Luận văn thạc sĩ Luật học: Pháp luật về điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đai mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (9.1 MB, 103 trang )

Trang 1<div class="page_container" data-page="1">

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỌI

NGUYEN THUY AN

PHAP LUAT VE DIEU TIẾT PHAN GIÁ TRI TANGTHÊM TỪ DAT DAI MA KHONG DO ĐÀU TƯ CUA

NGƯỜI SỬ DUNG DAT MANG LAT

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC.(Định hướng ứng dựng)

‘HA NỘI, NĂM 2023

</div>Trang 2<div class="page_container" data-page="2">

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO. BỘ TƯ PHÁPTRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HANOI

NGUYEN THUY AN

PHAP LUAT VE DIEU TIẾT PHAN GIA TRI TANGTHEM TỪ DAT DAI MA KHONG DO DAU TU CUA

NGƯỜI SỬ DUNG DAT MANG LAT

LUẬN VAN THAC SĨ LUẬT HỌC

Chuyên ngành. Luật kính tếMã số 8380107

Người hướng dẫn khoa hoc: PGS TS. Nguyễn Thị Nga

HÀ NỘI, NĂM 2025

</div>Trang 3<div class="page_container" data-page="3">

Tôi tên là Nguyễn Thuỷ An —là học viên lớp Cao học Khóa 29 định hướng

túng đọng chuyên ngành Luật kính té, Trường Đại hoc Luật Hà Nội, là tác gid củaLuận văn thạc đ luật học với đồ tà "Pháp Mật i

tie đất dai mà không do dn te cña người sic dang đắt mang lại (sau đây gọi tt

là "Luận văn ). Các nội dung được tình bày trong Luận vấn này là kết quả nghiên,

củu độc lập của cá nhân ôi đưới nợ hướng dn của người hướng dẫn khoa học. Các

sổ liêu thông tin được sử dụng trong Luận vin là hoàn toàn khich quan và trang& chính xác và có thể kiểm chúng Két quả nghién

cứu oa Luận văn không cổ me tring lập vú bắt kỳ cơng tình nào đã cơng bổthục, được ích din nguồn cụ

“ôi xin cam kết sẵn sing chứ tồn bổ trách nhiên nấu có sơ thiễu trung thực

vỀ thơng tin hay kết qua sử dung trong cơng trình nghiên cứu này.Hạc viên

Nguyễn Thuỷ An

</div>Trang 4<div class="page_container" data-page="4">

DANH MỤC TỪ VIET TAT

Quyên sở dạng đấtGiây chúng nhậnGiá tị tăng thêm,Người si dụng aitNgân sich nhà nước

Ủy bn nhân din

Hi đồng nhân dân

</div>Trang 5<div class="page_container" data-page="5">

Bảng0i: Tổng họp sổ thu từ tiễn sr đụng đất tiễn thuê đất từ hi Luật Đất đi năm

</div>Trang 6<div class="page_container" data-page="6">

A.PHÀN MỞ ĐẦU.

2. Tinh hình nghién cửu att

3. Mục dich vi nhiệm vụ nghiễn cửu.

4. Đối tượng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu.5

Phương pháp luân và phương nhấp nghiên cửuÝ ngấa khoa học và thực tia của đ tỉ

7. Bổ cục của hiện vin

B. PHAN NOI DUNG.

CHUONG 1: LÝ LUẬN VE ĐIỀU TIẾT PHAN GIÁ TRI TANG THEM TOĐẮT DAI MÀ KHONG DO BAU TƯ CUA NGƯỜI SỬ DUNG BAT MANG

LAL 10

1141. Kh niệm về gá bị tầng thêm ti at 10

1.1.2. Co sở hình thành giáị ting thém ti dt “4

12. Khử niệm, đặc điểm và cơ chế đâu tiết phân giá t ting thâm tir đất mà

không do đầu tơ cũa người sử đụng dit mang li ữ

1 21. Khi niệm vé điều tất phân giá tị ting thâm từ đắt ma không do đều tr

122. Đặc điểm, 19

123. Cách thúc đâu tt phin giá tri ting thêm từ đất không do đầu te cũa

13 Kin nghiệm quốc tổ về điều rất phần giá tị tăng thêm tử đất 28

1 31. Chính sich tei một sơ quốc gia về điêu tt phân gi tr ting thâm từ ait28

1 32. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam trong qué tỉnh hoàn hiện pháp luật

VỀ điều tit phân giá t tăng thêm từ đất 2KET LUẬN CHƯƠNG 1.

</div>Trang 7<div class="page_container" data-page="7">

TANG THEM TỪ DAT DAI MÀ KHONG DO DAU TƯ CUA NGƯỜI SỬ.DUNG DAT MANG LAI VÀ THỰC TIEN THỰC HIEN.. 38

— co sở và công cụ pháp lý đỀ điều tất phn giá ti ting

thêm từ đất mà không do đầu h của người sở dụng đất mang lại 3

thêm từ dit không do đầu tư cia người sử đụng dit mang lạ si

3 31. Hen chi, vướng mắc vi quy dinh pháp luật st23.2. Hạn chi, vướng mắc từ thục tiẾn áp dụng pháp luật 35KET LUẬN CHƯƠNG 2. 61CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG GIẢI PHÁP HOÀN THIEN PHÁP LUAT,NANG CAO HIỆU QUA THỰC THI PHÁP LUAT VE DIEU TIẾT PHANGIA TRI TANG THEM TỪ DAT DAI MÀ KHÔNG DO BAU TƯ CUANGƯỜI SỬ DUNG DAT MANG LAI. 62

3.1. Dinh hướng hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả the thi php luật vé

đu tiét phin giá t ting thâm tir đất không do đầu tr của nguời sở dụng dit

xưng lại 6

32. Giải pháp hoàn thiện pháp luật vé đều tt phin giá ti ting thấm từ đất

không do đầu tơ cũa người sử đụng dit mang et 64

3.21. BG sang các khá niệm pháp ý trong Luật Đất đai 643.2.2. Hoàn thiên pháp luật về cơ chế điều bắt giá trị tng thêm từ đất không do

đầu từ của nguời sử đụng đất mang lạ 4

</div>Trang 8<div class="page_container" data-page="8">

3.23. Quy dinh vé sử ding ngudn thủ ti chính từ việc điều tt giá tr tingthâm từ đất không do đầu tu cia NSDĐ mang lạ 7333. Giải pháp ning cao hiệu qua thn thi pháp luật về điều bắt phin giá tị ting

thêm từ đất không do đầu tư côn người sử dụng dit mang lạ 14

KET LUẬN CHƯƠNG 3. T8€.KÉT LUAN.

D.DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

</div>Trang 9<div class="page_container" data-page="9">

1. Lf de chon a’ tai

Các chính sich về đất dai được they đỗi qua ting thời icy shim huy đồng

nguồn lực phục vụ cho sự phát triỄn của kinh tế - xã hội. Đáng chủ ý, chính sách vétii chính đất đai ln được quan tâm nghiên cứu và điều chỉnh qua timg thời kỹ;Mắt trong những đất trơng được nghiên cứu là vẫn đề điều Ht lợi ich vỀ giá bỉ

tăng thêm (GTTT) từ đắt mà không do đều tr côn người sử dụng đất (NSDĐ) menglá

“Từ góc đơ thị trường gi ti đất đủ thường xuyên có sự biển động và là cổng

cu để thể hiện sự sôi động ci giao dich bất động sin nói chung Chỉ mốt tác động

tir cơ quan nhà nước cũng rẽ ảnh huống din giá ti mà tha đất đ dem lạ, hay các

host động đầu tơ phát tiễn cơ sở he ting hoặc xây dụng quy hoạch thủ bút đều trdây ẩn cổ thể lâm tăng gi tui đất đi tủ khu vục đó lên đáng ké. Cần nguyên cho nơ

thay đỗi này chính là giá tri địa tô chênh lệch được đánh giá ti từng hỏi điễm, việc

xác Ảnh đúng giá bị đã tô ẽ góp phin định giá chỉnh xác giá tr tầng thâm tử đấtThi giá trì đất đủ thay đỗi thủ cần có phương án nhằm chữa sẽ, cân bằng quyển lợi,sii ro phân chia lợi ích giữa ba đố tương 46 là Nhà nước, nhà đều hơ và 3 chức cánhân có quyền nữ dụng đắt Đây là các chỗ thể trực tiép tác ding đến việc sở dung

đất như thể nào cũng nh chiu ảnh hướng rõ răng nhất khi có sự thay đổi về giá trị

đất đu. Tổng bi thư Nguyễn Phú Trọng tùng nhân mạnh vé quan hệ giữa các đái

tương này tri Hội nghĩ lần thứ nim Ben Chip hành Trung ương Đăng khoá XIINei cách khác, nếu qué tỉnh tinh toán giá bị tăng thêm từ đất chun đúng bi bồ sótcác yêu ổ, tác nhân làm thay đổi giá trị thi không chỉ gây thất thu ngân sich nhà

tước mà còn dé lạ hậu quả tiéu cực din việc căn bing loi ích giữa các bên làmphat sinh mâu thuẫn ranh chấp đất đi káo dai

“Thục ti, giá hị đất da tăng lần nhờ các yêu tổ khách quan nữ quy hoạch cia

Nhà nước, chuyển đỗ mục dich sỡ dụng dit để làm chr án hay chi đơn giản là kinsđất của người din ở iti thuân lợi, trung tâm, cơ số hạ ting được đầu tơ.. thi vấn

</div>Trang 10<div class="page_container" data-page="10">

để vi lợi ch của NSDĐ được đặt lân bản cân Trong các trường hợp trên, gin nhưNSD khơng có bit ky my đầu tray tác động trục tiép nào làm tăng thêm giá bịđất đi mà vẫn được hướng lợi ích từ vị trí của thơn đất ma mình có qun sở đụng,Thí đổ, lợi ích git các chỗ thể có sự chênh léch nhất din Nhà nước, với va rộ là

dai điện ch sở hữu toàn dân đi với đất đi có quyền qut dinh các chính nách tàichính vé dit đa và thục hiện điều phối lợi ích GTTT từ đất không do đều tư củaNSDĐ mang lei để dim bảo mr hai hoa và hạn chỗ xung đột Do vậy việc nghiêncủa chính sách vé diéu ắt hân GTTT từ đất không do đầu tự của NSDĐ mang lỉ

là một nội ding hit sốc quan trong lâm cơ sở xác dinh các vin để liên quan đếnchính sách ti chính đất đi nói chúng

6 Việt Nam, quy dinh về điều tất phin GTTT từ dit không do đu hr ciaNSDĐ mang lạ lần đầu được thể chế hóa thành luật tei Luật Đất dai sổ

thuê đắt đầu h cơ sở hạ tng và chính sách hỗ tro cho người có đắt Hạt hd". Quyinh đoợc dit ra với mong muốn góp phần ting thụ cho ngân sách nhà nước

QNSNN), đồng thời, có iên pháp đỄ phân bổ hợp lý GTTT từ dit dei nhắm giãcqayit hai hòa li ích của các bênliên quan. Mặc đủ vậy, việc vận dung vào thục tẾcom gấp nhiễu kho khẩn ma cốt lỗi chính lá việc chưa xác định được giá đất chưa

có cơ sở dã liệu cing nhờ cơng cụ hợp lý tinh tốn giá đất Qua đó, vide đâu tầtGTTT từ đất còn giy nhiễu ranh cả, chưa xem xét đã các yếu tổ khía cạnh tácđồng đến giá tr dit di, chưa phân loi việc áp dụng chính cách đối với loi dr éncu th nên việc phân bổ lợi ich chưa thục my thên ding gây nhiễu ranh ci, đặc biệtli đối với người có đất bị thụ hồi thuộc diện phải di chuyển khôi nơi cự trủ cũ

