Luận văn thạc sĩ Luật học: Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và thực tiễn thực hiện tại Việt Nam

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (8.54 MB, 96 trang )

Trang 1<div class="page_container" data-page="1">

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO. BỘ TƯPHÁP.TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

LƯU THỊ HUYEN LINH

HỢP ĐƠNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNHTRONG TƯƠNG LAI VÀ THỰC TIEN THỰC HIỆN

TẠI VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

@inh hướng ứng dụng)

HANOI, NĂM 2023

</div>Trang 2<div class="page_container" data-page="2">

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO. BỘ TƯPHÁP.TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUAT HÀ NỘI

LƯU THỊ HUYẺNLINH

HỢP ĐƠNG MUA BAN NHÀ Ở HÌNH THÀNHTRONG TƯƠNG LAI VÀ THỰC TIEN THỰC

HIEN TẠI VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Chuyên ngành: Luật kinh tếMã số: 8380107

Người hướng dẫn khoa học : TS. Nguyễn Thị Dung.

HANOI, NĂM 2023

</div>Trang 3<div class="page_container" data-page="3">

giảng viên hướng

LỜI CAM DOAN

Tôi xin cam đomm đây là cơng trình ngân cứ cũa riêng

tôi các sổ hậu kết lun rong ân văn tong tục, đếm

báo đổ tin ody. Mot thông tin rich dẫn rong luận văn đã

.8ược chỉ dẫn ngiễn gắc rổ ràng và được pháp công bề

Tôi xin cha bách nhhệm về tinh trừng thực và chính váccủa huận văn nd

Tác gi hận văn.(và gh rõ ho tên)

</div>Trang 4<div class="page_container" data-page="4">

PHANMG DAU.1. Lý do chon a ti

Tink bình nghiên cứu để tài

Me dich và nhiệm vụ nghiên cửu,

Đi trơng nghiễn cu phạm vĩ nghiên cứu

Các phương pháp nghiên cứu,

¥ ngấa khoa học và thực7. Bổ cục côn luận văn

PHAN NOI DUNG

'CHƯƠNG 1. LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THẮNG

TRONG TƯƠNG LAI.

1.1... Một số khái niệm liên quan dén hợp đồng mua bản nhà ở hình thành667889

trong tương lat 9

LLL. Khẩtriệm và đặc dtém vễnhà hồnhthành rong hong la 9112. Khải mệm và đặc đẫu về hợp đẳng mua bản nhà ở hình thành trong

'VIỆT NAM HIEN NAY 22

21 Thực trang guy dinh pháp luật về hoprong lương lai tai Tit Nam liện nay

211. Chũthễ eta hep đẳng mua bảnnhà é hin thành trong hương lai... 2221.2. Đẳtươngcũahợp đồng mua bein nhà nh thn trong hương lat 28213. Binh thie ofa hợp đẳng mua bén nha d hình thành trong hương lai 29

214 Biệulực cũa hop đồng mua bán nhà ở hành then trong hương la... S1215. Quyễnvàngiấavucũa các bên trong hợp đồng 4

</div>Trang 5<div class="page_container" data-page="5">

21.6 Ong đnhvề chyễn nhượng hop đồng mua bán nhà ở hình thành trong

ương la 8

217. Quy ảnh về xii vi phạm tn quan đến hợp đồng mua bánnhà ở hình

Thành trong tương li 39

218. Gide qupéttranh chp én quam đẳnhop đẳng muabinnhàở hànhthành

trong tương lat 4

22 Thực tiến thực hiện pháp luậtvề hop đẳng mua bán nhà & hành thành

"rong trơng lơ tri Tiệt Nam hện nay a7

221. Kétquathuc môngháp Iudevé hop đằng mua ban nhacs hinh then trong

"ương li ta Tt Nam hiện nay a222, Han ché trong thu hiện pháp luật về hop đồng mua bản nhà ở lành

223. Nggyên nhân dẫn tới những hơn chỗ trong thực hiện pháp luật về hop

đẳng mua bản nhà ở lành thành trong tương lại tại iét Nam Jaén mạp,... 61

'CHƯƠNG 3.ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIEN VÀ NÂNG CAO.HIEU QUA THỰC HIEN PHAP LUAT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở

HINH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI VIỆT NAM 65

31. Dinhhusénghodn thiénphép hudtvé hop déng mua beni nets hinh tharih

rong lương lai tai Hật Nam 653.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luậtvể hop đồng mua bản nhà 6 hình thànhtrong tương lai tại TTệt Nam. 6722s rie ned ns ae nipped Ni hemnhà ở hình thành trong tương lai tai Thét Nem

DANH MỤC TAI LIEU THAM KHAO

aT

</div>Trang 6<div class="page_container" data-page="6">

PHAN MỞ DAU1. Lyde chen dé tai

“Trong các los hình kinh doanh bit động sin rên thi truờng hiện nay, los ảnhảnh đoanh nhà ð hình thành trong tương li đang chiếm vo thể lớn, được c nhà đâutrà khách hàng ớ tiên lựa chon bối tink nh hoạt trong cơ chế huy động vốn, giúpii phóng những ginh ning tải chính cho nhà đầu từ ngay tử khi bất đầu thục hiệndây án, dhơn có lợi nhuận va lin hoạt trong cách rã Gần cia khách hàng là nha đềutr th cấp và khách hing là người iêu ding

Tuy nhiên, ny sôi đồng cia thi trường này cũng kéo theo những hệ luy không46 là nh trang si phạm trong việc uy động vẫn lợ kết hợp đồng mua bán ki

dây án nhà ở chưa đồ điều kiện để đơn vào binh dosnt, q tình thục hiên hop đồngcó nhiễu si pham như, chất lượng cơng tình và thơi hen bản giao nhà ở không đúng

cam kết nhiều hop đồng được ký khơng đúng với bin chất của giao đích... Đây là

những sei phem phổ biển, didn hình nấy sinh ở thi trường bất động săn hành thành,

trong toơng le ở các đồ thi lớn nổi chung và na bán nhà ở hình thành trong tươngTạ ni iêng

‘Trong béi cảnh Dự thâo Luật Kinh doanh bất động sin năm 2023 và Luật Nhà

ở năm 2023 đã được Quốc hội thông qua vào tháng 11 năm 2023 có nhiêu quy định.

mới, các nghị nh, vin bên hướng dẫn chum được tiễn khai, cơ ch tổ chúc thực thicq dinh pháp Init này trên thực té chưa có nhiều lánh nghiên, có thể phát ảnh nhiêu

yắotổ mới Thực té cho thấy tinh vực giao dich mua bán nhà ở nói chung va đặc iệt

Ii trong trường hợp nhà ở hình thành trong tương lá, dang dẫn ra dưới nhiều hin

thúc khác nhu và xuất hiện nhiều vin để nhức tạp nim ngoài phem vi đều chỉnh aphp luật

"Mặc đò quy dinh về hợp đồng mua bản nhà ở hình thành tong tương lai được

các nhà âm luật chủ trong cân nhắc và có những sửa đỗ đáng id rong Dự thảo LuậtTinh đoanh bit động sin và Luật Wha ð, nhung do ar dfn biển phức tap và khổ lườngcủa th trường này mã hấu hết các quy dinh ova pháp luật cịn nhiễu điểm hạn chi,khơng theo kip sơ vin động của thi trường dẫn ti các ranh chấp về hop đồng này

</div>Trang 7<div class="page_container" data-page="7">

"ngày cing gia ting vỀ cả số lượng lẤn tính chất phúc tạp. Hơn nữa, trong bối cfkinh tế thi trường mỡ rổng, các quan hệ về nhà ở không chỉ đừng lại ở phạm wi trong"ước mà còn liên quan ti cá tổ chúc, cá nhân nước ngoài Việc quý dinh của nhấp

nhiễu tác gi nghiên cửu v vẫn để này trong phan vi và kia cạnh khác nhan, chẳng

han như pháp luật về nhà ở hành thành trong tương si, hop đẳng mua bán nhà ở nh,

thánh trong toơng le hay chuyển nhương hop đẳng mua bán nhà ở hình thin rongtương lạ, thé chip hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương li... thể hiệnqua các Tun vin thee luật học, luân án tiền hạy bài wit, áo cáo nghiên của khoa

- Hoàng Việt Trung, 2022,

Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội. Ln án là cơng tình nghiên cứu mốt cách sâu

xông vé các vin dé từ lý luận đến thực tiến cũa pháp luật về ánh doanh nhà ð hinthành trong tương ai thông qua việc xác lập, bỗ sung và phát tiễn khung lý thuyết,

co sở lý luận pháp luật vé In doanh nhà ð ình thành trong tương lại ð nước tá Từđó đính giá thre trang pháp luật về ánh doanh nhà ð hình thành trong trơng lạ, Tác

giã Hoàng Việt Trang đã giới hen không gian nghiên cửa ti đa bản Thành phố Hỗ

</div>Trang 8<div class="page_container" data-page="8">

chỉ áp dụng được với mốt địa bản mà khơng

ước. Bên cạnh đó, ln vin có phân tích vé hop đồng mus bán nhà ở hành thành,trong toơng lei nhưng chỉ gid han ở mốt vài nổi đụng nh nội dụng hop đồng thời

iim cổ hiệu lục của hợp đẳng, điều kiện chuyển nhương hợp dng... Tuy nhiên,tin vin chưa để cập tới vấn đi hop đẳng mua bán nhà ở hình thành tong tương lại

tù hợp với tình hình chung của cả

vé hiệu hay các tranh chấp tiên quan đến vẫn để này

- Đ Hương Giang, 2033, Pháp luất về mua bán nhà ở hình thành trong ương

li và thực én thực hiện tai tĩnh Dak Lak Luận văn thạc a Luật học, Trường Daihọc Luật Hà Nội, Hà Nội Tác giả Đổ Hương Giang trong luận vin này đã khá quát

các vin để pháp lý về nhua bán nhà ở hình thánh rong tương lạ, di sâu vào nghiêncủa phân tich các quy dink biện hành vé mua bán nhà ở hình thành trong tương litrong Luật Kinh doanh bit động săn, Luật Nhà ð và Pháp luật khác cóliên quan Cũng

ging như tác giã Hồng Việt Trung tác gã Đố Hương Giang cơng chon nghiên cứu

vide áp dụng thục hiện pháp loật về mua bán nhà ở hình thành trong toơng lai rong

một dia bản, cụ thể te tỉnh Đit Lắc Trong đang lương côa một luân văn thạc £, tác

gi cũng chum dénh giá được hết các vẫn để cis hợp đồng mua bản nhà ở hành thành

trong trơng la, chưa đơn ra các Ảnh hưởng, gi pháp hồn hiện pháp iu có thể áp

dang rên quy m6 toàn quốc.

