<span class="text_page_counter">Trang 1</span><div class="page_container" data-page="1">

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình học tập và rèn luyện tại trường Đại học Thuy lợi - Hà

Nội, được sự nhiệt tình giảng dạy của các thầy, các cơ trong trường Đại học Thủy lợi nói chung, trong khoa Kinh tế và Quản lý nói riêng đã trang bị chotác giả những kiến thức về cơ bản về chuyên môn cũng như cuộc sống, tạocho tôi hành trang vững chắc trong công tác sau này.

Xuất phát từ sự kính trọng và lịng biết ơn sâu sắc, tác giả xin chân

thành cảm ơn các thầy cô. Đặc biệt để hoàn thành luận văn tốt nghiệp này,ngoài sự cố găng nỗ lực của bản thân, cịn có sự quan tâm giúp đỡ và chỉ bảotận tình của thầy giáo hướng dẫn PGS.TS. Nguyễn Bá Uân, trường Đại học

Thuỷ lợi. Xin chân thành cảm ơn các thầy cơ phịng Quản lý đào tạo Đại họcvà Sau đại học, Khoa Kinh tế và quản lý đã giúp đỡ tôi trong quá trình học tậpvà thực hiện đề tài.

Tác giả cũng xin trân trọng cảm ơn anh chị đồng nghiệp, bạn bè và gia

đình đã động viên và giúp đỡ tác giả hồn thành Luận văn này.

Trong q trình nghiên cứu, mặc dù đã có sự cố găng của bản thân, song dokhả năng và kinh nghiệm có hạn, nên luận văn khơng tránh khỏi thiếu sót ngồi

mong muốn, vì vậy tác giả rất mong được quý thầy cô giáo, các đồng nghiệp gópý dé các nghiên cứu trong luận văn này được áp dụng vào thực tiễn.

Xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày... tháng... năm 2015Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Hưng

</div><span class="text_page_counter">Trang 2</span><div class="page_container" data-page="2">

Tôi xin cam đoan những số liệu, kết qua ng! <small>cứu trong Luận văn</small>

này là trung thực và chưa từng được công bố trong bat cứ một cơng trình khoa.<small>học nao trước đây.</small>

Tơi cũng cam đoan mọi tải liệu tham khảo trích dẫn trong Luận văn

nay đều đã được chỉ rõ nguồn gốc,

<small>Ha Nội, ngày...tháng...nấm 2015Tác gid luận văn</small>

Nguyễn Văn Hung

</div><span class="text_page_counter">Trang 3</span><div class="page_container" data-page="3">

<small>Hình 2.1 Tỷ lệloại đất phi nông nghiệp.59</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 4</span><div class="page_container" data-page="4">

<small>Bang 2.1: Thực trạng nguồn nhân lực giai đoạn 2005 ~ 2014.</small>

Bảng 2.2: Tốc độ tăng trưởng và tốc độ tăng năng suất lao độngBang 2.3. Tình hình biến động đất đai giai đoạn 2010 - 2014..

</div><span class="text_page_counter">Trang 5</span><div class="page_container" data-page="5">

Ký hiệu viết tắt

<small>CNH- HĐH</small>

Nghia đầy đủBồi thường

Bảo hiểm y tế<small>Bảo hiểm xã hộiCụm cơng nghiệp</small>

<small>Cơng nghiệp hóa — Hiện đại hóaĐơ thị hóa</small>

'Vấn đầu tư trực tiếp nước ngồiGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất

<small>“Tổng thu nhập qc dân</small>

<small>Giải phóng mặt bing</small>Hỗ Chí Minh

Hội đồng nhân dân

<small>Quản lý nhà nước</small>

Quyền sử dung

Quyền sử dụng datQuyền sở hữu<small>Ủy ban công dân</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 6</span><div class="page_container" data-page="6">

Sử dụng đấtSử dụng đất đai

<small>Tai nguyên và môi trườngTi</small>

<small>Trung ương.</small>

<small>u thủ công nghiệpỦy ban nhân dânNgân hàng thể giới</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 7</span><div class="page_container" data-page="7">

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VE DAT DAI VÀ QUAN LÝ.SỬ DỤNG DAT DAI CHO CÁC KHU CÔNG NGHIỆP.

1.1, Đất đại va vai trỏ của đất dai... : —1.1,1.Khái niệm về đất đai 1

1.1.2, Vai trồ của đất dai 1

<small>1.2. Quản lý và sử dụng đất đai. 4</small>1.2.1. Nội dung của quan lý Nhà nước về đắt đai. 51.2.2. Các nhân tổ ảnh hướng đến công tic quản lý đất dai. . 12<small>1.3. Các khu cơng nghiệp và vai trị của các khu công nghiệp 14</small>1.3.1. Khải niệm về các khu công nghiệp... " 14<small>1.3.2. Vai trị của các khu cơng nghiệp trong phát triển kinh tổ 15</small>

1.4. Tình hình cơng tác quản lý đất dai cho các khu công nghiệp ở nước ta

1.5. Những bài học kinh nghiệm trong công tác quản lý quỹ đất phát triển<small>201.5.1. Kinh nghiệm của một số nước trên thé giả... 20các khu công nghiệp.</small>

<small>1.5.2. Kinh nghiệm của một số dia phương trong nước 24</small>1.5.3. Bài học kinh nghiệm công tác quản lý nhà nước vẻ đắt dai. 28

1.6, Tổng quan những cơng trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài...29

<small>1.6.1. Một số cơng trình nghiên cửu trong nước. 29</small>

<small>1.6.2. Một số cơng trình nghiền cứu của mước mgoài... soe 31</small>KET LUẬN CHƯƠNG 1 33CHƯƠNG 2: PHAN TÍCH THUC TRẠNG CƠNG TAC QUAN LÝ SỬDỤNG QUY DAT PHAT TRIEN CÁC KHU CÔNG NGHIỆP TẠI

</div><span class="text_page_counter">Trang 8</span><div class="page_container" data-page="8">

<small>3.1.1. Đặc diém tự nhiên 3</small>

2.1.2.Diéu kiện kinh tế - xã hội. 35

<small>2.2. Tinh hình đầu tư xây dựng các khu công nghiệp trên dia bàn tỉnh HaNam 42.2.1. Tinh hình đâu tư xây dựng các khu cơng nghiệp. Md2.2.2. Tình hình hoạt động của các khu cơng nghiệp... AB2.4. Thực trang công tác quản lý sử dung quỹ đất dành cho phát triển khucông nghiệp trên địa bàn tỉnh Hà Nam 52</small>

<small>24.1. Thực trang tổ chức bộ máy quản lý 52</small>

2.4.2. Thực trạng công tác quản lý đất dai. 54

2.4.3. Thực trạng quản lý, sử dụng đắt dai các KCN... 58nh phát triển2.5. Banh giá chung về công tác quản lý sử dụng quỹ đất d

<small>khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh Hà Nam _ 602.5.1. Nhữngthành cơng ó0</small>

2.5.2. Những mặt hạn chế và ngun nhân. 61

KET LUẬN CHƯƠNG 2... ss 63CHUONG 3: GIAI PHAP NHAM TANG CUONG CONG TAC QUANLY SU DUNG QUY DAT DANH CHO PHAT TRIEN KHU CONGNGHIỆP TREN ĐẠI BAN TINH HA NAM DEN NĂM 2020. 64<small>3.1. Định hướng phát tiễn kinh tế xã hội của Hà Nam trong những năm tới</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 9</span><div class="page_container" data-page="9">

3.3. Quan điểm trong việc dé xuất các giải pháp trong quản lý sử dụng đất<small>dai... _ : : 85</small>3.3.1, Quan điềm kết hợp giữa quyén sở hữu với quyền sit dung và đảmbảo sự quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước 853.3.2. Quan điển kết hợp quản lý đất dai vớivấn dé báo vệ môi trườngvà các vấn đề xã hội 86<small>3.3.3.Quan diém quản lý đảm bảo tink hệ thẳng và đồng bộ. 86</small>

3.4. Đề xuất một số giải pháp chung nhằm tăng cường công tác quản lý sử

<small>dụng đất đành cho phát triển các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh Hà Nam</small>

<small>3.4.1. Những giải pháp về hồn thiện cơ chế chính sách. 88</small>3.4.2. Những giải pháp về quy hoạch và kế hoạch. Ad<small>3.4.3, Những giải pháp vẻ tổ chức thực hiện... ¬.3.4.4. Những giải pháp vé kiểm tra giám sát 9</small>KET LUẬN CHƯƠNG 3.

KET LUẬN VÀ KIÊN NGHỊ...TÀI LIỆU THAM KHẢO...

</div><span class="text_page_counter">Trang 10</span><div class="page_container" data-page="10">

<small>đề tài</small>

Đất đai có một vị trí đặc biệt với con người, xã hội, đà ở bất kỳ

quốc gia nào và chế độ nào. Không một quốc gia nào khơng có lãnh thổ,khơng có đất dai của mình, noi điễn ra mọi hoạt động kinh tế - xã hội. Dù ở<small>nơi đâu hay làm gi, thi các hoạt động sản xuất, sinh hoạt của con người xét</small>cho cùng, đều được thực hiện trên dat đai. Bởi thé, đất đai luôn được coi là tài<small>nguyên quý giá của xã hội, ln được quan tâm gìn giữ và phát huy tiềm</small>

<small>Q trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa dat ra những yêu cầu to lớn đối</small>với công tác quản lý nhà nước về mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội, trongđó có quản lý nhà nước về dat dai. Dé phù hợp với quá trình đổi mới kinh tế,Đảng và Nhà nước ta luôn quan tâm đến vấn dé quản lý, sử dụng, bảo vệ đấtdai và đã ban hành nhiều văn bản pháp luật về quản lyus dat đai (gần đây nhấtlà luật đất đai sửa đổi năm 2013) nhằn điều chỉnh các mối quan hệ đất đai

theo kịp với tình hình thực tế

Tinh Hà Nam nằm ở phía nam của vùng Đồng bằng sơng Hồng, là cửa

ngõ phía nam của Thủ đơ Hà Nội. Tir ngày tái lập tinh năm 1997 đến nay, HàNam là một tỉnh đang trong quá trình phát triển; tốc độ phát trién kinh tếnhững năm vừa qua đều đạt khá (bình quân hàng năm tăng trên 12%). Để đạtđược việc phát triển kinh tế nêu trên có sự đóng góp rất lớn của các doanh<small>nghiệp hoạt động trong các khu công nghiệp trên địa bàn Tỉnh. Tuy nhiên,trong quá tình thực hiện việc đầu tư xây dựng và phát triển các khu cơng</small>nghiệp của tỉnh cịn có các tồn tại hạn chế như: chưa tập trung quy hoạch cáckhu công nghiệp theo tiém năng và thế mạnh của tưng khu vực và thuận lợi.cho các doanh nghiệp trong quá trình hoạt động, sản xuất; việc giao dat cho<small>các doanh nghiệp còn hạn chế, không đúng với quy mô của doanh nghiệp (</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 11</span><div class="page_container" data-page="11">

