<span class="text_page_counter">Trang 1</span><div class="page_container" data-page="1">

BO TƯ PHAP BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

NGUYEN ANH MINH

</div><span class="text_page_counter">Trang 2</span><div class="page_container" data-page="2">

BO TƯ PHAP BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

NGUYEN ANH MINH

PHAP LUẬT VE DIEU KIEN DAU TƯ, KINH DOANHTRONG LĨNH VUC MOI GIỚI BAT DONG SAN

Chuyên ngành: Luật Kinh tế

KHÓA LUẬN TÓT NGHIỆP.

NGƯỜI HƯỚNG DAN KHOA HỌC

TS. NGUYEN NHƯ CHÍNH

</div><span class="text_page_counter">Trang 3</span><div class="page_container" data-page="3">

LỜI CAM ĐOAN

<small>Tôi xin cam đoan ay là công trình nghiên</small>

cứu của riêng tơi, các kết luận, số liêu trongkhóa luận tốt nghiệp là trung thực, đảm bảo.

<small>độ tin cập /</small>

ac nhận của Tác giả khóa luận tốt nghiệp

giảng viên hướng dẫn (Ky và ghi rõ họ tên)

<small>iii</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 4</span><div class="page_container" data-page="4">

<small>MỤC LỤC</small>

LOINOIDAU 1

CHUONG 1. NHỮNG VAN BE LÝ LUẬN VE ĐẦU TƯ, KINH DOANHMOI GIỚI BAT ĐỘNG SAN VÀ PHÁP LUẬT VE DIEU KIỆN ĐẦU TƯ,KINH DOANH MÔI GIỚI BẮT ĐỘNG SAN... 61.1. Khái quát môi giới bất động sản. 6

<small>1.1.1, Bat động sin 61.1.2. Mỗi giới bat động sin 9</small>

1.2. Khái niệm, đặc điểm điều kiện đầu tr, kinh doanh môi giới bat động.

<small>1.2.2. Điều kiên đầu tư kinh doanh đối với môi giới bat động sản. 14</small>

1.3. Pháp luật về điều kiện đầu or kinh doanh môi giới bất động san...

1.3 1. Khái niệm pháp luật về điều kiên đâu từ kinh doanh môi giới bắt động sin

1.3.2. Nội dung cơ ban của pháp luật về điều kiện đâu tư, kinh doanh môi giới

bat động sẵn 15

1.4. Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về điều kiện đầu or,

<small>1.4.1. Giai đoạn trước 1995 171.4.2. Giai đoạn từ năm 1005 đến nay 19</small>

CHƯƠNG 2. THỰC TRANG PHÁP LUAT VE ĐIỂU KIEN DAU TƯ,KINH DOANH MOI GIỚI BAT ĐỘNG SAN VÀ THỰC TIEN THỰCHIEN Ở VIỆT NAM 232.1. Thực trạng pháp luật về điều kiện đầu tr, kinh doanh môi giới bat

<small>động sản ở Việt Nam.</small>

3.1.1. Quy định về chủ thể 333.1.2. Quy đính về loại hình tổ chức kinh doanh mơi giới bat động sẵn. 4

<small>iv</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 5</span><div class="page_container" data-page="5">

<small>3.1.3. Quy đính vẻ chứng chỉ môi giới bất động sản. 362.1.4, Quy định về vin pháp định. 383.1.5. Quy định về bất động sản đưa vào kinh doanh môi giới 32.1.6. Quin lý nba nước đối với kinh doanh mối giới bat động săn. 3</small>

2.2. Thực tiễn thực hiện pháp luật về điều kiện đầu tr, kinh doanh môi giới

<small>bất động sản ỡ Việt Nam... ..30</small>

<small>2.2.1, Những kết quả đạt được 302.2.2. Những han chế, nguyên nhân. 3</small>

CHƯƠNG 3. QUAN DIEM VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIEN PHÁP LUATVE DIEU KIỆN BAU TƯ, KINH DOANH MOI GIỚI BAT ĐỘNG SAN Ở

VIET NAM. 36

3.1. Các quan điểm hoàn thiện pháp luật về điều kiện đầu or, kinh doanhmôi giới bất động sản của các chủ thé... 36

<small>3.2. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thực hiện pháp.</small>

luật về điều kiện đầu tr, kinh doanh môi giới bất động sản ở Việt Nam ....38

KẾT LUẬN 45

DANH MỤC TAILIEU THAM KHAO 45

</div><span class="text_page_counter">Trang 6</span><div class="page_container" data-page="6">

LỜI NĨI ĐẦU1. Tính cấp thiết của đề tài

<small>Trong những năm qua thi trưởng bat động sin ở nước ta cũng đã có</small>

những chuyển biển tích cực góp phan quan trong vao việc thúc đẩy phát triển

<small>kinh tế, xã hội của đất nước với nhịp đô tương đổi cao. Nhiễu dự án trong lĩnhvực sản xuất kinh doanh, dich vụ đã phát huy các nguồn vốn trong xã hồi, từngbước nâng cao hiệu quả sẽn xuất kinh doanh. Điều nảy chứng tô thi trường bat</small>

động sin đang dan trở thành một bộ phận không thể thiểu trong hệ thống cácloại thi trường của nén kinh tế nước ta. Cùng với việc hình thành và phát triển

<small>của thị trường bất động sản, trong xã hội Việt Nam cũng đã xuất hiện một lớpngười chuyên đứng ra lam trung gian môi giới đối với các giao dịch bat đông</small>

sản Những chủ thé nay đã góp phần tích cực vào sự sơi động cia thị trường batđộng sản. Quan điểm, chủ trương của Đăng và Nhà nước vẻ vẫn để đất đai nói

<small>chung va lĩnh vực</small> đơng sản nói riêng cũng đã thể hiên rổ sự cần thiết phải

<small>tăng cường chính sách, pháp luật vẻ bất đồng sản nhằm hoàn thiện thị trường,</small>

giảm thiểu các bat cập trong pháp luật vẻ thị trường bất đơng sản vả bảo vệquyển va lợi ích chính đáng của các chủ thể tham gia thị trường bat động sản.

<small>Kihi thị trường bat động sản nói chung và nghề mơi giới bat đồng sẵn nói riêng</small>

phat triển mạnh mẽ, cân thiết phải có một hệ thơng quy phạm pháp luật để kiểm.soát vả diéu tiết các vẫn để liên quan. Để diéu chỉnh các quan hệ về mỗi giới batđồng sẵn thi Nha nước đã ban hành hệ thống quy phạm pháp lut vé môi giới bat

<small>đông sản nhằm định hướng cho hoạt động môi giới bất động sẵn di theo dingvai trị của mình</small>

Hiện tại đã có khá nhiều văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh các vanđể liên quan tới môi giới bắt động sản, nhưng vẫn cịn tổn tại nhiều điểm bắt cậpkìm ham sự phát triển của thi trường, việc áp dụng các quy định gặp khơng ít

<small>những khó khăn, trở ngại.</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 7</span><div class="page_container" data-page="7">

"rong hồn cảnh đó, pháp luật về kinh doanh bắt động sản cần phải được

<small>nghiên cứu và đặc biét là giới trung gian của thị trường bất động sản cần được đảo</small>

tao chuẩn hóa va quản lý hoạt động trung gian có hiệu qua sẽ góp phẩn không nhỗvào sự phát triển thị trường bắt động sản. Môi giới bat động sản trở thành mộtnghé nhất định trong xã hội, cần được mọi người nhìn nhận, đánh giá vả tôn vinh.Hon thé nữa, trong xu thé hội nhập vả mỡ cửa giai đoạn hiện nay, hệ thông quyphạm pháp luật về môi giới bất đông sin của các chủ thể cần liên tục được sửađổi và hoàn thiên cho phù hop với hoàn cảnh thực tế Hoạt đông môi giới batđộng sản thay đổi va phát triển từng ngày, do đó việc hồn thiện hệ thống quy.phạm pháp luật vé môi giới bat đồng săn của các chủ thé cũng la một vẫn để có

<small>tính tất n,</small>

<small>Với những lý do trên, tác giả đã lựa chon để tài “Pháp Init về điều</small>

dau tu, lảnh doanh trong lĩnh vực môi giới bat động sin” dé nghiên cửu việt

<small>Khoa luân tốt nghiệp chuyên ngành Luật Kinh tế tại Đại học Luật Ha Nội.</small>

2. Tình hình nghiên cứu có liên quan tới đề tài

<small>Việc nghiên cửu về diéu kiện đâu tư, kinh doanh dịch vụ môi giới bất</small>

động sin đối với các nước có nên kinh tế thi trường phát triển khơng cịn là vẫn.để mới. Đồi với thi trường bất động sin ở Viết Nam, các cổng trình nghiên cứu.

