệ thuận với mức tăng của đầu tư. Tương tự với nền nông nghiệp, đối với đất phinông nghiệp, khi nha tư bản bỏ vốn dau tư vào cơ sở hạ tang, xây dựng cơng xướng nhằmtạo nên lợi nhuận thì đồng nghĩa với việc tạo điều kiện cho địa tô chênh lệch II của mảnh

Vậy về mặt ban chất, người sử dung đất — nhà tu bản chính là người hưởng lợi nhấttừ địa tô chênh lệch II chứ không phải là chủ đất như địa tô chênh lệch I. Giá trị của địa tôchênh lệch II đem lại lợi ích duy nhất cho người sử dụng khi biết cách đầu tư sử dụng tài

Địa tô tuyệt đối

Địa tơ tuyệt đối là hình thức địa tơ thu trên mọi loại ruộng đất dù là tốt hay xấu. Tất

cả các nhà tư bản kịnh doanh nông nghiệp đều phải nộp lại cho chủ ruộng đất.

Cơ sở của địa tô tuyệt đối là do lợi nhuận siêu ngạch dôi ra sau lợi nhuận bình quân,

được hình thành do cau tạo hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp luôn thấp hon trong cơng

Dia tơ tuyệt đối là điển hình của độc quyền về tư hữu ruộng đất. Lợi nhuận siêungạch trong nơng nghiệp được hình thành qua sự độc quyền tư hữu ruộng đất. Lợi nhuậnđó khơng bị phân phối đi mà được chun hóa thành địa tơ.

Nhìn chung, trong điều kiện tự nhiên và điều kiện kinh tế thuận lợi có thé hình thànhđịa tơ chênh lệch và độc quyền tư bản ruộng đất. Nếu thuận lợi trong diéu kién san xuathình thành địa tơ chênh lệch thì điều kiện hình thành địa tơ tuyệt đối là cau tao hữu co củatư bản nông nghiệp thấp hơn trong công nghiệp. Nguyên nhân trực tiếp tạo ra địa tô tuyệtđối là độc quyên tư hữu về ruộng đất.

1.1.2.2. Lãi suất ngân hàng

Một trong những nhân tố tác động đến giá đất cao hay thấp chính là lãi suất ngânhàng. Lãi suất ngân hàng có tỷ lệ nghịch với giá đất. Nếu lãi suất ngân hàng cao thì số tiềnmua đất phải giảm đi, ngược lại nếu số tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng nếu lãi suất ngân hànggiảm xuống. Như bắt cứ nhà đầu tư kinh doanh nào, nhà kinh doanh bất động sản cũng sẽcân nhắc giữa chi phí bỏ ra và thu nhập từ sử dung dat đem lại với công thức:

Lãi suất ngân hang + Tiền thuê dat + chi phí sử dụng đất < thu nhập cho đất đem lai

</div><span class="text_page_counter">Trang 15</span><div class="page_container" data-page="15">

Tiền thuê đất <= Thu nhập do đất đem lại - chi phí sử dụng đất — lãi suất ngân hangChỉ khi 1 trong 2 phương trình trên được thỏa mãn, khi đó nhà kinh doanh mới quyết

định bỏ vốn ra dé đầu tư vào đất dai.1.1.2.3. Quan hệ cung cầu

Khi xác định giá đất, quan hệ cung cầu luôn là yếu tố có tác động mạnh mẽ nhất vàảnh hưởng nhất làm thay đôi giá đất. Giá đất bị biến động trực tiếp do tác động lẫn nhau

Sơ đồ 1: Đồ thị cung cầu dat đai

Với đặc tính riêng của mình, nguồn cung về đất đai luôn hữu hạn và dang bị khaithác cạn kiệt, ngược lại cầu về đất thì ln luôn tăng nguyên nhân do sự bùng nô về dânsố. Kết quả là dưới tác động của quy luật cung cùng, giá đất ngày càng có xu hướng tăng

<small>nhanh theo thời gian.</small>

1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng giá đất1.1.3.1. Các yếu tô tự thân

Đất đai là một loại sản phẩm của tự nhiên, có nguồn gốc tự nhiên và có trước con

người. Nếu xét theo khía cạnh này, thì đất đai không được coi là tài sản, không phải là kết

tinh sức lao động của con người. Từ hàng triệu năm trước, đất đai đã được coi là một loạitài nguyên đặc biệt. Nghiên cứu đưới góc độ kinh tế học, giá trị ban đầu của đất được tạo

</div><span class="text_page_counter">Trang 16</span><div class="page_container" data-page="16">

ra bởi tự nhiên do đất đai được phân bố ở những vị trí khác nhau đã tạo ra sự chênh lệchvề giá trị của đất đai.

1.1.3.2. Các yếu tổ thị trường

Các nhân tố thị trường có tác động trực tiếp đến giá đất cu thé:

Q trình đơ thị hóa: Tiên trình đơ thị hóa có tác động mạnh mẽ đến giá đất, nóđược biéu hiện ở 2 mặt riêng biệt. Thứ nhất đơ thị hóa khiến tập trung dân cư đông đúc.Các khu vực đô thị là nơi có mật độ nhân dân cao, nhu cầu về nhà ở và các tiện ích xã hộicũng tăng nhanh kéo theo giá đất tại các khu vực này cao hơn nhiều so với khu vực khác.Thứ hai là tỷ lệ người nhập cư cao, mọi người thường có xu thế di chuyển đến khu vực đôthị dé học tập và tìm kiếm cơ hội việc làm. Chính điều này kéo giá đất tăng cao và gây ra

hiện tượng bùng nỗ đơ thị.

Yếu to kinh tế: Diễn biến khó lường của tình hình kinh tế là một trong những yếutố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường. Thông thường, xu thế chu kỳ kinh tế thường thốngnhất với xu thế biến động về nhu cau đất đai. Ví dụ khi các yêu tố kinh tế ôn định và pháttriển, thu nhập quốc dan tăng, tong đầu tư xã hội tăng, dẫn đến nhu cầu về đất đai của ngườidân không ngừng gia tăng, giá đất cũng theo thế mà tăng lên. Ngoài ra, mức độ dự trũ vàđầu tư cũng là một trong những khía cạnh tỷ lệ thuận với nhau và ảnh hưởng đến giá đất.Tỷ lệ dữ trữ tăng thì đầu tư cũng tăng và ngược lại. Kinh tế học gọi đó là ngun lý "tínhthống nhất giữa dự trữ và đầu tư". Tích lũy phải dựa vào dự trữ, mà dự trữ nhiều hay ít lạiphụ thuộc vào nguyên vọng và năng lực dự trữ quyết định. Khi năng lực dự trữ càng lớnmà nguyện vọng dự trữ càng cao, hạn ngạch dự trữ càng nhiều thì tích lãy tư bản càngnhanh. Nhìn từ góc độ tích lũy tư bản, giá cả tài sản nhà đất là lớn hơn tông lượng giá cảcác tài sản khác, cho nên thơng thường mỗi gia đình đều cân trải qua một thời kỳ tích lũykhá dài mới đưa ra quyết định mua đất.

