<span class="text_page_counter">Trang 1</span><div class="page_container" data-page="1">

<b>---�--- </b>

<b>HỘI NGHỊ NGHIÊN CỨU KHOA HỌC SINH VIÊN CẤP KHOA </b>

<b> TÓM TẮT BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHOA HỌC SINH VIÊN </b>

<b>ĐỀ TÀI: HẬU QUẢ PHÁP LÝ ĐỐI VỚI HÀNH VI ĐẨY GIÁ ĐẤT LÊN CAO BẤT THƯỜNG TẠI VIỆT NAM </b>

<b>QUA THỰC TIỄN ĐẤU GIÁ ĐẤT Ở THỦ THIÊM. </b>

<i><b> BỘ MÔN: LUẬT KINH DOANH </b></i>

Giảng viên hướng dẫn: PGS.TS Doãn Hồng Nhung Nhóm sinh viên thực hiện:

</div><span class="text_page_counter">Trang 2</span><div class="page_container" data-page="2">

Hậu quả pháp lý đối với hành vi đẩy giá đất lên cao bất thường tại Việt Nam

qua thực tiễn đấu giá đất ở Thủ Thiêm

Nhóm nghiên cứu:

Nguyễn Thị Yến, Cao Thị Thúy, Lê Thị Ngọc Mai, Nguyễn Thị Chinh.

<i>Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, 144 Xuân Thủy, Cầu Giấy, Hà Nội, Việt Nam. </i>

Ngày 20 tháng 04 năm 2022.

<b>Tóm tắt: Rà sốt lại tất cả các văn bản quy phạm pháp luật của Việt Nam </b>

cho đến thời điểm hiện tại, nhận thấy chưa có bất cứ quy định nào điều chỉnh trực tiếp hành vi đẩy giá đất lên cao bất thường. Qua thực tiễn chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung, thực tiễn qua đấu giá đất tại Thủ Thiêm nói riêng, có thể thấy rõ hành vi đẩy giá đất lên cao bất thường là hành vi đặc biệt nguy hiểm cho xã hội. Hành vi đẩy giá đất lên cao bất thường tại Việt Nam gây ra nhiều hậu quả tiêu cực cho các cá nhân, tổ chức, nhà đầu tư, doanh nghiệp và gây thiệt hại đến cả lợi ích của Nhà nước. Trên cơ sở đó, bài viết đề xuất cần phải hình sự hóa hành vi đẩy giá đất lên cao bất thường tại Việt Nam là một tội phạm trong Bộ luật Hình sự; hồn thiện pháp luật nhằm điều chỉnh, xử lý triệt để hành vi đẩy giá đất lên cao bất thường, nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước trong lĩnh vực đất đai.

riêng, nhằm tạo ra một khuôn khổ pháp lý vững chắc giúp các nhà đầu tư an tâm khi tham gia vào thị trường nhà đất

<b>là điều vô cùng cần thiết. </b>

<b> Trong quá trình nghiên cứu, mục </b>

tiêu nghiên cứu mà nhóm hướng tới là phân tích và đưa ra được các hậu quả pháp lý đối với hành vi đẩy giá đất lên cao bất thường tại Việt Nam. Bài nghiên cứu đưa ra thực tiễn đấu giá đất tại Thủ Thiêm để cho thấy thực trạng đẩy giá đất lên cao cũng như hậu quả nghiêm trọng từ việc đẩy giá đất lên

</div><span class="text_page_counter">Trang 3</span><div class="page_container" data-page="3">

cao bất thường tại Việt Nam. Từ đó nhóm nghiên cứu đi đến các chế tài đã và đang được áp dụng, đồng thời đề xuất các giải pháp mới thông qua thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật vào việc ngăn chặn tình trạng đẩy giá đất lên cao bất thường tại Việt Nam.

<b> Phương pháp nghiên cứu: </b>

<i>Phương pháp thu thập tài liệu: Để </i>

hoàn thành bài nghiên cứu, nhóm nghiên cứu đã tìm kiếm, tham khảo, chọn lọc những thông tin uy tín từ nhiều nguồn khác nhau như sách tham khảo, tạp chí, hay từ các trang báo mạng chính thống. Nhóm nghiên cứu cam đoan những thông tin về tài liệu mà nhóm tham khảo đã được trích dẫn đầy đủ, rõ ràng ở cuối bài nghiên cứu của nhóm.

<i>Phương pháp so sánh, chứng minh: Bằng việc đưa ra các số liệu và </i>

đặt chúng trong cùng một tiêu chí so sánh, nhóm nghiên cứu đã chỉ ra được sự chênh lệch, sự khác nhau hay sự thay đổi cơ bản của các đối tượng được so sánh, điều này giúp cho kết quả nghiên cứu được phong phú hơn về nội dung và khách quan hơn về tính chính xác.