đất dự phòng cho phát triển khu công nghiệp, khâu lập quy hoạch và kế hoạchsử dung đất còn nhiều điểm chưa phù hợp, vẫn còn có những tiêu cuweh trong<small>quản lý</small>

<small>dung quynày...</small>

phat từ những yêu cầu, điều kiện thực tiễn trên, tác giả lựa chọn.dé tài * Đề xuất giải pháp tăng cường công tác quản lý sử dụng quỹ đất pháttriển các khu công nghiệp trên địa ban tỉnh Hà Nam” lam dé tài luận văn tốtnghiệp của mình, với mong muốn đóng góp những kiến thức và hiểu bi <small>của</small>

mình vào quan lý, sử dung quỳ đất phát triển các khu công nghiệp trên dia

<small>bàn tỉnh Hà Nam, góp phần chung vào việc phát triển kinh tế xã hội của tỉnh.</small>

2. Mục đích nghiên cứu của dé tài

“Trên cơ sở hệ thống những vấn để lý luận cơ bản về đất, quỹ đất dànhcho phát triển khu công nghiệp và sự cần thiết, vai trò của việc phải thực hiệnđầu tr xây dựng các khu công nghiệp trong phát triển kinh tế xã hội, Luân vănnghiên cứu dé xuất giải pháp tăng cường hơn nữa chất lượng và hiệu quả công.

tác quan lý, sử dung quỹ đất phát triển các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh

<small>Hà Nam,</small>

<small>3. Phương pháp nghiên cứu.</small>

Để giải quyết các vấn đề của luận văn, đề tài áp dụng phương phápnghiên cứu sau: Phương pháp điều tra khảo sát, phương pháp thống kê;<small>phương pháp hệ thống hóa; phương pháp phân tích so sánh; phương pháp</small>phân tích tơng hợp; phương pháp đối chiếu với hệ thống văn bản pháp quy:<small>phương pháp chuyên gia</small>

4, Đối tượng và phạp vi nghiên cứua, Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đê tài là công tác quản lý sử dụng quỹ đấtđành cho việc đầu tư xây dựng các khu công nghiệp, các nhân tổ ảnh hưởng.

</div><span class="text_page_counter">Trang 12</span><div class="page_container" data-page="12">

<small>b. Phạm vi nghỉcứu</small>

<small>Pham vi nghiên cứu của đề tài là chất lượng và hiệu quả công tắc quản</small>

lý sử dụng quỹ đất cho việc đầu tư xây dựng các khu công nghiệp trên địa bàn.tinh Hà Nam trong giai đoạn 2010 ~ 2013 va dé ra ác giải pháp tăng cường<small>hơn nữa công tác này đến năm 2020,</small>

<small>5. Nội dung luận văn</small>

Nội dung luận văn bao gồm 3 chương:

<small>- Chương 1: Cơ sở lý luận chung về đất dai và quản lý ứ dụng đất đai</small>

<small>cho các khu công nghiệp</small>

<small>- Chương 2: Phân tích thực trạng cơng tác quản lý sử dụng quỹ đất phát</small>

triển các khu công nghiệp tại tỉnh Hà Nam

<small>- Chương 3: Giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý sử dụng quỹ</small>đất dành cho phát triển khu công nghiệp trên địa bàn tinh Hà Nam đến năm<small>2020,</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 13</span><div class="page_container" data-page="13">

ĐẠI CHO CÁC KHU CÔNG NGHIỆP.1.1. Đất đai và vai trò của đất đai

1.1.1.Khái niệm về dat dai

Trong nền sản xuất, đất đai giữ vị tri đặc biệt quan trọng. Dat dai làđiều kiện vật chất mà mọi sản xuất và sinh hoạt đều cần tới. Đắt đai là khởiđiểm tiếp xúc và sử dụng tự nhiên ngay sau khi nhân loại xuất hiện. Trong<small>quá trình phát triển của xã hội lồi người, sự hình thành và phát triển của mọi</small>

nền văn minh vật chất và văn minh tỉnh thần, tắt cả các kỹ thuật vật chất vàvăn hoá khoa học đều được xây dựng trên nén tang cơ bản là sử dung dat dai,

Luật dat đai hiện hành đã khẳng định “ Dat dai là tài nguyên quốc gia vôcùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu.<small>của môi trường sống, là địa bản phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơng</small>trình kinh tế, văn hố, xã hội, an ninh quốc phịng". Như vậy, đắt đai là điều

kiện chung nhất đối với mọi quá trình sản xuất và hoạt động của con người

Nói cách khác, khơng có dat sẽ khơng có sản xuất cũng như khơng có sự tồn tạicủa chinhcon người. Do vay, để có thể sử dụng đúng, hợp lý và có hiệu quatồn bộ quỹ dat thì việc hiểu rõ khái niệm về dat đai là vô cùng cân thiết.

1.1.2. Vai tro của đất đai

Đất đai được sử dụng cho các ngành, các lĩnh vực của đời sống kinh tế,xã hội. Việc mở rộng các khu công nghiệp, các khu chế xuất, việc mở rộng.<small>đều</small>

ác đô thị, xây dựng kết cấu hạ tng phát triển nông lâm ngư nghiệt

<small>phải sử dụng dat đai. Để đảm bảo cân đối trong việc phân bổ đất dai cho các</small>ngành, các lĩnh vực, tránh sự chồng chéo và lãng phí, cần coi trọng cơng tác.quy hoạch và kế hoạch hố sử dụng đất đai và có sự phối hợp chặt chẽ giữacác ngành trong công tác quy hoạch va kế hoạch hoá đất dai.

</div><span class="text_page_counter">Trang 14</span><div class="page_container" data-page="14">

sinh học trong đất không đồng nhất. Do vị trí cé định và gắn liền với các

kiện tự nhiên thổ nhường, thời tiết, khí hậu, nước, cây trồng,...và các điều

kiện kinh tế như kết

vực nên tính chất của đất có khác nhau. Vì vậy, việc sử dụng đất đai vào các.hạ tang, kinh tế, công nghiệp trên các vùng, các khu.quá trình sản xuất của mỗi ngành kinh tế cần phải nghiên cứu kỹ lưỡng tínhchất của dat cho phù hợp.

Trong công nghiệp, nếu sử dụng hợp lý đất đai thì sức sản xuất của nó.

khơng ngừng được nâng lên. Sức sản xuất của đất dai tăng lên gắn liền với sự.

<small>phát triển của lực lượng sản xuất, sự tiến bộ khoa học kỹ thuật, với việc thực</small>

hiện phương thức thâm canh và chế độ canh tác hợp lý. Sức sản xuất của đất

<small>đai biểu hiện tập chung ở độ phì nhiêu của đất đai nên phải được thực hiệncác biện pháp hữu hiệu dé nâng cao độ phí nhiêu của dit dai, cho phép năng</small>suất đất đai tăng lên.

Khi tham gia vào nền kinh tế thị trường, đất đai có sự thay đổi căn bản về

‘ban chất kinh tế xã hội: Từ chỗ là tư liệu sản xuất, điều kiện sống chuyển sang là

tư liệu sản xuất chứa đựng yếu tơ sản xuất hàng hố, phương diện kinh tế của đấttrở thành yếu tổ chủ đạo quy định sự vận động của dat dai theo hướng ngày càngnâng cao hiệu quả. Đặc biệt trong tình hình hiện nay, giá đất cũng như lợi nhuậnkhi đầu tư vào đất tăng cao đã khiến cho tình trạng tranh chấp, Kin chiếm đắt đaixảy ra, làm ảnh hưởng đến mọi mặt của đời sống kinh tế xã hội. Dat đai cũng là

sử dụng đất lại rấtmột nguồn vốn tham gia vào sản xuất hàng hố, vi

vốn cho nên hình thành thị trường dat đai là một động lực quan trọng để góp

<small>phần hồn thiện hệ thống thị trường quốc gia. Chính vì vậy việc quản lý nhà</small>nước về đất đai là hết sức cần thiết, nhằm phát huy những ưu thế của cơ chế thịtrường và hạn chế những khuyết tật của thị trường khi sử dụng đất đai, ngoài ra<small>cũng làm tăng tính pháp lý của đất dai</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 15</span><div class="page_container" data-page="15">

những khuyết tật của cơ chế thị trường đặc biệt là các quan hệ dat đai vận động.

theo cơ chế thị trường thì khơng thé thiểu được sự quản lý của Nhà nước với tư

cách là chủ thế của nén kính tẾ quốc dân. Như vậy Nhà nước thực hiện chứcnăng quản lý là một đòi hỏi khách quan, là nhu cầu tắt yếu trong việc sử dụng.đất đai. Nhà nước không chỉ quản lý bằng công cụ pháp luật, các cơng cụ taichính mà Nhà nước cịn kích thích, khuyến khích đối tượng sử dụng đắt hiệu quảbằng biện pháp kinh tế. Biện pháp. ảnh tế tác động trực tiếp đến lợi ích của

người sử dụng đất và đây là một biện pháp hữu hiệu tong cơ chế thị trường, nó

lâm cho các đối tượng sử dụng đất có hiệu quả hơn, làm tốt cơng việc của mình,<small>vừa bao đảm được lợi ich cá nhân cũng như lợi ích của tồn xã hội.</small>

Đất đai có đặc điểm rất quan trọng là giới hạn về số lượng nhưng vôhạn về chất lượng, chất lượng này tốt hay xấu là tuỳ thuộc vào sự đầu tư vào.đất, nếu qui định thời gian thi sẽ là rào cản cho việc đầu tư.

