Chuyên đề thực tập: Hoàn thiện công tác quản lý tòa nhà ecohome 2 tại công ty cổ phần quản lý bất động sản ecolife

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (12.27 MB, 57 trang )

Trang 1<div class="page_container" data-page="1">

TRUONG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DAN

KHOA BAT DONG SAN VA KINH TE TAI NGUYEN

DE TAI

HOÀN THIỆN CONG TAC QUAN LY TOA NHÀ ECOHOME 2 TẠI CONG TY CO PHAN QUAN LY BAT DONG SAN ECOLIFE

GVHD : PGS.TS Ngô Thị Phuong Thao Ho va tén : Nguyễn Thị Huế

Mã sinhviên : 11192152

Lớp : Kinh doanh Bắt động sản 61B

Hà Nội, 5/2023

</div>Trang 2<div class="page_container" data-page="2">

LỜI CAM ĐOAN

Em xin cam đoan đây là nghiên cứu của riêng em và được sự hướng dẫn của

PGS.TS. Ngô Thị Phương Thảo. Các nội dung nghiên cứu, kết quả trong đề tài này là trung thực. Ngồi ra khơng có bất cứ sao chép của người khác. Nội dung báo cáo thực tập là sản phâm em đã nỗ lực nghiên cứu trong q trình thực tập tại Cơng ty

Cé phần Quan lý bất động sản Ecolife.

Các số liệu, kết quả trình bày trong báo cáo là hồn tồn trung thực, em xin

chịu hồn tồn trách nhiệm nêu như có vân đê gì xảy ra.

Hà Nội, ngày 22 tháng 05 năm 2023Sinh viên thực hiện

NGUYEN THỊ HUE

</div>Trang 3<div class="page_container" data-page="3">

LOI CAM ON

Trong thời gian tim hiểu tại Công Công ty Cổ phan Quản ly bat động san Ecolife em đã được học hỏi, trực tiếp trải nghiệm công việc liên quan đến ngành học của mình. Qua đó giúp em có thé vận dụng các kiến thức đã học trên trường áp dụng thực hành, trau đồi kinh nghiệm, rèn luyện tác phong và phẩm chất nghề nghiệp

Em cảm ơn thầy cô khoa Khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên trường Đại học Kinh tế quốc dân đã tận tình truyền đạt cho em những kiến thức quý

giá,những kinh nghiệm khi làm việc. Đặc biệt là PGS. TS. Ngơ Thị Phương Thảo

đã tận tình hướng dẫn em trong suốt thời gian thực tập, nghiên cứu chuyên đề

Em nhận thấy chuyên đề của em sẽ không tránh khỏi nhiều thiếu sót. Em rất mong nhận được sự góp y,nhan xét b6 sung những phan thiếu hụt của chuyên đề từ các ý kiến của thầy cơ giúp em hồn thiện hơn về kiến thức của mình .Cuối cùng, em xin gửi lời cảm ơn đến chị Trần Thu Hà -Giám đốc ban Ecohome 2 cùng toàn thé anh chi ở các phịng ban của Cơng ty Cổ phan Quản lý bất động sản Ecolife đã tạo điều kiện cho em được học tập, giúp đỡ em tận tình trong suốt thời gian thực tập.

Em xin chân thành và trân trọng cảm ơn!

</div>Trang 4<div class="page_container" data-page="4">

DANH MỤC CHU VIET TAT

STT Tir viét tat Day du tiéng Viét

6 TTTM Trung tâm thương mại7 BỌT Ban quản tri

8 ECL Ecolife

9 QLVH Quan ly van hanh

10 PCCC Phong cháy chữa cháy11 CSKH Cham soc khach hang12 PNRR Phong ngừa rủi ro

</div>Trang 5<div class="page_container" data-page="5">

DANH MỤC HÌNH BANG BIEU

Danh mục hình

Hình 1.1. Cau trúc quản lý vận hành chung cư tại Việt NĐam... ... 8

Hình 2.1. Sơ đồ tổ chức Cơng ty cơ phan quản lý BĐS Ecolife... 22 Hình 2.2. VỊ trí dự án NOXH Ecohome 2 ...---- 5 =5 + +++<ss+<+sess+c+z 25Hình 2.3. Hiện trạng tịa C1 của chung cư Ecohome... --- --- -s«s«+++ 26

Hình 2.4. Sơ đồ bộ máy quản lý tịa nhà chung cư Ecohome 2... 27 Hình 2.5. Biên lai thu tiền...-...----©25c+c2vtrrrtEEktrrrttrirrrrriirrrirrree 36

Danh mục bảng

Bang 1.1. Céng tac 205i 017 ....ố... 13 Bang 1.2. Công tác bao dưỡng vận hành hệ thong kỹ thuật ... 15 Bang 2.1. Cơng việc bảo trì hệ thống cấp thốt nước...--- + 31 Bảng 2.2. Thống kê số lượng camera tòa nhà...--2- 2: 52+ 2222 s+£xezse2 33 Bang 2.3. Bảng phân công công việc bộ phận an nĩnh... .-- --- 55+ 34Bảng 2.4. Bảng phí dịch vụ gửi xe vé tháng... ---cccccsscssscrseersserseree 38

</div>Trang 6<div class="page_container" data-page="6">

MỤC LỤC

0909906900077... ... i LOT CAM ƠN... 05 5 <9 g9 v0 9 0 95s s2 ii DANH MỤC CHU VIET TAT uu...csscsssssssssessessssssssseseecsnsssssscssesanssnssscseeancsnesseescees iii DANH MỤC HINH BANG BIEU .u..cssssssssesssessesssesssessssssssssessssssssssesssesensssesseseseese iv

18000000 —... Y

098/9627710055... 1 1. Lý do chọn đề tài...--- - sex 2 2k2 1EE121121121121. 1111111111 re. 1 2. Mục đích nghiên cứu đề tài...--- - 2: s5s+E++E2E£EcEEeEEeEkerkerkrrerreee 2 3. Đối tượng nghiên CỨu...- - 2-52 2 2 E+E£EEEEEEEEEEEEEE21121217111 211.1 2 4. Phạm vi nghién CỨU... .- - - G3 c1 92183311831 1 9111 911 1 11111 1 ng ng 25. Phương pháp nghiên CỨU...- --- 5 5 + vn HH ng tiệt 3

6. Kết cấu 00 woe 7 .ằẽ. II... 3 CHƯƠNG 1. CƠ SỞ KHOA HỌC VE QUAN LY TOA NHÀ CHUNG CƯ....4 1.1 Những van đề chung về chung cư ...--- 2-2 ©52+c2+£E+£EezEzresrxered 4

1.1.1 Khai ni€m Chung ao... ... 4

1.1.2 Phân loại, phân hang ...- ..-- - G131 SH rệt 4

1.1.3 Vai trO cla CHUNG CU occ ... 6 1.2. Những van dé chung quan lý tòa nhà chung cu ...---5- 2-527 I9 in. ... 71.2.2. Mơ hình quản lý Chung CƯ... 5 «61x eEseEeserserskrseree 81.2.3. Vai trị quan lý tịa nhà chung CU ...-- - 55555 *S+<s+sssseeess 101.2.4. Mục đích quản lý tịa nhà chung CU ... ..- -- «<< <<s<+s<++2 101.2.5. Quy định pháp luât quản lý tòa nhà chung cư... ... --‹- 111.3. Nội dung công tác quan lý tòa nhà ...- s5 s + + +svexsseesesers 13