<i>Phương pháp tổng hợp và phân tích: Trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết về </i>

hành vi đẩy giá đất và hậu quả đối với hành vi đẩy giá đất lên cao bất thường, nghiên cứu tổng hợp và phân tích những thơng tin liên quan đến đẩy giá đất thông qua thực tiễn đấu giá đất ở Thủ Thiêm để đưa ra những giải pháp pháp lý cho hành vi đẩy giá đất lên cao bất thường tại Việt Nam.

<b>2. Tổng quan về giá đất. </b>

<i>2.1 Khái niệm giá đất. </i>

Với Luật Đất đai năm 2013, “giá đất” được định nghĩa ngắn gọn, hiểu là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất<small>1</small>. Nói một cách dễ hiểu thì giá đất là số tiền cho một đơn vị diện tích đất (thường tính bằng m2) mà người nhận chuyển nhượng hoặc người thuê đất có thể trả cho một hàng hóa quyền sử dụng đất nào đó và được bên chuyển nhượng hoặc bên cho thuê chấp nhận, số tiền này có thể do các bên thỏa thuận, do đấu giá quyền sử dụng đất,v.v. hoặc do Nhà nước xác định. Có thể nói, giá đất phản ánh rất rõ giá trị sử dụng của đất hoặc là phản ánh sự phát triển của nền kinh tế trong từng thời điểm. Việc quy định về giá đất là rất quan trọng; giữ bình ổn giá đất, đảm bảo giá đất hợp lý góp phần to lớn giúp ổn định đời sống xã hội, ổn định nền

<small> Khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 </small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 4</span><div class="page_container" data-page="4">

trực thuộc Trung ương xây dựng và ban hành bảng giá đất sao cho phù hợp với từng loại đất ở địa phương mình quản lý.

Đối với giá đất theo bảng giá đất: Theo khoản 1 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013, bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh). Căn cứ theo nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Chu kỳ bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và được công bố vào 01/01 của năm đầu kỳ. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể và cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức xác định giá đất cụ thể. Mỗi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương sẽ có bảng giá đất áp dụng riêng cho địa phương mình, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ điều chỉnh giá đất cho phù hợp mỗi khi Chính phủ điều chỉnh giá đất trên thị trường. Hiện nay, sau khi Chính phủ ban hành Nghị định 96/2019/NĐ- CP quy định về khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất của địa phương áp dụng giai đoạn 2020-2024².

<i>Thứ hai, giá đất hình thành từ thị </i>

trường:

Đối với giá đất hình thành từ các giao dịch trên thị trường (thỏa thuận <small> </small>

<small> Xem thêm bảng giá đất cụ thể 63 tỉnh thành tại: </small>

các bên): Trên thực tế, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự, trong đó các bên bên chuyển nhượng có quyền thỏa thuận về giá thị trường. Nói cách khác, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao nhiêu do các bên thỏa thuận (thậm chí về mặt pháp lý các bên có quyền thỏa thuận giá chuyển nhượng là 1.000 đồng) nhà nước không can thiệp vào việc quy định mức giá thỏa thuận này bằng các mức giá trần hoặc giá sàn.

Đối với giá đất hình thành do hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất: Đấu giá là hình thức bán tài sản cơng khai, trong đó có từ hai người tham gia đấu giá trở lên, những người tham gia đấu giá sẽ lần lượt trả giá tăng dần theo giá ban đầu được đưa ra và đương nhiên, người trúng đấu giá sẽ là người chấp nhận trả giá cao nhất. Đấu giá quyền sử dụng đất cũng tương tự như vậy, là việc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền tổ chức bán đấu giá công khai những khu đất để lấy nguồn vốn thực hiện xây dựng các dự án tại địa phương. Giá đất được hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất chính là giá đất cuối cùng, cao nhất mà người đấu giá thực hiện đấu giá thành công trong phiên đấu giá nhất

<i>định. </i>

<i>2.3 Những nhân tố ảnh hưởng đến giá đất. </i>

<i> Nhóm nhân tố thông thường là nói </i>

về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thơng thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại

</div><span class="text_page_counter">Trang 5</span><div class="page_container" data-page="5">

đất. Các nhân tố thông thường ảnh hưởng đến giá đất bao gồm: nhân tố hành chính; nhân tố kinh tế; nhân tố nhân khẩu; nhân tố xã hội; nhân tố quốc tế.

<i> Nhóm nhân tố khu vực là chỉ </i>

những điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội, kinh tế của nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó. Nhóm nhân tố khu vực ảnh hưởng đến giá đất bao gồm vị trí, điều kiện giao thông, điều kiện thiết bị hạ tầng, chất lượng môi trường, quy hoạch v.v.