Nhễn tổng cường vai trò quản ý nhà nước vỀ đất đa, hồn thiện quy Ảnh,

hấp luật cịn thể chế hóa châm, chua diy đã ngày 16/6/2022, Ban chấp hànhTrung ương Đăng khỏa XIII đã ban hành Nghỉ quyết số 18-NQ/TW về “Tiép mic

</div>Trang 11<div class="page_container" data-page="11">

chong đất tạo đồng lục đầm nước tạ hổ thành nước phát riễn cô tha nhập cao” (goi

tit a "Nghị quyết 18°), Nghị quyết 18 đã nếu rõ các bất cập trong chính sách tảichính về đất dei là chưa hiệu quả, chưa cố tinh bén võng, vấn con tỉnh trang lãng

phi dit và vi pham pháp luật về dit de. Việc win đổi Luật Dit dai 2013 1a cần thiếtđể hoàn thiện cơ chế, chính sich tà chỉnh về dit đa. Dự théo Luật Dit đa (sửa i)

đang được trình Quốc hội thông qua, dur kiến vào ky hop thứ 6, Quốc hội khố XV,

trong đơ đặc biệt chủ trong tới vẫn đổ tải chính đất dei nhơ Chỗ ích Quốc hộiương Đình Huệ đã nhắn manh tạ cuộc thio luận ở tổ dir án Luật Dat đái sửa đốivào ngày 09 tháng 06 năm 2023. Đắn nay, đà qua nhiễu lên st đỗi luật nhưng phápuất Việt Nam chum cụ thé hố các chính cách xác Ảnh GTTT từ dit, khái niệm vé

GTTT tir Bắt con rit mo hỗ và mang tính lý luận Ngay cf dự thâo Luật Dit đai mới

(Chay thé Luật Dit dei số 45/2013/QH13) vẫn chưa hoàn tồn khắc phục những lốhing này, Theo đó, hoc viên nhận thấy, vin để đều tất GTTT từ đất không do đâutừ của NSDĐ mang li còn nhiễu bit cập và tut hậu sơ với quốc te, gián tấp khiểnviệc định ga, xác định giá ti thị trường côn bit động sin hay quyễn sử dụng đất

(QSDB), tả sin gin lin với đất trở nên khó khấn hơn. Việc nghiên cứu để tú nayới mong mn đơng góp ý kiên cho việc hoàn thin pháp luật trong Luật Dit đi

(air đỗ) trong thời gen tối

Xuất phát từ những lý do nêu tên, học viên lum chon dé tai “Pháp Mật vỀđiều tiết phần gi trị tăng thêm từ đất đai ma không do đầu tư cia người sitdụng đất mang lạ” làm để tài nghiên cứu luận vấn thạc s luật học (sm đây goi tt

à "Luận vin’)

2. Tinh hinh nghin cứu đỀt

Vin dé điều tất phân giá ti ting thêm từ dit ma không do đâu te của NSDD

mang li đã được nghiên cứu đười khía canh kink tổ cũng như luật học, tiéu biểu

- Dương Hải Phong (2016), Nghưên cứu cơ chỗ đâu tt giá tị tặng thêm tie

“ĐẮT do đầu hrxập cag cơ sở hạ ting tiên dha bàn Huyện Đại ti tinh Tht Nguyên,

</div>Trang 12<div class="page_container" data-page="12">

Luận vin Thạc đ, Trường Đai học Kinh tí Quốc dân Tai luận văn, tác giá đã khái

qguết những vin dé lý luận về giá b tăng thêm từ đất do đầu hr phát

ting giao thông rên dia bin huyền Dai Tử, tỉnh Thế Nguyên trong thời gian từ

in cơ sở hạ2010 đến nim 2015. Mặc di vậy tác giã chưa sâu vào vấn đ lý luận và pháp lý

vi điễu tiết giá b tăng thâm từ đất mã tập trung nhiêu ð khía cạnh kinh t, quản lýbit động sin

- Ngõ Thi Phương Thảo (2017), Cơ chế điểu hắt phẩn giá bí tăng thêm tie

“Ít do quy hoạch cluyén đỗi mục đích sử: ng đất trên dia bản thành phế Hà Nội,Tạp chi Phát triển bên vũng quyển 7, số 3 (9/2017). Tác giã đã phân tích cơ số nh,hành giá trì ting thêm từ đất tập trung vào yêu tổ quy hoạch, mục dich sử dụng ditva đầu he cơ sở hạ ting tin đu bin thành phổ Hà Nội. Với đang lương bài nghiên,sửa khos học được cơng bổ rên tap chỉ tác gã chưa đính giá chuyên situ về giá títăng thêm từ đất cing nhơ chưa đánh giá tổng quan các tác động ảnh huing din giátrì tổng thâm từ đất đỗ có cơ sở đều tt phân bổ giátử này mat cách hop ly.

~ Đăng Hùng V8, Thái Thị Quỳnh Như, Bùi Thị Cẩm Ngọc (2020), Địa td va

mốt 26 để xuất chỉnh sách ths từ giá trì tầng thêm của đắt Tạp chi Kink tơ Taichính Việt Nam, số 522), tháng 10/2020. Nhóm tác gi đã phân tich về các loại địa

tơ chênh lãch didi góc nhìn kinh tẢ, bình luận thục trang nhằm dia ra chính sáchchia sẽ li ích hop Lý giữa Nhà nước, Nhà đầu tư và NSDĐ khi có sự biển động vỀ

giá trí từ đất, tránh rồi ro về tham những, Bai viết tập trung đánh giá trên yêu tổ địatổ và tị trường ma chưa gắn với quy dinh pháp luật Việt Nam hiện hành để có cơsở thục th pháp luật trên thực tế

- Nguyễn Văn Đợi (2025), 1ƒ luận đa tổ cũa Karl Max vớ việc hoàn Hiện

dhe tio luật đắt et sữa đổi ở nước ta hiện may, Tap chỉ Công Thương - Các kắt

aq nghiên cứu khoa học và ứng đụng công nghệ, số 5 tháng 3 năm 2023, Tại bài

wilt, tác giã đã nhận xát, địa tơ chênh léch IT có dave là nhờ q bình kha thác, với

quy mơ, trình độ, năng lục của các chủ thé có quyền khai thác đất đai cận kể, demIni lợi ích to lớn cho một hoặc một số người rong xã hội mặc nhiên được hưởng

Do di, tác giã đề xuất một 26 gi pháp nhim điều tt giá tr chênh lệch đa tô IT

</div>Trang 13<div class="page_container" data-page="13">

đắn các vin dé lý luân khác về cơ chế đều tất này:

- Giáo tình Luật Dit dai do TS. Trin Quang Huy là chỗ biên, Trường Đại

học Luật Hà Nội Nhà suất bản Công an nhân dân, ‘8 bén lân thứ 17 vào năm 2021

Thị chương Il, Giáo tình dé cập đến các nổi dung cơ bản cũa pháp luật về quản lý

hà nước đối vớ đất đi, trong đó bao gdm chế dinh về giá đất và các khoăn thủ ti

chính từ đất đứ. Giáo tình đã phân tích tình ln va đánh giá nội dung pháp lý về

gi dit, cách xác định giá đất, các nguồn thủ từ đất đa, Tuy nhiên, giáo hình chưađể cập trục tiép đến nổi ding điều tiét phân GTTT từ dit không do đu tr của

ối cảnh héi nhập kinh tê sâu réng thì giải pháp hoàn thiên.chế dinh về điều tất giá tị ting thêm từ đất mà không do đầu tư của NSDĐ mangIni cảng được đặc biết quan tân, nhằm hướng tôi việc thu hit đầu teva quản lý, sử

dang đất dai hiệu quả

Các cơng tình đã được cơng bổ là những cơng tình có ý ngĩa đổi với đổ tảit phần giá trịtăng thêm từ đất Trong,

Luận vấn, kết quả nghiên cứu của các cơng hình này giúp cho đảnh giá bình luận

về lý luận công như thực tiễn một cách hiệu quả hơn. Mặc đị vậy, khách quan cóthể khẳng Ảnh ring nhiễu cơng tinh nghiên cửu trục tiếp về chính sich tài chính,đất dei và điều tất phân giá tr tăng thôm từ đất chỉ la một nội đụng nhỏ thuộc một

trong các nguồn thư tà chính từ dit. Rắt ít các cơng trình nghiên cứu riêng biệt vé

di tit phân giá b ting thêm tử đất ma không do đầu tr của NSDĐ mang gi Đãtiết nghiên cứa từ vide tổng kết qua 10 năm thi hành Luật Dat đai và những vẫn đềđặt ra cin ip tục biện thc hoá Nghỉ quyết số 18 và vin đồ này lei cảng thiéu ving

</div>Trang 14<div class="page_container" data-page="14">

các cơng trình nghiên cim Vi vậy, trên cơ sở tiếp thu nhũng giá trị khoa học ma các

công tỉnh nghiên cứu rên đãtiấp cận và gid quyét ð một số khía cạnh, luân vin sẽ

ấp tục nghiên cứu chuyên sâu về đều tất phn gid ti tầng thêm tử đất ma khôngdo đầu từ cia NSDĐ mang lạ

4. Mục dich vi nhiệm vụ nghiên cứu31. Mặc dich nghién cửa

Mạ đích nghiên cứu của Luận văn nhằm để xuất các giã pháp hoàn thiệnphp luật và ning cao hiệu quả thục thi pháp luật về đu tắt phần giá bỉ gia tingcủa đất ma không do đầu hr của NSDĐ mang lại nhằm hệ thống hóa cơ sỡ lý luận

vi giá tr tổng thêm từ đất không do đầu tr của NSDĐ mang li42 Nhêm vunghién cin

ĐỂ đạt được mục dich nghiên cứu nêu rên, Luận vẫn thực hiện các nhiệm,“Thứ nhất, nghiên cứu và phân ích các vin để Lý luận cơ bản về giá tị ting

thêm từ đất, đều tất giá ting thêm từ đấ không do đâu tơ côn NSDĐ mang lạ

“Thứ ba, tổng hợp, ình luận quy định pháp luật vé

thêm từ đất không do đều tư của NSDĐ mang lạ, đồng thoi đính giá thực hỗn thihành pháp luật vé du tit phin giá ti ting thêm từ đất không do đầu tr của NSDD

mang lạ, nêu lần những hen chế, bắt cập va nguyên nhân cia nó

“Thứ ba, đơa ra các liền nghĩ nhấn hoàn thiện pháp luật về đều tt phân giá

trị ting thêm từ đất không do đầu tư của NSDĐ mang lạ, đỀ xuất giải pháp nhim

nâng cao hiệu quả thục thí, áp dụng pháp luật về điều tất phn giá tử tăng thêm tir

đắt không do đều của NSDĐ mang lại

4. Đối tượng nghiên cứu,phạm vinghiền cứu41. Đẳ hương nghiên cine

Đổi tương nghiên cửu của Luận vin là các quy dinh pháp luật vỀ điều tét

phin giá bị ting thêm từ đất không do đầu từ cia NSDĐ mang lạ; những chit

trương của Đăng và Nhà nước về chính sách, pháp luật đất dai trong thời ky cơng,tiết phân giá tr tổng,

