<span class="text_page_counter">Trang 1</span><div class="page_container" data-page="1">

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

LÊ KHÁC HẠNH

THỪA KE NHÀ Ở VÀ QUYEN SỬ DỤNG

ĐẤT Ở TỪ THỰC TIÊN Ở THÀNH PHƠ

HAI PHỊNG

<small>Chun ngành: Luật Dân sựMã so: 60.38.30</small>

LUẬN VAN THẠC SĨ LUAT HOC

NGƯỜI HUONG DAN: TS. PHÙNG TRUNG TAP

HÀ NỘI - 2010

</div><span class="text_page_counter">Trang 2</span><div class="page_container" data-page="2">

Hoàn thành luận văn thạc sĩ chuyên ngành luật dân sự và tô tụng dân sự,tôi vô cùng cảm on Thay giáo, Tiến sĩ Phùng Trung Tập, người đã hướng dan<small>tơi nhiệt tình, tận tâm và khoa học.</small>

Tơi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của thay, cô giáo trong Trường Dai<small>học Luật Hà Nội, đặc biệt là Khoa sau đại học, các nhà khoa học.</small>

Tôi xin chân thành cam ơn lãnh đạo cơ quan Toa án nhân dan T i cao,Thành uỷ, Hội đồng nhân dân, Uỷ ban Nhân dân thành phố Hải Phòng,lãnh đạo và các phòng, tồ chun trách Tịa án nhân dân thành phốHải Phịng, Trường Đại học Hàng hải Việt Nam, Sở Tư pháp thành phốHải Phòng, Cục thong kê thành phố Hải Phòng và Tòa án các quận, huyệnthành pho Hải Phòng cùng các bạn dong nghiệp và gia đình đã ủng hộ, tạo điềukiện thuận lợi dé tơi hồn thành luận văn này.

<small>Hai Phong, thang 12 năm 2009</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 3</span><div class="page_container" data-page="3">

<small>BLDS Bộ Luật dân sự</small>

<small>TAND Tòa án nhân dân</small>

GCNQSDĐ_ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

</div><span class="text_page_counter">Trang 4</span><div class="page_container" data-page="4">

LỜI NÓI ĐẦU

1.1.2. Khái niệm quyên thừa kế

1.1.3. Người thừa kế nhà ở và quyên sử dụng đất ở

1.1.4. Một vài nét về thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất ở

1.2. Khái niệm và đặc điểm thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất ở1.2.1. Khái niệm thừa kế nhà ở và quyên sử dung dat ở

1.2.2. Đặc điểm thừa kế nhà ở và quyên sử dụng đất ở

1.3. Tiến trình phát triển của pháp luật qui định về thừa kế nhà ởvà quyền sử dụng đất ở

1.3.1. Từ năm 1945 đến năm 19501.3.2. Từ năm 1950 đến năm 19811.3.3. Từ năm 1981 đến năm 19901.3.4. Từ năm 1990 đến năm 19951.3.5. Từ năm 1995 đến năm 20051.3.6. Từ năm 2005 đến nay

<small>Chương II</small>

THỰC TIEN AP DỤNG PHÁP LUẬT THỪA KE NHÀ Ở VAQUYỀN SỬ DỤNG DAT Ở TẠI THÀNH PHO HAI PHONG

2.1. Hình thức thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất ở2.1.1. Thừa kế nhà ở và quyên sử dụng đất ở theo di chúc2.1.2. Thừa kế theo pháp luật nhà ở và quyên sử dụng đất ở

2.2. Những yếu tô ảnh hưởng đến tranh chấp thừa kế nhà ở và quyềnsử dụng đất ở tại Hải Phịng

© œ DN DD

<small>33333335</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 5</span><div class="page_container" data-page="5">

2.2.2. Tổng số vụ án dân sự được giải quyết tại thành phố Hải Phòngtừ năm 2005 đến 2009

2.3. Áp dụng pháp luật dé giải quyết những tranh chấp thừa kế nhà ởvà quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hải Phịng

<small>Chương III</small>

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ GIẢI PHÁP HỒN THIỆNNHUNG QUI ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THỪA KE NHÀ Ở VAQUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở

3.1. Thực trạng pháp luật và công tác cấp giấy chứng nhận quyền sởhữu nha ở và quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hải Phòng

3.2. Hoàn thiện pháp luật về nhà ở và quyền sử dụng dat ở trong giai<small>đoạn hiện nay ở Việt Nam</small>

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

</div><span class="text_page_counter">Trang 6</span><div class="page_container" data-page="6">

LỜI NÓI ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Trong những năm vừa qua, thực tế đặt ra cho Việt Nam yêu cầu cấp thiếtphải xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật dé điều chỉnh được day đủ hơncác quan hệ xã hội, trong đó có quan hệ thừa kế nói chung và thừa kế nhà ở vàquyền sử dụng đất ở nói riêng.

Nhìn chung, chế định về quyền thừa kế được qui định trong Bộ luật dânsự hiện hành tương đối đầy đủ, nhưng cũng chưa thể dự liệu hết được nhữngtrường hợp, những tình huống xảy ra trên thực tế. Các vụ tranh chấp về quyềnthừa kế ngày một gia tăng, phức tạp cho nên giải quyết các vụ án thừa kế, màđặc biệt là thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất ở càng gặp nhiều khó khăn hơn.Do giá trị của nhà ở và đất ở, các đương sự thường tranh chấp di sản là các loạitài sản đó. Có vụ kéo dài trong nhiều năm mà không giải quyết được. Thực trạngnày do nhiều nguyên nhân, thứ nhất, chế định về quyền thừa kế nói chung quiđịnh về thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất ở được xây dựng trong thời kỳ tiễnhành cơ chế quản lý kinh tế của nhà nước theo cơ chế thị trường. Do vậy, phápluật về thừa kế và những qui định pháp luật khác có liên quan đến thừa kế nhà ởvà quyền sử dụng đất ở chưa thật sự thống nhất và đồng bộ. Việc xác định di sảnthừa kế nói chung và thừa kế nhà ở, quyền sử dụng đất ở nói riêng là yếu tốquan trọng trong việc giải quyết các án kiện về thừa kế vẫn còn nhiều vấn đề gâytranh cãi cả về mặt lý luận và thực tiễn áp dụng.

<small>Với tư cách là một người công tác lâu năm trong ngành Tòa án của thành</small>

phố Hải Phòng, học viên mạnh dạn chọn đề tai dé nghiên cứu thực hiện luận vanthạc sĩ luật học là: Những vấn đề lý luận và thực tiễn về thừa kế nhà, đất ở thànhphố Hải Phịng, để qua đó coi như một tổng kết việc thực hiện pháp luật thừa kếtrong việc giải quyết tranh chấp về quyền thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất ở

<small>trong thời gian qua có những nét đặc thù và là bài học kinh nghiệm trong công</small>tác xét xử về thừa kế di sản tại một thành phố cụ thé ở Việt Nam. Đối với thành

</div><span class="text_page_counter">Trang 7</span><div class="page_container" data-page="7">

phố Hải Phòng, những tranh chấp về di sản thừa kế là nhà ở và quyền sử dụngđất ở thường xuyên diễn ra. Hải Phòng là một thành phố cơng nghiệp, có đơngdân cư, do vậy việc tranh chấp về thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất ở nóichung là một van đề phức tạp, mà các cấp tịa án thành phố Hải Phịng ln phảiđối mặt khi giải quyết tranh chấp. Trước thực trạng đó, việc nghiên cứu, phântích nhằm làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn áp dung những qui định pháp luật đểgiải quyết những tranh chấp về thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại thànhphố Hải Phòng có ý nghĩa quan trọng trên cả phương diện lý luận và thực tiễn.Vì những lý do trên, học viên đã chọn đề tài này dé nghiên cứu, thực hiện luậnvăn cao học luật là bảo đảm tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Ở nước ta, ké từ năm 1945 đến nay pháp luật thừa kế được xây dựng vàhoàn thiện phù hợp với các quan hệ xã hội XHCN, theo đó quyền và lợi ích vềtài sản của cơng dân được chú trọng bảo vệ phù hợp với tình hình phát triển kinhtế - xã hội của đất nước. Một trong những nội dung quan trọng của pháp luậtthừa kế là quan hệ thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Tính đến thời điểmhiện nay, các cơng trình nghiên cứu về thừa kế nói chung của các nhà luật họctrong nước khá phong phú. Tuy nhiên, trong các cơng trình này, thừa kế nhà ởvà quyền sử dụng đất ở tại một tỉnh, thành phố cụ thể thì chưa có một cơng trìnhnào nghiên cứu. Các cơng trình nghiên cứu về thừa kế nói chung hoặc theo phápluật hoặc theo di chúc hoặc thừa kế thế vị phải ké đến một số cơng trình tiêubiểu như: Chế độ hôn sản và thừa kế trong luật Việt Nam của TS. Nguyễn MạnhBách (Nxb. Tp. Hồ Chí Minh, 1993); Một số suy nghĩ về thừa kế trong luật dânsự Việt Nam của TS. Nguyễn Ngọc Điện (Nxb. Trẻ, 1999); Thừa kế theo phápluật của công dân Việt Nam từ năm 1945 đến nay của TS. Phùng Trung Tập(Nxb. Tư pháp, 2004); Luật thừa kế Việt Nam của TS. Phùng Trung Tập (Nxb.Hà Nội, 2009); Luận án tiến si của Phạm Văn Tuyết: Thừa kế theo di chúc trongqui định của Bộ luật dân sự Việt Nam; Pháp luật thừa kế của Việt Nam — Nhữngvan đề lý luận và thực tiễn của TS. Nguyễn Minh Tuấn (NXb. Lao động — Xã

</div><span class="text_page_counter">Trang 8</span><div class="page_container" data-page="8">

hội, 2009) và một số công trình khác được cơng bố trong các tạp chí chun

<small>ngành như Tạp chí Tịa án nhân dân, Tạp chí Luật học; Tạo chí Nhà nước và</small>

<small>pháp luật, Tạp chí Dân chủ và pháp luật. Tuy nhiên, những cơng trình khoa học</small>

kể trên chỉ tập trung nghiên cứu về thừa kế nói chung, mà khơng có cơng trìnhnào nghiên cứu về thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất ở trong một tỉnh, thànhcụ thé. Ngoài ra, trong những năm qua, có một số luận văn cao học luật tại Đạihọc Luật Hà Nội và Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội nghiên cứu về thừa kếthế vị, những người không được quyền hưởng di sản, thừa kế theo di chúc, thừakế theo hàng cụ thể: Luận văn thạc sĩ của Phạm Thị Bích Phượng (Khoa LuậtĐại học Quốc Gia Hà Nội) về Thừa kế thế vị theo qui định của pháp luật Việt

<small>Nam hiện hành (2006); Luận văn thạc sĩ của Vũ Thị Lan Hương (Khoa Luật Đại</small>

học Quốc gia Hà Nội) về xác định di sản thừa kế theo di chúc theo qui định

<small>trong Bộ luật dân sự năm 2005... Với tình hình nghiên cứu trên, việc nghiên cứu</small>

dé tài: Những van dé lý luận và thực tiễn về thừa kế nhà, đất ở thành phố HảiPhòng là một cơng trình nghiên cứu độc lập, lần đầu tiên được nghiên cứu ởnước ta và khơng có sự trùng lặp với bất kỳ một cơng trình khoa học nào đãcơng bố.