<small>tổng qt thể hiên trong một số cơng tình nghiên cứu như:</small>

<small>- Sách chuyên khảo “Thi trường bắt động sin - Lý luận và thực tiến ở Việt</small>

Nam” cia PGS.TS Thai Ba Cẩn và ThS. Trắn Nguyên Nam do NXB Tai chính

</div><span class="text_page_counter">Trang 8</span><div class="page_container" data-page="8">

- Sách chuyên khảo “Pháp luật vẻ tạo dựng đẳng cấp vả thương hiệu môi

<small>giới bat động sản ở Việt Nam” cla TS Doãn Hồng Nhung, do NXB Lao Đông,</small>

xuất bản năm 2018.

<small>- Sách chuyên khảo “Pháp luật vé linh doanh dich vụ bat động sin” của</small>

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến do NXB Tư pháp xuất bản năm 2022

‘Nhiéu van để liên quan đền tổ chức và các hoạt động của san giao dich như môigiới, định giá, quảng cáo bat động sản va vai tro của nó đối với sự phát triển của

<small>thị trường bat đồng sin, đặc biệt dưới góc đơ pháp lý đã được để cập, tuy nhiênchưa để cập tới các diéu kiến đầu tu, kinh đoanh.</small>

3. Mục tiêu, nhiệm vụ nghiên cứu của đề

<small>3.1. Mục tiêu nghiên cứu.</small>

<small>Khóa luận nghiên cửu cơ sé lý luân và các vẫn dé thực tiễn về điều kiện</small>

đầu tư, kinh doanh trong lĩnh vực môi giới bat đồng sin hiện nay, từ đó để xuất

<small>các giải pháp, kiến nghỉ hoán thiện pháp luật diéu kiện đầu tư, kinh doanh môigiới bat đông sản, đáp ứng các yêu cầu và phủ hợp với sự phát triển chung của</small>

thị trường bat động san trong nước vả hội nhập thị trường quốc tế.

<small>3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu.</small>

Khoa luận xác định các nhiệm vụ cụ thể sau day:

<small>.Môt phân tích, đánh giá vẻ mất lý luận hé thống quy pham pháp luật vẻmôi giới bất đông sản ở Việt Nam, trong đỏ nêu lên khái niệm, đặc điểm, vai trỏcủa hệ thing quy pham pháp luật vé môi giới bat đơng sản, từ đó nêu bật điềukiên dau tu, kinh doanh trong lĩnh vực môi giới bat động sin</small>

<small>Hai, nghiên cửu và đảnh giá thực trạng pháp luật vẻ điều kiện đầu tư, kínhdoanh trong lĩnh vực mơi giới bat đồng sản ở Viết Nam, xem xét những kết quả</small>

‘kha quan cũng như những điểm hạn chế còn tén tai và nguyên nhân dẫn tới những.

<small>hạn chế, tôn tai đó trong hệ thơng pháp luật về méi giới bắt đông sẵn của ViệtNam</small>

Ba nêu ra quan điểm và giải pháp hoàn thiện pháp luật về điều kiện đầu.

<small>tư, Iinh doanh môi giới bat đông sin ở viết nam, nâng cao chất lượng cũng như</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 9</span><div class="page_container" data-page="9">

tính hiệu quả của hoạt động môi giới bat động sản trong bối cảnh phát triển kinh.tế trong nước vả hội nhập thị trường quốc tế sắp tới.

4. Đối trong nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu.4.1. Đối trong nghiên cứu.

<small>Đối tượng nghiên cứu của khóa luận lé các vẫn để lý luân và hệ thông cácquy phạm pháp luật vẻ điều kiện đầu tư, kinh doanh trong lĩnh vực môi giới bắtđộng sản, cùng với thực trạng vé hiệu qua của việc áp dung các quy phạm phápTuất đối với điều kiến đâu từ, kinh doanh trong Tĩnh vực môi giới bắt đông sản vàphương hướng hoản thiên hệ thống quy phạm pháp luật.</small>

<small>4.2. Phạm vi nghiên cứu</small>

"rong phạm vi khoá luận, tắc giã tép trung làm 16 các nôi dung lý luận về‘vat động sản, hệ thông quy phạm pháp luật về điều kiện dau tư, kinh doanh môigiới bất đông sản thực tế tai Việt Nam, cũng như quá trinh hình thảnh va pháttriển của pháp luật về điều kiên dau tư, kinh doanh môi giới bat động sin.

<small>5. Cơ sở lý luận nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu.5.1. Cơ sở lý luận</small>

<small>Khóa luận nghiên cửa trên cơ sở lý luận khoa học của chủ nghĩa Mác </small>

-Lénin, tu tưởng Hé Chi Minh vẻ Nha nước và Pháp luật, các quan điểm, chỉ daocủa Đảng va Nha nước mới, phát triển dat đai va thi trường bat động sản,

<small>chính sách pháp luật của Nha nước Việt Nam vẻ điều kiến déu tư, kinh doanh.trong lĩnh vực mối giới bat đồng sản</small>

<small>5.2. Phương pháp nghiên cứu</small>

<small>+ Phương pháp phân tích nhằm nghiên cứu các vấn để vẻ các pháp luật</small>

bat động sin và môi giới bất đông sản, đánh giá diéu kiến đầu tư kinh doanh.củng những điểm còn bat cập và đưa ra hướng sửa đổi mới hỗ trợ cho ngành.nghé nay, từ đó pháp điển hóa, khải qt hóa hệ thơng pháp luật về mơi giới bat

<small>động sản</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 10</span><div class="page_container" data-page="10">

+ Phương pháp thông kê nghiên cứu vẻ tính quy luật va các yếu tổ tácđộng tới sự dao đông gia thi trường bat đông sản những năm gân đây nhằm timra sự kết nôi giữa bên mua vả bến bán, tiền tới thúc day giao dịch thảnh cơng,

6. Bố cục của khóa luận.

<small>Khóa ln gồm phan mỡ déu, kết luân, danh mục tai liệu tham khảo, nộidung khóa luận gồm:</small>

Chương 1: Những vấn để lý luận vẻ đầu tu, kinh doanh môi giới bắt đông,sản va pháp luật về điều kiện dau tư, kinh doanh môi giới bat động sản.

Chương 2: Thực trạng pháp luật vẻ điều kiện đầu tư, kinh doanh môi giới‘vat đông sản vả thực tiễn thực hiện ở Việt Nam.

Chương 3: Quan điểm và giải pháp hoàn thiện pháp luật về điều kiện đầu.

<small>tư kính doanh mơi giới bất động sản ở Việt Nam</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 11</span><div class="page_container" data-page="11">

CHƯƠNG 1. NHỮNG VAN DE LÝ LUẬN VE ĐẦU TƯ, KINH DOANHMOI GIỚI BẮT ĐỘNG SAN VÀ PHÁP LUAT VE DIEU KIỆN ĐẦU TƯ,

KINH DOANH MOI GIỚI BẮT ĐỘNG SAN111. Khái quát về môi giới bất động sản.

111. Bat động sản.

<small>Sur phân chia tai sẵn thánh "bất động sản” và "động sân" được khởi đầu từ</small>

Luật La Mã cổ, theo đó bat động sản bao gồm dat đai, của cãi trong lòng dat,

<small>bên cạnh đó cịn có những thứ được tạo ra do cơng sức lao động trên mãnh đấtđó. Ngồi ra, bất động sản bao gồm cơng trình xy dựng, cây trồng vả những gìliên quan tới đất đai hoặc gắn liên với dat đai</small>

Pháp luật của nhiều nước trén thé giới đều thống nhất ỡ chổ coi bat đông,

<small>sản gồm đất dai và những tai sản gin liễn với đất đai. Tuy vay, hé thơng pháp</small>

luật mỗi nước cũng có những quan điểm va tiêu chí phân loại riêng. Hau hết cácnước déu coi bat động sản la đất đai và những tai sản có liên quan đến dat dai,

<small>khơng tach rời với đất dai, được zác định bối vi trí dia lý của đất (Điều 517, 518Luật Dân sự Cộng hoa Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điểu 130 LuậtDân sự Công hoa Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cơng hồ Liên bang</small>

Đức...). Tuy nhiên, méi nước lại có quan niệm khác nhau về những tai sản gắn.liển với đất đai được coi 1a bat động sản. Luật Dân sự Đức, Luật Dan sự Nhật

<small>Ban hay Bộ luật Dân sự Bắc Ky và Sai Gòn cũ đưa ra khái niệm bất động sản</small>

‘bao gém dat dai và các tai sản gắn với đắt, Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định.“nha màng chưa get, trải cậy chưa bút Riỗi cay là bắt động sẵn, nếu đã bit

<small>khối cập được coi là động sản” Trong khi đó, Điễu 100 Luật Dân sự Thái Lan</small>

quy định: “Bat động sản id đất đai và những vật gắn liên với đất đai, bao gômcá những quyền gắn với việc sở iit đất đai

<small>"Trước 1905, hệ thống pháp luật của Việt Nam chưa có sự đẳng nhất trong</small>

việc sử dụng khái niêm “bat động sản”. Cho đến khi Bộ luật dân sự 1995 ra đời

<small>thì khái niệm này mới được sử dụng một cách nhất quản Khoản 1 Điều 181 B6luật dan sự 1905 quy đính:</small>

<small>đai, kê cả các tài sẵn gắn liên với nhà</small>

cơng trình xập dung 5; Các tàn sản Khác gắn liên với đắt mi: Các tài sản khác

<small>do pháp luật qnp định</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 12</span><div class="page_container" data-page="12">

Nhu vậy, có hai cách diễn đạt chính trong hệ thống pháp luật của cácquốc gia: cách thứ nhất miêu tả cu thể những gi được coi là "gắn liên với đấtdai”, và coi đó la bat động sản, cách thử hai khơng giải thích rõ về khối niệm.nay và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tải sản “gin liễn với đấtdai”. Luật Dân sư Nga năm 1994 quy định vé bat đồng sản đã có những điểm.