"nghiệp hố, hiện đu hoá đất made và hồi nhập quốc tổ. Các báo cáo tổng kết về thị

</div>Trang 15<div class="page_container" data-page="15">

thi hành pháp luật về điều biết phin giá bị ting thim từ đất không do đầu từ cũa

NSDĐ mangle

42. Phan vinghién eins

~ V nội đang nghiên cứu các quy nh trong pháp luật đất dai hiện hành về

iu tit giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu h của NSDĐ mang lại má khơng

"nghiên cửu các hình thức điề trất nguân thụ khíc từ đất đại

~ VỀ không gian: nghiên cứu pháp luật Việt Nam và thục tin thi hành tiên

Tãnh thd Việt Nem, Các nghiên cứu pháp luật của mốt sổ quốc gia trên thé giới với

tinh chit sơ sinh và phục vụ cho việc nghiên cửa sts rồng hơn pháp loật Việt Namvi vẫn để điều tất phân giá tr ting thim tử đắt má khơng phi là nghiên cửa chính,trong Luận vin này

~ VỀ thin gien: Ké từ Luật Đất đủ 2013 có hiệu lực đồn năm 2022

5. Phươngpháp hậnvà phương pháp nghiền cứu

Luận văn được thục hiện đơa tiên phương pháp luận nghién cứu khos họcdy vật tiện chúng và duy vất ich nữ của Chỗ nghĩa Mác - Lénin, tư tuông Hé Chỉ

Minh, các quan diém của Đăng và Nhà nuớc ta vi xây dụng Nhà nước và phápquyền XHCN, về phát triển lánh t, xã hội trong gi doen hội nhập quốc t lênquan din vấn để điều Hất giá t ting thêm từ đất ma không do đầu tu của NSDD

mang lạ.

ĐỂ nghiên cửa và hồn thiện cơng tình, Luận vấn đã sử dạng một số phương

php nghiên cứu chính sau đây:

- Phương pháp phân tín: phương phép này di chia những vin 4 bao quất,

chang nhất thành những phân nơi dung nhã, những bổ phân khác nhau, qua đó giúp

nổi dung nghiên cứu được sắc nét và rõ ràng hon Phương pháp này được áp dung

chủ yêu trong wade tim hiểu va phân tích lý luận và các quy Ảnh pháp luật về điềutất phần giá trị tăng thâm từ đắt không do đều h của NSDD mang lại

- Phương pháp tổng hợp: phương pháp tổng hợp và phương pháp phần tích là

ai phương pháp ln được sở ding song hành và gin kết với nhau. Theo đổ,

</div>Trang 16<div class="page_container" data-page="16">

Luận vin, phương phápcác quy đính pháp luật.

g hợp được sử dung chủ yếu trong việc khái quất hóa

- Phương pháp so sinh: Phương pháp này đoợc sử dạng chủ yêu trong việc

so sính quy định pháp luật về điều tắt phần giá tr tổng thâm từ đất không do đâu he

của NSDĐ mang lạ hiên hành với hệ thống các chính sách quy dinh pháp luậtkhác

ố. —_ Ý nghĩa khoa hạc và thục tiến của đề tài

61 Ynghia Khoa hoe

“Thơng qua việc phân tích, nghién cứu các vin dé lý luận va pháp luật Hiên

quan đến đu tất phần gá ti tăng thêm từ đất không do đều tr của NSDĐ mang

lạ, luận văn bỗ sung cơ sở để đánh giá chung vé các loi chính sich cơ chế phdtiến nhằm điều tất phẫn gi bị ting thâm từ đất không do đầu tơ côn NSDĐ meng

lạ, Đồng thi, Luận văn lim sáng tổ thêm những in đ lý luân pháp luật về đâutiất phần giá tị tầng thâm từ đất ma không do đầu h của NSDD mang lại, gop phin

quyết số 18 và sin đổi Luật Dit dai 2013 đảm bio chất

62. Ứngĩntưe nấn

Kt quả nghiên cứu của Luân vin là những đóng góp hit ich cho việc sin

, hiệu quả hơn.

đối Luật Dit dei trong thời gan tơi, dim bio việc thục thi có hiệu qua hơn pháp luậtvi vẫn để này trong thục #2. Đẳng thờ, Luân vin cung cắp nguồn ta liệu tham khẩo

trữu ích đối với cán bộ, giảng viên, ảnh viên trong cơ sở đào tạo luật trong quá trình.

học tập và nghiễn cứu vé vẫn để này,7. Bốcụccủa hậnvăn

Ngoại trừ phân mỡ đầu, kết luận, dank mue tử liệu tham khảo, Luân vin cókết cầu được cha làm 3 phân nh sau

Chương 1: Lý luận vi đều bắt phân giá tr ting thêm từ đất dai ma không do

đầu tr cia người sử đụng đất mang lạ

</div>Trang 17<div class="page_container" data-page="17">

sé không do đầu tư cia người sử đụng dit mang lạ và thục tấn thục hiện

Chương 3: Định hướng gli pháp hoán thiện pháp luật, ning cao hiệu quảthục thi pháp luật về điề tất hân giá tr tng thêm từ đất dai mà không do đều tơcủa người sỡ dung dit mang lạ

</div>Trang 18<div class="page_container" data-page="18">

B. PHAN NOI DUNG

CHVONG 1: LÝ LUẬN VE DIEU TIẾT PHAN GIA TRI TANG THEMTỪ DAT DAI MÀ KHÔNG Do PAU TƯ CUA NGƯỜI SỬ DUNG BAT

các nhà chính sich thường nhắc dén trong vẫn để quản ý dit dai nói chúng:

Thắc với t sản thông thường khác, dit đủ là tải nguyên thiên hiên, khôngghi là sin phim lao động cia cơn người nên giá đất không phần ánh giá thành sinxuất bay giá ti vật chất côa tải sân đất mà la gi tỉ các quyền và lợi ich thu được từđất dei. Noi cách khác, giá đất thể hiện khš năng sinh lờ từ đất cũng nh hiệu qua

đầu tr vào đất dem Ini, giá dit không được xát đến đưới góc độ nhiên phải ginliên với sức lao động của con người. Với chế độ sỡ hiểu dit đa toạn din, Việt Namkhông công nhận quyền sở hike he nhân đổi với

OSD tinh tên điện ích đất. Co thể hiễu một cách tổng quất ring giá đất là giá tí

bing tiên mã một người phấi rã a có QSDĐ, quyền được khai thác, ning lợi ichtir tiệc sử dụng thi đất phủ hợp với quy định pháp luật. Giá ti này khó có thédong dém một cách chính xác ma mang tinh ước lượng trong mét thời diém nhấtit đại nên giá đất là giá trị của

đản Nhà nước quyết Ảnh về giá dit như là mét công cụ để quản lý và đều titquan hệ dit dei Do đó, ở nước tạ giá đất khơng chỉ ni về giá t của QSDĐ được

go dich trên thị trường mã côn là giá dit do Nhà nước ban hành,

Giá đất bị chỉ phối không chỉ bối nguyên nhân khách quan như kính t, vĩ tida lý, yêu tổ môi trường thời han sở dang, mục dich sở dang đất ma con bị ảnhhướng từ mỗi quan hệ giữa cơn người với cơn người như âm lý xã hội như cầu sở

dạng đất hei thác đầu tơ vào dit. Đến một thời đễm nhất ảnh, các yê tổ này tắc

“heo ayy nhi Rhoễn 19 Điệu 3 Luật Died 2013;

</div>Trang 19<div class="page_container" data-page="19">

đông ngược rở lại giá đất khiển giá dit ting lồn theo thoi gien, khi dé sẽ din đếnvin dé về giá trị tăng thêm từ đất

Hiên nay, pháp luật chu có cách hiểu chính thức và thống nhất về GTTT tir

đất ma được các nhà làm luật ngiên cứu đuối góc độ lý iain VỆ mắt từ ng,GTTT ám chi din quả tình dong gop của các nhân tổ khách quan và chủ quan limting thêm giá ti mot hàng hỏa so vớ giá ti ban đầu Các giá tị này được đơa vào

ou thông trao đổi vật chất và trở thành thụ nhập cho nguời sỡ hồn hàng hón đó

Do dit là loại hàng hóa dic biệt rong nên kinh ti, bản thân đất đi khơng có

gi ti riêng mà cần có tác động từ việc con nguti sử dụng dit và inh giá đất Theođó, có thể hiểu GTTT từ đất chính là qua tinh ma cơn người khử thác và tạo nến

lợi ich từ đất tao ra nự chink ch ti giữa giá bị sau kha thác sơ với giá đất

xi bạn đầu trước ki có sơ tham gia sở đụng quản ý dit di cũa con người

GTTT từ it có thể được phân loại theo nhiều tiêu chỉ khác nhau, có bai cáchhân loại chính dua trên đối tượng bi tác động và yêu tổ chỗ thể

- Cin cử theo đối tương b tác động là đất dai, các yêu tổ âm gia tổng giá bị

ao gi cả yếu tổ bự nhiên thuộc về đất đại mối trường (như vị tí khu vục, đơ phìnhiêu mau mổ, die hình, de chất. ) và yêu tổ bên ngoài đất dai (như tài sân gắn

liễn với đất cơng tình cơ sở hạ ting tei các khm vục xung quanh, yêu tổ văn hoa

lich sử, tâm lính.) Các u tổ nay có mối quan hệ tương hỗ và tác đồng qua lại,một tia đất có vị tí thuận lợi, đất đụ mâu mổ nhiễu chất không bị tro hay cin cốisổ df đăng được chủ ý và đầu tzxây đựng công tỉnh, trồng trot, chin nuối phù hopVới điều liận tự nhiên ma khu đắt mang ei, thun lợi phát tiễn cơ số hạ ting dịch.va deem. Ngược li thin đất ở vị tí hiém trổ khó tip cân, đất kém dinh dưỡng

thi tn kém nhiều chi phí để bi dip, cã tao đất đi trước khi tiễn kha bắt kỳ hoạt

đồng, địch vụ nào khác. Cách phân chie này tip trung vào việc sở dụng dt phù hopVới mục đích sở dụng dit theo quy ảnh, mặc dù vậy, nó chua thể hiện đúng bảnchit có sự tác động cia con người âm ting giá tủ đất đa. Do đổ, theo tác giả, cáchhân chia này phi hop hơn khi nghiên cứu vẫn để môi trường ma không phi là

</div>Trang 20<div class="page_container" data-page="20">

pháp luật về quân lý và sử dụng dit đai, quyễn, ngiấ vụ của người có quyền sử

đụng đất đối với đất đai

= Căn cứ vào chủ thể,gi tr đất đu tăng thêm do be chỗ thể chính ama, baogồm @ tác động trục tấp từ NSDĐ như cãi tạo dit đa, xây dụng tao đụng nôn tit

sin gắn liễn với thơn dit ma mình có quyền sở đụng hoặc Gi) do chỉnh sich quân lý

đất dai cũa Nhà nước, Nhà nước có quyền của dai điện chỗ sở hồu đất đại và quyết

oh các vẫn để như quy hoạch sử dang dit, kế hoạch rỡ dung dit, mục dich stdang đất thụ hỗi dit; hoặc (ii) do dr án đều bơ có sử dụng đất của nhà đầu tr