<small>Diện tích đất đai có hạn. Sự giới hạn đó là do tồn bộ diện tích bề mặt</small>

<small>của trải</small> ắt cũng như diện tích đắt đai của mỗi quốc gia, mỗi lãnh thổ bị giớihạn. Sự giới hạn đó cịn thé hiện ở chỗ nhu cầu sử dụng dit đai của các ngành

kinh tế quốc dân trong quá trình phát triển kinh tế <small>ci hội ngày cảng tăng. Do</small>diện tích đất đai có hạn nên người ta khơng thé tuỳ ý muốn của mình tăng.diện tích đất đai lên bao nhiêu cũng được. Đặc điểm này đặt ra yêu cầu quản.lý đất đai phải chặt chẽ, quản lý về số lượng, chất lượng đất, cơ cấu đất đaitheo mục đích sử dụng cũng như cơ cấu sử dụng đất dai theo các thành phần<small>kinh tế,.. và xu hướng biến động của chúng để có kế hoạch phân bổ và sử</small>

<small>dụng đất đai có cơ sở khoa học. Đối với nước ta diện tích bình qn đầu</small>

người vào loại thấp so với các quốc gia trên thé giới. Vấn đề quan lý và sửdụng đất đai tiết kiệm, hiệu quả và bền vững lại càng đặc biệt quan trọng.

</div><span class="text_page_counter">Trang 16</span><div class="page_container" data-page="16">

<small>Quan lý Nhà nước về đất dai có thé có nhiều nghĩa khác nhau tại các</small>nước khác nhau. Quản lý nhà nước về đất đại có thể đồng nghĩa với quân lýđất đai, tập trung vào cách thức Chính phủ xây dựng và thực hiện các chínhsách đất đai và quản lý đất đai cho tất cả các loại đất không phân biệt quyền.sử dung đất. Cụ thé hơn, đây là quá trình Nhà nước quản lý dat đai thuộc sở.hữu của Nhà nước và giao dit cho các mục đích sử dụng khác nhau

Quan lý Nhà nước về đất dai là toàn bộ hoạt động của các cơ quan<small>trong bộ máy nhà nước ta căn cứ vào cơ sở pháp luật đẻ điều chỉnh các nội</small>

dung quan lý đất dai từ Trung ương đến địa phương trong việc phát sinh, thay

đổi và chim đứt quan hệ đất đai: điều chỉnh các hành vi của các tổ chức, hộgia đình, cá nhân sử dụng đắt hướng tới mục đích bảo vệ quỹ dat đai trên tồnquốc, giữ gìn, tơn tạo, quản lý, sử dụng đất đai có hiệu quả theo định hướng.<small>của Nhà nước.</small>

<small>Như vậy, có thể xác định khái niệm quản lý Nhà nước đối với đắt đai ở</small>

nước ta như sau: Quản lý nhà nước đối với đất dai là sự tác động liên tục, có

định hướng mục tiêu của bộ máy Nha nước lên đối tượng sử dụng đất, nhằmthực hiện mục tiêu chung dé ra trong những điều kiện và môi trường kinh tếnhất định, trên nguyên tắc cao nhất Nhà nước là đại điện sở hữu toàn dan vềđất dai trực tiếp tham gia vận hành thị trường, để thực hiện quyền về kinh tế<small>của sở hữu và các chúc năng khác của Nhà nước. Khai thác, sử dụng hợp lý,</small>hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai, đồng thời có biện pháp báo vệ đất và môi

trường sống theo hướng sử dụng bén vững qui đất. Quản lý nhà nước về đấtđai đô thị nhằm phân bổ tài nguyên đất dai đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng,

đất đầy đủ, khoa học, hợp lý và đạt hiệu quả kinh tế cao, xây dựng phát triển<small>đơ thị theo hướng tồn diện, hiện đại, văn minh, tăng cường sức cạnh tranh</small>của đô thị trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế, đồng thời khai thác được.

</div><span class="text_page_counter">Trang 17</span><div class="page_container" data-page="17">

đầu tư lớn cho quá trình phát triển của đô thi.1.2.1. Nội dung của quản lý Nha nước về đắt dai

Vai trò quản lý Nhà nước về dat đai được thẻ hiện ở các nội dung của.quản lý Nhà nước đối với đất đai. Nội dung của Quản lý Nhà nước đối với đất<small>dai là việc Nha nước sử dụng những phương pháp, biện pháp, những phương,tiện, công cụ quản lý, thông qua hoạt động của bộ máy quản lý để thục hiện</small>chức năng quản lý của Nhà nước đối với dat đai, nhằm đạt được mục tiêu sir

dụng đất đã đặt ra, Cụ thể là:

- Thực hiện quyền đại diện sở hữu toàn dân về đất da, đó là quyền định

đoạt đối với đất đai, quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giáđất...thực hiện các quyền lợi kinh tế trong quản lý sử dụng dat, tiền hành giaođất hoặc cho thuế đất...Nhà nước tham gia trực tiếp vào vận hành thị trường<small>đất đai</small>

~ Thực hiện chức năng của Nhà nước thống nhất quản lý đất đai trong

phạm vi cả nước nhằm sử dụng đất hiệu quả, hợp lý, tiết kiệm và bảo vệnguồn tài nguyên đất đại

Với bản chất Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa do Đảng cộng sảnViệt Nam lãnh đạo, ở nước ta không thể tách rời chức năng đại điện sở hữucất đai toàn dan và các chức năng khác của Nhà nước trong quản lý nhà nướcvề đất dai,

Các nội dung quản lý Nha nước về dat dai bao gồm:

<small>- Ban hành hệ thống văn bản quy phạm pháp luật và</small>

đạo, điều hành , tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật.

- Thành lập và quản lý hệ thống các hồ sơ tai liệu dat dai, hồ sơ địachính; hệ thống cung cấp thơng tin đất đai; hệ thống dịch vụ đất đai nhằm.‘thy hiện chức năng quản lý hảnh chính nhà nước về dat dai.

</div><span class="text_page_counter">Trang 18</span><div class="page_container" data-page="18">

phân bổ quỹ đất, quyết định mục đích sử dụng đắt thơng qua cơ chế giao dat,

thu hoi đất.

~ Quản lý tai chính về đất và trực tiếp tham gia vận hành thị trưởngquyền sử dụng đất, quyết định mục đích sử dụng đất thơng qua cơ chế giaođất, thu hồi đất.

~ Quản lý, giám sát thực hiện pháp luật đất đai thông qua công tác thanh.tra, kiểm tra, tiến hành xử lý các vi phạm pháp luật đất dai trong quản lý sử

dụng đất của cả chủ thể quản lý và chủ thể sử dụng đất

Nội dung QLNN về đất đai theo quy định tại Điều 22, Luật Bit đai năm

2013 bao gồm 15 vấn dé, Dé thuận tiện cho việc phân tích, đánh giá các nộidung có mối liên hệ với nhau, tác giả tổng hợp 15 nội dung QLNN vẻ đắt đai<small>thành 10 nhóm, cụ thể như sau:</small>

1.2.1.1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đấtdai và phổ biến giáo dục pháp luật vé đắt đai

Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, SDD nhằmtạo ra một hành lang pháp lý dé các cơ quan QLNN vẻ dat dai và những người

SDD thực hiện. Luật quy định những nguyên tắc lớn, những chính sách quantrọng và giao Chính phủ, Ủy ban nhân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ươngquy định tiếp những chính sách cụ thể phù hợp với từng vùng, từng địaphương.

<small>Cong tác phổ biển giáo dục pháp luật về dat dai được thực hiện đồng bộ</small>

từ Trung ương đến tận cơ sở bằng nhiều hình thức khác nhau đến tận địaphương, cơ s <small>công đồng dân cư để người sử dụng đất nắm rõ và thực hiện,</small>

<small>đảm bảo việc thực hiện đúng các quy định của pháp luật trong quá trình quản</small>lý, sử dụng đất.

</div><span class="text_page_counter">Trang 19</span><div class="page_container" data-page="19">

chính, lập bản đồ hành chính nhằm phục vụ QLNN đối với địa giới hành

chính. Ban đồ địa giới hành chính là bản đỗ thẻ hiện các mốc địa giới hànhchính và các yếu tổ địa vật, địa hình có liên quan đến mốc địa giới hành<small>chính.</small>

~ Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đỗ địa chính, ban<small>đồ hiện trang SDD và bản đồ quy hoạch SDD là biện pháp đầu tiên trong</small>

quản lý nhằm nắm chắc số lượng và chất lượng đất đai, thông qua việc đánhgiá đất để nhận biết khả năng sinh lợi của mỗi thửa đất. Thực hiện tốt nội

dung này sẽ tạo cơ sở thực tiễn cho việc quản lý, phân bổ đất vào nhu cầuSDD của xã hội và có căn cứ để theo dõi biến động đất đai, giải quyết các.tranh chấp, khiếu nại và tố cáo về đất đai.

~ Đăng ky dat dai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp GCNQSD đất,<small>'QSH nhà ở và tài sản gắn liên với đắt là một biện pháp quan trọng để xác định'QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản gắn liền với đất, quản lý biến động đất đai</small> _ay

là việc làm bắt buộc thuộc lĩnh vực nghiệp vụ của cơ quan quản lý. Nó tạo lập.

những cơ sở pháp lý cần thiết để người sử dụng đất va cơ quan quản lý thực.hiện đúng các quyền và nghĩa vụ của mình.

1.2.1.3. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dung đắt

<small>Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ pháp lý,di</small>

kỹ thuật quan trọng cho vi các quan hệ đất đai (giao đắt, cho thuê<small>‘i</small>

<small>đất, thu hồi đất, chuyển nhượng quyền SDD, chuyển mục dich sử dung đất,</small>

cấp GCNQSD dat). Luật xác <small>inh rõ trách nhiệm của các cấp, các ngành trong,</small>

việc xây dựng, xét duyệt, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng dat.

Quy hoạch SDD đảm bảo thoả mãn ngày càng tốt hon mọi nhu cầu sửdụng đất, bảo đảm cho đất đai được sử dụng hiệu quả, tiết kiệm, nguồn tài

</div><span class="text_page_counter">Trang 20</span><div class="page_container" data-page="20">

được tông thé các vấn dé về phát triển KT -XH và nâng cao đời sống tỉnh d

<small>của nhân dân</small>

Quy hoạch SDD được lập ở bổn cap: cap TW; cap tỉnh, thành phố trựcthuộc TW, cap huyện, thành phố thuộc tinh, và cấp xã, phường, thị tran.