</div>Trang 7<div class="page_container" data-page="7">

1.3.1. Nội dung cơng tác dich vụ vệ sinh...----«++-s<++ssxsseesssess 13 1.3.2. Nội dung cơng tác dịch vụ bảo dưỡng vận hành hệ thong ky

CHUA eee ee ce ... 15

1.3.3. Nội dung cơng tác dich vụ an ninh bảo VỆ...---‹+--<«++ 161.3.4. Nội dung cơng tác dịch vụ chăm sĩc khách hàng... 171.3.5. Nội dung khai thác các dịch vụ gia tăng khác... -- --- - 17 1.4. Các yếu tơ ảnh hưởng quản lý tịa nhà chung cư...-..---: 18 1.4.1. Yếu tố chủ quane.ccececcesceccessesseessessessessessessessesssessessesseesessesseeseess 18 1.4.2. Yếu tố khách quan...----¿- ¿+ +++x++E++£x++Ex++rxzrxrrxeerxeerxee 19

CHUONG 2. DANH GIA THUC TRANG QUAN LY TOA NHA CHUNG

CƯ ECOHOME 2 CUA CƠNG TY CP QUAN LY BĐS ECOLIFE ... 21 2.1. Khái quát về Cơng ty cổ phan quản ly BĐS Ecolife và tồ nhà

|DM\0)0)19/0Ưrt... 21

2.1.1. Quá trình hình thành và phat trién của Cơng ty Cổ phan Quan lý

bat động sản ECỌIÍG...- -ĩ- Gà HH HH gu nà HH Hưng ngà 21

2.1.2. Chức năng của t6 chứỨC...--- + ¿+ s+S++EE+EE+E££E£Eerkerkerxersrree 22

2.1.3. Lĩnh vực hoạt động ... -. - -- 2 St S239 HH ng re 22

2.1.4. Tam nhìn, sứ mệnh,giá trị cốt lõi...--- 2 s2 s2£++z+=szs4 23 2.1.5. Các phân khúc vận hành...-- - -- + + k+*kEseeeEeseeeeerereere 242.2. Thực trạng quan ly tồ nha chung cư Ecohome 2 tại cơng ty. ... 25

2.2.1. Khái quát dự án tịa nhà Ecohome 2 ...- -- «<< c+s++ex 25 2.2.2. Thực trang mơ hình quản lý và cơng tác tổ chức quan lý... 27 2.2.3. Thực trang quản lý tịa nhà chung cư Ecohome 2... 28 2.3.2. Những kết quả đạt được ...---¿--2¿©2++2c++cx+erxrsrxerrxerxeerxee 39 2.3.3. Hạn chế và nguyên nhân...----¿-¿ 2 ++x++zx+zx++zx++rxez 39

CHƯƠNG 3. GIẢI PHÁP NHẰM HỒN THIEN CONG TÁC QUAN LÝ

TOA NHÀ ECOHOME 2 TẠI CƠNG TY CO PHAN ECOLIFE... 42

</div>Trang 8<div class="page_container" data-page="8">

3.1. Dinh hướng và mục tiêu hồn thiện cơng tác quản lý toa nha

Ecohome 2 tại CONG ty ...-- - -- c1 TH TH HH ng 42 3.1.1. Về quy trình quản lý chung cư...---2- 2-2 5 sz+sz+z++zxezseez 42 3.1.2. Về bộ máy quản lý chung cư cần phải được nâng cao kiến thức

chuyên môn, năng lực quan ÏÚ...- --- << + 31835111311 9111 111v ng rey 42 3.1.3. Vận hành và khai thác tòa nhà hiệu quả, bền vững với môi

0) ... 42

3.2. Gidi PAP... ... 43

3.2.1. Hoan thién chat lượng các dịch vụ của tòa nhà...- -- 43

3.2.2. Đào tạo chuyên môn, nâng cao chất lượng nguồn nhân lực ... 45

3.2.3. Nâng cao trách nhiệm và ý thức sử dụng của cư đân... 46

3.2.4. Ap dụng các phần mềm vào công tác quản lý...-.--- 41

3.3. ‹ 0ï; na... 41

0009000757 ... 48

TÀI LIEU THAM KHẢO ...2---2222°£©EEEEEEEV2222222eEEEE2222vvvzrzsree 49

</div>Trang 9<div class="page_container" data-page="9">

LỜI MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài

Phát triển nhà ở là một trong những chính sách phát triển kinh tế xã hội quan

trọng của nhiều quốc gia trên thế giới. Theo Tổng cục thống kê năm 2021, dân số trung bình của nước ta là 98.506.193 người,trong đó dân số thành thị 36,57 triệu người, chiếm 37,1%. Một dự báo của Ngân hàng thé giới(WB) năm 201 1 chỉ ra rằng từ năm 2020 đến 2025 dự kiến 50% dân số Việt Nam sẽ sống ở thành thị.Thực tế các nước cho thay dé đây nhanh q trình đơ thị hóa và cơng nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước thì vân đê nhà ở cân phải được giải quyêt một cách đúng đăn .

Quá trình đơ thị hố ở nước ta diễn ra mạnh mẽ, với tốc độ nhanh, tăng trưởng kinh tế phát triển, kéo theo nhu cầu về nhà ở tại các thành phố và đô thị ngày càng lớn đặc biệt là tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Hiện nay dé đáp ứng nhu cầu

sinh sống, học tập và làm việc của cư dân đô thị cũng như dân nhập cư thì các chung

cư, trung tâm thương mại hoặc các tịa nhà tơ hợp mọc lên ngày càng nhiều. Trong những năm gần đây, việc tiếp cận với các căn hộ chung cư khơng cịn q khó đối với người dân do nhà nước có nhiều chính sách hỗ trợ, thúc đây và tạo điều kiện cho việc mua nhà được dễ dàng và thuận lợi hơn . Tuy nhiên việc sinh sống tại nhà chung cư sẽ khác rất nhiều so với nhà mặt đất một phần xuất phát từ vấn đề sở hữu và sẽ phát sinh rất nhiều vấn đề . Lúc này, công tác quản lý các tòa nhà lại là yêu cầu thực

tế và bức thiết hơn bao giờ hết.

Hiện nay chất lượng công tác quản lý một số chung cư ở Hà Nội lại chưa thực sự được thực hiện một cách nghiêm túc. Thời gian gần đây xảy ra nhiều vụ việc liên quan đến quản lý tòa nhà chung cư như: tranh chấp, mâu thuẫn giữa cư dân với chủ đầu tư về phần diện tích sở hữu và sử dụng chung, chất lượng của cơng trình xây dựng khơng được đảm bảo khi đi vào khai thác và sử dụng nhanh xuống cấp,... Và hơn thế có những vụ việc đáng tiếc xảy ra liên quan đến tính mạng con người như việc một bé gái rơi từ tầng 12A của tòa nhà 60B Nguyễn Huy Tưởng, Thanh Xuân,Hà nội nhưng rất may một người đàn ông đã đỡ được và không xảy ra nguy hiểm .Hay vụ cháy ở cư Goldmark City (địa chỉ tại số 136 Hồ Tùng Mậu, Bắc Từ Liêm, Hà Nội) vào ngày 20/11/2020 rất may khơng có thiệt hại về người . Đó chỉ là một vài vụ việc liên quan đến công tác quản lý nhà chung cư. Vấn đề đặt ra là thực trạng công tác quản lý nhà chung cư hiện nay như thế nào, chất lượng công tác quản lý nhà

</div>Trang 10<div class="page_container" data-page="10">

chưng cư có được đảm bảo hay không đặc biệt là ở các khu NOXH xây theo hìnhthức chung cư.