<i> Nhân tố cá biệt là những nhân tố </i>

chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất, gồm những nhân tố như hướng đất, diện tích đất, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc, vị trí đất

thật bằng những thủ thuật hay hành động tinh vi nào đó. Cịn “bất thường”<small>3</small>theo định nghĩa từ điển tiếng Việt là khơng bình thường, ngồi sức tưởng tượng, vượt quá giá trị thực tế. Như vậy, căn cứ vào những định nghĩa như trên, nhóm nghiên cứu định nghĩa được hành vi “đẩy giá đất lên cao bất thường” chính là việc làm cho giá đất tăng giá lên cao ngoài sức tưởng tượng, giá đất vượt xa giá trị thực tế của nó tại một thời điểm nhất định và việc này diễn ra làm ảnh hưởng trên một diện rộng, thường mang tính tiêu cực. “Đẩy giá đất lên cao bất thường” được xem là một chiêu trò, cơng cụ, là địn bẩy của cò đất hay giới đầu cơ tác động đến thị trường bất động sản để làm cho giá đất lên cao với mục đích thao túng và

<i>thu lợi nhuận. </i>

<i>3.2 Nguyên nhân của hành vi đẩy giá đất lên cao bất thường tại Việt Nam. </i>

Trong suốt lịch sử 30 năm phát triển của ngành bất động sản, Việt Nam trải qua ba lần giá đất tăng lên cao bất thường, những lần giá đất lên cao bất thường trong lịch sử thường kéo dài trong vòng hai năm. Nguyên nhân của những lần giá đất tăng lên cao bất thường đó là do:

<i> Thứ nhất, xuất phát từ đặc điểm của đất đai, đó là sự khan hiếm, do diện tích bề mặt trái đất có hạn. Trước </i>

tình trạng khan hiếm đất đai, nhiều người càng muốn được “sở hữu” một mảnh đất hơn. Đất có giá trị lâu dài, <small> </small>

<small>3 Từ điển Tiếng Việt, truy cập tại < viet/dictionary/nghia-cua-tu-</small>

<small> >. </small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 6</span><div class="page_container" data-page="6">

hơn nữa người dân Việt Nam luôn quan niệm “an cư lạc nghiệp”, thường phấn đấu để xây dựng được ngôi nhà rồi mới tính tới các chuyện khác, vì vậy ai cũng muốn “sở hữu” ít nhất một mảnh đất. Hơn nữa, khi nắm bắt được tình hình đất chật người đơng của xã hội, khi đã có vốn dư giả, người ta sẽ “mua” đất như một tài sản dự trữ và ăn lãi khi “bán được” giá cao.

<i> Thứ hai, do những lỗ hổng từ vấn đề quản lý Nhà nước liên quan đến các chính sách về đất đai cịn q lớn. Các </i>

thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa được đưa ra kịp thời, nhất quán, và phổ biến rộng rãi đến toàn thể nhân dân, khiến cho nhân dân “lờ mờ” thông tin về những quy hoạch, kế hoạch có thể có đối với phần đất nào đó, từ đó dễ rơi vào cả tin những thơng tin mà “cị” đất đồn thổi. Bên cạnh đó, pháp luật Việt Nam chưa kiểm soát chặt chẽ đối với người làm nghề môi giới đất đai nói riêng và mơi giới bất động sản nói chung, mới chỉ quy định cá nhân, tổ chức chỉ cần đáp ứng đủ điều kiện như có chứng chỉ hành nghề và đăng ký nộp thuế là có thể thực hiện dịch vụ mơi giới đất đai, chưa bắt buộc các cá nhân hay tổ chức này có trách nhiệm phải báo cáo với cơ quan quản lý nhà nước về các hoạt động của họ.

<i> Thứ ba, do “đầu cơ bất động sản” làm giá đất được đẩy lên. Nói một cách </i>

dễ hiểu, “đầu cơ bất động sản” được hiểu là nhóm khách hàng tham gia vào thị trường đất đai, họ mua vào với số lượng lớn nhằm mục đích tạo sự khan hiếm, sau đó đẩy giá lên cao hơn nhiều lần so với giá lúc bình thường để bán.

Đất đai lúc này được xem như một loại hàng hóa, sau đó bị thao túng trên thị trường để bán ra với giá cao.

