Dự Án du lịch sinh thái- www.duanviet.com.vn/ 0918755356

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (7.73 MB, 96 trang )

Trang 1<div class="page_container" data-page="1">

THUYẾT MINH DỰ ÁN

KHU DU LỊCH SINH THÁI CÔNG TY

Địa điểm:

</div>Trang 2<div class="page_container" data-page="2">

KHU DU LỊCH SINH THÁI

Địa điểm:

ĐƠN VỊ TƯ VẤN0918755356-0303034381

</div>Trang 3<div class="page_container" data-page="3">

Tư vấn dự án: 0918755356-0303034381

MỤC LỤC

MỤC LỤC...1

CHƯƠNG I. MỞ ĐẦU...4

I. GIỚI THIỆU VỀ CHỦ ĐẦU TƯ...4

II. MÔ TẢ SƠ BỘ THÔNG TIN DỰ ÁN...4

III. SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ...5

IV. CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ...6

V. MỤC TIÊU XÂY DỰNG DỰ ÁN...7

5.1. Mục tiêu chung...7

5.2. Mục tiêu cụ thể...8

CHƯƠNG II. ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰÁN...10

I. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ XÃ HỘI VÙNG THỰC HIỆN DỰÁN...10

1.1. Điều kiện tự nhiên...10

1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội...11

II. ĐÁNH GIÁ NHU CẦU THỊ TRƯỜNG...13

2.1. Đánh giá xu hướng thị trường...13

III. QUY MÔ CỦA DỰ ÁN...16

3.1. Các hạng mục xây dựng của dự án...16

3.2. Bảng tính chi phí phân bổ cho các hạng mục đầu tư...18

IV. ĐỊA ĐIỂM, HÌNH THỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG...23

4.1. Địa điểm xây dựng...23

</div>Trang 4<div class="page_container" data-page="4">

CHƯƠNG III. PHÂN TÍCH QUI MƠ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CƠNG

TRÌNH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT CƠNG NGHỆ...26

I. PHÂN TÍCH QUI MƠ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH...26

II. PHÂN TÍCH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT, CÔNG NGHỆ...27

2.1. Khu Resort nghĩ dưỡng...27

2.2. Khu vui chơi giải trí, rừng cảnh quan sinh thái, cắm trại dã ngoại...43

2.3. Khu du lịch văn hóa, tâm linh...47

2.4. Kiến trúc cảnh quan...51

2.5. Khu trồng cây...53

CHƯƠNG IV. CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN...65

I. PHƯƠNG ÁN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG, TÁI ĐỊNH CƯ VÀ HỖ TRỢXÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG...65

1.1. Chuẩn bị mặt bằng...65

1.2. Phương án tổng thể bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư:...65

1.3. Phương án hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật...65

1.4. Các phương án xây dựng cơng trình...65

1.5. Các phương án kiến trúc...67

1.6. Phương án tổ chức thực hiện...68

1.7. Phân đoạn thực hiện và tiến độ thực hiện, hình thức quản lý...69

CHƯƠNG V. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG...70

I. GIỚI THIỆU CHUNG...70

II. CÁC QUY ĐỊNH VÀ CÁC HƯỚNG DẪN VỀ MÔI TRƯỜNG...70

III. TÁC ĐỘNG CỦA DỰ ÁN TỚI MÔI TRƯỜNG...71

3.1. Giai đoạn xây dựng dự án...71

3.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng...73

IV. CÁC BIỆN PHÁP NHẰM GIẢM THIỂU Ô NHIỄM...74

</div>Trang 5<div class="page_container" data-page="5">

I. TỔNG VỐN ĐẦU TƯ VÀ NGUỒN VỐN...78

II. HIỆU QUẢ VỀ MẶT KINH TẾ VÀ XÃ HỘI CỦA DỰÁN...80

2.1. Nguồn vốn dự kiến đầu tư của dự án...80

2.2. Dự kiến nguồn doanh thu và cơng suất thiết kế của dự án:...80

2.3. Các chi phí đầu vào của dự án:...81

2.4. P hương ánvay...81

2.5. Các thông số tài chính của dự án...81

KẾT LUẬN...84

I. KẾT LUẬN...84

II. ĐỀ XUẤT VÀ KIẾN NGHỊ...84

PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH...85

Phụ lục 1: Tổng mức, cơ cấu nguồn vốn thực hiện dự án...85

Phụ lục 2: Bảng tính khấu hao hàng năm...90

Phụ lục 3: Bảng tính doanh thu và dịng tiền hàng năm...100

Phụ lục 4: Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm...109

Phụ lục 5: Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án...110

Phụ lục 6: Bảng Phân tích khả năng hồn vốn giản đơn...111

Phụ lục 7: Bảng Phân tích khả năng hồn vốn có chiết khấu...114

Phụ lục 8: Bảng Tính tốn phân tích hiện giá thuần (NPV)...117

Phụ lục 9: Bảng Phân tích theo tỷ suất hồn vốn nội bộ (IRR)...120

</div>Trang 6<div class="page_container" data-page="6">

CHƯƠNG I. MỞ ĐẦU

I. GIỚI THIỆU VỀ CHỦ ĐẦU TƯ

II. MÔ TẢ SƠ BỘ THÔNG TIN DỰ ÁN

Tên dự án:

“Khu du lịch Sinh thái”

Địa điểm thực hiện dự án:.

Diện tích đất, mặt nước, mặt bằng dự kiến sử dụng: 300.000 m2.

Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý điều hành và khai thác.

Tổng mức đầu tư của dự án: 1.