NOXH là loại hình nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho những đối tượng được hưởng các chính sách về hỗ trợ nhà ở theo quy định của Luật nhà ở xã hội, quy định theo từng loại nhà cụ thé. Vì vậy cu dan NOXH chủ yếu năm trong các đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội như : người có thu nhập thấp, cán bộ cơng chức ...theo luật định. Ngồi ra chi phí sử dung dịch vụ hàng thang của cư dân sinh sống tại đây sẽ thấp hơn so với các chung cư cao cấp khác để phù hợp với mức thu nhập. Vậy nhà ở cho người thu nhập thấp thì có đồng nghĩa với việc chất lượng công tác quản lý thấp. Nhận thức rõ tầm quan trọng của việc quản lý chung cư tại tịa nhà Ecohome2 nói riêng và các tịa nhà khác trên cả nước nói chung, trên cơ sở kết hợp

giữa kiến thức lý luận và thực tiễn trong phạm vi hiểu biết của mình em đã chọn đề tài:” Hồn thiện cơng tác quản lý tịa nha Ecohome 2 tại Công ty cô phần quản lý bat

động sản Ecolife”

2. Mục đích nghiên cứu đề tài

- _ Hệ thống hóa những lý thuyết cơ bản về quan lý tòa nhà chung cư tại Việt

- Phan tích, đánh giá thực trạng quản lý khai vận hành và khai thác tòa nhà Ecohome 2 của Công ty Cổ phan quản lý BĐS Ecolife, làm rõ thành tựu và hạn chế trong công tác quản lý

- Tir đó tìm hiểu ngun nhân và dé xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống quản lý vận hành và khai thác tòa nhà chung cư Ecohome 2.

3. Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là cơng tác quản lý tịa nhà chung cư Ecohome

2 của Công ty quản lý BĐS Ecolife4. Phạm vi nghiên cứu

Đề tài tập trung nghiên cứu công tác quản lý tòa nhà Ecohome 2 từ tháng 2/2023 đến nay với 5 nội dung chính:

- Nội dung dịch vụ vệ sinh

- Nội dung dịch vụ bảo đưỡng hệ thống kĩ thuật

</div>Trang 11<div class="page_container" data-page="11">

- Nội dung dịch vụ an ninh

- Nội dung dịch vụ chăm sóc khách hàng- Nội dung khai thác các dịch vụ gia tăng.5. Phương pháp nghiên cứu

Trong bài có hai phương pháp được sử dụng chủ yếu:

Phương pháp thu thập, tổng hợp, phân tích dit liệu từ các bài nghiên cứu,văn

bản pháp luật quy định liên quan đến công tác quản lý chung cư hiện nay dé làm co

sở nghiên cứu công tác quản lý chung cư, từ đó nghiên cứu sâu cơng tác quản lý tại

tịa nhà Ecohome 2 của Cơng ty quản lý BĐS Ecolife. Nguồn tài liệu có thể tham khảo được: các văn bản luật của các cơ quan Nhà nước;các bài nghiên cứu khoa học;

Các báo, tạp chí chun ngành bất động sản,các trang thơng tin chính thống trên

Phương pháp khảo sát ,điều tra thực tế: hỏi trực tiếp cư dân và ban quản lý tòa nhà chung cư Ecohome 2.

6. Kết cấu luận văn

Ngoài phần mở đầu với kết luận, luận văn gồm 3 chương: Chương 1 : Cơ sở khoa học về quản lý tòa nha chung cư

Chương 2 : Đánh giá thực trạng quản lý tịa nhà chung cư Ecohome 2 của Cơng ty cổ phần quản lý BĐS Ecolife

Chương 3 : Giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác quản lý tồ nhà Ecohome 2 tại Công ty cô phần quan lý BĐS Ecolife

</div>Trang 12<div class="page_container" data-page="12">

CHUONG 1. CƠ SỞ KHOA HỌC VE QUAN LY TOA NHÀ CHUNG CƯ 1.1 Những van đề chung về chung cư

1.1.1 Khai niệm chung cw

Nhà chung cư là nha ở từ 2 tang trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phan sở hữu riêng, phần sở hữu chung và các cơng trình hạ tang sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tơ chức. Nó có thé được xây dựng dé ở hoặc mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Theo Thơng tư số 28/2016/TT-BXD : tịa nhà chung cư là một khối nha (block)

độc lập hoặc một số khối nhà có chung khối dé nồi trên mặt đất được xây dựng theo

quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thâm quyền phê duyệt.

1.1.2 Phân loại, phân hạnga. Phân loại chung cư

* Theo mục đích sử dụng

Nha chung cư có mục đích đề ở: là nhà chung cư được thiết kế, xây dựng chi sử dụng cho mục đích dé ở.

Nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp: là nhà chung cư được thiết kế,

xây dựng dé sử dụng vào mục đích ở và các mục đích khác như làm văn phịng dịchvụ, thương mại.

* Theo hình thức sở hữu

Nhà chung cư có một chủ sở hữu là nhà chung cư chỉ có một chủ sở hữu đơivới tồn bộ nhà chung cư và khơng có phân chia phân sở hữu chung, phân sở hữu

Nhà chung cư có nhiêu chủ sở hữu là nhà chung cư có từ hai chủ sở hữu trở

lên, trong đó có phần sở hữu riêng của mỗi chủ sở hữu và có phần sở hữu chung, sử

dụng chung của các chủ sở hữu.b. Phân hạng chung cư

Thông tư số 14/2008/BXD được BXD ban hành ngày 2/6/2008 hướng dẫn về phân hạng sử dụng nhà chung cư như sau:

</div>Trang 13<div class="page_container" data-page="13">

Nhà chung cư hạng 1 (cao cấp): là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quan ly sử dụng dat mức độ hoan hảo.

Nhà chung cư hạng 2: là hạng có chất lượng sử dụng cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hồn

Nhà chung cư hạng 3: là hạng có chất lượng sử dụng khá cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá

Nhà chung cư hạng 4: là hạng có chất lượng sử dụng trung bình; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quan lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện dé đưa vào khai thác sử dung

Theo thông tư 31/2016/TT-BXD, Bộ xây dựng hướng dẫn về phân hạng sử

dụng nhà chung cư ,chung cư được phân làm 3 hạng A,B,C theo 4 nhóm tiêu chí sau:

Nhóm tiêu chí về quy hoạch - kiến trúc.

Nhóm tiêu chí về hệ thống, thiết bị kỹ thuật. Nhóm tiêu chí về dịch vụ, hạ tầng xã hội.

Nhóm tiêu chí về chất lượng, quản lý, vận hành.

Hang A: là nhà chung cư đáp ứng day đủ các yêu cầu dé được phân hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư này, đồng thời phải đạt tối thiểu 18 trên tong số 20 tiêu chi theo hướng dan tại phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư này.

Hạng B: là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư này, đồng thời phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí theo hướng dẫn tại phụ lục số 02 ban hành kèm theo Thông tư này.

Hạng C: là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu đề được phân hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư này nhưng khơng đạt đủ tiêu chí để cơng nhận hang A va hang B theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này.

</div>Trang 14<div class="page_container" data-page="14">

1.1.3 Vai trị của chung cw

Nhà ở chung cư có vai trị quan trọng trong sự phát triển của đơ thị hiện đại. Thứ nhất, đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng về nhà ở của người dân đô thị.