Việc phin chia này được đặt ra là bai đậy là các đối hương gin gli và có thi tácđơng din việc sở dụng đất đu nói chưng Do chế độ sở hồn đất đi tồn din nên cần

có sự tham gla quân lý từ Nhà nước và sợ phối hợp với NSDD. Ngồi ra, chủ thể

khơng thi thiểu a nhà đầu tơ dự án đều tr có sở dụng đất.Theo đó, vì mục tiêu pháttriển nh tế - xã hộ, các chr án đầu tư được phê duyệt và cần din tích đất đi nhấtcảnh đỄ thục hiện dr án, khi các thơn đất rồng khơng cơn nhiều thì việc phấ thu

gom đất đủ từ NSDD là điều không trinh khối Chính các dur án này số tác động

din quyển lợi của NSDĐ nhưng & khía canh kính t, hoạt đồng côn các nhà đâu he

cũng đồng thời lam ting thêm giá bị đất đi do được đầu h phủ hợp với quy hoạch

và nh cầu phát hiển, chính sách từ Nhà nước. Mặc dị vậy, để Nhà đầu tơ có thé

thục hiên được dự án thi không thể thiêu ar tác đồng vé mắt chính sich cia Nhàtước đã tạo điều liên cho Nhà đầu h thực hiện. Do đó, trong số các yẫ tổ tao nên

GTTT từ đắt tủ Nhà nước đóng vai tro trung tim, có khš năng tạo ra gi tri ga tổnglớn nhất, hiệu quả nhất và én Ảnh nhất, đồng thời cỏ công cụ để điu tt lử các lợiich, nghĩa vụ của các chủ thể cịn la thơng qua các cơng cụ chính tả khác nhu,

Ngoài các yêu ổ trên là cơ bản, trong tâm thi giá dit cing có thé ting một

cách tự nhiên do tinh khan hiểm và ngày cảng có xu hướng khen hiém hơn Đất đạikhông thể sin sinh thêm song như cầu cho tất cả các ngành, cá fish vực và nh cầu

của mất chỗ thể sử dụng về dit ngày cùng có xu hướng ting Do đó, da được đầu hehay không đầu tu yêu tổ khan hiện công lâm cho giá cũa đất đủ tăng hôm.

</div>Trang 21<div class="page_container" data-page="21">

mang l chính là nổi đến việc loa trừ yêu đỗ đầu he của NGDĐ và nhẫn mạnh vàovai t tác ding của Nhà nước đối với giá đất (hồng qua quy hoạch sở dụng đấtcho phép chuyển đỗ: mục dich sử dụng dit, thông qua việc mỡ meng đơ th, kaacơng nghiệp, thơng qua các chính sich tà chỉnh về dit dei... V2 lý luận để xácoh phân GTTT từ đất không do đầu he của NSDĐ meng li thi cén phân bit giá

tỉ trae đều hư và sau đầu tư vào dit đai và giá ti nào do NSDĐ trục tip khi thácđầu tr (ga vin ma NSDĐ bổ 18), giá ti nào NSDĐ được inxing lợi gián tip. Theo

đó, NSDD đủ khơng có hoạt động gì làm ting giá tr đất dai nhưng vẫn được hướng

lợi từnhông hoạt động của Nhà nước

Xem xét mốt dự án đều tr đơn giản nhờ su: do nhủ cầu iệp cận nước sạchnot cơng cơng chính quyền dia phương phê duyệt phương án lấp đặt hệ thẳng phân

hối nước tại các khu vục cổng công, đông din cơ Các cơng tình được xây đụng‘bit Nhà đầu tr (sỡ đăng NSNN, ngân sách tw nhân hoặc kết hop) và được chuyển

geo cho bên vận hành kimd thác quân lý tha phí đối với dich vụ ha tổng này, Việclip đặt hệ thống cấp mage trong số làm tăng giá bị đất ỡ đỏ. Nhơng lợi Ích mà người

Xiêu ding gin cho việc tiép cận với nước máy sẽ được vẫn hoa thánh gá ti đất daitrong khu vục tếp cặn NSDĐ hay nhà đầu tơ sẽ có thể nắm bit được lợi ích từ giátrị đất bing việc chuyển nhương, chuyển quyển sở dang tite đất sau khi đã đượcphat hiển Sự cụnh tranh trong thi trường sé dim bảo rằng niễn là lợi ich vé giá ti

đất đủ từ việc xây dụng các hệ thống nước sạch vượt qué chỉ phi xây dụng thi

pham ví lợi ich từ việc cùng cấp nước sẽ được mỡ rộng sang các thôn dit xung

Có thể thấy, việc xác định ding GTTT từ đắt và chủ thể nào được buông lợi"hay chiu thiệt từ sự they it đại không đơn giản. Tử những phân tích trên.va trong pham vi nghiên cửu pháp luật về đu tit GTTT tử đất tác giã khái quát

Ini khái niệm vỀ GTTT từ đất như ss

GTTT tí đắt hay giá t đắt đủ tăng thêm được tiểu là phần chênh lệch giá trcủa một thôn đất theo thôi gian và sau một quá bình đầu t khi thác nhất Ảnh của

aati

</div>Trang 22<div class="page_container" data-page="22">

gating gi tri đất đại

1.L2. Corsi lành thành giá trị tăng them từ đất

été ngudn gốc, đất đa không chỉ do tự nhiên mang ei mã cịn con có góp

sức từ con người thơng qua súc lao đơng trong q tình sén xuất

“Theo đó, nh đã phân ích về góc đơ tw nhiên, đất dai có những thuộc tính,

tinh chất cơ bản được hình thành ừ guá tỉnh âu đại và phức tep, chỗ u thơng quảtình phong hố ci các loại đá (nhữ các tác động ảnh học tử nắng gió, mưa ma

các loại dé vỡ van ra thành các hat nhổ) và q hình ích lui biến đối chất hữu cơtrong đắt Chính những điều kiện te nhiên nay tổng hop lại tạo nên chất lương đấtXhác nhau cho thie đất ni ring và khu vực điện tích đất nói chưng din đến sự

chênh lệch giá tị đất đa ở các vùng đị Lý khác nhau.

Dui gốc đồ nh ta, GTTT từ đất được gi thích theo lý luận dia tổ cia CácMác Theo C. Mác, đã tơ chính la giá cả của QSDD và khí các nhà từ bản tham gia

đầu tư sỡ dạng dit s tạo nên dia tô tơ bên chỗ nga”. Mét cách tom tit, C. Mác đã

chi racing hầu hit bộ phân suing dit nông nghiệp là đất xấu, các loại đất tố Tạ bịđộc quyền ánh doanh nên các nhà tư bản chủ ngiấa buộc phải thu of ruộng đất có

đĩa bình xấu, điều này đã lâm cho những nhà từ bản kinh doanh trên ruộng đất tạo.

xa lợi nhuận khác nha mà lợi nhuận đó sẽ chuyén hỏa thành địa tô chênh lệch Dia

tổ chênh lệch a hình thúc thể hiện cũa đa tơ tơ bản chủ ngiễa Nhớ vậy, C. Mác đã

thành công rong việc gi thích quan hộ kinh tế phat sinh trong quá tình sở dụng

"Bộ Gio đụ và Dio ta G012), Giáo ning hạt ôn co bất cia Chi nga ức - nh (nh cho-Hl tin đa hoe, cao đồng 6 hơng ap ngành Mức — Ldn tang Hổ Chí Md), OCS Chàng.

</div>Trang 23<div class="page_container" data-page="23">

đất và chỉra ha oni địa tô chônh lệch, là đa tổ chênh lệch], địa tổ chênh lậch vàiat chênh ch tuyệt đối

Nấu nhy đa tô chênh ch gắn chit với những đặc diém tenhién của đất di

(chi ma đất đi cổ sự khác nhau về điều kiện tự nhiên vốn có dẫn din kết quả sin

xuất kinh doanh trên dit đại có đều kiận tự nhiên khác nhu là khác nhan) thì iatổ chảnh lãch Il đợc hành thành rên cơ sở thêm canh, tú là việc đầu tư thậm tr‘bin vào ruông dit nhẫn ting độ mâu mé, ning cao sin lương, chit lượng canh tác

của di? Nhà bơ bản sẽ thu được chênh lệch địa tô Tl trên cơ sở ci việc khai thác,

sử dạng đất với quy mơ, tình độ, năng lục cia NSDĐ khác nhau thì dẫn tơi gi tí

chênh lãch khác nhu. Cũng một vi tri và điều liên tương đồng những nhà đâu tử,

nhà tơ bản cổ kính nghiệm, uy tn và tình đổ sẽ tạo r luồng thu nhập từ đất dai cao

hơn, làm cho giá bị đất đu cao hơn Noi cách khác, đa tô chénk lệch II chính là

GTTT từ đất Khi tho được chink léch dia t6 11 th đồng thời nha từ bản công thụ

được chênh lệch địa tô 1. Do đồ, khi nghiên cửa GTTT từ đất người ta tập trùng

vào giá ti dia tô chênh lệch Il. Địa tô chênh lich If s thuộc vỀ người đầu tư vào

đất Tuy nhiễn, do thuê đất từ chủ đắt nên nhà tư bản phi trã mốt khoản tin thuê,goi là cin tổ chênh Lach huyệt đối Ki đất đã tăng gi bị, người sở hôu đất (chủ a)sổ tăng tiễn th dit dù khơng có host động nào làm ting giá bị đất dei, điều này đãtạo lần song phân ứng đỡ đổi từ phía nhà tw bản, từ đó, vấn đồ điều tất đã tổ chẳnh,lich a đời

Vi mắt nguyên lý lý thuyết da tô sẽ cong cấp cơ sở lý luận quan trong choiệc giã thích cơ sở ình thành GTTT từ đt, Việc thay đối đa tôlà cột nguồn, gốcTẾ côn nự gia ting giá tị đất đủ hay GTTT từ đất Gắn với chỗ độ sở Hãu đất đi vàquân Lý đất dai tại mốt quốc gia nó riêng, bao gdm Viét Nam, Lý thuyết đa tổ đượcđăng để giã thích cho cơ sở hình thành GTTT khi con nguti tác động vào đất đi

6 Việt Nam, Nhà nước là dai điện chỗ sở hit và thông nhất quan lý nên Nhà

nước sẽ đi điện chủ sở hữu đất di, thục hiện thu die tô chônh lệch: ĐỂ làm tinggid trị đất đai, Nhà nước tác đông vào đất thơng qua các chính sách quản ly dat đai,

1B Giáo đụ và Đảo tạo (2015), 50d, ang 309,

</div>Trang 24<div class="page_container" data-page="24">

at đuyệt quy hoạch kế hoạch sỡ dạng dit, chyé

phục vụ mục iêu pit biển kink t, ma ảnh xã hội cho người din. PGS. TS Neu

Quang Tuyên từng bình luận, đt dei ki chưa được nhà nước quyét nh mục dich

sử dung cụ thể và chưa giao cho ai quân IY sử dung thi nó được coi là ti ngun,

đất dai này có giá trí kình tổ khơng cao bi nó tổn tại đoới dang tiém ning và chưađược kh thie sử đụng, mang lạ lo ich vật chất, khi đất đủ đã được Nhà nước quy

hoạch và xác dinh mục đích sở đụng đất thi nó trở thánh tài sẵn riêng của một có

nhân hoặc tổ chức và có giá t kinh tế cao hơn rất nhiêu lần ở dang tài nguyên"