<small>khác biết dang chú ¥ so với các Luật Dân sư truyền thống, Theo quy định taiĐiều 130 của Luật nay, một mặt liệt kê tương tư theo cách của các Luật Dân sự</small>

truyền thông, mặt khác, đưa ra khái niém chung vẻ bat động sản la “ruững đốitương mà dich chuyễn sẽ làm tôn hat đến giả trị của ching”. Tiếp đó, Luật naycịn liệt kê những vật khơng liên quan gi đến đất đai như “tem biến, may bay,

<small>_phương tiên vit trụ...“ cũng coi là các bat động sin</small>

<small>Hiện nay, theo Bộ luật Dân sư năm 2015 của nước Cơng hoa XHCN ViệtNam, tại Điều 107 có quy định:</small>

“Bắt động sản bao gôm: a) Dat dat; b) Nhà. công trình xây dung gắn liềnat đai; c) Tài sản khác gắm liên với đất dat, nhà, công trinh xâp dựng: d)

<small>Tài sẵn khác theo ny đình cũa pháp luật.với</small>

Xem xét định nghĩa bat đông sản của pháp luật Việt Nam, có thể nhận.thấy việc định nghĩa bất đơng sẵn dua trên đặc tính vat lý của tải sản, Cách định

<small>nghĩa nay được sử dụng từ Bộ luật dân sw 1995, sau đó Bộ luật dân sự 2005,</small>

2015 đã kế thừa các quy định của Bộ luật dân sự vẻ vẫn dé này. Tuy nhiên, tirviệc định nghĩa này có thể nhận thay chỉ những tai sin nao được pháp luật thừa

<small>nhận và quy định mới được coi la bat động sản.</small>

Dé định nghia cụ thể vẻ bat động sản, cần xem xét các đặc tinh vật lý củatải sẵn, gồm có:

+ Tính cá biệt va khan hiểm, về cơ ban, bat động sản phố biển nhất la datđai, do do tinh chat này xuất phát từ tính chat của dat đai. Tinh khan hiểm cụ thể

<small>là việc giới hạn vé diện tích của từng miéng đất, khu vực, vùng miễn, địa</small>

phương... Bồ sung đặc điểm cổ định, không di đời được, bắt động san có tính cátiệt. Khó có thể tôn tại các bat động sản giống nhau hoản toản, do có những yếu.tổ khác biệt về khơng gian va các van dé khác liên quan.

+ Tinh lâu bên. Tinh lâu bên chỉ tuổi tho của vật kién trúc và cơng trình.xây dựng, Đất đai là tai ngun thiên nhiên zem như không thể bi hủy hoại trừtrường hợp thiên tai, đó đó tính lâu bản của bất động sản gắn với việc đất đai

</div><span class="text_page_counter">Trang 13</span><div class="page_container" data-page="13">

không bị mắt di, không bi thanh lý sau khi sử dung, có thé dùng vào nhiễu muc

<small>đích khác nhau.</small>

Nour vậy, có thể khái niệm về bất động sản là đắt dai va các cơng tình, tài

<small>sản khác gắn liễn với đất đai, có những đặc tinh vật lý đặc thù liên quan tới đấtdai và các tai sản khác do pháp luật quy định</small>

<small>Bên canh đó, Điều 17 Hiển pháp 1902 và Điều 53 Hiển pháp 2013 đã quy.định “đất dat là tài sản cơng thuộc sở liễu tồn dân do Nhà nước đại diện chit</small>

sở hit và thông nhất quản J", đồng nghĩa với việc pháp luật Việt Nam khôngthừa nhận quyển sở hữu đất dai của bat kì một chủ thé nao, và dat đai trở thành.đổi tượng không thể đem ra trao đổi, giao dịch Tuy nhiên, Luật Dat đai 1993,

<small>2003 va 2013 đã quy đính người sử dung đất có quyền sử dụng đất và được</small>

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thé chấp, tặng cho. Pháp luậtcũng khẳng định quyển sử dung đất la quyền tải sản, có thể tham gia giao dịch.

<small>hợp pháp. Diéu 181 Bộ luật Dan sư 2005 quy định “qnyổn tải sản là quyền trí</small>

giá được bằng tiền và cơ thé chuyén giao trong giao dich dan sự ké cả quyển sở

<small>"im trí t", do đó quyền tai sản cũng là một loại tài sẵn. Theo cách phân loạitải sin tại Điển 174 Bồ luật dân sự 2005 thi quyển tai sin cũng sé có thể phân.loại thành động sin hoặc bất đơng sin tùy thuộc vào tính chất của đổi tươngphat sinh quyển là đông sản hay bất động sin, mã quyển sử dụng đất là tải sản.gắn liên với đất đai, vi vay, quyền sử dụng dat cũng là bat động sản.</small>

Từ sự phân tích trên, có thể định ngiãa bắt động sản như sau: Bat dong

<small>sản là những tài sản Không di đời được bao gồm: đất đai, cơng trình xây đựng</small>

nhà ở gắn liền với đắt. nhữững tài sản gắn liền với cơng trình xây đựng hoặc nhàở và tài sẵn khác gắn liễn với đất.

<small>"Tóm lại, khái niềm bat động sản rất rộng va đa dang, được quy định cụ</small>

thể bằng pháp luật của mỗi quốc gia. Có tài sản quốc gia nảy cho lả động sản,nhưng quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục bat động sản. Bên cạnh đó, cácquy đính về bất động sản trong hệ thống pháp luật Việt Nam vẫn là khái niệm.mỡ, đến nay chưa có các quy định cụ thé danh mục các tai sin nảy. Thông qua

<small>các quy định của Bộ luật dân sự, bất động sin được liệt kế ra, qua đó quy định</small>

về đơng sản. Nhin chung, một tai sản có thé hoặc là đơng sin hoặc bat động sảnDanh mục bat đông sin được thiết lập va giới han, và danh muc các động sản

<small>được thể hiên bằng một quy phạm mỡ. Đây là kỹ thuật lập pháp tương đối thông,</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 14</span><div class="page_container" data-page="14">

<small>dung trong Bộ luật dn sự của nhiêu nước trên thé giới khi phân loại động sinvà bất động sản.</small>

1112. Môi giới bat động sản.

<small>Khi một nên kinh tế thi trưởng phát triển, đi cùng với nó 1a sự phát triển</small>

của q trình trao đổi hang hóa. Thị trường cảng phát triển, q trình trao đổihang hóa cũng phat triển vẻ mat quy mơ, số lương, hình thức và chủng loại.

<small>Đứng trước vấn dé da dạng vẻ hang hóa, thi việc sở hữu những thơng tin, lời</small>

'khun để có thể giảm thiểu rủi ro khi tham gia giao dich hang hóa lả một yếu tơ

<small>tất quan trọng, Thi trường bất động sản cũng vay. Khi thi trường bất đồng sản</small>

bat đầu phát triển, việc sở hữu thông tin vẻ bat đông sản mang ý nghĩa sống côn.đối với những người tham gia để nâng cao tính an tồn khi tham gia vào thị

<small>trường bất động sin Tuy vay, trước một lượng “hang hóa” cảng lúc cảng nhiềulên, viếc nắm bắt một cảch chính xác các thơng tin cẩn thiết rất phức tạp va</small>

khơng phải là điều dé ding Do đó, một nghé mới ra đời, lam trung gian trong

<small>giao dich bắt động sản, cùng cấp thông tin giữa bên mua và bên ban. Sử ra đời</small>

cia nghề nay la một hệ qua tat yêu của một thi trường bat đông sản phát triển,xuất phát tử chính những đặc điểm của bắt động sản va thị trường bat động sản.

<small>Thi trường bắt động sin ngảy một phát triển, quy mé của các giao dichkhơng cịn gói gon trong một khu vực, mốt vùng dân cư nữa ma mỡ rộng ra rồnghơn, nhiéu vùng, nhiều khu vực hoặc nhiễu quốc gia, va ngay cả hình thức củacác giao dich bat đơng sin cũng dân trỡ nên phong phú hơn, ngoài mua bản cịn.</small>

có thêm các hình thức khác như cho th, thé chấp nha ở hoặc quyền sử dụngđất v.v... Sự phát triển cả về quy mơ vả hình thức, dẫn tới việc cân thiết phảixuất hiên một yêu tổ trung gian kết nổi giữa các bên để thúc đẩy sự phát triển,giảm tai rủi ro do việc thiếu thông tin gây ra. Nghề môi giới ra đời là yếu tổ tatyêu và cân thiết trong một thị trường bat động sản phát triển. Vai tro của nghề

<small>môi giới quan trọng, được quy định 16 rang cing với những nguyên tắc nhất</small>

định trong hệ thống pháp luật Việt Nam.