<i> Thứ tư, đẩy giá đất lên cao bất thường còn do lãi suất gửi ngân hàng còn thấp. Xuất phát từ mức lãi suất gửi </i>

tiết kiệm thấp, tình hình kinh tế tài chính khó khăn do đại dịch Covid-19, xu hướng gửi tiền tiết kiệm vào ngân hàng đi xuống, ngược lại dòng tiền chảy vào các thị trường chứng khoán, cổ phiếu, thị trường bất động sản lại tăng mạnh. Nhà đầu tư từ đây có xu hướng rút tiền hoặc không gửi tiết kiệm, mà đem tiền của tập trung đầu tư đất đai với hy vọng sinh lời lớn trong

<i>một khoảng thời gian ngắn. </i>

<i>3.3 Hậu quả từ hành vi đẩy giá đất lên </i>

<i><b>cao bất thường ở Việt Nam. </b></i>

<i>Đối với người dân nói chung, </i>

<b>hành vi đẩy giá đất lên cao bất thường </b>

gây ra những tác động tiêu cực đến việc ổn định cuộc sống của mọi người. Cụ thể, giá đất tăng cao kéo theo chi phí phát triển nhà ở tăng lên, có nghĩa là việc thực thi chính sách nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội của chính phủ cũng sẽ vướng phải rào cản rất lớn. Đa số người thu nhập trung bình hoặc thấp bị mất đi cơ hội an cư lạc nghiệp vì mặt bằng giá đất bị đẩy lên quá cao. Hơn nữa, về lâu dài, khoảng cách giàu - nghèo sẽ rõ rệt hơn, cơ hội có được mảnh đất, căn nhà của những người nghèo bị thu hẹp lại.

<i>Đối với những nhà đầu tư tham gia vào thị trường, hành vi đẩy giá đất </i>

lên cao bất thường tạo hiệu ứng “sốt đất ảo” trên diện rộng, thu hút hàng loạt các nhà đầu tư. Khi đó, nếu nhà đầu tư khơng đủ tỉnh táo, thiếu hiểu biết về

</div><span class="text_page_counter">Trang 7</span><div class="page_container" data-page="7">

pháp luật và về thơng tin thửa đất thì sẽ rất dễ mắc bẫy của nhóm mơi giới, của hội đầu cơ, nhà đầu tư dễ chạy theo xu hướng đầu tư theo đám đông, hậu quả là lời thì khơng thấy đâu mà nợ ngân hàng hay phá sản thì rất nhiều. Nhiều nhà đầu tư rơi vào tình trạng dồn hết của cải để ôm đất chờ giá tăng hơn nữa rồi chuyển nhượng qua cho đối tượng khác lấy lãi nhưng chờ mãi không thấy giá tăng, ngược lại giá đất sau đó quay trở lại với đúng giá trị thực của nó, nhà đầu tư ngỡ ngàng, tìm cách “bán” lại hoàn vốn nhưng do giá quá cao nên không có người “mua”, dẫn đến có nhiều khu đất để hoang cả chục năm mà chưa tìm được chủ mới, gây ra lãng phí tài nguyên đất.

<i>Đối với nền kinh tế - xã hội, hành </i>

vi đẩy giá đất lên cao bất thường làm cho thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng, thị trường bất động sản nói chung và các thị trường khác (kinh tế, du lịch,...) bị xáo trộn và mất ổn định. Đất đai là loại tài sản đặc biệt, là tư liệu sản xuất đặc biệt chủ yếu, không thể thay thế, và một khi có sự thay đổi, bất ổn về giá đất trong thị trường sẽ kéo theo sự thay đổi hàng loạt các yếu tố khác. Cụ thể, khi giá đất tăng cao sẽ tạo ra sự khan hiếm về tư liệu sản xuất, giá thành tư liệu sản xuất tăng, dẫn đến giá thành các loại sản phẩm tăng theo. Điều này ảnh hưởng đáng kể đến định hướng, mục tiêu chung trong phát triển kinh tế. Bên cạnh đó, đối với xã hội, việc nhà đầu tư đổ xô đi vay của cải đầu tư vào đất đai (vay ngân hàng, vay nặng lãi,..) và sau đó là khơng trả được nợ, vướng phải

những tranh chấp dân sự, kiện tụng, gây mất ổn định trật tự an ninh xã hội.

<i>Đối với Nhà nước, hành vi đẩy giá </i>

đất lên cao bất thường gây ra nhiễu loạn thị trường, điều này đòi hỏi Nhà nước phải nỗ lực hết mình, tập hợp mọi nguồn tài - trí - lực để giải quyết triệt để vấn đề này, cố gắng giữ vững ổn định, an ninh trên mọi lĩnh vực. Thêm vào đó, giá đất chuyển nhượng thực tế tăng cao nhưng giá đất ghi trong hợp đồng chuyển nhượng nộp cho cơ quan Nhà nước lại thấp, điều này đã khiến cho ngân sách Nhà nước mất một khoản thu lớn từ hoạt động đánh thuế giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

<b>4. Một số hành vi đẩy giá đất lên cao bất thường tại Việt Nam. </b>

Hành vi đẩy giá đất lên cao bất thường được các chuyên gia và những nhà đầu tư chuyên nghiệp khẳng định có yếu tố “chiêu trò” can thiệp. Ở Việt Nam, một số hành vi đẩy giá đất lên cao phổ biến như:

<i> Hành vi cài “chim mồi” giao dịch buôn bán giả để tăng giá nhà đất: </i>

“chim mồi” được hiểu như là mồi nhử, được nhà kinh doanh đưa ra để dụ, lôi kéo khách hàng mua sản phẩm theo đúng như mong muốn, kế hoạch của mình. Chủ thể mơi giới, bằng cách cử hay thuê một hay một nhóm người đến khu vực có đất và bắt đầu “tiến hành” các giao dịch đất đai, trong đó họ sẽ thực hành xem đất, trả giá và giao dịch đất đai như chưa hề có “kịch bản” sẵn trước đó. Đương nhiên, với tâm lý đám đơng hám lợi của đa số người, sẽ rất dễ

</div><span class="text_page_counter">Trang 8</span><div class="page_container" data-page="8">

có nhiều người rơi vào bẫy “chim mồi” này của “cò” đất cũng như giới đầu cơ. Lúc này, giao dịch là giao dịch thật, cò đất, doanh nghiệp kinh doanh kiếm được một số tiền lớn từ việc sử dụng “hiệu ứng chim mồi” là thật, và người dân, giới đầu tư cả tin mất tiền oan cũng là thật.

<i> Hành vi tạo khan hiếm giả: nhiều </i>

“cò” đất đã liên kết với nhau tạo các giao dịch ảo khiến người mua tưởng rằng thị trường khu vực đó đang rơi vào tình trạng khan hiếm hàng, lợi dụng cơ hội đẩy giá đất lên cao nhằm trục lợi cá nhân. Chỉ cần vừa có thơng tin về quy hoạch hay xây dựng hạ tầng cầu, đường hoặc sự đổ bộ của các ơng lớn, các “cị” đất sẽ tập hợp các thông tin chi tiết về nhà đất ở những địa điểm liên quan, đồng thời, tìm kiếm thêm các cộng sự để tiếp tay. Họ không chỉ thu thập thơng tin về diện tích, vị trí, giá cả,.. mà cịn thu thập thơng tin về lịch sử, văn hóa, truyền thống của khu vực, cả thông tin gia cảnh của từng chủ đất để tăng sự uy tín đối với người đầu tư.

<i> Hành vi đầu cơ bán với giá cao: là </i>

hành vi “mua vào” số lượng lớn đất, bất động sản để tích trữ và “bán ra” khi có sự chênh lệch về giá. Thực chất hành vi này gần tương tự với hành vi tạo khan hiếm giả, hình thức phổ biến nhất là giới đầu cơ tung tin một khu vực nào đó chuẩn bị quy hoạch thành khu đô thị. Các nhà đầu cơ chỉ muốn bán với giá cao để thu lời nên họ sẽ tạo ra thông tin giả để che mắt người mua. Vơ tình người mua đất đã lầm tưởng mình mua được mảnh đất có giá phải chăng.

<i> Hành vi đầu tư “lướt sóng”, tạo “sốt ảo”, thường xảy ra đối với các dự </i>

án mới mở chưa được quảng bá nhiều. Đầu tư “lướt sóng” là cách đầu tư mà trong đó, các nhà đầu tư bỏ tiền ra “mua” một lơ đất, sau đó chờ khi thị trường đang lên thì “bán” lại nhanh với giá cao hơn để kiếm lợi trong một thời gian ngắn, sau đó “người mua” lại tiếp tục lặp lại quy trình đó và cứ như vậy cho đến khi giá trị mảnh đất sẽ được đẩy lên cao gấp nhiều lần so với giá trị ban đầu. Tạo “sốt ảo” là hành vi môi giới đất đẩy giá đất tăng lên cao nhờ tạo thị trường mua bán sôi nổi khiến cho người dân dễ dính “bẫy” mua đất với giá cao. Người môi giới mua một số lô đất với giá thấp, sau đó mua tiếp các lơ đất gần đó hoặc “mua đi bán lại” những lơ đất trước đây với giá cao hơn. Cùng với đó, các chủ đầu tư sẽ thống kê các con số “ảo” về giá nhà đất tạo nên những cơn sốt “ảo” để đẩy giá tăng lên cao.

<i> Hành vi lợi dụng ý kiến quan chức để đẩy giá đất lên cao bất thường, đây là hành vi “cò” đất thường tụ tập đông </i>

vào một khu vực, tạo sự sôi động, tung nhiều tin đồn để đẩy giá đất lên cao. Tin đồn xuất phát từ những lời nói vơ căn cứ bịa đặt hay xuất phát từ những phát ngôn của quan chức Nhà nước đã bị làm lệch đi sự thật ban đầu theo ý nghĩa khác. Hành vi lợi dụng ý kiến của quan chức để đẩy giá đất mang lại niềm tin cho nhân dân nhiều nhất, và xét theo khía cạnh pháp luật, hành vi này vi phạm pháp luật về đưa sai tin thực, lợi dụng lời nói để xuyên tạc.