1.2.1.4. Quản lý việc giao đất, cho thuê đấtđất

<small>, thu hỏi, chuyển mục dich sử dung</small>

Giao đất, cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền SDĐ bằng quyết

định hành chính, bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu SDD. Thu hồi đấtlà việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền SDD của tổ chức,

cá nhân đề giao cho tổ chức, cá nhân, Uy ban nhân dân xã, phường, thị tranquản lý theo quy định của Luật Dat đai. Chuyển mục dich SDB là việc Nhànước cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng dit chuyển mục.đích sử dung từ loại đắt này sang loại đất khác. Giao dat, cho thuê dat, thu hồi<small>và chuyển mục dich SDD là một khâu quan trọng trong nội dung QLNN về</small>

đất đai, nó phân ánh cụ thể chính sách của Nhà nước trong việc điều chính cácquan hệ đất dai trong từng thời kỳ,

1.2.1.5. Quản lý việc bôi thường, hỗ trợ, tai định cư khi thu hoi đất

Bồi thường, giải phóng mặt bằng dé thực hiện dự án là hình thức đảm.bảo cho “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” được thực hiện. Bồi thường về đất làlệc Nhà nước trả lại giá trị QSDĐ đối với diện tích đất thu hồi cho ngườiSDD. Hỗ trợ (HT), bồi thường (BT), tái định cư(TĐC) khi Nhà nước thu hồi

đất là việc Nhà nước trợ giúp, bồi thường về đất ở cho người có đất bị thư hồi

để én định chỗ ở mới, ôn định đời sống sản xuất và phát triển.

Quản lý việc BT, HT và TDC khi thu hồi đất đảm bảo cho việc thu hồiđắt thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về quản lý SDĐĐ. Bao đảmquyền và lợi ích hợp pháp của người SDD có đất bị thu hồi và có nơi ở mới

</div><span class="text_page_counter">Trang 21</span><div class="page_container" data-page="21">

<small>phát trì</small>

1.2.1.6. Thong kê, kiểm kê dat dai

Thống kê đất đai là việc Nhà nước tổng hợp đánh giá trên hồ sơ địachính về hiện trang SDD tại thời điểm thống kê va tình hình biển động dat daigiữa hai lẫn thống kê. Kiểm kế đắt đa là việc Nhà nước tổ chức điều tra, tổnghợp, đánh giá trên hỗ sơ địa chính và trên thực địa về hiện trang SDD tại thờiđiểm kiểm kê và tình hình biển động đất dai giữa hai lần kiểm kê.

<small>“Thống kê, kiểm kê đất đai được thực hiện theo đơn vị hành chính xã,</small>

phường, thị trắn; Việc thống kê đất đai được tiến hành mỗi năm một lin, trừ

năm thực hiện kiêm kê dat đai; Việc kiểm kê đất đai được tiền hành năm năm.một lần [16]. Đây là việc làm hết sức quan trọng nhằm nắm chính xác kịp thời.những biến động về đắt đai hàng năm, năm năm, cung cắp thông tin cần thiết<small>cho công tác quy hoạch, kế hoạch hóa đất đai cũng như công tác QLNN vẻđất đai</small>

1.2.1.7. Xây dựng hệ thẳng thông tin dat dai

Hệ thống thông tin đất đai là hệ thống tổng hợp các yếu tố ha ting kỹ

thuật công nghệ thơng tin, phần mém, dữ liệu va quy trình, thủ tục được xâydựng để thu thập, lưu trữ, cập nhật, xử lý, phân tích, tổng hợp và truy xuấtthơng tin đất đai.

<small>Trong sự phát triển của kỹ thuật công nghệ thông tin hiện đại ngày nay,</small>việc xây dựng một hệ thống dữ li thông tin về các đặc điểm đất đai, vị<small>trí, hình dáng lơ đất, diện tích, các chủ sở hữu, giá các loại đắt, thời điểm giao</small>

dịch chuyển nhượng quyền SDB... là hết site cần thiết. Xây dựng hệ thống

thông tin đất đai tốt sẽ giúp Nhà nước kiểm sốt được tình trạng SDĐ, cungvà cầu về đất đai, giá cả trên thị trường, thuận tiện cho người <small>tử dụng có nha</small>cầu tra cứu. Hệ thống này phải được cập nhất thông tin thường xuyên, cung.

</div><span class="text_page_counter">Trang 22</span><div class="page_container" data-page="22">

cấp rộng rãi cho các đối tượng sử dụng là các cơ quan QLDD và người có nhuSDD. Thông tin về đất đai càng được công khai minh bạch sẽ t <small>c động</small>

tích cực cho thị trường bat động sản, giúp cho người SDD nâng cao hiểu bi

<small>có ý thức hon trong quản ly và SDDD đạt hiệu quả.</small>1.2.1.8. Quản lý tài chính về đất đai và giá đất

Là chức năng rất quan trọng của Nhà nước vita để thực hiện quyền lợivề mặt kinh té của chủ sở hữu; đồng thời, thực hiện chức năng kinh tế của<small>Nhà nước, nó bao gồm các nội dung quản lý giá đất, quy định mức thu tiễn</small>

thuê đất, tiền sử dung dit, thuế đất các loại, quy định mie tiền bồi thườngthiệt hại cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất, các khoản ngân

sách đầu tu vào đất và quan lý ngân sách khi đầu giá quyền sử dụng đất. Quanlý tài chính về đất và giá đất đảm bao sử dụng đất có hiệu quả, hợp lý, tiếtkiệm. Đồng thời tạo hành lang pháp lý để người SDD yên tâm đầu tư vào đất,được bảo vệ quyền lợi khi Nhà nước thu hồi đất.

1.2.1.9. Quản lý, giảm sắt việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử

dung đất và quản lý các hoại động dịch vụ về đất dai

Quan lý, giám sát việcSDĐ nhằm dim bảo người SDD phải thực hiện

đúng các quyền, đồng thời phải tuân thủ đúng nghĩa vụ mà pháp luật cho phép.thơng qua hệ thống tổ chức cơ quan hành chính các cấp và hệ thống tổ chức.ngành địa chính các cấp. Trên cơ sở những quy định chung về quyển và nghĩa

vụ của người SDD, các cơ quan chức năng hướng dẫn các chủ SDD thực hiện

<small>đúng các quyền và nghĩa vụ của mình ngay từ các đơn vị hành chính cắp cơsở là xã, phường, bảo đảm thực thi đúng các quy định của pháp luật.</small>

Các lĩnh vực hoạt động dịch vụ trong quản lý và SDĐĐ gồm: tu vin về

giá dat; tư vấn về lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; dich vụ về đo đạc vàban dé địa chính; dịch vụ vẻ thơng tin dat dai, tư vấn xác định giá đắt, dau giáQSD đất, BT, HT và TDC. Pháp luật đất đai còn quy định sàn giao dịch về

</div><span class="text_page_counter">Trang 23</span><div class="page_container" data-page="23">

QSDD, tài sản gắn liền với dat là noi thực hiện các hoạt động sau: giới thiệungười có nhu cầu chuyển quyền hoặc nhận chuyên QSDĐ, tài sản gắn liền vớiđất; giới thiệu người có nhu cầu thuê, cho thuê, cho thuê lại QSDP, tai sảngắn liễn với đắt, thé chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ, tai sản gắn liễn vớiđất, giới thiệu địa điểm tw, cúng cấp thông tin vỀ quy hoạch, kế hoạchSDD, giá đất, tình trạng pháp lý của quyền SDD và tai sản gắn liền với dat,các thông tin khác về đất dai và tai sản gắn liễn với đất; tổ chức phiên giaodịch về QSDĐ, tải sản gắn liền với đất: tổ chức đấu giá QSDĐ, tài sản gắn

liền với đắt theo yêu cầu

Quin lý các hoạt động dịch vụ về đất đai là việc quản lý của các cơquan, nhà nước về các hoạt động thuộc các lĩnh vực trên. Người làm công tác

QLNN về đất đai phải nắm chắc loại cơ quan nào được tham gia vào hoạtđộng dịch vụ về dat đai: nhiệm vụ, quyền hạn, chức năng của các cơ quan, tổchức tham gia vào dịch vụ về đất đai; những hoạt động nào trong lĩnh vực đất<small>ai được tham gia dịch vụ.</small>

1.2.1.10. Thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nai, tổ cáo trongquản lý và sử dụng đất đai

“Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo đồi, đánh giá việc chấp hành các quyđịnh của pháp luật về đất dai là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem<small>xét việc thực hiện các quy định của pháp luật có đảm bảo theo đúng trình tự,</small>đúng nội dung, đúng thời điểm và các điều kiện cụ thể khác hay không. Qua<small>thanh tra, kiếm tra phát hiệnfe sai phạm để xử lý, ngăn chặn kịp thời tránh.hậu quả xấu gây thiệt hại cho nhà nước hoặc cá nhân. Kip thời xử lý</small>

phạm theo quy định của pháp luật, nhằm đảm bảo mọi đối tượng phải thực thi

<small>pháp luật nghiêm túc, đảm bao sự bình đẳng giữa đối tượng SDB và các co</small>quan quản lý của nha nước. Ở mỗi cấp quản lý, bộ máy QLNN đều có chứcnăng thanh tra, kiém tra việc chấp hành quy định của pháp luật

</div><span class="text_page_counter">Trang 24</span><div class="page_container" data-page="24">

quan lý, sử dụng đất. Khi c <small>th chấp quyền SDB, các bên không thể</small> _ngnhau tự giải quyết, các cơ quan nha nước có thẳm quyền sẽ giải quyết tranh.chấp trên cơ sở các quy định của pháp luật. Khiéu nại là việc người SDD đểnghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết những yêu cầu về quyền lợi.đối với quyền SDD của tổ chức hoặc cá nhân có liên quan hoặc kiến nghị vớicơ quan có thẳm quyền của Nhà nước giải quyết những vấn đề lợi ích của họ.mà co quan nha nước cấp dưới đã giải quyết nhưng người sử dụng đất chưa.