<small>3. Mục đích và phạm vỉ nghiên cứu</small>

a) Mục đích nghiên cứu dé tài: Dựa trên những cơ sở lý luận về thừa kế nóichung để qua đó nghiên cứu thực trạng áp dụng luật thực định để giải quyếtnhững tranh chấp về thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại Hải Phịng, qua đóchỉ ra những vụ việc chia di sản thừa kế là nhà ở va đất ở cịn ton tại nhiều saisót, chưa thỏa đáng đồng thời cũng chỉ ra những bắt cập, thiếu sót của luật thựcđịnh để khuyến nghị và nêu biện pháp hoàn thiện pháp luật qui định về di sảnthừa kế là nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

b) Phạm vi nghiên cứu đề tài

Tập trung nghiên cứu qui định của pháp luật hiện hành về thừa kế, qua đóphân tích thực trạng áp dụng pháp luật hiện hành dé giải quyết những tranh chấpvề thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hải Phịng. Tìm hiểu các

</div><span class="text_page_counter">Trang 9</span><div class="page_container" data-page="9">

cơ sở, các yếu tô tác động ảnh hưởng đến việc xây dựng các qui định của phápluật qui định về thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại Hải Phòng. Nghiêncứu thực tiễn áp dụng các qui định của pháp luật trong việc giải quyết tranhchấp thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại Hải Phịng thơng qua xét xử tại

tịa án thành phó, quận, huyện của Hải Phòng.

4. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu đề tài

Cơ sở phương pháp luận của việc nghiên cứu và hoàn thành đề tài dựatrên cơ sở lý luận của học thuyết Mác — Lênin về chủ nghĩa duy vật biện chứng<small>và duy vật lịch sử. Trên cơ sở của phương pháp duy vật biện chứng và duy vậtlịch sử, các phương pháp nghiên cứu sau đây được sử dụng trong việc thực hiện</small>

dé tài như: Phương pháp lịch sử, phân tích, thơng kê, tong hợp, phương pháp so

5. Những kết quả nghiên cứu mới của luận văn

- Nghiên cứu làm sáng tỏ những van đề lý luận của qui định pháp luật về thừakế, thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hải Phòng theo qui định<small>của pháp luật hiện hành.</small>

- Phân tích thực trạng giải quyết những tranh chấp thừa kế nhà ở và quyền sửdụng đất ở tại các cấp Tòa án thành phố Hải Phòng trong một số năm trở lại đây,để qua đó nhận xét hiệu quả điều chỉnh của pháp luật qui định về thừa kế nhà ởvà quyền sử dụng đất ở.

- Phân tích, đánh giá những qui định chung về thừa kế và thừa kế nhà ở, quyềnsử dụng đất ở, phát hiện những bất cập của một số qui định của pháp luật vềthừa kế, để nêu ra phương hướng hoàn thiện pháp luật thừa kế phù hợp với thựctế.

6. Kết cầu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dungcủa luận văn gồm 3 chương.

Chương I: Lý luận chung về thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất ở

</div><span class="text_page_counter">Trang 10</span><div class="page_container" data-page="10">

Chương II: Thực tiễn áp dụng pháp luật thừa kế nhà ở và quyền sử dụng dat ởtại thành phố Hải Phịng

Chương III. Thực trạng và giải pháp hồn thiện những qui định pháp luật vềthừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất ở

</div><span class="text_page_counter">Trang 11</span><div class="page_container" data-page="11">

Như vậy vào thời kỳ nguyên thuỷ, việc thừa kế được hình thành theo tậpquán của thị tộc. Tài sản của thị tộc do người mẹ quản lý, khi người mẹ chết đithì đi sản được chun cho những người thân thích trong thị tộc và tài sản củathị tộc được lưu truyền từ đời này sang đời khác. Đây chính là hình thức thừa kếđầu tiên của xã hội lồi người về tư liệu sản xuất nhằm tiếp tục duy trì cuộc sống<small>chung cho thị tộc.</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 12</span><div class="page_container" data-page="12">

Sự phát triển của nền sản suất xã hội đã làm thay đôi địa vị của người phụnữ. Sự ra đời của nhiều nghành nghề mới như nông nghiệp, chăn nuôi, trồng trọtđịi hỏi sức khoẻ và trí tuệ của người đàn ông, sản phẩm lao động mà người đànông làm ra khơng những đủ ni sống gia đình mà cịn tạo ra nhiều của cải dưthừa. Dia vi của người dan ông trong gia đình và trong từng thị tộc, bộ lạc dandan được thiết lập. Đặc biệt khi nhà nước ra đời va qui định chế độ hôn nhânmột vợ một chồng đã làm cho con cái biết rõ cha mẹ mình. Từ đó trong quan hệgia đình xác lập huyết thống theo họ cha và chế độ gia đình phụ hệ thay thế chochế độ mẫu hệ. Chế độ mẫu hệ đã dần mờ nhạt thay bằng chế độ phụ hệ với vaitrò gia trưởng đặc trưng của người đàn ơng. Các con trong gia đình có huyếtthống với người cha sẽ mang họ cha và được thừa kế tài sản của cha. “Thế làhuyết thống theo họ mẹ và quyền thừa kế theo mẹ đã bị xoá bỏ, huyết tộc theohọ cha và thừa kế cha được xác lập”. Như vậy qua mỗi một thời kỳ, qua mỗimột giai đoạn phát triển của xã hội loài người tương ứng với sự phát triển củalực lượng sản xuất, của hình thức gia đình thì việc điều chỉnh quan hệ sở hữu cóthay đổi dẫn theo sự thay đổi của các quan hệ thừa kế đó là do các nguyên nhânvề kinh tế, quan hệ huyết thống, quan hệ hôn nhân trong xã hội quyết định.

<small>Như vậy ngay từ khi nhà nước và pháp luật chưa ra đời thì quan hệ sở hữu</small>và thừa kế đã xuất hiện như một yếu tô khách quan. Thừa kế xuất hiện phụ thuộcvào chế độ sở hữu. Nếu sở hữu là yếu tố đầu tiên dé xuất hiện quan hệ sở hữu thìthừa kế là phương tiện duy trì củng cơ quan hệ sở hữu.

Khi xã hội phân chia thành giai cấp và chế độ tư hữu được hình thành,giai cấp thống trị chiếm hữu hầu hết tư liệu sản xuất và truyền lại cho con cháunên địa vi thống trị được củng cô từ đời này sang đời khác. Việc thừa kế tài sảnlà sự chuyền dịch cơng cụ, phương tiện bóc lột của giai cấp thống trị cho concháu nhằm tiếp tục xác lập quyền lực về chính trị, kinh tế đối với những người<small>lao động.</small>

Như vậy qua các thời kỳ phát triển của xã hội loài người, quan hệ thừa kếcó tính kế thừa các giá trị vật chất và tinh thần của gia đình và dịng tộc. Những

</div><span class="text_page_counter">Trang 13</span><div class="page_container" data-page="13">

thành quả lao động của gia đình như nha ở và những của cải dé dành khác, đâylà những thành quả lao động mà thế hệ trước dé lại cho thé hệ sau bởi nhà ở vàcác tài sản khác khơng những là tài sản có giá trị lớn, mà nó cịn thê hiện giá trịvăn hố đã tồn tại và phát trién qua các thời kỳ lich sử.

Ở Việt Nam, việc thừa kế di sản đã hình thành theo tập quán của từng dân

tộc, từng vùng miền, thậm chí việc chia di sản thừa kế cịn theo truyền thống của<small>dịng tộc. Con cháu trong gia đình được hưởng di sản từ ông bà, cha mẹ và thực</small>

hiện nghĩa vụ thờ cúng tô tiên, việc thờ cúng tô tiên nhắc nhở con cháu nhớ côngơn của người đã chết.

1.1.2. Khải niệm quyền thừa kế

Nếu thừa kế là một quan hệ xã hội phát sinh ngay cả trong một xã hộichưa phân chia thành giai cấp, chưa có nhà nước và pháp luật (thuộc về phạmtrù kinh tế), thì quyền thừa kế chỉ có thé phát sinh trong một xã hội có nhà nướcvà pháp luật. Quyền thừa kế hàm chứa những yếu tố cấu thành một quan hệpháp luật và có những đặc điểm pháp luật đặc thù. Chế định về quyền thừa kếkhông những qui định quyền tự định đoạt của của thé trong việc dé lại di sảntheo di chúc hoặc theo pháp luật và quyền của người được thừa kế di sản theo dichúc hoặc theo pháp luật có quyền hưởng hoặc từ chối quyền hưởng di sản theonhững điều kiện do pháp luật qui định. Hình thức dịch chuyên tài sản của ngườichết cho những người thừa kế theo di chúc hoặc theo qui định của pháp luậtchính là cơ sở để xác lập quyền sở hữu đối với tài sản của người thừa kế hợppháp. Như vậy giữa quyền sở hữu đối với tài sản và quyền thừa kế có mỗi quanhệ qua lại với nhau, nếu quyền thừa kế là một trong những căn cứ xác lập quyềnsở hữu đối với tài sản của người thừa kế hợp pháp, thì quyền sở hữu lại chi phốitrực tiếp đến quyền thừa kế. Quyền thừa kế được hiểu dưới hai nghĩa:

Thứ nhất, quyền thừa kế theo theo nghĩa rộng (nghĩa khách quan) là tổnghợp các qui phạm pháp luật qui định về trình tự, hình thức để lại đi sản và hưởngdi sản thừa kế; người thừa kế có quyền nhận hay khơng nhận di sản; có quyềnkiện hay khơng kiện u cầu chia di sản trong thời hạn pháp luật qui định. Theo

</div><span class="text_page_counter">Trang 14</span><div class="page_container" data-page="14">

qui định tại Điều 631 Bộ luật dân sự 2005: “Cá nhân có quyền lập di chúc đểđịnh đoạt tài sản của mình; dé lai tài san cua minh cho những người thừa ké theo

<small>pháp luật; hưởng di san theo di chúc hoặc theo pháp luật”.</small>

Thứ hai, quyền thừa kế hiểu theo nghĩa chủ quan: Là quyền dân sự cụ thécủa mỗi cá nhân trong việc để lại di sản cho người thừa kế theo di chúc hoặctheo pháp luật; quyền nhận di sản hay từ chối quyền hưởng di sản; quyền kiệnhay không kiện dé yêu cầu tịa án bảo vệ quyền thừa kế của mình.

Tóm lại, quyền thừa kế chỉ có thê được thực hiện khi người có di sản chết,những người thừa kế theo luật hoặc theo di chúc của người dé lại di sản thể hiệný chí nhận di sản của người đã chết.