Trong đó:

+ Vốn tự có (30%) :.528.000 đồng.+ Vốn vay - huy động (70%) : 778..000 đồng.Công suất thiết kế và sản phẩm/dịch vụ cung cấp:

Doanh thu từ khu resort207CănDoanh thu khách sạn500PhòngDoanh thu nhà hàng1.500Khách/ ngàyDoanh thu vui chơi giải trí1.860Khách/ ngàyDoanh thu cho thuê lều trại860Lượt thuê/ngàyDoanh thu từ trồng trọt2.305tấn/nămDoanh thu từ khu nhà liền kề, shophouse,…10.400m2

III. SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ

Về du lịch sinh thái, du lịch cộng đồng: Quan điểm phát triển du lịch ở ViệtNam là: "Phát triển nhanh và bền vững. Phải phát huy các lợi thế, khai thác tốtmọi nguồn lực để phát triển nhanh, có hiệu quả du lịch, đóng góp tích cực vàotốc độ tăng trưởng, thúc đẩy sự phát triển về kinh tế, văn hóa - xã hội của nướcta" Mục tiêu và các chỉ tiêu phát triển của du lịch Việt Nam là đến năm 2025đưa Viêṭ Nam trở thành điểm đến hấp dẫn, có đẳng cấp trong khu vực; ngành du

</div>Trang 7<div class="page_container" data-page="7">

Tư vấn dự án: 0918755356-0303034381

có chất lượng, có thương hiệu, có sức cạnh tranh, mang đậm bản sắc văn hóaViêṭ Nam và thân thiện mơi trường. Định hướng thị trường và phát triển sảnphẩm: "Đặc biệt chú trọng đến các sản phẩm du lịch sinh thái và văn hóa lịch sử;chú trọng xây dựng các sản phẩm du lịch đặc sắc mang bản sắc văn hóa ViệtNam, có sức cạnh tranh cao như du lịch làng nghề, du lịch đồng quê, miệt vườn,du lịch sinh thái ở những khu vực có hệ sinh thái đặc trưng". Về đầu tư pháttriển du lịch: tăng cường "đầu tư phát triển các khu du lịch, đầu tư phát triển khudu lịch sinh thái, du lịch văn hóa...". Như vậy, du lịch cộng đồng khai thác tiềmnăng văn hóa địa phương mang tính phát triển bền vững cho ngành du lịch nướcnhà.

Số liệu từ Tổng cục Du lịch cho thấy, trong 10 tháng đầu năm 2020, kháchdu lịch nội địa đạt 42,5 triệu lượt. Còn theo Booking.com, du lịch nội địa tạiViệt Nam tăng trưởng chưa từng có trong Covid-19, với hành trình trong nướcchiếm đến 96% tổng quãng đường du lịch của người Việt trong giai đoạn từ 1-6đến 31-8. Cùng kỳ năm ngoái, con số này chỉ ước đạt 52%.

Trong bối cảnh đường bay quốc tế chưa khôi phục, du khách nội địa là"phao cứu sinh" của ngành du lịch cả nước. Đây là thời cơ quan trọng để cácdoanh nghiệp du lịch, lữ hành, các nhà phát triển bất động sản nghỉ dưỡng khaithác mạnh nguồn du khách nội địa - động lực thúc đẩy phát triển du lịch và bấtđộng sản nghỉ dưỡng hiện tại và trong thời gian tới.

Chất lượng của bất động sản nghỉ dưỡng không chỉ được quyết định bởisản phẩm căn hộ hay biệt thự, mà còn bao hàm trọn vẹn các khía cạnh cịn lạicủa dự án. Theo đó, việc cần đánh giá xem khu nghỉ dưỡng có thể kết nối dễdàng với hệ thống đường bộ hiện đại hay khơng, hoặc việc di chuyển nội khu cóthuận tiện khơng. Ngồi ra, thiết kế cảnh quan mang tính sáng tạo và thống nhấttrong toàn khu nghỉ dưỡng cũng là điểm nhấn quan trọng để tạo ra nét quyết rũvà đặc trưng riêng, giúp du khách lựa chọn khu nghỉ dưỡng khi muốn thoát khỏisự náo nhiệt thường nhật của cuộc sống đô thị. Một thiết kế cảnh quan tốt phải là

</div>Trang 8<div class="page_container" data-page="8">

sự pha trộn hài hòa giữa nghệ thuật làm vườn với các yếu tố văn hóa và thẩmmỹ, đồng thời tích hợp thêm thiết kế chiếu sáng ngoài trời theo phong cách hiệnđại.

Các yếu tố vật lý nói trên của bất động sản nghỉ dưỡng cịn phải cộnghưởng với dịch vụ đẳng cấp, do đó dự án luôn cần sự đồng hành của một nhàđiều hành đáng tin cậy và giàu kinh nghiệm.

Từ những thực tế trên, chúng tôi đã lên kế hoạch thực hiện dự án “Khu du

lịch Sinh thái”tại xã nhằm phát huy được tiềm năng thế mạnh của mình, đồngthời góp phần phát triển hệ thống hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật thiết yếu đểđảm bảo phục vụ cho ngànhdu lịch nghĩ dưỡngcủatỉnh Sơn La.

IV. CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ

 Luật Xây dựng số 62/2020/QH11 ngày 17 tháng 06 năm 2020 của Quốchội sửa đổi, bổ sung một số điều Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18tháng 06 năm 2014 của Quốc hội;

 Luật Bảo vệ môi trường số 72/2020/QH14 ngày ngày 17 tháng 11 năm2020của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;

 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 của QuốcHộinước CHXHCN Việt Nam;

 Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 ngày 17 tháng 06 năm 2020 của Quốc Hộinước CHXHCN Việt Nam;

 Luật Doanh nghiệp số 59/2020/QH14 ngày 17 tháng 06 năm 2020 củaQuốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;

 Văn bản hợp nhất 14/VBHN-VPQH năm 2014 hợp nhất Luật thuế thunhập doanh nghiệp do văn phòng quốc hội ban hành;

 Nghị định số148/2020/NĐ-CP ngày 18 tháng 12 năm 2020 về sửa đổi bổsung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai;

 Hướng dẫn thi hành nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26 tháng 12 năm2013 của chính phủ quy định và hướng dẫn thi hành Luật thuế thu nhập doanhnghiệp;