Cùng với q trình cơng nghiệp hóa và đơ thị hóa cao, q trình di cư mạnh mẽ vào các vùng đơ thị vẫn đang diễn ra khơng ngừng. Ngun nhân chính là do hầu hết các nguồn dau tư, nguồn lực phát triển từ trong nước và nước ngoài đều tập trung

ở các trung tâm đô thị hoặc các khu công nghiệp lớn, đặc biệt tại khu vực thủ đô Hà

Nội, đã làm tăng thêm lực hút, lôi cuốn nguồn lao động từ các tỉnh, địa phương di

chuyển ra thành phố làm ăn, sinh sông. Làm bật lên nhu cầu về nhà ở đơ thị, trong đó

vân đề về nhà ở cho những người vừa ra trường khơng có điều kiện mua nhà, nhà ở cho công nhân tại các khu cơng nghiệp,... Tuy nhiên đề tìm được một khơng gian “an

cư lập nghiệp" tại các thành phó lớn lại khơng phải là một van đề dé dàng. Chính vi

vậy, nhà ở chung cư với đặc điểm vốn có như nhiều tầng, nhiều căn hộ với các điện tích đa đạng đã phần nào giải quyết được nhu cầu về chỗ ở cho một lượng lớn người

dân ở các đô thị lớn.

Thứ hai, sự phát triển ngày càng mạnh mẽ của nhà ở chung cư góp phần tiết kiệm quỹ đất trong các đô thị lớn.

Với đặc điểm quỹ đất cho việc xây dựng nhà ở tại các đô thị rất hữu hạn, trong khi đó cùng với q trình đơ thị hố diễn ra ngày càng sơi động, tốc độ gia tăng dân sơ nhanh chóng đã làm diện tích đất đô thị ngày càng bị thu hẹp. Việc phát triển các tòa nhà chung cư là một trong những giải pháp khai thác đất đai hiệu quả. Với cùng một diện tích đất như nhau, xây dựng một tịa chung cư cao tầng sẽ tạo ra sức chứa cho nhiều người so với phân ra chia từng lô đất. Phát triển các tòa nhà cao tang đa chức năng có thé làm tăng giá trị sử dung đất đai, giảm thiểu việc sử dụng đất khi ma

dân cư ở các đô thị ngày càng đông đúc.

Thứ ba, xây dựng nhà chung cư có giá thành thấp tạo cơ hội sở hữu nhà ở cho

nhiêu đôi tượng người dân ở nhiêu tang lớp với ngn tai chính khác nhau.

Những trở lại đây số lượng nhà ở tại các đô thị lớn đã tăng lên đáng kể, tuy nhiên giá đất ở và giá nhà ngày càng tăng. Chỉ những người có thu nhập khá trở lên mới có thé mua được, trong khi những người có thu nhập trung bình và thấp khơng thể mua được, dẫn đến tình trạng thiếu nhà ở tại các thành phố lớn. Việc các tịa nhà

chung cư hiện diện trong lịng các đơ thị Việt Nam như hiện nay là sự tất yếu, đóng

</div>Trang 15<div class="page_container" data-page="15">

góp vai trị quan trọng trong việc đảm bảo vân đê an sinh xã hội và quyên được ở củamọi tâng lớp người dân. Nhờ đó, người dân ở các đơ thị lớn có nhiêu cơ hội tiêp cậnvới một nơi ở riêng.

Thứ tư, tạo diện mạo mới cho đô thị văn minh, hiện dai.

Xây dựng nhà chung cư trong các khu đô thị mới tạo ra các điều kiện dé giải phóng mặt bang, mở rộng thành phó, có thêm quỹ đất trống dé tạo dựng cơ sở hạ tang xã hội (như: mở rộng đường sá, tăng diện tích cây xanh, sân vườn cảnh quan, khơng

gian cơng cộng....); đồng thời tiến tới xố bỏ dần những chung cư tập thê cũ, xuống cấp, khơng cịn phù hợp với cuộc sông văn minh hiện đại. Sự hình thành của các tịa chung cư khơng chỉ giải quyết chỗ ở cho người dân, mà cịn đóng góp không nhỏ vào bộ mặt cảnh quan đô thị, với sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật cảnh quan môi trường. Hơn nữa xây dựng nhà chung cư cũng hình thành một nếp sống đơ thị văn minh, hiện đại, thay đôi nhận thức của người dan.

1.2. Những vấn đề chung quản lý tòa nhà chung cư 1.2.1. Khái niệm

Quản lý tòa nhà chung cư là việc thực hiện các hoạt động điều hành,kiểm soát và đảm bảo việc vận hành của tịa nhà chung cư thơng qua việc lập và triển khai các quy trình khoa học nhằm đảm bảo cho cư dan một môi trường sống chất lượng thoải mái. Đồng thời làm tăng giá trị bắt động sản của chung cư. Quản lý chung cư bao gồm quản lý các thành phần về cơ sở vật chất và trang thiết bị như hệ thống báo cháy, phịng cháy chữa cháy, thang máy, kết cầu cơng trình, hệ thơng cấp thốt nước, hệ thơng dién,... cho đến cảnh quan tiện ích gắn liền với cơng trình nhà chung cư như

khuôn viên cây xanh, công viên, thác nước... va các dich vụ khác như: môi giới, cho

thuê, tổ chức sự kiện, giải quyết khiếu nại, tranh chấp của khách hàngan ninh. vệ sinh. diệt cơn trùng...Vì vậy quản lý tòa nhà chung cư sẽ bao gồm cả quản lý vận hành và

quản lý khai thác.

</div>Trang 16<div class="page_container" data-page="16">

1.2.2. Mơ hình quản lý chung cw

Hình 1.1. Cấu trúc quản lý vận hành chung cư tại Việt Nam

Đây là cấu trúc đầy đủ nhất và tùy thuộc vào từng loại mơ hình mà cấu trức sẽ khác nhay và có thể khuyết thiếu một vài thành phần.

Hội nghị nhà chung cư

Hội nghị nha chung cư là hội nghị của đại diện chủ sở hữu và người sử dụngnhà chung cư (đơi với nhà chung cư có một chủ sở hữu) hoặc của đại diện các chủ sởhữu căn hộ/ người đang sử dụng nêu chủ sở hữu không tham dự (đơi với nhà chungcư có nhiêu chủ sở hữu) đê giải quyêt các vân đê, đưa ra quyết định liên quan đênquản lý vận hành tòa nhà.

Ban quan tri chung cu

Ban quản tri chung cu là don vi bao gôm các thành viên đại diện cho các chusở hữu, người sử dụng chung cư và có nhiệm vụ thực hiện các công việc quản lý vàvận hành nhà chung cư theo quy định pháp luật vê nhà ở.

Ban quản trị chung cư là tơ chức có tư cách pháp nhân, có con dâu và hoạt

động theo một trong các mơ hình sau: Ban chủ nhiệm hoặc Hội đồng quản trị của hợp tác xã, Hội đông quan tri của công ty cô phân.

</div>Trang 17<div class="page_container" data-page="17">

Don vị quan ly vận hành chung cư

Tổ chức, doanh nghiệp có đủ năng lực, chức năng theo quy định của pháp luật, cơ quan có thâm quyền thực hiện quan lý, điều hành hoạt động và khai thác trong tòa

nhà chung cư

Chủ dau tư

Chủ đầu tư ngoài trách nhiệm về đầu tư, xây dựng và phát triển tịa nhà cịn có trách nhiệm trong việc quan lý vận hành tịa nhà thơng qua việc lựa chon đơn vi quản lý tòa nhà, giám sát kiểm tra quá trình cũng như chất lượng dịch vụ quản lý.