- Hoàng Diệu Linh, 2019, Pháp luật về mua bản nhà ở hình thành trong tương

ai và thực hỗn ta hành tạ thành phổ Hà Nôi, Luận văn thác i Luật học, Trường Đaihọc Luật à Nơi, Hà Nội, Luận vin này phân tích một s vấn để lý luận vé mua bảnhà ở hình thành trong tung lạ, đánh giá thực trang quy đính pháp luật về vẫn đểnày, VỀ phạm vi nghiễn cứu cu thé, Tuân vấn tén hành nghiên cửu vé pháp luật vé

sus bản nhà ở nh thành trong tương li tin dia bản thánh phổ Hà Nội —mét tongnhững nơi cổ niu cầu vé nhà ở cao nhất cả nước nên tác giã ci luận vin này chỉđánh ga được hoạt đồng mua bản nhà ð ình thành rong tương la tạ một đa phương

cau thể, chưa thể mang li mét cũ nhùn tồn điện về nh hình hoạt đồng mua bán nhà

3 hành thành rong hương lạ ti Việt Nam

</div>Trang 9<div class="page_container" data-page="9">

"ương li - Một số vẫn để l9 luôn và thực Luận vin thạc đ Luật học, Truờng Đai

học Luật Hà Nội, Ha Nội. Luận vin bao gần 03 chương tác giả đã đánh giá phântích nhiều nội dụng, bao gồm: khổ niệm vé ti sản, ti sân hình thành trong tương lá,

nhà 6, nhà ở hình thành trong tương lai,... hay phân tích các nội dung pháp luật véhợp đồng mua bén nhà ở hình thánh trong toơng le. Trong phạm ví luận van này tác

giN guyễn Thị Huyền Trang su vào nghiên cứu một cách có hệ thẳng vấn dé mua"bán nhà ð hình thành trong toơng li, chỉ ra những tổ tạ, bất cập của chế định pháp

luật vi host động mua bản nhà ở hình thành trong tương li và để xuất những giphp hoàn thiện phép luật Tuy nhiên, trong luân vin này chưa dé cập đôn quy dhcủa hợp đồng mua bản nhà ở hình thánh trong tuơng li đặt trong mối tương quan vớinhiều nh vue luật chuyên ngành khác, Đánh giá chỉ tất quy định của pháp luật để

lâm căn cứ cho viée hồn thiện quy đính phép luật vé hợp đồng mua bản nhà ð hình,

thành trong tương lai

- Phan Thị Minh Hão, 2016, Hop đồng mua bản nhà ở hình thành trong hương

1a theo pháp luật hién hành, Luận vin thạc š Luật học, Trường Đa hoc Luật Hà Nội,Hà Nối Luận vin nạy đã làm tổ được toơng đối các vẫn đồ về cả Lý luân v thực

liên quan din đ tủ, cụ thé: làm rõ kha niệm hop đồng mua bán ải sân, nhà ð thương

sei, hop đồng mua bản nhà & thương mai; phân tích các quy inh pháp luật về giaokết quyên và ngữa vụ côa các bên rong hop đồng mua bản nhà ở thương mai, vẫn

để chim dit hop đồng, các tranh chip phát sink từ hợp đẳng, kiến nghị hoàn thiệnquy din phép luật về vẫn đã nay. Luân văn có giá thưn khẩo đối vớ đồ tà nghiên

cửu cũa tác giá vì nhà ở thương mui cing thuộc một dang của nha ở hình thành trongtương ld những các nội dung được dé cập trong luận văn này đoợc đánh gla chữathục ny bao quát đoợc hết các hoạt đơng mua bản nhà ð ình thành trong twong lai

Ngoài ra tắc giả con them khio mốt sổ các bài vit, tp chỉ khoa hoe smu:

= Nguyễn Chỉ hang, Một số nướng mắc trong aug dink pháp luật về chyẫn

hương hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong trơng lợi, Tap chi Nghề Luật sổ3/0019, tr14 ~20. Bai viết đã phân ích, đánh giá met s bit cập vé hình thúc giao

</div>Trang 10<div class="page_container" data-page="10">

dich, cơ chỗ kiểm soát xác nhận của chủ đều ty vin để quyển sử dụng đất và cáchhức giải quyết tranh chấp cũng như những vấn đã pháp uậtcóliên quan đến chuyŠnhượng hop đồng mua bán nhà ở ink thành trong toơng ei. Đây cũng là một vẫn để

thục tiễn dang phi biến trong host đẳng mua bán nh dosnh nhà ở hiện nay

= Nguyễn ChíKhang Bảnvễ giả quyắttenhhchấp hiên quan đồn hop đồng mua

bản nhà ở hành thành trong tương la, Tap chỉ Công thương sổ 27 — Tháng 12/2021

Bis viét nêu r những dạng tranh chấp tiên quan dén hop đẳng mua bán nha ở hinthành trong tương lại và đơa ra một sổ bất cập lên quan din việc giãi quyết tranh.

chip loại hợp đồng này. Qua đồ đúc kắt những nguyên nhân din vin đi này vàđơn ra ii pháp a giải quyết các vẫn đề đó

= NguyễnĐinhPhong Mớtsổbátcập vé hop dng vé mua bánnhàở hành thành

trong tương la, Tap chi Tòa án — Tháng 3/0018. Bai viết bản và một sổ bit cập và

đơn ra một 26 để xuất sữa đỗi các quy định cũa pháp luật shim dim bio tinh đồng

tổ, hiệu quả của Hợp đồng mua bản nhà ở hình thành trong tương lại

Đây là các cơng trình đã nghiên cứu một cach sâu tơng về giao dich mua bán

hà ở hình thành rong tương lại như khá niệm, đặc điển, ndi ding hình thức, chỗthể, các bắt cập trong quy dinh của pháp luật về inh vực này, Tuy nhiên, rong các

cơng tình nêu trần, hợp đồng mua bén nhà ở hình thành trong tương li chỉ chiếm,một phin ahé trong toàn bộ nộ: đang nghién cứu hoặc phạm vi nghiên cứu bi góihạn bi khơng gen mà tác giã lựa chọn nghiên cửu Vi vậy, cần có mốt cơng trình

"nghiên cứu độc lập, đưa ra một ci nbn tổng quá v chỗ dink hợp đồng mua bản nhàở hình thành rong tương lại df nguồi đọc có thi nắn rõ các vin để xoay quanh chế

cảnh này, đánh giá thục trạng phép luật hiện hành rong béi cảnh Luật Kinh doanh

bit động sin, Luật Nhà ở và Luật Dit đi sữa đỗi để từ 66 đưa ra din hướng giãphp hoàn thiện pháp luật mang tinh ứng dạng cao trần toàn lãnh thổ Việt Nam, Luậnvăn này là kết quả cn quá tình ác giả nghiên cửu đã tả "Hợp đồng mma báu nhà@ kink thành trong trơng li the tu thye kiệu ti Việt Name i gip phần làm

18 các vin để lý luận, đánh giá các quy định pháp luật hiện hành về vẫn để này và

thục tấn thi hành tử Việt Nam hiện nay

</div>Trang 11<div class="page_container" data-page="11">

3. Muye dich nhiệm vụ nghiên cứu31. Mue dich nghién cu

Hop đồng mua bán nhà ð hình thành trong twong la lá vind được các cơ quanquân lý nhà nước, các nhà khoa học pháp tý, các nhà kônh doanh bit đồng sin và toàn

xã hồi quan âm nghiễn của tổ chức thục hiện Hiện may, đưới góc dé lý luân bước

đầu đã có một sổ cơng tỉnh nghiễn cửu, nhưng chưa có cơng tình nghiên cứu diy đã

vi vấn đ này Do do, mục ích nghiên cửa của luận vin này là nhằm đơn ra mốt cơng

tình nghiên cửu diy đã có hé thống về hợp đồng mua bán nhà ở hinh thành trong

tương la, bao gồm cả các vẫn dé vé lý luận, thục trang quy định pháp luật và thục“Ấn thực hiện tại Việt Nam hiện nay:

32. Nhệmvụnghiêncứu

ĐỂ dim bảo hồn thành mục iêu nghiễn cửu niu đã tình bày tei Phần 3 1, luận"văn sẽ tiến hãnh các nhiệm vụ sau đây:

Thứ nhất luân văn tên hành nghiên cứa các khi canh lý thuyết liên quan đến

hop đồng mua bản nhà ở hình thành trong toơng lai lam rõ các khái niệm và đặc

dim ofa nhà ở hình thành rong tương lại và hợp đồng mua bán nhà ở hình thànhtrong toơng le), ý ngiĩa ci hop đẳng nwa bán nhà ở hinh thành trong tương li vàtổng quan nổi dụng cũa pháp luật có liên quan

Thứ hai, luận văn tin hành đánh giá hiện trang cũa pháp luật vé hop đồng mu"bán nhà ở hành thành trong huơng lai thông qua việc xem xát các quy định của pháp

tit hién hành liên quan din chỗ để này, Luận vin phn tích cụ th các điễm manh vàiim yêu của các quy Ảnh này trong béi cảnh thục hiện tạ Việt Nam hiên nay.

cing với các giải pháp đỂ hoànthiên và ting cường hiệu quả của việc thục hiên pháp luật về hợp đồng mua bán nhà

3 hành thành rong tương lử tại Việt Nam hiện nay

4. Đối tượng nghiên cứu,phạm vi nghién cứu

41. - Đốitượng nghiên cứu

Luận vin này tập trùng vio vige xem xét và phân tích các vấn bản quy phạm,php luậtliên quan dén nh vục din mx, nhà , và kinh doanh bất động sản, đặc iật

“Thất ba, luận vin đề xuất các định hướng cut

</div>Trang 12<div class="page_container" data-page="12">

li những vin bản này có liên quan đến hop đồng ma bán nhủ ở hình thành trongấn hành so sánh giữa các quy định đã được áp,

dang trước diy và những quy định hiện hành liên quan dén finh vục nghiên cứuNgoài ra luân vẫn cũng tập trung vio việc nghiên cứu và đảnh giá thực tn củavide thục hiện pháp luật vé hợp đẳng mua bán nhà ở hình thành trong toơng lá tiViệt Nem hiện nay,

44. - Phạmvinghiêncứu

Luận vin tập trung nghiên cin phân ích quy ảnh pháp luật và thục tn th

hành hop đẳng mua bán nhà ở hành thành trong tương litương lại Đồng thei, luận văn cũng

đơn sa một cũ nhin tổng

quất về các vẫn dé cia hợp đồng mus bán nhà hình thành trong tuơng Li trên tồn

Tãnh thổ Việt Nam hiện nay. Trong luận vin này, tác giã tập rung vào việc nghiên

cửu các quy định liên quan đến giao dich dân sợ trong Bồ Luật Dân mự nắn 2015,

Luật Nhà ð năm 2014, Luật Einh doanh Bắt động sin năm 2014 trong tương quan sơ

sánh với Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh Bắt đông sin năm 2023 đã đượcude hồi thông qua tháng 11 năm 2023 và các vấn bản pháp luật khác có liên quanđến hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lí

“Thơng qua đủ luận vin tin hành đánh giá thực trang và thục tifa thực hiện các

quy Ảnh vi vẫn để này, Dưa tiên những kắt quả này, tác giã xác định định hướng và

đồ xuất giải pháp để hoàn thiện pháp luật và ting cuồng hiệu qu th hành pháp luậtvề hợp đẳng mua bán nhà ở ình thành trong tương lai

5. Cácphươngpháp nghiên cứu

Nhim dim bio việc nghiên cửu iếp cân vẫn để một cách hop lý và khách quan

để hoàn thành mục iêu và nhiệm vụ của đồ tả, luân vin để ép đụng các phương phép

"nghiên cửu cụ

Thứ nhất phoơng pháp luận duy vật iên chứng và day vật ich sỡ để tim hiểu

các quy dinh của pháp luật vé vẫn để nghiên cứu để tìm hiễu và sưa di, bién động

của các quy định pháp uật đều chỉnh va tính họp pháp, tỉnh hợp lý của các quy Ảnhphp luật đối với việc điều chỉnh các quan hệ pháp luật trong thục tỄ đi sốngxã hội

bao gém.