1.1.3. Người thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất ở

a) Người thừa kế theo di chúc: Là người được xác định do ý chí của của ngườicó di sản nên phạm vi những người được hưởng di sản theo di chúc rộng hơn rấtnhiều so với người được hưởng di sản theo pháp luật. Người thừa kế theo dichúc có thê là cá nhân bất kỳ, nếu được chỉ định trong di chúc mà không cần xétđến những quan hệ khác của họ đối với người dé lại di sản. Người thừa kế theodi chúc có thé là người thuộc diện thừa kế theo pháp luật của người dé lại di sảnhoặc không thuộc diện thừa kế theo luật của người dé lại di sản, pháp luật khôngqui định phạm vi những người được hưởng thừa kế theo di chúc. Việc đượchưởng di sản của người chết theo di chúc hồn tồn phụ thuộc vào ý chí củangười lập di chúc trong việc định đoạt tài sản của họ dé lại cho những ngườithừa kế. Phần di sản mà mỗi một người thừa kế được hưởng theo di chúc đượchưởng có thể bang nhau, nhiều hơn hoặc ít hơn nhau, điều này tuỳ thuộc vào

<small>việc phân định di sản của người lập di chúc định đoạt. Người được chỉ định thừa</small>kế theo di chúc có thé là người được hưởng toàn bộ khối di sản của người chếtđể lại nếu khơng có sự hạn chế liên quan đến người thừa kế không phụ thuộcvào nội dung của di chúc theo qui định tại Điều 669 BLDS 2005, bao gồm cha

mẹ, VỢ chồng, con chưa thành niên và con đã thành niên nhưng khơng có khả

năng lao động của người dé lại di sản. Day là những người thừa kế không thé bị

</div><span class="text_page_counter">Trang 15</span><div class="page_container" data-page="15">

người để lại di sản truất quyền hưởng di sản hoặc chỉ cho họ hưởng phần di sảnít hơn 2/3 của một suất theo luật, trừ trường hợp họ từ chối nhận di sản tại điều642 hoặc họ là người khơng có quyền hưởng di sản theo qui định tại khoản 1điều 643 BLDS 2005, thì những người đó vẫn được hưởng phần di sản bằng 2/3suất của một người thừa kế theo pháp luật, nếu đi sản của người chết được chia

<small>theo qui định của pháp luật.</small>

b) Người thừa kế theo pháp luật

Nếu người thừa kế theo di chúc là cá nhân bất kỳ ai là người thuộc diệnhay không không thuộc diện thừa kế theo luật của người dé lại di sản ké cả cơquan, tô chức được hưởng di sản do ý chí của người để lại di sản quyết định.Người thừa kế theo pháp luật chỉ có thể là cá nhân và là người có quan hệ hơnnhân, huyết thống và nuôi dưỡng với người để lại di sản. Những người thuộcdiện thừa kế theo luật được quyền hưởng di sản một cách bình đăng, ngang nhaugiữa những người thừa kế cùng hàng. Điều 676 Bộ luật dân sự 2005 qui địnhngười thừa kế theo luật được qui định theo thứ tự sau:

- Hàng thừa kế thứa nhất gồm: Vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con

đẻ, con nuôi của người chết.

- Hàng thừa kế thứ hai gồm: Ơng nơi, bà nơi, ơng ngoại, bà ngoại, anh ruột, chịruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là là ông

<small>nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại.</small>

- Hàng thừa kế thứ ba gồm: Cụ nội, cụ ngoại; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cơ

ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột,chú ruột, cậu ruột, cơ ruột, đì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ<small>nỘI, cu ngoai.</small>

Nguyên tắc khi chia tài sản theo luật đó là, những người thừa kế cùnghàng được hưởng phan di sản bằng nhau, những người thừa kế ở hàng thừa kếsau chỉ được hưởng thừa kế nếu khơng cịn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết,khơng có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di

<small>sản.</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 16</span><div class="page_container" data-page="16">

1.1.4. Một vài nét về thừa ké nhà ở và quyên sử dung dat ở

Nhà ở và đất ở là những loại tài sản có giá trị của bất kỳ gia đình hay cánhân nào. Những loại tài sản này thuộc quyền sở hữu của một người hoặc nhiềungười đều là cơ sở để xác định chất lượng sống của chủ sở hữu những loại tàisan này. Kế từ Hiến pháp năm 1946 của Nhà nước ta, đã qui định tại Điều 12:“Quyền tư hữu tài sản của công dân Việt Nam được bảo đảm”. Như vậy, nhà ởvà đất ở đều là những tài sản thuộc quyền sở hữu của công dân, và sau khi côngdân qua đời, thì những loại tài sản này là di sản được chuyển dich cho ngườithừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật của người dé lại các loại tài sản đó.

Khi Hiến pháp năm 1959 được ban hành, tại Điều 18 và Điều 19 qui định:“Nhà nước bảo hộ quyên sở hữu của công dân về của cải thu nhập hợp pháp,của cải để dành, nhà ở và các thứ vật dụng khác”. “Nhà nước chiếu theo phápluật bảo hộ quyên thừa kế tài sản tư hữu của công dân”. Tuy rằng pháp luật thờikỳ này không qui định cụ thể về thừa kế đất ở và nhà ở, nhưng các loại tài sảnnày thuộc quyền sở hữu của cơng dân thì cơng dân có quyền để lại thừa kếnhững loại tài sản đó, sau khi qua đời. Theo Sắc lệnh ngày 10 tháng 10 năm1945 cho phép áp dụng luật lệ của chế độ cũ, trong đó có những qui định về thừakế, ngoại trừ những điều khoản trái với nền độc lập và dân chủ của nước ViệtNam dân chủ cộng hịa, do thời điểm lúc đó chưa cho phép chúng ta xây dựngvà ban hành kịp thời các văn bản pháp luật. Khi Hiến pháp năm 1959 được banhành, tại Điều 14 ghi nhận: “Pháp luật bảo hộ quyền sở hữu về ruộng đất củanông dân, về nhà ở và các thứ vật dụng khác, quyền thừa kế nhà ở và đất ở thuộc<small>tư hữu của cá nhân được bảo đảm thực hiện”.</small>

Ké từ khi Hiến pháp năm 1980 được ban hành, nhiệm vụ quan trọng củacách mạng mà Đảng và Nhà nước trong giai đoạn này là xóa bỏ dần chế độ tưhữu về tư liệu sản xuất nhằm xây dựng và củng cô chế độ sở hữu XHCN. Giaiđoạn này, sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể là hai hình thức sở hữu cơ bản,được ưu tiên phát triển. Hiến pháp năm 1980 qui định sở hữu XHCN về tư liệu

<small>sản xuât, đặc biệt là đât đai nói chung và đât ở nói riêng ở mức độ triệt đê hơn so</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 17</span><div class="page_container" data-page="17">

với Hiến pháp 1959. Điều 19 Hiến pháp 1980 qui định đất đai thuộc sở hữu toàndân. Khác hăn với những qui định trước đó, cá nhân khơng có quyền sở hữu đốivới đất đai. Theo nguyên tắc trên, trong thành phần di sản thừa kế của công dântrong giai đoạn này khơng có di sản thừa kế là đất đai nữa. Nhưng trên thực tế,khi một cá nhân qua đời, đất ở và nhà ở của người đó được chun dịch chonhững người thừa kế, vì nhà ở đó gắn liền với quyền sử dung đất, mà quyền sửdụng đất ở là quyên tài sản, do vậy quyền sử dụng đất ở cũng là di sản thừa kế.Trong giai đoạn này, nhà nước ta quản lý xã hội theo một cơ chế tập trung, quanliêu, bao cấp theo đó quyền sở hữu của Nhà nước và của tập thể được ưu tiênbảo vệ, còn quyền sở hữu của công dân đối với đất đai, nhất là đất ở chưa đượcnhìn nhận một cách tồn diện, đầy đủ và phù hợp với thực tế.

Đề phù hợp với sự đổi mới mọi mặt của đất nước và đáp ứng nhu cầu pháttriển của toàn xã hội, về chế độ sở hữu được Hiến pháp năm 1992 qui địnhtương ứng với các thành phan kinh tế thuộc các hình thức sở hữu khác nhau.Theo đó, cơng dân khơng những có quyền sở hữu tư liệu tiêu dùng, mà cịn cóquyền sở hữu tư liệu sản xuất, vốn và tài sản khác trong doanh nghiệp hoặctrong các tô chức kinh tế khác nhau, khơng bị hạn chế trong những ngành, nghềcó lợi cho quốc kế dân sinh. Thanh phan di sản thừa kế của cá nhân đã phongphú hơn về chủng loại và không bị hạn chế về giá trị, trong đó có quyền sử dụngđất ở và nhà ở đều thuộc di sản thừa kế sau khi chủ sở hữu qua đời.

Khi Bộ luật dân sự năm 1995 được ban hành, thành phan di sản thừa kếcũng bao gồm tư liệu sản xuất, tư liệu tiêu dùng thuộc quyền sở hữu của cá nhânkhi cịn sống, khơng bị hạn chế về số lượng và giá trị tài sản. Thành phần di sảnthừa kế trong giai đoạn này cũng gồm có nhà ở, quyền sử dụng đất ở của cánhân được chuyền dịch cho người thừa kế theo di chúc và theo pháp luật. Theoqui định của luật đất đai và luật dân sự, trong giai đoạn này thừa kế đất ở khôngcần điều kiện, điều kiện chỉ được qui định đối với thừa kế quyền sử dụng đấtnông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản. Như vậy, đất ở và nhà ở

</div><span class="text_page_counter">Trang 18</span><div class="page_container" data-page="18">

là di sản thừa kế của cá nhân sau khi chết dé lại, được chia cho những ngườithừa kế theo di chúc, theo pháp luật bình thường như những loại tài sản khác.

Thừa kế nhà ở và đất ở theo qui định của Luật Dat đai năm 2003, Bộ luậtdân sự năm 2005, Luật nhà ở năm 2005 căn cứ vào quyền sử dụng đất ở hợppháp, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, sử dụng lâu dai, theo đónhà ở và quyền sử dụng đất ở là di sản thừa kế sau khi chủ sở hữu qua đời.

Theo qui định tại Điều 9, Luật nhà ở thì chủ sở hữu nhà ở là cá nhân tạolập hợp pháp nhà ở có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấychứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Theo Điều 49 Luật đất đai, thì Nhà nước cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho người được chuyên nhượng, chuyểnđổi, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, người mua nhà ở gắn liền với đất, ngườiđược thừa kế quyền sử dụng đất ở, người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ởgăn liền với đất ở và người được sử dụng đất ở theo các căn cứ khác như theo

một bản án hoặc quyết định của tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ

quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất ở của cơ quan nhànước có thâm quyền đã được thi hành.

Đất đai ở nước ta kế từ khi Hiến pháp nam 1980 có hiệu lực pháp luậtthuộc sở hữu toàn dân. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân được qui định tại Điều 17Hiến pháp năm 1992. Như vậy, các chủ thể khác ngoài Nhà nước thì khơng cóquyền sở hữu đất đai. Với chế độ sở hữu đất đai ké từ năm 1980 đến nay ở nướcta, thì Nhà nước là chủ sở hữu duy nhất. Do vậy chế độ này đã chi phối mạnhmẽ và trực tiếp đến qui định thừa kế đất. Thừa kế quyền sử dụng đất ở được quiđịnh trong Luật đất đai và Bộ luật dân sự năm 1995 và hiện nay là Bộ luật dânsự năm 2005. Sự chi phối trực tiếp này được thể hiện ở những khía cạnh sau<small>đây:</small>

Thứ nhất: Người có quyền sử dụng đất nói chung và sử dung đất ở nóiriêng muốn để lại quyền sử dụng đất ở theo di chúc hoặc theo pháp luật, thì điềukiện tiên quyết là cá nhân đó phải có quyền sử dụng đất. Do đất đai thuộc sở hữucủa Nhà nước, cho nên di sản thừa kế không phải là đất đai mà là quyền sử dụng

</div><span class="text_page_counter">Trang 19</span><div class="page_container" data-page="19">

đất. Quyền sử dụng đất là tài sản theo qui định tại Điều 172 Bộ luật dân sự năm

1995 và nay là Điều 163 Bộ luật dân sự năm 2005. Theo những căn cứ luật định,quyền sử dụng đất ở là di sản được chuyên dich từ người có quyền sử dụng đất ởsau khi chết cho những người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật. Hơnnữa, quyền sử dụng đât ở hay còn gọi là đất thổ cư (đất dùng vào việc làm nhàở), người sử dụng loại đất này có quyền sử dụng lâu dai và ổn định. Quyền sửdụng đất ở là quyên tài sản và là đi sản được chia thừa kế cho những người cóquyền hưởng theo di chúc hoặc theo pháp luật sau khi người có quyền sử dụngđất ở qua đời. Theo đó, người thừa kế là người thừa kế quyền tài sản, quyền sửdụng diện tích đất ở, mà không phải là thừa kế đất ở.