Nha made đã tao cơ sở dé NSDĐ có thể tao ze GTTT từ đắt hay đã tổ chênh Lech ITthông qua việc đâu hơ vào dit đã dave phân chia quy hoạch, chuyển đổ: mục đíchsử dung dit, phé dgyật kế hoạch nữ đụng đất trong một thời hạn nhất định Địa tôchênh Lach tuyệt đối của thin đất thay đỗi và Nhà nước sẽ trở thánh chủ thể thựcTiện thụ dia tô chênh lệch yết đái

VÌ phía NSDĐ, trong q tình sở dụng đất NSDĐ đã bô vốn, sức leo động,ảnh nghiệm, công nghệ khai thác các điều kiện tw nhiên vẫn có ie thần đất nhằmsống hoặc cũng có thé wi đều từ phát triển dự án Việc hình thành GTTT từ đấttrong trường hop này không thể không kể din tác động từ chính sách quản ý đất dai

cite Nhà nước đã hoạch đính việc sở dụng đắt của NSDĐ, bản thân bất động sản

hoạch, chmục dich sử đụng thôn đất của chính NSDĐ hoặc thi đất lân

cân của NSDĐ khiến việc đầu tư vào các thie dit nay dẾ dáng hon Ngồi ra, giáđắt cũng có thể thay dai do u ổ khách quan din từ sự ting trường của tị trường

` Ngô Thị Phương Thảo (2017), "Cơ ch aside nhẫn giá mỉ ổng dtm từ đắ doy hoach chuẫn dt

ane ch sữ chang đất rên đa bản Đưnhghổ Hà HỘP, Tap ci Pit te bin ng quyền 7, số 3002017),

</div>Trang 25<div class="page_container" data-page="25">

bit động sin trong nước và quốc tổ (chi các giao dich bất động sin trần th trườngphat hiển sôi động) hoặc ny khen biễm nguồn cong đất đai ð một địa bản, một khvực cũng tic động tôi giá cả dit đi tăng lần ma không phụ thuộc vào mảnh đất đồ

NSDĐ có đều br hay khơng

Nhấn chung, cơ sở hình thành GTTT từ đất dưới gốc đồ kink tế là do mr they.

đỗi dia tô. Rit khó để phân tích wr tác động cia từng loại đa tổ ma có sợ giao thon,ảnh hng lẫn như, chính việc thay đỗi về dia tơ là nguẫn gốc cũa GTTT từ đấtNhận điên được nguồn gốc hình thành giá dit và GTTT côn đất một cách cụ th,

đây đã và ở phạm vũ điện rồng sẽ à cơ sỡ tiền để quan trong dé nhận điện được nơ

cần thất khánh quan của việc Nhà nước điều tất GTTT từ đất ma không do đâu nr

của NSDĐ mang lại.12. Khái

không de đầu tu của nguời sử dung đất mang lai

in tất phẫu giá trị ting tiêu từ đắt mà khơng do din tecđa người sĩ tụng đất ưng lại

“Thông qua nội dụng phân tich khá niệm và cơ sở hình thành GTTT từ dt,

có thể thấy việc căn thất của vẫn đã đu bất GTTT từ đất mà trong tâm là đâu tấtnhững lợi ích ting thâm khơng do đầu hr của NGDĐ mang ei, Đây lã một pham trù

quan trong và nhay cém trong các chính sich quan lý đất đi nói chưng và chínhsách ti chính về đất đi nói riêng, khơng chi cén sự cen thiệp từ pháp luật, cơ quan

nhà nước có thẫm quyển ma còn lin quan ti tâm lý xã hộ, đánh giá tác động cũa

chính sich đơi với NSDĐ. Cho đến nay, pháp luật đất dai Việt Nam chữa có mốt

cánh ngiĩa chính thúc về việc đều tiét giá bị đất dai là gì hạy đều tiết GTTT từ aitkhơng do đầu tr của NSDĐ mang li được hiểu như thể nào Theo tác gi ơ"nghiên của nổi đang này nhẫm hiễu bản chit vé nơi đang các chính sách đu tắtGTTT từ đất tạ Việt Nam.

Vé mat ngôn ngũ, “điều tiết" được hiểu là quả tình phần phối, đều chỉnh lạmột sự vật, hiện tương thông qua các biên pháp khác nhau để đưa sự vật, hiện tương,

trở vỀ trang thứ dn nh:

</div>Trang 26<div class="page_container" data-page="26">

Trong bôi cảnh v dit dui, đềo tiết GTTT từ dt không do diu te của NSDD

mange là việc NSDĐ chia s, đều chỉnh l các giá tì đất đi tăng thêm cho các

chủ thể khác nhằm hai hịa lợi ích có được từ đất đai, tránh xây ra chênh lệch lợi ích.vv duy tính căn bằng git một bên là NSDB (khống tham gia đầu tr làm ting giátrị đất da) và một bên là Nhà nước — Nhà đầu tr (các chỗ thể chính thục hiện đều trvio đá), Việc đều tiết GTTT tử đất không do đầu tư của NSDĐ mang lei được thểliện đới các khía cánh cụ hể sau

- Thứ nhất sẽ khổ sổ thể chon một giá tị khối didm cổ dinh cho bắt kỹ một

giá tị nhờ tinh khan hiểm,n tiễn động khi có tác đồngvã tri tha đất nào và dit dai luôn cổ ar gia ting

khơng thi sinh sơi cia loại hàng hóa nay. Gis đất

yêu tổ con người, ủy thuộc vào tùng thời điẫm định ga đất Việc ảnh giá đắt và

tinh toán GTTT tử đất cịn là cơng cu ti chính đổ các chủ thể tham gia giao dichtiên thi trường bit đông sin, bao gầm cễ Nhà nước với vei trở quản lý chính sichdit dei đã vẫn hoe giá tị đất dei và thu lợi ích khi đu từ vào dit. Vì vậy, seu mỗilần gia ting giá ti, giá đất sẽ duy tì giá ti mới trong mốt khoảng thi: gian nhất

cảnh và stip tục được đầu tự phát sinh chênh Lach đa tô và ga ng giá tị

~ Thứ hai, ấtGTTT từ đất ma không do đầu tư của NSDĐ mang lai là

“một biện pháp nhằm cân bằng lợi ich côn các chủ thể mốt cách hop tinh hợp lý Với

sn ga tăng gi tr đất đa ti một kin vực thi tranh chip dit đủ công df xây ra hơn.

Do a, việc điều tiết yêu cầu mr khéo láo cơn các nhà chính sách, với mong muỗn,dy tủ trang this cân bằng về lợi ích.

- Thử ba, GTTT từ dit không do đầu te côn NSDB mang lạ thường xuyên

in ra cho đà NSDĐ mong muốn hay không mong muốn, được biết hoặc khôngiết din việc giá trị đất di tạ khu vực đã được gia tăng ĐỀn mốt mie độ nhất đnh,NSDĐ không thể b6 qua vấn để này và mốt cách tiéu cực, có thể lợi dụng ar giatầng này dé nhục vụ lợi ích cá nhân như diy giá tr chuyển nhương, mse bán đất dai

tăng lên biễn dit đai (hay QSDĐ) có tính thenh khoản cao trong giao dich trên thitrường Do đó, các nhà chính sách nghiên cứu và áp đọng các biện pháp cén thiết

</div>Trang 27<div class="page_container" data-page="27">

shim đều tất GTTT từ dit không do đâu tw của NSDĐ mangle, tránh những hậu

aqui khơng đáng có, ảnh hng đắn thị trường bit đồng sin nổi chung.

Ninr vậy, điều tiết GTTT tử đắt khơng đo đầu te của NSDĐ mang lại có théTiểu là quá tình Nhà nước áp đụng các cơ ch, chính sách t chính về đất dai nhằmyêu cầu NSDĐ thục hiện các ngiấa vụ tài chính dé phân bổ, điều chin lạ GTTT tir

dit gia Nhà nước — NSDĐ ~ Nha đâu hx Thông thường việc điều tất nay được

giá ð các thấi điểm khác nhau với sơ tác đồng của yêu tổ có liên quan Điều tất

GTTT từ đất khống do đầu tw của NSDĐ mang Iai là công cụ quản lý dit đại và

du tt thị trường bit động sin. Theo dé, điều tt GTTT tử đất khơng do đâu hecia NSDD mang lạ có những đặc đấm mau:

- Thứ nhất, Nhà nước va la chủ thé ban hành chính sách, vừa là chủ thể

li khi đầu hư phát biển đơ án sử dụng đất còn NSDĐ có ngiữa vụ ti chính về đất

sen khi được Nhà nước — Nhà đầu tu thục hiển đều tr phát hiển bất đồng sẵn tetâm vực, Nhà nước thể hiện vei trở quan trong và là chủ thé duy nhất có thé ben

ảnh các chính sich shim điu tất GTTT từ đất không do đầu te cũa NSDĐ manglạ. Điễu này được lý gi bai các khi canh khác nhau

Nếu nhấn từ chế 46 sở hồu toàn din đối với đất dai tử Việt Nam, dit daiXhông thuộc sở hữu hy nhân nên Nhà nước là chủ thể dai điện đồngra ben hành cácchính sách quân tý đất ds, nh quy hoạch, kể hoạch sở dụng đất, phân bổ đất đủ taimột âm vục được rỡ ding vào mục dich g, trong thời hạn bao lâu, đẳng thời, Nhà

tước cũng ban hành chính sách tải chính về dit đa, bao gém cả wide thục hiện việc

du it các nguẫn lợi từ đất dei, Nhà đâu hy hy NSDĐ cần tuân thủ những chính

</div>Trang 28<div class="page_container" data-page="28">

sách này nhẫn thục hiên nghĩa vụ từi chính khi có quyển khai thác, sử dung đất nóichng

Xem xết đưới gốc đơ kinh tỉ, NSDĐ hay Nhà đầu tư đều muốn thụ lợi ehga ting từ việc phát iễn bit động sản, trong khi Nhà nước đồng vi tr trung gien

cho phép thục hiện các giao dich chuyển quyển sử dụng đất cũng như thực hiện

quân Lý, khi thắc các nguồn lực đất đi nói chung trong phạm vi lãnh thổ quốc giaNếu nh khơng có cơ chế đầu tắt GTTT từ đất không do đầu hr của NSDĐ mang

đồn tnh trang khiêu ng, khiếu kiên vé đất đủ, gây hỗn lon thị trường

GTTT từ đắt không do đầu tr cia NSDĐ meng lạ có được là nhờ chơnh lệch.

tấn tơ phát sinh khi phá tiễn cơ sở ha tầng, dich vụ công cơng huy những tiên íchti các khu vue xung quanh mang lạ. Là một tổ chức quyền lực công, đồng thờ làdei điện chỗ sở hiếu đất đủ, Nhà nước thực hiện quyền đều it các nguẫn lợi ích trviệc đều tt GTTT từ đất không do đầu tư của NSDĐ mang lạ và sẽ phân bỗ lạloi ich tả chính tha được thơng qua các chương tỉnh, đổ án tá phát tiển khu we,ấp tue làm gia tăng giá tú đất đủ. Néw dé cho bất kỹ tổ chúc, cá nhân nào khác

thục hiện công tác này đều rẽ dẫn din những lợi ích cá tiệt mà khơng hướng đến sơ

phat tidn chúng vi mục iêu nh té xã hội cia quốc ga

- Thử hư, đều bất GTTT từ đắt được giãi quyết bằng chỉnh sách ti chính và

6p phin gai quyết vẫn để nguẫn tụ cho NSNN. Chỗ sở hữu đất đi là người din

hưng người din lạ khơng được thụ hưởng lợi ích được tao ra tử đất đại do cơ chế

sở hữu đất dai mang lại. Điều này được thể hiện Nhà nước không điều tiếtGTTT tir

đắt dai thơng qua chính sách quản lý quy hoạch dit đi ma qua cơ chế vỀ ti chính

Việc đều bơ vào đất đã tại một khu vục sẽ làm thay đổi các chi số phát tin tại khvực đổ, tạo ra vi thé mới có giá trí cao hơn cho khu vực được đầu tơ Tổng hop cácấu tổ về quan hệ thi trường, cơ sở ha ting dich vụ kính tổ vẫn hóa - xã hồi, giá