 Căn cứ Thông tư số 09/2019/TT-BXD ngày 26 tháng 12 năm 2019 củaBộ Xây dựng hướng dẫn xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng;

</div>Trang 9<div class="page_container" data-page="9">

Tư vấn dự án: 0918755356-0303034381

 Quyết định 65/QĐ-BXD ngày 20 tháng 01 năm 2021 ban hành Suất vốnđầu tư xây dựng cơng trình và giá xât dựng tổng hợp bộ phận kết cấu cơng trìnhnăm 2020;

V. MỤC TIÊU XÂY DỰNG DỰ ÁNV.1. Mục tiêu chung.

Khai thác tiềm năng, thế mạnh về du lịch địa phương trong mối tươngquan với vùng, cả nước trên trường quốc tế. Qua đó, xác định mơ hình đặctrưng, có tính hấp dẫn cao để góp phần thúc đẩy du lịch tỉnh Sơn La phát triển.

Phát triển du lịch vừa truyền thống vừa hiện đại để phát huy các giá trịvăn hoá dân gian của các dân tộc góp phần đa dạng sản phẩm du lịch xungquanh hệ thống tài nguyên du lịch rừng.Đẩy mạnh phát triển du lịch nghỉ dưỡng,văn hóa cộng đồng; vui chơi giải trí, đa dạng hóa loại hình du lịch của tỉnh nhà.

Quy hoạch chi tiết xây dựng “Khu du lịch Sinh thái”theo hướng khai

thác quan thiên nhiên, tập trung khai thác bản sắc riêng của cảnh quan, yếu tốđịa danh lịch sử. Phát triển khu du lịch sinh thái nghỉ dưỡng định hướng kết nốicảnh quan tuyến du lịch cung đường xanh Sơn La.

Tận dụng các giải pháp tự nhiên trong quá trình quy hoạch, hạn chế tối đaảnh hưởng làm thay đổi đặc trưng khí hậu của khu vực, đảm bảo các yêu cầubảo vệ môi trường.

V.2. Mục tiêu cụ thể.

Khu du lịch dự kiến thu hút hơn hàng ngàn khách du lịch mỗi năm khi dựán đi vào hoạt động ổn định.Tạo ra điểm vui chơi thư giãn dành cho khách địaphương và khách du lịch, góp phần làm phong phú thêm đời sống tinh thần củangười dân.

Dự án “Khu du lịch Sinh thái”sẽ có các hạng mục sau:

Khu A: Resort nghỉ dưỡng- Khu Resort (207 phòng)

- Khu khách sạn 5 sao (500 phòng)7

</div>Trang 10<div class="page_container" data-page="10">

- Khu nhà hàng - cà phê giải khát- Hồ bơi, sân tennis, sân golf

- Nhà tập thể dục - phục hồi sức khỏeKhu B: Khu vui chơi giải trí, cắm trại dã ngoại

- Khu vui chơi giải trí

- Khu dịch vụ thương mại (nhà hàng, cà phê giải khát)- Rừng cảnh quan sinh thái, khu cắm trại dã ngoại- Nhà chòi

Khu C: Khu du lịch văn hóa, tâm linh- Khu du lịch tâm linh

- Khu du lịch văn hóa dân tộc, lịch sử- Khu hồ cảnh quan

- Khu dịch vụ thương mại (cà phê giải khát)- Khu trồng trọt

Dự án mở ra góp phần vào sự phát triển kinh tế đất nước nói chung cũngnhư tỉnh Sơn La nói riêng, đóng góp cho ngân sách nhà nước thông qua thuế vàgiải quyết công ăn việc làm cho người lao động, nâng cao thu nhập của ngườilao động.

Góp phần giải quyết cơng ăn việc làm, nâng cao thu nhập cho người dântrong vùng và tạo ra một địa điểm vui chơi, du lịch sinh thái lành mạnh chongười dân địa phương cũng như du khách.

</div>Trang 11<div class="page_container" data-page="11">

Tư vấn dự án: 0918755356-0303034381

CHƯƠNG II. ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰÁN

I. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ XÃ HỘI VÙNG THỰC HIỆNDỰ ÁN

I.1. Điều kiện tự nhiên

Sơn La là tỉnh miền núi nằm ở vùng Tây Bắc Bộ, Việt Nam

Vị trí địa lý

Tỉnh Sơn La có diện tích 14.125 km² chiếm 4,27% tổng diện tích ViệtNam, đứng thứ 3 trong số 63 tỉnh thành phố. Toạ độ địa lý: 20o00'39'’ -22o00'02'’ vĩ độ Bắc và 10o30'11’ - 10o50'02'’ kinh độ Đơng.

Địa giới: phía bắc giáp các tỉnh Yên Bái, Điện Biên, Lai Châu; phía đơnggiáp các tỉnh Phú Thọ, Hồ Bình; phía tây giáp với tỉnh Điện Biên và một đoạnbiên giới ngắn với tỉnh Phongsali (Lào); phía nam giáp với tỉnh Thanh Hóa vàtỉnh Huaphanh (Lào); phía tây nam giáp tỉnh Luangprabang (Lào). Sơn La cóđường biên giới quốc gia dài 250 km, chiều dài giáp ranh với các tỉnh khác là628 km.

</div>Trang 12<div class="page_container" data-page="12">

Địa hình

Sơn La nằm cách Hà Nội 320 km trên trục Quốc lộ 6 Hà Nội Sơn La Điện Biên, Sơn La là một tỉnh nằm sâu trong nội địa. Tỉnh này có 3 cửa khẩuvới Lào là cửa khẩu quốc tế Chiềng Khương, Cửa khẩu Lóng Sập và Nà Cài.