Thứ hai: Dat đai là tài sản thuộc quyền sở hữu của Nhà nước, do vậyngười thừa kế quyền sử dụng đất nói chung và thừa kế quyền sử dụng đất ở nóiriêng phải tuân theo những qui định của luật đất đai và Bộ luật dân sự, đồng thờiphải thỏa mãn các điều kiện về chuyên dịch quyền thừa kế quyền sử dụng đấttheo qui định của chế định thừa kế tài sản và những qui định của Luật đất đai vềđiều kiện thừa kế quyền sử dụng đất ở. Tuy nhiên, đối với đất nông nghiệp vàcác loại đất khác khi chuyển dịch quyền thừa kế phải thỏa mãn các điều kiện vềchủ thể và khả năng sử dụng đất, điều kiện sử dụng đất (đặc biệt đối với đấtnông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản). Nhưng đối với đất ở, chủthể là người được thừa kế quyền sử dụng không phụ thuộc vào các điều kiện nhưđối với thừa kế đất nông nghiệp.

Thứ ba: Trong giai đoạn hiện nay, do mục đích thu hút vốn đầu tu củanước ngồi, khuyến khích người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhàở găn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, tại Điều 121 Luật đất đai qui

định: “Người Việt Nam định cư ở nước ngồi thuộc các đối tượng sau đây thì

được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam: a) Người về đầutư lâu đài có nhu cầu nhà ở trong thời gian đầu tư tại Việt Nam; b) Người cócơng đóng góp với đất nước...; Người có nhu cầu về sống ồn định tại Việt Nam”.Tại điểm d, khoản 2 Điều 121 Luật đất đai qui định cho người Việt Nam định cư

</div><span class="text_page_counter">Trang 20</span><div class="page_container" data-page="20">

ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam cóquyền: Dé thừa kế nhà ở gắn liền với quyền sử dụng dat ở cho hộ gia đình, cá

nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở

gan liền với đất ở tại Việt Nam theo qui định của pháp luật về dân sự; trườnghợp người thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngồi hoặc cá nhân nướcngồi khơng thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ởtại Việt Nam, thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó. Như vậy, thừa kếquyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất ở phải thỏa mãn các điều kiệntheo qui định tại Điều 121 đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đượcmua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Người Việt Nam địnhcư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất có các quyền vànghĩa vu được qui định tại Điều 105 và 107 Luật đất đai. Căn cứ vào những quiđịnh của Luật đất đai, Bộ luật dân sự qui định về thừa kế, tại khoản 2 Điều 129Luật nhà ở qui định quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là người Việt Namđịnh cư ở nước ngồi có quyền bán, tặng cho, dé thừa kế nhà ở cho tô chức, cá

<small>nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu</small>

nhà ở tại Việt Nam. Trường hợp tặng cho, đề thừa kế cho các đối tượng khác thìcác đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó.

Căn cứ vào những qui định của Bộ luật dân sự, Luật đất đai và Luật nhàở, thì việc thừa kế nhà ở và đất ở tại thành phố Hải Phòng cũng được thực hiệnphù hợp với qui định của pháp luật. Tuy nhiên, thành phố Hải Phòng là mộtthành phố cơng nghiệp phát triển theo sự phát triển tồn diện của đất nước,nhưng cũng có những nét đặc thù riêng biệt của thành phố Hải Phòng trongnhững tranh chấp về thừa kế nhà ở và đất ở. Những sự khác biệt đó liên quanđến giá trị nhà ở và đất ở tại mỗi quận, huyện của thành phố và phổ biến nhất làđất ở và nhà ở tại trung tâm thành phó, đất ở và nhà ở gần khu cơng nghiệp, gầncảng biển, gần đường giao thông, gần nơi du lịch theo đó việc giải quyết nhữngtranh chấp về nhà ở và đất ở tại thành phố Hải Phòng còn có những nét riêng,<small>đặc thù so với các tỉnh và thành phơ khác trên tồn qc.</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 21</span><div class="page_container" data-page="21">

1.2. Khái niệm và đặc điểm thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất ở1.2.1. Khái niệm thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất ở

Ở Việt Nam pháp luật về đất đai và dân sự qui định về thừa kế quyền sửdụng đất nói chung và thừa kế quyền sử dụng đất ở nói riêng đã phản ánh bảnchất của quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất đai. Nhà nước theo qui định tạiĐiều 17 Hiến pháp, theo qui định của Luật đất đai là chủ sở hữu duy nhất ở ViệtNam là sở hữu chủ đối với đất đai. Vì vậy, Nhà nước là chủ thé có quyền sở hữuđất đai và là người ban hành qui chế, điều kiện quản lý đất đai ở Việt Nam. Phápluật dân sự, Luật đất đai và Luật Nhà ở qui định những điều kiện, nguyên tắcthừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở.

Về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dung đất ở, được hiểu là quyền tàisản đối với diện tích đất ở mà người có quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụngđất ở là chủ sở hữu nhà ở và quyền sử dụng diện tích đất ở này. Theo đó, quyềnsở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được hiểu dưới hai phương diện khách<small>quan và chủ quan.</small>

Thứ nhất, về phương diện khách quan thì quyền sử dụng đất ở là một chếđịnh pháp luật quan trọng gồm tong hợp các qui phạm pháp luật do Nha nướcban hành qui định về điều kiện, trình tự, thủ tục xác lập quyền sử dụng đất ở nhưquyền thực hiện các quyền năng của chủ thể có quyền sử dụng đất ở, các quanhệ về việc thực hiện các quyền năng sử dụng đất ở, quan hệ liên quan đến việcbảo vệ quyền sử dung đất ở. Như vậy, quyền sử dụng đất ở xét trên phương diệnkhách quan là quyền sử dụng đất ở với tư cách là một chế định pháp luật baogồm các căn cứ phát sinh quyền sử dụng đất ở, các qui định về quyền sử dụngđất ở, nghĩa vụ của người có quyền sử dụng đất ở, quyền ngăn chặn các hành vixâm phạm địa giới của người có quyền sử dụng đất ở, các qui định về quyềnkhiếu nại, tố cáo, khởi kiện khi có hành vi xâm phạm quyền sử dụng dat ở củachủ thé. Luật Dat đai năm 2003, đã qui định tại Chương thứ V, từ Điều 105 đếnĐiều 121, qui định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đai nói chung và

<small>quyên sử dụng dat ở nói riêng; bao gơm các qun và nghĩa vụ chung của người</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 22</span><div class="page_container" data-page="22">

sử dụng đất và người sử dụng đất ở nói riêng: quyền ngăn chặn các hành vi xâmphạm đến quyền sử dụng đất ở của chủ sở hữu quyền tài sản là quyền sử dụngđất ở.

Đối với quyền của chủ sở hữu nhà ở: Theo qui định tại Điều 21 Luật nhàở thì: “Chủ sở hữu nhà ở có quyền chiếm hữu đối với nhà ở; sử dụng nhà ở; bán,cho thuê. ..để thừa kế và khiếu nại, tố cáo những hành vi vi phạm quyén sở hữunha ở hợp pháp của mình”. Hiện nay ở Việt Nam nhà ở thé hiện từ rất nhiều

nguồn: Do cá nhân tự xây dựng, do được tặng cho, do mua nhà trong căn hộ

chung cư, nhà được đền bù do giải phóng mặt bằng, nhà tình thương, nhà tìnhnghĩa, nhà được cấp theo một quyết định của cơ quan Nhà nước có thâmquyền... Ngồi quyền của chủ sở hữu nhà ở, là nghĩa vụ của họ. Theo qui địnhtại Điều 22 Luật nhà ở thì: Chu sở hữu nhà ở có nghĩa vụ “1. Thực hiện day đủtrình tự, thủ tục khi đề nghị cấp mới, cấp đồi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sởhữu nhà ở và xác nhận thay đổi sau khi cấp giấy chúng nhận theo qui dinh...2)

<small>Quản lý, sử dụng, bảo trì cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở của mình theo qui</small>định của pháp luật nhưng không được làm ảnh hưởng hoặc gây thiệt hại đến lợiich của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác..”.

Thứ hai, quyền sử dung đất ở và nhà ở theo phương diện chủ quan đượchiểu là quyền năng của người có quyền sử dụng đất ở trong việc khai thác sửdụng diện tích đất ở vào việc xây dựng nhà ở. Quyền năng này được qui định tạiĐiều 62 Hiến pháp và Luật nhà ở. Điều 62 Hiến pháp qui định: “Cơng dân cóquyền xây dựng nhà ở theo qui hoạch và theo pháp luật”. Với phương diện chủquan, chủ ở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở có quyền khai thác nhà ở và điệntích đất ở để nhằm mục đích dé ở, thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt của chủ sở hữu vàcác thành viên trong gia đình. Chủ sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở và tựmình thực hiện các hành vi cho thuê, chuyển đổi, dé lại thừa kế, tặng cho nhà ởhoặc quyền sử dụng đất ở cho người khác. Có quyền tự định đoạt khởi kiện haykhơng khởi kiện để yêu cầu tòa án bảo vệ quyền sở hữu của mình đối với quyền<small>sử dụng dat ở và nha ở, khi có hành vi xâm phạm đên việc thực hiện quyên sở</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 23</span><div class="page_container" data-page="23">

hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở của mình như cản trở, xâm lan địa giới đấtở liền kẻ...

Hiện nay pháp luật dân sự, pháp luật đất đai và pháp luật nhà ở của ViệtNam chưa có những qui định rõ ràng về diện tích đất tối thiểu dùng vào việc xâydựng nhà ở, đồng thời cũng không qui định rõ về diện tích nhà ở phải đạt mứctối thiêu là bao nhiêu mét vng? Vì vậy, tiêu chí đánh giá nhà ở và đất ở khơngcó chuẩn mực thống nhất, mà tiêu chí này chỉ dựa trên thực tế là loại đất đó hoặclà đất thé cư mà cá nhân hoặc hộ gia đình cơng dân dang sử dụng dé làm nhà ởđược truyền từ đời này sang đời khác có tính 6n định và lâu đài hoặc diện tíchđất đó được đền bù do giải phóng mặt bằng để dùng vào việc xây dựng nhà ở.Cũng tương tự như vậy, tuy rằng pháp luật có qui định cơng dân có quyền xâydựng nhà ở theo qui hoạch và theo pháp luật, nhưng trên thực tế người dân tựxây dựng nha ở cho mình thường khơng có qui hoạch va ho có thé xây dựng nhatrên những diện tích đất rất nhỏ vì đất đó là đất ở theo điều kiện thực tế và khảnăng kinh tế của mỗi một cá nhân và gia đình. Nhưng nhà ở và quyền sử dụngđất ở là tài sản của cá nhân và hộ gia đình cơng dân, khơng phụ thuộc vao giá tri,diện tích, cơng năng của nhà ở và diện tích đất ở, đều là tài sản của chủ sở hữucó nhà ở và quyền sử dụng đất ở hợp pháp.