<small>Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư: theo đà gia tăng thu nhập của dân cư,sau khi giải quyết vân đê ăn no mặc âm, con người sẽ có nhu câu tiêu dùng mới, biêu hiện</small>

<small>về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở, dẫn đến tăng nhu câu về đất</small>

đai làm cho giá cả đất đai của khu vực đó tăng.

Biến động vật giá: sự bién động của vật giá ảnh hưởng mật thiết đến từng người.

Tài sản nhà đất càng ở trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện được tính bao đảm

gid tri, cho nên biến động vật giá là tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của thị trường nhà đất, có

</div><span class="text_page_counter">Trang 17</span><div class="page_container" data-page="17">

nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất cũng càng cao, chúng cùng chung xu thế "nướclên thuyền lên"

Mức lãi suất: một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dich tài sản nhà đất làhạn ngạch lưu thông lớn, cho nên việc đầu tư hoặc mua bán nhà đất có liên quan đến đồngvốn có thể sử dụng.

sử dụng đất. Ngồi ra Nhà nước cịn là tác nhân chính đầu tư vào đất đai góp phần tạo nên

giá trị gia tăng cho đất.

- _ Những chính sách của Nhà nước dé quản lý và điều tiết dat đai nhằm đảm bao lợi

ich chung của xã hội và nền kinh tế vĩ vô theo định hướng XHCN cũng là yếu tố ảnh hưởng

đến giá đất theo từng thời kì.

- Cac chế độ về đất bao gồm chế độ sở hữu dat và chế độ sử dụng đất... Chế độ về đấtảnh hưởng trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất. Ở nước ta hiệnnay, đất dai được phép chuyền nhượng tự do theo thị trường do đó giá đất được vận động

<small>theo quy luật chung của thị trường.</small>

- = Chế độ nhà ở: Chế độ nhà ở truyền thống ở nước ta là chế độ phúc lợi tiềnthuê thấp. Vốn đầu tư vào tài sản nhà đất không thê thơng qua họat động kinh doanh củabản thân nó dé thu hồi, chỉ có thé dựa vào tài chính Nhà nước cấp phát dé duy trì. Cho nêntrong tình trạng này, trong tiền thuê nhà không bao hàm tiền thuê đất, giá đất. Mục tiêu của

cải cách chế độ nhà ở là hủy bỏ việc bù đắp đó, từ đó mà xúc tiến quay vòng đầu tư lành

mạnh vào tài sản nhà đất, thúc đầy việc thực hiện giá đất hợp lý.

- Quy hoạch đô thi: Trong quy hoạch đô thị, các quy định về cơng dụng, tỷ lệdung tích và mật độ kiến trúc đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Cùng một mảnh đấtnhưng mục đích sử dụng mục đích khác nhau: đất sản xuất kinh doanh, đất nơng nghiệp,đất ở có giá đất khác biệt nhau rất lớn.

- _ Chính sách về giá đất: Nhà nước có tác động trực tiếp nhất đến giá đất thơng quachính sách về giá đất. Bat cứ thay đơi gì dù là thắt chặt hay nới long quan lý về chính sách

</div><span class="text_page_counter">Trang 18</span><div class="page_container" data-page="18">

giá đất đều có ảnh hưởng đến tình hình giá đất trên thị trường. Cụ thé khi Nhà nước siếtchặt cho vay bat động sản, nguồn cung về nhà đất sẽ giảm mạnh, kéo theo đó giá đất cũng

<small>sẽ giảm nhanh chóng.</small>

- _ Chính sách thuế: Chính sách thuế áp dụng cho đất đai có ảnh hưởng mạnh mẽ đếngiá đất. Cụ thể thuế và giá đất tỷ lệ nghịch với nhau. Ví dụ khi Nhà nước áp đặt thuế cao

đối với đất đai, các tổ chức hoặc các nhân sẽ có xu hướng tích lũy đất ít đi, kéo theo giá

đất giảm và ngược lại., thuế giảm sẽ gia tăng khả năng tích lũy của người dân và giá đất sẽ

- Thay đổi về hành chính: Bên cạnh các yếu tố kinh tế thì yếu tố xã hội — hành chính

cũng có ảnh hưởng nhất định đến giá đất. Việc nâng cấp đô thị hoặc phân chia lại địa giới

hành chính làm cho giá đất tăng lên do cơ sở hạ tầng được nâng cấp hoặc những chính sách

quản lý của từng khu vực khác nhau làm thay đổi tâm lý nhà dau tư.1.2. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất

1.2.1. Khái niệm và sự cần thiết đấu giá quyền sử dụng dat

Trong những năm vừa qua thị trường nhà đất đô thị cũng như thị trường bất độngsản đã có những phát triển vượt bậc. Rất nhiều dự án đầu tư, dịch vụ đã tận dụng tối đađược nguồn vốn xã hội, gop phan nâng cao hiệu quả kinh doanh và sản xuất, cải thiện điềukiện sống của người dân cũng như thay đổi bộ mặt đô thị, là nhân tố góp phần chuyền dịch

cơ cấu kinh tế quốc gia theo hướng cơng nghiệp hóa — hiện đại hóa. Có thé nhận thấy, thị

trường đất đai đã góp cơng lớn giúp nền kinh tế - xã hội của đất nước phát triển với nhịpđộ cao. Dé có được sự phát triển đó, trải qua thời gian hoạt động, mơi trường và cơ sở pháplý của thị trường bất động sản dần được hình thành và cải thiện, trở thành nền tảng cho sựphát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Tuy nhiên sau một thời gian hoạt động, bên cạnh mặt tốt, thị trường bat động san

nói chung và thị trường quyền sử dung dat nói riêng bắt đầu bộc lộ ra những mặt tiêu cực,bất cập. Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến hiện tượng này. Điền hình phải kể đến thiếunhận thức và xác định rõ về vai trị cũng như vi trí của thị trường nhà đất trong nên kinh tếthị trường nói chung, tài ngun đất đai cịn lãng phí, chưa được khai thác hiệu quả va bền

vững. Đặc biệt và gây nhức nhối nhất trong xã hội là sự chênh lệch lớn giữa giá đất thị

trường và giá đất mà Nhà nước quy định đề làm cơ sở tính tiền thuế chuyền quyền sử dụng

đất, thu tiền giao đất, giá đất được bôi thường và thu hồi. Sự chênh lệch này là gây nên tình

</div><span class="text_page_counter">Trang 19</span><div class="page_container" data-page="19">

trạng thất thốt ngân sách nhà nước trong những năm gần đây.