1.2.2.1. Mơ hình ban quản trị quan ly

Tại các khu chung cư sau khi được đơn vị chủ đầu tư bản giao căn hộ, mặt băng, cộng đồng dân cư sẽ tô chức hội nghị và bầu ra ban quản trị để thay mặt cư dân lựa chọn và thuê dịch vụ quan lý vận hành tòa nhà.Ban quản tri là đơn vi bao gồm các thành viên đại diện cho các chủ sở hữu, nguời sử dụng dé bảo vệ quyền và lợi ích

hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng trong nhà chung cư.

Mơ hình ban quản trị tồ nhà th đơn vị quan ly tồ nhà chun nghiệp

Mơ hình này ban quản tri sẽ thuê công ty quản lý chung cư có chun mơn.

Bên cạnh đó, đơn vị được th phải có giấy phép vận hành hợp pháp. Ban quản trị tòa nhà sẽ đưa ra những nhu cầu, dịch vụ và nghiệp vụ của tòa nhà và quyết định lựa chọn đơn vị quản lý vận hành đáp ứng được các yêu cầu trên. Đơn vị này phải đảm bảo được các hoạt động song của dân cu được diễn ra bình thường, chất lượng, khơng

có xung đột về lợi ích.

Mơ hình Ban quan trị tồ nhà tự quan ly và điều hành

Mơ hình này ban quản trị có thể tự quản lý chung cư giúp cho chủ chủ đầu tư tiết kiệm chỉ phí quản lý, vận hành hành nhưng lại khơng có tư cách pháp nhân và bị hạn chế trong một số thủ tục. Điều này có thể dẫn đến sự thiếu chun nghiệp và trì trệ trong công tác quản lý vận hành chung cư.

1.2.2.2. Mơ hình chủ dau tư quản lý

Mơ hình chủ dau tư tự thành lập ban quản lý

Chủ đầu tư tự mình thành lập ban quản lý để vận hành chung cư trước điều hành trước khi bàn giao căn hộ. Đây là dang quản lý phổ biến khi dự án chung cư

</div>Trang 18<div class="page_container" data-page="18">

chưa hoàn thành bàn giao, chưa thành lập được ban quản trị.... Điều này là dé hiểu vì chủ đầu tư sẽ có sự hiểu biết sâu về tịa nhà và gan bó, liên kết với cư dân hon là các đơn vị quản lý khác. Mơ hình giúp chủ đầu tư có thé tự mình kiểm sốt, quản lý được tình trạng hoạt động của chung cư, từ đó tối thiểu hóa được chi phí cho việc quản lý và vận hành.Chủ đầu tư có thê tự mình kiểm sốt, quản lý được tình trạng hoạt động của chung cư. Nhưng về lâu dài, mơ hình này sẽ nảy sinh mâu thuẫn giữa cư dan và chủ dau tư ( bản chat là đơn vị quản lý vận hành) về lợi ích. Ngồi ra chủ đầu tư sẽ phải xử lý nhiều công việc quản lý vận hành tịa nhà.

Mơ hình chủ dau tư gián tiếp quản lý

Mơ hình này chủ đầu tư sẽ th bên thứ 3 hỗ trợ .Mơ hình này là mơ hình giao thoa có thể sử dụng khi chủ đầu tư có chun mơn về một lĩnh vực quản lý (vệ sinh, môi trường, bảo vệ,...) và thuê đơn vị quản lý dé làm các hạng mục không chuyên như PCCC, sửa chữa điện nước, bảo trì thang máy,... Chủ đầu tư sẽ không phải xử lý quá nhiều cơng việc , từ đó tiết kiệm được thời gian cho hoạt động quản lý vận

hành. Ngồi ra sẽ có các đơn vị quản lý dịch vụ chuyên nghiệp có chuyên môn giúp

đỡ những lĩnh vực mà chủ đầu tư khơng chun. 1.2.3. Vai tro quan lý tịa nhà chung cw

Quản lý tòa nhà chung cư nhằm đảm bảo cho các hoạt động như: đảm bảo vệ

sinh, an ninh, trật tự; quản lý chăm sóc khách hang;van hành bảo tri bảo dưỡng tồn bộ hệ thống kĩ thuật tịa nha,...dién ra một cách tốt nhất. Điều này giúp chủ đầu tư tối thiêu hóa được chi phí mà vẫn đảm bảo cung cấp các dịch vụ chất lượng tới khách

Quản lý tịa nhà sẽ làm duy trì gia tăng giá trị cho tòa nhà . Đời sống của người dân ngày càng được cải thiện và nâng cao, ho không những cần có một căn nhà dé ở mà cịn cần có một mơi trường sống có chất lượng. Vì vậy vai trò của việc quản ly

chung cư ngày càng có tầm quan trọng.

1.2.4. Mục đích quản lý tịa nhà chung cư

Duy trì và gia tăng giá trị tịa nhà. Các tòa nhà chung cư thường được đầu tu lớn với thời hạn sử dung lâu dai. Do ảnh hưởng của nhiều yếu tố như khí hậu ,ý thức

cư dân ...nên các tòa nhà sẽ bị hao mòn và giảm thời gian sử dụng. Vì vậy duy trì

chất lượng và hình ảnh của tịa nhà ln là một trong các mục tiêu quan trọng. Một

</div>Trang 19<div class="page_container" data-page="19">

chung cư có tồn tại được lâu hay khơng phụ thuộc phan lớn vào hoạt động quan lý của từng bộ phận của tịa nhà. Nếu cơng tác quản lý tốt giá trị của tịa nhà sẽ được tăng lên từ đó uy tín của chủ đầu tư được nâng cao.

Giảm thiểu chỉ phí sửa chữa,vận hành. Một tịa nhà chung cư dé đưa vào khai thác và vận hành tốn rất nhiều cho phí như chi phí điện, nước,chi phí vệ sinh làm sạch, chi phí an ninh bảo vệ ,chỉ phí bảo trì,bảo dưỡng, chi phí lao động.... Chính vì thé mà việc lên kế hoạch quản lý các chi phí phát sinh khơng dang có cần được thực hiện một cách thận trọng dé tối thiểu được các chi phí những vẫn đảm bảo được chất

lượng dịch vụ tốt bên trong tịa nhà.

Tạo mơi trường sống an tồn lành mạnh cho cư dân. Hiện nay có rất nhiều nguy cơ tiềm ấn trong các tòa nhà chung cư như sự cố cháy nô, kẹt thang máy, ảnh hưởng của thiên tai.... khiến người sử dụng và có ý định mua cảm thấy hoang mang. Mong muốn của mọi cu dan là có một nơi ở ồn định và an toàn .Bởi vậy ban quản lý cần kiểm tra giám sát sát sao, chặt chẽ các hoạt động diễn ra trong chung cư để cư

dân tịa nhà được sơng ở một nơi an toàn, văn minh.

Vận hành hiệu quả, an toàn. Đề các hoạt động trong chung cư được vận hành sn sẻ sẽ có các bộ phận thực hiện những cơng việc như vệ sinh, an ninh, chăm sóc khách hàng, vận hành, bao trì , bảo dưỡng hệ thống kỹ thuật. Và đặc biệt, các hệ thống kĩ thuật của tòa nhà cần được vận hành theo quy trình một cách bai ban dé ln trong trạng thái hoạt động tốt nhất.