-Sơn La có độ cao trung bình 600 - 700m so với mặt biển, địa hình chia cắtsâu và mạnh, 97% diện tích tự nhiên thuộc lưu vực sơng Đà, sơng Mã, có 2 caongun là Cao nguyên Mộc Châu và Cao nguyên Sơn La, địa hình tương đốibằng phẳng. Cùng với các tỉnh Hịa Bình, Điện Biên, Lai Châu, Sơn La là máinhà của khu vực Bắc Bộ. Địa hình phần lớn là đồi núi, trong đó các đồi núi caotập trung ở các huyện Sốp Cộp, Thuận Châu, Bắc n,... Sơn La có dịng sôngMã, sông Đà đi qua, phù sa từ hai con sơng này đã bồi nên những thung lũng, 2dịng sơng này cịn gây ra tình trạng xâm thực, sức nước mạnh khoét sâu vào cácngọn đồi, làm sụp những phần đất cao và mở rộng thung lũng ra. Phía Đơng làcác cao nguyên rộng lớn như cao nguyên Mộc Châu, đây là nơi có đồng cỏ lớn,là nơi chăn ni gia súc phù hợp. Địa hình cao, sơng suối nhiều, lắm thác ghềnh,nên đây là nơi có nguồn thủy điện dồi dài, nhà máy thủy điện Sơn La được xâydựng ở đây là nhà máy lớn nhất Đông Nam Á hiện tại. Phía Bắc và Đơng lànhững dãy núi cao vắt ngang chắn lại các lối giao thơng, vì thế đã tạo ra các đèonhư đèo Pha Đin, đèo Tà Xùa, đèo Lũng Lơ…

Khí hậu

Sơn La có khí hậu cận nhiệt đới ẩm vùng núi, mùa đông phi nhiệt đới lạnhkhơ, mùa hè nóng ẩm, mưa nhiều. Do địa hình bị chia cắt sâu và mạnh nên hìnhthành nhiều tiểu vùng khí hậu, cho phép phát triển một nền sản xuất nông - lâmnghiệp phong phú. Vùng cao nguyên Mộc Châu phù hợp với cây trồng và vậtnuôi vùng ôn đới. Vùng dọc sông Đà phù hợp với cây rừng nhiệt đới xanh quanhnăm.

Thống kê nhiệt độ trung bình năm của Sơn La có xu hướng tăng trong 20năm lại đây với mức tăng 0,5 °C - 0,6 °C, nhiệt độ trung bình năm của Thànhphố Sơn La hiện ở mức 21,1 °C, Yên Châu 23 °C; lượng mưa trung bình năm cóxu hướng giảm (thành phố hiện ở mức 1.402 mm, Mộc Châu 1.563 mm); độ ẩmkhơng khí trung bình năm cũng giảm. Tình trạng khơ hạn vào mùa đơng, gió tâykhơ nóng vào những tháng cuối mùa khơ đầu mùa mưa (tháng 3-4) là yếu tố gây

</div>Trang 13<div class="page_container" data-page="13">

Kinh tế Sơn La tăng trưởng cao chủ yếu do: Thu hút đầu tư tăng khá, đạt21 ngàn tỷ đồng, chiếm 37,5% GRDP, lần đầu tiên cao hơn cả nước (34,40%).Dự nợ tín dụng gần 79%/GRDP, cao nhất từ nhiều năm nay. Sơn La cũng lầnđầu tiên thuộc tốp tỉnh rải ngân vốn đầu tư công nhanh và cao nhất cả nước.

Đặc biệt, các nhà máy thủy điện lớn trên địa bàn vượt mức chỉ tiêu phátđiện. Các nhà máy thủy điện lớn chiếm trên 20% GRDP của tỉnh. Sự tăng, giảmsản lượng điện ảnh hưởng rất lớn đến tăng trưởng GRDP của tỉnh. Hiện tại, nềnkinh tế Sơn La tăng trưởng theo hình sin, phụ thuộc vào sản lượng điện cực tiểuvà cực đại của các nhà máy thủy điện lớn trên địa bàn (Do nguồn nước phát điệnbiến động năm nhiều, năm ít). Nơng sản hàng hóa, nhất là nhóm cây ăn quảcũng góp phần tích cực vào tăng trưởng.

Năm 2019, Sơn La tăng trưởng âm hơn 1%, thấp nhất trong hàng thập kỷqua (Chính là do thủy điện giảm trên 20% sản lượng). Đây cũng là nguyên nhânlàm cho tăng trưởng năm 2020 được đẩy lên.

Năm 2021, khi dịch Covid-19 được đẩy lùi, kinh tế đi vào phát triểnổn định, có khả năng trật tự tăng trưởng kinh tế của các vùng, các tỉnh sẽ có sựthay đổi đáng kể.

</div>Trang 14<div class="page_container" data-page="14">

Mật độ dân số phân bố khơng đều, tại Thành phố Sơn La có mật độ lênhơn 300 người/km2, các huyện Mai Sơn, Mộc Châu, Thuận Châu có mật độ hơn100 người/km2, huyện Sốp Cộp có mật độ rất thấp, 31 người/km2, những nơimật độ thấp nhất Sơn La đều nằm ở các xã thuộc các huyện Sốp Cộp, Bắc n,Sơng Mã, có xã chỉ 9 người/km2 như xã Mường Lèo (Sốp Cộp).

Sơn La có 270.000 hộ dân, nhưng lại có đến 92.000 hộ nghèo, là tỉnh cósố hộ nghèo lớn thứ 3 cả nước, chiếm 34%, là một trong những tỉnh nghèo củaViệt Nam. Các huyện Sốp Cộp,, vân hồ, Bắc Yên, là những huyện nghèo củaSơn La, hộ nghèo chiếm từ 40-52% tổng dân số từng huyện, nằm trong danhsách 54 huyện nghèo của cả nước.