Nhận thấy được những tiêu cực trên, Nhà nước ngay lập tức đưa ra các biện pháp

dé khắc phục. Chủ trương “đồi đất lay cơ sở hạ tầng” với hai hình thức đầu thầu dự án va

dau giá quyền sử dụng đất nhanh chóng được đưa vào triển khai. Trong đó, phương thức

dau giá quyền sử dụng đất được áp dung hau hết cho các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốnđầu tư cơ sở hạ tang, cách làm nay là một giải pháp hiệu quả giải quyết khó khăn về nguồn

vốn (hiện đang thiếu hụt) cho các địa phương, khắc phục được nhược điểm của cơ chế giao

đất có thu tiền sử dụng đất. Nhờ chủ trương đúng đắn này, trong 10 năm gần đây, việc đấu

giá quyền sử dụng đất được nhân rộng trên phạm vi cả nước và đem lại kết quả tích cực cảmặt kinh tế lẫn xã hội, đặc biệt nguồn thu cho ngân sách được cải thiện vượt trội so vưới

<small>hình thức trước đây.</small>

Có thé nhận thấy với tam nhìn đúng đắn, phương án hiệu quả phù hợp với quy hoạchtổng thể của các địa phương, việc nhà nước giao quyền sử dụng đất thông qua đấu giáquyền sử dụng đất đã tạo nên khung pháp lý công băng, công khai cho mọi tô chức và cá

nhân, góp phần cải thiện cơ chế quản lý nhà nước về đất đai hiện nay

1.2.1.2. Sự cần thiết của công tác đấu giá quyền sử dụng đất

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ngày càng đóng vai trị quan trọng đối với q

trình cơng nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước. Đặc biệt đối với quá trình phát triển kinh

tế - xã hội nhanh chóng ở nước ta như hiện nay, phương thức này đem lại giá trị lớn lao

đối với Nhà nước trong công tác quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế.

Về bản chất, mục đích của cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất được Chính phủ phêduyệt là dùng quỹ đất tạo ra nguồn vốn tái đầu tư vào cơ sở hạ tang, hệ thơng đường xágiao thơng. Từ đó có thê khai thác tối ưu nguồn vốn cộng đồng, đồng thời công khai, minhbạch trong các khoản thu. Cụ thé:

Thứ nhát, thực hiện dau giá quyền sử dung đất dam bao moi cá nhân tơ chức nếucó nhu cầu về đất và đáp ứng được tài chính cần thiết đều có quyền tham gia đấu giá quyềnsử dụng đất. Việc định giá đất ln được bình đăng và cơng băng với mọi người tham giadau giá. Nhờ cơ chế đó, giá đất đồng thời chịu chi phối bởi 2 yếu tố: một mặt phụ thuộcvào người tham gia dau giá, mặt khác vẫn phải tuân thủ quy định bắt buộc của Nhàn ướcđặt ra và do cơ quan có thâm quyên quyết định.

</div><span class="text_page_counter">Trang 20</span><div class="page_container" data-page="20">

Thứ hai, đối với quỹ đất được sử dụng để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầngkhi sử dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất sẽ đảm bảo được sự cơng khai minh bạchcho loại hàng hóa đặc biệt này. Bên cạnh đó giúp bình 6n thị trường nhà đất, tài nguyên

đất đai đảm bảo được sử dụng đúng quy hoạch, đúng mục đích, hạn chế thị trường chợ đen

và những tiêu cực trong hoạt động của thị trường bat động sản. Khi công tác dau giá quyềnsử dụng đất được triển khai thì giá đất được đặt ra sát với giá đất thị trường hơn, đồng thờigiá sàn lại được chốt chặn giá đất Nhà nước quy định theo các văn bản Luật ban hành. Điềunày thực sự cần thiết cho nền kinh tế thị trường như hiện nay ở nước ta.

Thứ ba, dau giá quyền sử dụng đất là cách thức tốt nhất giúp hạn chế thất thu cho

ngân sách Nhà nước — người đại điện quyền sở hữu đất đai và tối đa hóa lợi ich của Nhanước khi giao đất cho người dân khai thác và sử dụng.

Thứ tư, đâu giá đất dam bảo được sự minh bạch, cơng khai trong q trình giao đất,giảm thiểu và ngăn ngừa các bat cập trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đồng thời

<small>tạo cơ hội cho những người có nhu câu được nhận quyên sử dụng đât nêu đủ khả năng.</small>

Thứ năm, công tac dau giá quyền sử dụng đất nâng cao hiệu quả khả năng sử dụngđất cả về phía cơ quan quản lý lẫn người dân muốn nhận quyền sử dụng đất. Quỹ đất đượcdau giá sẽ đảm bao đúng quy hoạch cũng như sử dung đúng với mục đích đã được đưa ra.

1.2.1.3. Yêu cầu của công tác đầu giá quyền sử dụng đất

Đấu giá quyền sử dụng đất được quy định và hướng dẫn chỉ tiết tại Luật Đất đai số

45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 thay thé Luật dat đai số 13/2003/QH11, yêu cầu cụ thể

“Diện tích đất đưa ra đấu giá QSD đất phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất và phải được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Việc đấu giá được thực hiện tới

từng 6 đất, lô đất, thửa đất cho tô chức, cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu sử dụng. Trườnghợp đấu giá cả dự án hoặc lô đất gồm nhiều thửa đất có cơng năng sử dụng khác nhau doUy ban nhân dân Thành phố quyết định.”

</div><span class="text_page_counter">Trang 21</span><div class="page_container" data-page="21">

1.2.2. Cơ sở pháp lý công tác đấu giá quyền sử dụng đất

<small>Trước tiên nói đên vai trị của cơng tác dau gia qun sử dụng dat là góp phan nâng</small>

cao hiệu quả sử dụng đắt, hạn chế thất thu cho ngân sách nhà nước và đảm bao sự minh

bạch, công bằng đối với người sử dụng đất. Kể từ khi công tác đấu giá QSDĐ được đưa

vào thực tiễn đã tạo một khung pháp lý vững chắc, ngặn chặn rất nhiều tiêu cực trong quản

lý và sử dụng đất đai, đem lại lợi ích về kinh tế xã hội.

Công tác dau giá QSDĐ được xây dựng dựa trên một hệ thống chính sách quan lý

Luật đất đai năm 2003

Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về phương pháp xácđịnh giá đất và khung giá các loại đất

Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính về việc hướngdẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP.

Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính Phủ về việc sử đồi, bố sung

một số điều của nghị định số 188/2004/NĐ-CP

Quyết định 216/2005/QD-TTg ngày 31 tháng 8 năm 2005 của Thủ tướng Chính phủvề việc ban hành Quy chế đấu giá QSD đất dé giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặccho thuê đất.

Quyết định 43/2008/QD-UB ngày 23 tháng 10 năm 2008 của UBND thành phố HàNội về việc ban hành quy định về đấu giá QSD đất đề giao đất có thu tiền sử dụngđất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Thơng tư số 96/2006/TT-BTC ngày 16/10/2006 của Bộ tài chính hướng dẫn về mứcthu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá.

Ngồi ra, cơ sở pháp lý của đấu giá QSDĐ được áp dụng dé xây dựng nên các quy

<small>định liên quan đên người đâu giá và cơ quan có thâm quyên, đên các hoạt động đâu giánhư sau:</small>

Đối với cá nhân có đầy đủ khả năng tài chính và đúng pháp luật có quyền tham giadau giá được Nhà nước công nhận, tôn trọng và minh bạch trong công tác đấu thầu.

Đối với pháp nhân, mọi cá nhân, tổ chức đều có quyên tham gia đấu giá và đảm

bảo sự minh bạch trong thông tin cũng như kết quả đấu giá.