đồng tình. Tổ cáo các vi phạm trong quản lý SDD là việc công dân, tổ chức tổ

<small>cáo những hành vi sai phạm của người thực hiện pháp luật gây thiệt hại cho</small>

Nha nước, xã hội. Giải quyết khiếu nại, tổ cáo về đất dai nhằm điều tiết mồiquan hệ giữa Nhà nước với người SDĐ trong việc quản lý và sử dụng đất đaitheo quy định của pháp luật nhằm thực hiện đúng Quy chế dan chủ, công khai<small>và công bằng xã hội.</small>

1.2.2, Các nhân tổ ảnh hưởng đến công tác quản lý đất dai

<small>1.2.2.1. Nhân tổ khách quan</small>

-Điều kiện kinh tế,xã hội: Nền kinh tế cảng phát triển, đời sống con

người được nâng cao thi nhu cầu vẻ sử dụng dat càng lớn. Quy mơ dân số lớnthì nhu cầu sử dụng đất ở và đất dé phát triển cơ sở hạ ting sao cho phù hợp.với điều kiện dân số và quy mô phát triển của nền kinh tế. Cơ chế thị trường.làm thay đôi mối quan hệ trong sử dụngvà sở hữu đất đai làm cho đất dai đầu.tư khai thác, nâng cao hiệu quả sản xuất, đất dai được sử dụng tiết kiệm va<small>hiệu quả, nhưng nó cũng cần có cơ chế quản lý phủ hợp và đòi hỏi quản lý</small>

Nha nước về đất đai chặt chẽ hơn.

~ Điều kiện tự nhiên: Dat đai là một dang tai nguyên thiên nhiên đượchình thành bởi các yếu tố tự nhiện trước khi có sự tác động của con người,các điều kiên tự nhiên chi phối tác động trực tiếp tới đất đai. Vì vậy các yếu tố.

</div><span class="text_page_counter">Trang 25</span><div class="page_container" data-page="25">

như địa hình, khí hậu, thời tiết, sự phân các loại quỹ dat... tác động trực tiếptớ¡ quản lý Nhà nước về đất đai.

Điều kiện tự nhiên có vai trị quyết định đền việc phát triển KT - XH,

<small>việc quan lý và SDD phụ thuộc tình hình phát triển KT -XH của địa phương.</small>

Do điều kiện tự nhiên và yêu cầu phát triển mà mỗi quốc gia, mỗi địa phương.tiến hành QH đất đai khác nhau, nên doi hỏi có những biện pháp QLNN vềđất dai khác nhau,

<small>1.2.2.2. Các nhân tổ chủ quan</small>

1. Tình hình sử dụng đất

<small>Dit đai được sử dụng một cách hợp lý tạo điều kiện phát triển KT - XH.</small>

Việc quản lý dat dai phải theo quy hoạch, kế hoạch SDD được phê duyệt. Nếu.

SDB không theo quy hoạch, kế hoạch SDB, sử dụng không hợp lý, tuy tiện sẽlàm cho công tác QLNN về đất dai gặp nhiễu khó khăn, xuất hiện tình trangquy hoạch treo, làm mắt cân đối quỹ đắt và sử dụng không hiệu quả.

2. Đội ngũ cán bộ quản lý đất đai

<small>Đội ngũ cán bộ đóng vai trị quan trọng trong việc thực hiện công tác</small>

QUNN về đất dai, là người thực hiện các quy định của pháp luật về QLĐĐ.

Nếu đội ngũ cán bộ có trình độ, nang lực, liêm chính, chi cơng, vơ tư thi việcthực hiện QLNN về đất đai được thuận lợi, giải quyết khiếu kiện, lấnchiếm...nhanh chóng, dứt điểm. Ngược lại. sẽ gặp khó khăn nếu cán bộQLNN về dit đai có hành ví tham nhũng, nhũng nhiễu trong thực hiện chínhsách QLNN vẻ đất đai.

<small>3.Ccông cụ quản lý nhà nước về đất đai- Công cụ pháp luật</small>

Pháp luật là công cụ quản lý không thể thiếu được của một Nhà nước.Nhà nước dùng pháp luật tác động vào ý chí con người để điều chỉnh hành vicủa con người. Trong hệ thông pháp luật của Nha nước Cộng hoà Xã hội Chủ

</div><span class="text_page_counter">Trang 26</span><div class="page_container" data-page="26">

nghĩa Việt Nam có các cơng cụ pháp luật liên quan đến công tác QLDD cu<small>thể như: Hipháp, Luật đất đai, Luật dan sự, các pháp lệnh, các nghị định,</small>các quyết định, các thông tư, các chỉ thị, các nghị quyết... của Nhà nước, của

<small>“Chính phủ, của các bộ, ngành có liên quan và các văn bản quản lý của các</small>

ấp, các ngành ở chính quyền địa phương.

'Với một hệ thống luật pháp đầy da và triển khai đồng bộ thì cơng tác

QLNN về đất dai gặp nhiều thuận lợi. ngược lại sẽ gặp nhiều khó khăn vì đây.

là lĩnh vực say ra nhiều tranh chấp, khiếu kiện nhiễu nhất

<small>- Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:</small>

Trong công tác QLNN về đất đai, công tác quy hoạch, kế hoạch SDD là

<small>một nội dung quan trọng trong việc quản lý và SDĐ, nó đảm bảo cho sự lãnh</small>

đạo. chỉ đạo một cách thống nhất trong QLNN về đất đai. Thông qua quy

hoạch, kế hoạch đã được phê duyệt, việc sử dụng các loại đất được bố trí, sắp.

xếp một cách hợp lý. Nhà nước kiếm sốt được mọi diễn biển về tình hình đất

<small>đai. Từ đó, ngăn chặn được việc SDB sai mục đích, lãng phí</small>

<small>- Cơng cụ tài chính</small>

<small>Tai chính là cơng cụ dé các đối tượng SDD thực hiện nghĩa vụ và trách</small>nhiệm của họ. Thơng qua nó đẻ tác động đến các đối tượng SDĐ làm cho họ.thấy được nghĩa vụ và trách nhiệm của họ trong việc SDĐĐ. Các đối tượngSDD đều phải có trách nhiệm và nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước. Đảm bảothực hiện quyền bình đẳng giữa các đổi tượng SDD và kết hợp hài hoà giữacác lợi ích, tăng nguồn thu ngân sách.

<small>1.3. Các khu công nghiệp và vai trị của các khu cơng nghiệp</small>

1.3.1. Khái niệm về các khu công nghiệp

Tuy điều kiện từng nước ma khu cơng nghiệp (KCN) có những nộiin nay trên thé giới<small>dung hoạt động kinh tế khác nhau. Nhưng tựu trung lại h</small>

<small>có hai mơ hình phát triển KCN, cũng từ đó hình thành bai định nghĩa khác</small>

nhau về KCN,

</div><span class="text_page_counter">Trang 27</span><div class="page_container" data-page="27">

~ Định nghĩa 1: KCN là khu vực lãnh thé rộng có nền tảng là sản xuất<small>cơng nghiệp, dich vụ sinh hoạt, vui choi giải trí, khu thương mại, văn phịng,</small>14 khu hành chính - kinh tế đặcnhà ở... KCN theo quan điểm này về thực chỉ

<small>biệt như KCN Bâthương mại Indonesia, các công viên công nghiệp ở Dai</small>

ố nước Tây Âu.<small>Loan, Thái Lan và một</small>

- Định nghĩa 2: KCN là khu vực lãnh thổ có giới hạn nhất định, ở đó

tập trung các doanh nghiệp cơng nghệ và dich vụ sản xuất cơng nghiệp, khơngcó dan cư sinh sống. Theo quan điểm này, ở một số nước như Malai<small>Inđonnesia, Thái Lan, Đài Loan đã hình thành nhiều KCN với qui mô khác</small>

~ Theo quy chế KCN, khu chế xuất, khu công nghệ cao - ban hành kèm.<small>theo Nghị định số 36/CP ngày 24/4/1997, KCN là "khu tập trung các doanhnghiệp công nghiệp chuyên sản xuất hàng công nghiệp và thực hiện các dịchvụ cho sản xuất công nghiệp có danh giới địa lý xác định, khơng có dân cư</small>sinh sống; do Chính phủ hoặc Thủ tướng Chính phủ quyết định thành lập.

Trong KCN có thể có doanh nghiệp chế xuất”. Như vậy trong KCN ở Việt

<small>Nam được hiểu giống với định nghĩa 2“Trong đó</small>

<small>+ Doanh nghiệp KCN là doanh nghiệp được thành lập và hoạt độngtrong KCN gồm doanh nghiệp sản xuất và doanh nghiệp dịch vụ.</small>

<small>+ Doanh nghiệp sản xuất KCN là doanh nghiệp sản xuất hàng côngnghiệp được thành lập và hoạt động trong KCN.</small>

<small>+ Doanh nghiệp dich vụ KCN là doanh nghiệp được thành lập và hoạt</small>động trong KCN, thực hiện dịch vụ các cơng trình kết cáu hạ tầng KCN, dich<small>vụ sản xuất cơng nghiệp.</small>

1.3.2. Vai trị của kinh tế

Các KCN có vai trò hết sức quan trọng đối với nền kinh tế. Nó thé hiện<small>ở trong những nội dung sau</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 28</span><div class="page_container" data-page="28">

~ Tăng cường khả năng thu hút đầu tư, góp phần thực hiện mục tiêutăng trưởng kinh tế.

Hầu hết các nước đang ở thời kỳ đầu của quá trình cơng nghiệp hố hiện đại hố đất nước đều gặp phải một bài toán nan giải là tỉnh trạng thiếu.vốn. Thông qua những ưu đãi đặc biệt so với sản xuất trong nước các KCN có.được mơi trường đầu tư hắp dẫn, vì vậy nó có khả năng thu hút được nhiềunguồn vốn đầu tư, đặc biệt là vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Theo.ngân hàng thế giới World Bank (WB), cho đến 1999 các dự án thực hiện

-trong KCN do các Nhà đầu tư nước ngoài thực hiện chiếm tỷ lệ khá cao

<small>(khoảng 43% số dự án do doanh nghiệp trong nước thực hiện 24% do liên</small>doanh với nước ngoài và 33% do các nhà đầu tư nước ngồi thực hiện). Do.vậy KCN da góp phần đáng kể trong thu hút FDI, Chẳng hạn như Đài Loanvà Malaixia, trong những điều phát triển, KCN đã thu hút được 60% vốn FDL.<small>Đồng thời, các doanh nghiệp hoạt động trong KCN phản lớn là các đơn vị</small>tiềm năng. Do đó hoạt động có hiệu quả góp phẩn vào mục tiêu phát triển

kinh tế của dat nước. Trong đó đáng kể nhất là việc góp phần vào việc thúcday mạnh xuất khâu hàng xuất khâu thay thé hàng nhập khẩu. ở một số nước.