II. ĐÁNH GIÁ NHU CẦU THỊ TRƯỜNGII.1. Đánh giá xu hướng thị trường

Tuy kinh tế khó khăn, đi du lịch vẫn cịn là một thói quen của đơng đảongười dân các quốc gia. Đóng góp 6% cho tổng GDP tồn thế giới, ngành dulịch năm 2017 có số lượt khách quốc tế là hơn 1 tỷ lượt khách và dự báo sẽ tiếptục tăng trưởng với tốc độ 3,3% để đạt mức 1,8 tỷ lượt khách năm 2030. Trongđó, đáng lưu ý là các thị trường mới nổi sẽ đạt mức tăng trưởng gấp đôi so vớitrước và chiếm hơn một nửa lượng khách du lịch - ước tính với con số kháchđến riêng các thị trường này đạt 1 tỷ lượt vào năm 2030.

Nhu cầu về sản phẩm du lịch sẽ có sự thay đổi, khách du lịch đang trong xuhướng thay đổi hành vi từ kiểu “viếng thăm, ngắm cảnh” thông thường tới cácđiểm đến mà muốn tìm hiểu sâu hơn về các giá trị và cuộc sống của bản địanhằm phát triển bản thân cá nhân của chính mình Các hình thức này đang đượcgọi chung là du lịch vì sức khỏe (tinh thần và tâm trí - Wellness Tourism).

Cơng nghệ phục vụ du lịch cũng có sự thay đổi do đặc tính di chuyển cao,các dịch vụ xúc tiến, bán sản phẩm du lịch cũng sẽ đòi hỏi sự thay đổi theo yêucầu của sản phẩm với mức độ phản hồi ngay lập tức để tạo sự hài lòng và thoảimái cho khách. Một con số thống kê nhanh sơ bộ cho biết giao dịch bán hàng

</div>Trang 15<div class="page_container" data-page="15">

Thứ nhất: Cơ cấu nguồn khách sẽ ngày càng đa dạng:

+ Về khả năng chi tiêu: du lịch đang ngày càng phổ biến, không chỉ những

người giàu có từ các nước phát triển mới đi du lịch mà tất cả các tầng lớp khác,từ nhiều quốc gia khác nhau cũng tham gia ngày càng đông đảo;

+ Về độ tuổi: người già, người mới nghỉ hưu đi du lịch ngày càng nhiềunên cần có những chương trình đặc biệt phục vụ nhu cầu về nghỉ dưỡng cho đốitượng khách này.

+ Về nhân thân: số người độc thân đi du lịch ngày càng tăng.

+ Về giới tính: Những thay đổi về vai trò và trách nhiệm trong gia đìnhkhiến khách là phụ nữ ngày càng tăng, yêu cầu các cơ sở có những cải tiến, bổsung các trang thiết bị, vật dụng và các dịch vụ, lịch trình phù hợp với nhu cầucủa nữ thương nhân.

+ Về loại hình: ngày càng nhiều những nhóm gia đình đăng ký đi du lịchvới sự tham gia của đầy đủ các thành viên của cả ba thế hệ trong gia đình, đặcbiệt các dịp lễ, cuối tuần và kỳ nghỉ hè của trẻ em.

Thứ hai: Xu hướng chọn các dịch vụ, hàng hố bền vững, có nhãn sinh

thái, thân thiện với mơi trường.

Đây là xu hướng của khách du lịch quốc tế đến Việt Nam, nhất là kháchđến từ các nước châu Âu, Bắc Mỹ, Nhật, Thái Lan. Họ có ý thức và nhu cầu caovề an toàn và sức khoẻ, ngày càng nhiều người muốn quay về với thiên nhiên.Vì vậy, cần triển khai thực hiện và tập trung tuyên truyền cho các những chươngtrình, dịch vụ thân thiện với mơi trường.

Thứ ba: ngày càng nhiều người sử dụng thời gian nhàn rỗi và thu nhập để

nghỉ ngơi và hưởng thụ các dịch vụ có lợi cho sức khoẻ và sắc đẹp.13

</div>Trang 16<div class="page_container" data-page="16">

Đáp ứng xu hướng này, cần tạo những khu vực không hút thuốc lá, khôngbán và phục vụ rượu mạnh, bổ sung các thực đơn tăng cường rau, củ, quả chứngminh được nguồn gốc, các món ăn ít béo, đường, calo hoặc ít carbohydrate, cácđồ uống ít calo và ít cafein, tăng cường tổ chức câu lạc bộ sức khoẻ với nhữngdụng cụ, thiết bị thể thao, phòng tập yoga, sân tennis, bể bơi, bể sục, phòng tắmnước khoáng, ngâm thuốc bắc, nơi phơi nắng hoặc các phòng matxa... ; các dịchvụ du lịch kết hợp chữa bệnh thời đại như các bệnh gut, tiểu đường, timmạch ..v.v.

Thứ tư: Xu hướng ngày càng tăng nhu cầu khách lựa chọn chương trình du

lịch có sự kết hợp giữa các loại hình du lịch.

Ví dụ: nghỉ biển kết hợp với hội nghị, du lịch khen thưởng kết hợp thăm dòthị trường, du lịch nghỉ dưỡng ngắn ngày kết hợp với casino...v.v. địi hỏi các cơsở đa dạng hố các sản phẩm như tạo chương trình nghỉ ngơi tham quan di tíchlịch sử kết hợp thăm trang trại trồng rau, chè và cây ăn quả, tổ chức các hoạtđộng giải trí trên biển.

Thứ năm: xu hướng chọn tour du lịch tự thiết kế, đặt chỗ qua mạng; tự lựa

chọn dịch vụ, khơng đi theo tour trọn gói.