</div><span class="text_page_counter">Trang 22</span><div class="page_container" data-page="22">

1.2.3 Nội dung công tác đấu giá quyền sử dụng đất1.2.3.1. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất

Quy trình dau giá QSD đất tại địa bàn thành phố Hà Nội được thực hiện trên cơ sởcác quy định của Luật Dat đai năm 2013; Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tư pháp quy định việc tổchức thực hiện đấu giá QSD đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;Quyết định số 20/2016/QĐ-UBND ngày 18/3/2016 của UBND thành phố Hà Nội về việcban hành Quy chế đấu giá QSD đất ở do Nhà nước quản ly dé giao dat có thu tiền sử dụngđất hoặc cho thuê đất áp dụng trên địa bàn thành phó.

(Nguồn: Quyết định 20/2016/QĐ-UBND và Trung tâm Phát triển quỹ dat)

1.2.3.2. Đối tượng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất

</div><span class="text_page_counter">Trang 23</span><div class="page_container" data-page="23">

- Là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, độc lập về tài chính vàkhơng sử dụng vốn Ngân sách Nhà nước dé tham gia đấu giá QSD dat.

Trường hợp đấu giá QSD đất dé xây dựng nha ở biét thự, nhà vườn liền kè: Đốitượng là tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân từ 18 tuổi trở lên có đủ năng lực hành vi dan

sự (có hộ khâu thường trú tại Hà Nội) hoặc khơng có hộ khâu thường trú tại Hà Nội nhưngđã đăng ký tạm trú theo quy định của Luật Cư trú và thời gian ăn ở ồn định tại Hà Nội từ1 năm trở lên, không thuộc diện bị cấm cu trú tại Hà Nội theo quy định của Bản án hoặcquyết định của Tồ án có hiệu lực pháp luật và người Việt Nam định cư ở nước ngoài đủđiều kiện mua nhà ở tại Viét Nam theo quy định của pháp luật.

Số lượng người tham gia dau giá tối thiểu phải bang 02 (hai) lần số lượng các thửađất đem ra đấu giá. Nếu số lượng người tham gia đấu giá không lớn hơn 02 lần tổng sốthửa dat đưa ra đấu giá, Hội đồng dau giá sẽ quyết định chia tổng số thửa đất thành nhómnhỏ (khơng nhỏ hơn 10 thửa) dé tổ chức dau giá đảm bảo số đối tượng tham gia dau giá tốithiểu bằng 2 lần số lượng các thửa đất đem đấu giá.

Số lượng đối tượng tham gia tối thiểu là 05 cho trường hợp đấu giá lần lượt từngthửa đất. Các cá nhân tham gia đấu giá trong cùng một thửa đất khơng có quan hệ huyết

<small>thông là bô, mẹ, con và anh em ruột; khơng có quan hệ hơn nhân là vợ, chơng.</small>

Trường hợp đấu giá QSD đất đề xây dựng nhà ở chung cư cao tầng và sử dụng vàomục đích sản xuất, kinh doanh, dich vụ: Đối tượng là các nhà đầu tư thuộc các thành phầnkinh tế hoạt động theo pháp luật Việt Nam (không ràng buộc về đăng ký kinh doanh trênđịa bàn Thành phố Hà Nội) với số lượng tối thiểu là 5 đối tượng độc lập về tài chính chomột khu đất, lơ đất hoặc ơ đất đưa ra đấu giá.

* Quyên lợi và trách nhiệm của đối tượng tham gia đấu giáQuyên lợi:

e_ Được tham dự phiên đấu giá và được cung cấp day đủ minh bạch các thông tin liên

quan đến khu đất đấu giá;

e Trường hop trúng đấu giá được quyền xác nhận kết quả trúng dau giá và làm các thủtục để nhận đất, xác lập QSD đất theo quy định của pháp luật. Giao đất, được cấp

GCN QSD đất và được cấp phép xây dựng theo quy hoạch;

</div><span class="text_page_counter">Trang 24</span><div class="page_container" data-page="24">

e Được hưởng day đủ các quyền lợi hợp pháp có liên quan đến thửa dat trang dau giávà các quyền lợi hợp pháp khác theo quy định của Luật đất đai, dân sự.

e Được QSD hạ tang kỹ thuật trong khu đất và kết nối hạ tang kỹ thuật ngoài khu đất

dé phuc vu cho viéc su dung dat.

<small>Trach nhiém:</small>

e Chấp hành nghiêm chỉnh quy chế đấu giá, nội quy phịng dau giá và các quy định<small>của pháp luật có liên quan;</small>

e Nộp hồ sơ và tiền bảo lãnh dự đấu giá theo quy chế;

e Không được rút lại đơn, rút bớt số lượng thửa đất đã đăng ký hoặc từ chối tham giadau giá sau khi Hội đồng dau giá QSD dat đã công bố kết quả xét tư cách;

e Thực hiện đúng giờ theo thông báo của Hội đồng đấu giá

e Trường hợp trúng dau giá phải nộp tiền sử dụng đất đúng thời gian quy định theo kếtqua dau giá được phê duyệt

e Thực hiện đúng theo quy hoạch về chính sách xây dựng nhà ở

e Chịu sự quản lý của Nhà nước về đất đai, môi trường, quản lý quy hoạch, đầu tư,

kiến trúc xây dựng.

1.2.3.3. Điều kiện đấu giá QSD đất:

Thứ nhất, đã có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chỉ tiết;

quy hoạch xây dựng chỉ tiết được cấp có thâm quyền phê duyệt thep quy định hiện hành

của pháp luật về đất đai, xây dựng.

Thứ hai, đã được bồi thường giải phóng mặt bằng

Thứ ba, có phương án đâu giá được cấp có thâm quyền phê duyệt.Điều kiện được đăng kỷ tham gia đấu giá:

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng tham gia đấu giá được đăngký tham gia đấu giá khi có đủ các điều kiện sau:

Thứ nhất, có đơn đề nghị được tham gia đấu giá theo mẫu do Hội đồng đấu giá tô

chức hoặc tô chức của Nhà nước có chức năng dau giá QSD dat phát hành, trong đó có nộidung cam kết sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy hoạch khi trúng đấu giá.

</div><span class="text_page_counter">Trang 25</span><div class="page_container" data-page="25">

Thứ hai, điều kiện về vỗn và kỹ thuật hoặc khả năng tài chính:

<small>Đơi với tơ chức phải có đủ điêu kiện về vôn và kỹ thuật đê thực hiện dự án hoặc</small>

phương án đầu tư theo quy định của pháp luật.

Đối với hộ gia đình, cá nhân phải có đủ điều kiện về khả năng tài chính đề thực hiệndư án hoặc phương án đầu tư theo quy định của pháp luật. Trường hợp đấu giá đất đã chialơ (thửa) làm nhà ở của hộ gia đình, cá nhân thì hộ gia đình, cá nhân tham gia dau giá khơngcần điều kiện này.