Duy trì chất lượng, hiệu quả hình anh dự án chủ dau tr. Ngay nay các tòa nhà chung cư được đầu tư xây dựng nhiều nên hình ảnh thương hiệu của chủ đầu tư là rất quan trọng. Việc quản ly tòa một cách khoa học hiệu quả sẽ làm tăng tuổi thọ sử dụng của tịa nhà, từ đó duy trì hình anh dự án chủ dau tư, làm tăng vị thé cạnh tranh trên thị trường. Các chủ đầu tư cũng có độ tín nhiệm cao hơn trên thị trường, thu hút hơn nhiều nguồn vốn đầu tư.

1.2.5. Quy định pháp luât quản lý tòa nhà chung cư

Theo quy định tại Điều 105 Luật nhà ở năm 2014 thì việc lựa chọn đơn vị, ban

quan lý vận hành nhà chung cư được thực hiện như sau:

- Việc quản lý vận hành nhà chung cư được quy định như sau:

</div>Trang 20<div class="page_container" data-page="20">

+ Đối với nhà chung cư có thang máy thì do đơn vị có chức năng, năng lực

quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện;

+ Đối với nhà chung cư không có thang máy thì Hội nghị nhà chung cư họp quyết định tự quản lý vận hành hoặc thuê đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện.

- Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải có đủ điêu kiện vê chức năng vànăng lực theo quy định sau đây:

+ Được thành lập, hoạt động theo quy định của Luật doanh nghiệp hoặc Luậthợp tác xã và có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư;

+ Phải có các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm bộ phận kỹ thuật, dịch vụ, bảo vệ an ninh, vệ sinh, mơi trường;

+ Có đội ngũ cán bộ, nhân viên đáp ứng yêu cầu về quản lý vận hành nhà ở bao gồm lĩnh vực xây dựng, kỹ thuật điện, nước, phòng cháy, chữa cháy, vận hành trang thiết bị gắn với nhà chung cư và có giấy chứng nhận đã được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định

của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

- Don vi quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện việc quan ly vận hành hệ thống kỹ thuật, trang thiết bị, cung cấp các dịch vụ cho nhà chung cư, bảo trì nhà chung cư nếu có năng lực thực hiện bảo trì và thực hiện các công việc khác liên quan

đên việc quản lý vận hành nhà chung cư.

- Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được thu kinh phí quản lý vận hànhcủa các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư theo mức giá quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 106 của Luật này; đối với nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước thì

giá dịch vụ quản lý vận hành được thực hiện theo quy định tại điểm a khoản 5 Điều 106 của Luật này.

- Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được quản lý, vận hành nhiều nhà

chung cư tại một hoặc nhiêu địa bàn khác nhau.

</div>Trang 21<div class="page_container" data-page="21">

1.3. Nội dung cơng tác quản lý tịa nhà1.3.1. Nội dung công tác dịch vụ vệ sinh

Việc vệ sinh các không gian chung như hành lang, cầu thang, tiền sảnh, thang

máy,..thường được thực hiện hàng ngày, còn việc tổng vệ sinh, cải tạo cảnh quan

được thực hiện định kỳ. Đề đảm bảo q trình quản lý vệ sinh của tịa nhà diễn ra suôn sẻ và hiệu qua, đơn vi phụ trách cần có sự tìm hiểu, khảo sát tồn bộ diện tích, khơng gian của tịa nhà và đưa ra những đánh giá, đề xuất phương án vệ sinh cụ thé cho từng hạng mục. Điều này giúp công tác vệ sinh diễn ra thuận lợi, đảm bảo môi

trường sơng sạch,an tồn cho cư dân.

Bảng 1.1. Cơng tác vệ sinh

STT Khu vực Công việc

1 Ngoại cảnh, Quét thu gom và thay rác công viên vỉa hèkhuôn viên, via | Lau các mặt ghê da

hè Gom và thay bao rác bân các khu vực

Vệ sinh cơng ra vào

Hót rác nối các cơng rãnh thốt nước

Vệ sinh tường đá và kính(dưới 3m) xung quanh

2 Văn phòng BQL | Vệ sinh các trang thiết bị văn phòng:bàn ghế , điện thoại, may in...

Quét thu gom rác

3 Sảnh ra vào Quét sạch rác, lau bậc tam cấp tre sảnh Gom và thay rác các khu vực

Vệ sinh khu vực bàn lễ tân

Vệ sinh bé mặt sàn bằng cây lau âm Vệ sinh kính dưới 3m lỗi ra vào

Vệ sinh các thiết bị PCCC

Quét mạng nhện trần và thang máy

4 Tâng hâm

Các ram dôc và Qt sạch rác nơi ram dơc và tồn bộ hâm xechơ đậu xe Lau bình cứu hỏa tồn bộ

Qt mạng nhện dưới 4m tang ham

Vệ sinh rác nôi các cơng rãnh thốt nướcQt lau sàn

</div>Trang 22<div class="page_container" data-page="22">

Sanh thang máy | Lau bên ngoài các cửa thang máy

hâm Quét mạng nhện,tây vết bân chân tườngLau tường đá sảnh thang máy

Công cộng

Thang bộ Quét bậc tam cap

Lau lan can va tay vin

Vệ sinh cửa thoát hiểm và các thiết bi PCCC

Vệ sinh cửa 2 thang bộ

Vệ sinh tủ và bình cứu hỏa

Xử lý các vết dơ tường hành lang Quét mạng nhện trân

Chà sàn

Thang máy Lau sạch trong ngoài các thang máy

Lau vết bân trên bề mặt và nút bắm thang máy Quét, lau sàn và khử mùi

Thường xuyên duy trì tua trong lịng thangLau máng den tran

Tổng vệ sinh thang máy

Hồ bơi Quét rác va cát sàn xung quanhVệ sinh sàn

Lau các ghê ngôi của kháchLau các mặt đá của bon hoa

Gom và thay bao rác bân các khu vực

Vệ sinh thùng rác

Nhặt rác trong các bôn hoa cây cảnh

Nhà vệ sinh Thay nước rửa tay, giấy vệ sinh khi hết

công cộng Vệ sinh các bồn cau, bon tiêu, lavabo

Lau bụi các cửa và vách ngăn

</div>Trang 23<div class="page_container" data-page="23">

1.3.2. Nội dung công tác dịch vụ bảo dưỡng vận hành hệ thống kỹ thuật

Mỗi một tòa nhà chung cư thường được lắp đặt các hệ thống kỹ thuật phức tạp: hệ thong dién, cap thoát nước, PCCC....Bộ phận kỹ thuật cần tiến hành khảo sát, đánh giá thực trạng toàn bộ hệ thống các trang thiết bị để khắc phục và sửa chữa những sự cố đang diễn ra. Bên cạnh đó ,cần có kế hoạch và các phương án bảo trì bảo dưỡng hệ thống kỹ thuật trong quá trình hoạt động dé đảm bao sự an tồn cho người sử dụng tịa nhà chung cư. Bên cạnh đó, việc quản lý bảo trì tịa nhà tốt cịn góp phần kéo dài ti thọ cho tài sản làm tăng giá trị và lợi nhuận cho chủ đầu tư.