</div>Trang 13<div class="page_container" data-page="13">

Thứ hai, phương pháp khảo sứ, thống kê để dim bảo nội dụng nghiên cửu đơn

trên tỉnh hành xã hội thụ tẾ và đối với một pham vi nhất đnh nhẫn hạn chế sự dy` chị, my dosn khơng có căn cử cơn nguời nghiên cửu

Thứ ba, phương pháp phân tích so sinh Cụ thi, xem xất các nghiên cứu howhọc đã đợc công bồ từ các tie giã liên quan din để tải nghiên cửu, Thục hiện phân

tich và đánh giá tình nh the tn cing nữn các vin để liền quan đến lý luận và thụciin trong việc áp dụng pháp luật đối với để tủ nghiên cin, Tiến hành so sinh các

qgy Ảnh cin pháp luật Việt Nam liên quan din hop đẳng mv bán nhà ở hành thànhtrong tương lai

‘Tit tr, phương pháp tổng kết thực tiễn. Tác giả tap trung tổng kết quả nghiên.

cứu ofa các phương pháp nghiên cửa trên qua dé rú ra quan diém, kết quả nghiên

cửa và kin nghiệm, đánh giá về vin đỀ nghiên cửu.6. ¥nghia khoa họcvà thực tin của đề tài

Thứ nhất, ln vin đánh giá một các có hệ thơng và phân tích làm 18 các vẫn

đã ý luận của hop đồng mus bén nhà ở hình thành trong tương lại Đồng thi phântích, sơ sinh các quy pham phép luật về ché định hop đẳng này

Thứ hai luân vẫn đưa ra các Ảnh hướng và giã pháp hoàn thiện, nâng cao hiệuaqua ti hành pháp uật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành rong tương lẻ t Việt

Nem hiện nay nhằm phất huy va trị tích cục ct chế dink này trong thực tiến đờisống gip phân xây dung đời sống xã hội, phát tiển binh té của dit nước

1. Bốcụccũahậnvăn

Luận văn này có kit cầu gồm 03 chương nội dụng chính. bao gém

= Chương 1: Lý luân về hop đồng mua bản nhà ở hình thành trong tương lai

= Chương 2: Thục trăng pháp luật về hợp đồng mua bản nhà ở hình thành trong

tương lại và thục tin thực hiện tai Việt Nam hiện nay:

= Chương 3: Đình hưởng giã pháp hồn thiện và ning ceo hiệu qua thre hiện

pháp luật vỀ hợp đồng mua bản nhã ở hành thành trong tương li ti Việt Nam

</div>Trang 14<div class="page_container" data-page="14">

PHAN NỌI DUNG

CHVONG 1.LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BAN NHÀ Ở HÌNH THÀNH

TRONG TƯƠNG LAI

sống trình xậy chang cơ mái, có hưồng vách được sử dụng làm chi 6, thường cũng vớt

gia đình. Với tim quan trong đó, pháp luật đã có những quy định về nhà ở nói chung,

lâm tên để cho sự hình thánh nên khá niên về nhà ở hành thành trong tương lá

Trong gsi dosn phát biển trước diy, các vin bản pháp luật chuyên ngành chưa đơaxe khái niệm cụ thể vé nhà ở bình thành trong tương lá mà chi đua ra hii niệm vé

“thi sin hình thành trong tương la” trong các nôi dang pháp luật vé giao dich bio

đâm, Đối với nhà ở hành thành trong tương lai ta có thé iễu mốt cách đơn gain ninesen nhà ở hình thành trong hong lat clura được hình thành trên thực 18 và có các“đều loện cơ sở nhất Ảnh lâm căn ce cho việc nhà đ sẽ được hoàn tuân sập ng,

trong tương lai

Hiên mg, khái niém nhà ð ình thành trong tuơng lai đã được sẵa đổi theo quy

cảnh tei Khoén 24 Điều 2 Luật Nhà ở năm 2023, theo đó “nhà ở hình thành trong

"ương li lànhà ở đương trong quá trình đẳu nex dang hoặc chưu được nghiên thíia vào sử chong theo quy nh cũa pháp luật về xậy đhmng” Luật Kinh doanh bitđồng sin nim 2023 cũng có quy dinktuong tự như vậy vé loại ti sẵn này cụ thé ởKhoản 5 Điều 3. Nhữ vậy, song hành với sự phát rin của các giao dich mua bản nhàđất hiện nay, các luật chuyên ngành cũng phải ban hành ra những quy Ảnh cụ thể để

phi hợp với hoàn cảnh hiện ti, tao sơ thống nhất trong các khú niệm để d ding

thuận oi cho việc hidu và áp đụng pháp luật

Trön Tổng Vật

</div>Trang 15<div class="page_container" data-page="15">

"Nhờ vậy, hiễu mốt cách tồn điện th khái niệm và nhà ở hình thành rong tươngIni nh sau: "Nhà ở inh thành trong hương lơ là nhà ở dng trong quá tinh xâychong hoặc đã xập cheng hoàn thiên nhương cha được nghiện thu đâm vào sử chong và

chivthd xác lập quyằn sé hữn nhà ở sau thời điễn xác lập giao dich

1112. Đặc điẫn cũa nhà ở hình thành trong hương lợi

Nhà ở hình thành trong tuong lẻ là khá niệm hẹp hơn và là một loi tit sản

Hình thành tong tương lei. Từ khái niềm đã phân tích tei Mục L1 11, có thể thiđược nhà ở bình thành trong tương lái cổ những đặc điển như sae

Thứ nhất nhà ð hình thành trong tương lạ là bit động sẵn Đây là một loa tảisản đặc biệt vi nó gắn liên với dit, vi không phải

đắt cũng là bất đông sin Theo quy nh cit pháp luật ân sợ bất động săn bao gia

‘Bit de, nhà công trùh xây đừng gắn iễn vớ đất đm, tài sản khác theo guy din của

pháp luật. Như vậy, nhà ở hình thành trong tương lai được xác định là một loại nhà

, chính a bắt động sản Do đó nhà ð ình thành rong tương la chứu my du chinh

của các quy pham php luật đối với bất đơng sẵn

Thứ hai nhà bình thành trong toơng li đã được xây dụng nhưng chưa được

Ất ki loại tải sin nào gắn liên với

nghiệm tha Nghệm thu nha 6, công tỉnh xây đựng là việc cơ quan nhà nước quản

ý v nhà ở hoặc cơ quan, đơn vi chun trách kiểm tra chất lương cơng tình trước

Xơi đơn vào sở đụng, Việc nghiém thú nhằm bão dim nhà ở hình thành rong tương

Ini đã đáp ứng các đều Liên về mặt kỹ thuật nhơ đã được phê duyệt rong hỗ sơ thiếtkế kỹ thuật cơ sở ha tổng Do đó, mốt đặc điễn cơn nhà ð hình thành trong tương liđã ghân biệt với nhà ở có sẵn là nha ở hình thành trong toơng la có thể đã hoàn thuận

ung chi được nghiên ts

Thứ ba, nhà ở hình thành trong trơng lại chưa được ding ký cấp Giấy ching

nhận quyền sở hồu nhà ở thời idm xác lập giao dichmua bán os nhà ở này, Việcding ky cấp Giấy chứng nhận quyện sở hữu nhã là bước quan trọng bơi vĩ sau đó,

hà ở hình thành trong tuong la sẽ trở thánh nhà ở có sấn Do đó, giao dich có đổi

tương là nhà ð ình thành trong tươngai được thục hiện truớc khi chủ đầu hnộp hồ

Điều 107 Bộ vặt in sain 2015

</div>Trang 16<div class="page_container" data-page="16">

sơ xin cập Giấy chứng nhận quyén sở hữu nhà & Theo quy ảnh của Luật Nha hiện

hành, trường hop mua bản nhà ở gia chủ đầu he dự án xây dựng nhà ð với ngườimua ti thời diém chuyễn quyền sở hồu nhà ở là kỄ từ thời điễm bin mua nhận bản,0 nhà ở hoặc kỄ từ thời idm bin mua thanh tốn di tiền mua nhà ở cho chủ đều

ta Di với nhà ð thương mai mua cơn doanh nghiệp kinh doanh bit động sin tỉ thời

dim chuyển quyền sở hơu được thực hiên theo quy định ci pháp luật về kinh doanhbit động sin? Ngồi ra, Luật Nhà ở năm 2014 cũng quy định trường hợp bên muahà ð thương mei của chỗ đầu tư nếu thuộc din chưa nộp hỗ sơ đồ nghỉ cơ quan nhà

rắc cĩ tim quyện cấp Ấy chứng nhận đế vớ thả đồ vã cĩ nh câu thi đượcchuyển nhương họp

nhiệm thục hiện đầy đỏ ng]ĩa vụ theo hợp đẳng mua bán nha ở đã ky với chủ đầu tử.Do đĩ, Lâu các bên xác lập giao dich mua bán, chuyển nhượng liên quan ma nhà ở

chưa dave đăng ký cấp Giây chúng nhận quyền sở hữu nha & thi được coi là nhà ởHình thành trong trong lại

Losi hình nhà ư này ngày cảng phổ

mus bán nhà ở, bên nhân chuyển nhượng hợp đồng cĩ trách

lấn ð nước tạ Do đĩ, nhà nước đã ban hànhnhiều vin bản pháp luật quy định vé việc mua bản Losi hình nhà ở nay. Tuy nhiên,

khác nhan nên các quy ảnh cĩ nhiễu đểm,do gino dich này tn tạ nhiều quan

clnra thẳng nhất dẫn din thụ tiến cĩ nhiễu bất cập, nhiều cách hiễu khác nhau Những

bit cập này ảnh ining iu cho những người them gia quan hé mua bán và hoạt đồng

quân Lý cơa các cơ quan cĩ thâm quyền

112. Khdi mim và đặc đẫm về hop đẳng mua bán nhà ở hình thành trong.

ương lai

1.121. Khát niệm về hop đồng mua bản nhà ở hịn thành trong tương laĐỂ cĩ thể tổn tại và phát iễn, các chi thể rong xã hội phi tham gia vio các

ji các Loi ich do minh tao ra và nhận lai

gto dich nhất định thơng qua việc trao

những lợi ich vật chất cân thit khác tir các chủ thể khác để phục vụ nhu cầu chính,

đăng của mình Việc trao đổi lợi ich nay thơng thường sẽ dua trần sự hơ thuận giữa

4 Rhộn 3 Đầu 123 Luật Nhà Gm 2014

</div>Trang 17<div class="page_container" data-page="17">

các bên, dua hiên các nguyên chr do, tự nguyên, bình đẳng va được pháp luật bảovi. Hiên tương này được thể hiện bing thuật ngữ pháp lý: “hop dng”. Dinh nghĩacủa hop đẳng nói chưng theo quy dinh của Bộ luật dân ay năm 2015, hop dng lã sựthôa thuận giữa các bên vd vide xác lập, thay đỗt hoặc chấm cit quyền nghữavụ dna8. Có rit nhiêu loi hợp ding được Bộ lut này điều chinh, trong đó có hop đồngmua bản tải sẵn Theo đổ, hop đồng mua bán tải en là sự thôa thuận giữa các bên,theo đồ bên bản clnyễn quyễn sở hữu tài sân cho bên mua và bên mua trả tiển chobên bán, còn hop đẳng mua bén nhà , mua bán nhà dé sử đụng vào mục đích khác

được thực hiện theo quy dinh cia Bộ luật này, Luật nhà ð vã luật khác cổ liên quan"Nhờ vậy hop đồng mua bán nhà ở hey nổi chi tt về vẫn để dang được để cập

trong luận vin này la hop đẳng mua bén nhà ở hinh thành trong tương le cũng chín

sx did chỉnh của Bộ luật din nự năm 2015 và mang những đặc điểm cơ bản của hợpđẳng mua bán tà sẵn Từ đó, có thể hiểu rằng hợp đồng mua bản nhà ở hình thành

trong huong la là ny thôn thôa thuận giữa các bên, theo đ, bên bản chuyển quyền sở

hữu nhà ở hình thành trong trơng lại cho bên mua và bên ma có nghĩa vụ thanh toán

ấn cho bên bán theo quy ảnh của pháp luật. Va từ phần phân tích về nhà ở hình:

thành trong tương lạ tạ Mục Ì L1 thì nha ð rong hop đồng này vấn chưa hoàn thiện.

vide xây dung hay nói cách khác là chưa có tại thơi đễm giao kết và quyển sở hữu,

quyền sử dung này của bên mua chỉ được xéc lip kh nhà ở đô đã hoán thành việc

"nghiện thu để đưa vào sé dụng và được cấp GIẤy chúng nhận quyền sở hữu nhà ởPhântích đến một số ngudn khác cũng để cập đến hợp đẳng mua bản nhà ở hành

thành trong toơng li nh Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bit động sin năm,