KCN đã góp phần đáng kể cho việc đẩy mạnh xuất khẩu. Ví dụ như Malaixia.hiện nay giá trị xuất khẩu của các KCN chiếm 30% trong tổng giá trị xuấtkhâu các sản phẩm chế biển, ở Mehicd là 50%.

~ Các KCN sẽ có tác động ngược trở lại nén kinh tế.

Những hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp trong

KCN sẽ có mỗi liên hệ với các khu vực khác như cung cấp nguyên liệu, vật

liệu, dịch vụ gia công, chế biến sản phẩm cho KCN thông qua các hoạt độngsản xuất để cung cấp đầu vào cho các doanh nghiệp trong KCN sẽ giúp cho.các khu xung quanh KCN sẽ có điều kiện phát triển.

~ KCN là cơ sở đẻ tiếp cận với ky thuật và công nghệ hiện đại, học hỏi

</div><span class="text_page_counter">Trang 29</span><div class="page_container" data-page="29">

phương thức quản lý mới, nâng cao trình độ tay nghề của người lao độngCúc KCN đều đặt ra mục tiêu tiếp cận các công nghệ hiện đại. Theo.

một nhà kinh tế phương Tây nhận định: Việc thành lập các KCN cịn có ý

<small>nghĩa hơn là một sự thay đổi chính sách, boi sự thay đổi chính sách là từ bóp</small>nghẹt sang cởi mở thơng thống,chỉ có ý nghĩa tối da khi chuyển từ nền kinh.tế chỉ huy sang nền kinh tế thị trường. Còn thực sự khi nền kinh tế đã hạn chế.bớt di các tri buộc phong kiến hành chính thì đều có ý nghĩa hơn lại là một

chính sách kỹ thuật và cơng nghệ khả thi đủ hip dẫn dé thu hút được ky thuậtvà cơng nghệ mới của nước ngồi vào sự tái thiết nền kinh tế nội địa. Bên

<small>cạnh đó các doanh nghiệp cũng phải chú trọng vào công tác đảo tạo cán bộcông nhân cho phủ hợp với kỹ thuật của máy móc cũng như phương thức kinhdoanh mới. Do vậy, trình độ của người lao động sẽ được nâng lên phủ hợpvới tác phong lao động công nghiệp.</small>

<small>~ KCN tạo thêm việc làm cho người lao động.</small>

Hầu hết các nước dang phát triển trong quá trình phát triển kinh tế đều<small>gặp phải tinh huồng khó xử. Nếu theo được mục tiêu tồn dụng lao động thi</small>khó có thé thực hiện được mục tiêu chỗng lạm phát, đồng thời các nước muốnnên sản xuất xã hội đạt hiệu quả cao bằng cách du nhập các cơng nghệ tinh vitức là ít sử dụng lao động sống thì sẽ làm gia t ang nạn thất nghiệp. Tuy chưa<small>phải là giải pháp lý tưởng nhưng việc thiết lập các KCN là một cơ hội quan</small>trong dé giải quyết mâu thuẫn này, theo WB cho đến nay số việc làm chỉ tính.

riêng trong KCN đã lên 4-5 triệu chỗ. Trong đó châu á là nơi tạo ra nhiễu vilàm nhất, chiếm 76,59% tổng số chỗ.

<small>- Tính tắt yéu khách quan của việc thành lập các KCN,</small>

Mở rộng hợp tác kinh tế đối ngoại giữ vai trị quan trọng đối với cácnước đang phát triển nói chung và Việt Nam nói riêng. Hiện nay chúng tađang ở giai đoạn đầu của q trình cơng nghiệp hố - hiện đại hoá dit nước,

</div><span class="text_page_counter">Trang 30</span><div class="page_container" data-page="30">

các nguồn lực cần thiết cho đầu tư phát triển là rit hạn chế. Chính vì vậy việcmớ rộng hợp tác với nước ngoài tạo cơ hội cho chúng ta thu hút vốn đầu tư.

nước ngoài. Tuy nhiên vấn dé đặt ra là cần có mơi trường đầu tư hấp dẫn dé

tạo ra động lực thu hút các nha đầu tư. Trong điều kiện đất nước cịn nhiềukhó khăn thì chúng ta không thể cũng một lúc tạo ra môi trường thuận lợi ởtrên toàn quốc, nên việc tạo ra những khu vực có diện tích nhỏđễ có điều kiệntập trung tạo điều kiện tốt nhất cho các nhà đầu tư, tạo khả năng thu hútnguồn vốn nước ngoài. Bên cạnh đó việc hình thành các KCN cũng là cơ hội.

448 phát huy cao sức mạnh nội lực của đất nước trong q trình cơng nghiệphóa — hiện đại hóa (CNH — HĐHI). Thực té những năm vừa qua cho chúng ta

thấy vai trò quan trọng trong việc phát huy nội lực và tận dụng có hiệu quảcác nguồn lực bên ngoài phục vụ cho sự phát triển nén kinh tế. Vì vậy sự rađời của các KCN là maté chức bước di đúng đắn cho chúng ta trên con đườngxây dựng và phát triển kinh tế của đất nước.

1.4. Tình hình cơng tác quản lý đất dai cho các khu công nghiệp ở nước ta

<small>Theo Luật đất dai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 của Quốc hộikhóa 13 thi việc quản lý đất dai cho các khu công nghiệp được quy định như</small>

~ Việc sử dụng dat xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công.

nghiệp, làng nghề phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quyhoạch chỉ tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thấm quyền phê duyệt

Khi quy hoạch, thành lập khu công nghiệp, khu chế xuất phải đồng thời

lập quy hoạch, xây dựng khu nhà ở, cơng trình cơng cộng nằm ngồi khu

<small>công nghiệp, khu chế xuất phục vụ đời sống người lao động làm việc trong</small>khu công nghiệp, khu chế xuất.

~ Nhà nước cho thuê dat đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam địnhcư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi để đầu tư xây dựng.

</div><span class="text_page_counter">Trang 31</span><div class="page_container" data-page="31">

kinh doanh kết cấu ha ting khu công nghiệp, cum công nghiệp, khu chế xuất.Đối với phần điện tích thuê dat trả tiền thuê dat hang năm thì người được Nhanước cho th đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đấthang năm; đối với phan diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời.gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê dat có quyền cho thuê lại đất vớihình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất<small>hàng năm.</small>

Nha đầu tư được miễn tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng kết

cấu ha ting sử dụng chung trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế

~ Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước<small>ngồi, đoanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư vào sản xuất, kinh</small>doanh trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất được thuê lạiđất gắn với kết cấu hạ ting của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam định cư<small>ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng kinh</small>

doanh kết cấu ha ting và có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

+ Trường hợp thuê lại dat trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian th

thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 174 của Luật này;

+ Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê dat hàng năm thì có các quyềnvà nghĩa vụ quy định tại Điều 175 của Luật này.

~ Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chếxuất phải sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định, được cắp Giấy chúng

nhận quyền sử dung đất, quyền sở hữu nhà ở va tai sản khác gắn liền với đất

<small>và có các quyền, nghĩa vụ theo quy định của Luật này.</small>

<small>- Tổ chức kinh tế, hộ gia đỉnh, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nướcngoài đầu tư sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp,</small>khu chế xuất đã được Nha nước giao dat, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng.

</div><span class="text_page_counter">Trang 32</span><div class="page_container" data-page="32">

đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam định cưở nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tang khu công nghiệp,‘cum công nghiệp, khu chế xuất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thìđược tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn cịn lại của dự án mả khơng phảichuyển sang thuê đất. Khi hết thời hạn thực hiện dự án nếu có nhu câu đượcNha nước xem xét cho thuê đất theo quy định của Luật này.

1.5. Những bài học kinh nghiệm trong công tác quản lý quỹ đất phát<small>triển các khu công nghiệp</small>

1.5.1. Kinh nghiệm của một số nước trên thé giới

<small>1.5.1.1. Trung Quốc</small>

<small>~ Chính sách cơ bản</small>

Theo quy định của Luật Dat dai Trung Quốc, Kit đai thuộc sở hữu nhànước được giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo các hình thức giao đấtkhơng thu tiền SDD (cấp dat), giao dat có thu tiền SDD và cho thuê đất. Datthuộc diện được cấp bao gồm đất sử dụng cho cơ quan nha nước, phục vụ

mục dich công cộng, xây dựng cơ sở ha tng và phục vụ cho mục <small>ich quốc</small>

phòng, an ninh. Dat sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh thì được Nhà

nước giao đất theo hình thức giao đắt có thu tiền SDĐ hoặc là cho thuê đất.~ Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:

Quy hoạch sử dụng dit các cấp được xây dựng dựa trên các nguyên tắc:<small>"hải bảo vệ nghiêm ngặt 120 triệu ha đắt canh tác; Sử dung đắt phải tiết kiệm,</small>đem lại hiệu quả sử dụng cao nhất; Bảo đảm sự cân bằng giữa nhu cầu và lợi<small>ích sử dụng đất củajc ngành kinh tế, xã hội và các địa phương; Tăng cường,</small>

bảo vệ môi trường, phát triển sinh thái tự nhiên nhằm duy tr và nâng cao chất

lượng sống cho người dân của cả nước; Tăng cường kiểm sốt vĩ mơ của Nhànước đối với việc sử dụng dat [8].

~ Các giải pháp chủ yếu để sử dụng đất tiết kiệm:

</div><span class="text_page_counter">Trang 33</span><div class="page_container" data-page="33">

Không giao đất ở trực tiếp cho người dân để xây dựng nhà ở, các dự ánphát triển nhà ở chỉ được phép xây dựng nhà ở cao ting với mật độ theo quy.<small>định; Quy định st</small> đầu tư tối thiểu làm cơ sở khi xét duyệt các dự án đầu trr<small>và kiểm tra, giám sát các dự án đầu tư trong quá trình triển khai thực hiện;</small>Chỉ cho phép SDD vào mục đích sản xuất trong các KCN theo quy hoạchđược duyệt ma không giao đất cho các cơ sở sản xuất riêng lẻ nhằm khai thácda các cơng trình kết cấu hạ tầng. Trường hợp đặc biệt (khơng thể bố trítrong khu, cụm cơng nghiệp) thì mới giao dat cho dự án có vị tri ngồi khu.