</div><span class="text_page_counter">Trang 9</span><div class="page_container" data-page="9">

<b>5. Đánh giá thực trạng đẩy giá đất lên cao bất thường qua thực tiễn đấu </b>

<i><b>giá đất ở Thủ Thiêm. </b></i>

<i>5.1. Thực trạng đẩy giá đất lên cao bất thường qua thực tiễn đấu giá đất ở Thủ Thiêm. </i>

Ngày 10/12/2021, khu đô thị mới ở Thủ Thiêm, thành phố Thủ Đức, Hồ Chí Minh được đem đấu giá 04 lô đất với thời gian sử dụng đất 50 năm do Trung tâm phát triển quỹ đất TP Hồ Chí Minh và Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản Hồ Chí Minh tổ chức. Vị trí địa lý khu đất đấu giá tại Thủ Thiêm là khu đất quy hoạch trở thành trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh, thu hút nhiều nhà đầu tư lớn. Sau phiên đấu giá, mức trúng đấu giá cho một mét vuông đất ở Thủ Thiêm là 2,4 tỉ đồng - một mức giá cao bất ngờ, trước đây chưa từng ghi nhận tại nước ta.

<b>Biểu đồ số 01: So sánh giá bất động sản một số khu vực trước và sau khi phiên đấu giá đất ở Thủ Thiêm diễn </b>

<b>ra thành công. </b>

Thực tế cho thấy, dưới tác động của giá đất tăng vọt tại Thủ Thiêm, kết quả đấu giá tăng gấp nhiều lần so với giá khởi điểm đã tác động đến thị trường bất động sản khu vực lân cận cũng như các khu vực có bất động sản khác. Có thể thấy, điều dễ thấy nhất là khiến cho giá giao bán tại các dự án đô thị, nhà ở khu vực Thủ Thiêm và lân cận đồng loạt tăng ăn theo giá (Biểu đồ số 01), thậm chí giá đất ở một số dự án khác cịn liên tục “phá đỉnh”, ví dụ như giá đất tuyến đường Trương Văn Bang nằm cạnh Thủ Thiêm đã tăng 40% chỉ trong vòng ba tháng qua (từ 300 triệu đồng/m2 đã lên tới 550 triệu đồng/m2). Điều đó cho thấy, khi giá đất không phù hợp với quy luật cung - cầu khiến người tiêu dùng bị thiệt hại và bất lợi cho các chủ đầu tư khác.

Diễn biến tình hình các cuộc đấu giá đất trên càng cho thấy rõ “mặt trái” của cơ chế thị trường “tối đa hóa lợi nhuận” địi hỏi phải tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước đối với nền kinh tế. Thủ Thiêm là một ví dụ mới điển hình cho tình trạng đẩy giá đất trục lợi lớn và làm ảnh hưởng, nhiễu loạn thị trường bất động sản trên cả nước. Chưa rõ việc trả lại lô đất đã trúng thầu của Tân Hồng Minh là vì mục đích gì, nhưng chắc chắn nó đã gây biến động lớn trong thị trường, ảnh hưởng đến việc cân đối kinh tế vĩ mô, nên cần phải được siết chặt quản lý. Trên thực tế, bên cạnh Thủ Thiêm thì ở bất cứ nơi nào cũng vẫn xuất hiện tình trạng đẩy giá đất lên cao với quy mô dù nhỏ hay lớn. Qua đây, chúng ta cũng thấy được những bất cập, thiếu sót trong những

</div><span class="text_page_counter">Trang 10</span><div class="page_container" data-page="10">

quy định pháp luật, vẫn có những lỗ hổng rất lớn để “cò đất”, nhà kinh doanh bám vào và thực hiện đẩy giá đất lên cao bất thường, trục lợi công khai mà không phải chịu hậu quả pháp lý nặng nề nào. Chính vì vậy, chúng ta cần sớm có những biện pháp để quán triệt, răn đe những cá nhân, tổ chức có dấu hiệu, hành vi đẩy giá đất lên cao bất thường nhằm trục lợi, từ đó giữ ổn định thị trường bất động sản, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho những nhà đầu tư nói chung.

<i>5.2 Đánh giá hậu quả từ hành vi đẩy giá đất lên cao bất thường ở Thủ Thiêm. </i>

Hành vi “đẩy giá đất lên cao bất thường” đem lại lợi nhuận rất lớn cho giới “đầu cơ”, chính về thế mà hoạt động đẩy giá đất được diễn ra thường xuyên và trên một phạm vi rộng lớn. Nhưng ngược lại với lợi nhuận của giới đầu cơ này là hàng loạt các hệ lụy để lại cho nhiều đối tượng khác.