</div>Trang 29<div class="page_container" data-page="29">

hướng lợi trục ấp từ dự án sổ trả mét phn chi phí đự án thay vi những NSDĐ cách.

xa ka vục phat tiển ĐỂ 06 cơ chế phù hop didu tiét các GTTT từ đất thi cần sử

dạng các biên pháp ti chính, tha lạ các lợi ich không do đều tr cia NSDĐ manglạ

Ngôn lục đất đủ nêu khơng được sở dụng có hiệu quả thí sổ tác động đếnuục iểu kink tế - xã hột và gậ thất thụ cho NSN, tác động gián tip đến quan hệ

lợi ich kind tổ xã hội trong các quan hệ đất đủ. Do đó, việc thụ các lợi ich từ đấtdei cần được thục hiện bi các chính sich ti chính vé đất da, Kina vục cơng hướng

dn việc th lạ tất cả hoặc mốt phần giá tị đất đi ting lên do đầu tư va sỡ đụng sốtiên thụ được để ch tr cho xây dig dt án vimục dich công công Cách thức nàycũng giúp giảm bot gánh năng NSNN trong việc chỉ iêu cho phá tiễn dit di, cơsở he ting hay dich vụ công, đồng thời ngôn ngừa hiện trong đầu cơ đất qua viễcchuyển giao QSDĐ trong một phạm vì và thời gián nhất dinh,

- Thử ba, điều tất GTTT từ đất không do đầu hr của NSDĐ mang lại cổ sơ

Xhác nhau tay từng khu vục. Cơng ou thu tài chính đất dai, Dao gm việc thụ các

GTTT từ dit gop phần vio điều bất việc sỡ dụng đất oie các chủ thể, thục hiệnất đu, Mi khu vực có n

chính sich công bằng xã hội trong tiép cén và sử đụng

tổ tư nhiên, sự phát triển hạ ting khác nhau nên giá đất giao dich trên thị trường

cũng khác nhao, Các kinu vực cảng gin nhau thi sẽ chị tác động chung của cùng

một hạ ting kỹ thuật, giao thông hay các điều kiện về địa chit nin giá dit s có daođơng nhỏ hơn GTTT tử đất phát sinh khi có tác đồng, quá tinh đầu tr của cơn

"người, do đó thục té khơng có thủa đất nào cổ giá tri y hết nhau mã chỉ meng tinh

chất tương đương,

Xuất phát từ thực tấn tên việc đu t GTTT từ dit không do đầu tư của

NSDD mang li không thể ép đụng ching cơng thúc trần tồn ãnh thd quốc gia màcần xem xét tổng hoe trong một khu we din tích nhất định, có tính tốn đến cácấu tổ thương mai từ đất dai để xác đính cơ chi, cách thúc điều tt GTTT mét cách

</div>Trang 30<div class="page_container" data-page="30">

phi hợp. Điều này đôi hồi việc xây dựng hệ thing đỡ liêu thông tin về giá đất và

các ác đông lâm ảnh ring dén giá dit một cách đẳng bô

- Thử tụ, đu tt GTTT từ đắt ma không do đầu tơ cia NSDĐ mang lạ là

quyền và ngiĩa vụ của NSDĐ trong qué tình sử dụng dit. Dưới góc đổ quyền của

chủ thể sử dụng dit: NSDB được Nhà nước công nhận QSDB, giao dit, cho thuêđất và ghi nhân gti thin đất tự thời idm được công nhận, giao dit, cho thuê dit

Xôi chúng đã thục ar ting sơ với giá tr ben đầu, NSDĐ đã thực hiện nghĩa vụ đổi

Với phân ting thêm cho Nhà nước thi hi Nhà nước tha hồi dit thục hiện các chr

fn đầu tr xác định giá tị đất kh tính phương án bd thường, giã phóng mất bing,

tinh giá đất lim ga khôi đm để đầu giá đất hoặc xác đính giá bị đất để thực thi

các bản án, các quyết ảnh của Toà án, cũa cơ quan thi hành én... dave xác dinh

tiên cơ sở giá bị đất sau ki đã đu tất nguẫn thụ ma không phãi xác định giá ti

an đều

6 khía cạnh trách nhiệm và nghĩa vụ Khi dave huông quyền thi NSDBđồng thời phải thực hiên nghĩa vụ tải chính về đất Điễu tất phân GTTT nhằmhướng tô sơ công bing git các chủ thể sử đụng đất, hài hoi loi ich giữa người đầutiêm cho giá trị đất tíng lồn với nguồi hưởng lợi từ giá ti tăng thôn,

12.3. Cách thức điều tất phin giá trị ting thêm từ đất không do din tr cha

người sic dg đắt mang lạ

ĐỂ đo lường lợi ích từ đâu tr đất dei mang lei hay côn goi là GTTT từ đất

tá tr inning lợi, các quốc gia sẽ nghiên cửu xác lập một hệ thông định giá đắt vào

Tai thoi đễm, một là xác định giá t đất trước ki có đầu tơ và ha là xác định giátrị đất seu khi cố dự án bằng cách tìm những khu vục có đặc điểm tương đồng vớiku vực phat triển đơ án Nhiễu quốc gia trên thé giới, beo gồm Việt Nam để ápdang các cách thúc nhằm đề tt đối với GTTT từ đắt, cụ thể

- Mét là, &ều tiết GTTT thông qua việc thu tién thuê đất

“Thuê đất là mốt loại thuế gián thu áp dụng đối với các cá nhân, tổ chúc sốHữu đất đủ hoặc có quyên sử đụng đất (tủy thuộc vào chỗ độ sỡ hữu đất dai ở mất

quốc gid). Tại Việt Nem, các khoản thu thuế từ đất dai bao gim thuế sử dụng đất,

</div>Trang 31<div class="page_container" data-page="31">

6 dinh và cổ mức thu suất tay thuộc vào diện tích tite đất, giá t chuyển quyềnsử dạng dit. Tuy nhiên, pháp luật Việt Nam chưa có cơng cụ để đo luồng giá tị thi

trường của QSDĐ ma phụ thuộc vào sự khai báo của NSDD. Ngoài ra, nước ta chưa

"nghiên cửu riêng một loại thuế áp ding tạ các khu vực được đầu tơ phát tiễn, cơngnhư chưa tính din các yêu tổ về giá bị đất đủ trước và sau thoi điểm đầu tư lâm cơsở để thủ thêm thu từ việc sử đụng đất của người dân

6 các quốc gia phát tiễn ở Châu Âu hay kho vục Mỹ La tin, hệ thing giá đất

thường được xây dụng từ sém và tạo thành cơ sở đỡ liệu quốc gia công khai Hauhit các quốc gia đều áp dạng chính sich vé thud nhim điều tt GTTT từ đất không

do đầu tr của NSDĐ mang lại, thường được gọi là thuế ci tiên(betterment Levies)Tei các quốc gia khác nhau sẽ có tên gọi khác nhau cho loại thuê này, “Hồn Quốc4 ing thuế cay hoạch dé ta: Nhật Bản áp chong thuế uy hoạch thành phổ: Các

xước châu Mỹ Ta th nue Colombia, Perie Argentina áp chong hink thức Huƒphỉ

dồi vớt giá tr tăng thêm cũa đẳP”. Losi thuê này được áp đang ting ti các kins

vực được dix ty phát iễn dé thi, trong do có sắc thuê đánh vào giá tr đất đa ting

thêm sau khi trừ phn giá ti ting thêm do nhà đều tư tạo ra Đơn cỡ như ở

Vuong quốc Anh trong mét thời gian để áp đặt thuê cũ thin bằng 40% giá t đất

đi thm được do đầu tr công, Tại Tây Ban Nha, thuế cãi iên được Nhà nước sử

dang dé thu được lợi nhuận từ giá bị đất đủ, theo đó, mốt loại thuê đặc biệt, tách

tiệt với thuổ tài sân, được đánh vào sự gia ting giá tị đất dei và ti sin; nhằn mục

dich thụ được một phin lợi ich tử nự phát tiễn đổ thi được hỗ to công công”. Mức

thuê suit căng cao kh GTTT từ đất cảng lớn

Nhà nước thục hiện thủ thuế giá t đất di tăng thêm và là một nguén lợiđáng k cho NSNN, Phin đầu tất này con buộc những nguời có QSDĐ ở những vi

ˆ Ngyễn Đinh The G020), eh ngưệm qc tÝvỀ đều tt gi túng thậm từng đắc" <

-EBEJADBTinSte gov /Pg:gl-tủ hhsh> quo eve dit et gat ung thến ta GA 32, my

‘ip ngay 1005/2023,

George E.Prtrson 2009), Uslockong Land Vaes to Foanee Usb Byreconcnoe he Word Base

‘bx Diclonne fathered No, 7; <

"dọc iđo-sapsel words ngletetedn/7234 1460130900644 patM.61200PUBOBOxS101 0FFICIALD.USEDDNLYI pử>,

</div>Trang 32<div class="page_container" data-page="32">

tí có khả năng sinh lời cao phải đưa đất vio phục vụ kánh doen hoặc ph chuyểnnhượng cho những người có khš năng sử dụng dit vio các hoạt đồng kinh doen có

hiệu quả Do vậy, việc quy dinh thuế suất cho gi ti đất đủ tổng thêm là cin thiết

"ngoài thué suit cơ bản đp đang chúng đổi với viée sở dạng đất hay chuyển quyên stdang đất

- Hạ là, đề tit thông qua tiễn nữ dụng đt, ẫn thuê đất

ĐỂ điều tiất GTTT tử đắt dia tô chênh lậch) su khi đều từ vio đất đi cơ sở

ha ting kỹ thuật, dich vụ tiên ích cơng cơng, các quốc gia cịn sử dụng thêm cơ chếthụ tiên sỡ ding đất Tiên sở dụng dit, iần thuê đất 1a các khoản tai chỉnh mãNSDD phi trả cho Nhà nước khi được Nhà nước cho thuê dit có th tin sử dụng

đất giao dit có thu in sỡ dạng it, cho phép chuyển mục dich sử đọng đất công

nhận quyền sử đụng đắt Tay thuộc vào pháp luật mỗt quốc gia má khoản tiên này”

được thu vào những thời đm khác nhan. Đây là cơ chế đều HẾt trục tiép các

GTTT từ dit không do đều tr của NSDĐ mang lạ khi Nhà nước ti toán ên sử

dang đất tin thuê đất tne tấp lên điện tính nữ dụng đất ode người din và Nhà

nước công chủ động trong việc điều chỉnh các dinh mức đối với các khoản chỉ phínày

Tuy nhiên, diy khơng phải là một cơ chế được áp dạng phổ biển bing cơngcu về thuế, Có các quốc gia chỉ áp dụng thụ thud giá trì gia ting từ đất ma sẽ không

thụ thên tién sỡ đụng đất tin thuê dit như Việt Nam. Điễn hình la 6 Trong Quốc,

Hin Quốc hay Anh Các chính sách điều tit GTTT từ đất khơng bao gim việc tho.tiễn rỡ dụng dit, ần thuê dit ma s áp dụng các lon thuế đất và phí phát tiễn