2003 thi thấy rằng tính đến thời đễn hiện tủ, ha luật này cùng các vấn bản hướng

liên gian đâu không dich nga về họp đồng mu bán nhà hành thin rong tomeTại mã chỉ đt vio chỉ tết các yêu tổ cũa hợp đồng này về hình thúc, nội đụng các điềukhoản, quyền và ngiấa vụ giữa các bên Luật Kinh doanh bất động sẽn năm 2023 đãảnh riêng Chương III để quy định về kinh doanh nhà ư, cơng trinh xây đựng hìnhthành trong tương lai. Đối với quan hệ mus bán nhà ở hình thành trong tương li, giao

ˆ Đầu 385 Bộ tật đừn sain 2015

</div>Trang 18<div class="page_container" data-page="18">

kíthợpđổnglà cách hức coin nc hin ce gạo chm bingin bn bn vatiên mua Hop đồng mua bán nhà ư à hình thức pháp lý ph biến

chi của các bên trong giao dich mua bán nhà ð inh hình thành trong twong lá, Nhữ

ay, nhận chúng hop đồng mua bán nhà ð ảnh thành trong tuong la 1à sự iu hiện

lân sự tự do ý

‘vi mặt inh thức, thể hiện thie thuận của các bên trong giao dich mua bản nhà ð nh,thánh trong toơng la. Theo đó, bên bán ể bin giao nha ở và quyén sử dụng đất chobên mua lửi xây dựng hoàn thành và bên mus phi thanh toán cho bên bản theo giá

ci và phương thức thanh toán df théa thuận trong hợp đồng Mắc đà sự thôn thuận

dian tiên tự do ý chỉ cia các bên nhưng đối với giao dịch chúa đụng nhiêu rồi ro và6 giá trị ti sẵn lớn nh giao dich mua bán nhà ð hình thành trong toơng li, pháp

uất ln có những quy dinh cụ hể và chit chế va đoợc thể hiện bing nội ding các“đu khoin rong hợp đẳng đễ dim bio quyền và loi ích họp pháp cia các bên

‘Trude đó, các cơng trình nghiên cứu về giao dichtién quan din nhà ð hình thànhtrong toơng tei cơng đua ra khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong

tương la, chẳng han “hợp đồng mu ein nhà ở hành thành trong hương la là su tha

im hợp đẳng đó giao

ết do đc án phát riẫn nhà ở thương mai cưa hoàn thành hoặc do nhà ở ning lễcia hộ gia dink cd nin chứa xập ng hoặc xây chong chưa xong “9 Hay “hop đẳng

nua bán nhà ở nh thành trong hương lai có thể Inds là thơn thiên giữa các bên,

theo đó ban bản sẽ hồn thiện cy hình xdy cheng thĩ tue để bản giao nhà ở cho bênmua bên mua phải hanh toán én theo thôn thun cho bên ben?

“Từ những phân ich tin, công nine xuất phát từ đặc đẫm của nhà ở hình thành

trong tương li tác giã đơara khá niêm về hợp đồng mua bán nhà ð hình thành trong

tương lá như rau: “Hop đồng mua bán nhà ở hành thành trong tương la là sự théthuận tr do ÿ chỉ giãa các bên bằng văn bản về việc mua bảnnhà ở hin thành trong"ương la (hà ở là đỗi ượng cũa giao dich chưa có tại thời đn giao kết) mà bênthuận giữa các bên vd việc mua bản nhà ð chưa có vào thời

gaya Thị Huyền Trng 2015, Hep đẳng mua bn nhà Pn id mong hong l — Một sổ vlna BSugh tee nốn ta vn ac trưởng Desc Lit Hà Nật 17.

Thùng Thị Lam cinta dt Ngyễn Tas Tuần Ảnh ary dk Mgyẫn Vin Hos. a),2022,

Bop ng mua bốn nhà hành thành Poe tee x eo cr’ ca pp it iệt Mn hiện hành đi tt

"ngiễn cứu hoa học cp Trường, hường Đi học Luật Hà Nội, 39,

</div>Trang 19<div class="page_container" data-page="19">

fm chung sơ là hop

đồng song vụ là hợp đồng có dn bỏ là hợp đồng ung thuận và là hợp đẳng chuyển

go quyền sở hữu của bin bán sang cho bên mus, Tuy nhiên hợp đẳng mua bán nhà3 hình hành rong tương la cing có một số đặc đm riêng nhất din

Thứ nhất đỗ tượng của hợp đồng mua bén nhà bình thành trang tương la là

những ngồi nhà mà ti thời idm giao kết hợp đồng chưa hình thành hoặc dang rong

‘mus bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng có những đặc

cq tình hình thành Đặc trong cơ bên nhất cơn hợp đồng mua bản nhà ở hành thànhtrong trơng la là thôi đm gia dich mua bán, ngồi nhà đô chơa thé đơa vào khaithác sử dụng vi dang chin bị xây dụng hoặc chưa hoàn tit vide xây dụng do đó"người mua cũng chữa có các quyền của chỗ sỡ hữu đối với ngồi nhà tạ thời đm nay.Chính và idm này mà việc kink doanh nhã ở hình thành trong tuong li meng tinhsro cao hơn so với nhiều lo tà sẵn khác

Thứ hơi, chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cân

những đều kiện nhất nh theo quy định cia pháp luật Đất trong nha & hình thành,trong trơng la là lo tà sản đặc biệt và cổ giá lớn, do đó pháp luật cũng quy Ảnh,

iu kiên af các bên trong giao dich có thé trở thành chỗ thể của hop đồng Trong

trường hop mua bán nhà ở thương mei hình thành trong tương lá thi bên bán phi làdoanh nghiệp có chức năng kình doanh bit đồng sin và đập ting diy đã các đều liện

theo quy ảnh tạ Luật Kinh doanh bit đồng sin, bin mua phi là cả nhân, tổ chúcđược quyền sở hữu nhà ð tạ Viết Nam theo quy định ci Luật Nhà ở và các vin bản

liên quan.

</div>Trang 20<div class="page_container" data-page="20">

sở hữu đối với nhà ở theo quy định cia pháp iit", mà bên bản pit đưa ra các chứng

cư đã khẳng ảnh ngôi nhà đó chắc chin sẽ hình thành trong tương lẻ thông qua thiếtic bản về th công đã được phê duyệt hoặc nấu là nhà chung cự tòa nhà hỗn hợp có

thi phải cổ biên bản nghiệm th đã hồn thành xong phẫn móng ca tịa nhà đồThich hình thie hợp đồng mua bén nhà ở thi hợp đồng mua bán nhà ở phảiđược lip thành vin bản, có cổng chứng chúng thực, trở trường hop pháp hit có quyinh khác Nhớ vậy, với hop đồng mua bán nhà 6, thủ túc công chúng chứng thục làrdw liên bắt buộc để hop đẳng có hiệu lực. Tuy nhiên khác với giao dich mua bảnhà ở thông thường trong giao địch nuus bán nha ð hình thành trong tương lạ có một

tên à tổ chúc chuyên kinh doanh nhà ở pháp luật quy dinh việc cổng chúng chúngthục hop đẳng do các bén thơ thuận

Thứenăm, vÌ thời đễm có iệu lục của hop đồng Nguyên tắc xác dink hop đồng

6 gầy chứng nhận quyền

có hiện lục thời đm giao kết, rừ trường hợp các bên cỏ th thuận khác hoặc luật

liên quan có quy inh khác. Nhà ở và nhà ở bình thành trong tương Ie là đối tươngthuộc luật chuyên ngành nơn thời điển có hiệu lọc của hop đẳng được xác định theo

Luật Nhà 6, Luật Kinh đoanh bất động sin. Tai Việt Nam, việc xác định thời điểm

co hiệu lục cia hop ding dang dua tin hình thúc cia hop đẳng do. Nên hop đẳng

sus bản nhà ð thing được xúc din có higuluetrthoi điểm cơng ching, chúngthựcTuy nhiên, đối với hop đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lạ, việc cổngchứng chứng thục hop đồng có thể do các bên thơn thuận nên thời đm có hiệu lực

của hop đẳng có thể 1a thời điểm bên sau cùng ký vào vin bản hoặc thời

trong hợp đồng

</div>Trang 21<div class="page_container" data-page="21">

1.1.23. ¥ ngha của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương bí

THiên nay, mua bản nhà ở hình thành tong tương lạ là một trong những giao

dich phd biển rong đốt sông xã hội. Do đó, sự xuất hién của hợp đẳng mua bán nhà

hình thành trong tương li la một hệ qu tắt yÊu, đáp ing niu cầu cia Losi giao ích

tương ứng Khi các bin trong giao dich ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hành thành,trong tươngai, tức là các bên đã thể hiện ÿ ch muốn cùng nhau hợp tác và ring buộcvới nhau về quyền, nghĩa vụ quy đính trong hop đẳng, Mọi hành vi ofa các bân sauđó đầu phải phù hop với hop đồng đã ký kết và các quy định pháp luật a8 tránh me

xâm phạm lợi ch fin nhau Chính vì vậy, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành rong

tương lú đồng vai trị quan trong và cóÿ ngiĩa võ cùng to lớn đố với nhiêu chỗ thể

xét theo nhiễu góc đồ trong đời sống xã hột

Đi với các bên chủ thé rong giao dich, hợp đồng mua bán nhà ở hình thánhtrong tương l là một cổng cụ pháp lý hiếu hiệu để họ thể hiện ý chỉ của mình khithem gia giao dich Hop ding cũng là nơi chứa đọng các thông tin cơ bản cần thiếtnhất về chỗ thé them gia, đối ương nổi dung và ch tải Các bên tham gia giao dich

theo đó cing đặt ra nhiêu biện pháp nhằm rùng buộc và ning ceo trích nhiệm cũa

shu trong quả trình thục hiện hợp đồng Ngồi ra, di iẫn hành một giao dich có giátui lim nh vậy, các bên cần có "gây trắng mục đen” đổ âm căn cứ rổ răng nhất choviệc thục hiện, tuân thi các quyền và nghĩa vụ di thôn thuận, để kh có nự vĩ phạm tir

một hoặc cả ai bin, lâm ảnh huồng tới quyền lợi ích hop pháp cia bên cịn li thicó cơ sở cho vide xử lý vi pham hay bả thường thiệt hạ

Ngoài ra, hop đồng mua bán nhà ở hinh thành trong tương ai có ý neta quan

trong trong việc tạo dụng lên nhiều mốt quan hệ ong xã hồi Chẳng hen, thông quahop đồng mua bán nhà ð hình thành tong trong lạ, mốt rong các bên sẽ cổ quyểnvề ti sin df lâm cần cũthiễtlập quan hệ với nguờ thử ba, Ching hen, bên mua nhà

3 hành think trong trơng lại sưu hii kết hợp đồng mua bán nhà ở ink thành trong

tương lạ có thể thể chip hop đồng để vay vẫn ngân hàng hoặc chuyển nhượng hợp

đẳng cho ngui khác

</div>Trang 22<div class="page_container" data-page="22">

Pháp luật về hợp đẳng mua bán nhà ở hình thành trong trơng lẻ là một phần

của pháp luật nhà ð của ệ thống pháp luật Việt Nam, bao gim tổng thể các uy phạm.phip luật đều chỉnh các quan hệ xã hồi iên quan đến hợp đồng mua bản nhà ở hình,

thành trong tương lai

Hin may pháp luật vé hợp đông nrua bán nhà ở hinh thành tong tương lạ làg hòa bao gim các quy phạm của nhiễu Tỉnh we pháp luật khác nhau liên quanđến giao dich mua bản nhà ở ình thánh trong tương li, đó là: BS luật dân nự LuậtNha Luật Kinh doanh bit động sin, Luật Đắt đ,

122. Cooắiphipluftvễhcp đổngmuabánnhàð hìnhthànhronghưengla‘Theo quy định của pháp luật hiện hành, pháp luật về hợp đẳng mua bán nhà ỡHình thành trong tuơng lạ được cơ cầu nhờ se