Với những qui định của pháp luật hiện hành, tại thành phố Hải Phịngcũng đang tơn tại những van dé mà ở các tỉnh, thành phố khác trên toàn quốcđang cần phải được xem xét và giải quyết. Đặc biệt về giá trị nhà ở và quyền sửdụng đất ở không chỉ được xem xét về mặt kinh tế, về quyền dân sự mà cịn cần

phải được nhìn nhận về mặt xã hội trong giai đoạn phát triển toàn diện của đất<small>nước trong giai đoạn hiện nay.</small>

Như vậy, quyền sử hữu nhà ở và đất ở hiểu theo phương diện chủ quan làviệc chủ sở hữu tự mình thực hiện các quyền năng do pháp luật qui định dé biếncác quyền năng này trên thực tế mang lại những lợi ích nhất định cho chủ sở hữunhà ở và quyền sử dụng đất ở. Đồng thời là quyền tự ngăn chặn, quyền khởi kiện

</div><span class="text_page_counter">Trang 24</span><div class="page_container" data-page="24">

khi có các hành vi xâm phạm đến quyền của chủ sở hữu nhà ở va quyền sử dungđất ở.

Hiện nay, Nhà nước ta đã và đang thực hiện cấp giấy chứng nhận quyềnsử dụng đất (GCNQSDĐ). Người sử dụng đất ở khi thực hiện các quyền củamình phải có GCNQSDĐ hoặc phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở vàquyền sử dụng đất tại đô thị do cơ quan nhà nước có thâm quyền cấp. Giấy tờhợp pháp thực hiện quyền của người sử dụng đất gồm: GCNQSDD được Tổngcục Quan lý ruộng đất hoặc Tổng cục Địa chính phát hành căn cứ vào Luật Datđai năm 1987 hoặc Luật Đất đai năm năm 1993 theo cùng mẫu thống nhất và cósố phát hành liên tục. Giấy chứng nhận do các cơ quan nhà nước có thâm quyềncấp theo qui định của Luật Dat dai năm 1987, Quyết định số 201/QDD-DKTKngày 14/7/1989 của Tổng cục Quản lý rộng đất ban hành “Qui định về việc cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, Thông tư số 1990/2000/TT-TCDDC ngày31/11/2001 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn về thủ tục đăng ký đất đai, lậphồ sơ địa chính và cấp GCNQSDD.

Trong trường hợp người sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dung đất, cần phải có các giấy tờ theo qui định tại Điều 50 Luật Datđai năm 2003. Trên cơ sở các laoij giấy tờ đó, người sử dụng đất làm thủ tục cấpGCNQSDD để thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng dat.

Nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân, hộ gia đình được cấpGCNQSDĐ, Điều 50 Luật Dat dai năm 2003, qui định các trường hợp được cấpGCNQSDD. Sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì quyền sửdụng đất ở là di sản được chia thừa kế như đối với các loại tài sản khác là đi sản.

Với những phan tích trên, học viên mạnh dạn nêu khía niệm thừa kế nhàở và quyền sử dụng đất ở như sau: Thừa kế nhà ở và quyên sử dung đất ở làviệc dịch chuyển nhà ở và quyền sử dụng đất ở của cá nhân đã chết chongười thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật, theo đó người thừa kế trởthành chủ sở hữu của nhà ở và quyên sử dung đất ở do được thừa kế, có các

<small>quyên và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở và quyên sử dụng dat ở.</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 25</span><div class="page_container" data-page="25">

1.2.2. Đặc điểm thừa kế nhà ở và quyên sử dụng đất ở

Về bản chất, thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất ở cũng giống như thừakế các loại tài sản khác. Tuy nhiên, thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất ở cịn cónhững đặc điểm tương đối độc lập với thừa kế các tài sản khác ngoài nhà ở vàquyền sử dụng dat ở.

a) Đối với dat ở: Do ché độ sở hữu toàn dân về dat đai cho nên dat đai trước hếtthuộc quyền sở hữu của Nhà nước và do Nhà nước thống nhất quản lý. Do vậyviệc thừa kế quyền sử dụng đất ở cũng khơng nằm ngồi ngun tắc thừa kếquyền sử dụng đất nói chung, tuy rằng thừa kế quyền sử dụng đất ở khơng cầnphải có các điều kiện như đối với thừa kế đất nông nghiệp trồng cây hàng năm,nuôi trồng thủy sản. Dat ở được hiểu là đất do Nhà nước giao cho cá nhân hoặchộ gia đình và qui định chế độ pháp lý cho loại đất này, được khai thác sử dụngđể xây dựng nhà ở 6n định va lâu dài. Nhung đất đai thuộc sở hữu của Nhanước, cá nhân có quyền sử dụng đất ở chỉ có quyền chiếm hữu, khai thác do vậyquyền sử dụng đất là quyền tài sản theo qui định tịa Điều 163 Bộ luật dân sự,cũng là tài sản. Vì vậy, di sản thừa kế không phải là đất ở hay diện tích đất ở, màphải được hiểu là thừa kế quyền sử dụng đất ở. Theo đó quyền sử dụng đất ở làtài sản để lại thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật. Hơn nữa, đất đai nóichung và đất ở nói riêng đều thuộc quyền sở hữu của Nhà nước, vì vậy việc đểlại thừa kế quyền sử dụng đất ở không những phải tuân theo những qui định vềthừa kế trong Bộ luật dân sự, mà còn phải thỏa mãn các điều kiện về thừa kế đấtở theo qui định của Luật đất đai năm 2003. Tuân theo các văn bản pháp luậthướng dẫn áp dụng những qui định của pháp luật về thừa kế đất ở trong nhữngtrường hợp cụ thê liên quan đến người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sửdụng đất ở tại Viêt Nam; và những người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Mặtkhác, thừa kế quyền sử dụng đất ở là một căn cứ xác lập quyền sử dụng đất ởcủa người thừa kế, là một trường hợp chuyên quyền sử dụng đất ở qua thừa kếquyền tài sản. Phương thức chuyển giao quyền sử dung đất ở theo thừa kế đượcthé hiện ở những đặc điểm:

</div><span class="text_page_counter">Trang 26</span><div class="page_container" data-page="26">

Thr nhất, chuyên giao quyền sử dung đất ở theo thừa kế là việc ngườithừa kế quyền sử dụng đất ở khơng có nghĩa vụ nộp bất kỳ một khoản tiền nàocho bat kỳ ai.

Tim hai, nêu thừa kế quyền sử dụng đất ở theo pháp luật, thì chỉ nhữngngười được thừa kế theo pháp luật của người để lại quyền sử dụng đất ở đượchưởng, nhưng không phải bao giờ cũng được hưởng quyền này bằng hiện vật.Đặc điểm này thể hiện rõ trong hoàn cảnh thực tế là đất ở là di sản thừa kếnhưng có diện tích nhỏ, mà có nhiều người thừa kế thi không thé chia được theohiện vật (nếu chia diện tích đất ở ra thành nhiều phần thì đất ở mất gia tri SỬdung do không thé xây dung nhà ở được va cũng khơng thé sử dung vào mục<small>đích khác được, do diện tích khi được chia ra quá hẹp), khi đó phải qui giá tri</small>quyền sử dụng đất ở ra tiền dé chia tiền. Nguyên tắc chia di sản thừa kế là quyềnsử dụng đất ở theo giá trị cũng được áp dụng với người Việt Nam định cư ởnước ngồi mà khơng có các điều kiện theo qui định của pháp luật là được sửdụng đất ở tại Việt Nam.

b) Đối với thừa kế nhà ở

Nhà ở là tài sản thuộc quyền sở hữu của cá nhân hoặc sở hữu của cá nhânchung với người khác thì sau khi cá nhân chết, nhà ở hoặc phần diện tích nhà ởcủa cá nhân đó là di sản thừa kế được chia theo đi chúc hoặc theo pháp luật nhưcác loại tài sản khác là di sản của người chết dé lại. Thông thường, nhà ở là vậtchia được, do vậy khi chia di sản là nhà ở cũng tuân theo nguyên tắc chia bằnghiện vật. (Như đã phân tích tại phần trên, có những nhà ở hoặc diện tích nhà ởquá nhỏ, nhưng nếu chia bằng hiện vật cho những người thừa kế có quyềnhưởng di sản là nhà ở, thì cũng tuân theo nguyên tắc là: “Vat khơng chia được làvật khi bị phân chia thì khơng giữ nguyên được tính chất và tính năng sử dụngban đâu. Khi can phân chia vật khơng chia được thì phải trị giá thành tiền đểchia”. Khoản 2, Điều 177 BLDS).

Người được thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất ở phải thực hiện các quiđịnh của pháp luật về việc kê khai, đăng ký quyền sở hữu nha ở và đất ở dé được

</div><span class="text_page_counter">Trang 27</span><div class="page_container" data-page="27">

cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với phần nhà ở và đất ở được hưởngthừa kế.

Thừa kế nhà ở còn được xác định là thừa kế nhà ở thuộc sở hữu chunghợp nhất và sở hữu chung theo phan.

Theo qui dịnh tại Điều 112 Luật nhà ở thì: “Nhà ở thuộc sở hữu chung hợpnhất mà người thừa kế là một hoặc các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chungcịn lại thì những người này được thừa kế nhà ở đó theo di chúc hoặc theo phápluật. Trường hợp có người thừa kế khơng phải là chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữuchung hợp nhất thì người thừa kế được thanh toán phan giá trị nhà ở mà họđược thừa kế”.

Về thừa kế nhà ở thuộc sở hữu chung theo phan thì phan nha ở của ngườiđể lại thừa kế cũng được chia theo di chúc hoặc theo pháp luật. Trong trườnghợp nhà ở là di sản được bán dé chia giá trị thì những người thừa kế được ưutiên mua. Trong trường hợp những người thừa kế khơng mua thì các chủ sở hữunhà ở thuộc sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua phần thừa kế nha ở đóvà thanh tốn cho những người thừa kế giá trị nhà ở đã mua.