Vay thé nao là mơi giới? Mơi giới có thé hiểu là hoạt động của người thứa với mục đích tao ra sự thơng cảm, thâu hiểu về các vẫn để liên quan giữa các

<small>tiên với nhau. Môi giới tham gia vào viéc giãi quyết thưa mãn nhu cầu giữa các</small>

‘én, khơng những vậy mơi giới cịn đóng vai tro cầu nổi trong hoạt động dich

<small>vụ. Trong thực tế có khá nhiều các dạng môi giới như. môi giới hôn nhân, môi</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 15</span><div class="page_container" data-page="15">

<small>giới việc lam, mối giới các loại hang hóa nói chung, và có cả mơi giới bất đơngsản Điều 150 Luật Thương mai 2005 chỉ ra: “Mỗi giới tong mat là hoạt động,thương mat, theo đó một thương nhân lầm trung gian (got là bên môi giới) chocác bên mua bản hing hỏa. cưng ing dich vụ (got là bên được môi giới) trong</small>

Việc đầm phản, giao két hop đẳng mua bản hàng hỏa, dịch vụ và được hưởngthit lao theo hợp đông môi giới

Khi xem xét các đặc điểm của nghề mơi giới, theo PGS.TS Dỗn Hồng,Nhung “Mới giới bắt động sản là nghề tư quản If bản thân Trong hoạt độnginh doanh bắt đông sản người môi giới là người cơ khả năng kinh doanh độclập, có trình độ giao tiếp, có khả năng xử lý thơng tin, két nốt những người cóbắt động sản, có tài sản đủ điều kiện được phép tham gia vào thị trường bắtđơng sẵn và có như cầu fham gia vào tht trường bắt động sản “26

<small>Khi đính nghĩa vẻ mơi giới bat động sản, PGS.TS Phan Thị Cúc và</small>

PGS.TS Nguyễn Văn Xa cho ring “Mới giới

trợ cho Rhách hàng các quyền liên quan đến bắt động sản. Kết quả những hoạt

<small>ay là việc thực hiên những yêu cầu của khách hing na hợp đồng bảmrao đối, cho thud với sự ghip đỡ của nhà môi giới. Những hoạt động này liên</small>

quan đến sự thay đối ư khía canh pháp I và tine tế của bắt đông sản. Nhà môigiới thực hiện các cơng việc đỗ nhân được thì lao hoặc hoa héng cho nhữngthay đối trên thông qua con đường kinh doanh mà đỗi tương của nó là các

<small>quyễn ai với bắt động sản" [13]</small>

động sản là việc thực hiện hỗ

Nhìn chung, khi xem xét về khái niệm mơi giới bat động sản cần xem xétcác van để: mục dich, nhiệm vu va diéu kiện của hoạt động môi giới bat đông.

<small>sản Hoạt động môi giới là hoạt động nhằm mục đích lợi nhuận cho ban than.</small>

Các nha mơi giới đạt được muc đích nay thơng qua việc gắn kết giữa các chủ thểgiao dich bất động sản có nhu câu tương đồng lại với nhau dé thực hiện các thayđi vẻ mặt pháp ly của bat đông sin. Tuy nhiên tính đặc thủ trong hoạt đồng mơigiới bất đơng sản nằm ở giá trị “hảng hóa” trong giao dịch bất động sản, do đó

<small>hoạt đơng nay địi hỏi những diéu kiện tương đối đặc trưng về trình độ. Trong</small>

thực tế tên gọi về nghề nghiệp nay nhắc cho chúng ta liên tưởng về nhóm nhữngngười cụ thể, hoạt động trong thi trường bat động sản Luật Kinh doanh batđộng sản 2014 định nghĩa: "Môi giới bắt động sản là việc làm trùng gian choin trong mua bản, chuyễn nhượng, cho thuê, cho thud lại, cho thuê ma

<small>bắt động sda. Từ định nghĩa nay có thể thay, bên trung gian (bên môi giới)các</small>

<small>10</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 16</span><div class="page_container" data-page="16">

<small>thục hiên công việc cho các bên tham gia giao dich bat động sin (bên được mơi</small>

giới) din đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lý và thực tế của bat động sản, dẫn.

<small>tới kết quả là việc thực hiện những yêu câu của khách hing như hợp đồng muabán, trao đổi, cho thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới. Bên môi giới thực hiện</small>

các công việc nhằm mục dich nhận được thù lao cho những thay đổi về cácquyển đối với bat động sản. Có thể khái niệm về mơi giới bắt động sản như sau:

“Môi giới bắt đông sản là việc các tổ chute, cd nhân làm trùng gian cho các bêntrong rma bản, chuyén nhượng, cho thuê, cho thué lại bắt động sản để nhằm tìmidm lợi nhện

<small>Pháp luật quy định có những doanh nghiệp lựa chọn ngành, nghề thơngthường để kinh doanh, có những doanh nghiệp lựa chọn kinh doanh những</small>

ngành, nghề có thé có những anh hưởng đến an minh, quốc phịng, trật tự an tồn.

<small>xã hồi, mơi trường, site khưe cơng đồng V-V., va cũng có doanh nghiệp kinh</small>

doanh củng lúc ngành, nghé thuộc cả hai nhóm nảy. Việc phân loại nganh, nghề

<small>đầu từ kinh doanh, phân loại điều kiện kinh doanh (bao gồm điều kiên thành lapdoanh nghiệp va các điều kiện kính doanh áp dụng với ngành, nghề đầu tư kinh.</small>

doanh có diéu kiện) để quân lý và kiểm soát lả việc làm cần thiết va phù hợp

<small>trong xu thể thực hiện cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh Vực kế hoạch va</small>

đầu tư hiện nay.

<small>Theo nghĩa hep, diéu kiện đầu tư kinh doanh (còn được goi là điều kiênkinh doanh) được định ngiĩa trong sự phân biệt với điểu kiến thành lập doanhnghiệp, theo đó, điều kiên đầu tư kinh doanh được quy định và áp dụng đổi với</small>

ngành, nghề đầu tư anh doanh có điều kiện và do cơ quan nha nước có thẩm.quyển quan lý, kiểm tra, giám sát thực hiện Điều kiện đầu tư kinh doanh 1anhững yêu câu, tiêu chuẩn mà doanh nghiệp phải đáp ứng trong suốt quá trìnhhoạt đồng kinh đoanh ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện.

Ngành, nghệ đầu tư kinh doanh có điều kiên là ngành, nghề ma việc thựchiện hoạt đơng đâu tư kinh doanh trong ngành, nghề đó phai đáp ứng điều kiện

<small>vi lý do quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức 28 hội,</small>

sức khoẻ của cơng đơng? Cơ quan có thẩm quyển quyết định Danh mục ngành,

<small>ul</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 17</span><div class="page_container" data-page="17">

nghé đầu tư kinh doanh có điều kiện là Quốc hội. Ở thời điểm ban hảnh LuậtĐầu tư năm 2014, Phụ lục 4 của Luật Đâu tư năm 2014 quy đính danh mục nay

<small>267 ngành nghé , vi dụ: dịch vụ mua bản nơ, kính doanh chứng khốnCăn cứ điều kiện kinh tế - xã hội và yêu cầu quản lý nhà nước trong từng thờikỳ, Chính phủ rà sốt Danh mục ngành, nghề đâu tư kinh doanh có diéu kiên và</small>

trình Quốc hội sửa đổi, bỏ sung ngành, nghề dau tư kinh doanh có điều kiện cho

<small>phù hợp (Điều 7 Luật Đâu tu năm 2014 và Ngày 22/1 1/2016, Quốc hội đã thôngqua Luật sửa đỗi, bỗ sung Điều 6 va Phu lục 4 về Danh muc ngành, nghề đầu tưkinh doanh có điều kiện của Luật Đâu tu). Đối với các ngành, nghề ngoài Danh.mmục ngành, nghề kinh doanh có điểu kiến (tam goi lả những ngành nghề kinhdoanh thông thưởng), doanh nghiệp đã thành lập không phải thực hiện thêm các.quy định về điều kiện kinh doanh và thủ tục can thiết đối với ngành nghề đầu tưkinh doanh có điều kiện.</small>

“Xuất phát từ ảnh hưỡng, tác động của ngành, nghề kinh doanh đối với

<small>kinh tế, xã hội, môi trường, điều kiên kinh doanh cân đáp ửng thường là các điểnkiên về nhân sự, trang thiết bị kỹ thuật, cơ sé vat chất nhắm bao dim an ninh,</small>

‘rat tự, an tồn phịng cháy, chữa cháy, diéu kiện về sinh an tồn thực phẩm, mơitrường .. Những diéu kiện kinh doanh nay được xem là những tiêu chuẩn đòi hoidoanh nghiệp phải đáp ứng trong q trình hoạt đơng với sự giám sát, kiểm tracủa cơ quan nha nước có thẩm quyền.