Thứnhắt các quy định về chủ thé của hợp đồng mua bén nhà ð hình thành rongtương lủ. Trong hợp đẳng mus bản nhà ð hong tương la, chủ thể hop đồng bao gầm

tiên bán và bên mus, đồng vei rị quan trọng trong việc hình thành va thục hiện giao

dich này, Bên bán là người sỡ hiếu hiện tei cũa nhà ở hoặc là chỗ đầu hr cũa dy án

hà 3, Vi rò của họ lá cũng cấp hông tin chỉ iất về ngôi nhà, bao gầm tinh trang ký"

thuật và giấy tờ pháp ly. Ho phải chắc chin ring họ có quyền sở hữu nhà ở và có khảnăng chuyển nhượng nó cho bên mua theo quy dinh của pháp luật Họ phi thực hiệncam kết trong hợp đồng, bao gm việc chuyển giao nha ở đúng thời hạn và đều liên

đã thôn thuận Bến mus phi thanh toán giá mua bán theo thie thuận và tuần thủ các

cam kết trong hop đẳng Bến mus phải kiểm tra nhà ở sau lửi nhận bin giao để dimbio tình trang và chất lượng ofa nhà ở Nhin chung, cả hai chủ thé này đu phối tuân

thủ các quy đính pháp luật và thực hiện hợp ding một cách trung thục và đúng thời

an. Ho cũng phải gai quyết moi mâu thuẫn hoặc tranh chip theo quy định cis hợp

</div>Trang 23<div class="page_container" data-page="23">

đi, dch chuyển cho nhau nim thơn mãn lợi ích hợp pháp cia các bên tham giá” Vì

vây đối tương của hợp đồng mua bán nhà ð hình thành rong tương li, được xác dnà nhà ở hinh thành trong tương lai đồng vai trò then chốt Tà mục tiéu ma các bận

hướng đến trao đổi

Thirba, các quy định về hình thie ofa hop đẳng mua bén nhà ð hình thành rongtương la, Hình thúc của hợp đồng là một nơi dong cần chú ý kùi tiễn hành nghiên

cửu về pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lei. Bởi lé đâycông là một yu tổ quan trong có ảnh bng tới việc hợp đồng có hiệu lực

Thứ h; các quy định VỆ hiệu hục cũa hợp đồng mus bén nhà ở hình thành rongtương l thời dim có hiệu hục is hop đồng và trường hop hop đồng mus bán nhà

ở hình thành rong tương lạ vơ hiệu.

Thứ năm, quy định vé quyền và ngiĩa vụ cba các bên trong hop đồng mua bảnnhà ở hình thành rong tương li, Qua dé chi rổ các hành vi mã các bên chi thé hợpđẳng phải thục hiện đổ đạt được những lợi ich tử bên côn li trong giao dich,

Thứ sáu, các quy định và việc chuyển nhượng hop đồng mua bán nhà ở hình,

thành trong toơng lai. Pháp luật về hợp đẳng ntua bán nhà ở hình thành trong tương

Ini cho pháp bên mua trong hop đẳng này có quyển chuyển nhương hop đẳng cho

chủ thể khác nhng phải đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng mã pháp luật đặt raThứ by, pháp luật về hop đẳng mua bán nhà ở hình thành trong tương lại cịn,ty nh vxðlý phạm vim ben hinh thin rong ương e aga đợc

xa các hình thức, chế tài xử lý vi pham và các biện pháp khắc phục thiệt hai.

` Bường Đạ học Lait TP HỖ Chỉ Mai 013), Giáo nh Php ule vd hap dng vài đường Hết hà"ngờ lap ding NO Hàng Đức, Bội Luật ga Việt Ngn 128

"pang Di Lash, Tháp hit vé nu bát nhà ¿ hồn thành mong trong le và hực n hành tạ Đinh

pid HANG: vân văn đạc đ Tnậthọc , lổ

</div>Trang 24<div class="page_container" data-page="24">

Thứ tân, quy dink v gai quyết ranh chấp hợp đồng mua bán nhà ð hình thành,trong toơng lei. Trong thục tiẾn áp đụng pháp luật vé hợp đồng mua bản nhà ở hình,thành trong trơng ai, chủ thể hợp đồng (phin on a chủ đầu bin báu) s có những

hành vi vi pham pháp luật vé loại hop đồng này cũng như vi pham théa thuận hợpđẳng Những hành vỉ vĩ pham này là muôn hành muôn vẽ bối vĩ chủ đều to/bên bán

luôn tim cách lách luật đổ thục hiện những hành vĩ nhẫn chuộc lợi cho phía mình bắt

thành trong toơng li sẽ được áp dạng thực thi trên thực

1.23. Tea tò cũa pháp tnt về hợp đồng mua bản nhà ở bình thành trong.

ương lai

"Nhà ở nó chang và nhà ở hành thành trong tương ei nói riêng là một tài sin đặctiệt và có giá tị lớn Tuy nhiên, nhà ð hình thành trong twong li có những đặc trưng

riêng nên ngoi hệ thống quy phim pháp luật đu chỉnh các vẫn để vé nhà , cén có

các quy inh tiêng, phủ hợp hơn dành cho nha ở hình thành trong tương li. Do đó,Tháp luật vé hop đẳng mua bán nhà ở hình thành trong tương lá teo ra hành leng

phip lý võng chắc đỂ các giao dich mua bản nhà ở hình thánh trong tương lại pháttriển ving chắc và lãnh manh: Pháp luật v hợp đồng mua bán nhà ð hình thành rong

tương di chính1à cản cứ pháp Lý af ngăn chin các hành vi iêu cục, xâm pham quyển

và lợi ich ofa các bên có liên quan trong giao dich nay Việc phát iễn pháp luật véhop đồng mua bản nhà ở hình thành trong trong lại góp phần lim cho th trường bitđồng sin ở Việt Nam minh bạch hơn, tao Ấn tương tốt và khiển các nhà đầu tơ trong

và ngoài nước yên tâm hơn ki đâu tr vào thị trường Việt Nam

Pháp luật vé hợp đồng mua bán nhà ở hình thánh trong tương lại cơn là cơ sởđã các bênthục hiện giao dich mua bản nhà ở hình thành trong tuong la, Bối lẽ trong

geo ch đặc biệt nay, đối tượng của gieo dịch khi đ chưa hon thiện và chưa được

dun vio sử đụng công như chữa được đăng ký quyền sở hữu với cơ quan nhà nướcVay nên căn cứ duy nhất đỗ xác định giao dich giãn các bên là thông qua hop đồng

</div>Trang 25<div class="page_container" data-page="25">

sua bẩn nhà ở hình thánh trong tương ei. Chính vi vậy pháp luật về hợp đẳng mua‘bén nhà ở hình thành trong tương li đơa ra phần khang hop Lý, cin bằng quyển và

"nghĩa vụ giữa các bin trong giao địch, tránh việc một bên (chủ yêu là chủ đều tơ họ

bên bán lợi đọng tu thé oa mình rong giao dich dua ra các điều khoăn, đu lúệntắtlgi xâm pham quyền và lợ ich hợp phip của bên mua hay đưa ra những chỗ tải

sin đc. Từ đó giảm thiểu tinh trang vi pham nghễn vụ, hạn chỗ này sinh các ranh chấpliên quan đến hop đẳng mua bản nhà ở ình thành trong toơng lai

</div>Trang 26<div class="page_container" data-page="26">

Két Luận Chương 1

"Nhà ở bình thành trong tương li lá một los ti sẵn đặc biệt bôi tạ thời điểm,các bên thục hiện giao địch với nó, nó vẫn chơa tên tạ một cách hoàn chỉnh cả vi vật

chất lẫn pháp lý. Tuy nhiên, do nln cầu của this dei, các gieo dich mua bản nhà ở

Hình thành trong tuong lại vẫn diễn ra rất sối động va phd bién trên thực tổ

‘rong Chương 1, tác giã đã phân tích nhằm đưa ra khái niệm và đặc đễm pháp

ý ci nhà ở hình thành trong tương la, hop đồng mua bán nhà ở hình thánh rongtương lại và phip luật về hợp đồng nwa bán nhà ở hình thành trong twong lại Bin

cảnh ý nghĩa côn hop đẳng mus bán nhà ở hành thành trongcanh 4, tắc gã

tương li và vai rồ côn pháp luật vé hop đẳng mua bán nhà ở ình thành trong tươnglạ. Giá bị của nhà ở hình thành trong trơng le tương đối lớn, tính bing đơn vị tỷ

đẳng nên kùi gập rũ ro, các bên rong gieo địch phi đãi mat vớ thiệt ha rắtlớn Vì

ý do đơ, pháp uật vi mua bán nhà & hinh thành trong tuơng lai nói chung hay pháp

luật về hop đẳng mus bén nhà ð ình thành trong tương li nói riêng ra đội giúp én

cảnh thị trường bất động sin hình thành trong tương li ti Việt Nam. Các quý phạm,

php luật vé hop đẳng mua bán nhà ð hình thành trong tương lại phấ by vai ở tíchcục, trở thành cơ sở vũng chic dé các bên tham gi giao dich thục hiện quyền và

"nghĩa vụ mét cách rõ ring dim bảo quyển lợi đổi bên và cũng là công eu dic lục

giúp Nhà nước trong việc quân ý, điều hòa và thúc đẫy giao dich này phá tiễn.

</div>Trang 27<div class="page_container" data-page="27">

CHVONG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẠT VE HỢP ĐỒNG MUA BAN NHÀỞ HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ THỰC TIEN THỰC HIEN TẠI

‘VIET NAM HIỆN NAY

21. Thục trạng quy địnhpháp hậtvỀ hợp đồng mua bán nhà ở hình.

thành trong tượng bỉ tại Việt Nam hiện nay

211. Chit thễcũa hẹp đồng uma bản nhà ở lành thành trong trong lai“Chủ thể cia hợp đồnglà vin để đâu tiên cần đoợc làm rõ khi nghiễn cứu về hop

đẳng mua bán nhà ð ình thánh trong toơng lai Bồi lễ, đối tượng của giao dich này

chức, cá nhân giao kit họp đẳng này phãi đáp ứng các điều kiên mà pháp luật quy

ảnh để co thể trở thành các bên tham gia quan hệ hop đẳng Chỗ thể của họp đồng

sus bản nhà ở hành thành trong tương li bao gim bên bán và bên mua

Co thể nói, nhõng điều kiện mà pháp luật đặt ra đối vớ chỗ thể của hop đồngnày là cơ sở dl xác dink liệu lục pháp ly côa hop đồng Trước ên, các chủ thé phảidip ứng các điều kiện về năng lục chỗ thổ, hạy nói cách khác chỗ thể tham gia hợpđẳng phải có năng lực chỗ thể. Năng lục chỗ thể được tạ thánh từ năng lục pháp luật

và năng lục hành vi. Đây lá điều lên cần đối với các bân khi than gia vào giao dịchdân sự nói chung cũng ni hop đẳng mua bán nhã ở hình thành rong tương lạ nói

sing, Khi tham gia ký kết hop đẳng mua bản nhà ở hình thành rong tương lạ, tổ

chức, cá nhân và các chủ thi khác không chi phit đáp ứng các điều tiên chung dophp hit quy dinh mà con phi đáp ứng một số đu lận khác do pháp luật đất đaivà pháp uật chuyên ngành có iên quan quy định thi mới đáp ứng được tính hop pháp

vi chủ thŸ

“Theo quy dinh tei Điều 7 và khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014, có banhóm đổi tượng được sở hữu nhà ở tei Việt Nam, bao gồm: @)Tổ chúc, hộ gia nt,cá hân trang nước; (i) Người Việt Nam định cơ 6 nước ngoài, (i) chúc, cánhân

nước ngoài Tuy nbién, Luật Nhà & nim 2023 đã quy dinh theo hướng hộ ga địnhkhông được sở hữa nhà 6 ti Việt Nam, bối lễ vie xác định các thành viên trong hộgit dink còn gặp nhiều khó khán, vướng mắc, ảnh hưởng đến việc thục biện ác giao