- Bala, điều tất thơng qua chính sách phát iển hạ ting, giao thông

Đây là cơ chế đầu tt GTTT từ đất không do đầu tơ của NSDĐ mang lạđược áp dạng phổ tiên nhất ð các quốc gia và gin lién với chính sich Phát triển đơ

thị theo định hướng phất tiễn giao thơng, có nguyễn gốc từ ting Anh là TranstOniented Development hoặc Trensperttion Oriented Development (TOD). Mat

cách ném na, TOD là một kiễu tr đuy trong quý hoạch xây dung dé thi, lây dinhhướng gjao thông lam nin ting cho việc quy hoạch và phát trim đồ tị, Việc phát

</div>Trang 33<div class="page_container" data-page="33">

triễn đẳng thoi cơ sở hạ ting và bất ding sin về nha 6, nhầm bảo vệ mi trường và

hs thác GTTT từ đất cho việc tiếp tục tai đầu tr đồ thị, phát triển cơ sở giaothơng

Việc áp dụng chính sách phát tiển đô thi này cần được nghiên cửu và xác

dh khu vục phủ hop, đưa trên các yêu tổ về con người, mật độ giao thông và điều

ifn tự nhiên dit da, Dựa trên những cách ấp cân này, các nhà chính sách thường,

đánh giá ba gá tị nhằn xác dinh một khu vue áp đụng chỉnh sách TOD, đỏ là @)Giá trị cốt lõi (tâm quan trong của một phương tiên hạ ting giao thông trong manglưới giao thông công công lưu lượng hành khách, sự kết nối với các phương thúc

ân chuyễn kháQ; (a) Giá tị địa điểm phản ánh chất lượng và ac hip din nhà đầutự ci khu vục (nhờ là a da dang của mục dich sử dung đất thôi hạn sở dụng đất,

ty sin có của các dich vụ thiết yêu nls trường học và tổ, khã năng tấp cân bằngcách Gi bộ hoặc di xe đạp..); và (ii) Giá bị im ning thi trường để cập din giá tí

đất đu mong muốn thn được seu khi đầu hehe tổng

Kia các he tổng được xây dung thi các bất động sẵn, khu vục đất dai xung,

quanh được hưởng lợi sẽ ting giá Nhà nước sẽ nở dụng cổng cụ dé lay lại một phângit gia ting này, bi đắp mốt phẫn hay toàn bổ chỉ phi đầu hy ha ting Nhà nước

có thể thu hỗi đất thay cho chỉ thí tử chính để điều tất GTTT từ đắt Trong trường

hop thụ hỗ đất Nhà nước thre hiện xây dung cơ sở he ting vat8 chúc đầu ga, đầuthấu QSDD nhằm bổ mụng cho ngân sich quốc ga và sử dụng khoản tên này để táđầu tơ Trong trường hop không thu hổi dit, Nhà nước áp dụng các cơng cụ tit

chính về thu, phí trục tp, u cầu NSDĐ phải đồng góp t chính cho phin GTTTtir dit không do diu tư cia NSDD mang lạ. Dù áp đụng cách thúc nào thi cơ chế

c&âu tt GTTT từ đất thông qua việc phát hiển cơ sở hạ tổng đều hướng din mục

âu tá đầu tơ vào km vục đó để ao ra giá tr gia tầng xosy vịng theo chiêu hướngtăng lên

12⁄4. Chính sách tài chính về đắt Nêu qua dn điều tiét phan giá trị tăng thâmtừ đắt qua từng thời kj

</div>Trang 34<div class="page_container" data-page="34">

12411 Giai đơn trước năm 2013

"Từ Đài hội VI của Đăng Công sản Việt Nam didn ra vào năm 1986, Đăng tađã du ra quan diém về nên kinh tế hãng hos nhiều thành phân định hướng xã hồi

chủ ngiĩa, Nhà nước cổ vei trd quan trong trong quản lý nên Lành tế nói chung

Ngay seu đó, Luật Dit dai số 3.LCT/HĐNNS được thông qua ngày 29/12/1987 đãlần đều khẳng định "Đất dsi thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quảnlý" việc mua bán đất là các hành vi bị cắm theo quy định pháp luật Các vẫn để vềGTTT từ đất mới chi sơ khu ở quy ảnh khuyên khích NSDB tự ci ta, làm tinggi trí của đất GTTT từ đất khơng do đều tr của NSDĐ hay đu tất GTTT từ dit

chưa đoợc diéu chỉnh, quy dinh yêu cầu nguời có quyển nữ dụng dit nộp tin thuê

sử dụng đất nhưng thuế dit chưa được áp dạng như một biên pháp để điều ttGTTT từ đất không do đầu tư của NSDĐ mang

Din năm 1991, Đăng ta lin đầu tiên thừa nhận vé cơ chế thi trường tôn

trong sự tự do thêu thn cơn các bên Trên cơ sở đó, Luật Dit dai số 24-LICTNđược ban hành ngày 14/7/1993, Nha nước thực hiện bảo hộ quyền và lợi ích hợp

phip của NSDĐ trong thời hạn gao đất, cho thuê đất và sử dạng đúng mục dich ditđược giao, được cho thuê theo quy dinh Luật niy. Dù có nhiều cãi tến trong chínhsách dit đ, tao điều kiên hình thành thị trường chuyển nhường OSDĐ, tuy nhiên,

ai dom này vẫn chon cổ các chính sách điều tắt GTTT từ dit khơng do đầu củaNSDB mangle chơa được nghiên cứu hay quy dinh ti vin bin pháp luật

Nha nước thục hiện quyên đều tt các nguẫnlợi từ đất di, bao gốm GTTT

tir đất ma không do đều tơ cũa NSDĐ mang l chỉ được thừa nhận khi Luật Dit dai

số 13/0003/QH11 có hiệu lực. Theo dé, vẫn dé này trổ thành một trong chính sáchtii chính về dit đá. Các chính sách tii chính vé tiễn sử dạng dit, Gần thuê

thuỷ đất được quy định khá diy di ti Luật và các vin bản đưới luật được

thaco hệ thing tir cập trung wong đến địa phương Tuy nhiên, chính sách tải chính về

du tiết phân GTTT từ đất không do đầu tr của NSDĐ mang lại chưa dave quyđánh cụ thể, Dù thục tin có phát anh các yêu tổ làm ting giá tị đất dai nh dự ánđầu tơ cổ sở dụng dit, phát hiển cơ sở hạ ting, quy hoạch, kế hoạch sở dung đất,

</div>Trang 35<div class="page_container" data-page="35">

1.2.42, Giai doom truăm 2013 đồn nay

Luật Dit dai số 452013/OH13 đã đánh dẫu bước tin lớn trong việc Nhà"ước thing nhất quin lý dit đa, bao gdm nổi ding đi tất GTTT từ đất không dođâu từ của NSDĐ mang let để được quy định rõ răng và cụ thé hơn tei Điễu 19.VỀ

cơ bản, Nhà nước thực hiện điều bưết thơng qua ba cơng cụ:

- Thử nhất là chính sách về thuế. Các loại thuê đất phd

dang đất thuế thu nhập cá nhân/doanh nghiêp từ chuyển nhương QSDĐ. Trong đó,thuế sở dang dit là loại thuế gián thu ma NSDD phối nộp cho NSNN hàng năm

én bao gim thuế sử.

trong thôi gian sử dụng đắt Thuê thụ nhập phát sinh khi NSDĐ có nhủ cầu chuyển,“hương QSDĐ cho bên mua có QSDĐ theo quy định pháp hit

- Thử bứ là tién sử đọng đất tần thuê đất Day là khoản tiên mà NSDĐ phải

nếp vào NSNN khi được Nhà nước geo đất, cho thuê dt, chuyển mục dich sỡ đụng

đất, công nhân QSDDD. Tiên sử đụng đất, trên thuê dit cân cử vào diện tính dit,

mục dich sử dụng dit, gi đất tinh tha tiền sở dụng đất Tay tùng trường hợp, giáđắt tính theo: (@ Bing giá dit do Ủy ben nhân din (UBND) cấp tinh công bổ, hoặc

(G0 các phương pháp so mảnh trực tiện, chiết trừ, thụ nhập, thing du, hoặc (ii)gương pháp hệ số điều chỉnh giá đất Khi có sơ gia ting giá bị đất dui do dia tô

chênh lệch thi tin sử đụng đất, tiền thu đất cũng có ar bién đồng

- Thử ba, di tơ cơ sở hạ ting và chính sách hi tro người có đất bị thụ hồi

Đây chính la cơ chế sử dạng NSNN để tai đầu tr vào bạ ting kỹ thuật, giao thôngcho một khu vue và thường áp đụng để phất tiễn đơ thị từ đó lâm ting giá bị đất

Đến may, sau khoảng 10 năm thục hiện Nghị quyết số 19-NO/TW, thực hiện

quy định của Hiển pháp 2013 và Luật Dat dai năm 2013, chính sách, pháp luật đất

đủ nói chung, cơ chỗ, chính sich thụ hải đất, béi thường hỗ tro, tả dinh cư nóiriêng ting bước được hồn thiện đã đóng góp tích cục cho phát biển linh t, gtrvõng én dinh chính bị nhung cing đẳng thé: bộc lộ nhiều hen chế, lạc hậu sơ với

</div>Trang 36<div class="page_container" data-page="36">

thụ tin, đặc biệt là chính sich tài chính về đất dai, đều chỉnh chênh lĩnh địa tô

Tei Nehi quyát sô 15-NQ/TW ngày 16/6/2022, Hột nghị lên thứ năm Ben chấp hành,Trung ương Đăng khóa XIII và Nghỉ quyết sổ 37/NO-CP ngày 17/3/2023 của Chínhghủ về chương bình hành động Nghĩ quyết số 18-NO/TW ngày 16/67

nỗa tế khẳng Ảnh và yêu cầu hoàn thiện cơ chế, chính sich tit chính về đất dai,

, một lần

iu tất họp ý, hiễu quả các nguồn th từ đất nghiên cửu các nội dung về đầu tất

chênh lệch đa tổ, ảo dim cổng ki, mình bạch

14. Khhnghimg điều tiết phần giá trị tăng thém từ đất

13.1. Chinh sách toi mộtsổ quốc gin về điều tétphin giá tị ting thêm từ đắt1.311. Ơng nh pháp luật đắt đi ở Cơng hòa hiên bang Đức

Céng hòn Liên bang Đúc 1a quốc gia heo hình thúc nha nuớc liên bang mối‘bang ben hành vin bản pháp luật riêng nhưng đoợc đều chỉnh chung bãi hiền pháp

(hay còn goi là Luật Cơ bản Cơng hịa Liên beng Đứa) và pháp luật liên bang VỆchế độ sở hữu đất đại, Nhà nước tác đông tới việc sở hữu và sử dung đất đại của

"ngời dân thơng qua việc ban hành các chính sách quản ý từ đó lâm thay đổi dia tổvà đặn tơ chônh lậch Cụ thể