Du lịch mang tính cá nhân nhiều nhất là dịch vụ ăn uống. Vì vậy các doanhnghiệp lữ hành, vận chuyển, khách sạn thường kết hợp tổ chức các chương trìnhchỉ cung ứng một phần dịch vụ du lịch như Hãng Hàng không quốc gia ViệtNam (Vietnam Airlines) đã tổ chức khá thành công gói sản phẩm Free and Easychỉ gồm vé máy bay, dịch vụ đón tiễn sân bay và 3 đêm khách sạn. Nếu có nhucầu, khách có thể tiếp tục mua tour lẻ và các dịch vụ khác tại điểm đến. Nhưvậy, để hỗ trợ thúc đẩy xu hướng này, cần hỗ trợ nâng cao năng lực tiếp cận thịtrường của các doanh nghiệp, cơ quan xúc tiến du lịch bằng các công cụ cậpnhật theo đời sống hiện đại như các mạng mobile, mạng xã hội như Facebook,Twitter…

</div>Trang 17<div class="page_container" data-page="17">

III. QUY MÔ CỦA DỰ ÁN

III.1. Các hạng mục xây dựng của dự án

Diện tích đất của dự án gồm các hạng mục xây dựng như sau:

</div>Trang 18<div class="page_container" data-page="18">

TTNội dung Diện tích ĐVT

13 Khu nhà liền kề, shophouse, nhà song lập 10.400 m2

14 Đất cây xanh cảnh quan 171.232 m2

I.B Khu B: Khu vui chơi giải trí, cắm trại dã ngoại 330.000 m2

15 Nhà điều hành + văn phòng + lễ tân 500 m2

16 Khu vui chơi giải trí 20.000 m2

17 Khu trung tâm dịch vụ thương mại (nhà hàng, cà

23 Khu trồng cây, vườn chim 200.000 m2

24 Đất cây xanh cảnh quan 70.450 m2

I.C Khu C: Khu du lịch văn hóa, tâm linh 2.300.000 m2

25 Nhà điều hành + lễ tân 1.500 m2

26 Nhà ở nhân viên 3.000 m2

27 Khu du lịch tâm linh 6.000 m2

28 Khu du lịch văn hóa dân tộc, lịch sử 5.000 m2

</div>Trang 19<div class="page_container" data-page="19">

Tư vấn dự án: 0918755356-0303034381

thống - Hệ thống cấp điện tổng thể thống Hệ- Hệ thống thoát nước tổng thể thống Hệ

</div>Trang 20<div class="page_container" data-page="20">

III.2. Bảng tính chi phí phân bổ cho các hạng mục đầu tư

TTNội dung Diện tích ĐVT Đơn giá Thành tiềnsau VAT

</div>Trang 21<div class="page_container" data-page="21">

Tư vấn dự án: 0918755356-0303034381

TTNội dung Diện tích ĐVT Đơn giá Thành tiềnsau VAT

17 Khu trung tâm dịch vụ thương mại (nhà hàng, cà phê giải khát,...)

</div>Trang 22<div class="page_container" data-page="22">

TTNội dung Diện tích ĐVT Đơn giá Thành tiềnsau VAT

</div>Trang 23<div class="page_container" data-page="23">

Tư vấn dự án: 0918755356-0303034381

TTNội dung Diện tích ĐVT Đơn giá Thành tiềnsau VAT

2 Thiết bị khu nghỉ dưỡng (nội thất) TrọnBộ 120.000.000 120.000.000

6 Thiết bị nhà tập thể dục - phục hồi sức khỏe TrọnBộ 600.000 600.000

III Chi phí quản lý dự án1,249 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL%11.922.557

1 Chi phí lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi 0,090 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL% 856.0472 Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi 0,257 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL% 2.451.104

</div>Trang 24<div class="page_container" data-page="24">

TTNội dung Diện tích ĐVT Đơn giá Thành tiềnsau VAT

5 Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu tiền khả thi 0,015 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL% 138.6516 Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi 0,042 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL% 403.881

V Chi phí đền bù, GPMB50,0 ha/TT1.000.00050.000.000

</div>Trang 25<div class="page_container" data-page="25">

IV. ĐỊA ĐIỂM, HÌNH THỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNGIV.1. Địa điểm xây dựng

Dự án“Khu du lịch Sinh thái” được thực hiệntại

Vị trí vùng thực hiện dự án

IV.2. Hình thức đầu tư

Dự ánđượcđầu tư theo hình thức xây dựng mới.

V. NHU CẦU SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ĐẦU VÀOV.1. Nhu cầu sử dụng đất

Bảng cơ cấu nhu cầu sử dụng đất

V.2. Phân tích đánh giá các yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu của dự án

Các yếu tố đầu vào như nguyên vật liệu, vật tư xây dựng đều có bán tại địaphương và trong nước nên các yếu tố đầu vào phục vụ cho quá trình thực hiện làtương đối thuận lợi và đáp ứng kịp thời.

Đối với nguồn lao động phục vụ quá trình hoạt động sau này, dự kiến sửdụng nguồn lao động của gia đình và tại địa phương. Nên cơ bản thuận lợi choquá trình thực hiện.

</div>Trang 26<div class="page_container" data-page="26">

CHƯƠNG III. PHÂN TÍCH QUI MƠ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNGCƠNG TRÌNHLỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT CƠNG

I. PHÂN TÍCH QUI MƠ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH

Bảng tổng hợp quy mơ diện tích xây dựng cơng trình

13 Khu nhà liền kề, shophouse, nhà song lập 10.400 m2

I.B Khu B: Khu vui chơi giải trí, cắm trại dã ngoại330.000 m2

15 Nhà điều hành + văn phòng + lễ tân 500 m2

</div>Trang 27<div class="page_container" data-page="27">

Tư vấn dự án: 0918755356-0303034381

II. PHÂN TÍCH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT, CÔNG NGHỆII.1. Khu Resort nghĩ dưỡng

Với phong cách kiến trúc hiện đại tinh tế theo cấu trúc phong thủy kết hợp

hài hịa cùng khơng gian mở, “Khu du lịch sinh thái vườn Mắc Ca” là tổ hợp

dịch vụ thể thao, giải trí, nghĩ dưỡng thư giãn, vui chơi tiêu chuẩn quốc tế, là nơikết nối giao thương, sẻ chia khoảnh khắc, là điểm đến cho các hoạt động giađình và cộng đồng, hoạt động thư giãn, nghĩ dưỡng yên tĩnh tránh xa những ồnào của cuộc sống. Ngoài ra, khu Resort nghỉ dưỡng cịn có các hạng mục khácphù hợp với mục tiêu của dự án.