</div>Trang 28<div class="page_container" data-page="28">

dich về nhà &: Thay vào đó, trên Gidy ching nhận quyền sử dụng dit và quyền sở

hữu nhà ð chỉ gh tên của chủ hỗ gia đính

(Co thể thấy, chủ thể tham ga hoạt động nua bán nhà ở hình thành trong tương

Ini theo quy dinh cin phip luật hiện hành rất đ dạng Tuy nhiên, hiện nay, chỗ thểthem gia chủ yêu trong các hợp đẳng mrus bán nhà ở hình thành trong tương lẻ là cánhân và doanh nghiập kinh doanh bất động sẵn

3111. Bidw hiện dt vết Bên bản trong hợp đẳng mua bản nhà ở hình thành

trong tương loi

Bén bin nhà &, theo Khoản | Điễu 119 Luật Nhà ð năm 2014, được quy nhnhư sa “1. Bên bán cho Hổ, cho thuê mua nhà 6, chuyễn nhượng hop đồng mua

bản nhà ở thương mea, ting cho, đỗ, để thừa ed. thể chấp, góp vốn cho mươn chonhờ, ty quyén quản lý nhà ở phải có đẫu liên sai độ

a) Là ch sở hữn nhà ở hoặc người được chủ s hữu cho phép ly quyển để thực hiện

cao dich về nhà ở theo ay đình của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợpciuyẫn nhượng hợp đồng mua bản nhà ở thương nai phải làngười đã mua nhà ởca chủ đu he hoặc người đã nhân chay én nhượng hợp đồng mua bản nhà ở,

Ð) Nếu là cả nhân thả phải có đận đi măng lực hành vì đơn ca đễ thục hiện giao dichvềnhà ở theo cy định củapháp luật in sự: nẫu là tỗ chức thì phi có hrcáchpháp

niên, trừ trường hop tỔchức tặng cho nhà th ngÌữa nhà tình Hương"

Từ quy định rên, đ trở thành bên bán nhà trong hop đẳng mua bản nhà ở

Hình thành trong toơng li, trước hết ên bán ph lá chỗ sở hiểu hop pháp ofa nhà ð

vã là chỗ sử đụng đất hop pháp

được chủ sở hữu ủy quyền theo chế ảnh người dai diện theo ủy quyền trong phápTuật dân sự. Bên canh đó, bên bán phải thöa mãn các điều kiện về năng lực pháp luật

dân sơ và năng lực hành vi din wr theo quy dinh của phip luật dân sự Điễu khoản

nay được các nhà lâm luật thu gon nội đang khi tiến hin sta i Luật Nhà ở năm

2023 bing cách dẫn chiều phép luật din sơ quy dinh về chủ thể tham gia giao dich

Š với quyền sữ dạng đất có hà ð đó hoặc là người

nổi chung

</div>Trang 29<div class="page_container" data-page="29">

Hoạt đơng mua bán nhà ở bình thành trong tương lạ la một hoạt đơng kínhdoanh bit động săn nên sẽ chiv sự di chinh của pháp uật inh doanh bit động sin.Do đó, bên bán rong hợp đồng mua bán nha ở hình thành trong hoơng lai phi thônsin đều liên quy định ti Khoản 1 Điễu 10 Luật Kinh doanh bất động sin 2014 và

Luật Đâu tr nim 2020. Các đều kiên này dave quy dinh chỉ tt cụ thể tai Điệu 4Nghĩ din số 02/2020/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2022 của Chính phủ quy địnhchỉ tết th hành một số đều của Luật Kinh doanh bắt động sin như sư

Thứnhất,tỗ chúc, cánhân kánh doanh bất động sin phãi thành lập doanh nghiệp

theo quy dinh của pháp luật vi đoanh nghiệp hoặc hop tác xã theo quy nh của pháp

uất vé hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất đồng sin (smu đầy goi chung là

doanh nghiy). Quy Ảnh này xuất phát tirviée quy mổ của các dự án đều xây đọng

nhà šlớn, quy tỉnh xây đụng và thục hiện dự én phúc tạp, yê câu sự chuyên nghiệp

vi có nhiều ri ro rong quá tình hoạt đơng kinh doanh, do đã, chủ thể kinh does

nhà ð hình thành trong tương lai phi là doanh nghiệp, được quản ý chất ch đ đản

bio quyển lợi của người mua

Thứ hơi, phii công khai tiên trang thông tia đận từ côn doanh nghip, tạ trụ sỡ

Ban Quân lý dự én (đôi vớ các dự án đầu h kinh doanh bất động si), tử sản giao

dich bit đồng sẵn (đối với troờng hợp kinh doanh qua sin giao dich bất động sit) cácthông in về doanh nghiệp (bao gồm tên, đa chi tru sỡ chính số điện thoại liên lạc,tênnguồi dei điện theo pháp lui), thông in về bất động sin đưa vào kinh doanh theoany Ảnh tei khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bit động sin năm 2014, thông tinvề việc thé chấp nha, công tình xây dung dự én bất động sản đơa vio kinh does

(sấu cô, thing tin vé số lương loại sẵn phẩm bit đông sin được kinh doanh, s lương,oxi sản phim bit động sin đã bén, chuyển nhương cho thuê mua và sổ lượng loạisản phim còn lei dang tiép tue kinh doen Đốt với các thông tin đã công khmi quyinka tại điễm này ma sau đó có thay đổi thi phải được câp nhật ip thời ngự sau khi

có thay đổi

</div>Trang 30<div class="page_container" data-page="30">

Việc u cầu cơng bổ thông tin này nhằm mục dich xiy dụng thi trường bắt

đông sin công khai, minh bạch và giúp khách hàng it gập rã ro bi lùa dio hay gián

lân ki giao tết hop đồng mus bản nhà & hinh thành trong trong lạ

Thứ ba, chi kính doanh nhà ð hình thành trong tương lại có đã điều kiên đượcdun vào Hình doanh theo luật dinh Các điều kiện này tác giã sẽ phân tích ở mục sma

Thứ tr, đỗi với trường hợp nhà đầu tơ được ia chọn lâm chỗ đầu tr dơ án bắtđồng sin theo quy định cin pháp luật thị đó phi có "rốn chỉ sở hữu không thập hơn2096 tổng vẫn đầu hr db với đc án có quy mé sỉ: cong đắt đười 20 ha không thắp

“hước đây Nghị Ảnh số 76/2015/NĐ-CP ngày 10 tháng09 nim 2015 của Chính

hủ quy định ch tết thí hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sin quy nh:doanh nghiệp, hop tác xã phải có vẫn pháp định từ 20 tỷ trở lên hoặc đưới 20 tỷ đổi

Với ổ chúc, cánhân kánh doanh bất động sẵn quy mô ahd không thường xuyên". Tuy,nhiên, Nghỉ ảnh số 02/0032/NĐ-CP đã bỗ nội dụng nay vi quy định vé việc does"nghiệp, hop tá xã phii có vấn pháp dinh theo Negi đnh số 76/0015/NĐ-CP đã théiện những bit cập về mất phép lý và thục tẾn áp dụng thi hành: Quy định phải có

vốn phép dinh trong Nghĩ Ảnh sổ 76/2015/NĐ-CP không côn phủ hop quan

php luật chung nhật về vốn pháp nh Theo đó, vẫn pháp định là mite vin ti thiduhi có để thành lập cơng ty do pháp luật quy nh đối với một số ngành nghề

Tiên thục tẾ, khi tiên hành rà soát các quy din của pháp luật lên quan đến

"ngành nghề kính doanh yêu cầu phi có vốn pháp định trước khi có Luật Đẫu henson2020, vige quy dinh múc vốn pháp định luôn phái cổ cơ sở dua tiên nguyên ắc din

với die cin có guy mồ sử in;

bio thực hiện ngiễa vụ côa chỗ thể kánh doanh: bảo về quyền và loi ich côn ngườitifu đàng và dim bảo ôn đnh thị rường t chính Vì vậy tổ chức, cá nhân kinh doescác ngành nghề phii có vấn pháp dinh bude ghấ chứng minh vẫn bing nhiều cách,thơng qua chứng mình số tiễn có tai tổ chúc tin dung hoặc lợ quế... Tuy nhiên đổiVới Lỗ chúc, cá nhân kinh doanh bất động sẵn việc quy nh vốn pháp định lạ không

Điền Ngy dan 03/2023/1B-CP

“hon 1 Btu 10 Nght dnd 16/2015/NĐ-CP

</div>Trang 31<div class="page_container" data-page="31">

cần chúng mình ma chỉ cần si báo dựa trên vấn đu lệ ít nhất 20 tỷ đồng Điễu nàyhiên cho quy định vốn pháp định đối với ngành nghề lánh doanh bế

cgay Ảnh của pháp luật về ánh doanh bất động sẵn khơng có nhiều ý nghĩa trên thực

tẾ vi các chỗ thể có quyễn khai báo mite vốn mã khơng có cơ ch kiểm sốt bit buộcthực hiện.

"Mặt khác, host động kánh dosnh bit động sẵn có nơi dung rit rộng, bao gầm,host động xây dung dự án nhà, cơng tình xây đong, để bán, cho thu, cho th muahà, cơng tình xây dụng để cho th lạ, bán, cho th nhà, cơng tình xây dụng đăng

thuộc qun sử Hữu hop pháp của mình kính doanh dich vụ bit động sin. Trongđó, đẫi với hoạt động của các đoanh nghiễp nhờ bán, cho thuÊ các bất động sin teicác dự án được lập, phê đuyệt khơng có mục tiêu kính doanh bit đơng sin, các hoạtđồng kinh doanh dich vụ bắt động sin, hoạt đồng th bất động sin có sẵn để choth di. thì việc phải dip ứng yêu cầu và vẫn pháp định khơng cho thấy có ý nghĩađộng sản theo

vã các hoạt động này không phi la host động bỗ vốn đầu tây đơng để tạo lập ra

bắt động sin nhằm đưa vào nh doen,

Bén canh đó, hiện nay Luật Diu hy năm 2020 và Luật Doanh nghip năm 2020đã khơng cịn quy dinh về điều kiện phải có vén pháp dinh đối với ngành nghề kinh

doanh có đều kiện Khoản 2 Điều 75 của Luật Đâu tr năm 2020 đã quy định săn đi,tổ mang Khoản Điễu 10 của Luật Kinh doanh bit động sin 2014, rong đó bố quy

cảnh và đều kiên có vẫn pháp dinh khơng được thấp hơn 20 tỷ đồng đối với doanh"nghiệp kinh doanh bất đông sản Vì vậy quy định v điều kién phi có vốn pháp dh

đối với ngành nghề kinh doanh bit động sin trong Nghị dinh sổ 76/2015/NĐ-CPkhơng cịn phù hop. Do đó, đ dim bảo thống nhất, đẳng bộ với quy định cia pháp

luật về đầu hs, Nghị ảnh sỗ02/2022/NĐ-CP sau đó đã bơ quy định vé vốn pháp din

nêu trên và bỗ sung quy định vé múc vẫn chủ sở hồu của nhã đầu tư dựa trên quy mổ

sử dụng đất của đự án Quy định mới này đã mở ra cho các doanh nghiệp kinh doanh.bit đông sẵn quy mơ t chính nh có cơ hồi tham ga vào thị trường "nghìn đổ" này

Số Hreng Găng, (2022), Piped mua bồnnHà lồ nh rong ong và Đực tấn ae hận

sa đạn Bất lắp Thơng Dashoe Luật Bì Nộp Hà NGL 35,36

</div>Trang 32<div class="page_container" data-page="32">

Qua da, làm da dang hơn chỗ thể trong kinh doanh bit động sin nổi chung và rongviệc tham gia quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng.21.1.2, Điẫt hiện dbs với Bén mua trong hop đồng mua bán nhà ở hành thành

trong tương loi

“Theo quy dinh côn pháp luật hiện hành, bên mua trong quan hệ họp đồng mua

‘bén nhà ở hình thành trong tương le có thể à cá nhân hoặc tổ chức.