Thứ ba, một hộ gia đình chỉ được một cá nhân tham gia đấu giá; một tô chức chỉđược một đơn vị tham gia đấu giá; có hai doanh nghiệp trở lên thuộc cùng một Tổng cơngty thì chỉ được một doanh nghiệp tham gia đấu giá; Tổng công ty với công ty thành viên,

công ty mẹ và công ty con, doanh nghiệp liên doanh với một bên góp vốn trong liên doanhthì chỉ được một doanh nghiệp tham gia đấu giá.

Thâm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá:

Cơ quan Nhà nước có thẩm quyên giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật vềđất đai đối với loại đất nào, dự án nào thì có thâm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất theo

hình thức dau giá đối với loại đất đó, dự án đó.

1.2.3.4. Nguyên tắc xác định giá đất đấu giá

Theo “Luật đất đai năm 2003”; “Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 củaChính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất”; “Nghị định số

123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bố sung một số điều của Nghị

định số 188”:

Việc xác định giá đất phải đảm bảo những nguyên tắc sau:

Thứ nhất, sát với giá chuyên nhượng QSD đất thực tế trên thị trường trong điều kiệnbình thường. “Giá chuyên nhượng QSD đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bìnhthường tại một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam tính trên một đơn vị diện tích đấttheo từng mục đích sử dụng hợp pháp, được hình thành từ kết quả của những giao dịchthực tế đã hồn thành, mang tính phổ biến giữa người chuyên nhượng và người nhậnchuyên nhượng trong điều kiện thương mại bình thường, khơng chịu tác động của các yếutố gây tăng hoặc giảm giá đột biến không hợp lý, như: đầu cơ, thiên tai, dịch hoạ, khủng

</div><span class="text_page_counter">Trang 26</span><div class="page_container" data-page="26">

hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chun nhượng trong tình trạng bị ép buộc,

có quan hé huyết thống hoặc có những ưu đãi và những trường hợp khác do Bộ Tài chính

Thứ hai, các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạtầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch

Thứ ba, dat tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điềukiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử

<small>dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;</small>

Thứ tư, khi có chênh lệch lớn giữa giá theo khung giá so với giá chuyên nhượng QSDđất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp. “Đối với trường hợp Nhà nướcgiao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất khơng thơng qua hình thức đấu giá QSD đấthoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, Nhà nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp Nhanước tiến hành cơ phần hố lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do Uỷ ban nhân dâncấp tỉnh quy định công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm dùng đề áp giá cho những loạiđất phải thực hiện các chính sách tại thời điểm giao đất, thời điểm có quyết định thu hồiđất, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phan hoá chưa sát với giá chuyênnhượng QSD đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thi Uy ban nhân dâncấp tỉnh căn cứ vào giá chuyên nhượng QSD đất thực tế trên thị trường tại địa phương vàcác phương pháp xác định giá dat tại Thông tư 145/TT - BTC dé điều chỉnh lại mức giá cụthê thay thế mức giá đã quy định, công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm áp dụng đối vớiloại đất thực hiện chính sách trên cho phù hợp (sau khi đã xin ý kiến Thường trực Hội đồngnhân dân cùng cấp).”

Các phương pháp xác định giá đất:

Theo hướng dan của Chính Phủ thơng qua Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày

16/11/2004 của Chính Phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất vàNghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính Phủ về việc sử đổi, bổ sung một

số điều của nghị định số 188/2004/NĐ-CP, việc xác định giá đất được thực hiện theo 4

<small>phương pháp:</small>

* Phương pháp so sánh trực tiếp:

</div><span class="text_page_counter">Trang 27</span><div class="page_container" data-page="27">

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiếnhành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyền nhượng QSD đất trên thị trường của loạiđất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đơ thị, loại đường phố và vịtrí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá.

Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi giá đất trên thịtrường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng QSD đất so sánh được với loại đất cần

Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa

mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi xuất tiền

gửi tiết kiệm bình qn một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VND

kỳ han 1 năm (12 tháng) tai Ngân hàng Thương mai Nhà nước có mức lãi xuất tiền gửi tiếtkiệm cao nhất trên địa bản.

Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định được cáckhoản thu nhập mang lại từ đất.

* Phương pháp triết trừ:

Phương pháp triết trừ là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắnliền với đất bằng cách loại trừ phan giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tông giá trị bất

động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất).

Phương pháp triết trừ được áp dung dé xác định giá dat của thửa đất có tài sản gắnliền với đất trong trường hợp khơng có đủ số liệu về giá thị trường của các thửa đất trốngtương tự dé áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thé thu thập số liệu về giáthị trường của các thửa đất có tài sản găn liền với đất tương tự với thửa đất cần xác định

<small>* Phương pháp thang du:</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 28</span><div class="page_container" data-page="28">

Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềmnăng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyền đổi mục đích sử dụng để sử dụngtốt nhất bang cách loại trừ phan chi phí ước tinh dé tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trịphát triển giả định của bất động sản.

Phương pháp thang du được áp dụng dé xác định giá đất của các thửa dat trống cótiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyên mục đích sử dụng đất trong khikhơng có giá chuyền nhượng QSD dat tương tự trên thị trường dé áp dụng phương pháp so

sánh trực tiếp.

1.2.3.5. Tổ chức đấu giá đất

Dé có thé tơ chức đấu giá thì Uỷ ban nhân dân cấp có thâm quyền giao đất, chothuê đất có thâm quyền thành lập Hội đồng đấu giá, Hội đồng đấu giá các tinh phal đảmbảo có đại diện của các Sở: Tài chính, Tài ngun và Mơi trờng, Kế hoạch và Đầu t, Xâydựng và các thành viên khác do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phù hợp với thựctế của địa phương.

Trước khi tiến hành đấu giá 30 ngày, Hội đồng (cơ quan chủ trì) đấu giá thơng báocơng khai lơ (thửa) đất đấu giá ít nhất 2 lần trong thời gian 2 tuần trên phơng tiện thông tinđại chúng nh đài phát thanh, truyền hình địa phơng, báo địa phơng, các phơng tiện thôngtin đại chúng khác và đợc niêm yết tại địa điểm tô chức đấu giá, trụ sở Uỷ ban nhân dân

quận, huyện, thị xã, thành phó thuộc tinh nơi có đấu giá dat.

Nội dung thông báo công khai gồm: địa điểm, diện tích, kích thớc, mục đích sử

dụng hiện tại, quy hoạch sử dụng đất, thời điểm đăng ký, thời điểm tiễn hành đấu giá và

<small>các thơng tin khác có liên quan.</small>

Ngoài ra giá khởi điểm đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuêđất đợc xác định sát với giá chuyền nhợng quyên sử dụng đất, quyền thuê đất thực tế trongđiều kiện bình thờng tại thời điểm các định giá khởi điểm theo mục đích sử dụng mới củathửa đất dau giá. Giá khởi điểm không đợc thấp hon giá đất, giá thuê đất do Uy ban nhân

dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ.