Điều kiện đầu tư kinh doanh đổi với ngành, nghề đâu tư kinh doanh có

<small>điều kiến được quy đính tại các luất, pháp lệnh, nghị định và điều ước quốc tếmà Công hoa xã hội chủ ngiĩa Việt Nam là thành viên, phù hợp với các mụctiêu quốc phịng, an ninh quốc gia, trật tư, an tồn xã hồi, sức khưe cơng đồngvà phải bảo đêm ngun tắc công khai, minh bạch, khách quan, tiết kiệm thờigian, chi phí tuên thủ của nhà dau tư. Bộ, cơ quan ngang bô, Hội đồng nhân.</small>

dân, UBND các cấp, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác không được ban hànhquy định về điều kiện dau tư kinh doanh. Chính phủ quy định chi tiết việc

<small>cơng bồ, kiểm sốt điều kiện đầu tư kinh doanh va trên thực tế, các điều kiệnđầu tư kinh doanh chủ yêu được quy định trong các Nghị định của Chính phủ.</small>

Day là điểm đổi mới nỗi bật trong chính sách quản lý ngành, nghề đâu tư kinh.

<small>doanh có điêu kiện giai đoạn hiện nay.</small>

Nhu vậy, điều kiện đầu tư kinh doanh có một số đặc điểm cơ ban, đó la

</div><span class="text_page_counter">Trang 18</span><div class="page_container" data-page="18">

Thu nhất, về chủ thé ban hành quy đình về diéu kiên kmh doanh:

Quốc hội la cơ quan có thẩm quyền quy định về ngành, nghề đầu tư kinhdoanh có điều kiến Năm 2014, Quốc hơi quy định có 267 ngành, nghề đâu tưkinh đoanh có điều kiện và năm 2016, Quốc hội quy định chỉ còn 243 ngành,nghề đầu tư lánh doanh cỏ điều kiện (Phụ lục 4 Luật Đâu tu nấm 2014 vả Ngày.22/11/2016, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bé sung Điều 6 vả Phụ lục 4

<small>về Danh mục ngành, nghề đâu từ kinh doanh có điều kiện của Luật Đâu tu),</small>

Điều kiện đầu tư kinh doanh cu thể đối với mỗi ngành, nghề do Quốc hội, ủy‘ban thường vụ Quốc hội và Chính phủ quy định, sửa đổi, bd sung, bai bư thơng.

<small>qua việc ban hành Luật, Pháp lệnh, Nghỉ định. Hiên nay, Nghị định la hình thức</small>

văn bản chủ yếu quy định về điểu kiện đâu tư kinh doanh trong các lĩnh vực

<small>khác nhau.</small>

Tứ hai, về phạm vi áp dung điền kiện đâu tư kinh doanh

Điều kiện đầu tư lánh doanh áp dụng đối với các chủ thể có đăng ký kinh.doanh ngành, nghề đầu tư kinh doanh có diéu kiện, vẻ mặt lý ln, điều kiệnkinh đoanh luôn gắn với ngành, nghé kinh doanh cụ thể. Đây là những ngành,nghệ mà sw tổn tại, phát triển của nó sẽ có ảnh hưởng đến mơi trường, sức khỏe

<small>công đồng, an ninh quốc gia, trit tư và an tồn xã hồi... Pháp luật khơng cảm.</small>

kinh doanh, nhưng cân thiết phải có sự kiểm sốt phù hợp để bao dam lợi ichnhiều mặt khi tiền hành đầu tư kinh doanh.

Thứ ba, về đối tượng thực hiện quy dinh về điền kiện đâu tie kinh doanh:Đối tượng thực hiện quy dinh-vé điều kiện kinh doanh 1a các chủ thể kinh.doanh cỏ đăng ký kinh doanh ngành, nghề đầu tw kinh doanh có diéu kiện. Mọidoanh nghiệp, hợp tác xã, tô hợp tác, hộ kinh doanh đều phai thực hiện quy đính.

<small>về điều kiên đâu tư kinh doanh nếu có đăng ký kinh doanh những ngành, nghềthuộc danh mục ngành, nghề đâu tư kanh doanh có điều kiện. á</small>

Thứ tu; về thẩm quyén công nhận, xác nhận di điều kiện kinh doanh

<small>Tuy thuộc ngành, nghề đầu từ kinh doanh có điểu kiện, các cơ quan</small>

quản lý nhà nước chuyên ngành sé có thẩm quyển cơng nhân, xác nhên điều

<small>kiên kinh doanh. Vi dụ: Bộ Khoa học và Công nghệ, Bô Y tế, Bộ Công an,</small>

Tổng cục Hai quan.

<small>13</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 19</span><div class="page_container" data-page="19">

1.2.2. Điều kiện đầu tư kinh doanh đối với môi giới bất động sản.

Theo Luật kinh doanh bắt động sản 2014 thi kinh doanh bất động sản lảviệc đầu tư vốn để thực hiện hoạt đông xây dựng, mua, nhân chuyển nhượng đểán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lai, cho thuê mua bat động sản, thựchiện dich vụ môi giới bat đông săn, dich vụ sản giao dich bat động sản; dich vụ.tự vần bất đông sản hoặc quản lý bat động sẵn nhằm mục đích sinh lợi.

Cũng theo Quyết định 27/2018/QĐ-TTg thi hoạt động kinh doanh bấtđộng sản bao gồm kinh đoanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sỡhữu, chủ sử dụng hoặc di thuê và tr vấn, môi giới, đấu giá bất động san, đầu.

<small>giá quyền sử dụng đất</small>

<small>Căn cử Phụ lục IV ban hanh kém theo Luật Đâu tư 2020 quy định vẻ danh</small>

‘muc ngành, nghệ đầu từ kinh doanh có điều kiện thi đâu tư, lánh doanh dich vụ.

<small>môi giới bất đơng sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện.</small>

Căn cứ theo Điều 62 Luật Kinh doanh bat động sin 2014 quy định về điềukiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dich vụ môi giới bắt động sản như sau

<small>chức, cá nhân kinh doanh dich vụ mối giới bất đơng săn phải thành.</small>

lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hảnh nghề mỗi giới‘vat đông sản, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều nay.

<small>- Cá nhân có quyển kinh doanh dịch vụ mơi giới bat động sin độc lậpnhưng phải có chứng chỉ hanh nghề môi giới bắt đông sản và đăng ký nép thuêtheo quy định của pháp luật về thuế</small>

- Tô chức, cả nhân kinh doanh dich vụ môi giới bắt đông sản không được

<small>đồng thời vừa là nha môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giaodich lanh doanh bắt động sẵn</small>

'Nhữ vậy, theo quy định trên dành cho tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch.‘vu môi giới bat động sản phải đáp ứng các điều kiện vẻ thành lập doanh nghiệpcó ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề mơi giới bắt động sản. Bên cạnh đó

<small>cá nhân có quyển kinh doanh độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề và</small>

đăng ký nội dung thuế theo quy định. Tổ chức các nhân kinh doanh dịch vụ nay

<small>không được đồng thời lé nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng tronggiao dich bat động san</small>

<small>14</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 20</span><div class="page_container" data-page="20">

1.3. Pháp luật về điều kiện đầu or kinh doanh môi giới bất động san

13.1. Khái niệm pháp luật về điều kiện đầu tr kinh doanh môi giới bất động.

<small>Bat cứ quốc gia nao cũng đều có hệ thổng các văn bản quy phạm phápluật quy định từng lĩnh vực của đời sông. Hệ thống văn bản quy pham pháp luật</small>

1a phương tiện để thể chê hóa đường lỗi chính sách của Nha nước, dé quản lý xã

<small>hội. Các quy phạm pháp luật trong các văn ban nay điều chỉnh các quan hệ xãhội tổn tại một cách khách quan trên moi lĩnh vực. Sự tác động và ảnh hưởng</small>

của nó thể hiện 6 nhiều mức độ khác nhau tủy thuộc vào từng loại đối tượng vàquan hệ cụ thể cần có sự điều diéu của pháp luật. Quy phạm pháp luật là yêu tổcơ sỡ, là tế bảo của pháp luật. Có thể định nghĩa quy pham pháp luật như sau:

“Quy phạm pháp luật là quy tắc xử sư (quy tắc hành vt) do nhà nước đặtra hoặc thừa nhận, cô tinh bắt buộc chung, thé hiện ÿ chỉ nhà nước, được nhà

<small>nước đâm bão thuc hiện nhằm điều chỉnh các quan lệ xã hội “ [28]</small>

Từ khái niệm về quy phạm pháp luật, có thể hình dung phdp iuật về điêtkiện đâu te kinh doanh môi giới bắt động sẵn là lê thông các quy pham phápTrật do nhà nước ban hành nhằm quy dinh về điều kiện cơ bản của bền tham giakinh doanh môi giới bắt động sản.