Tiên thực tỉ, bên mua nhà là cá nhân chiếm phn lớn trong các gao dich mua‘bén nhà ð hình thánh trong toơng lai Khi them gia quan hệ hop đẳng mua bán nhà ðHình thành trong tuong la, cá nhấn cin đáp ting những điều kiện nh say

“Thử nhất bên mua là cá nhân trong nước thi phãi có đã năng lục hành vi din sự

để thực hiện các giao dich về nhà ở theo quy dinh cũa phép luật din sự và không bắt

buộc phii có đăng lý thường tri ti nơi có nhà ở được giao địch.

“Thử hủ, bên mua é cả nhân nước ngồi, người Việt Nam đính cự ở nước ngồi

thi phải có đồ năng lục hành vĩ din my để thọc hiện giao dich vé nhà ð theo quy din

của pháp luật Việt Nam, phi tide đối tương được sở hữu nhà ở tai Việt Nam theoayy định của Luật Nhà ở và khơng bit buộc phất có đăng ký tạm tri hoặc đăng ký

thường tr tinơi có nha ở được giao dich

Đi với bên mun là tổ chúc, nếu la tổ chúc trong nước thi phi có tự cách pháp

nhân Nẵtổ chúc nước ngồi thì phi thuộc déi tương được sở hỡu nhà ở tai Việt

Nam, đó là @) TỔ chức, cá nhân nước ngoài đầu brxây đọng nhà ở theo dự án ti Việt

Nam theo quy dinh của pháp luật, (3) Doanh nghiép có vốn đầu tơ nước ngồi, chỉnhánh, vấn phịng đạ diện của đoanh nghiệp mise ngoài, quy đầu he nước ngoài và

chỉ nhánh ngân hàng nước ngồi dang hoạt đơng tei Việt Nam. TỔ chức nước ngoàiđể được sở hữu nhà tạ Việt Nam phi có giấy chúng nhận đều tw hoặc giấy tờ lên

quen dinvite được phép hot động ti Việt Nam do cơ quan Nhà nước có thm quyền

của Việt Nam cấp TƠ chức, cá nhân nước ngồi chi được số hồu nhà ở (bao gf

ciuing cư và nhà ring lộ rong de án đu từ xây dụng nhà ð thương mại, trở hs"vực bảo dim quốc phòng, en ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam,

</div>Trang 33<div class="page_container" data-page="33">

Đặc biệt, đối với các giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong hương lại vì me

ich phi thương mai, chủ th tham gia quan hệ hop đồng này chỉ có th là ổ chúc, cá

nhân trong nước. Baile, đỗi tương cia giao dich này là nhà ở ình thành trong tươngIni có mục đích phi thương mai (thà ð tả định cự và nhà ð xã hộ) chia sự chỉ phối

shit ảnh tử phía cơ quan Nhà nước mà khơng tn theo các quy luật eda nên kính tẾ

thị trường

3.12... Đỗitượng ca hop đằng mma bán nhà ở lành think trong trơng lai

Đi tuong của hop đồng mus bản nhà ở hành thành rong tương lẻ Tá nhà ð hành

thành trong tươnglai, dang rong quá tình đầu hư xây đọng và chúa được nghiệm thụ

đơn vào sử dụng Luật Nhà ở năm 2014 quy Ảnh vé điều liện ce nhà ð tham giagto dich nhờ saw () Có Giấy chúng nhận theo quy định của pháp luật, (a) Không

thuộc điện dang có ranh chip, khidunai, khiêu kiện vé quyền sở hữu, dang rong thời

hạn sở hữu nhà ở đối với rường hop sở hồu nhà ở có thời hen, (i) Khéng bị kê biên

đã thí hành án hoặc khơng bị kế biển để chip hành quyết dink hành chính đã có hiệulục pháp luật cũa cơ quan nhà nước có thim quyển; (i) Khéng inde din đã có quyết

“Thơng thing, khi tham gia giao dich mua bán nhà ở phii có Giấy chứng nhậntheo quy nh cia pháp luật Tuy nhiên, dw kiện này được min trở để phủ hợp vớidic đẫm của giao dich mus bén nhà ở hình thành trong tương a

Ngồi ra theo quy ảnh tei Khoản | Điều 55 Luật Kinh doanh bit động sẵn năm,

2014, nhà ở hành thành trong tương lei chỉ 6 thi tr thành đối tượng cia hop đồngsus bản nhà ở hình thành trong tương lẻ kh thos mấn đu kiện: Có giấy tờ về quyển

sảng đắt hồ rán thất bãn vẽ tư công đã đọc áp cô th arn ptAint gộ pháp wa ng đ vớt eng hop pe cóg

nightém tìm việc hồn thành sập dg cơ sở ha tầng,

die án Trong trường hợp là nhà chưng cự tòa nhà hin hợp có mục dich để ở nh

thành trong tương lá thì phi có biển bn nghiệm tim đã hồn thành xong phan móng,inh thu hội đất, có thơng báo giải tôa, phá đỡ nhà 6 cũa cơ quan có

của tịa nhà đó

</div>Trang 34<div class="page_container" data-page="34">

Nhờ vậy, có thể hiễu rắng, đối tượng của hợp đồng mus bản nhà ở hình thành

trong toơng lại chính là "nhà ở hùnh thônh trong hương lai số chuyẫn nhượng được

cde bên thơn thiên trong hợp đồng". Tuy nhiên, a8 có thé tấn hành giao dich mua

"bán nhà ở hình thành trong tương li tì phi đáp ứng được những đều kiện trên

Hoặc là có thể hiểu ring đổi tượng cũa hop đồng mua bán nhà ở hình thành rong

tươngld chính là "quyển sở hữn, quyền sử ng nhà lành thành trong trong la”

Xétvé nguyên tắc của vie xác lập, thục iện các giao dich nhóm điều kiện nàyđược dit ra af xác định cụ thể đối tương của hợp đồng là phi có ths, có khã năngthục hiện rên thục tỄ. Dac biệt đi với bất đơng sẵn hình thánh trong tuong li, việcquy định điệu liên đỂ đơa vào tham gia giao dich cảng cần thất do đặc thi của Losi

tii sẵn này dang trong quá tình xây đụng và chưa được nghiệm thu đưa vio sỡ dụngẨn không dita các đều lún nên trên dễ dẫn tới mắt iém sot thi trường giao dich,phat ảnh nhi tren chấp,

Nhờ vậy, khi them ga quan hệ mus bán nhà ở hình thành rong tương lạ, các

tiên cân phấ thôn thuận rõ răng cụ thé về đổi tương cũa hợp đồng với các vẫn dé liênquan đến tính chất pháp lý cia nhà ở ình thành trong huơng lai và quyền sở hữu nhà3 hành think trong trơng la, Có thé nó, đối tượng của hop đẳng mua bản nhà ở hành

thánh trong tương l lá yêu tổ quan trong của hop đồng bai khơng có đổi tượng tìkhơng thể mua bán được

2.1.3. Hình thức cha hẹp đồng mna bán nhà ở hình thành trong trơng laiHình thức là nự bảy tổ ý chí của các bên trong hop đồng ra bên ngoài Theo"nguyên tắc chung hành thức cia gla dich bao gm: li nói, vin bản và hành vi Tuyhiên, hợp đơng về nhà ở thì quy định về hình thúc cũng tương đối kit khe do tính,chất đặc thù cia Tosi giao dich thường cổ giá bị lớn, cân có cơ chế kiểm soát ừ cơ

quan nhà nước

“Theo Khoén? Điễu 17 Luật Kinh doanh bất đông sin năm 2014, hợp đồng kính

doanh bit động sin nói chung và hợp đẳng mua bản nhà ở hình thành trong tương si

hải được lập thành vin bên Hình thúc cis hop đẳng là phương tiên, cách thie đểthể hiện nội đang của hop đồng Thông qua hinh thúc của hợp đồng bên dé tác cũng

</div>Trang 35<div class="page_container" data-page="35">

như người thứ ba cĩ thé biết được nội dung của hợp đẳng đã xác lap. Mắtkhác, hình:thúc của hợp đồng cĩ ý ngiấa đặc tit quan trong rong tổ hing din my Nĩ là chứng

ữxác nhận các quan hệ di, dang tin tei giữa các bin, qua đĩ xác định trách nhiệm,

dân nụ khi cĩ hành wi phạm xây ra đỂ cĩ phương án giải quyét hợp ly, bio vệ quyên

Yà li ich chính ding cia các bên

Hop đồng mua bản nhà ở hình thành trong tương ei phi tain theo quy Ảnh vềhop đồng mẫu quy Ảnh tei Phụ lục Nghị ảnh số 02/2022/NĐ-CP. Trên thực ti, loạihop đồng này sẽ do chủ đầu tươên bán som thio nên ho sé watién quyễn lợi của binsink để đơn ra các điều khoản cổ lợi hơn, bất chấp lợi ích eda bên mua Do đố, đưới

ốc đồ bão về quyển lợi người tiên đăng (la bên mua trong hợp đẳng), pháp luật bảoVỆ người tiên đăng cĩ những quy dinh ép dụng trong trường hop này

Chẳng hạn theo quy định cia Luật bảo về quyén lợi người tiêu đơng năm 2010Và các vin bản ining dẫn thi hành, hop đồng mua bán căn hồ chung cơ thuộc Danh,uục hàng hĩa, dịch vụthiất yêu phải ding iy hop đồng theo mẫu với cơ quan bio vé"người iêu ding cĩ thẫm quyển. Vì vây bên bán cân thục hiện và hồn thành thi tue

đăng ý hop đồng mua bán căn hộ chung cơ với Cục Canh tranh và bão vệ người tiêuđăng hoặc Sở Cơng Thương (ty theo phạm vi áp dạng) trước khi ký kết với khách

hàng, Hiện nay, theo quy định tại Nghị định số 02/2022/NĐ-CP, các chủ đầu tu phải

trân thi các mẫu họp đẳng tủ Nghị ảnh này và phải thục hiện vide đăng ký mẫu hợp

đẳng trước khi giao dich với khách hing

Tiên thực t, mặc di hợp đồng mẫu được pháp luật quy đính nhưng thục tấnVận dung thi các chủ đầu tuân bán cénphải điều chỉnh các mẫu hop đẳng này đểphi hợp với điều kiên cụ thể cde từng de án và thục hiện đăng lý theo quy dinh ciaphip luật Hop đồng mẫu trong giao dich mus bán nhà ở hình thành trong tương lạihải được đăng ký theo quy định thi mới cĩ hiệu lực và giá bị pháp lý trên thực tẾ

'Bên canh đĩ, Luật Kinh doanh bắt động sản năm 2014 quy đính hợp đồng mua

‘bén nhà ở hình thànhtrong tương lai cĩ thé đợc cơng chúng, chúng thực, ty theoshu cầu và thơa thuận của các bên, khống bắt buộc. Tuy nhiên, Luật Nhà ở năm 2014

ˆ Róng Thi Lom, 107

</div>Trang 36<div class="page_container" data-page="36">

có nyxung đột với quy định này khi yêu cầu hop đẳng mua bán nhà ở thi phất đượccông chứng chúng thực, tử nhà ở xã hội Sự mâu thuấn này gây khỏ khân cho cácbên trong việc thục hiện pháp luật về mus bán nhà ð ình thành trong tương la, Mặc

dia vậy theo quan diém cũa tác giã việc cổng chúng ching thục hợp đồng là cénthiễt bội đều đ là cơ sở võng chic để bio vé quyền lợi chính ding cũa mình, đặc

iệttrong quan hệ mua bản nhà ở hành thành rong tương lá phức tep và nhiều ik ro

2.14. Hiệu lực cia hợp đồng mma bán nhà ở hình thành trong trơng lai2141, Điằthiện có hiệu lục cũa hợp đẳng

ĐỂ hop đẳng mua bán nhà 6 hình thành trong tuong li cổ hiệu lực thì trước hốt,

các bên cân tuân thủ các điều liên có hiệu lực cia giao dich din sơ heo quy dinh của