Như vậy, đặc điểm thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất ở có hệ quả là việcchuyên dịch quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho người có quyềnthừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với những qui định của pháp

luật dân sự về thừa kế, pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở. Thừa kế các loại

tài sản này là một quan hệ pháp luật dân sự về tài sản khơng có đền bù, phát sinhtừ thời điểm mở thừa kế; có đi sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở; người thừa<small>kê có quyên hưởng di sản và nhận thừa kê di sản này.</small>

1.3. Tiến trình phát triển của pháp luật qui định về thừa kế nhà ở và quyềnsử dụng đất ở

<small>Di sản thừa kế và quyền sở hữu của cá nhân có mối quan hệ hữu cơ vớinhau hay nói cách khác, quyền sở hữu cá nhân là cơ sở chủ yếu để xác định disản thừa kế của công dân. Trong mỗi giai đoạn lịch sử nhất định, do nhiều</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 28</span><div class="page_container" data-page="28">

<small>nguyên nhân khác nhau mà quyền sở hữu của công dân Việt Nam (xét về phạmvi và thành phần của tài sản) có sự thay đổi va được quy định khác nhau. Vì vậy,</small>

<small>phạm vi và thành phần của di sản thừa kế cũng được pháp luật quy định khác</small>

<small>nhau theo từng thời kỳ:</small>

1.3.1. Từ 1945 đến năm 1950

<small>Trước Cách mạng Tháng Tám năm 1945, Việt Nam là nước phong kiến.</small>

<small>Trong xã hội phong kiến đó, pháp luật nói chung, pháp luật về thừa kế nói riêngđã chịu ảnh hưởng sâu sắc của tư tưởng Nho giáo trọng nam khinh nữ, dé cao vaitrò của người chồng, người gia trưởng trong gia đình. Pháp luật về thừa kế đượcquy định chủ yếu trong hai bộ luật là bộ Quốc triều Hình luật (cịn gọi là Bộ luậtHồng Đức), được ban hành vào năm 1483 dưới triều Lê, và bộ Hoàng Việt luật lệhay còn gọi là Bộ luật Gia Long, được ban hành năm 1812 dưới triều Nguyễn.</small>

<small>Trong cả hai bộ luật này đều không quy định cụ thể di sản gồm những gi.Tuy nhiên, dựa vào đặc điểm kinh tế- xã hội thời kỳ đó và những quy định về sởhữu trong luật chúng ta có thể suy ra di sản thừa kế thời kỳ này chủ yếu là ruộng</small>

<small>đất. Trong thời kỳ này, sản xuất nơng nghiệp đóng vai trò chủ đạo và chế độ xãhội là phong kiến. Bởi vậy, đất đai được coi là tư liệu sản xuất quan trọng nhất.</small>

<small>Đúng như nhận xét của GS.Vũ Văn Mẫu: “7?øng mot nền kính tế trọng nơng thìchỉ có điền thổ mới được coi là các yếu tố tư ban chính yếu, các động san khác</small>

<small>chỉ là những vat có it giá tri’. Ngồi ra, theo quy định tại các văn bản khác (như</small>

<small>các đoạn 258 và 259 trong Hồng Đức Thiện chính thư (258, lệ về vợ chồngkhơng có con; 259- lệ đối với vợ chồng trước có con, vợ chồng sau khơng cócon..) ta có thể thấy tài sản gia đình phong kiến Việt Nam thời đó khơng chỉ gồm"điển thổ" mà cịn gồm các thứ khác như: vàng, bạc, nhà cửa, đồ trang sức, đồsứ... Những tài sản này được coi là "của nổi" và khi chủ sở hữu chết cũng được</small>

<small>coi là di sản thừa kế.</small>

<small>Được xây dựng dựa trên nền tảng của đạo đức phong kiến, nhìn chung,pháp luật trong thời kỳ này nhằm mục đích duy trì, bảo vệ những truyền thốngchế độ gia đình phụ quyền và hiếu nghĩa của con cháu trong dịng tộc. Do đó,</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 29</span><div class="page_container" data-page="29">

<small>khơng chỉ quyền mà nghĩa vụ của gia đình cũng được truyền tiếp cho thế hệ sau,bởi thế cha mẹ mắc nợ thì các con phải trả. Điều 590 Bộ luật Hồng Đức quyđịnh: nếu người vay có con, thì chủ nợ có quyền địi thanh tốn ở con (“nếu kẻmắc nợ có con, thi được địi ở con"). Quy định này là sự thể chế hóa tục lệ "phụ</small>

<small>trái tử hoàn” - một tục lệ dường như xuất hiện rất lâu trước khi luật thành văn rađời. Tục lệ này quy định trách nhiệm vô hạn của các con đối với các khoản nợ</small>

<small>cha mẹ. Theo đó, khi cha mẹ chết đi để lại những khoản nợ chưa kịp thanh tốn</small>

<small>thì người con- với tư cách là một người thừa kế - sẽ kế thừa không chỉ tài sản mà</small>

<small>cả các nghĩa vụ tài sản do cha mẹ để lại và phải thực hiện tồn bộ nghĩa vụ tàisản đó. Nếu tài sản mà cha hoặc mẹ để lại sau khi chết không đủ để thực hiệncác nghĩa vụ tài sản thì họ phải dùng tài sản của mình để trả nợ thay cho cha mẹ.Như vậy, có thể nói di sản thừa kế trong thời kỳ này bao gồm cả tài sản và nghĩavụ tài sản của người chết để lại.</small>

<small>Năm 1858, thực dân Pháp nổ phát súng đầu tiên xâm lược Việt Nam. Từ</small>

<small>năm 1858-1945 Việt Nam trở thành một nước thuộc địa nửa phong kiến. Mặc dùhệ thống pháp luật của Cộng hịa Pháp thời kỳ đó được xem là hệ thống phápluật tiến bộ, dân chủ nhưng với bản chất của chủ nghĩa thực dân, Pháp vẫn tậndụng những hủ tục phong kiến lạc hậu của xã hội phong kiến nước ta thời kỳ đó</small>

<small>để xây dựng hệ thống pháp luật làm công cụ nhằm thực hiện triệt để chính sách</small>

<small>khai thác thuộc địa. Tục lệ "phụ trái tử hồn” vẫn tiếp tục được duy trì trong cácBộ luật thời kỳ này. Trong thời kỳ này, pháp luật thừa kế chủ yếu được quy định</small>

<small>trong hai bộ luật. Đó là Bộ Dân luật Bắc kỳ năm 1931 và Bộ Dân luật Trung kỳnăm 1936. Còn ở miền Nam có Bộ Dân luật giản yếu cơng bố ngày 10/03/1883nhưng không quy định về vấn đề thừa kế nên trong phạm vi luận văn này chúngtôi không đề cập đến.</small>

<small>Điều 374 Bộ Dân luật Bắc kỳ và Điều 379 Bộ Dân luật Trung kỳ quy định:</small>

<small>Cac con được hưởng di san của cha me thì phải liên đới tra cho hết các khoản nợcủa cha mẹ. Người chánh thất, quả phụ hoặc người đích tơn thừa tự cũng thế</small>

<small>Những khoản nợ của người thứ nhất mệnh một để lại mà người ấy vì sự làm ích</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 30</span><div class="page_container" data-page="30">

<small>lợi cho gia đình, hay bn bán phải vay thời cả người chồng cũng phải trả nhưvậy. Còn những người thừa kế khác thì chỉ phải trả các khoản nợ, sánh vác cáctrách nhiệm của người mệnh một ngang với phan di san ma minh được hưởng làcùng, trừ khi nao từ chối di san thì khơng phải gánh chịu.</small>

<small>Theo quy định này, đối với người thừa kế là các con, người chồng góa, vợ</small>

<small>góa và cháu đích tơn ăn thừa tự nếu được hưởng di sản thì đồng thời phải gánh vác</small>

<small>nghĩa vụ thanh toán một cách liên đới và vô hạn các khoản nợ do người chết để lại.Nếu di sản thừa kế không đủ để thanh tốn các khoản nợ thì người thừa kế phảidùng tài sản riêng của mình để thanh tốn cho đủ. Cịn đối với các trường hợp</small>

<small>khác (người thừa kế không phải là con, cháu đích tơn, chồng, vợ) thì chỉ phải</small>

<small>thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết trong phạm vi di sản được hưởng.Những người này có quyền từ chối nhận di sản, trong trường hợp đó, họ khôngphải gánh chịu nghĩa vụ về tài sản do người chết để lại.</small>

<small>Sở dĩ có những quy định này bởi vì: gia đình Việt Nam thời kỳ này được</small>

<small>tổ chức theo chế độ phụ quyền, người gia trưởng là người đứng đầu gia đình,</small>

<small>nhân danh gia đình tiến hành các giao dịch. Các khoản nợ họ vay khơng hồn</small>

<small>tồn chi dùng riêng cho cá nhân mà nhằm chi dùng cho cả gia đình họ. Chính vì</small>

<small>vậy, khi người này chết đi thì khoản nợ này sé được coi là khoản nợ của gia đình</small>

<small>chứ khơng cịn là khoản nợ của cá nhân người chết do đó tồn thể gia đình (vợ,</small>

<small>chồng, con, cháu) sẽ phải liên đới gánh vác nghĩa vụ này đối với chủ nợ. Việc</small>

<small>duy trì tục lệ này về thực chất là do chế độ bóc lột của giai cấp địa chủ và sự bóclột ấy nhằm mục đích duy trì và củng cố chế độ tư hữu.</small>

<small>Tóm lai, di san thừa kế trong thời ky nay bao gồm tất cả tài sản (chủ yếu</small>

<small>là dat dai) và các nghĩa vụ tài sản mà người chết để lại.</small>

1.3.2. Từ năm 1950 đến năm 1981

<small>Cách mạng tháng Tám thành công, đất nước ta bước vào kỷ nguyên kỷ nguyên độc lập, tự do. Ngày 2/9/1945- nước Việt Nam dân chủ cộng hòa -Nhà nước dân chủ nhân dân đầu tiên ở Đông Nam á - đã ra đời.</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 31</span><div class="page_container" data-page="31">

<small>mới-Song song với công cuộc xây dựng và bảo vệ chính quyền cịn non trẻ,</small>

<small>Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa cũng chú trọng đến việc xây dựng và ban</small>

<small>hành các văn bản pháp luật để điều chỉnh các quan hệ xã hội trong điều kiện vàhoàn cảnh mới. Pháp luật của chế độ mới dần được hình thành và phát triển, từng</small>

<small>bước xóa bỏ những tàn tích của chế độ phong kiến xây dựng nên một hệ thốngpháp luật tiến bộ của nhân dân và vì nhân dân.</small>

<small>Ngày 10/10/1945 Chủ tịch Hồ Chí Minh đã ký Sắc lệnh 90/SL cho phéptạm sử dụng một số luật lệ hiện hành ở Bac- Trung- Nam với điều kiện "nhữngluật lệ ấy không trái với nguyên tắc độc lập của nước Việt Nam và chính thể</small>

<small>cộng hoa".</small>

<small>Ngày 22/05/1950, Chủ tịch Hồ Chí Minh đã ký Sắc lệnh số 97-SL sửa đổimột số Quy lệ và chế định trong dân luật. Những quy định trong Sắc lệnh, một</small>

<small>mặt, đã xóa bỏ những tàn dư của chế độ phong kiến trong quan hệ dân sự, mặt</small>

<small>khác, đã đặt ra những nguyên tắc cơ bản được coi là nền tảng cho việc xây dựngpháp luật dân sự sau này trong đó có pháp luật về thừa kế.</small>

<small>Sắc lệnh số 97-SL quy định "Con chau hoặc vợ chồng của người chết khôngbắt buộc phải nhận thừa kế người ấy. Khi nhận thừa kế thì các chủ nợ của ngườichét cũng khơng có quyền đòi nợ quá số di sản để !2?'(Điều 10). Theo quy định nàythì người thừa kế có quyền từ chối quyền hưởng di sản thừa kế. Nếu họ nhận di sảnthì họ chỉ phải thanh tốn nghĩa vụ tài sản của người chết để lại trong phạm vi đisản họ được nhận mà không phải chịu trách nhiệm vô hạn về tài sản đối với cáckhoản nợ của người chết để lại như trước đây. Đây là những nguyên tắc tiến bộ, phávỡ sự lạc hậu, lỗi thời trong pháp luật về thừa kế trước đó, xóa bỏ tục lệ "phụ trái tửhồn" bất cơng- bắt buộc con cháu của người chết phải chịu trách nhiệm liên đới va</small>

<small>vô hạn đối với khoản nợ của người chết.</small>

<small>Mặc dù Sắc lệnh số 97-SL chưa quy định trực tiếp di sản thừa kế là gìnhưng bằng những quy định của mình, Sac lệnh đã gián tiếp khẳng định: di sản</small>