Bảng 1.2. Công tác bảo dưỡng vận hành hệ thống kỹ thuật STT | Hệ thống kĩ thuật Công việc

1 Hệ thống điện

Máy phát điện Kiểm tra vận hành định kỳ không tải, ghi chép thông số

Kiểm tra mức dau máy, áp suất dau, bồn nhiên liệu,điện áp ắc quy. Vệ sinh định kì phịng

máy,thân máy, tủ ATS

Theo dõi, phát hiện lỗi trong q trình vận hành

thơng qua các âm thanh lạ,nhiệt độ máy, mùi

phát sinh trong buồng máy... Báo cáo và đề suất

phương án xử lý

Giám sát nhà thầu bảo trì hệ thống may phát điện Hệ thơng điện Vệ sinh tủ

tong-tang Kém tra tiép xúc, diém đầu nối, đầu cos

Kiểm tra hoạt động của các thiết bị trong tủ như, ro le, attomat,khởi động từ

Kiểm tra các lỗi phát sinh

2 Hệ thông PCCC Kiểm tra xác suất hoạt động của các đầu báo khói,báo nhiệt

Kiém tra xác suất các tín hiệu vùng về tủ điều

kiến trung tâm

Kiểm tra xác suất hoạt động các chuông , đèn exit,su cd, lang voi, dau phun

Vệ sinh bên ngoài bơm tủ điều kién

Tra mỡ bôi trơn,siết 6c giảm chan bơm,đẹ bỡ bơm

Kiểm tra bình chữ cháy, đèn exit sự cơ

Kiểm tra hoạt động an toàn của các van giảm áp,van chia các tang và ham,van động cơ điều khiển màn ngăn,van kiểm soát nước từ bề mái

</div>Trang 24<div class="page_container" data-page="24">

Xúc rửa đường ơng

3 Hệ thống xử lý Kiém tra định kì chế độ , trang thái hoạt động

nước thải của tủ điêu khiên trung tâm,các quạt sục khí,quáthút khí thải,bơm, máy khuay

Kiêm tra mức nước trong các bơn chứa dung

dịch hóa chât

Thay thế căn chỉnh dây curoa các máy

Siêt ôc,tra mỡ bơi tron chan đê chong rung cácmáy

Cấp hóa chất khử trùng, khử mùi

Phát hiện các lỗi phát sinh trên hệ thông,báo cáo

và đê xuât các phương án xử lý.

Vệ sinh định kỳ phịng máy và các máy

Kiểm tra tình trạng ngăn chứa, đề xuất việc hútvệ sinh các ngăn của bề xửa lý nước thải

4 Hệ thông câp nước | Kiêm tra hoạt động của các van bơm,tue điêusinh hoạt khiên, đo mức

Suc rửa đường ông

Kỹ thuật tư vân phương án cũng như báo cáoBQT về chi phí dé thục hiện

Quản lý, giám sát quá trình thực hiện thau bề và

lập biên bản xác nhận két quả báo cáo BQT

Trình BỌT các van dé phat sinh tromg quá trình thực hiện thau bê như: nứt bê, hỏng rọ bơm,

thủng đường ông...

Kỹ thuật thực hiện định kì 1 năm 2 lần 5 Hệ thong thang Giám sát thực hiện bao tri

6 Hệ thống giám sát | Theo dõi, kiểm tra đề xuất xử lý nêu phát hiện camera, âm thanh các van đề với các camera giám sát

Kiểm tra nhiệt độ và việc vận hành tự động của hệ thống điều hòa trong phòng trung tâm điều khiển máy

Vệ sinh phòng camera

Theo dõi, kiêm tra ,đề xuất xử lý néu phát hiệncác van dé với các loa phát thanh và các thiết bịkhác của hệ thơng

Nguồn: BOL tịa nhà Ecohome 2

1.3.3. Nội dung công tác dịch vụ an ninh bảo vệ

An ninh bảo vệ là cơng tác quan trọng vì nó khơng chỉ đảm bảo an tồn chocư dân, khách hang sử dung tòa nha mà còn đảm bảo trực tiép lợi ích của chủ đâu

</div>Trang 25<div class="page_container" data-page="25">

tư. Cơng tác nay thường bao gồm việc bồ trí nhân sự và triển khai kế hoạch tuần tra giám sát người ra vào tịa nhà, kiểm sốt tài sản, kiểm sốt người ra vào.... Ngồi ra, cơng tác này cịn thé hiện ở các mặt như vận chuyền đồ đạc ra vào, giải quyết và xử lý các mâu thuẫn... Đơn vị quản lý tòa nhà thường sử dụng các hệ thống như camera/ CCTV, bộ đàm... để công tác diễn ra một cách thuận lợi.

1.3.4. Nội dung công tác dịch vụ chăm sóc khách hàng

Việc chăm sóc khách hàng là điều cần thiết đối với các chung cư, bởi cư dân và khách thuê chính là những người sử dụng và trải nghiệm dịch vụ. Công tác nàythường bao gôm các hoạt động như:

- Kiêm soát cư dân ra vào cư trú tại tịa nhà

- Chăm sóc khách hàng, đáp ứng và giải quyết các nhu cầu của khách hàng,

cư dân trong q trình sử dụng và sinh sơng.

- Cầu nối trực tiếp giữa khách hàng với chu đầu tư, chuyên nghiệp hóa dé

nâng cao uy tin chủ dau tư

- Chủ động cập nhật, thông báo những tin tức mới, thời hạn thu tiền dịch vụ định kỳ... tới cư dân và khách hàng.

1.3.5. Nội dung khai thác các dịch vụ gia tăng khác

Đối với tòa nhà chung cư các đối tượng có thể khai thác dịch vụ gia tăng như: Cho thuê căn hộ, khai thác tiện ích, ...

- Dịch vụ trông giữ phương tiện :khu vực ham và khơng gian gan ham trong khn viên tịa nhà thường sẽ là nơi khai thác dịch vụ trông giữ phương tiện. Theo Điều 106 Luật nhà ở năm 2014 thì giá dịch vụ quản lý vận hành chung không bao gồm chỉ phí trơng giữ xe.Vì vậy mức chỉ phí này sẽ do ban quản trị chung cư thỏa thuận với nhà thầu cung cấp dịch vụ dựa trên quy định pháp luật.

- Dịch vụ cho thuê : quỹ đất kinh doanh trong khn viên tịa chung cư có tiềm năng khai thác lớn. Ban quản lý có thé cho thuê các căn hộ trống, các kiot thương mại , các khu chức năng như bể bơi, sân chơi,... Ngoài ra ban quan lý có thé khai thác các dịch vụ khác nếu cư dân có nhu cầu lớn như cho thuê đồ đạc , cắm trại, sự kiện... Việc này tạo nguồn thu, giúp ban quản lý khai thác hiệu quả tòa nhà chung cư.

</div>Trang 26<div class="page_container" data-page="26">

- Dich vu quảng cáo :quảng cáo tại tòa nhà chung cư, cao ốc là việc triển khai đặt ấn phẩm quảng cáo tại các vị trí có đơng người qua lại mỗi ngày trong và ngồi tịa nhà mỗi ngày như tang ham, thang máy, sảnh... Ban quản lý tòa nhà có thé khai thác dịch vụ này cả bên trong lẫn bên ngồi chung cư. Bên ngồi tịa nhà chủ đầu tư có thể khai thác dịch vụ quảng cáo biển pano, màn hình led ngồi trời...Cịn bên trong tịa nhà có thể khai thác quảng cáo bằng các màn hình led nhỏ trong thang máy hay cầu thang, các hộp đèn...

- Dịch vụ sửa chữa các thiết bị kĩ thuật , điện tử cho căn hộ. Với nhu cầu sửa sửa các thiết bị trong nhà , BQL có thê thu phí dịch vụ từ việc sửa chữa các thiết bị

điện, sửa ống nước...