áp luật din sự cuthé

Thứnhắt Géukiénvé năng lục chủ thỄ Chủ thể hợp đồng là những người themganic lip, thục hiện hop đồng có quyền và nghĩa vụ phát sink từ hợp đẳng đó Chủthể them gia hợp đồng phi dim bio các đẫu kiện về chủ th theo quy định của pháp

uất đác giá đã phân ich tạ Mục 2 11)

Thứ hai, du lưện về th hengyrén. Việc giao kắt hợp đẳng này hoàn toàn đơn

trên như nguyên côn các bên không bên nào bị lire đỗ, cưỡng ép,ép buộc them gia

ký kết hợp đồng Điều này du trên nguyên tắc he nguyén trong giao dich din nự các

tên có quyền hy do, hynguyên ham ge giao dich và đơn ra các cam kết this thuậnnhủ hop với nhủ cầu ota mình nhưng khơng vi phan điều cấm cũa luật hay trú đạo

đúc xã hối Hop đẳng do chủ thi xác lập, thực hiện không tơ nguyện, thi có thé bị vơ

hiệu hoặc đương niên vơ hiệu Nhing trường hop khơng có nyhơ nguyện la những

trường hợp ma việc xác lập, thục hiện hợp đông không đúng ý chỉ của chủ thể hoặckhơng có nự thống nhất giữa ý chí cit chỗ thể với mr bày tơ ÿ chí cũa chính chỗ thédo ra bin ngồi Cụ thé nh sax

(0) Hop đồng musa bản nhà ở hình thơnh trong hrơng lat giả tao. Kha các bênxác lập hop đẳng mua bản nhà ở hình thành trong hoơng lại mét cách gã tao nhằm,che giễu một giao dich din nự khác thi hop đồng mus bán nhà ở hình thành trong

tương lạ vô hiệu, côn giao dich din sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, te truờng hợp

</div>Trang 37<div class="page_container" data-page="37">

gto dich dé cũng vô hiệu theo quy định cia bộ luật nay ho

Hay trường hop xác lip hop đồng mua bán nhà ở hành thành trong tuong lai gi tao

shim ti tránh ngiĩa vụ với nguờ thứ ba thi hop đẳng đó vơ hiệu

(8) Hop đồng mua bản nhà ở lành thành trong hương lại được xác lập do nhẫn

Tấn Nhân lẫnlà sự "không trừng hop ý chỉ được thể hiện với mong miỗn thật sa của"người thể hiện ÿ chỉ". Khi một bên trong hop đồng mua bén nhà ở bình thành trong

Tuất khác có liên quan.

tương la xác lập hợp đồng mà bị nhằm lẫn tì có thi nộp đơn u cầu Tịn án tuyên.'bổ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai vé hiệu

(ii) Hop đồng mua bản nhà ở hành thành trong tương lai bị lừa đất. Lăn dỗi

trong giao dịch din sựlã hành vĩcho bên tủa hiểu sử Lach về chủ

ố ý của một biên hoặc của người thứ ba nhà

nh chất của đối tượng hoặc nôi dung ia geodich din ng nên đã xác lip giao dich đó [Biéu 127 Bồ luật din mynăm 2015], Lửa déi

1à bảnh vi cổ ý cùng cấp thông tin z sự thật kiên cho bên kia tin véo các thơng tínđồ mà xác lip hợp đồng bắt lợi cho họ Ví dụ én hình cho nổi dong này là việc bên

sus bị chủ đầu twin bản cung cấp những thông tin do vé các “dự án ma”, khôngtổn tử thục my và khơng có giấy từ pháp ý nhằm li bên mua i kit hợp đẳng mua

‘bén nha ở hình thành trong hoơng li và thanh toán tin theo hợp đồng đó, Khi dé,tiên mua cổ quyền u cầu Tị én tuyên bố hop đồng dé là vô hiệu

w) Hop đằng mua bản nhà ở hành thành trong trong li xác lập bot sede doa.

cưỡng ép De doa, cuống ép trong giao dich din sựlà hành vi cổ ý của mốt bên hoặc

"người thứ ba lim cho bên kia buộc phii thực hiện giao dich din ny nhằm tránh thệtTai về tính mang, súc khỗa, danh dự uy tn, nhân phim, tải sin của mình hoặc ofa

"người thân thích của mình Sự de dọa này thường được

sn sơ hãi cho bên kia bằng hành vi bao lực vất chit hoặc tin thân, làn bên ta tiệt` chí hoặc lâm mắt khả năng kháng cự nên đã xá lip hop đẳng ri với nguyên vong

</div>Trang 38<div class="page_container" data-page="38">

(0) Hop đồng mua bán nhà ở hành thành trong hương la xác lập trong hie khôngnhận tte, đâu khiẫn hành vi. Người cô năng học hành vi din sw những đã xác lập10 dich vào đúng thé: diém không nhận thức và lâm chỗ được hành vi cit mình thico quyên yêu cầu Tịa én tun bổ giao dich din sự đó là vơ hiệu. Như vậy nếu chủthể của hop đẳng khí giao kết hop đồng ho dang rong tinh trang không nhân thức,lâm chủ được hành vi như say rượu bia,..ủ họ có quyển nộp đơn dé u cầu Tịấn tun bố hop đẳng vơ hiệu

Thứ ba nỗi dụng mục đích hop đồng phải tuân thổ quy định của pháp luật

hông trổ đạo đức xã hội. Theo dé, nội dang và mục địch cũa họp đẳng mua bán nhàhành thành trong tuong la vừa đồng thời không được vi pham điều cém của luật vàkhông đoợc trả đạo đặc xã hồi, nêu không thôa mãn một rong hai yêu cầu này thisic nhiên bị coi là vô hiệu

Thứ tự điều liên về hình thức của hợp đồng mua bản nhà ở lành thành trong.

"ương la: Hình thúc của giao dich din my là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trongtrường hop luật cổ quy định E hông phải giao dich din sự nào cũng cin yêu cầu vé

uất hành thức Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, hợp đồng mua bản nhà &

Hình thành trong trong lại cần đáp ứng điều kiện vé mặt hành thức (nhơ đã phân tíchthí Mue 21.3). Nếu khơng tn thủ điệu kiện về mất hình thức thi hop đẳng mus bán

nhà ở bình thành trong tương lei vơ hiệu. Như vậy, hep đẳng mus bán nhà ở hình,thành trong trơng lại phii được lip thành vấn bản Việc công chứng, ching thục hợpđẳng do các bên tự thôa thuận

311.42. Thời đẫm od hiệu lục cũa hợp đồng

Thôi hop đẳng bất đầu có hi lục là mốttrong nhống yéuté pháp ý quan

Từ thờicó hiệu lọc, các bên trong hop đồng phải thực kiện quyển và ngÏấa vụđãi với nhau nhơ đã giao kết. Theo quy định cia Bộ luật din, hợp đồng được giao

ict hợp phép có hiệu lục từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thơa thuận khác

hoặc luật liên quan có quy đính khác, [Điều 401 Bộ luật din enim 2015]

</div>Trang 39<div class="page_container" data-page="39">

‘Theo Điều 1 Luật Nhà ở năm 2014, thời điển có hiệu lực của hop đẳng mua‘bén nhà ð hình thành trong tương lá thot đẫm hồn ắt thủ tuc cơng chúng chứngthục hop đồng Néu hop đồng phải công chúng mà không tién hành công ching

ưng các bên trong hợp đồng đã thực hiện được 2/3 ngiĩa vụ thì hợp đẳng khơng

'vơ hiệu. Bên canh đó, đối với hop đẳng mus bán nha ở hình thành trong tương lai maLuật Nhà ở khơng bắt buộc phã công chứng th các bên thie thuận thời đm có hiệu

lục của hợp đồng

“Thời đễm có hiệu lục của hop đồng mua bén nha ở hinh thành trong tuong lai

được xác định như sau (9 nêu hop ding có cơng ching chúng thục thì s có hiệu

tuck từ thời điểm hop đồng được công chúng, chúng thục; (i) nêu hợp đồng khôngđược công chứng, chúng thực thi hiệu lực hop đồng phá sinh kÃ từ thời điểm các bên

ing kết hợp đồng hoặc mộtthời điểm khác ma các bên thôn thuận

311.43. Hop đồng mua bản nhà ở lành thành trong hương lợi vô hậu và hân:

ui php lý

Hop đồng mua bán nhà ở hành thành trong tuong lai vơ hiệu rong trường hophop đồng đó khơng đáp ứng đoợc mét trong sỗ các điêu kiện có hiệu lực oie hợpđẳng (nh đã phần tích tạ mục 2.1 4.1), Khi hợp đồng bị un vơ hiệu tì sẽ không

lâm phát sinh bit kỳ quyén và ngiĩa vụ nào đối với các bên hơn gia hop đẳng Khi

đổ, các bên khơi phục Ie tinh trong ben đầu, hồn trả cho nhau những g đã nhận,

Trường họp khơng thé hồn rã bằng hiện vật thi quy ra tr giá thành én để hồn rãén có ốt khiến hop đồng vơ hiệu có trách nhiệm bối thường cho bên lúa

Ngồi rá khi muốn yêu cầu oyên bổ hop đồng mua bén nhà ở hình think trong

tương lại vơ hiệu thi phi chú ý tới vẫn đồ thời hiêu được quy dinh chỉ tất tạ Điệu

131 Bé luật din sơ năm 2015. Bối lf khi thấ hiệu yêu cầu Tòa án uyên bổ hợp đồngồ hiệu đã hit thi hợp đồng mặc nhiên cổ hiệu lục kd từ thời đểm xác lap

2.1.5. Qnyều vi ughia vụ cũa các bên trong hop đồng

</div>Trang 40<div class="page_container" data-page="40">

95% gia ti hop đồng khi người mua chưa đoợc cấp Giấy chứng nhận quyền sở dụngđất quyển sở hôn nhà ở và ti sẵn khác gin iễn với it; (i) Yêu cầu bên mua phối

hop thực hiện các thủ tục nhus bán trong thời hơn di thơn thuận, i) Khơng bản giaonhà, cơng tình xây đụng khi chưa nhận đã tiẫn, trở trường hop các bên có théa thuậnXhác. Q9 Yêu cầu bên mua bỗi thường thiệt hại do lỗi của bên mua Bây r,

Nee vụ của bên bán nhà, công tinh xây đọng () Thông báo cho bên mua các

hạn chế về quyền sở hồu nhà, công tỉnh xây dựng (nêu cô); Gi) Bio quản nhà, cơng

trình xây dung đã bán rong thời gien chúa bản giao cho bên mua; (i) Thục hiện cácthủ tục mua bán nhà, cơng tình xây đọng theo quy nh của pháp luật, (nộ Giao nhà,cơng trình xiy đụng cho bên mua theo đúng thời hen, chất lượng và các đều liện

Xhác đã thie thuân trong hợp ding, giao Giấy chúng nhận quyên sử đụng dit, quyểnsở hữu nhà ở và ti sẵn khác gắn tiên vớ đất và hồ sơ có liên quan theo thơa thuậntrong hợp đồng, () Báo hành nhà, công tinh xây dong đã bán (i) Bổ thuờng thậtTi do lất của mình gây ra (i) Thục hiện nghĩa vụ tái chính với Nhà nước theo quy

dink của pháp luật,

Ngồi ra, bin bản con có ngiĩa vụ cong cấp thingtin vi tiễn đô đều xây dựng

Những thông tin này được cổng kh thông qua sản giao dich bất động sin và trên

các phương tận thơng tín di chẳng nhẫn mục đích tạo điều kiện cho người mua dfding tiập cận và nắm bit thông tin về đối tương giao dich, dim bảo tinh công kha,

sinh bech trong hoạt động lạnh doanh bất động sin Bối le, bên mua, dén thời điển

i kết hop đồng mua bản, có thể đã phải thanh tốn 9596 gi trí hợp đồng cho bên,

‘bén và họ luôn mong nhà ở ốm hồn thành để có hỗ tin hành thổ tue nhận bản giaonhà Trong quan hệ nua bán này, bên mua chỉ có thể nhân thơng tn v q tỉnh hồn,

</div>