Hệ thống quy phạm pháp luật về điều kiện đâu tư kinh doanh môi giới batđông sản bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp lý được ban hảnh bối các cơ

<small>quan nha nước như Quốc hội (Luật Kinh doanh bắt động sản), Chỉnh phủ (các</small>

Nghị định hướng dẫn thí hành Luật) va các cơ quan Nhà nước khác có liên quanđến lĩnh vực môi giới bắt động sản (các Thông tư, Quyết định của Bộ Xây dunghoặc các cơ quan có liên quan .) vẻ lĩnh vực mơi giới bat động sẵn điều kiện củatổ chức, cá nhân kinh doanh địch vụ môi giới bat động sản, quy định việc cấp,

<small>thu hỏi chứng chi môi giới bat động sản</small>

1.3.2. Nội dung cơ bản của pháp luật về điều kiện đầu or, kinh doanh môigiới bất động sản.

<small>Nội dung cơ bản của pháp luật vé điều kiện đầu tư, kinh doanh mơi giới</small>

‘vat đơng sản bao gồm các nhóm quy định chủ yếu sau:

(0) Quy Anh về loại hình tổ chức Minh doanh môi giới bat động sản.

<small>15</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 21</span><div class="page_container" data-page="21">

Đây là nhóm quy định quan trong, quy định vẻ mồ hình tổ chức kinh

<small>doanh đối với dich vụ mơi giới bất đông săn. Việc kinh doanh bắt đông sinphải dim bao yếu tổ quan trong là thành lập doanh nghiệp. Bến cạnh đó cảnhân có quyển kinh doanh độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghệ và</small>

đăng ký nội dung thuế theo quy định. Tả chức các nhân kinh doanh dich vụ.nay không đươc déng thời là nha môi giới vừa là một bên thực hiền hợp đồng

<small>trong giao dich bat đông san</small>

(it) Quy ainh về chứng chỉ hành nghề

<small>có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thơng trở lên, đã qua sat hạch vé kiếnthức môi giới bat động sản và chứng chỉ được Bô trưỡng Bộ 3fây dựng quy</small>

định cu thể việc cấp chứng chỉ hành nghề mơi giới bat động sin, cũng như có

<small>giá tr trong vòng 05 năm</small>

(att) Quy dinh về von pháp định

<small>Điều kiên về vốn pháp định yêu cầu doanh nghiệp phải có mức vốn điều.</small>

lệ đăng ký cao hơn so với pháp luật yêu cầu. Đôi với dịch vụ môi giới bất đôngsản, von pháp định đã từng là một yêu cầu cứng, đòi hỏi các chủ thể kinh đoanh.phải đâm bảo. Tuy nhiên, hiển nay, điểu kiên vé vốn pháp định đã có thayTrong khn khổ khóa luận tốt nghiệp, tác giả trình bảy để thây được mạchlogic của sự thay đổi trong các quy định pháp luật.

<small>() Quy đinh về bắt đồng sản được mơi giới</small>

Ngồi các điều kiện trên, để dam bảo cho thị trường lành mạnh, việc mơi

<small>giới chính sác, khơng gian lân, pháp luật cũng có các quy định về diéu kiện của</small>

‘vat đông sản được đưa vao kinh doanh môi giới.

Các quy định trên được phân tích cu thé trong chương 2 cia khóa luậnTự nhiên, bai ý- Tổ chức, lộ gia đình cá nhân bản, chuyén nhượng chothué, cho thué mua bắt động sản quy quy mô nhỏ, không thường xuyên sau aaykhông bắt buộc phải có 04 điều liên trên (hơng phải đốt tượng nghiên cứu củakhóa luận tốt nghiệp):

<small>16</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 22</span><div class="page_container" data-page="22">

- Cơ quan, tổ chức thực hiện ban nha, công trình xây dựng, chuyểnnhương quyên sử dung đất do pha sản, giải thể, chia tach theo quy định pháp

chức, hộ gia định, cá nhân bán nba, cơng trình xây dựng, chuyểnnhượng quyển sử dụng đất theo quyết định Toa án, quyết đính của cơ quan nhànước có thẩm qun khi giải quyết tranh chap, khiều nại, tổ cáo.

<small>ỗ chức, hô gia đỉnh, cá nhân ban, cho thuê, cho thuê mua nha, cơng,</small>

trình xây dưng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhương, cho thuê, chothuê lại quyên sử dung đất thuộc quyên sử dụng hợp pháp của mình.

- Tổ chức, hơ gia đính, cá nhân bán, cho th, cho th mua, chuyển.

<small>nhượng bất đồng sản do mình đâu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư</small>

xây dựng bắt đồng sin để kinh doanh theo quy đính pháp luật.

1.4. Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về điều kiện đầu tư,ảnh doanh môi giới bất động sản.

<small>1.4.1. Giai đoạn trước 1995</small>

Tir sau cải cách ruông đất va cdi tạo công thương nghiép, đất dai va nha ỡđược phân phối lại, các giao dich bat đồng sản như mua bán, chuyển nhượng,thuê mướn, cằm cổ đất dai vẫn có nhưng khơng phé biển. Các bên tham gia giao.

<small>dich tự tim đến nhau va théa thuân, mua ban theo cách thức truyền thống mang</small>

tính tập quán của công đồng. Tuy ring Nhà nước vẫn thửa nhân vả thực hiên các

<small>thủ tục cho giao dich bắt đông sin và vẫn thu lê phí trước ba đổi với các trường</small>

hợp đăng ký quyền sỡ hữu nhà, đốt, nhưng chưa có khung pháp ly cho thị trường‘vat động sản, khơng có các văn bản pháp luật quy định vé giao dich bat động,sản. Cũng vi giai đoạn nay các giao dịch bat động sản diễn ra mang tinh tự phát,

<small>17</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 23</span><div class="page_container" data-page="23">

khu vực và nhu cu sinh hoạt, nên cũng không tổn tai các cá nhân, tổ chức môi

<small>giới bat động sin</small>

Đến giai đoạn những năm 1980, Hiển pháp 1980 quy định đất dai thuộc.sở hữu toan dân và nghiêm cảm việc mua bán đất dai, do vậy Nha nước vin

<small>chưa ban hành hệ théng văn bản quy phạm pháp luất liên quan tới thị trường batđộng sin nói chung và lĩnh vực mơi giới bất đơng sản nói riéng Dat dai thuộc sỡ</small>

"hữu tồn dân được giao cho các tổ chức kinh tế nha nước và kinh tế hop tác xã

<small>quản lý, do đó việc đăng ký sở hữu đất dai không được thực hiện.</small>

Giai đoạn nay, thi trường bat động săn van chưa hình thảnh, vì vậy cáchoạt đơng mơi giới diễn ra dưới các hình thức hoạt động ngằm, môi giới batđộng sản vẫn chưa được Nhà nước cơng nhận lả một nghề chân chính mà chỉ

<small>được xem là “cò nha”, “cd đất". Hơn nữa, hoat động môi giới bat động sản ởthời ki nay ở khu vực nông thôn mang tinh chất tinh cảm, phi nmục dich, phi Loinhuận do quan hệ anh em, ho hang, làng xã. Cũng vi quan hệ truyền thống khuvực nay, việc đứng trung gian kết nỗi giữa các bên mua bán khơng đi héi phảicó trình đơ cao, do việc tiếp nhân, kiểm sốt thơng tin vẻ giá cả, tinh trang bat</small>

đơng san có thể thực hiện thơng qua khu vực cho, quan nước, bền sông nơi tập

<small>trung đông người hoặc thông tin tử những người cùng dia phương</small>

Giai đoạn từ 1980 tới 1995 lả giai đoạn đảnh dấu sự xuất hiện va pháttriển của các khu vực kinh tế đo Nhà nước bắt đâu đổi mới sang nền kinh tế thịtrường, kéo theo đó, nhu cầu sử dung đất phục vụ cho việc phát triển kinh tế, sảnxuất nông nghiệp, thương mại, dich vụ tăng cao dân, dẫn tới xuất hiện nhu cầu.giao dịch vẻ đất đai. Giai đoạn 1901 - 1993 là giai đoạn diễn ra các hoạt đông,mua bản đất dai nha ở khá sôi động dưới hình thức giao dịch phé biển là mua.bán nhà ở gắn liên với quyển sử dụng đất. Sự ra đời của Luật Công ty và Luật

<small>Doanh nghiệp tư nhân, cùng với quy định cơng dân có quyển tự do kinh doanh</small>

trong Hiến pháp 1992 tuy thúc đẩy sự phát triển của khu vực môi giới bất động.sản, nhưng không vi thé mà các tổ chức môi giới được thành lap dé dàng, hon

<small>nữa hoạt động môi giới lai gắn với nhiều mặt tiêu cực hơn, vi vây đến giai đoạn.</small>

nay, mặc dù đã có những sự phát triển hơn cing với nên kinh tế thị trường, song

<small>thị trường bất động sản và hoạt đồng môi giới bat động sản vẫn cịn là hoạt đơng</small>

ngam va tự phát.