ác tei Khoản 2 Điều 28 Luật Cơ bản Đức (Hiển phig)’, mất

sông công Thu hồi đắt chỉ được tiến hành theo qy din pháp Int với hùnh thức

tụ hổi và mức bd thường phù hợp, TTệc bd thường phẩ có sic cân nhắc cơng bằng

vé lợi ích công công lợi ích cia chủ đất và các bên liên qua: Trong trường hợp

Thật Corbin Đức imps: dor gio. tua ggJet 28 a>

</div>Trang 37<div class="page_container" data-page="37">

host động quy hoach được goi la biện pháp tá phát tiễn đơ thị, các thin đất

với kim vue được quy hoạch ghi nhận bién động vỀ giá dit, làn ting thêm giá tiên kể

đồng sin cho khu vực đĩ, Khi giá dit nĩi chúng tạ khu vue cĩ sợ biển đồng th,

can tác đơng ích cục đến cả những thần dit ma khơng cĩ mr đầu tơ cia chủ đắt Bộ

uất Xây dụng Đức được ban hành ngày 23/06/1960, được sin đổi lần vào ngày 12

thing7 năm 2023 (GBI 2023 1 số 154) đã dua ra hướng dẫn về cách xác dinh giá

đắt và GTTT từ dit ở Điễu 196 Bodensichiwests)

“(l) Trên cơ sở tập hợp các loi giả bao gém giá mua bản giá tị trừngtình trên tồn hina vực cũa đất cĩ tính cfm trang thái phát min khác nha tại mất

âm vực sẽ tạo nên giá trị đắt iêu chuẩn Tại các khu vực đã vậy cheng và phát miễn

any hoạch giá ti đất tiêu chuẩn sẽ được xác định bằng cách ước tính giá trị đắt cĩ

ioe vẫu chim phát miễn Các Hi vục cĩ đặc đim hưnhiễn gidng nhai và mức độsử cing đắt hương ne nhan được khoanh ving đễ vác (ảnh giá ti tăng thêm themchấn gọi là giá trị HỖ tro. Các giá rị đắt iâu chuẩn sẽ được xác đnh vào đẳu mỗi

nim dương lich thit ha, trừ lời pháp hột tạ mỗi bang aug định vide xác Ảnh

thưởng xuyên hơn. ĐÃ với mục dich đănh gid td bắt đồng adn giá mì đất nêuchấn sé được xác ảnh theo số liệu bỗ cing từ cơ quan thuế tại ngày đẳnh giáchink ương img hộc ngày đảnh giá khác. Theo yêu câu cũa các cơ quan Huế, giátrị đất âu chuẫn cho các km vực ning lễ sẽ được xác đnh đa trên mốt thời đẫm

ác nha

(2) Nắt chất lương đắt rong một lim vue đã thay đã do hễ hoạch phát tiễnhoặc các biên pháp khác, giả trị đất tiêu chuẩn lẫn sau được cập nhật trên cơ sởchất lượng thay đỗ, giá tị đắt hêu chuẩn đựa trên trên fÿ lẽ giả bí tạ thờixác dinh chính cud cũng hoặc ngày xác định khác cuốt cũng dé vác din mục đíchtính thuế. Tiệc xác din cĩ thễ được bố qua nẫn cơ quan thud chịu trách nhiệm tir

bồ nỗ.

</div>Trang 38<div class="page_container" data-page="38">

(8) Các giả trị đất hân chuẩn of được công bổ và thông bảo cho cơ quandé trách nhận. Bắt cú ai cũng có thd yêu cẩu cưng cá

“đắt nâu chuẩn tevin phịng"

Có thể thấy, Đúc đã xây dụng một hồ thẳng thông in về giá đất Dao gốm giátiêu chin (được ding đ làm căn cũ xác định giá bị ben đầu của dif) và giá tị hốtro (được ding làm tham chiêu vé giá tr tổng thêm tir đất sơ với giá tiêu cha)Ngồi din được quyền yêu cầu cung cấp thông tin về giá đất và có thể tinh tốnGTTT từ đất làm cơ sở af xác dinh gá b đất dai khi them gia giao dich rên tịtrường Khi phát sinh GTTT từ đất Nhà nước sẽ thục hiện điều

tiện pháp nh thuê dit, đền bổi thường do bị tha hỗi đất hỖ tro ti chính cổngcơng Trong đó, biện pháp được áp đụng phổ tién và hiệu quả nhất là Hỗ tr tàichính cơng cơng (được quy đính tại Điều 154 Bộ luật Xây dmg của Đúc) và thuế

‘ban hành, chính phủ sẽ duy tu bảo đưỡng, ning cấp đất đại, cơng trình, tòa nha gin

liên với đất giúp cho khi vực này nối chung sổ trở nên hếp din hơn và dẫn dẫn thụInit nhà đầu tr vào đầu tự các dich vụ đi kêm khác, Giá bị đất đại, nhà & hay bắtđông sản thường tăng lên đáng kỄ sau quá bình tring tu này, ĐỂ điều tất lợi ichGTTT từ đất không do đầu tự của chủ đất Đức đã ban hành chính sich hỗ trợ tichính cơng theo 46 chi sở hữu rong idan vực ti phát hiển có nghĩa vụ đồng gớpào ngân sách nhà nước chỉ phi tài trợ cho kế hoạch phát tri tổng thổ, từ đơ Nhàtước tp tục có những đồ án. chương tỉnh df đầu tơ vào các dự án vi mục định

công công nh đầu tự cơ sở ha ting giao thông trùng tu các công tỉnh xây đụng,Biên pháp này cảng trở nên hiệu qua cả về tà chính lấn ánh tổ - xã hội âu vn có

co gan sấy mg ti cn Unde Bộ NG, “Alem Seong stietn am dich: Số dẫn

Sổ tường các Hs vr tpt i) =

aps Vr sub bayem desta ouedebaifoerdenmygic6 otf wbetsbe 4p; Mie L3,

og?

</div>Trang 39<div class="page_container" data-page="39">

thi bù dip cho ngân sách nhà nước vừa phi tiễn cơ sở hạ ting công nhơ trùng tụ,

sổa chữn các cơng trình, dich vụ tiên ích trong khu vực

XÊ thuế ti sin, bao gém bit động sản. Thué tải sin được tinh bing cách layti cứu thuế nhân với thud suit, rong đó, pháp luật Đức hân chie giá ti chịu

thuế và thuê suất tủy vào tùng khu vue và theo chính sách của méi bang Theo đồ,

thuế muất ti khu vực được đầu hz nhất tiễn, ga ting giá tr bất động săn sé có TẾ

cao hon với kim vục chưa đoợc tai đầu hư và la thuê suit rng chỉ áp dụng ti ka

vực được đầu tư phát riẫn ma không áp đụng chang với các loại thuế đất khác, Đây,à công cụ hỗ trợ để điều tết GTTT từ dit không do đầu tự của NSDĐ mang lại,trong đó tỉnh đồn me phát tiển khác nhau gta những khu vực.

1312 Pháp lật den đu 6 Thang Quốc

‘Trang Quốc là một rong sổ ít các quốc gia không thir nhận quyển sở hồu tư

nhân về dit dai (tương tự Việt Nan). Do tất cf dit dai đều thuộc sở hữu cơng nêncác chính sách quản lý đất dai luôn được ưa tiên nghiên cứu, phát triển Ve vin để

cảnh giá dit, Trung Quấc đã ban hành đạo luật riêng, gơi là “Luật vé định ga đất đôthị" năm 2014. Tai Khoản 22 Điều 3 Luật về định giá dit đô thị quy Ảnh “Cid tị

gia tầng cũa đắt đi là sự gia tăng giả trĩ cũa đắt do thay đổi mục dich sie dụngoặc phât trễn đắt den, đáp ứng các dé kiện cử dụng đất nhất đi". GTTT của

dit dei không chỉ được phân ánh trong các giao dich chuyển quyền sở dụng đất mà

còn trong việc sở dụng dit dei ĐỂ phân phốt lại GTTT từ đất không do đầu tự củaNSDĐ mang lạ, Trong Quốc đi áp dụng nhiễu biện pháp khác nhac rong đó tập

trùng vào xây dựng chế định pháp luật vé ngân hàng dit đi cho thuê đất và việc thụ

phi phát hiển đổ thị từ người thuê đất Chính quyển đa phương thường tính phí cácnà phát triển xiy dựng với mất độ cao hơn (phi cho quyén đâu ty) và các tác đồng

mà dự án/hoat động sử dung đất

(ngất vụ côn nhà đầu hộ. Đây là các biện pháp tha thud đất trục tp từ NSDĐ do

vide gi tăng giá tr đắt đi ma không do đu từ của NSDD mang lại Nhà nước chỉ

có thể thu phí đối với vide tăng giá đất vuot quá mức tăng giá dit thông thường khiqu tỉnh đâu tr vào đất đến ra. Giá trì mã Nhà nước thủ được từ việc điệu Ht nói

của họ gây ra đốt với cơ sở hạ ting địa phương,

</div>Trang 40<div class="page_container" data-page="40">

tên thường được sở dụng để tá phát triển hạ ting dich vụ cơng tình tạ các thành,

phổ cũ.

13.13. Nhân xét chang

Đức là quốc gia theo chế đô sở hồu dit đai tơ nhân, dxi dién cho Châu Âu,trong việc xây dụng hệ thống Ảnh giá dit và xác định GTTT từ đất, cơ ch điều tắt

GTTT từ dit không do NSDĐ mang lại được Đúc áp dụng từ sém nhằn mục âu

phat tiễn đồng đầu các khu vực và trùng tu các cổng tỉnh xây dụng cỗ, gìn ting giá

trị đất di đã kèm với lợi ich cho NSDĐ tai một khu vục, Trung Quốc là quốc ga có

se tương đồng nhất nh với Viét Nam vỀ chỗ độ sỡ hấu dit đại và xu hướng pháttriễn, quân lý vi dit da, Khi việc đầu h công và bắt đồng sin ngày cảng phất triển,Trung Quốc đã sớm áp dụng các cổng cụ nhẫn điều tết GTTT tử đất không do đầutur của NSDĐ mang li, chủ yêu thông qua các loại thuê đất Đây la ha quỗ: giatiêu biểu đã thành cơng trong viée ban hành các chính sách tai chính về đất dei, baogồm co chế diéu tiết GTTT từ dit không do đầu từ của NSDĐ mang lei, áp đụngTình host việc chia s lợi ích GTTT từ dit bằng tin và những lợi ích khơng thể tínhbing tên, tạo nên sơ đẳng thuận cao trong xã hộ trên cơ sở lợi ích được dim bio

hi hịa

1.3.2. Bài học kink nghiệm cho Việt Nam trong quá trink hoàu thiệu pháp hật

phi giá trị tăng thêm từ đắt

Trên cơ sở nghiễn cứu lý luận về đều bắt phn GTTT từ đắt không do đầu tr

của NSDĐ mang lạ và kinh nghiệm quốc #8, tác giả tổng hop một sổ nổi dụng mà

nước ta cổ thi nghién cứu a8 hồn thin phép luật v tải chính đất đa nó chưng cơchỉ đu ấtGTTT từ đắt nồi riêng, cụ thé

“Thứ nhất, pháp luật cần cổ khá niệm về GTTT từ đất và việc điều tết GTTT

tir dit không do đầu tư của NSDĐ mang lei dé có cơ sỡ nghién cứu vi giá đất vàxây dạng đỡ liêu hông tin vé giá đất các yêu tổ lam thay đổi giá đất Điều này đểđược Đức cũng như các quốc gia ð Châu Âu xây dụng khá hồn thiện và có chiễu

sâu ð cả giai đoan tước và sau khí đầu tư vào đất

</div>