Tổ chức đấu giá theo nguyên tắc đấu giá trực tiếp, theo quy chế dau giá do Chủ tịch

Uy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt phủ hợp với quy định của pháp luật hiện hành về dau

</div><span class="text_page_counter">Trang 29</span><div class="page_container" data-page="29">

Các hình thức đấu giá QSD đất

* Đầu giá bang bỏ phiếu kín trực tiếp 1 vịng, mở kết quả cơng khai:

Người tham gia dau giá bỏ phiếu dự dau giá của mình vào hịm phiếu trong thời gianquy định trước sự chứng kiến của các thành phan dự đấu giá. Kết quả dau giá được côngkhai tại chỗ ngay sau khi kết thúc việc bỏ phiếu dau giá, người có mức giá trả cao nhất làngười trúng đấu giá.

Trường hợp đấu giá nhiều thửa đất trong cùng một lô đất dé xây dựng nhà ở thì việcxét người trúng giá cho từng thửa đất dựa trên nguyên tắc thứ tự người bỏ giá từ cao xuống

thấp được chọn vị trí cho đến khi đủ số lượng các thửa đất. Trường hợp 1 thửa đất có nhiều

người bỏ giá bằng nhau thì tổ chức cho những người đó bắt thăm dé chon được người trúng

* Dau giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vịng, mở cơng bố cơng khai từngvịng, liên tục cho đến khi khơng cịn người trả giá cao hơn thì người cuối cùng có mức giá

<small>trả cao nhát là người trúng đấu giả.</small>

Người tham gia dau giá bỏ phiếu dự dau giá của mình vào hịm phiếu trong thời gianquy định trước sự chứng kiến của các thành phan dự dau giá. Kết quả dau giá được công khaitại chỗ ngay sau khi kết thúc việc bỏ phiếu đấu giá.

Sau khi tổ chức dau giá vòng đấu thứ nhất, Hội đồng cơng bố kết thúc vịng đấu và

mức giá trả cao nhất của vòng đấu này; tuyên bố vòng đấu tiếp theo, xác định số người tiếptục tham gia vòng đấu giá; cơng bố giá sàn của vịng đấu giá tiếp theo là mức giá trả cao

nhất của vòng đấu liền kề trước đó.

Hình thức đấu giá này phải thực hiện tối thiểu qua 3 vòng dau bắt buộc. Các vòngđấu tiếp theo được diễn ra tương tự như các vịng đấu trước đó. Cuộc đấu giá chỉ kết thúckhi xác định được mức giá trả cao nhất và không còn người tiếp tục tham gia đấu giá.

Đối với trường hợp khơng cơng bố cơng khai giá khởi điểm thì Hội đồng chi được

Trường hợp tất cả các đối tượng tham gia đấu giá ở vòng đấu thứ nhất đều bỏ mứcgiá thấp hơn mức giá khởi điểm thì Hộ đồng tuyên bố cuộc đấu giá không thành. Hội đồng

</div><span class="text_page_counter">Trang 30</span><div class="page_container" data-page="30">

dau giá sẽ xem xét điều chỉnh lại mức giá khởi điểm cho phù hợp và tiễn hành tổ chức đấugiá lại vào một thời điểm khác do Chủ tịch Hội đồng đấu giá quyết định.

Trường hợp sau 3 vòng dau bắt buộc, đến 1 vòng đấu bat kỳ mà tat cả người thamgia dau giá tự nguyện từ chối khơng tham gia đấu giá thì tổ chức cho những người có mứcbỏ giá cao nhất của vịng đâu trước đó bốc thăm đề xác định người trúng đấu giá. Giá trũngdau giá là giá trả cao nhất của vịng đấu liền ké trước đó.

* Đầu giá theo hình thức trả giá cơng khai bằng lời

Hội đồng chi được cơng bó giá sàn vào lúc bắt đầu thực hiện phiên dau giá. Người thamgia dau giá trả giá trực tiếp bằng lời liên tục cho đến khi không cịn người trả giá tiếp. Ngườicó mức giá trả cao nhất là người trúng dau giá.

Trường hop tat cả đối tượng tham gia đấu giá đều trả giá thấp hơn giá san thì Hộiđồng đấu giá quyết định đình chỉ phiên đấu giá, báo cáo cơ quan chức năng có thầm quyềnđiều chỉnh giá sản.

1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất

1.3.1. Các nhân tố khách quan:

- Quy hoạch sử dụng đất có tầm nhìn chiến lược cũng sẽ ảnh hưởng lớn đến côngtac dau giá QSD đất. Trên thực tế như ta đã biết, vùng nào có quy hoạch sử dụng đất đượcphê duyệt là ở đó giá dat được day lên cao và các chủ đầu tư thi nhau cạnh tranh dé có mộtvị trí trong vùng quy hoạch. Điều đó sẽ góp phần khơng nhỏ cho sự thành cơng của đấu

- Hệ thống cơ sở hạ tầng của khu vực có đất đấu giá: đối với thửa đất đem ra đấugiá nếu có một hệ thống cơ sở hạ tầng tốt sẽ hứa hẹn khả năng sinh lợi khi đầu tư vào thửađất đó. Chính điều này sẽ thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, góp phần nâng cao giátrị của thửa đất, tạo điều kiện ban đầu cho sự thành công của đấu giá, tăng nguồn thu cho

1.3.2. Các nhân tố chủ quan

- Các chính sách của Nhà nước: đây là yếu tố gần như quan trọng nhất của đấu giáQSD đất. Mọi sự quan tâm, thu hút nhà đầu tư tham dự đấu giá chủ yếu phụ thuộc vào

chính sách của Nhà nước (quy hoạch, chính sách đầu tư nâng cấp và cải tạo hệ thống cơ sở

hạ tầng,...). Công tác dau giá QSD đất có phát huy được hết vai trị và hiệu quả của nó hay

</div><span class="text_page_counter">Trang 31</span><div class="page_container" data-page="31">

khơng phụ thuộc rất nhiều vào chính sách của Nhà nước. Vì vậy, việc hoàn thiện hệ thongluật pháp và các quy định về dau giá là hết sức cần thiết.

<small>- Các chủ thê tô chức đâu giá: vê sự chuyên nghiệp, cách thức tô chức đâu giá, côngtâm (sự khách quan, trung thuc...).</small>

- Các nhà thầu tham dự đấu giá: nếu có sự hợp tác của các nhà thầu tham dự phiêndau giá sẽ đóng góp rat lớn vào sự thành cơng của các phiên đấu giá. Tuy nhiên thực tế cácphiên dau giá tô chức không thành công chủ yếu là do ý thức của các nhà thầu như vi phạmquy chế đấu giá (có sự bàn bạc trong phịng đấu giá, trong phiên đấu giá dàn xếp thôngđồng bỏ giá thấp), người trúng đấu giá từ chối không nhận QSD đất, rút lại giá đã trả. Vìvậy việc xác định được tiềm lực, mục đích của những người tham gia đấu giá trong quátrình xét tư cách người tham gia dau giá là hết sức quan trọng.

- Đất đấu giá: Vị trí địa lý của từng thửa đất ảnh hưởng rất nhiều đến giá của thửađất đem ra đấu giá. Nếu vị trí đẹp điều đó đồng nghĩa với việc nêu đầu tư sẽ đem lại hiệuquả cao nên sẽ có nhiều nhà đầu tư tham dự đấu giá và giá đất sẽ cao hơn. Nếu vị trí khơngđẹp thì chủ đầu tư sẽ khơng có hứng đối với việc đầu tư vào thửa đất, ảnh hưởng đến sốlượng người tham gia đấu giá. Vì vậy trước khi đấu giá Nhà nước cần quan tâm tới việcđầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng cho khu đất dau giá dé tạo sự thu hút đối với các nhà đầu tư,đồng thời nâng cao giá trị cho khu đất đem ra dau giá.