<small>thừa kế của một người sau khi chết chỉ bao gồm tài san ma không bao gém nghiavụ tài sản của người đó với người khác.</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 32</span><div class="page_container" data-page="32">

<small>Về phạm vi tài sản thuộc quyền sở hữu công dân, Điều 12 Hiến pháp 1946ghi nhận: “Quyền tu hữu tài san cua công dan Việt Nam được bao dam". Theonguyên tắc này, quyền sở hữu của công dân đối với tài sản không bị hạn chế vềphạm vi, thành phần, giá trị và tính chất. Cơng dân có quyền sở hữu với mọi tưliệu tiêu dùng và tư liệu sản xuất kể cả đất đai. Tuy nhiên, trong thời kỳ này donước ta mới thốt khỏi ách đơ hộ của thực dân phong kiến, nền kinh tế cònnghèo nàn lạc hậu, do đó tài sản thuộc quyền sở hữu của cơng dân cũng khơngcó gì nhiều ngồi đất đai và nhà ở. Có thể nói, đất đai và nhà ở là tài sản lớnthuộc quyền sở hữu của cá nhân đồng thời là di sản quan trọng khi người đó chết</small>

<small>Sau chiến thắng Điện Biên Phủ, miền Bắc được hoàn toàn giải phóng. Đểtạo cơ sở pháp lý vững chắc cho cơng cuộc xây dựng chủ nghĩa xã hội ở miềnBac, làm tiền đề cho cuộc đấu tranh hịa bình thống nhất nước Nhà nước, ngày</small>

<small>31 tháng 12 năm 1959 Quốc hội khóa I đã thơng qua bản Hiến pháp xã hội chủnghĩa đầu tiên ở Việt Nam, Hiến pháp 1959.</small>

<small>Với Hiến pháp 1959, lần đầu tiên quyền thừa kế của công dân được nânglên thành nguyên tắc hiến định. Điều 19 Hiến pháp 1959 ghi nhận: “Nà nướcchiếu theo pháp luật bảo hộ quyền thừa kế tài san tư hữu của công dan".</small>

<small>Trong thời kỳ này, thực hiện mục tiêu "người cày có ruộng” ngày</small>

<small>19/12/1953, Quốc hội đã thơng qua Luật Cải cách ruộng đất, trong đó nội dung</small>

<small>quan trọng là tịch thu ruộng đất của địa chủ, phong kiến, cường hịa để chia chonơng dân. Điều 1 Luật Cải cách ruộng đất quy định: “Mục đích và ý nghĩa cảicách ruộng dat là thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng dat của thực dân Pháp và đế</small>

<small>quốc xâm lược khác ở Việt Nam, xóa bỏ chế độ phong kiến chiếm hữu ruộng dat</small>

<small>của giai cấp địa chủ để thực hiện chế độ sở hữu ruộng dat của nơng dan" Đâychính là căn cứ pháp lý xác lập quyền sở hữu tư nhân về đất đai. Khi cá nhân</small>

<small>chết, đất đai đương nhiên sẽ được coi là di sản thừa kế.</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 33</span><div class="page_container" data-page="33">

1.3.3. Từ năm 1981 đến năm 1990

<small>Hiến pháp 1980 đã quy định nhiệm vụ cơ bản của “cách mạng quan hệ sảnxuất là xóa bỏ các hình thúc sở hữu phi xã hội chủ nghĩa, thiết lập và củng cố</small>

<small>Hiến pháp chỉ ghi nhận hai thành phần kinh tế tương ứng với hai hình thức sởhữu: "thanh phan kinh tế quốc doanh thuộc sở hữu toàn dan và thành phan kính</small>

<small>tế hợp tac xã thuộc sở hữu tập thể của nhân dan Iao động "(Điêu 18). Vì thế, đốitượng của sở hữu công dân chủ yếu là "thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhaở, tư liệu sinh hoat" (Điều 27). Riêng đối với đất đai, theo quy định tại Điều 19</small>

<small>Hiến pháp 1980 thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Hiến pháp năm 1980 cũng</small>

<small>như Luật Đất đai năm 1988 không quy định việc Nhà nước giao đất cho các tổchức, cá nhân có quyền sử dụng ổn định lâu dài nên đất cũng như quyền sử dụng</small>

<small>đất trong giai đoạn này không được coi là di sản thừa kế.</small>

Căn cứ vào những qui định của Luật Dat đai năm 1987, thì các quyền dânsự của công dân đối với đất đai bị hạn chế hơn các thời kỳ trước đó. Điều 22Luật Dat đai qui định: “Khi giải quyết tranh chấp về nhà ở, vật kiến trúc kháchoặc cây lâu năm thì Tịa án nhân dân giải quyết cả quyên sử dụng đất ở, vậtkiến trúc hoặc cây lâu năm đó”. Theo qui định này, vào những năm 80 của thékỷ XX, việc chia di sản thừa kế là đất ở gặp nhiều khó khăn. Nếu diện tích đất ởdo người chết để lại mà khơng có vật kiến trúc hoặc cây lâu năm trên đất mà cótranh chấp thuộc thâm quyền giải quyết của Ủy ban nhân dân. Tòa án chỉ giảiquyết các trang chấp tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Theo đó, di sản thừakế là nhà ở gắn liền với diện tích đất ở thì khi có tranh chấp về di sản thừa kếnày, thuộc thâm quyên giải quyết của Tòa án nhân dân.

<small>1.3.4. Từ năm 1990-1995</small>

<small>Năm 1986, tại Đại hội VI Dang cộng sản Việt Nam đã dé ra đường lối đổimới toàn diện đất nước. Dưới sự lãnh đạo của Đảng, công cuộc đổi mới đã đạtđược những thành tựu bước đầu quan trọng. Nền kinh tế của nước ta dan dần</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 34</span><div class="page_container" data-page="34">

<small>thoát khỏi khủng hoảng và bắt đầu khởi sắc. Cùng với sự thay đổi về kinh tế, hệthống pháp luật cũng địi hỏi phải có sự thay đổi để kịp thời điều chỉnh các quan</small>

<small>hệ xã hội mới. Đáp ứng nhu cầu thực tế, ngày 30/08/1990, Hội đồng Nhà nướcđã ban hành Pháp lệnh Thừa kế.</small>

Trong giai này, Luật Đất đai năm 1993 được ban hành vẫn theo nguyêntắc được qui định tại Điều 1: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thốngnhất quản lý. Nhưng theo qui định tại Điều 3, Điều 73 và Điều 76 của Luật nàythì: “1. Nha nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dung đất. 2.Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyênnhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất” (Điều 3). Và tại khoản3, Điều 76 Luật Đất dai năm 1993, qui định: “Cá nhân, thành viên của hộ giađình được giao đất nơng nghiệp trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp để trồngrừng, đất ở, sau khi chết, quyền sử dụng đất của họ được để lại cho những ngườithừa kế theo qui định của pháp luật thừa kế”. Như vậy, quyền sử dụng đất ở làtài sản và là di sản thừa kế của người có quyền sử dụng khi cịn sống và quyềnsử dụng đất ở là di sản được chia thừa kế sau khi người sử dụng đất qua đời.Những tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất ở thuộc thấm quyền của Tòa ánnhân dân. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất nói chung và quyền sử dụng đất ở nóiriêng, thì người sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thuộcthâm quyền giải quyết của Tịa án nhân dân khi có tranh chấp. Tại khoản 3 Điều38 Luật Dat đai năm 1993 qui định: “Các ranh chấp về quyên sử dung đất mangười sử dung đất đã có giấy chứng nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyênvà ranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất đó thì do Tịa án giảiquyế/”. Theo qui định trên, thì Tịa án nhân dân có thâm quyên giải quyết cáctranh chấp về quyền sử dụng đất nói chung và tranh chấp về thừa kế quyền sử

<small>dụng đât ở nói riêng được thê hiện ở hai khía cạnh sau:</small>

<small>Thứ nhát, Nêu di sản thừa kê có các tài sản gan liên với quyên sử dung datmà các thừa kê có yêu câu chia thi tịa án có thâm qun giải qut. Theo đó, khi</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 35</span><div class="page_container" data-page="35">

<small>chia di sản thừa kê là tài sản găn liên với đât thì quyên sử dụng đât ở này cũngđược chia cùng các tài sản khác trên dat cho người thừa kê.</small>

Tim hai, các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng dat đãđược cấp giấy chứng nhận của cơ quan Nhà nước có thâm quyên. Như vậy, nếuđất ở cho dù chưa có nhà ở hoặc cây lâu năm trên đất đó, đã được cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất ở, thì quyền sử dụng đối với diện tích đất ở nàylà di sản thừa kế và khi có tranh chấp thì thuộc thâm quyền giải quyết của tòa ánnhân dân. Như vậy, đối với diện tích đất ở do người chết đề lại đã được cơ quanNhà nước có thâm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được coi làdi sản thừa kế, và được chia cho những người thừa kế có quyền hưởng. Theo quiđịnh của Luật Đất đai năm 1987 và Luật Đất đai năm 1993, đều đã thừa nhậnquyền sử dụng đất nói chung và quyền sử dụng đất ở nói riêng là tài sản củangười có quyền sử dụng và thừa nhận quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.Nhưng những qui định đó chỉ được xem như những nguyên tắc cơ bản cho nênkhông phải tất cả các loại đất điều là di sản thừa kế và đều được phân chia theoqui định của pháp luật về thừa kế (Giai đoạn này đã có Pháp lệnh Thừa kế năm1990). Chỉ có những diện tích đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất theo qui định của Luật Đất dai năm 1987 và Luật Dat đai năm 1993 và diệntích đất đó được cấp cho cá nhân mới được coi là di sản thừa kế và được chiathừa kế theo qui định của pháp luật thừa kế.

1.3.5. Từ năm 1995 đến năm 2005

<small>Mặc dù có nhiều điểm tiến bộ, tuy nhiên trước những đổi thay mạnh mẽ</small>

<small>của đất nước, qua hơn 5 năm thi hành, Pháp lệnh Thừa kế dan dan bộc lộ những</small>

<small>điểm hạn chế, khơng cịn phù hợp với diéu kiện kinh tế- xã hội của đất nướctrong thời kỳ đổi mới. Đáp ứng đòi hỏi của thực tiễn, nhằm tạo hành lang pháp lýđiều chỉnh các quan hệ dân sự nói chung, quan hệ thừa kế nói riêng, góp phầnthúc đẩy kinh tế- xã hội phát triển, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của cơng dân,</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 36</span><div class="page_container" data-page="36">

<small>ngày 28 thang 12 năm 1995 Bộ luật Dan sự đầu tiên của nước ta đã duoc ban</small>

<small>Điều 637 Bộ luật Dân sự đã xác định cụ thể về di sản thừa kế. Theo đó:</small>

<small>Di san bao gồm tài san riêng của người chết, phan tài sản của người chét trong</small>

<small>tài sản chung với người khác.</small>

<small>Quyền sử dat cũng thuộc di san thừa kế và được lại thừa kế theo quy định tại</small>

<small>phần thứ năm của Bộ luật này.</small>

<small>Quy định này là sự cụ thể hóa những quy định của Hiến pháp năm 1992 và</small>

<small>Luật Đất đai năm 1993. Theo quy định tại Hiến pháp năm 1992 và Luật Dat đainăm 1993 thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý.</small>

<small>Người sử dung đất là cá nhân có 5 quyền mà trong đó có quyền để lại thừa kếquyền sử dụng đất.</small>