<i>Đối với giao dịch trục lợi từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp: việc bỏ cọc sau khi đã </i>

trúng đấu giá đất lên cao của Tân Hồng Minh có thể cịn có động cơ trục lợi khác về mặt tài chính như đẩy giá đất lên cao nhằm nâng cao giá trị tài sản định giá. Khi giá trị tài sản tăng lên, việc thế chấp để vay vốn ngân hàng được nhiều hơn hoặc làm cho các khoản nợ khác có được bảo đảm bởi tài sản. Đồng thời, giá trị tài sản tăng lên thì doanh nghiệp có khả năng huy động vốn cao hơn, mức độ tín nhiệm của doanh nghiệp trên thị trường sẽ tăng lên theo, điều này đối với doanh nghiệp

hoàn toàn có lợi trong hoạt động vay tín dụng. Thế nhưng, đối với các tổ chức tín dụng, việc đẩy giá đất lên cao bất thường cũng tạo ra một mặt bằng giá mới, gây nhiều hệ lụy, đặc biệt là đối với các ngân hàng khi các mức giá đó khơng thực, gây mất an ninh tiền tệ. Trên thực tế nguồn vốn của ngân hàng thương mại là vốn huy động, việc cho doanh nghiệp vay nhiều hơn giá trị thực tài sản của doanh nghiệp đem ra bảo đảm dẫn tới doanh nghiệp không thể thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả lãi, trả nợ, hoặc khi doanh nghiệp khơng cịn đủ khả năng trả nợ, tài sản doanh nghiệp nhiều khả năng cũng sẽ khơng đảm bảo có thể hoàn trả đầy đủ nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng. Điều đấy dễ khiến cho ngân hàng rơi vào rủi ro, rơi vào tình trạng khơng cịn đủ khả năng hoàn trả nợ từ nguồn vốn huy động nữa, bởi lẽ thường thì khoản tín dụng mà ngân hàng cho các doanh nghiệp vay không phải là một con số nhỏ. Trên thực tế những cá nhân, doanh nghiệp tham gia đấu giá có xu hướng lợi dụng việc đấu giá để kiếm về lợi nhuận khủng cho mình, đồng thời cũng gây ra nhiễu loạn, nhiễu loạn thị trường; sau khi thu được lợi nhuận lớn thì họ sẽ chấp nhận bỏ một số tiền nhỏ (thường là tiền cọc) và sau đó là đơn phương hủy hợp đồng, cụ thể: đối với tập đoàn Tân Hoàng Minh, sau khi đơn phương chấm dứt hợp đồng đấu giá, số tiền cọc mà tập đoàn này bị mất là 600 tỉ đồng - một con số đối với người bình thường thì rất lớn, tuy nhiên, khơng ai có thể biết được lợi nhuận mà tập đoàn này thu về nhờ hành vi đẩy giá đất lên

</div><span class="text_page_counter">Trang 11</span><div class="page_container" data-page="11">

cao sẽ là bao nhiêu, là 1.000 tỉ đồng hay 10.000 tỉ đồng?

<i>Đối với hoạt động đấu giá đất, </i>

việc đấu giá đất đang được điều chỉnh bởi Luật Đấu giá, Luật Đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, các quy định về thuế, tài chính, v.v. Vì có nhiều luật điều chỉnh mà chưa có văn bản hướng dẫn thi hành chi tiết nên về quy trình, trình tự, phương thức đấu giá đất còn bất cập, xung đột dẫn đến khó khăn trong cơng tác quản lý và áp dụng. Từ thực trạng đấu giá đất tại Thủ Thiêm có thể thấy hạn chế trong quy định pháp lý bởi lý do Ngôi Sao Việt đơn phương chấm dứt hợp đồng là do không thể huy động đủ tài chính. Một cơng ty có vốn điều lệ thấp hơn nhiều nhưng vẫn đứng ra đấu thầu dự án lớn và không lấy gì đảm bảo sẽ triển khai dự án. Thực tế, công tác đấu giá trên thực tế hiện nay vướng phải khơng ít bất cập về mặt quy trình, thủ tục và chính điều này đã tạo ra những “ lỗ hổng” cho các hành vi tiêu cực trong công tác đấu giá như việc quy định về thời gian và tiền đặt cọc đấu giá khiến nhiều người chỉ trực kiếm lời, sang tay, mà khơng có ý định thực. Chính vì thế, cần phải quy định thêm nhằm xóa bỏ những kẽ hở trong các quy định về đấu giá đất như đối với các giao dịch lớn cần phải điều tra nắm bắt rõ tình hình tài chính của doanh nghiệp, tăng cường thanh tra, kiểm tra để xử lý cơ quan công quyền và doanh nghiệp lợi dụng vấn đề đấu giá nhằm hạn chế đến mức thấp nhất các ảnh hưởng tiêu tiêu cực từ việc bỏ cọc gây ra cho thị trường nhà đất.