<small>cơng nghiệp.</small>

<small>- Thu hồi, bồi thường và tái định cư:</small>

'Về thẩm quyền thu hồi đất: Chỉ có Chính phủ và chính quyền tỉnh,thành phố trực thuộc TW mới có quyền thu hồi đất. Quốc vụ viện có thẩm.quyền thu hồi đất sản xuất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên đốivới các loại đất khác. Dưới han mức này thì do chính quyền tỉnh, thành phốtrực thuộc TW ra quyết định thu hồi đất.

VỀ trách nhiệm bồi thường: người nào SDD thì người đó có trách

nhiệm bôi thường. Tiền bôi thường bao gồm các khoản như lệ phí SDD phảinộp cho Nhà nước, các khoản tiền trả cho người có đắt bị thu hỗi và lệ phí trợcấp đời sống cho người bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi không thé chuyểnđổi sang ngành nghề mới khi bị mat đất nông nghiệp; các khoản tiền bồithường phải đám bảo cho người dân bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao.hơn so với nơi ở cũ, như ở Bắc Kinh, phần lớn các gia đình dùng số tiền bồi.<small>thường đó cộng với khoản tiễn tiết kiệm của họ có thé mua được căn hộ mới,</small>đối với người dân ở khu vực nông thôn có thé ding khoản tién bồi thường<small>mua được hai căn hộ ở cùng một nơi</small>

Về tổ chức thực hiện và quản lý giải toa mặt bằng: Cục quản lý tàinguyên đất đai ở các địa phương thực hiện việc quản lý giải tod mặt bằng.

</div><span class="text_page_counter">Trang 34</span><div class="page_container" data-page="34">

Người nhận khu đất thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải tod mặt bằng.khu đất đó, thường là các don vị chịu trách nhiệm thi cơng cơng trình trên khuđất giải toa.

Nhìn chung hệ thống pháp luật ¡ thường và GPMB của Trungnhằm bảo vệ những người mà mức sống có thể bị giảm do việc thu.<small>để thực hiện các dự án.</small>

'š tham vấn người dân:

'Trong văn bản về thủ tục tố tụng đối với tai nguyên và đất đai có yêu

cầu cơ quan trưng mua đất dai phải thông báo tới nông dan về quyền lợi củahọ trong việc khiếu kiện BT, TDC và nếu cần sẽ có phiên tòa xử trong vòng 5

ngày sau khi các bên được thông báo. Trước khi kế hoạch trưng mua được đệtrình dé thơng qua, những nội dung về mục đích, vị tri, tiêu chuẩn bồi thường,<small>các biện pháp về tái định cư cần phải được thông báo rộng rãi tới nông dân</small>

~ Về cơ chế giải quyết khiếu nại:

“Tranh chấp về quyền chủ sở hữu hoặc quyền SDD sẽ được giải quyết

thông qua dim phán giữa các bên, nếu đàm phán khơng thành cơng sẽ dochính quyền địa phương giải quyết. Tranh chap giữa các don vị sẽ được giải

quyết bởi chính quyền địa phương ở cấp trên cấp thành phó, tranh chấp giữacá nhân hoặc giữa cá nhân và đơn vị sẽ được giải quyết ở cấp huyện hoặc cấpthành phố hoặc cấp cao hơn. Nếu các bên liên quan khơng chấp nhận quyếtđịnh của chính quyền địa phương, tranh chấp sẽ được đưa ra tòa án trong

wu khi các bên nhận được thơng báo về quyết định

<small>vịng 30 ngày sa1.5.1.2. Hàn Quốc</small>

- VỀ công tác Quy hoạch, kế hoạch sử dụng dat

Để quản lý tài nguyên dat, Hàn Quốc quy định việc lập quy hoạch SDDở theo các cấp sau: quy hoạch SDD cấp quốc gi: <small>cấp tỉnh, vùng thủ đô; quycấp huyện, vùng đô thị cơ bản. Kỳ quy hoạch cấp quốc gia, cấp tỉnh là 20</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 35</span><div class="page_container" data-page="35">

<small>năm, quy hoạch sử dung đất vùng đô thị cơ bản và kế hoạch sử dung đất là 10năm. Sau 5 năm sẽ tiến hành rà soát để điều chỉnh cho phù hợp với yêu</small>

phát triển và thị trường. Quy hoạch SDĐ là nền tảng, căn cứ cho các quy

<small>hoạch giao thông, xây dựng đô thị,...Quy hoạch SDB chỉ khoanh định các</small>đô thị, dat dé phát triển đô thị, đất nông nghiệp, dat<small>khu vực chức nang:</small>

bảo tổn thiên nhiên. Trên cơ sở các khu chức năng sẽ lập quy hoạch SDB chi<small>tiết để triển khai thực hiện.</small>

Quá trình lập quy hoạch sẽ lấy ý kiến của nhân dân theo hình thức nghị<small>viện nhân dân. Sau khi quy hoạch được phê duyệt sẽ được công khai và phổ</small>

biến đến nhân din. Trách nhiệm thực hiện quy hoạch giao cho chính quyền“Chính quyền cấp nào chịu trách nhiệm lập quy hoạch cấp đó và trong đó có

chi rõ trách nhiệm cá nhân trước pháp luật về quy hoạch. Nhà nước có chính<small>sách đảm bảo tính khả thi của quy hoạch.</small>

~ Về thu hồi, bồi thường dat, tái định cư

+ Những quy định khi thực hiện việc thu hồi đất: Chuẩn bị kế hoạch<small>thu hồi đất và tái định cư (LAR); Xác định danh mục các cơng trình cơng</small>

cộng và tiến hành khảo sát cơ bản về các đối tượng và tài sản bị ảnh hưởng;

im phán về các điều khoản và điều kiện của LAR với các bên liên quan;LAR bao gồm thời hạn áp dụng các biện pháp ti định cư, thời gian, địa điểm,và các vấn dé liên quan đến hồ sơ đăng ký.

+ Cơ sở bồi thường: Đối với thửa đất được sử dụng thông qua dam<small>phán hoặc xét xử của tòa ấn, khoản bồi thường sẽ được tính dựa trên mức giácơng bằng, có tính tới giá thuê, mục đích sử dung, thời gian sử dung, và</small>

giá...của những thửa đất tương tự gần đó. Định giá để bồi thường sẽ do

<small>chuyên gia định giá tư nhân thực hiện, mức bồi thường sẽ được tính là mức</small>trung bình của các giá trị định giá. Nếu giá trị định giá cao nhất và thấp nhấtchênh lệch 10% hoặc nhiều hơn, sẽ phải có chuyên gia định giá khác thực.

</div><span class="text_page_counter">Trang 36</span><div class="page_container" data-page="36">

<small>hiện tiếp việc định giá, và từ đó, mức bồi thường sẽ được tính tốn lại</small>

+ Hình thức bồi thường: Bồi thường được trả bằng tiền mặt. Các chủ sở.<small>hữu tài sản bị thu hồi có thé lựa chọn các hình thức khác, khơng phải tiển mặt,</small>‘bao gồm dat thay thé hoặc nhà ở xã hội

- Tham vẫn người dân

Người dân bị ảnh hưởng sẽ thành lập Uy ban công dân (RC) dé tham.van về kế hoạch tái định cu, bao gồm bồi thường, vị trí tái định cư và các giảipháp khơi phục đời sống. Thông qua RC, người dân sẽ yêu cầu mức bồi

lỗ trợ khác, hoặc có thể khiếu kiện để

<small>thường cụ thể, cũng như các vấn đề</small>

<small>hủy dự án</small>

= Cơ chế giải quyết khiếu nại: Thành lập Ủy ban về bồi thường với vaitrò là cơ quan tư vấn về quyền của người dân. Thành viên của Ủy ban này là<small>quan tịa, luật sư, cơ quan cơng chứng, giáo sư và quan chức của các cơ quan</small>liên quan, ít nhất 1/3 số thành viên phải là người dân bị ảnh hưởng. Hau hếtcác khiếu kiện về kinh tế và sức khỏe được xử lý ở Ủy ban này.

1.3.2. Kinh nghiệm của một số địa phương trong mước

1.5.2.1. Kinh nghiệm của thành phố Hồ Chi Minh

‘Thanh phố H Chí Minh (HCM) là trọng điểm kinh tế số 01 của cảnước, Thành phố HCM có diện tích 2095,2 km? với dân số hơn 6 triệu ngườivới 19 thành phổ nội thành, 5 huyện ngoại thành, 254 phường, 5 thị trin và 58xã. Nghị quyết số 02 ngày 01/9/1992 của Bộ Chính trị khố VIII đã đánh giávị trí của Thành phố là: "... Một trung tâm kinh tế lớn, trung tâm giao dich

quốc tế và du lịch của nước ta. Thành phố HCM có một vị trí chính trị quantrọng sau tha đơ Hà Nội”. Là Thành phố đặc biệt, vì vậy cơng tác QLĐĐ của

thành phố HCM trong q trình đơ thị hóa có vai trị rất quan trọng trong việcổn định và phát triển kinh tế của Thành phố. Từ khi có Luật Dat đai năm.1987, Thành uy, UBND Thành phố đã ban hành hàng trăm văn bản về công,

</div><span class="text_page_counter">Trang 37</span><div class="page_container" data-page="37">

tác QLĐĐ và quản lý quy hoạch nhằm thé chế hố chính sách và pháp luật đất<small>đai của Đăng và Nhà nước trên địa bàn. Hệ thống hồ sơ địa chính của Thành</small>phố cơ bản được xây dựng khá bai bản, tồn Thành phó đã được đo đạc vàthành lập bản đỗ địa chính chính qui và khơng chính qui ở các tỷ lệ 1/500 va