- Thị trường Bất động sản: những biểu hiện của thị trường bất động sản cũng ảnhhưởng đến đấu giá. Khi thị trường trong giai đoạn nóng thì việc đấu giá diễn ra rất nhiềunhưng chủ yếu không thành công do giá đất bị đây lên quá cao và nhà thầu sau khi trúngdau giá khơng có khả năng tài chính vì vậy từ chối khơng nhận QSD đất. Khi thị trườngảm đạm việc đấu giá cũng chững lại có rất ít các nhà đầu tư đăng ký tham gia đấu giá,không đủ số lượng người để tiễn hành đấu giá.

1.4. Kinh nghiệm công tác đấu giá quyền sử dụng đất từ một số địa phương và bài<small>học rút ra cho Hà Nội</small>

1.4.1. Công tác đấu giá QSDĐ tại thành phố Đà Nẵng

Là một thành phố trực thuộc trung ương và là trung tâm của các tỉnh khu vực miềnTrung, vì vậy mục tiêu hàng đầu của thành phố Đà Nẵng là cần đây mạnh đầu tư cải tạohoàn thiện cơ sở hạ tầng góp phần thúc đây sự phát triển kinh tế xã hội, nâng cao chất

</div><span class="text_page_counter">Trang 32</span><div class="page_container" data-page="32">

lượng đời sống người dân. Vốn có tầm nhìn chiến lược trong việc khai thác quỹ đất tạo vénđầu tư, trên dia bàn thành phố Đà Nẵng đã đưa chính sách này vào thực tế từ rất sớm vàthu lại được nhiều kết quả đáng ghi nhận, điền hình là nguồn thu to lớn cho ngân sách địaphương, góp phan tái đầu tư và phát triển ha tang cơ sở cho địa bàn thành phố. Dự án đầutiên triển khai áp dụng việc đấu giá quyền sử dụng đất là dự án Trung tâm thương mại —

Về hình thức dau giá: mọi bước đều được công khai bằng lời

Đối tượng tham gia đấu giá: mọi người dân sinh sống trong và ngồi địa bàn có nhucầu tiếp nhận quyền sử dụng đất và có khả năng tài chính đều có quyền đăng ký và thamgia đấu giá.

Là địa phương sớm thực hiện tô chức đấu giá quyền sử dụng đất, qua kết quả thuđược từ dự án Trung tâm thương mại - dịch vụ, UBND Thành phố Đà Nang đã thực hiệntổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên phạm vi rộng với nhiều mơ hình đấu giá. Trongtháng 2/2016 UBND Thành phố Đà Nẵng đã bán đấu giá 160 lô đất nhà vườn có giá khởiđiểm từ 1,5 triệu đồng/m2 đến 6,8 triệu đồng/m?; thấp nhất là 18 lô đất đường rộng 9,75mkhu dân cư Hoa Mỹ có giá là 1,5 triệu déng/m’; giá cao nhất là 5 lô khu 305 dong NguyễnVăn Thoại có giá khởi điểm là 6,8 triệu đồng/m?. Đồng thời UBND đã tô chức bán đấu giánhiều lô đất lớn như khu đất K9-H26 Bộ Cơng An có diện tích 18.225,5 m? tại phường ThoQuan với giá san là 1,8 triệu đồng/m?; Dự án Khu Tổ hợp biệt thự cao cấp tại phườngPhước Mỹ quận Sơn Trà với diện tích 20.583m2, giá san là: 7.290.000 triệu đồng/m2.

Trong q trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất UBND Thành phố Đà Nẵngđã ban hành nhiều quy định nhằm phù hợp với thị trường thực tế như giảm giá đất nền ởmột số khu vực trên địa ban Thành phó. Ngồi ra, thành phố cịn cho phép khu vực nếu sau10 ngày cơng bố dau giá khơng có người tham gia thì giảm 10% giá đất dé dau giá, nếu batthành thì được giảm 10% để đấu giá tiếp, và nêu đến lần thứ 3 mà vẫn không tô chức đấugiá được thì Thành phố sẽ xem xét, quyết định sử dụng đất trực tiếp, không cần đấu giá.Đây là biện pháp được đánh giá cao của UBND TP. Đà Nẵng, bởi nếu đất của Nhà nước

giảm giá thì đất nền của tư nhân sẽ phải hạ xuống, tạo ra sự tác động mạnh đến thị trường

</div><span class="text_page_counter">Trang 33</span><div class="page_container" data-page="33">

1.4.2. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Hồ Chí Minh

Cũng là một Thành phố trực thuộc TW, là trung tâm văn hóa, kinh tế, chính trị, xãhội của khu vực phía nam. Thành phố Hồ Chí Minh là nơi thực hiện cơng tác dau giá quyềnsử dụng đất từ rất sớm. Năm 2016 nguồn thu từ đất của Thành phố Hồ Chí Minh là 700 tỷđồng, năm 2004 là 1700 tỷ đồng và năm 2017 là hơn 1400 tỷ đồng. Đề sử dụng nguồn thuđó Thành phố đã quyết định dành một phan lớn tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đấtcho các quận, huyện nhằm khuyến khích khai thác giá trị từ đất. Cụ thể như sau: để lại cho

địa phương (quận, huyện có dự án đấu giá 50%, 40% và 30% nguồn thu từ đấu giá quyềnsử dụng đất tương ứng với những khu đất trị giá đưới 50 tỷ đồng, 50 - 100 tỷ đồng và 100

500 tỷ đồng. Các quận huyện được tự tô chức đấu giá với đất cơng có diện tích 500

<small>-1.000m2 (nội thành) và 1.500 - 2.000m2 (ngoại thành).</small>

1.4.3. Công tác dau giá quyền sử dung dat tại Bà Rịa - Vũng Tàu

Tinh từ năm 2010 đến năm 2015, sau 5 năm tổ chức thực hiện dau giá quyền sử dụng

đất đề tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, tỉnh đã thu được một số thành tựu nỗi bật

sau: Triển khai 69 dự án với tổng quỹ đất khai thác khoảng 753 ha, tạo vốn đầu tư 1.190 tỷ

đồng. Việc áp dung cơ chế sử dụng dat dé tạo vốn dau tư xây dựng cơng trình cơ sở hạ tang

đã tăng khả năng về giao thơng, cấp thốt điện nước, hệ thống trường học... vượt trội sovới trước đây tại địa phương, giúp cho địa phương có một cơ sở hạ tầng vững chắc, đảmbảo cho sự phát triển của ngành du lich cũng như sự nghiệp cơng nghiép hóa — hiện dai

</div><span class="text_page_counter">Trang 34</span><div class="page_container" data-page="34">

CHUONG 2: THỰC TRANG CÔNG TÁC ĐẦU GIÁ QUYEN SỬ DỤNG DAT

<small>TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TÂY HỊ, THÀNH PHĨ HÀ NỘI</small>