Danh mục các cơng trình chính Khu A: Resort nghỉ dưỡng+ Khu Resort (207 phịng)

+ Khu khách sạn 5 sao (500 phòng)+ Khu nhà hàng - cà phê giải khát+ Hồ bơi, sân tennis, sân golf,….+ Khu spa, dịch vụ,…..

II.1.1. Không gian khu Resort nghĩ dưỡng

Xây dựng một quần thể bao gồm các nhà nghỉ dưỡng theo cấu trúc phongthủy vừa hiện đại cao cấp vừa mang lại cảm giác thư giãn. Các nhà nghỉ nàyđược bố trí theo cụm gồm 3 căn, với diện tích mỗi cụm là 108m2, tổng cộng có69 cụm được bố trí theo cấu trúc phong thủy, kết hợp với mạng lưới đường đi lạinội bộ một cách hài hòa. Dự kiến xây dựng khoảng 207 căn.

</div>Trang 28<div class="page_container" data-page="28">

Các resort nghỉ dưỡng theo cấu trúc phong thủy mang lại cảm giác thư giãn(minh họa)

Resort nằm giữa rừng thông, đặc trưng của núi rừng (minh họa)

Phòng nghỉ được thiết kế nổi bật bởi lối kiến trúc cấu trúc phong thủy, kếthợp kiến trúc mở độc đáo rợp bóng mát trong rừng thơng, bên cảnh phong cảnhhữu tình. Với cách thiết kế tinh tế, hài hịa, tồn bộ khơng gian bên trong và bênngoài được kết nối một cách nhẹ nhàng. Tường không được sơn mà được ốpgạch tạo nên vẻ độc đáo và mang lại cảm giác thư giãn, thoải mái.Chủ nhân căn

</div>Trang 29<div class="page_container" data-page="29">

Tư vấn dự án: 0918755356-0303034381

phịng ln cảm nhận được nắng và gió tự nhiên, hòa quyện với đất trời ở mọilúc, mọi nơi.

II.1.2. Khu nhà nghỉ dưỡng

Nhà nghỉdưỡng hiện nay đang là địa điểm được nhiều người lựa chọn cho

chuyến nghỉ dưỡng dài ngày. Xu hướng thiết kế nội thất khách sạn cũng thay đổi

rất nhiều để phù hợp với xu thế và thẩm mỹ của xã hội. Đây cũng là điều khiếnnhiều chủ đầu tư khách sạn băn khoăn để làm sao mang đến không gian độc đáo,đáp ứng đầy đủ các yêu cầu từ mọi tầng lớp khách hàng từ thương gia cho đếnnhững đối tượng du lịch bình dân, mang cảm giác mới lạ và thoải mái cho từngđối tượng khách hàng.

Dự án với chủ đạo là kiến trúc phong thủy, hịa mình với thiên nhiên núirừng gồm 500 căn, được chia thành 99 cụm bố trí theo hình chữ vạn trong phậtgiáo. Mỗi căn có diện tích khoảng 42m2.

</div>Trang 30<div class="page_container" data-page="30">

Nhà nghỉ theo kiến trúc phong thủy (minh họa)

Các căn còn lại, xây dựng theo hướng phòng bungalow, một quần thể baogồm các nhà nghỉ dưỡng dạng nhà sàn, nhà rông dân tộc. Các nhà nghỉ này đượcbố trí rãi rác với các mạng lưới đường đi lại nội bộ như một làng dân tộc thu nhỏthật gần gũi với môi trường sinh thái tự nhiên.

Nhà nghỉ dạng nhà sàn (hình minh họa)

Với lợi thế là không gian, cảnh quan môi trường trong lành là cơ sở đểphát triển khu nghỉ dưỡng với một không gian sống động, tươi mới nhưng cũngyên tĩnh và đầy trầm lắng. Du khách sẽ được tắm mình trong khơng gian xanhmát của cây cỏ lẫn bầu trời trong lành, không ổn ào, không công việc, khơngkhói bụi,... và sẽ hồn tồn được thư giãn.

</div>Trang 31<div class="page_container" data-page="31">

Tư vấn dự án: 0918755356-0303034381

Khu nhà dưới tán rừng

Khu nhà dưới tán rừng hay còn được gọi là bungalow - là loại nhà tiêu biểu củangười Ấn Độ, tồn tại từ thế kỷ thứ 17. Bungalow trong khu dự án sẽ được xâydựng từ một đến hai tầng. Dự án còn tiến hành xây dựng các nhà ởđộc đáo vàthú vị giúp khách du lịch có thể có những trải nghiệm mới mẻ và riêng tư.Dukhách sẽ được tắm mình trong khơng gian xanh mát của quần thể sinh thái trồngcác cây nông nghiệp lẫn bầu trời trong lành, khơng ổn ào, khơng cơng việc,khơng khói bụi,... du khách sẽ hồn tồn được thư giãn. Thiết kế phịng ngủ đẹp,

</div>Trang 32<div class="page_container" data-page="32">

tiện nghi, diện tích căn phịng phù hợp tuỳ theo tổng diện tích, bên cạnh đó, việcbài trí nội thất hợp lý, màu sắc ấm áp, sử dụng tranh treo, lọ hoa, rèm cửa cũnggóp phần tạo cảm giác thoải mái, dễ chịu cho người sử dụng. Không những thếdu khách đến nghỉ dưỡng nơi đây sẽ trực tiếp trải nghiệm được làm ra những sảnphẩm của mình và được trả phí cho những sản phẩm ấy. Đi kèm với dịch vụnghỉ dưỡng, dự án còn cung cấp cho du khách các dịch vụ đi kèm giúp du kháchcó thể có 1 khơng gian nghỉ tiện nghi và đầy đủ nhất.Với lợi thế là không gian,cảnh quan môi trường trong lành là cơ sở để phát triển khu nghỉ dưỡng, kết hợpvới các dịch vụ khác lý tưởng cho việc trải nghiệm hoặc những buổi picnic, dãngoại, ...