<i> Đối với vấn đề về đánh thuế giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất: thực tế giao dịch chuyển nhượng </i>

quyền sử dụng đất trên thị trường ở nhiều nơi đã xảy ra tình trạng mua bán hai giá, tức là giá mua thực tế và giá ghi trong hợp đồng mua bán có sự chênh lệch nhau, giá trên hợp đồng thấp hơn so với giá bán thực tế nhằm trốn thuế. Hiện nay, áp dụng 02 cách tính thuế, đó là cách tính thuế theo khung giá đất và cách tính thuế do giá cả chuyển nhượng mà hai bên thỏa thuận. Nhà nước ta cho phép linh hoạt áp dụng hai chính sách giá tùy vào ý chí các bên mua. Thế nhưng, hiện nay bảng giá đất tại các địa phương công bố áp dụng đa phần thường thấp hơn giá trị thị trường, bởi lẽ nếu ban hành cao sẽ gây khó khăn cho ngân sách địa phương khi thu hồi đất đền bù cho người dân. Điều này gần như càng tạo thêm bước đệm tốt “ tiếp tay” cho hành vi trốn thuế. Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người dân thường tự cung cấp giá chuyển nhượng thấp hơn bảng giá đất của Nhà nước quy định bởi khi đó, cơ quan thuế sẽ áp dụng mức giá này để thu tiền thuế. Dẫn tới giá chuyển nhượng thực chất rất cao nhưng cơ quan chức năng lại nắm bắt giá chuyển nhượng thấp. Vơ hình chung quy định tính thuế do giá cả chuyển nhượng mà hai bên thỏa thuận lại trở thành “lỗ hổng” để trốn thuế, phát sinh tiêu cực trong lĩnh vực thuế vì trên thực tế, người chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ cung cấp giá đất thấp hơn lúc chuyển nhượng để giảm thiểu tiền đóng thuế. Thế nhưng, muốn chứng minh

</div><span class="text_page_counter">Trang 12</span><div class="page_container" data-page="12">

hành vi trốn thuế thì các cơ quan chức năng phải có bằng chứng cho thấy người nộp thuế có giao dịch, thỏa thuận khác với giá thỏa thuận trong hợp đồng công chứng. Việc này không dễ dàng, mất thời gian vì mỗi ngày có hàng ngàn giao dịch nên rất khó kiểm sốt và khó có bằng chứng về thỏa thuận giá bán thực tế giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng quyền sử

<b>dụng đất. </b>

<b>6. Hoàn thiện pháp luật về đấu giá đất và giải pháp khắc phục hậu quả pháp lý đối với hành vi đẩy giá đất lên cao bất thường tại Việt Nam qua thực tiễn đấu giá đất ở Thủ Thiêm. </b>

<i>6.1 Sự cần thiết phải điều điều chỉnh quy định của pháp luật liên quan đến hành vi đẩy giá đất lên cao bất thường. </i>

Hành vi đẩy giá đất lên cao bất thường ngày càng diễn ra nhiều hơn, được thực hiện với nhiều thủ đoạn tinh vi hơn và tác động tiêu cực lớn hơn rất nhiều so với cùng là hành vi đẩy giá đất lên cao bất thường nhưng là trong khoảng thời gian quay ngược về quá khứ. Chính bởi vậy, những quy định của pháp luật hiện nay đang còn hiệu lực liên quan đến hành vi đẩy giá đất lên cao bất thường tại Việt Nam cần phải được tiến hành sửa đổi, bổ sung, điều chỉnh sao cho phù hợp với diễn biến tình hình hiện tại, và nhóm nghiên cứu xin đưa ra một số lý do về sự cần thiết phải sửa đổi quy định của pháp luật như sau:

<i>Thứ hai, xuất phát từ thực trạng </i>

“đáng lo ngại” về hành vi đẩy giá đất lên cao bất thường tại Việt Nam hiện nay:

Gần đây, người dân, giới đầu tư cả nước đổ dồn sự quan tâm về thông tin đấu giá 4 lơ đất “vàng” tại Thủ Thiêm mà có thể đã bỏ qua nhiều thông tin về hành vi đẩy giá đất lên cao bất thường tại những nơi khác. Trong đấu giá đất, các phiên đấu giá khác diễn ra cũng “nóng” không kém phiên đấu giá đất tại Thủ Thiêm. Điển hình phiên đấu giá 25 lơ đất tại khu X4, phường Mai Dịch (Cầu Giấy, Hà Nội) khiến giới đầu tư “chống váng” vì có mức giá khởi điểm lên tới gần 200 triệu đồng/m2; cá biệt có lơ B12 diện tích 44,5m2, với vị trí lơ góc ở mặt phố Dương Khuê, phường Mai Dịch (quận Cầu Giấy) có mức giá khởi điểm cao nhất là 182,3 triệu đồng/m2, nhưng mức giá trúng lên tới 364,3 triệu đồng/m2, gấp gần 2 lần so với giá khởi điểm - cao nhất phiên đấu

</div>