2.1. Khái quát tình hình tự nhiên, KT-XH của quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội

BẢN ĐỒ QUY HOẠCH SỬ DUNG ĐẤT QUAN TÂY HO

<small>KHU BO Tuy MOAM THANG LỒNG</small>

<small>Nguôn: UBND Quận Tây Hồ</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 35</span><div class="page_container" data-page="35">

Quận Tây Hồ được xác định là trung tâm dịch vụ - du lịch, trung tâm văn hoá, làvùng bảo vệ cảnh quan thiên nhiên của Thủ đơ Hà Nội. Quận nằm ở phía Tây Bắc của HàNội. Diện tích 24,0km2, gồm 8 phường: Bưởi, Yên Phụ, Thuy Khuê, Tứ Liên, Quảng An,

<small>Nhật Tân, Xn La, Phú Thương. Phía đơng giáp quận Long Biên; Phía tây giáp huyện Từ</small>

Liêm và quận Cầu Giấy; Phía nam giáp quận Ba Đình; Phía bắc giáp huyện ĐơngAnh. Quận Tây Hồ có địa hình tương đối bằng phăng, có chiều hướng thấp dần từ bắcxuống nam. Dân số của quận (đến năm 2019) là 160.495 người. Mật độ dân số là 6.685người/km2 tăng 1.24 người/km2 tăng 1.243 người/km2 (tăng 1,27 lần) so với 2019. Kinh

tế tăng trưởng khá, tốc độ tăng dân số đạt bình quân 2,06% năm, q trình đơ thị hóa diễnra nhanh đã tác động đến phát triển kinh tế, tạo việc làm cho người lao động. Trình độ dân

trí đã được cải thiện rõ rệt. Tỷ lệ số người từ 15 tuổi trở lên biết đọc, biết viết đạt 99,6%tăng 0,9% so với 10 năm về trước, cơng tác bình đăng giới được chú trọng. Điều kiện nhàở của các hộ dân cư đã được cải thiện rõ rệt, hầu hết các hộ đều có nhà ở và chủ yếu là các

loại nhà kiên cố và bán kiên có, diện tích nhà ở bình quân đầu người tăng lên đáng ké sát

với mục tiêu chiến lược phát triển quốc gia về nhà ở đến năm 2020 tam nhìn 2030.

Quận Tây Hồ có Hồ Tây với diện tích khoảng 526 ha, năm tron trong địa giới Quận,là một cảnh quan thiên nhiên đẹp của Hà Nội và cả nước, phía bắc và phía đơng là sơngHong chảy từ phía bắc xuống phía nam. Khu vực xung quanh Hồ Tây có nhiều làng xómtồn tại từ lâu đời với nhiều nghề thủ công truyền thống. Với các cơng trình di tích lịch sửcó giá trị, tập trung xung quanh Hỗ Tây, tạo cho Tây Hồ trở thành một danh thắng nỗi bậtnhất của Thủ đô.

<small>Tổng diện tích tồn khu vực là: 992.95 ha. Trong đó:</small>

+ Diện tích đất xây dựng đô thị: 467,58 ha (bao gồm các hồ nhỏ khác).

<small>+ Phường Phú Thượng: 30,73 ha.</small>

<small>+ Phường Xuân La: 76,11 ha.</small>

<small>+ Phường Nhật Tân: 116,25 ha.+ Phường Bưởi: 140,36 ha.</small>

<small>+ Phường Thụy Khuê: 205,84 ha.</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 36</span><div class="page_container" data-page="36">

<small>+ Phường Yên Phụ: 65,81 ha.+ Phường Tứ Liên: 10.03 ha.</small>

<small>+ Phường Quảng An: 347,82 ha</small>

Sau 10 năm xây dung và trưởng thành, Quan Tây Hồ đã ngày một lớn mạnh.

Trong 5 năm 2015-2020 kinh tế trên địa bàn quận đạt tốc độ phát triển khá cao, giá trị sảnxuất tăng bình quân 14,8%, trong đó: Kinh tế Nhà nước tăng 13,4%/năm; kinh tế có vốn

đầu tư nước ngồi tăng 18,7%/năm; kinh tế ngoài quốc doanh tăng 16,9%/năm vượt chỉ

tiêu Nghị quyết Đại hội II đề ra.

Cơ cau giá trị sản xuất các ngành kinh tế phát triển theo đúng định hướng: Dich vụ- du lịch - công nghiệp - nông nghiệp. Tỷ trọng giá trị sản xuất của các ngành: Dịch vụ

<small>51,8%, công nghiệp 43,2%, nông nghiệp 5%.</small>

Công tác quy hoạch được triển khai tích cực, 5 năm qua quận đã được Thành phốphê duyệt: Quy hoạch chi tiết quận Tây Hồ ty lệ 1/2000; quy hoạch tông thé phát triển kinhtế - xã hội giai đoạn 2011-2020; quy hoạch mạng lưới trường học và mạng lưới điện, quyhoạch cấp nước, quy hoạch mạng lưới chợ đến năm 2010. Đặc biệt là thực hiện quy hoạchkhu đô thị mới Nam Thăng Long (CIPUTRA) và chuẩn bị đầu tư khu đô thị Tây Hồ Tây.Phối hợp với các Sở, Ngành của Thành phó nghiên cứu lập quy hoạch chỉ tiết phường phúThượng, quy hoạch vùng trồng hoa đạo truyền thống và hệ thống hạ tầng kỹ thuật trìnhThành phó phê duyệt. Các quy hoạch được duyet đã tạo cơ sot pháp lý cho việc đầu tư xâydựng, quản lý đô thị và thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của Quận

Thực hiện Nghị quyết Trung ương 5 (khoá VII) về "Xây dựng nền văn hoá ViệtNam tiên tiến đậm đà bản sắc dân tộc", Quận uỷ tập trung lãnh đạo các cấp uỷ Đảng, chínhquyên, Mặt trận Tổ quốc và các đoàn thé nhân dân phối hop chặt chẽ tơ chức nhiều hoạtđộng phong phú, có hiệu qủ trong việc thực hiện Nghị quyết. Cuộc vận động "Toàn dânđoàn kết xây dựng đời sống văn hoá" được nhân dân hưởng ứng tích cực. Tỷ lệ gia đìnhđạt tiêu chuẩn "Gia đình văn hố", "Tổ dân phố văn hố", "Khu dân cư tiên tiến xuất sắc"tăng cả về số và chất lượng góp phần xây dựng nếp sống văn hố người Hà Nội. Tỷ lệ cáccập học đều đạt và vượt chỉ tiêu hàng năm. Cơ sở vật chất được quan tâm đầu tư đáp ứng

yêu cầu dạy và học. Đã có 7 trường đạt chuẩn quốc gia. Sự nghiệp y tế được quan tâm chỉđạo, mạng lướic y tế cơ sở từng bước được củng có và kiện tồn, có 5/8 phường được cơngnhận đạt chuẩn quốc gia về y tế. Hoàn thành xây dựng mới và đưa vào sử dung Trung tâm

</div>