<small>Cùng với sự mở rộng về chủng loại, thành phần và tính chất của tai san, di</small>

<small>sản thừa kế của cơng dân trong thời kỳ này cũng phong phú, đa dạng hơn, khôngbị hạn chế như giai đoạn trước.</small>

<small>1.3.6. Từ năm 2005 đến nay</small>

<small>Kế thừa quy định tại Bộ luật Dân sự 1995, Điều 634 Bộ luật Dân sự 2005quy định về di sản như sau: "Di san bao gồm tài sản riêng của người chết, phan</small>

<small>tài san của người chét trong tài san chung với người khác. "</small>

<small>So với Bộ luật Dân sự 1995, Điều 634 Bộ luật Dân sự 2005 đã lược bỏphần "Quyền sử đất cũng thuộc di sản thừa kế”. Sở đĩ, trong Bộ luật Dân sự 1995chúng ta phải quy định "quyền sử dung dat" cũng là di sản thừa kế bởi vì trướcnăm 1992 (từ 1980-1992), pháp luật quy định đất đai cũng như quyền sử dụng</small>

<small>đất không là di sản thừa kế. Chỉ đến khi Hiến pháp 1992 và Luật Đất đai 1993 ra</small>

<small>đời, Nhà nước mới quy định "quyền sử dụng đất" cũng là một loại quyền tài sảndo đó được phép để lại thừa kế. Để khẳng định điều này, Bộ luật Dân sự 1995quy định "Quyền sử dat cũng thuộc di sản thừa kế va duoc lại thừa kế theo quy</small>

<small>định tại phần thứ năm của Bộ luật nay". Đến nay, việc quy định như vậy khơng</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 37</span><div class="page_container" data-page="37">

<small>cịn cần thiết bởi tại Điều 173 Bộ luật Dân sự 1995 và Điều163 Bộ luật Dân sự2005 đã quy định "Tai san bao gồm vật, tiến, ø1ấy tờ có giá và các quyển tàisản “ Quyền sử dụng đất cũng là quyên tài sản hay cụ thể hơn là tài sản nên khi</small>

<small>chủ sở hữu tài sản này chết thì đương nhiên được coi là di sản thừa kế. Do đó,</small>

<small>khơng cần thiết phải quy định riêng quyền sử dụng đất là di sản thừa kế như</small>

<small>trong Bộ luật Dân sự 1995 nữa.</small>

Trong giai đoạn này, Luật Pat dai năm 2003 được ban hành, tại Điều 5qui định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”.Tuy nhiên, Luật này đã qui định cụ thể tại các Điều 50 và Điều 136 thì quyền sửdụng đất nói chung và quyền sử dụng đất ở nói riêng là tài sản và là di sản thừa

<small>kê sau khi người có quyên sử dụng chết.</small>

<small>Tóm lại, pháp luật nói chung và pháp luật thừa kế nói riêng là một bộphận của kiến trúc thượng tầng do đó chịu tác động của cơ sở hạ tầng tương ứng</small>

<small>với nó. Khi điều kiện kinh tế-xã hội có sự thay đổi thì pháp luật cũng có sự thayđổi cho phù hợp. Trải qua các thời kỳ lịch sử khác nhau, quan niệm về di sảnthừa kế có sự thay đổi khác nhau.</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 38</span><div class="page_container" data-page="38">

<small>Chương II</small>

THUC TIEN ÁP DỤNG PHAP LUẬT THỪA KE NHÀ ỞVÀ QUYÈN SỬ DỤNG ĐẤT O TẠI THÀNH PHO HAI PHỊNG

2.1. Hình thức thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất ở2.1.1. Thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo di chúc

Nhà ở, và quyền sử dụng đất ở là tài sản của chủ sở hữu nhà ở và là ngườicó quyền sử dụng đất ở đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở vàquyền sử dụng đất ở. Nhà ở là tài sản gắn với diện tích đất ở mà chủ sở hữu nhàở có quyền sử dụng lâu dai, do vậy quyền sử dụng đất là một quyền tai sản, theoqui định tại Điều 163 Bộ luật dân sự. Với tư cách là chủ sở hữu của nhà ở vàquyền sử dụng đất ở, khi còn sống cá nhân có quyền định đoạt ý chí bằng việclập di chúc dé định đoạt các loại tài snar này cho người thừa kế. Theo qui địnhtại Điều 646 Bộ luật dân su, thì di chúc là sự thé hiện ý chí của cá nhân nhằmchuyên tài sản của mình cho người khác sau khi chết. Về mặt lý luận, thì di chúclà giao dịch dân sự một bên, thê hiện ý chí tự do, tự nguyện, tự định đoạt củangười lập di chúc trong việc chỉ định người thừa kế, phân định di sản thừa kế,giao nghĩa vụ cho người thừa kế, truất quyền thưà kế của một hoặc toàn bộnhững người thừa kế theo pháp luật, dé lại một phần di sản dung vào việc thờcúng, phần di sản dung để di tặng...Tuy nhiên, quyền tự định đoạt ý chí củangười lập di chúc bị hạn chế theo qui định tại Điều 669 Bộ luật dân sự, liên quanđến những người được thừa kế không phụ thuộc vào nội dung của di chúc. Điều669 BLDS qui định bảo vệ quyền hưởng di sản của những người có quan hệ

huyết thống trực hệ, quan hệ hôn nhân và quan hệ nuôi dưỡng với người dé lại

di sản khi cịn sống. Những người được thừa kế khơng phụ thuộc vào nội dungcủa di chúc vô điều kiện gồm cha, mẹ hoặc vợ hoặc chồng của người để lại disản và con dưới mười tám ti của người đó, bao gồm con đẻ va con nuôi, controng gia sthus, con ngồi giá thú. Người được thừa kế khơng phụ thuộc vào nội<small>dung của di chúc còn là người con đã thành niên, nhưng khơng có khả năng lao</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 39</span><div class="page_container" data-page="39">

động. Tuy nhiên, những người được thừa kế không phụ thuộc vào nội dung củadi chúc có thé khơng được quyền hưởng di sản theo qui định tại Điều 669 BLDSkhi họ từ chối phù hợp với qui định tại Điều 642 hoặc họ là người không đượcquyền hưởng di sản theo qui định tại khoản 1 Điề 643 BLDS.

Về thừa kế quyền sử dụng đất ở, theo qui định trong Bộ luật dân sự năm2005 và Luật đất đai năm 2003, thì cá nhân có quyền lập di chúc định đoạt chongười thừa được hưởng quyền sử dụng đất ở của mình sau khi chết. Khi dé lạithừa kế quyền sử dụng đất ở, người lập di chúc phải thỏa mãn các điều kiện vềchủ thé lập di chúc, quyền tự do định đoạt ý chí, nội dung của di chúc không trái<small>pháp luật, trái đạo đức xã hội và hình thức của di chúc phải tuân theo những qui</small>

<small>định của pháp luật.</small>

Thừa kế nha ở, đất ở thuộc quyền sở hữu chung hợp nhất:

Thứ nhất, đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu chung hợp nhất của vợ

chồng, là một loại tài sản đặc biệt đồng thời thuộc về tư liệu sinh hoạt. Nhà ở là<small>tài sản, do vậy việc định đoạt tài sản này cũng tương tự như việc định đoạt các</small>

loại tài sản khác. Nếu người vợ hoặc người chồng định đoạt nhà ở thuộc quyềnsở hữu chung hợp nhất, thì chỉ có quyền định đoạt 1/2 ngơi nhà hoặc gía trị ngơinhà đó cho một người hoặc nhiều người thừa kế. Nếu di chúc hợp pháp thì 1/2nhà ở đó là di sản thừa kế người được chỉ định thừa kế theo di chúc được hưởngvà trở thành chủ sở hữu của diện tích nhà ở do được thừa kế sau khi đã được cấpgiấy chứng nhận quyền sở hữu phần nhà ở do được thừa kế theo qui định củapháp luật về thừa kế nhà ở.

Thứ hai, với tu cách đồng sở hữu chung hợp nhất đối với nhà ở (do vợchồng cùng tạo dựng từ tài sản có được trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp, dođược thừa kế chung theo di chúc, do được tặng cho chung, do mua). Vợ chồngcó quyền cùng lập di chúc để định đoạt tài sản chung. Theo qui định tại Điều662 BLDS, với tư cách đồng sở hữu tài snar chung hợp nhất đối với nhà ở, vợchồng cùng lập di chúc chung dé định đoạt nhà ở cho người thừa kế. Về việc sửađổi, bổ sung, thay thế, hủy bỏ di chúc chung của vợ chồng theo qui định tại Điều

</div><span class="text_page_counter">Trang 40</span><div class="page_container" data-page="40">

664 BLDS: “J7. Vo, chong có thé sửa đổi, bổ sung, thay thé, huy bo di chúc

chung bat cứ lúc nào. 2. Khi vợ hoặc chong muốn sửa đổi, bồ sung, thay thé,hủy bỏ di chúc chung thì phải được sự đồng ý của người kia; nếu một người đãchết thì người kia chỉ có thể sửa đổi, bồ sung đi chúc liên quan đến phần tài sản<small>của mình ”.</small>

Với tư cách là đồng sở hữu chung hợp nhất tài sản, vợ chồng có quyền lậpdi chúc theo thỏa thuận, và khi sửa đổi, bổ sung, thay thế, hủy bỏ di chúc chungthì vợ chồng cùng nhất trí thực hiện hoặc đồng ý cho một người thực hiện cáchành vi này. Nếu trong trường hợp vợ chết trước hoặc người chồng chết trướcthì người chồng hoặc người vợ cịn sống có quyén sửa đổi, bổ sung, thay théhoặc hủy bỏ di chúc liên quan đến phan tài sản của mình, còn phan di sản củangười chồng hoặc người vợ chết trước vẫn được giữ nguyên như di chúc lậpchung. Tuy nhiên, di chúc do vợ chồng lập chung theo qui định tại Điều 668BLDS thì: “Di chúc chung của vợ, chong có hiệu lực từ thời điểm người saucùng chết hoặc tại thời điểm vợ, chồng cùng chế”. Như vậy, vợ chồng cùng lập<small>chung di chúc định đoạt tài snar chung là nhà ở, thì việc chia nhà ở đó cho</small>những người thừa kế theo di chúc chỉ có hiệu lực thi hành sau khi người cuốicùng là vợ hoặc chòng chết. Do vậy, vợ và chồng đã lập chung di chúc định đoạttài sản chung là nhà ở, mà sau đó người vợ hoặc người chồng chết trước thìngười cong sống khơng có quyền sửa đổi, bồ sung, thay thế, hủy bỏ di chúc vợchồng lập chung đã định đoạt nhà ở đó cho người thừa kế.

2.1.2. Thừa kế theo pháp luật nhà ở và quyền sw dụng đất ở

Thừa kế nhà ở và đất ở cũng là trường hợp thừa kế di sản của người chếtdé lại. Điều 674 BLDS qui định: “Thira kế theo pháp luật là thừa kế theo hàngthừa kế, điều kiện và trình tự thừa kế do pháp luật qui định”. Như vậy, nếu thừakế theo di chúc nhà ở và đất ở nhằm chuyên những loại tài sản này cho ngườithừa kế theo ý chí của người lập di chúc, thì thừa kế theo pháp luật nhà ở và đấtở là việc phân chia các loại di sản trên cho người thừa kế theo ý chí của nhànước. Thừa kế nhà ở, đất ở theo pháp luật cũng theo các nguyên tắc chung của

</div>