1.4. Các yếu tố ảnh hưởng quản lý tòa nhà chung cư 1.4.1. Yếu tố chủ quan

1.4.1.1. Yếu tơ chủ dau tu

Ngày càng có nhiều chủ đầu tư đồ lượng vốn lớn vào các dự án như :tịa nhà chung cư, văn phịng ... Trình độ, đạo đức „chất lượng xây dựng của chủ đầu tư... sẽ quyết định đến hiệu quả quản lý chung cư. Tại một số dự án, chủ đầu tư với mục tiêu cắt giảm chi phí đề tối đa hóa lợi nhuận nên họ sử dụng các nhà thầu có chất lượng không cao khi tiến hành xây dựng khiến chất lượng chung cư không đảm bao. Và hậu quả sau một thời gian sử dụng thì xuống cấp mà chủ đầu tư chậm trễ trong việc giải quyết gây bức xúc cho cư dân. Điều này sẽ ảnh hưởng gây khó khăn lớn

cho cơng tác quản lý đặc biệt là cơng tác vận hành và bảo trì chung cư sau này.

1.4.1.2. Yếu tô chất lượng chuyên môn cua cán bộ quản lý chung cư

Yếu tố con người có ảnh hưởng rất lớn đến công tác quản lý chung cư. Một chung cư dù có cơ sở vật chất tốt, sản phẩm dịch vụ phong phú đến đâu mà cán bộ ban quản lý khơng có trình độ chun mơn cũng sẽ không đảm bảo được chất lượng cuộc sống của cư dân . Mỗi tòa nhà chung cư đều được trang bị hệ thống kỹ thuật rất phức tạp .Các hệ thống kỹ thuật này luôn phải được đảm bảo ở tráng thái hoạt động tốt, được thực hiện bảo trì bảo dưỡng định kỳ thường xuyên. Cán bộ quản lý, vận hành hệ thống kỹ thuật tòa nhà địi hỏi phải qua q trình đào nghiêm túc và bài bản ,cần có chứng chi dé vận hành được các hệ thống kỹ thuật vì nó có ảnh hưởng

rât lớn đên an tồn tính mạng của nhiêu người.

</div>Trang 27<div class="page_container" data-page="27">

1.4.1.3. Yếu tổ chế độ đãi ngộ cho cán bộ nhân viên

Là một ngành có tầm quan trọng nhưng mức lương ở mức trung bình, thưởng và đãi ngộ chưa cao nên không thu hút được nguồn nhân lực chất lượng, có chun

mơn cao. Đó cũng là ngun nhân nhân viên khơng hài lịng với cơng việc, dẫn tới

chất lượng dịch vụ kém, dẫn tới tỷ lệ mà nhân viên được đảo tạo chuyên môn bài bản nhảy việc cao.

1.4.2. Yếu tố khách quan

1.4.2.1. Yếu tố cư dân sinh sống trong chung

Quản lý chung cư luôn là bài tốn khó mà nhà quản lý phải đối mặt và có lẽ khó nhất chính là tạo dựng được một văn hóa cộng đồng chung. Đối mặt với điều kiện sống thay đổi, mỗi người dân khi đến sống ttai chung cu cần từ bỏ,thay đổi một số thói quen sinh hoạt khơng cịn phù hợp, từng bước hình thành và xây dựng một số tập quán sống mới, phù hợp với nếp sống ở chung cư. Nếp sống văn minh của mỗi cư dan có tính gan kết trong cộng đồng giúp cho các hoạt động của công tác

quản lý chung cư diễn ra được suôn sẻ, thuận lợi. Mỗi cư dân phải nghiêm túc tuân

thủ các quy định chung của tịa nhà đồng thời cũng phải tơn trọng lợi ích chung. 1.4.2.2. Yếu tổ cơ sở hạ tang kỹ thuật của toa nha

Cơ sở hạ tang kỹ thuật là yếu tổ quan trọng ảnh hưởng tới chất lượng dich vụ, cơng tác quản lý tịa nhà.Hiện nay có nhiều loại chung cư từ cao cấp đến bình dân với chất lượng cơ sở hạ tầng kĩ thuật khác nhau. Đó có thể là cách sắp xếp bố trí các căn hộ trên một mặt sàn, các hệ thống kĩ thuật, không gian sinh hoạt chung, giao thông tiện ích nội khu.... tất cả đều ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng quản ly chung cư. Cơ sở hạ tang tốt giúp cho đơn vị quản lý dé dàng nâng cao chất lượng dịch vụ hơn so với những nơi có cơ sở hạ tầng kém.

1.4.2.3. Yếu to văn bản pháp luật

Yếu tố chính sách pháp luật có ảnh hưởng không nhỏ đến công tác quản lý vận hành chung cư. Mau thuẫn giữa quyền sở hữu riêng và sở hữu chung xảy ra rat nhiều dẫn đến tranh chấp, kiện tụng giữa các chủ sở hữu. Một hành lang pháp lý chặt chẽ,cụ thể sẽ giúp cho việc quản lý chung cư đạt được hiệu quả, nâng cao chất lượng cuộc sống của cư dân. Ngược lại nó sẽ gây mâu thuẫn, xung đột lợi ích giữa

chu đâu tu , cư dân và đơn vi quan lý vận hành.

</div>Trang 28<div class="page_container" data-page="28">

1.4.2.4. Yếu tô thị trường

Thị trường BĐS Việt Nam đang ngày càng xuất hiện nhiều dự án chung cư, văn phòng đi vào vận hành và khai thác .Và vì thế các doanh nghiệp trong nước có them động lực tham gia và mở rộng hoạt động trong lĩnh vực quản lý vận hành tòa nhà chung cư. Tính đến đầu năm 2018, trên thị trường bất động sản tồn quốc có khoảng hơn 200 đơn vị đủ điều kiện, chức năng, năng lực quản lý vận hành tịa nhà chung cư. Ngồi những tên tuổi độc lập được biết đến nhiều như Savills,PSA, CBRE, PMC... khơng ít các chủ đầu tư chun nghiệp cũng đã tự thành lập các cơng

ty quản lý các tịa chung cư do mình xây dựng. Uy tín trong cơng tác quản lý sẽ giúp

chủ đầu tư gia tăng giá trị sản phẩm của mình. Sự cạnh tranh trên thị trường giữa các đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý ngày càng trở lên sơi động địi hỏi các doanh ngiệp phải chuyên nghiệp hóa , nâng cao chất lượng dịch vụ.

1.4.2.5. Yếu tô diéu kiện tự nhiên

Mỗi vùng miền, quốc gia khác nhau đều có địa hình, khí hậu, thủy văn khác nhau quyết định nhiều đến phương thức quản lý vận hành tịa nhà. Tại các nước có khí hậu lạnh, hệ thống kỹ thuật được lắp đặt khác biệt. Hệ thống vòi phun chữa cháy sử dụng hệ thống đường ống khô, các thiết bị sưởi, cửa kính, hệ thống điều hịa tổng cũng được thiết kế khác biệt so với những vùng nhiệt đới ầm gió mùa như Đông

Nam Á. Tại những nước thường xuyên phải gành chịu thiên tai như Nhật

Bản,Philipin,... nhà quản lý rất trú trọng đến việc đầu tư trang thiết bị cứu hộ cứu nạn,đào tạo, huấn luyện cho khách hàng cách xử lý các tình huống khân cấp.

Tại Thanh phố Hồ Chí Minh, hiện tượng triều cường xảy ra liên tục ở một số tuyển đường, ảnh hưởng ít nhiều đến sinh hoạt của các tòa nhà chung cư. Miền trung chịu ảnh hưởng bởi các cơn bão lớn từ biển Đông... tat cả các yêu tô tự nhiên đều phải được nắm vững sẽ giúp nhà quản lý tránh được những hậu quả và thiệt hại

khơng đáng có trong q trình vận hành tịa nhà.

</div>