Nội thất sang trọng

</div>Trang 33<div class="page_container" data-page="33">

Tư vấn dự án: 0918755356-0303034381

Sử dụng nguyên liệu tự nhiên

Nếu như những ngơi nhà bình thường sẽ được làm từ bê tơng, cốt thép,nhà bungalow lại sử dụng hồn tồn ngun liệu tự nhiên để tạo sự thân thiệnvới môi trường. Những ngôi nhà bungalow đa phần được tạo nên từ gỗ, ngồi racó thể dùng thêm các ngun vật liệu khác như mây, tre, nứa.

</div>Trang 34<div class="page_container" data-page="34">

Nhỏ nhưng đầy đủ tiện nghi

Bạn sẽ không thể thấy những ngôi nhà bungalow nhiều tầng, nguy nga,tráng lệ được đâu, bởi chúng được thiết kế nhỏ gọn nhưng vẫn đảm bảo sự tiệnnghi đem lại sự thoải mái cho người ở.Từng khơng gian trong ngơi nhà gỗ sẽđược tối ưu hóa để đảm bảo tận dụng tối đa. Ngôi nhà thậm chí có diện tích nhỏnhưng vẫn đầy đủ các khơng gian chức năng cũng như các vật dụng, thiết bị cầnthiết cho cuộc sống hiện đại.

</div>Trang 35<div class="page_container" data-page="35">

Tư vấn dự án: 0918755356-0303034381

Những lựa chọn khác cho trang trí nội thất

</div>Trang 36<div class="page_container" data-page="36">

II.1.3. Khu dịch vụ nhà hàng, hội nghị

Với nội thất bằng gỗ tông màu ấm, bày trí đơn giản nhưng sang trọng,khơng gian nhà hàng đặc biệt phù hợp cho những bữa ăn ấm áp bên người thânvà gia đình.Nhà hàng phục vụ các món ăn đa dạng được chế biến từ nhữngnguyên liệu tươi ngon nhất của Tây Nguyên. Thực đơn tại quán đa dạng chắt lọctinh hoa các món ăn Việt và món ăn nước ngồi, được bày biện mang tính nghệthuật cao. Thực khách khơng chỉ ngon miệng mà cịn cảm thấy ngon mắt khinhìn ngắm các tác phẩm nghệ thuật làm từ đồ ăn.

Để tạo nên mẫu thiết kế nhà hàng ăn uống hiện đại, tập trung họa tiếttrang trí mang đậm dấu ấn trẻ trung năng động, đơn giản nhưng vẫn rất bắt mắt.Vì vậy, phong cách này sẽ là điểm hấp dẫn lớn với những khách hàng trẻ tuổi,cá tính, yêu thích sự sáng tạo và những gam màu nhẹ nhàng, phù hợp với phongthủy, nghỉ dưỡng.

</div>Trang 37<div class="page_container" data-page="37">

Tư vấn dự án: 0918755356-0303034381

Nhà hàng ăn uống sang trọng, lịch thiệp khơng thể thiếu đi những cáchtrang trí đẹp. Bạn cần chú ý tới sự kết hợp hài hòa của các yếu tố: màu sắc, ánhsáng,đồ nội thất và cách bài trí nhà hàng.

Màu sắc là yếu tố khiến cho thực khách cảm nhận về những ấn tượng đầutiên. Để thiết kế nhà hàng sang trọng hiện đại, bạn cũng cần chú ý rất nhiều vềmàu sắc như dùng màu bình dị và đơn sắc mang đến sự đơn giản không cầu kỳ.

Đồ nội thất là yếu tố thể hiện sự phong cách và cá tính riêng của nhàhàng. Với thiết kế nhà hàng đơn giản, bạn cần lựa chọn những vật dụng như bànghế sử dụng những vật liệu đơn giản như gỗ, tre, nhựa… vừa đơn giản lại vừasang trọng.

</div>Trang 38<div class="page_container" data-page="38">

Thiết kế những chiếc đèn treo, đèn thả sắc màu là điểm nhấn tạo nênthẩm mỹ cho nhà hàng. Cộng thêm các chi tiết cây xanh, tranh ảnh trang tríkhác thêm phần nổi bật. Ngoài ra, tùy theo các phong cách thiết kế nhà hàng

</div>Trang 39<div class="page_container" data-page="39">

Tư vấn dự án: 0918755356-0303034381

</div>Trang 40<div class="page_container" data-page="40">

Nhà hàng tại khách sạn mang phong cách Á âu sang trọng sức chứa 100khách cao cấp hướng biển tại tầng cao nhất cho không gian trải rộng với nhữngmón ăn ngon đa dạng từ Á đến Âu thì nhà hàng tại đây đáp ứng được nhu cầucủa khách lưu trú.

II.1.4. Khu hồ bơi

Sự kết hợp giữa vẻ sang trọng và cao cấp của những cơng trình kiến trúcluôn gắn liền với những hồ bơi xanh ngát. Một căn Resort có hồ bơi ngay tạikhn viên sân vườn sẽ tơn vinh nên sự đẳng cấp và tính cách phóng khống củagia chủ, khiến cho mọi vị khách cảm thấy thoải mái và dễ chịu.

Không những thế, hồ bơi còn đem lại rất nhiều giá trị cho du khách, tạonên một mảng xanh, làm cho bầu khơng khí xung quanh ngôi nhà của bạn trởnên mát mẻ, trong lành và dễ chịu, tạo nên cảm giác tĩnh lặng, giảm bớt căngthẳng sau những giờ làm việc học tập mệt mỏi.

Bên cạnh đó, khơng gian sân vườn có thêm hồ bơi khiến cho những buổitiệc cuối tuần càng trở nên vui vẻ và hồnh tráng hơn. Khơng cần phải đếnnhững khách sạn có bể bơi đắt đỏ và đơng người chen chúc, bạn có thể tạo ra

</div>