<small>18</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 24</span><div class="page_container" data-page="24">

Tổng kết lại, trước 1995, thị trường bất đồng sản vả hoạt động môi giới

<small>bat đông sin ở nước ta hoạt động ngắm, chưa có sự thửa nhên của pháp luật.</small>

Do đó, sự phát triển kính tế bằng việc huy đơng tiém năng từ thi trường,

<small>này khơng có hiệu quả. Tuy vậy, các quan hệ môi giới bất động sản đã manh.nha phát triển, đặt ra những yêu câu về việc phải ban hành các quy pham pháp</small>

luật về môi giới bat động sản.

1.4.2. Giai đoạn từ năm 1995 đến nay

<small>St ra đời của Hiển pháp 1992, trong đó tiếp tục quy định đất đai thuộc sỡ"hữu tồn dan do Nha nước thông nhất quan lý theo pháp luật. Nhưng Luật Bat</small>

đai 1993 quy định Nha nước giao đất sử dung dn định lâu dai cho tổ chức, cánhân, hộ gia đính, cho phép chuyển đổi, chuyền nhương, cho thuê, thừa kể. Bộ

<small>luật Dân sự 1995 có những quy định về nội dung, điều kiên của hợp đồng mua</small>

ban, chuyển quyền sử dụng đất. Cũng trong Bô luật dân sự 1995, với 8 Điều từ

<small>521 tới 528, lan đầu tiên có các quy định về hợp đồng dich vu, la bản chất của</small>

một hợp đồng môi giới. Như vậy, bất đầu từ 1995, sự công nhân vẻ một nghề

<small>mới với những quy định duoc luật hỏa cu thể đã bất đầu hình thành. Nhìn</small>

chung, tuy chưa có sự thừa nhân cụ thể nghé môi giới bắt đông sin, chưa có quy

<small>định về hoạt động mơi giới bắt đơng sản, nhung với những quy định chung vé</small>

hop đồng dịch vụ, với những quy định khá rõ rang về quyên và nghĩa vụ của các‘bén, tiền công dịch vụ hay các quy định liên quan tới việc chấm đứt hoặc tiếptục thực hiện dịch vụ, có thé thay sư bất đầu thừa nhận và nhin nhân đúng mức

<small>vẻ tâm quan trong của hoạt động dich vụ trong dé có dich vụ môi giới đổi với sự</small>

phat triển của nên kinh tế Việt Nam. Những quy định nay 1a dau mốc quan trongđánh dẫu sự hình thành và phát triển mạnh mé của thị trường bat động sản sau

<small>này, Tuy các quan hệ vé giao dịch bat động sin đã được pháp luật quy địnhnhưng cịn bị hành chính hóa, chưa phù hợp với các thói quen và tự đo hợp đồng</small>

xiên thực tế thời gian nay, các giao dich bat động sản không đúng theo quy định

<small>pháp luật. Đến 1999, khi Luật Doanh nghiệp ra đời, việc tu do kinh doanh được</small>

thể hiện qua việc cơ chế zin phép được thay đổi thành việc đăng ký kinh doanh,các tô chức hoạt động trong lĩnh vực môi giới bat động sin đã có điểu kiện đểphat triển.

Nếu như sự phát triển của thị trường bắt đông sản giai đoạn 1901 - 1992

<small>chỉ ảnh hưởng tới khu vực thành thị, th trái ngược lại, giai đoạn 2001 - 2006 có</small>

<small>19</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 25</span><div class="page_container" data-page="25">

<small>tác đông manh mẽ và rồng lớn hơn, cả ở khu vực thành thi vả khu vực nông</small>

thôn. Tuy vậy, giai đoạn nảy qua trình đơ thị hóa mới bat đâu diễn ra, nên phân.

<small>lớn su phat triển môi giới bất động sin tập trung ở khu vực đồ thi là chủ u,cịn ở khu vực nơng thơn thi mới bắt đâu xuất hiện. Trong khu vực nông thôn, tư</small>

tưởng “Phép vua fima lệ làng ˆ vẫn con tôn tại, vì vay các quan hệ xã hội vẫndựa trên tình cảm hơn la pháp luật. Các chủ thể tham gia giao dich bat động sin

<small>không cin thông qua sự t vấn của bên mỗi giới mã chỉ cân các giấy tờ có xácnhận của địa phương Cũng chính vi các quan hệ zã hội dựa trên tỉnh cém truyền.</small>

thống, hoạt động vi mục tiêu lợi nhuận của môi giới chưa có diéu kiện pháttriển, hơn thể nữa khu vực làng x4 nơng thơn vẫn cịn nhiều quan niệm tư trongrang “cỏ” thường gắn liên với những vụ lừa dao và hoạt động không hợp pháp,

<small>vi vay hoạt đông mối giới bat động sin ở khu vực nông thôn tuy đã xuất hiện</small>

nhưng phát triển rất khó khăn. Cịn ở khu vực đô thi, thi trường bất động sản.phat triển mạnh mẽ cải thiện nhiều đời sống của của người dân. Giai đoạn 2005,thị trường bất đông sin chiêm khoảng 25% tới 30% tổng GDP quốc gia, riêng

<small>giá tri quyển sử dụng dat của Việt Nam góp vào liên doanh với nước ngoai lên.</small>

đến 50.000 tỷ đồng [37].

Va với sự ra đời của Luật Kinh doanh bat đông sin 2006, nghề mơi giớiđã được cơng nhân và có “danh phận”. Các quy đính đổi với nghề mơi giới đãđược cu thể hỏa trong luật một cách rõ rang Người môi giới bắt động sản đượcđào tạo, quan lý và cắp chứng chỉ, nâng cao tính tin cậy trong cơng ding Để là

<small>một người mơi giới có uy tín, có đẳng cấp, ho cân phải có trình độ, có thơng tin,có kĩ năng, vả phải tuân thủ các quy tắc nghề nghiệp, đạo đức, quy chế hành.</small>

nghé vả pháp luật kinh doanh bắt động sản Đây là giai đoạn khởi đâu của sự.phat triển vượt bậc của nghệ môi giới bat động sin ở Việt Nam. Theo kết quảkhảo sát từ để tai nghiên cửu khoa học “Thi trường bắt động sản Thành phô HồChi Minh - Thực trang và giải pháp ” năm 2009 - 2010 của PGS.TS NguyễnNgọc Vinh, đã cho thay hoạt động môi giới bat động sản 1a lĩnh vực hap dẫn.được xếp hang thứ 2 trong 8 lĩnh vực phổ biển của hoạt động kinh doanh bat

<small>đông sản tại thành phố chỉ đứng sau lĩnh vực đâu tư vào dự án bat động sản,</small>

chứng minh tinh hap dẫn của nghề nay đổi với các chủ thể tham gia thị trưởng,Lý giải điều này một cách dé hiểu la nghệ môi giới mang lại thu nhập cao, thơng,thưởng phí mơi giới cho thương vu từ ,5 - 2% trên tổng giá tr giao dich. Ngồi

<small>ra, các cơng ty mơi giới cịn có lợi ích quan trọng khác la tự doanh, họ có thể đặt</small>

<small>30</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 26</span><div class="page_container" data-page="26">

<small>coc mua những bất động sản ma khách hang bán “hé” vì khơng tiếp cân thơng,</small>

tin giá cả thi trường và bán ngay cho khách hàng tiêm năng mua để hướng chênh.

<small>lệch giá mà không cin nhiêu chi phi. Mat khác, chi phí hoạt đơng khơng cao,thơng thường nhân viên môi giới bất đông sản hưởng lương theo doanh thu từkết quả giao dịch [3],</small>

<small>Giai đoạn 2005 - 2007 đánh dấu thêm sự ra đời của nhiễu văn bản khácquy định vẻ lĩnh vực môi giới bat động sản. Tiếp nói Bộ luật dân sự 1995, BO</small>

luật đân sự 2005 vẫn có các quy định về hợp đồng dich vụ nói chung từ Điều

<small>518 đền Điều 526, tiếp tục coi trong vai trị của các hap đơng dich vụ và hoạtđộng cung ứng dich vụ. Sự ra đời của Luật Kinh doanh bat động sản 2006, trongđó quy định một mục riêng dãnh cho hoạt động môi giới bat động sản, chínhthức đánh dâu sư cơng nhân hồn tồn nghề môi giới bat động sin ở Việt Nam</small>

một cách day đủ nhất. Bên cạnh các quy định về môi giới bat động sản, Luật

<small>Kinh doanh bat động sin 2006 cũng có các quy định vẻ các lĩnh vực có mỗi liên</small>

hệ với môi giới bat động sản như các quy đính về sản giao dich bat động sản,dich vu định giá bat động sin... Ké tiếp đó, các Nghị định,

<small>thi hảnh Luật Kinh doanh bắt đông sn, Quyết định 29/2007/BXD liên quantới đảo tao nghề môi giới hay Thông tư 13/2008/BXD vé việc cấp chứng chỉmôi giới va quân lý nhà nước vẻ lĩnh vực mỗi giới. Có thé thấy, từ khi được</small>

chính thức cơng nhận năm 2006, nghề mơi giới bắt động sản đã nhân được nhiều:sử quan tâm của Nha nước với các văn bin pháp luật điều chỉnh nhằm phát triển.