1/1000 (1/500 ở các thành phố nội

‘Thanh phổ cũng đã xây dựng quy hoạch - kế hoạch SDD từng giai đoạn được<small>tành và 1/1000 ở các huyện ngoại thành).</small>“Chính phủ phê duyệt theo đúng quy định và định hướng. mục tiêu phát triểncủa thành phố. Vào năm 2005, Thành phố đã công bố cơ bản hồn thành cơng,

tác triển khai cấp GCNQSD dat ở và QSHN ở tại đô thị. Trong giai đoạn sốtđất năm 2002, UBND Thành phố đã ban hành Chỉ thị số 0/CT-UB ngày22/4/2002 nhằm chin chỉnh và tăng cường quản lý đắt dai trên địa ban, Hàng

<small>nghìn vụ việc vi phạm tổ chức pháp luật của các và cá nhân trên địa bàn</small>‘Thanh phố đã được xử lý. Nhìn chung các văn bản của Thành uỷ và UBND<small>“Thành phố đã góp phin én định cơng tác QLĐĐ ở địa phương. Từ khi Luật</small>Dit dai năm 2003 có hiệu lực th hành, Thành phố cũng đã ban hành nhiễu

<small>văn bản để triển khai thực hiện Luật và các Nghị định của Chính phủ. Tuy</small>

nhiên, cũng như tình hình chung của cả nước, công tác QLNN về dat đai, đô.

thị ở Thành phố cũng có rất nhiều bức xúc, phức tạp. Thị trường bắt động sản.trong khu vực Thành phố có chiều hướng “tram lắng” do nhiều yếu tổ, trongđó chủ yếu là yếu tố đầu cơ của một số tổ chức và cá nhân, đồng thời do hệthống các văn bản pháp luật hiện hành chưa đồng bộ va chưa có khả năng đápứng được u cầu của tình hình thực tế xã hội hiện nay,

1.5.2.2. Kinh nghiệm của thành phổ Ba Nẵng

Thành phố Đà Nẵng có diện tích tự nhiên là 1.255,53 km”; trong đó,

các thành phổ nội thành chiếm diện tích 213,05 kmẺ, các huyện ngoại thànhchiếm diện tích 1.042,48km’, Thành phố này có tốc độ đơ thị hóa vào nhanhnhất Việt Nam nên van đề liên quan tới QLĐĐ cũng rt nhiều. Tuy nhiên, đây

</div><span class="text_page_counter">Trang 38</span><div class="page_container" data-page="38">

<small>cũng li địa phương giải quyết tốt nhất những phát sinh trong quá trinh chuyểnđổi SDD cũng như chỉnh trang đô thị</small>

Kinh nghiệm trước hết của thành phố này là có được bản quy hoạch dài

han đến năm 2025 va đã được phê duyệt. Đây là bản quy hoạch có cơ sở khoahọc cao và phù hợp với các điều kiện của địa phương. Thành phố đã xây dựng.<small>được hệ thông văn bản pháp quy vừa phù hợp với phát luật chung vừa đúng</small>với tình hình thực tế, Thủ tục hành chính liên quan tới QLĐĐ đã được cảicách đơn giản và nhanh gọn. Thành phố đã hoàn thành về cơ bản việc cấp

<small>giấy chủ quyền SDB.</small>

Ngoài ra thành phố đã hoàn thành xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính

ccủa mình, tồn Thành phổ đã được đo đạc và thành lập bản dé địa chính chínhqui và khơng chính qui ở các tỷ lệ 1/500 và 1/1000 (1/500 ở các thành phố nội<small>thành và 1/1000 ở các huyện ngoại thành)</small>

'Việc QLĐĐ tốt còn nhờ cách tiến hành các dự án đơ thị hóa. Mỗi dự án<small>được thực hiện đều dựa trên quy hoạch và có tính tốn lợi ích của các bên trên cơ</small>

sở lý thuyết địa tô. Về cơ ban các hộ thuộc diện thu hồi đắt đều được đền bù thỏa

đăng và tạo điều kiện ăn ở sinh hoạt bằng hoặc tốt hơn lúc trước khi giải tỏaNgồi ra, thành phố cịn triển khai chính sách đảo tạo nghề và việc làm chonhững người lao động mắt đắt kip thời đã tạo điều kiện cho các hộ gia đình, cá.<small>nhân én định đời sống và phát triển.</small>

<small>1.5.2.3. Kinh nghiệm của thành phổ Hải Phòng</small>

‘Thanh phố Hải Phòng là Thành phố cảng quan trọng của vùng trọng

điểm kinh tế phía Bắc, thành phố Hải Phịng có diện tích 1.526,3 km? và dân

số là 1.793 triệu người với 5 thành phó, 1 thị xã và 8 huyện; 57 phường, 9 thịtrấn, 152 xã. Trong nhiều năm qua, quản lý nhà nước về dat dai ở Thành phố.có nhiều vấn dé phức tạp. Đặc biệt Hai Phòng là nơi có nhiều điểm nóng.khiếu kiện tranh chấp đất đai rất gay gắt nhất là vụ việc của gia đình ơng.

</div><span class="text_page_counter">Trang 39</span><div class="page_container" data-page="39">

<small>Đoàn Văn Vươn. Nguyên nhân cơ bản là do trong q trình Đơ thị hóa, giá</small>đất bị đây lên rất cao, trong khi Thành phố chưa có biện pháp kiên quy:

<small>ngăn chặn kịp thời tỉnh trạng vi phạm pháp luật.</small>

"Đặc biệt tinh trạng tự chuyển mục đích SDD khác thành đắt ở, mua bánđất đai trái quy định của pháp luật diễn ra khá phổ biến. Hệ thống hỗ sơ địachính khơng được lưu trữ đẩy đủ và cập nhật (hưởng xun. Vì vậy, cơng tácquản lý sử dụng về đất đai gặp rất nhiều khó khăn, đặc biệt là thiểu thông tinpháp lý về nguồn gốc sử dụng đất làm cơ sở để thực hiện giao đất, đền bù.

<small>thiệt hại về đất và xứ lý các vi phạm pháp luật trong QLĐĐ,</small>

<small>Cong tác lập quy hoạch SDD và quy hoạch phát triển đô thị được triển</small>khai chậm do Thành phố chưa có sự đầu tư thoả đáng, Năm 2001 HĐNDthành phố Hải Phòng đã ban hành Nghị quyết số 20 ngày 5/7/2001 “Phê duyệt‘quy hoạch SDD thành phố Hải Phòng giai đoạn 2001- 2010”. Theo quy hoạchnày, đến năm 2010, diện tích đất chuyên dùng của Thành phố sẽ tăng 2062 ha,chủ yếu sử dụng vào các loại đất nông nghiệp: 1176 ha, đất lâm nghiệp 528

ha... Cũng như một số tinh, thành phổ phía Bắc, công tác QLĐĐ của Thànhphố sau khi Luật Bit dai 2003 có hiệu lực cơ bản dẫn én định. Tuy nhiên việc

khai thác, sử dụng đất còn kém hiệu quả và việc triển khai thực hiện quy.<small>hoạch SDĐ còn chậm, do cơng tác BT, GPMB có nhiều vướng mắc, thị</small>trường bắt động sản khá trầm lắng. Từ năm 2003 đến nay, cơng tác triển khaicấp GCNQSD đất cịn chậm, cả về đất ở và dat cho các tổ chức SDD, đây làmột nhược điểm lớn của QLĐĐ ở thành phố Hải Phịng. Qua vụ vi <small>c của gia</small>

đình ơng Đồn Văn Vươn cho thấy nhận thức, năng lực đội ngũ làm công tácquản lý, thi hành Luật Dat dai và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất

đai của huyện Tiên Lãng bộc lộ nhiều yếu kém, kể cả công tác quy hoạch, kếhoạch SDB, công tác tuyên truyền chưa đồng bộ, chặt chẽ, day là nguyênnhân lớn nhất xảy ra vụ việc này.

</div><span class="text_page_counter">Trang 40</span><div class="page_container" data-page="40">

1.5.3. Bài học kinh nghiệm công tác quản lý nhà nước về dat dai

“Từ việc nghiên cứu tình hình QLĐĐ ở một số quốc gia trên thé giới va

một số tỉnh thành trong nude, bài học kinh nghiệm rút ra cho công tác QLNN

về đất đai như sau:

- Hệ thống các văn bản pháp luật phải được đầu tư, nghiên cứu mộtcách có hệ thống, khoa học, sát với điều kiện thực tế, đảm bảo én định trongthời gian từ 5 đến 10 năm. Quá trình điều chinh, bổ sung phải đảm bảo tính kếthừa. Đây là một yêu cầu rất quan trọng nhất trong QLĐĐ;

<small>= Coi trọng công tác tuyên truyền giáo dục pháp luật cho người dân,</small>

tham vấn ý kiến cộng đồng, đào tạo tập huấn cho cần bộ quản lý bằng nhiều

<small>inh thức. Nhận thức người dan và trình độ năng lực quản lý của đội ngũ cán</small>

bộ được nâng cao sẽ g6p phần rit lớn tạo ra những chuyển biển tích cực trongcơng tác QLNN về dat đai và đáp ứng yêu cầu đặt ra trong tình hình mới;

~ Hệ thống dữ liệu thông tin đất dai được xây dựng đồng bộ và hoàn<small>thiện cũng là yếu tố quan trọng trong công tác QLD. Vi vậy, cin phải kip</small>

thời xây dựng trên cơ sở công nghệ tin học điện tử hiện đại. Muốn đạt được

điều đó cần phải đầu tư đồng bộ dé có được hệ thống hồ sơ địa chính cơ sở(hỗ sơ gốc) có độ tin cậy cao ở tất cả các địa phương. Thống nhất phương.pháp phân loại, quản lý hỗ sơ dat đai va công khai thông tin;

- Phải đây mạnh việc đăng ký quyền SDD, cấp phép xây dựng, nhằm.<small>tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý, sử dụng và giải quyết các mỗi quan</small>hệ về dat dai có liên quan. Để làm tốt việc này cần phải có những bi

<small>mạnh để tạo ra những sự thay di về mặt nhận thức của cả bộ máy quản lý vàđội ngũ công chức nha nước, Dân giảu thì nước mạnh, có tạo thuận lợi để các</small>cá nhân và tổ chức được đăng ký quyền vẻ tài sản (sở hữu bat động sản trongđó có quyền sử dụng dat) thi người dân mới có diy đủ cơ sở pháp lý để daymạnh việc khai thác giá trị của tài sản cho phát triển kinh tế. Nhà nước có.

</div>