<small>nghề môi giới bat đông sản một cách hiệu quả</small>

Luật Dat dai 1993, sau đó qua hai lần sửa đổi năm 1998 và 2000, kế tiếpđó là Luật Bat dai 2003 va được sửa đỗi năm 2009 chưa có những quy đính vềhệ thơng cơ sở thơng tin đất đai. Tuy nhiên Luật Dat đai 2013 ra đời đã có bổsung thêm những quy định này, góp phan phát triển nghề môi giới bat động săn.‘bang việc đành một chương để quy định về việc xây đựng hệ thông thông tin đất

<small>đai, cơ sỡ dữ liệu đất đai, hệ thống giám sát, theo dõi, đánh giá đổi với quản ly</small>

và sử dung đất dai được công khai, minh bạch va đảm bao quyển tiếp cận thôngtin đất dai của mọi người dân. Thêm một kênh thông tin vẻ bắt đông sin, l giảmthiểu thêm rủi ro trong méi giới, giao dich bat động sản. Người mua có thể chủ

<small>đông tiếp cận thông tin đối với bất động sản mình định mua, nắm được chính</small>

<small>a</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 27</span><div class="page_container" data-page="27">

<small>ác tinh hình, tinh trang và giá trị thực tế của bất đơng sin, người ban có thêm.</small>

'kênh thơng tin tin cậy để giới thiệu và quảng cáo cho sản phẩm của minh Hon

<small>nữa, băn thân những nhà môi giới cũng có thể đầm bao những bat động sản má.minh mơi giới có tính chính zác cao, đảm bao uy tín bản thân va hạn chế ri rovới những trường hợp bat động sản không đủ diéu kiện tham gia giao dịch. Việcthành lập một kênh thông tin tập trung sẽ giúp các bên tham gia giao dịch tiếtkiêm được thời gian và chi phí cho việc tìm hiểu thơng tin, va han chế tinh trangnhiễu thơng tin do có q nhiêu nguồn khơng có đơ tin cây cao.</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 28</span><div class="page_container" data-page="28">

CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG PHAP LUAT VE DIEU KIỆN BAU TƯ,KINH DOANH MOI GIỚI BẮT ĐỘNG SAN VÀ THỰC TIẾN THỰC

HIEN Ở VIỆT NAM

2.1. Thực trạng pháp luật về điều kiện đầu tr, kinh doanh môi giới bat

<small>động sản ở Việt Nam</small>

<small>Bên canh các quy phạm pháp luật về ngành nghề kinh doanh có diéu kiện,</small>

Luật Kinh doanh bat đơng sin cịn có các quy phạm vé ngun tắc hoạt đôngcủa chủ thể môi giới. Nguyên tắc lả những quy định mang tính chủ dao, xun.suốt q trình hoạt động của các tổ chức, cá nhân. Việc quy định về nguyên tắchoạt động cho thấy các nha làm luật nhận định hoạt động môi giới bắt động sản.

<small>tuy cũng lả một hoạt động thương mai thông thường, nhưng cũng đóng vai trị</small>

quan trong trong thi trường bất động sin, do đó cẳn có một khung quy tắc đểkiểm sốt hoạt động, tránh xây ra những tình trạng bat lợi tới thị trường Cacnguyên tắc này cũng được coi như lả một diéu kiện để hoạt đông mối giới bat

<small>động sản. Các nguyên tắc hoạt động môi giới bat đông sản được quy định tai</small>

Điều 44 Luật Kinh doanh bat đơng sản 2006, gồm có 3 ngun tắc: thứ nhất, cácchủ thể hoạt động môi giới bat động sản phải đáp img được điều kiện quy định.

<small>tai Điều 8, tức phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xế, có đăng ký kinh</small>

doanh, phải có đẩy đủ chứng chỉ mối giới bat đông sin tôi thiểu theo yêu cầu,trường hợp cả nhân hoạt đông môi giới bat đông sản độc lap phải đăng ký kinh

<small>doanh và có chứng chỉ mối giới bất đông sản, thứ hai, hoạt động công khai,trung thực, tuân thủ pháp luật, thử ba, không được vita là nha môi giới vừa là</small>

"bên thực hiện hop đẳng trong cing một giao dich kinh doanh bat đông sẵn.

2.1.1. Quy định về chủ thể

<small>Thay thé cho Luật Kinh doanh bat đông sản 2006, Luật Kinh doanh bắt</small>

đông sản 2014 đã có những thay đổi, tách biệt riêng điều kiện của chủ thể môi.giới bat động sản ra, không gộp chung lại thành điều kiện của chủ thể hoạt động.

<small>kinh doanh bất đông sản như Luật 2006, kết hợp diéu kiện tại Điều 8 và Điền 44của Luật cũ, quy đính tai Điều 62 của Luật mới. Theo quy định tai Điều này, số</small>

người có chứng chỉ hành nghề môi giới bat động sin được thay đổi lên 2 ngườiTir quy đính mới nảy có thé thấy, Luật Kinh doanh bắt động sin 2014 đã bdsung thêm các quy định về việc nâng số người tối thiểu có chứng chỉ hảnh nghềlên 2, là một quy định đảm bão tính chất lượng trong hoạt động của các tổ chức,

<small>33</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 29</span><div class="page_container" data-page="29">

cá nhân môi giới. Hon nữa, Luất cũng bổ sung diéu kiện hoạt động của các chủ.thé môi giới mới như quy định về đăng ký nộp thuế. Đây ka mét bước tiền trongviệc quy định các điều kiện của các chủ thé môi giới.

Một van để nữa được đất ra theo quy đính tại Điều 62, không phai moi tổchức, cả nhân déu trở thảnh chủ thể môi giới bat đông sản, ma chỉ những chủ

<small>thể, cả nhân dap ứng được điều kiến vẻ chứng chỉ hành nghề, số lượng người có</small>

chứng chỉ hành nghề mới trở thành chủ thể hoạt đông dich vụ môi giới bat đồng,sản Bên cạnh các điều khoản cụ thể đối với diéu kiên hoạt động môi giới bắt

<small>đông sản quy định trong Luật Kinh doanh bat động sản, Luật Doanh nghiệp2005 cũng có một sơ quy định chung về ngành nghề kinh doanh có điền kiện,như Khoản 2 Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2005 sửa đổi bỗ sung năm 2009 quyđịnh ngành, nghề ma pháp luật vé đâu tư và pháp luật có liên quan quy định phải</small>

có điều kiện thi doanh nghiệp chỉ được kinh doanh ngành, nghề đó khi có đủ.

<small>điêu kiện theo quy định của pháp luật, hay Khoản 1 Điều 8 quy định việc doanh.nghiệp phải có nghĩa vụ dap ứng đủ diéu kiến lánh doanh khi kính doanh các</small>

nganh nghệ có điêu kiện, va phải dam bảo duy trì đủ điều kiện đó trong suốt q.

<small>trình hoạt đơng kinh doanh. Các quy định tai Luật Doanh nghiệp quy định chung</small>

về ngành nghệ kinh đoanh có điểu kiện, trong đó có mơi giới bat đơng sản, do.đó, các chủ thể hoạt đồng mơi giới bắt động sản cũng phải tuân theo các quy.

<small>định nay.</small>

Các tỗ chức đầu tư bắt đơng sản năng lực tai chính yếu, năng lực quan lýkhông đông đều, thiếu thông tin về cơ chế chính sách moi,...; đội ngũ các tổ

<small>chức kinh doanh dịch vụ bất đơng sin trong đó có mơi giới bắt động sản, đã</small>

hình thành va từng bước phát triển nhưng tính chun nghiệp chưa cao

<small>_Ngôi r, cơng tác đảo tạo ngun nhân lục tham gia thị trường bất độngsản vẫn còn nhiều bat cập và chất lượng đâo tạo vẫn là ấn số và mang tính hình.thức.</small>

2.1.2. Quy định về loại hình tơ chức kinh doanh mơi giới bất động sản.

LKDBDS năm 2014 khống quy định riêng về nguyên tắc và điều kiện của

<small>môi giới bat đông sản. Theo LKDBĐS năm 2014, dịch vụ môi giới la một loại</small>

tình kinh doanh bat đơng sản, vi vậy, khi tiền hành dịch vụ môi giới bat động,

<small>sản cũng phải tuần thủ các nguyên tắc kinh doanh bất động sin được quy định</small>

</div>